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`국민과 대화` 팩트체크해보니, 전셋값 서울 20주 연속 상승인데

"우리 정부 들어 매우 안정세“

3~4인 가구 수요 많은데도, 공급은 1~2인가구만 초점 둬

정책실패 언급않고 "자신있다", 규제 위주 기존 정책 이어갈듯

 

 

문재인 대통령이 지난 19일 국민과의 대화에서 "부동산 문제는 자신 있다"며 전국적으로 부동산 가격이 안정되고 있다고 평가했다. 이날 문 대통령 발언은 지난주 국토교통부가 문재인정부 2년 반 성과를 자랑한 내용과 동일하다. 국토부가 이런 식의 보고를 올려 대통령이 서울과 지방 집값 양극화 현실을 파악하지 못했다는 추측도 나온다. 매일경제신문이 20일 대통령의 발언과 시장 상황을 팩트체크로 분석했다. 문 대통령은 19"임기 2년 반 동안 내놓은 규제 덕분에 전국적으로는 부동산 가격이 하락할 정도로 안정됐다"고 자평했다. 틀린 말은 아니다. 한국감정원에 따르면 문재인정부가 출범한 20175월부터 올해 1111일까지 전국 아파트 값은 1.77% 떨어졌다. 문제는 양극화다. KB국민은행에 따르면 지난 10월 기준 서울 아파트 중위 매매가격은 역대 최고치인 87525만원을 기록해 현 정부가 출범한 201756635만원보다 44% 올랐다. 반면 수도권을 제외한 지방 중위 가격은 16575만원에서 14877만원으로 내려갔다. 서울 집값은 지난해 9·13 부동산 대책 발표 후 7개월간 하락했지만 올해 7월부터 20주 연속 오르는 등 롤러코스터를 타고 있다. 강남에서는 3.3당 매매가가 1억원을 돌파한 아파트까지 생겨나 국민의 박탈감이 심하다. 특히 지방은 충북·충남 등 공급과잉 지역과 울산·경남 등 제조업 기반이 무너진 지역을 중심으로 하락세가 이어졌다.

 

 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 시장은 지역끼리 영향을 주고받아 전체적으로 확대해가는 경향이 있다""잠잠하던 지방도 대전·부산·울산 등을 중심으로 불안 신호가 나오는 형국"이라고 덧붙였다. 문 대통령은 또 "과거 미친 전월세 시장도 우리 정부 들어 매우 안정돼 있다"고 했다. 문제는 앞으로 공급이 전반적으로 감소할 가능성이 높다는 점이다. 부동산114에 따르면 작년 167674가구에 달했던 경기도 입주 물량이 내년 113000가구 안팎까지 30%가량 내려갈 것으로 전망된다. 서울도 최근 민간택지 분양가상한제 등이 시행되면서 공급 우려가 커지는 상황이다. 이 같은 상황을 반영하듯 전국 전셋값은 지난 9월 둘째 주부터 상승 반전을 시작해 10주 연속 상승세를 기록하고 있다. 서울은 20주 연속, 수도권은 14주 연속 상승하고 있다. 여기에 정부가 최근 정시 확대와 특목고 폐지를 골자로 한 교육개편안을 발표하면서 대치동·목동·잠실 등을 중심으로 전셋값 불안 조짐이 퍼지고 있다. 대치동은 전세가격이 폭등하며 매물이 자취를 감추고 있다. 대치삼성래미안은 9월 전용 84의 전세 매물이 92000만원에 거래됐지만 현재는 115000만원에 임차인을 구하고 있다. 정부가 전월세신고제·계약갱신청구권 도입 등을 공론화하는 상황도 주택 임대차 시장 불안을 부채질할 위험이 높다는 전망이다. 정부가 용역을 준 연구에서조차 청구권 등이 도입되면 집주인이 2년 뒤 임대료를 마음대로 못 올릴 위험에 대비해 제도 시행 전 가격을 미리 올릴 수 있다는 사실을 인정했다.

