05-12 22:03

 
 

 

 

동탄역 디에트르 청약결과, 1순위 청약에 통장 24만개

추첨제 노린 지원자 많아, 10년 전매제한에도 몰려

 

 

문재인정부 4년간 수도권 아파트 청약 경쟁률과 당첨 가점이 큰 폭으로 오른 것으로 나타났다. 민간택지 분양가상한제 적용으로 수도권 분양 물량이 줄어든 데다 각종 부동산 규제로 아파트값이 급등하자 상대적으로 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능한 분양시장에 수요가 몰렸기 때문으로 분석된다. 11일 부동산114와 직방이 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과에 따르면 서울 아파트 1·2순위 평균 청약 경쟁률은 지난해 5월부터 올해 4월까지 1년간 94.1대1을 기록했다. 문재인 대통령이 취임한 2017년 5월부터 1년간 청약 경쟁률이 15.1대1을 기록한 것과 비교하면 6배가 넘는다. 같은 기간 전국 아파트 1·2순위 평균 청약 경쟁률은 12.6대1에서 24.6대1로 두 배 가까이 늘었다. 평균 청약 경쟁률이 매년 꾸준히 오른 가운데 최근 1년간 상승률이 특히 가팔랐다. 경기와 인천 경쟁률은 문 대통령 임기 1년 차에 각각 6.1대1, 6.5대1을 기록했다가 4년 차에 큰 폭 오르며 27.3대1, 22.8대1에 이르렀다. 분양가상한제가 적용돼 청약 당첨 시 최소 8억 가까운 시세차익이 예상되는 동탄역 디에트르 퍼스티지에 24만명 넘는 신청자가 몰리며 청약 열기를 입증했다. 11일 한국부동산원 청약홈에 따르면 일반공급 총 302가구 모집에 24만4343개의 청약통장이 나오면서 경쟁률 809.1대1이라는 기록적인 수치를 보였다.

 

 

이는 전국적으로 2015년 대구 수성구 황금동에 공급된 '힐스테이트 황금동'(622.2대1)의 1순위 청약 경쟁률을 경신한 역대 최고 기록이다. 올해 1월 분양한 경기 성남시 수정구 착공동 '위례 자이 더 시티'의 1순위 경쟁률(617.6대1)보다도 월등히 높다. 이는 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡당 평균 분양가가 1367만원으로 낮게 산정된 결과다. 이에 따라 전용면적 84㎡와 전용면적 102㎡ 분양가(최고가 기준)가 각각 4억8800만원, 5억8400만원으로 산정됐다. 지난 2월 인근 반도유보라아이비파크7.0 전용 86㎡가 14억7500만원에 거래된 것에 비하면 10억원 가까이 낮은 가격이다. 동탄역롯데캐슬에서 전용면적 103㎡ 실거래가가 11억원대라는 점에 비춰봐도 분양가가 낮다. 추첨제 물량이 포함된 전용면적 102㎡ 타입에 전체 지원자의 74%인 18만여 명이 몰렸다. 100% 가점제인 전용면적 84㎡ 지원자(6만2392명)의 3배 수준에 달했다.

 

 

추첨제 물량은 1주택자도 주택 처분 조건으로 청약할 수 있었다. 전매제한 10년에 거주의무기간이 5년이라는 제한이 붙어도 시세차익을 기대하는 지원자가 많았던 것으로 보인다. 전날 진행한 특별공급 청약에도 4만명 가까운 지원자가 몰렸다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 총 193가구 특별공급 청약에 3만9817명이 몰리며 경쟁률은 206대1에 달했다. 동탄역 디에트르 퍼스티지는 경기도 화성시 오산동 979 일대에 지하 6층~지상 49층, 3개 동 규모로 들어선다. 평형은 전용면적 84㎡ 370가구와 전용면적 102㎡ 161가구로 나뉜다. 청약시장이 과열되면서 수도권 평균 청약 당첨 가점도 껑충 뛰었다. 2017년 서울의 최저 당첨 가점 평균은 45.5점에서 올해 64.9점으로 올랐다. 같은 기간 경기는 36.3점에서 42.9점으로, 인천은 33.1점에서 46.8점으로 하한선이 높아졌다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "정부의 분양가 통제에 따른 시세차익 기대감에 새 아파트 선호 현상이 더해지면서 청약 과열이 갈수록 심화되고 있다"며 "가점이 낮고 특별공급에서 배제되는 무주택자를 위한 제도 보완이 필요하다"고 말했다.(2021년 5월 12일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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작년 입주한 뉴타운 단지들, 분양권보다 가격 두배 올라

신길1차우성·건영 예비진단, D등급 통과후 정밀진단 준비

"교통호재 등 이미 반영돼, 신중히 투자해야" 의견도

 

 

# "뉴타운 사업으로 공급이 활발하게 이뤄졌지만 여전히 저평가된 지역이라고 생각한다. 일대에 남서울아파트, 신미아파트 등 재건축·재개발 이슈가 남은 만큼 호재가 이어질 가능성이 높다."(서울 신길동의 한 공인중개사)

 

서울 뉴타운 가운데 두 번째로 규모가 큰 신길뉴타운에 '뉴타운 낙수효과' 기대감이 번지고 있다. 2015년 래미안 프레비뉴(949가구·11구역)를 시작으로 본격적인 입주가 시작된 신길뉴타운은 서울에서도 성공적인 뉴타운 사업이라는 평가를 받는다. 10일 서울 영등포구청에 따르면 신길동에 위치한 신길1차우성아파트와 건영아파트는 최근 예비안전진단을 D등급으로 통과했다. 1986년 준공된 신길1차우성은 6개동·688가구 규모다. 4개동·386가구 규모인 건영아파트는 1985년 입주가 시작됐다. 두 단지는 현재 정밀안전진단을 위한 모금을 진행 중이다. 박일섭 신길1차우성 재건축추진준비위원장은 "정밀안전진단 이후 절차는 주민총회에 따라 결정될 것"이라고 말했다. 신길1차우성과 건영 두 단지는 기존 신길뉴타운에 해당되는 단지가 아니다. 신길뉴타운이 아닌 지역에서 1000가구가 넘는 규모의 재건축이 추진되는 만큼 향후 이 일대 재건축 추진 단지에도 영향을 끼칠 전망이다.

