09-26 16:39

 
 

 

 

"이미 월세 3개월치 못받아, 대출이자 간신히 막고있어

이러다 상가 날릴 판" 분통

 

 

◆ 상가 임대차보호법 개정 ◆

 

"지금도 세입자가 월세를 밀려서 대출금 갚기가 빠듯한데, 이러다가 상가 날릴 판입니다. 임차인 살리려다 우리가 죽겠어요." `상가건물 임대차보호법 개정안`이 국회 법제사법위원회를 통과한 23일 경기도 용인에 있는 상가 한 곳을 세를 주고 있는 박 모씨(57)는 "코로나19로 힘든 건 임대인·임차인 모두인데 왜 임차인만 보호하고 임대인은 희생만 하라고 강요하느냐"면서 "지난달도 간신히 은행 대출금을 갚았는데 앞으로 건강보험료에 각종 세금까지 낼 생각하면 막막하다"고 한숨을 내쉬었다. 상가 임대차법은 감염병 등에 의한 경제 사정 변동 시에 임차인이 임대료 감액을 청구할 수 있도록 하고, 6개월간 연체를 하더라도 계약 해지나 갱신 거절 사유로 받아들이지 않기로 했다. 현행법은 3개월간 임대료가 밀리면 계약 해지나 갱신 거절의 사유가 된다고 못 박고 있다. 상반기 정부의 권유로 `착한 임대인` 운동에 참가했던 임대인들은 이번 개정안에 대해 "상가 주인들만 계속 희생하라는 것이냐"며 반발하고 있다. 인천에서 상가 두 곳을 운영하는 이 모씨는 "세입자 사정을 이해해서 앞서 5개월간 월세를 30% 할인해줬다. 그리고 나머지 한 곳은 세입자를 못 구해서 5개월째 공실 상태다. 그런데 앞으로 세입자가 월세 감면을 당연히 요구할 수 있다고 하니 상가 주인들은 손해가 나더라도 감수하라는 얘기"라면서 "착한 임대인으로 살다가 파산할 지경"이라고 했다.

 

 

공시지가가 상승하면서 세금 부담이 늘어난 데다 대출 원리금 부담까지 짊어진 임대인들은 임대료 수입 감소에 `경제난`을 호소하고 있다. 서울에서 상가를 임대하고 있는 양 모씨는 "각종 세금은 오르고, 건보료 폭탄에 대출금까지 지출은 늘었는데 앞으로 임대료는 받지 못하게 생겼다"면서 "정부가 임대인의 희생만 강요할 것이 아니라 힘든 임대인들을 위해서라도 대출금 연체를 인정해주든가, 금리를 깎아주든가 인센티브를 달라"고 했다. 경기도 하남시에 상가를 보유한 60대 여성 정 모씨는 "정부가 상가 임대료를 깎을 것을 강요하면 을(乙)인 임대인이 갑(甲)인 은행을 상대로 이자를 낮춰줄 권리도 함께 보장해야 하는 것 아니냐"며 "정부가 국가 재난을 임대인과 임차인의 `을을(乙乙)` 갈등으로 몰고 가고 있다"고 말했다. 상가 공실률은 급격히 악화되고 있다. 부동산114에 따르면 서울 상가는 1분기 대비 2분기 2만개 감소했다. 공실률도 치솟고 있다.

 

 

특히 알짜 상권인 서울 강남권마저 상가 감소세가 두드러지면서 임대료 하락으로 이어지고 있다. 서울 강남 중심 상권인 압구정 공실률은 16.1%였고, 테헤란로(12.6%), 논현역(12.5%), 도산대로(10.2%) 등도 10% 이상의 높은 공실률을 보였다. 서울 강동구 상가 한 곳에서 월세를 받고 있는 주부 이 모씨는 "경제가 어렵다고 세입자가 이미 3개월째 연체 중이다. 이미 보증금은 다 바닥났는데 세입자는 월세 깎아달라는 얘기만 해서 잠을 못 자고 있다. 그런데 앞으로는 세입자가 6개월 연체해도 임대인은 어떠한 조치도 취하지 못한다고 하니 이 정부는 임대인은 국민으로 치지도 않는 것 같다"며 분통을 터뜨렸다. 부동산114는 "상가 임대인들이 대출을 갚지 못하고 폐업하게 되면 가계부채 등 사회·경제적 문제가 발생할 가능성이 높아 다방면의 지원책이 필요하다"고 말했다.(2020년 9월 24일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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임대차법 졸속입법에 전월세 시장 혼란 커져, 집사고도 세입자반대로 입주못해