 

 

문 대통령은 규제 대책 외에 주택 공급을 늘리는 방안도 착실하게 진행하고 있다고 설명했다. 3기 신도시를 포함해 수도권에 30만채를 짓고 있고 신혼부부와 청년 등을 위한 주거 지원도 이뤄지고 있다는 것이다. 아울러 "1인 가구가 늘어나면서 4인용 아파트가 필요하지 않게 돼 청년 맞춤형 주거가 필요하다"고 강조했다. 하지만 3기 신도시는 입주하기까지 시차가 걸리고, 1·2인 가구를 중심으로 한 주택 지원은 공급 문제를 해결하기 어렵다는 게 전문가들 얘기다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금의 공급 문제는 서울, 최소한 서울에 접근하기 쉬운 지역에 3·4인 가족이 거주하기 좋은 새 아파트가 별로 없다는 부분인데 이를 간과하는 건 아닌지 걱정스럽다"고 밝혔다. 그러나 정부의 정책 방향이 크게 바뀌지는 않을 전망이다. 문 대통령은 `보유세를 높이고 양도소득세를 낮춰 다주택자들이 집을 내놓아 무주택자들이 살 수 있게 해달라`는 패널의 질문에는 "참고하겠다"고 했을 뿐 뚜렷한 답을 내놓지 않았다. 문 대통령이 "양도세는 1가구 1주택의 경우 면세가 되기 때문에 실소유자의 주택 취득에 방해가 될 것 같지는 않다"고 한 부분도 논란거리다. 1가구 1주택자에게 주는 면세 혜택 기준을 이번 정부 들어 오히려 까다롭게 만들었기 때문이다. 기존에는 양도일 현재 기준으로 1주택자이고 주택 보유 기간이 2년 이상이면 양도세 면제였다. 하지만 기획재정부는 이 기준을 `다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년 이상 된 주택`으로 바꿔 2021년부터 적용하기로 했다.(20191121일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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직방, 분양가와 입주 때 가격 비교 전국 평균은 7000만원 올라

 

 

최근 1년간(9월 말 기준) 입주한 서울 아파트를 2~3년 전에 분양받은 사람들은 평균 3억원씩 시세차익을 얻은 것으로 나타났다. 18일 부동산 정보 업체 직방에 따르면 올해 3분기(7~9) 입주한 아파트를 대상으로 2~3년 전 분양받을 때 가격과 비교한 결과 평균적으로 전국 7034만원, 수도권은 13400만원 오른 것으로 나타났다. 서울은 같은 기간 시세차익이 3억원을 넘었다. 한마디로 `로또 아파트`란 말인데 내년 4분양가상한제가 적용되면 분양가는 더 내려가고 신축 아파트 공급은 줄어들어 `로또` 분양 열풍은 한층 더 거세질 전망이다.

 

 

3분기 전국 아파트 분양가 대비 매매 거래가격은 7034만원으로 상승률이 12.01%에 달했다. 수도권은 3분기 분양가 대비 매매 실거래가격이 평균 20.28%, 13425만원 상승했다. 시도별로는 서울이 37480만원으로 가장 큰 차이를 보였다. 서울에서는 분양가 대비 매매 실거래가 변동률도 45.34%, 8억원에 아파트를 분양받으면 입주 때는 약 116000만원에 거래된다는 얘기다. 그 외에 대구도 11811만원으로 1억원 이상 올랐고 대전(9504만원), 광주(8961만원) 순으로 상승폭이 컸다. 분양 이후 입주까지 통상 2~3년 정도의 시간이 경과하는 점을 감안하면 서울은 연평균 15~20%, 수도권은 6~10%의 연평균 분양가 대비 매매 실거래가 수익률을 올리는 것으로 나타났다.(20191118일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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`공급 줄어들라`매물 품귀에 계약 파기까지

집 사려는 사람 얼마나 많나 알려주는

매수우위지수 올해 들어 최고, 신축·분양권 집값 연일 신고가

 

 

지난달 일산 고양시 한 아파트를 계약한 최준기씨(42)16일 중도금을 보내기 위해 집주인에게 전화를 걸었다가 `계약파기`라는 황당한 일을 겪었다. 집주인은 갑자기 "집을 안팔겠다"배액을 보상하고서라도 계약을 파기하겠다고 나온 것. 이달 6일 일산이 조정대상지역에서 해제되면서 주변 집값이 들썩이자 집주인이 변심해 매물을 걷어들인 것이다. 최씨는 "아이 학교때문에 이사가려고 다 준비를 해놨는데 이제와서 계약을 파기하니 어이없다. (정부 발표후)일주일새 호가가 너무 올라서 이제는 그 가격으로 근처 아파트를 구할 수 없다"면서 "정부가 집값을 잡겠다고 정책을 발표할때마다 집값이 올라 나같은 실수요자들만 피해를 보고 있다"고 분통을 터뜨렸다. `계약파기·매물 품귀·호가 높이기` 매도자 우위 시장에서 벌어지는 현상들이다. 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많을 때 높아지는 매수우위지수가 올해 들어 계속 고공행진중이다. 지난해 정점을 찍고 하락하던 매수우위지수는 올해 4월부터 다시 반전을 시작해 8개월째 상승중이다. 매수우위가 높다는 것은 집주인들이 향후 집값이 계속 오를 것이라고 생각하는 의미가 커서 집값 상승 기대도 지속될 전망이다.