 

두 단지가 재건축에 나선 것은 신길뉴타운 영향 때문으로 풀이된다. 박 위원장은 "신길뉴타운은 활발한 공급으로 효과를 본 지역"이라며 "향후 정치권에서 여야를 떠나 부동산 정책에 대한 손질이 필요할 것이라는 판단과 함께 미리 준비를 하는 차원에서 진행하는 것"이라고 밝혔다. 2005년 뉴타운으로 지정된 신길뉴타운은 지난해 신길센트럴자이(1008가구·12구역), 힐스테이트클래시안(1476가구·9구역), 신길파크자이(641가구·8구역) 등 '브랜드 단지' 입주가 본격적으로 진행됐다. 브랜드 아파트 단지가 대규모로 들어서면서 집값도 큰 폭 상승했다. 지난해 2월 준공된 신길센트럴자이는 전용면적 84㎡ 분양가가 최대 6억9960만원이었는데, 매매가는 지난 3월 16억원으로 최고가를 기록했다. 힐스테이트클래시안(2020년 10월 준공) 전용 84㎡는 지난 1월 최고가 16억2000만원을 기록했다. 이 단지 분양가는 7억2990만원이다. 세 단지 가운데 가장 마지막으로 준공된 신길파크자이(2020년 12월)는 전용 84㎡ 분양권이 15억500만원에 거래됐다. 이 단지 분양가는 7억2990만원이다.

 

 

분양가보다 최소 두 배는 높은 프리미엄이 붙은 것은 인근 교통 호재에 대한 기대감 때문이라는 분석이다. 인근의 한 공인중개사는 "이 일대는 지하철 7호선 보라매역·신풍역 더블역세권이고 2호선 대림역과도 가까운 편"이라며 "2022년과 2024년에 서울 경전철 신림선, 신안산선이 개통될 예정"이라고 말했다. 향후 재건축·재개발 사업이 더욱 활성화할 수 있다는 점도 이 지역에 대한 기대감을 키우는 요인이다. 뉴타운에 포함된 신길10구역 남서울아파트는 최근 사업계획시행인가를 위한 공람 공고를 마쳤다. 신길뉴타운에는 해당되지 않지만 인근 1174가구 규모 신길삼환아파트(1997년 준공)도 재건축 연한 30년이 임박할 시점이 되면 시너지를 누릴 것이라는 분석이다. 다만 재개발 진행 속도를 감안해야 한다는 지적도 나왔다. 최신영 리얼투데이 본부장은 "1구역과 13구역이 공공재개발, 공공재건축 후보지로 지정되면서 관심이 쏠리고 있지만 이미 뉴타운 지정 때부터 가격이 꾸준히 올랐다"며 "신림선·신안산선 호재 때에도 프리미엄이 붙었고, 뉴타운 지정 후 개발 속도가 더딘 점도 고려해야 한다"고 말했다.(2021년 5월 11일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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개정 주택임대차보호법 시행으로… 전세가 오르며 ‘갭투자’ 비중도 상승

양천 65.6%, 강서 63.3% 등… 재건축 단지 밀집해 기대감 높거나

투자액 적은곳에 갭투자 몰려

 

 

지난달 서울의 주택 매매거래 중 절반 남짓은 전월세 보증금을 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’인 것으로 나타났다. 최근 전세가격이 오른 데다 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 주춤했던 주택 매수심리가 다시 살아나고 있다는 분석이 나온다. 9일 국토교통부가 더불어민주당 박상혁 의원실에 제출한 자료에 따르면 지난달 서울에서 자금조달계획서를 제출한 거래 4254건 중에서 갭투자는 2213건으로 52%였다. 이는 계획서상으로 기존 보증금을 승계한 금액이 포함돼 있으면서 입주계획서에 임대가 목적이라고 표기돼 있는 거래를 갭투자로 간주하고 분석한 결과다.

 

○ ‘갭투자’ 규제 3개월 만에 증가세

 

정부는 지난해 6·17대책을 통해 투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트를 구입한 경우 전세대출을 받지 못하도록 했다. 또 현재 전세대출을 받은 상태라면 아파트 구입 즉시 전세대출을 회수하는 방안도 내놓았다. 전세대출을 받은 채 아파트를 매입하는 길을 원천 차단한 것이다. 이에 따라 지난해 6월 42%였던 서울의 갭투자 비중은 2020년 7월부터 감소해 9월에는 20%까지 내려갔다. 하지만 갭투자 비중은 10월부터 다시 늘어나기 시작했다. 올해 3월 33%로 잠시 감소세를 보였을 뿐 갭투자는 대체로 증가했다. 규제 효과가 3개월 만에 사라진 셈이다. 갭투자가 늘어난 것은 전세가격이 오르며 매매가와 전세가의 차이가 줄었기 때문이라는 분석도 있다. 지난해 10월은 개정 주택임대차보호법 시행으로 전월세 가격 급등세가 본격화한 시기다. KB국민은행 리브부동산 월간 주택가격동향에 따르면 서울 아파트 전세 중위가격은 지난해 10월 처음으로 5억 원을 넘기며 전월 대비 4000만 원 가까이 급등했다. 이후에도 한동안 매월 2000만∼3000만 원씩 오르며 올해 3월 6억 원을 넘긴 상태다.