일시적2주택 꼼짝없이 세금폭탄, 위로금 주고 이사비용 대납까지

세입자도 전세폭등에 전전긍긍, 억울한 피해없게 정책보완해야

 

 

"세입자를 내보내야 하는 집주인, 나가고 싶어도 못 나가는 세입자 모두 삶이 엉망이 됐어요. 부동산 시장을 망가뜨린 정부와 국회의원만 모를 뿐이죠." 21일 주택임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부에 따르면 지난 8월 한 달 동안 접수한 임대차 관련 상담 건수는 총 255건이다. 지난 7월 217건보다 증가한 것은 물론, 6월 131건과 비교하면 2배가량 급증했다. 올해 1~6월 월평균 상담 건수는 136건에 그쳤다. 실제로 분쟁 조정까지 신청한 건수도 6월 35건, 7월 44건, 8월 53건으로 증가세다. 집주인과 세입자 모두 대립을 피할 수 없는 상황에 내몰린 것이다. 국회 국토교통위원회 소속 김은혜 국민의힘 의원(경기 성남분당갑)이 입수해 정리한 `임대차 분쟁 피해 호소 사례 모음`을 분석해보면 집주인과 세입자 간 갈등은 크게 세 가지 유형으로 나뉜다. 먼저 전세 낀 아파트를 매입했다가 실입주를 못하게 된 집주인 사연이다. 용인시 기흥구에 사는 30대 초반 신혼부부 A씨는 4개월 된 아이가 있어 작은 투룸 오피스텔에서 벗어나 아파트로 가기 위해 지난 8월 전세 낀 매물을 샀다. 하지만 나가겠다는 세입자가 9월 들어 갑자기 입장을 바꿔 계약갱신을 청구하면서 일이 꼬여버렸다. 세입자 계약갱신이 매도자인 자신의 실거주보다 우선이기 때문이다. A씨는 "이미 오피스텔 전세금 중 일부를 받아 아파트 중도금을 납부한 상황인데 세입자가 버티면서 오피스텔 등을 다시 전전해야 할 판"이라며 "답답한 오피스텔에서 하루빨리 벗어나고 싶었는데 꿈이 와장창 깨져 정신적 피해가 상당하다"고 하소연했다.

 

 

결혼 2년 차 신혼부부 B씨는 "세입자가 계약갱신을 청구하지 못하게끔 계약갱신 청구 기간인 6개월보다 앞서 등기를 치면 된다고 하는데, 이미 전세자금대출 등으로 돈이 묶여 있는 사람은 어떻게 그 기일을 맞추느냐"고 말했다. 두 번째로 집을 팔아 세제 혜택을 받아야 하지만 세입자의 계약갱신청구 때문에 집을 못 팔고 있는 다주택자다. 서울에 사는 50대 임대인 C씨는 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서 올해 안에 집을 팔아야 한다. 구입 시기에 따라 1~3년 이내로 기존 집을 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 규정을 지켜야 하기 때문이다. 하지만 기존 집에 세를 주고 있었는데 올해 말 만기에 맞춰 나가겠다는 세입자가 돌연 입장을 바꿔 계약갱신을 청구하는 바람에 일이 꼬이게 됐다. 세입자가 아예 집을 못 보여주겠다고 통보하면서 가뜩이나 전세 낀 매물은 인기가 없는데 더욱 팔리기 어려운 지경에 놓였기 때문이다. 세 번째 유형은 아파트를 팔 때 세입자에게 이사비를 요구받거나 시세보다 싼 가격에 집을 내놓아야 하는 경우다. 성남시 분당구에 사는 한 세입자는 만기일에 맞춰 나가줄 테니 1000만원에 달하는 이사비를 요구했다. 집주인 D씨는 "전세 낀 물건은 부동산 중개업소에서 팔기 힘들다며 웃돈 2000만원 정도를 주고 타협해 보라고 권유하는 경우가 많다"고 상황을 전했다.