 

 

17KB부동산 리브온에 따르면, 매수우위지수가 11월 둘째주(11일 기준) 매수우위지수는 58.4로 그 전주(52.2)보다 6.3점 상승했다. 하락에서 상승으로 반전을 시작한 429(22.2)에 비하면 2배 가까이 올랐다. 매수우위지수는 아파트 매도자와 매수자 가운데 어느 쪽이 많은지를 확인해 산출하는 지수다. KB가 부동산중개업체 3600여 곳을 대상으로 주택 매도자와 매수자 가운데 어느 쪽이 많은지를 확인해 산출한다. 매수우위지수가 높을수록 사려는 사람이 팔려는 사람에 비해 많다는 뜻인데, 부동산 열기가 뜨거웠던 지난해 8월 매수우위지수는 152.3으로 정점을 찍은후 9.13대책 발표 이후 매수세가 점차 줄어 하향세를 기록했다. 그러다 올해 4월부터 다시 거침없이 오르고 있는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "저금리 기조에서 자금이 아파트 시장으로 기웃거리면서 매수세가 높아지고 있다. 물량이 적은데 사려는 사람은 많은 형국"이라고 해석했다. 내년 4월부터 적용되는 분양가상한제를 앞두고 신축 공급 우려가 커지면서 신축·분양권 가격은 연일 신고가다.

 

 

분양가상한제 적용 6개월 유예 기간을 피해 내년 4월전까지 분양을 서두르는 둔촌주공은 연일 신고가를 경신하고 있다. 둔촌주공1단지는 50형은 117151000만원 거래됐다. 9월만해도 136000만원에 거래되던 것인데 15000만원 이상 올랐다. 둔촌주공3단지 9911617억원으로 9월대비 2억원 올랐다. 둔촌주공4단지는 분양가상한제 이후에 3건이나 거래됐다. 이달 13일에는 78156000만원 신고가로 실거래됐다. 신축 아파트도 몸값이 전국적으로 올라가고 있다. 해운대센텀 미진이지비아는 84형이 이달 1076000만원에, 김포 한강메트로자이2단지는 965000만원에 신고가 거래됐다. 준공 40년가까이 된, 초기 재건축 단계의 아파트도 품귀다. 부산 삼익비치, 여의도 목화, 용산 산호, 압구정 현대아파트 등이다. 권일 팀장은 "2년 후에는 어떻게 될지 모르기 때문에 개선될 여지가 있다고 보고, 서울 주요 입지의 재건축 아파트를 미리 선점하려는 움직임이 강하다"면서 "각종 규제로 매물이 잠기다보니 실거래를 따기 위해서는 신고가를 부르게 되고 집값이 상승하고 있다"고 했다.(20191117일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국토, 역전세난 위험 전국 122000세대

 

 

전셋값 하락으로 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 역전세난 위험에 노출된 주택이 전국에 122000세대가량 된다는 연구 결과가 나왔다. 임차인들이 보증금을 보호받을 수 있도록 전세보증보험의 보증범위를 확대해야한다는 의견도 함께 제시했다. 국토연구원15일 발표한 `주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안` 보고서에 따르면, 올해 6월을 기준으로 1년 전 대비 전세가격지수가 1%에서 15%까지 하락했다면 역전세 위험에 노출되는 주택이 12~16만 세대있는 것으로 추산했다. 분석은 작년 가계금융복지조사 자료에서 3400만원을 초과한 전월세 보증금을 보유한 196만 세대를 대상으로 했으며, 차입 가능 규모는 총부채원리금상환비율(DSR)40%인 경우다. 연구원은 올해 6월을 기준으로 지난 1년간 시··구별 전세가격지수가 평균 2.2% 감소하는 시나리오로 분석한 결과, 전국 122000세대가 역전세 위험에 노출된 것으로 파악된다고 설명했다. 역전세 노출 가능성이 있는 주택은 전세가격지수 1% 하락 시 80만 세대, 15% 하락시 88만 세대까지 증가한다.