 

○ “매매-전세가 차이 작은 매물 거의 소진”

 

지역별로 보면 4월 기준 양천구의 갭투자 비중이 65.6%로 가장 높았다. 강서 63.3%, 강북 61.3%, 영등포 61.1%, 은평구 60.5% 순이었다. 재건축 단지가 밀집해 향후 상승 기대감이 높거나, 중저가 단지가 많아 상대적으로 투자 금액이 적은 곳이다. 강남 3구인 강남(53.1%), 서초(57.5%), 송파구(51.8%)도 모두 50%를 넘겼다. 갭투자 상위 5개 구는 지난해 6월까지는 양천 37%, 강북 41% 등 서울 다른 지역에 비하면 갭투자 비중이 높은 편이 아니었다. 같은 시기 강남은 갭투자 비중이 66%까지 치솟기도 했다. 지난해 10월 이후 갭투자 비중이 크게 늘어난 것은 전세가 상승에 따른 것이라는 분석이 적지 않다. 최근에는 이런 갭투자 매물도 거의 소진되고 있어 매물 부족으로 향후 거래절벽 현상이 나타날 수 있다는 전망이 나온다. 특히 토지거래허가구역으로 지정된 목동이나 여의도, 압구정 등의 재건축 단지는 갭투자가 어렵다. 강서구의 한 부동산 공인중개업소 관계자는 “‘갭’이 작은 매물은 대부분 소진됐고, 월세를 끼고 있어 갭이 큰 매물만 간간이 나온다”고 말했다. 노원구의 공인중개업소 대표는 “전셋값도 많이 올랐지만 최근 재건축 규제 완화 기대감에 집값이 더 크게 오르면서 갭이 작은 매물은 거의 없는 상태”라며 “매매계약이 드문드문 체결되는 가운데 호가가 오르는 양상”이라고 전했다.(2021년 5월 10일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

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올해 공시가 6억원 이하 1주택자 재산세, 세율만 내리는 게 아니라 실제 세금도 줄어

지난해 세금 같았다가 올해 희비 엇갈리기도

세율 정상화 땐 한꺼번에 상한 넘게 뛰어

 

 

지난해 3억원이던 세종시 A아파트 72㎡(이하 전용면적) 공시가격이 올해 5억1600만원으로 72% 뛴다. 하지만 재산세는 지난해 58만원에서 올해 52만원으로 10% 줄어든다. 재산세 기준 금액인 공시가격이 오르는데도 세금이 내리는 것은 정부가 올해부터 한시적으로 세율을 인하한 때문만이 아니다. 정부는 현실화 등에 따른 공시가격 상승의 세금 부담을 줄이기 위해 공시가격 6억원 이하 1주택자의 재산세율(0.1~0.4%)을 0.05%포인트 낮췄다.

 

 

공시가 1억원 재산세 20% 줄어

 

세율을 낮추면 세금이 적게 늘어나는 것이지 줄지 않는다. 세금이 '마이너스'가 되는 것은 세율 인하와 전년 대비 세금이 급격하게 늘어나는 것을 막는 장치인 세부담상한이 맞물려서다. 재산세 세부담상한은 전년도에 납부한 세금보다 늘어날 수 있는 한도를 설정한 것으로 공시가격 3억원 이하 5%, 3억~6억원 10%, 6억원 초과 30%다. 세부담상한을 초과하는 금액은 내지 않는다. 정부가 이번에 공시가격 6억원 이하에서 세율 인하와 함께 세부담상한 계산 방식을 바꿨다. 전년도에 실제로 낸 세금이 아니라 전년도에 인하 세율(특례세율)을 적용한 금액을 기준으로 상한 비율을 적용한다. A아파트의 지난해 공시가격에 특례세율을 적용한 세금이 47만원이다. 47만원에 세부담상한(10%)을 합친 52만원으로 올해 세금 한도다. 서울 공동주택 평균 공시가격이 지난해 4억3900여만원에서 올해 5억2600여만원으로 20% 오른다. 1주택자 재산세가 지난해 95만원에서 올해 87만원으로 내린다. 행정안전부 관계자는 “실질적인 인하 효과가 나타나도록 세부담상한 계산도 인하된 세율을 기준으로 했다”고 말했다.

 

 

세율 인하가 일률적으로 0.05%포인트여서 원래 세율이 낮았던 저가 공시가격의 세금 감면 혜택이 더 크다. 지난해 공시가격 5000만원에서 올해 1억원으로 2배로 오를 경우 재산세가 7만8000원에서 6만3000원으로 20% 감소한다. 공동주택 가운데 올해 공시가격 6억원 이하가 전국적으로 전체의 92%(1309만가구)다. 서울에선 71%(182만가구)다. 공시가격 6억원이 넘으면 세율 인하가 없다 보니 희비가 갈리기도 한다. 세종시 B아파트 84㎡ 위·아래층 공시가격이 지난해 3억6100만원으로 같았다. 재산세가 74만원이었다. 층간 공시가격 세분화로 올해 공시가격이 아래층 5억8100만원으로, 위층 6억800만원으로 각각 올랐다. 아래층은 세율 인하 덕으로 재산세가 67만원으로 내리는데 윗집은 96만원으로 뛴다. 차이가 50%나 벌어진다. 김종필 세무사는 “세율 인하가 처음 적용되는 올해만 공시가격이 올라도 재산세가 줄어든다"며 "내년부터는 공시가격이 오르면 세금도 세부담상한 범위 내에서 늘어난다”고 말했다.

 

 

감면 뒤 세금 60% 가까이 급증

 

그런데 재산세 감면에 복병이 있다. 공시가격 6억원 넘게 오르거나 감면 기간이 끝나고 세율이 정상화한 2024년엔 재산세가 세부담상한보다 훨씬 많이 오른다. 인하 전 세율(표준세율)로 다시 돌아가면 세부담상한 계산에서 전년도 세금도 표준세율을 적용하기 때문이다. 표준세율로 계산하면 특례세율보다 세금이 올라가다 보니 세부담상한 액수가 커진다. 세율 인하 때와 반대 방식이다. B아파트 공시가격이 올해 5억8100만원에서 내년 6억800만원으로 오른다면 내년 재산세가 105만원으로 올해(67만원)보다 58% 늘어난다. 세금 증가율이 공시가격 6억원 초과 세부담상한(30%)의 두 배 정도다. 내년 세부담상한 계산의 기준인 올해 세금이 특례세율에 따른 67만원이 아니라 표준세율로 계산한 81만원이기 때문이다. 공시가격이 지난해 3억3000만원에서 재산세 감면이 끝난 2024년 6억원으로 오를 경우 표준세율 적용을 받는 2024년 재산세(96만원)가 특례세율에 따른 2023년 세금보다 34.4% 늘어난다. 공시가격 6억원 이하 세부담상한(10%)의 3배가 넘는다.(2021년 5월 8일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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공공재개발 현금청산 논란 확산, 1년 전 건축허가 받은 빌라