 

 

이 같은 갈등의 가장 큰 원인은 시장 혼란을 예상하지 못하고 법을 만든 정부와 여당이다. 당초 지난 7월 31일 주택임대차법 개정안이 시행될 때만 해도 새로운 제3자가 전세 낀 매물을 사들여 실거주한다면, 기존 세입자는 계약갱신을 청구할 수 없을 것이란 관측이 많았다. 하지만 현장의 혼란을 없앤다며 지난달 28일 국토교통부가 발표한 `주택임대차보호법 해설서`에 따르면 `매도는 갱신 청구 거절 사유가 아니기 때문에 계약갱신 청구를 받아들여야 한다`는 문구가 적시됐다. 한마디로 제3자가 전세 낀 매물을 사들였다고 해도 기존 세입자가 계약갱신을 청구한다면 거절할 수 없게 된 것이다. 하지만 정부와 여당은 책임 회피에만 급급하다. 전세를 끼고 집을 산 E씨는 퇴거를 약속했던 세입자가 전세계약갱신요구권을 행사하자 법무부에 상담 전화를 걸어 "내가 길거리로 내쫓기게 생겼다"고 하소연했다. 법무부 관계자는 "별 방법이 없다"는 말만 되풀이하다가 나중에는 "전화가 안 들린다"며 일방적으로 전화를 끊어 버렸다. 집을 팔려다 세입자에게서 웃돈 1000만원을 요구받은 F씨는 "집을 매수하기로 한 상대방에게 계약금만 돌려받고 계약을 물려 달라고 싹싹 빌고 있다"고 말했다.

 

 

세입자 입장도 딱하다. 집주인의 실거주 수요가 급증하고 임대차법 영향으로 전세를 기피하는 추세가 이어지면서 전세 매물 찾기가 하늘의 별 따기가 됐기 때문이다. 경기도 하남시에서 6년째 전세를 살고 있는 G씨는 "지난 7월 집주인이 실거주를 위해 들어온다며 만기 시 퇴거를 부탁하길래 흔쾌히 찬성해줬다"며 "하지만 주변 전셋값이 너무 올라 계약갱신 청구를 해야 할지 고민 중"이라고 말했다. 심교언 건국대 교수는 "실거주하겠다는 제3자가 매도한 건에 대해서도 세입자 계약갱신을 우선시하면 억울한 피해 사례가 계속 생겨날 수밖에 없다"며 "정상적으로 거래한 것에 대해선 집주인 권리를 인정해줘야 한다"고 조언했다. 행동에 나선 국회의원도 있다. 김은혜 의원은 지난 19일 매매계약을 체결한 주택 매수자가 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 기존 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하는 `주택임대차보호법` 일부개정법률안을 발의했다.(2020년 9월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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계약만기 전 나가는 세입자가 집주인에 이사 시점 일방통보

복비 대신 내주던 관례 사라지고, 세입자 내보내는 `명도소송` 늘어

 

 

# 직장인 A씨(44)는 올해 6월 수도권의 전용 101㎡짜리 아파트를 전세를 끼고 매수했다. 올해 7월 초 전세계약 기간이 끝났지만 세입자 B씨(39)가 더 살겠다는 뜻을 밝혀 2년 만기 재계약을 새로 체결했다. 9월 초 A씨는 B씨에게 `갑작스럽게 직장을 옮겨 이사를 가야 하니 보증금을 돌려 달라`는 연락을 받았다. A씨는 당장 보유한 현금도 없고 자신의 실입주 시기(약 21개월 후)까지만 살 사람을 구하기도 쉽지 않은 형편이다. 하지만 B씨는 `계약갱신청구권`에서 세입자가 계약을 연장한 뒤 언제든 나갈 수 있다는 조항을 거론하며 3개월 내로 보증금을 내놓으라고 `통보`했다.

 

 

20일 부동산 업계에 따르면 임대차법 시행 이후 집주인과 세입자 간 사전 조율 없이 곧바로 법 규정에 의거해 퇴거나 보증금 반환을 통보하는 사례가 늘고 있다. 앞서 설명한 A씨 사례가 대표적이다. B씨는 새 임대차법에서 `세입자가 계약갱신청구권을 쓴 뒤 연장된 계약 기간 내에도 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있다`는 조항을 근거로 들었다. 하지만 B씨는 계약갱신청구권 시행(7월 31일) 이전에 재계약을 맺었기 때문에 갱신청구권 보호 조항에 해당하지 않는다. 따라서 계약 기간이 남아 있는 동안은 A씨가 B씨에게 보증금을 돌려주어야 할 이유가 없다. 임대차법 시행 전에는 전세계약 기간 내 이사를 나가게 되면 세입자가 집주인에게 사정을 말하고 중개료(복비)를 대신 지불하고 나가는 것이 `관례`였다. 하지만 임대차법 시행 이후에는 이 같은 배려는 고사하고 세입자가 규정을 자신에게 유리하게 해석해 목소리를 높이는 사례가 늘고 있다.