 

 

연구원이 2013년부터 올해까지 실거래된 전세 주택 중 1886000개를 표본으로 분석한 결과, 올해 2분기 기준으로 전세의 33.8%가 직전 계약보다 전셋값이 하락한 것으로 나타났다. 주택유형별 전셋값 하락율은 각각 아파트 37.4%, 단독·다가구 25.7%, 연립·다세대 18.5%. 전국 전세가격지수는 2016년 이후 안정세를 보이다 201711월을 기점으로 하락하고 있으며, 변화율 또한 지속해서 마이너스 값을 나타내고 있다. 201710월 이후 지방을 중심으로 전세가격이 내려가기 시작했고 작년 4월에는 전국적으로 하락세를 보였다. 연구원 관계자는 "현재의 전세가격 하락세는 전국적인 현상이며, 하락률 폭도 글로벌 금융위기보다 큰 상황으로 2004년 전셋값이 큰 폭으로 하락했던 시기와 유사한 상황으로 볼 수 있다""역전세난에 대비, 아파트 전세보증보험의 보증범위를 확대해 대부분의 임차인이 보증금을 보호받을 수 있도록 기준을 조정해야 한다"고 제언했다.(20191114일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국세청, 부동산 금수저 224명 고강도 세무조사

연예인 배우자의 재산으로, 고가 주택 산 아내도 조사

 

할아버지 A씨와 아버지 B씨는 3세 아이에게 현금을 증여한 다음 아이 이름으로 고가 주택 2채를 샀다. 할아버지는 손주에게 임차인에게 줘야 할 임대보증금을 주는 방식으로, 아버지는 현금을 주는 방식으로 증여세를 탈루했다. 최근 5년간 총소득이 수천만 원에 불과한 C씨는 소득 대비 수십 배에 달하는 부동산 여러 개를 취득했고, 신용카드 사용액이 수십억 원에 달하는 데다 고급 승용차까지 구입했다. 부동산 임대업자인 아버지 D씨에게 받은 현금을 쓴 것이다. 국세청은 이처럼 고가 부동산 거래를 통해 재산 편법 이전 등 변칙적 탈세 행위를 한 것으로 보이는 혐의자 224명에 대해 세무조사에 착수했다고 12일 밝혔다. 조사 대상자는 고가 아파트 취득자 주거용 고가 오피스텔 취득자 고액 전세입자 다운계약 양도소득세 탈루 혐의자 기획부동산 업체 등으로 구분했다.

 

국세청은 부동산 취득자와 고액 전세입자에 대한 소득·재산·금융 자료와 카드 사용 내역을 분석해 부모 등에게 현금을 편법 증여받거나 사업소득 탈루 또는 사업체 자금을 유용해 부동산을 취득한 혐의가 있는 자를 대상자로 선정했다. 특히 올해 1~9월 서울 지역 아파트 연령대별 매입 비중을 살펴본 결과 사회초년생으로 자산 형성 초기인 30대가 28.3%로 가장 많았고, 이 중 자금 조달 경로가 불명확하거나 증여세를 신고·납부하지 않은 사례가 여럿 포착된 것으로 알려졌다. 심지어 방송 연예인 남편에게 받은 돈으로 수억 원대 고가 아파트를 공동 명의로 취득한 배우자도 자금 출처 조사 대상에 들어갔다. 증여재산 공제 한도는 10년 합산 기준 배우자는 6억원, 직계존속(미성년자 제외)5000만원까지다. 그 밖에 국세청은 아파트 분양권 양도 과정에서 추가 프리미엄을 받았으면서도 최초 계약서대로 신고해 양도세를 탈루한 혐의자도 조사하기로 했다.(20191113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 15분 거리에 있는 빌라 매매 물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 누상동 소재

 

물건내용 : 지하 2층 지상 3층 중 지상 1층 전용 86평방미터, 공용 32평방미터, 매매금액 5억원,

              3, 화장실2, 주차1

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 10분 거리에 있는 다세대 전세 물건을 소개 합니다.

 

주소 : 서울 종로구 누하동 소재

 

물건내용 : 지하 1층 지상 4층 중 지상 4층 전용 59평방미터, 월세 보증금 2억원, 3, 화장실1,

              넓은 베란다월세 20만원, 관리비 4만원, 2, 화장실1, 주차불가

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 15분 거리에 있는 다세대 월세 물건을 소개 합니다.

 

주소 : 서울 종로구 누상동 소재

 

물건내용 : 지하 1층 지상 3층 중 지상 2층 전용 46평방미터, 공용 5평방미터, 월세 보증금 16

              천만원, 월세 20만원, 관리비 4만원, 2, 화장실1, 주차불가

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 3분 거리에 있는 다가구 전세 물건을 소개 합니다.