후보지 발표 전 매수했어도, 기준일 전 완공안돼 입주권 無

2·4대책과 형평성 문제도

 

 

공공재개발 후보지 발표 1년 전 건축 허가를 받고 착공한 빌라 한 채를 분양받은 사람이 현금 청산 위기에 빠지는 사례가 나왔다. 행정청 건축 허가까지 신뢰할 수 없는 상황인 셈이라 보완책이 시급하다는 지적이 나온다. 2일 공공재개발 2차 후보지로 지정된 서울 동작구 본동의 다세대주택을 분양받은 A씨는 "공공재개발 발표 이전에 계약했는데도 현금 청산 대상"이라며 "잔금까지 다 냈는데 황당하다"고 했다. 공공재개발 여부를 알 수 없는 상황에서 분양 계약을 맺었는데 투기꾼으로 몰린 셈이다. A씨는 지난해 6월 착공한 다세대주택을 분양받고자 같은 달 30일 계약금을 납부했다. 이후 이 건물이 속한 동작구 본동이 공공재개발 2차 후보지(신규 구역)로 발표된 게 올해 3월 말이다. 그러나 입주권 여부를 가르는 권리산정기준일은 후보지 공모일인 지난해 921일로 정해졌고 당시 준공이 안 된 A씨 집은 현금 청산 대상이 됐다.

 

 

건축 허가를 내준 시점이 공공재개발 최초 언급보다 앞서 지나친 규제라는 비판이 나온다. 이 집은 지난해 2월 동작구청에서 건축 허가를 받았다. 국토교통부는 3개월 뒤인 5월에야 공공재개발을 언급했고, 당시 기존 정비구역이 지정된 곳만 검토 대상이라고 했다. 지난해 8·4 부동산 대책에서야 동작구 본동 같은 신규 구역도 공공재개발을 검토한다는 내용이 나왔다. 도심공공주택 복합사업·공공직접시행 등을 담은 2·4 대책은 대책 발표일 이후 건축허가분부터 우선공급권을 부여하지 않는다고 해서 형평성에 맞지 않는다는 비판이 나온다. A씨는 "공공재개발도 갑자기 발표했는데 왜 2·4 대책과 달리 건축 허가를 인정해주지 않는지 모르겠다""옆집 분은 현금 청산을 당할까 봐 잔금도 못 치르고 있다"고 말했다.

 

 

전문가들도 선의의 피해자를 구제하는 방안을 마련해야 한다고 조언했다. 건축 허가 신청일을 바탕으로 구제 방안을 짜면 권리산정기준일을 바꾸지 않아도 실무적으로 해결할 수 있기 때문이다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "통상적으로 권리산정기준일은 정비구역 공람공고일 기준으로 이뤄진다""정비구역 발표 이전이라면 과한 제한이라고 볼 여지가 있다"고 했다. 한 정비업계 관계자는 "재개발이 거론되면 인허가권을 쥔 구청이 허가를 내주지 않는 것이 원칙"이라고 했다. 서울시는 "투기를 방지하기 위해 권리산정기준일을 앞당겼기 때문에 선의의 피해자로 밝혀지면 보완책을 마련할 계획"이라고 밝혔다. 다만 현장에서는 다세대 건물 분양 조건에 공공재개발 후보지로 지정되면 계약금을 돌려주기로 하는 조항까지 언급될 정도로 '지분 쪼개기'가 성행해 투기를 근절해야 한다는 목소리도 높다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "원룸만 있으면 입주권을 받는다는 바람이 불어 건설도면만 보고 계약하는 사례가 비일비재했다"고 말했다.(202153일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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서울시, 준주거로 용도 변경, `35층 규제` 걸림돌도 제거

지구단위 계획도 곧 수립, 여의도 일대 개발 가속도

아시아선수촌도 속도

 

 

오세훈 서울시장이 문재인 대통령에게 방문을 권유했던 여의도 시범아파트가 종상향을 통해 50층 이상 초고층 건물로 재건축될 전망이다. 당초 `35층 규제`에 사업 진도가 막혀 있었지만 종상향을 통해 우회로를 찾은 것이다. 서울시는 시범아파트 재건축 계획안 윤곽을 잡으면서 여의도 일대 아파트들의 통합지구단위계획(마스터플랜)까지 마무리한다는 복안이다. 26일 서울시에 따르면 여의도 아파트 지구단위계획을 짜면서 개별단지 정비계획안에 해당하는 `특별계획`을 수립하는 작업에 착수했다. 서울시 도시계획국 관계자는 "지구단위계획과 시범아파트 특별계획을 병행하는 방향으로 추진될 것"이라고 말했다. 그동안 시범아파트 재건축의 가장 큰 난관은 여의도 아파트지구단위계획이 안 나왔다는 것이었다. 각 아파트 단지 재건축 후 용적률과 건물 층수, 도로 등 기반시설 비중, 학교·도서관 등 공공시설 계획을 개략적으로 정하는 지구단위계획은 일종의 재건축 가이드라인 성격을 지닌다.

 

 

현재 최고 13층인 시범아파트는 지하 2층~지상 35층, 1996가구로 탈바꿈하겠다는 재건축 계획을 만들었지만 여의도 마스터플랜이 나오지 않았다는 이유로 2018년 6월 서울시 도시계획위원회의 보류 결정을 받은 바 있다. 가장 관심이 쏠리는 층수와 관련해서는 시범아파트가 위치한 여의도 아파트지구 3주구를 준주거지역으로 종상향시킨 후 50층 이상 주상복합건물을 짓는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 현재 시범아파트는 3종 일반주거지역이다. 부동산업계에선 상업지역·준주거지역은 비주거시설을 의무 도입해야 하는 만큼 시범아파트가 주상복합건물을 선택해 51층 이상으로 재건축할 것으로 예상한다. 서울시가 여의도 시범아파트를 종상향해 50층 이상 올리는 계획을 들고나온 이유는 여의도 재건축 속도를 최대한 높이기 위해서다. 서울시는 한강변 35층 규제를 푸는 내용의 `2040 서울플랜`을 작성 중인데 올해 하반기는 돼야 마무리될 것으로 예상된다. 하지만 종상향은 당장 서울시 도시계획위원회를 통해 통과시킬 수 있고, 2030플랜과도 충돌하지 않아 속도가 빠르다.