 

 

임대차 3법에 따른 피해의식에 사로잡힌 집주인들도 배려심이 없기는 마찬가지다. 전세 만기에 맞춰 세입자를 내보내고 집주인이 실거주하는 경우 과거엔 서로 이사 날짜를 고려해 한두 달 정도 기간 이내에서 입주 시기를 조율하는 것이 관례였다. 하지만 최근엔 집주인들이 퇴거일을 늦춰주면 전세계약의 `묵시적 갱신`으로 인정될 것을 우려해 칼같이 만기일에 나가 달라고 요청한다. 심지어 계약 만기에 맞춰 집주인이 곧바로 입주할 수 없는 경우라도 세입자를 내보내고 집을 공실로 두겠다는 집주인들도 있다. 서울 잠실에 전세를 낀 아파트를 소유한 C씨(38)는 내년 말 해외 근무를 마치고 잠실 아파트에 입주할 예정인데 현 세입자 전세 만기가 올해 말이다. 세입자는 내년 말까지라도 거주하길 희망하지만 C씨는 실거주를 사유로 계약갱신청구를 거부하고 1년간 집을 비워둘 작정이다. C씨는 "원할 때 내 집에 못 들어가기보다는 공실로 두는 게 낫다"고 말했다. 집주인이 세입자 강제퇴거를 위한 `명도소송`을 고려하는 사례도 많다. 각종 부동산 커뮤니티에는 명도소송 방법과 비용을 알아보는 글을 어렵지 않게 찾을 수 있다.(2020년 9월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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복잡한 임대차법에 말문 막히고, 판례도 몰라 소송부담 느껴

`기울어진 운동장` 자체를 피하려는 것

 

 

계약갱신청구권·전월세상한제 등 전세 시장 내 법적 권리 변화가 크게 일어나자 법학 지식이 풍부하고 판례에 능한 변호사 등 법조인을 세입자로 받지 말자는 목소리가 나오고 있다. 18일 부동산 온라인 커뮤니티에는 `세입자에게 임대료 증액 얘기를 꺼내야 하는데 직업이 변호사라 본인이 유리하게 해석하지 않을까 걱정된다`는 글이 올라왔다. 또 다른 커뮤니티에도 `법조인에게 세를 내어주면 계약기간 연장을 거절하거나 임대료를 올릴때 불리해지는 것 아니냐`는 질문이 올라왔다. 이는 현재 국토교통부가 임대료 상한선만 정하고 최종결정은 당사자 간 합의로 정하게 한 부분을 두고 법적 해석이 분분하기 때문이다. 국토부는 법무부와 함께 발간한 `주택임대차보호법 해설집`에서 `계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있다`며 당사자 간 합의가 이루어지지 않으면 경제적 사유 등을 들어 임대료 인상이 타당함을 증명해야 한다고 밝혔다.

 

 

결국 주택임대차분쟁이라는 법적 절차를 밟아야 하는데 이 과정에서 협의가 되지 않으면 변호사 선임 비용을 부담해야 해 집주인은 소송에 이겨도 남는 게 없다는 지적이다. 지난 8월 법무부와 대한법률구조공단이 양경숙 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 2017년 5월 주택임대차분쟁조정위원회 출범 뒤 올해 6월까지 위원회에 접수된 분쟁조정 신청은 총 6502건으로 집계됐으나 실제로 조정이 성립된 경우는 23.4%인 1522건에 불과했다. 실제로 현재 전세시장은 임대료 상한 5%의 의미를 두고 세입자와 집주인 간 갈등이 첨예한 상황이다. 목동역 인근에서 영업하는 공인중개사는 "임대료 증액에 성공한 집주인은 10명 중 1명 수준에 불과하다"며 "집주인은 법적 절차를 밟지 않으면 취할 수 있는 조치가 없는 상황"이라고 했다. 한편, 임대차2법 정보가 온라인에 많이 공개 된만큼 법조인 공포증은 과대평가됐다는 지적도 나온다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "그만큼 권리 다툼이 치열하다는 뜻으로 봐야 할 것"이라며 "판례가 축적되기 전까지 이러한 갈등은 계속될 것으로 보인다"고 했다.(2020년 9월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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6주간 유일하게 1%대 상승률 기록…상승폭은 완화 추세

 

 