 

주소 : 서울 종로구 필운동 소재

 

물건내용 : 지하 1층 지상 3층 중 지상 1층 전용 41평방미터, 전세 보증금 2억원, 2, 거실겸

              주방, 화장실

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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"계획이야 누가 못 세워요. 이미 다 나왔던 얘기고 언제 실현될지도 모르니 실감도 안 나는 호재죠. 교통망 확충보다는 일산을 조정대상지역에서 풀어주는 게 더 필요합니다." 경의중앙선 일산역 바로 앞 후곡마을에서 지난 1일 만난 G중개업소 관계자는 "광역교통망 발표는 이전에 나왔던 얘기를 확정 발표한것 뿐이라 부동산 분위기는 달라질 게 없다"고 말했다. 그는 "오히려 조정지역에서 해제될 거라는 기대감에 최근 거래량이 조금 늘었는데, 그 소식이 발표에서 빠졌으니 거래는 다시 줄 것 같다"고 말했다. 정부는 오는 2030년까지 수도권 내 주요 거점을 30분대에 연결한다는 내용의 광역교통비전 2030‘을 지난달 31일 발표했다. 수도권 서부지역을 위한 수도권 광역급행철도(GTX) 건설을 검토한다고 알려지며 이 지역 주택시장에 호재로 작용할 것이라는 기대가 나왔다. 최대 수혜지로는 경기 일산과 검단, 김포 등이 꼽히고 있다. 특히 일산이 가장 많은 시선을 받고 있다. 인천지하철 2호선의 연장안은 기존 경의중앙선 일산역에서 탄현역까지로 추가 조정됐다. 대곡~소사복선전철도 일산역까지 연장된다. 공사를 마치면 일산역은 인천 2호선, 대곡~소사선 등을 포함한 트리플 역세권이 된다.

 

 

하지만 일산 일대 부동산 관계자들은 일산 집값 회복은 당분간 어렵다고 보고 있었다. 이날 발표한 광역교통망 확충 소식은 이미 수요자들도 예상했던 수준이라면서 지금 필요한 것은 조정대상지역에서 해제되는 것이라고 했다. 일산동 D공인 관계자는 "광역교통망 발표날 고양시를 조정대상지역에서 해제할 것이라는 기대감이 더 컸다"면서 "가을 이사철이어서 학군 수요가 있는 단지를 위주로 급매물은 소진됐는데, 추가로 매수 분위기가 이어지기에는 역부족인 것으로 보인다"고 했다. 일산동 L공인 대표는 "2주 전부터 거래량이 조금 느는 듯했지만, 아직 32평형 이하의 매물만 거래되고 있다"면서 "교통호재는 시간이 오래 걸리는 문제여서 당장 거래에 숨통이 트이게 하려면 결국 규제를 풀어줘야 할 것 같다"고 말했다. 서울 집값은 7월부터 상승 반전하고 있는데, 일산 집값은 거꾸로 가고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 6월 말 이후 지난달 21일까지 고양시 아파트 매매가는 1.15% 떨어졌다. 일산서구가 -1.63%로 하락 폭이 가장 컸고 일산동구는 -1.18%, 덕양구도 0.70%로 집계됐다.

 

 

이 기간 경기도 아파트 값은 0.17% 올랐다. 성남 2.13%, 안양 0.62%, 과천 5.69% 등 대부분 경기권 주요 도시의 아파트 가격은 상승했다. 고양시는 지난달 18일 공공택지 사업이 진행 중인 삼송, 지축, 향동, 원흥, 덕은지구, 킨텍스 지원 단지, 고양 관광문화단지를 제외한 고양시 전체를 조정대상지역에서 해제해 줄 것을 국토교통부에 요청했다. 신도시 등 개발사업이 진행되는 곳은 제외하더라도 집값이 장기간 하락한 지역은 해제 해달라는 것이다. 청약조정대상지역으로 지정되면 분양권 전매가 제한되고 주택담보대출비율(LTV)과 가구당 대출 건수 등이 제한된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "교통호재는 한 번에 집값에 반영되는 것이 아니다"라며 "향후 추진 과정에 따라 단계별로 집값에 호재로 작용할 것"이라고 말했다. 그는 이어 "정부의 부동산 규제가 강화되고 있는 만큼 고양시가 조정대상지역에서 해제될 가능성은 작아보인다""몇 군데만 풀어줄 경우 다른 지역들도 규제 완화를 요청할 수 있기 때문"이라고 덧붙였다.(2019113일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

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