 

 

시범아파트 개발계획이 윤곽을 잡으면서 여의도 아파트 지구단위계획 발표도 임박한 것으로 관측된다. 오세훈 시장은 여의도 주거지역 전체를 종상향해서 50층 이상 초고층 건물을 올리겠다는 구상을 10년 전 이미 발표했다. 이후 한동안 표류하던 여의도 마스터플랜은 2018년 박원순 전 시장의 `여의도·용산 통개발 발언`으로 되살아나는 듯했으나 집값 상승의 주범으로 낙인찍히며 전면 보류된 상태다. 한편 서울시는 최근 아시아선수촌아파트에 대한 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획 결정안(案)을 공개했다. 시는 5월 6일까지 주민 의견을 청취한 뒤 최종 확정할 계획이다. 1986년 준공된 아시아선수촌아파트는 1356가구 규모의 대단지로 지난달 1차 정밀안전진단에 돌입하면서 본격적으로 재건축 추진에 나섰다.(2021년 4월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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`깐깐한 노후도 기준` 정비지수제 폐지 용역 착수

노후도·주민 동의율 등 점수화, 박원순때 연면적 노후기준 신설

2015년 이후 신규 지정구역 0곳, 노후도 84% 달하는 성북5구역

연면적 규제에 공공재개발 탈락, 폐지 땐 민간 재개발 선회 가능

 

 

서울시가 박원순 전 시장이 심어 놓은 `재개발 대못`인 정비지수제 폐지를 위한 용역에 착수한다. 이 제도 도입 후 재개발이 `올스톱`되면서 만성적 주택 부족에 시달리게 됐기 때문이다. 현행 정비지수제하에서는 `뉴타운 출구전략` 등으로 구역 해제를 당한 곳들은 이전보다 깐깐한 기준으로 심사를 받게 돼 사실상 사업 재추진이 불가능하다. 25일 서울시에 따르면 서울시는 조만간 정비지수제 폐지를 위한 용역에 착수할 예정이다. 서울시 핵심 관계자는 "10년 동안 시스템적으로 막힌 게 많은데 대표적인 게 정비지수제"라며 "이를 폐지하기 위해 용역을 곧 착수할 예정"이라고 밝혔다. 이 제도는 박 전 시장이 2025 기본계획을 만들면서 도입했다. 해당 구역 주택의 노후도와 주민 동의율 등을 따져 100점 만점에 70점 이상을 넘기지 못하면 구역으로 지정하지 않는다. 30년 이상 된 건물 동수가 전체의 3분의 2 이상이어야 하고, 동시에 연면적은 60% 이상을 충족해야 한다. 특히 이 연면적 기준은 박 전 시장 때 새로 생긴 것이다. 2025 기본계획 이전에는 노후 건물이 전체의 3분의 2 이상이면 기본 요건을 채울 수 있었다.

 

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "연면적 기준을 도입한 건 사실상 재개발을 하지 말라는 것과 마찬가지"라며 "가령 신축 빌라 하나가 생기는 경우 빌라 하나가 단독주택 5개의 연면적을 차지하게 되는데, 뉴타운이 해제된 곳은 여지없이 신축 빌라가 우후죽순 들어와 연면적 기준 충족이 불가능해진다"고 말했다. 서울시 정비구역 지정 현황에 따르면 2015년 2025 기본계획이 적용된 이후 2015~2020년 서울에서 재개발 정비구역으로 지정된 사업지는 한 곳도 없었다. 정비지수제를 손본다면 연면적 기준은 폐지될 가능성이 크다. 뉴타운 해제 이후 이 지역들에 신축 빌라들이 들어서면서 전체 기반시설은 그대로인데 노후도만 떨어진 곳이 많아서다. 이런 문제점은 박 전 시장 재임 시절에도 지적된 바 있다. 2019년 수행한 `서울시 정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구`에서는 해제지역인 경우 신축 건물을 고려해 토지 등 소유자 동의율을 일부 낮추자는 의견이 나왔다. 김 소장은 "성북5구역이 이번에 공공재개발에서 탈락한 것도 연면적 규제 때문이다. 후보지 면면을 보면 2010년 7월 15일 전 기본계획이 수립돼 2025 기본계획을 적용받지 않는 곳들만 들어갔다"며 "그나마 이 규제를 합리적으로 손본다면 연면적의 60%를 대지면적의 60%로 바꿔야 한다"고 덧붙였다. 실제로 도시 및 주거환경정비 조례(시행 2010년 7월 16일) 시행 전 기본계획이 수립된 지역은 정비지수제를 적용받지 않는다.

 

 

이로 인해 희비가 엇갈린 대표적인 곳은 성북1구역과 성북5구역이다. 성북5구역은 한국토지주택공사(LH)가 진행한 공공재개발 사전컨설팅에서 평균 84%라는 높은 노후도 결과를 받았지만 공공재개발 후보지에서 탈락했다. 성북5구역 관계자는 "성북1구역은 추진이 잘 안 되던 곳인데 기본계획이 살아 있어 정비지수제를 적용받지 않았다"며 "노후도는 5구역이 1구역보다 높지만 정비지수제로 결과가 뒤바뀐 것"이라고 말했다. 성북5구역은 과거 성북3구역으로 재개발을 추진했지만 구역 해제 취소소송으로 대법원까지 간 끝에 정비구역에서 해제됐다. 새로 추진하면서 정비지수제를 적용받았다. 연면적 기준이 폐지된다면 성북5구역처럼 공공개발을 문의하는 곳들도 민간 개발로 선회할 가능성이 점쳐진다. 이 관계자는 "정비지수제로 인해 도저히 민간 재개발은 불가능해 일단 도심 공공주택 복합사업 후보지 신청을 해놓은 상태"라며 "만약 이 제도가 폐지된다면 민간 재개발로 갈 유인이 충분하다. (연면적 규제) 폐지 여부에 촉각을 곤두세우고 있다"고 전했다. 도심 공공주택 복합사업은 변창흠 국토교통부 장관이 2·4 공급대책에서 공개한 공급 방안이다. 조합과 LH가 공동 시행하는 공공 재개발과는 다르다.(2021년 4월 26일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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토지거래허가구역 4곳4색, 개발단계 따라 `셈법` 달라

압구정·여의도 분위기 차분, "어차피 집 거래 잘 안돼

지구단위계획 앞당겨 달라", 성수 "재개발 신호탄"반색

목동 "매매하려면 빨리 해야"

 

 

"일시적으로 가격을 억제할 뿐 재건축 규제를 완화한다는 내용도 없어 다소 의아합니다. 일단은 집값이 안정되면 주민 입장에선 세금 부담이 조금 줄어들 수 있겠지만, 그보다 서울시에서 지구단위계획 결정·고시를 빨리 해주면 좋겠어요."(압구정 재건축 아파트 주민) "어차피 지금까지 기다렸는데 급할 게 있나요. 토지거래허가구역으로 묶여서 좋을 것도 나쁠 것도 없어요. 서울시 차원에서 지구단위계획 결정·고시를 빨리 해주는 게 관건이죠."(여의도 노후 아파트 주민) "살 거면 빨리 사야 돼요. 토지거래허가구역으로 묶인 게 목동 재건축 청신호라는 생각에 주민들이 `좀 더 기다려보자`며 매물을 일부 거둬들였거든요."(목동 A공인중개사) "재개발에 속도가 붙을 것으로 보고 기대감에 나왔던 매물마저 다시 들어가는 분위기예요. 장기투자는 각오해야 합니다."(성수전략정비구역 B공인중개사) 서울시가 대규모 재건축·재개발 사업지가 몰려 있는 강남구 압구정동, 양천구 목동, 영등포구 여의도동, 성동구 성수동을 이달 27일부터 1년 동안 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝히면서 부동산시장이 다시 한번 요동치고 있다. 안전진단 단계를 진행 중인 목동 재건축 단지 주민들은 반색하는 반면, 압구정과 여의도는 차분한 분위기 속 실질적인 재건축 규제 완화가 필요하다고 주장하고 있다. 성수동 전략정비구역 주민들은 재개발 신호탄이라며 반색하는 한편, 부동산 전문가들은 장기전을 치를 각오를 해야 한다고 입을 모았다. 토지거래허가구역으로 지정되면 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡를 초과하는 토지를 거래할 때 구청장의 허가를 받아야 한다.

 

22일 부동산 업계에 따르면 압구정 현대·한양 등 24개 단지, 여의도 시범·삼부 등 16개 단지, 목동 14개 단지와 성수 전략정비구역이 토지거래허가구역으로 지정된 가운데, 해당 규제를 받아들이는 반응은 지역별로 제각각인 것으로 나타났다. 지역별로 정비사업 단계가 다르기 때문이다. 압구정은 크게 동요하지 않는 모습이다. 압구정 6개 구역 중 1구역과 6구역을 제외한 4개 구역이 최근 연달아 조합을 설립하면서 매매 거래가 어려워졌기 때문이다. 압구정의 한 중개업소 대표는 "최근 압구정 현대 7차 전용 245㎡가 80억원에 거래된 것은 조합 설립 이전 매물을 잡기 위한 것"이라며 "조합이 만들어지고 나서는 `1가구 1주택 10년 보유 5년 거주` 요건을 채운 집이 아니면 거래가 되지 않는데, 압구정 6구역 중 절반 이상이 조합 설립을 마치면서 어차피 거래가 어려워져 토지거래허가구역 지정이 주는 영향은 크지 않다"고 말했다. 안중근 압구정 3구역 조합장은 "대다수 주민이 재건축 진행 과정에서 이탈할 생각이 없는 만큼 큰 제약으로 느끼지는 않는다"면서 "그보다 서울시에서 조속히 지구단위계획을 결정·고시해 재건축이 속도를 낼 수 있게 해주면 좋겠다"고 말했다. 압구정 1구역(미성아파트)과 6구역(한양아파트 5·7·8차)을 눈여겨보던 일부 투자자들은 27일부터는 실거주 외엔 거래를 할 수 없어 셈법이 복잡해졌다.

 

 

압구정만큼이나 여의도도 차분한 분위기다. 이제형 여의도 시범아파트 재건축정비위원장은 "토지거래허가구역 지정이 조합원들에게 좋을 것도 없고 나쁠 것도 없다"며 "그저 서울시 지구단위계획 결정·고시가 빨리 이뤄져 재건축이 속도를 낼 수 있길 바란다"고 말했다. 그는 "지금까지도 버텨 왔는데 아파트가 무너지지 않는 한 버틸 것"이라고 말했다. 여의도의 한 공인중개사무소 대표는 "시범아파트 등 여의도 노후 아파트들은 원래도 매물이 많지 않았지만 토지거래허가구역 지정 이후 집주인들이 매물을 일부 거둬들이는 분위기"라며 "앞으론 실거주 목적 외엔 거래가 제한돼 갭투자자는 27일까지 계약을 마쳐야 한다"고 했다. 여의도에서 토지거래허가구역으로 지정된 16개 단지 중 14개 단지는 안전진단에서 이미 D등급 이하를 받아 재건축을 추진 중이다. 양천구 목동 지역은 이번 조치로 인해 희비가 가장 명확하게 갈릴 전망이다. 인근 주민들은 `재건축 신호`를 확실하게 줬다는 점에 기대감을 보이고 있다. 목동아파트 6단지에서 20년간 거주한 주민은 "자녀 교육을 목적으로 실거주하는 사람들이 많아 재건축 신호를 확실히 보여준다면 주민들이 크게 반발하지는 않을 것 같다"고 말했다.

 

 

재건축 기대감에 매물이 들어가면서 거래가 활발하지 않다는 점도 이번 발표에 큰 영향을 받지 않는 이유로 꼽힌다. 국토교통부 실거래가에 따르면 목동신시가지아파트 1~14단지는 22일 기준 194건의 매매가 이뤄졌다. 이 가운데 3월 이후 거래는 40건에 불과하다. 다만 목동아파트 대부분이 재건축 초기 단계라는 점이 변수다. 지금까지 1차 안전진단을 받은 목동아파트들은 모두 D등급을 받았다. 2018년 이전 기준이라면 곧바로 재건축이 가능했지만 이제는 중앙정부의 입김을 심하게 받는 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원의 진단을 한 차례 더 받아야 해 재건축 기간이 길어질 수 있다는 분석도 나온다. 성수 지역 역시 이번 발표를 재개발 신호탄으로 보는 분위기다. 성수 전략정비구역 인근의 한 공인중개사는 "오세훈 서울시장이 당선되기에 앞서 여론조사에서 큰 폭으로 우위를 보였을 때 이미 가격이 오르기 시작했고, 주민들이 매물을 거둬가고 있다"고 말했다. 성수가 재개발추진구역이기는 하지만 기대감이 강한 만큼 주민들 반발도 크지 않을 것으로 보인다. 성수동의 다른 공인중개사는 "매수자들이 실제 입주해야 해 번거로워지고 거래도 제한될 것"이라면서도 "지금까지 재개발이 안 되다가 이제는 좀 될 것 같은 기대감이 있기 때문에 가격이 떨어지거나 불만을 보이는 일은 없을 것"이라고 말했다. 부동산 업계 관계자는 "재개발추진구역은 거주 여건이 좋지 않은 경우가 많아 도중에 `출구전략`을 짜는 사람도 있는데 이들에게는 악재가될 수 있다"며 "장기 투자를 각오해야 할 것"이라고 밝혔다.(2021년 4월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

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전국서 최근 3개월 집값 상승률 가장 높아

개발호재·교통망 확충에 업계 "가격 더 오를 것"

 

 

"실거래가보다 5000만원에서 1억원을 올려서 매물을 내놔요. 어떻게 이렇게 내놓지 싶은데 그게 또 팔리더라니까요." 14일 오전 경기도 의왕시 내손동 인근에서 만난 공인중개사 대표들은 최근 아파트 시세 상승 속도에 혀를 내둘렀다. 매물은 많지 않지만 이해가 안 갈 정도로 높은 호가에 매물이 나오고 있는데, 거래가 이뤄지니 어안이 벙벙할 지경이라고 했다. 이 일대는 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 보유했던 아파트 인근이다. 올해 들어 아파트 가격이 신고가를 경신하고 있다. 의왕시 내손동 인근 부동산에서는 작년부터 이곳 집값이 가파르게 상승했다고 분위기를 전했다. A공인중개사 대표는 "예전에는 아파트가 거래가 되고 실거래가가 뜨면 몇 천만 원 정도 올려서 내놓는 게 기본이었고, 단지별로 가격 갭이 있었는데 지금은 아무것도 예상하기 어렵다"며 "손님들이 저희보다 정보를 더 많이 알고 있어서 알아서 실거래가보다 5000만원에서 1억씩 올려서 매물을 내놓고 있다"고 설명했다. 이 대표는 "너무 비싼 가격에 의아하다고 생각하지만 일단 호가로 접수는 한다"며 "그런데 실제로 거래가 되고 거래가가 형성이 되니 (손님에게)비싸다고 말도 못하겠다"고 말했다.

 

의왕시 최근 3개월 간 집값 상승률 12%...경기도 규제지역 가운데 최고

 

한국부동산원에 따르면 올해 3월 29일까지 전국에서 가장 집값 상승률이 높은 곳이 의왕이다. 의왕시는 불과 3개월 만에 11.9% 상승했다. B공인중개사 대표는 "2년 전에 이곳에서 살고 있던 34평 아파트를 6억6000만원에 팔고 나왔는데 최근 다른 부동산에서 11억원에 거래됐다는 소문을 들었다"며 "이 동네가 다 그렇다"고 했다. 홍 부총리가 보유하다가 작년 팔아치운 내손동 아파트 역시 최근 가격이 폭등했다. 홍 부총리는 해당 아파트를 작년 8월 9억2000만원에 팔았는데, 같은 전용면적(97㎡) 아파트가 지난 1월 10억9000만원에 매매됐다. C공인중개사 대표는 "홍 부총리가 살았다는 그 아파트가 지금 시세가 13억원은 되는 것으로 알고 있다"며 "전세 가격이 폭등하니 매매가격 역시 폭등한 것"이라고 분석했다. 이 대표는 "지난 2016년엔 의왕시에 포일 센트럴 푸르지오 등이 입점하며 공급량이 많아지니 전세가가 3억5000만원선까지 폭락했던 적도 있었다"며 "보통 4억8000만~5억원 선에 거래되던 전세가가 최근에는 6억5000만~6억7000만원선까지 뛰었다"고 말했다.

 

의왕시 추가 집값 상승 기대감 고조...매물 품귀현상도

 

특히 개발 호재와 교통망 확충 기대감이 집값 상승에 기여하고 있다. 의왕시는 월곶~판교 복선전철(월판선)과 수도권광역급행철도(GTX) 수혜 기대감이 크다. 인덕원~동탄(인동선) 복선전철 역시 올해 하반기 착공을 앞두고 있다. 의왕시 아파트 시세는 최근 상승세가 두드러지고 있으나 주민들은 앞으로 집값이 더 많이 오를 것으로 기대한다. 내손동에서 만난 한 주민은 "의왕시 집값이 많이 올랐다고 하는데 인근 과천에 비하면 오른 것도 아닌 것 같다"며 "교통망 호재가 있어서 웬만한 서울보다 더 뜰 것 같다"고 설명했다. 의왕시 집값이 폭등하며 매물 품귀현상이 나타나기도 한다. A공인중개사 대표는 "예를 들어 7억원대 아파트 여러 곳 중 한 곳이 팔리면 나머지 아파트도 7억원 수준에서 매매가 이뤄지는 게 보통인데 갑자기 8억원으로 가격이 뛴다"며 "그런데 8억원으로 가격이 뛰어도 또 다 팔리니 매물이 귀해지고 있다"고 말했다.(2021년 4월 15일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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다주택 기준 시점 6월 1일 다가와, 세금 급등해 처분하는게 상책이지만

장기 보유하면서 절세할 수 있어, 임대 등록·증여 28일까지 서둘러야

 

 

다주택을 유지할까, 주택 수를 줄일까. 집을 두 채 이상 가진 다주택자의 결정 시한이 임박해졌다. 보유세(재산세+종부세) 부과를 위한 다주택 기준 시점이 한 달 반 정도 뒤인 6월 1일이다. 고민에 빠진 다주택자가 올해 급증했다. 대폭 오르는 다주택자 종부세 세율을 적용하는 조정대상지역이 확 늘어났기 때문이다. 현재 전국 111곳으로 지난해(44곳)의 3배에 가깝다. 조정대상지역에선 3주택 이상에 적용하는 중과세율이 2주택부터다. 세부담 상한도 전년도 세금의 200%에서 300%로 늘어난다. 통계청 통계로 추정하면 일반세율을 적용받다가 조정대상지역에 추가돼 중과세율 대상이 된 2주택 가구가 60만가구 정도다. 올해부터 다주택 투자 수익률이 '마이너스'가 되기 때문에 다주택자가 선택의 기로에 섰다. 다주택자 종부세·양도세 세율이 올라가면서 다주택을 유지해 남는 게 없다. 집값 상승으로 얻는 차익보다 세금으로 나가는 돈이 더 많다.

 

 

김종필 세무사의 모의계산에 따르면 올해 공시가격 합계가 25억원인 조정대상지역 2주택자가 앞으로 5년간 낼 보유세가 총 4억원 정도다. 5년 뒤 집 한 채를 지금보다 5억원 오른 가격에 팔면 양도세를 빼고 남는 돈이 2억원 가량이다. 시세차익보다 세금이 2억원 더 많다. 서울·부산시장 선거의 야당 압승으로 세금 부담이 줄지 않을까. 다른 주택 규제가 풀리더라도 다주택자 세제가 완화될 가능성은 거의 없다. 오세훈 서울시장과 야당에서 나오는 세제 개편 목소리가 모두 1주택자를 대상으로 하고 있다. 처분이 상책이지만 다주택을 꼭 유지하고 싶다면 세금 부담을 줄일 수 있는 마지막 방법이 남아있다. 임대주택으로 등록해 종부세를 피할 수 있다. 등록 임대주택은 주택 수에서 빠지고 종부세 계산을 위한 공시가격 합산에서도 제외된다. 다만 지난해 정부의 주택임대사업자 제도 강화로 조건이 까다로워졌기 때문에 잘 따져봐야 한다. 주택 유형에서 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없다. 아파트 이외 단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택 등만 가능하다. 단기임대(4년)가 없어지고 장기임대(10년)만 남아 10년 이상 임대해야 한다. 등록 시점의 공시가격이 6억원(수도권) 이하여야 한다. 올해 공시가격이 6억원 넘게 오를 예정이면 공시가격 결정 이후엔 등록하지 못한다.

 

 

단독주택·다가구주택은 용도 변경으로 아예 주택에서 지우면 된다. 용도를 주택에서 상가·사무실 등으로 바꾸는 것이다. 용도 변경을 통한 주택 수 줄이기는 지난달 국회의원 재산 공개 때 관심을 끌기도 했다. 일부 의원이 주택 수를 줄이기 위해 단독주택이나 다세대주택 등을 음식점이나 사무소 등으로 용도변경했다. 한 여당 의원은 배우자 명의의 다세대주택 내 주택 18가구를 2017년 음식점·사무소와 다가구주택(3가구)으로 용도변경했다. 지난해 남은 다가구주택도 사무실로 바꿨다. 주택 수 감소 외에 종부세 2000만원 정도 절감 효과도 봤다. 국토부에 따르면 지난해 단독주택·다가구주택 1만3000가구가 사무실 등으로 용도변경했다. 2019년보다 3000가구 가량 증가했다. 용도변경을 하려면 자치단체의 건축허가를 받아야 한다. 음식점 등은 주택보다 정화조·주차장 등을 더 많이 갖춰야 하기 때문이다. 송승훈 신대이앤지건축 부사장은 “지역에 따라 용도 변경이 제한될 수 있기 때문에 자치단체 협의가 필수”라고 말했다.

 

아파트는 임대주택 등록이나 용도 변경을 하기 어려워도 명의를 바꿔 세금을 줄일 수 있다. 종부세가 개인별 과세여서 개인별로 집을 나누면 세금이 줄어든다. 배우자 증여가 유리하다. 증여세를 내지 않는 금액이 자녀는 5000만원까지이지만 배우자는 6억원까지다. 증여 취득세가 4%에서 지난해 12%로 강화됐지만 공시가격 급등 등으로 종부세가 많이 늘어날 전망이어서 중장기적으로 보면 보유세보다 증여 비용이 적다. 단독 소유의 공시가격 15억·10억원 아파트 두 채 가운데 10억원짜리를 배우자에게 증여하는 경우 증여세와 증여 취득세가 총 3억원 가량 든다. 종부세를 한해 평균 5000만원가량 줄일 수 있어 6년 정도면 절세 금액이 증여 비용과 맞먹는다.

 

 

김종필 세무사는 “증여한 주택을 팔 때 양도세 계산에서 양도차익이 증여 금액만큼 줄기 때문에 양도세 절감 효과도 있다”고 말했다. 지난해 증여 취득세 강화 이후 줄던 증여가 다시 늘어났다. 법원등기정보에 따르면 지난달 서울 집합건물(아파트 등) 증여 건수가 1853건이었다. 3월 기준으로 다주택자 양도세 중과 도입 직전인 2018년 3월 이후 가장 많다. 지난달 열람에 들어간 올해 예정 공동주택 공시가격이 많이 오르자 공시가격 확정 전 증여하려는 수요가 늘었기 때문이다. 증여 취득세는 시가를 기준으로 하는 증여세와 달리 공시가격으로 계산한다. 김종필 세무사는 "다주택 여부는 6월 1일 결정하지만 종부세를 줄이기 위한 임대주택 등록이나 증여는 올해 공시가격이 결정되기 전에 서두르는 게 유리하다"고 강조했다. 오는 29일 올해 단독주택·공동주택 공시가격이 결정·공시된다.(2021년 4월 14일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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