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행된 이후 서울에서 아파트 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 강동구로 나타났다. 18일 한국감정원 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 강동구는 지난달 첫째 주부터 이달 둘째 주까지 전셋값이 1.06% 올랐다. 서울 25개 구 중에서 유일하게 1%대 상승률이다. 송파구(0.92%)가 강동구의 뒤를 이었고, 강남구와 마포구는 나란히 0.90% 올랐다. 성북구(0.85%)와 서초구(0.84%)는 0.8%대 상승률이었다. 강동구 명일동 삼익그린2차아파트 전용면적 42.93㎡는 지난달까지 2억원 초·중반대 보증금에 전세 거래되다가 이달 1일에는 3억3천만원(13층)에 계약됐다. 강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트 전용 84.98㎡는 지난달 말 7억5천만원(30층)에 전세 계약을 체결하면서 종전 최고가(7억원)를 갈아치웠다. 강동구는 올해 들어 전셋값 고공행진을 해 왔다. 1년 전 4억4천만~5억5천만원에 전셋값이 형성됐던 고덕동 고덕그라시움 전용 73.56㎡는 지난달 7억5천만원에 계약돼 1년 새 2억~3억원의 변동폭을 기록했다.

 

 

강동구는 입주 물량이 쏟아지면서 지난해까지는 전셋값이 약세였으나 올해는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 의한 매매 수요 위축, 새 임대차법 시행, 민간택지 분양가상한제 시행에 의한 청약 대기 수요 증가 등이 겹치면서 상승세가 강하다. 강동구는 올해 들어 이번달 둘째주까지 전셋값이 3.72% 올랐다. 강동구는 이번달 들어 전셋값이 안정될 기미를 보이고 있다. 8월 첫째 주 0.31%였던 강동구 전셋값 상승률은 이달 둘째 주에는 0.13%로 완화됐다. 서울 전역의 전셋값은 일단 급등세에서 벗어났다. 이달 둘째 주 서울 전셋값 상승률은 0.09%로 지난 주와 같았다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "새 임대차법 시행에 따른 전세 불안이 일시적으로 끝날지, 아니면 구조적인 전세난으로 고착화할지는 이번 가을 이사철(9∼11월)이 풍향계이자 시험대가 될 것"이라고 말했다.(2020년 9월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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세입자·집주인 곳곳서 갈등

 

 

“제 집에 들어가는데, 전세 만기 되는 세입자가 1000만원을 달라네요?” 전세살이 하던 30대 무주택자 A씨는 최근 수도권에 6억원짜리 아파트를 샀다. 부동산 임대차법 개정 관련 뉴스를 주의 깊게 봐온 A씨는 꼼꼼히 준비를 했다. 매매 계약서를 쓸 때 ‘반드시 11월 중 입주한다’는 내용의 ‘특별 계약 조건’을 걸고, 매도인에게 세입자로부터 ‘계약 만기일에 집을 빼주겠다’는 확인도 받아 놓으라고 요구했다. 두 달 후면 ‘내 집’에서 산다는 꿈에 부풀어 있던 A씨에게 난관이 닥쳤다. 세입자가 계약갱신청구권을 들먹이며 이사비 1000만원을 달라고 요구해 온 것이다. 매도인에게 “세입자에게서 집을 빼주겠다는 약속을 받지 않았느냐”고 따졌지만, 매도인은 “그냥 세입자를 달래는 게 좋으니 이사비를 500만원씩 부담하자”고 했다. A씨는 이를 거부했고, 매도인은 “그럼 계약이 파기돼도 위약금을 줄 수 없다”고 맞서고 있다. 정부의 유권 해석에 따르면, 매도인이 세입자에게 ‘새 집주인이 실거주하니 집을 비워야 한다’고 요구하더라도 세입자는 이를 거부할 수 있다. 세입자 입장에서 굳이 집주인에게 ‘계약갱신청구권을 행사하지 않겠다’고 약속을 할 이유가 없다. 그러니 매도인은 집을 팔려면 세입자를 달래는 것 외에 방법이 없는 것이다. A씨는 “매도인한테도 짜증이 나지만, 어떻게 이런 말도 안 되는 법을 만들어 놨는지 이해할 수가 없다”고 했다.

 

 

◇"이사비 달라" “못 준다” 곳곳에서 분쟁

 

7월 말 계약갱신청구권 도입을 골자로 한 주택임대차법 개정 후 ‘이사비’가 집주인과 세입자 간 갈등을 폭발시키는 새로운 ‘뇌관’이 되고 있다. 전세 계약이 끝나고 집주인이 실거주하려고 해도 세입자가 거액의 이사비를 요구하거나 새 전셋집을 찾는 데 드는 비용의 일부를 요구해 갈등을 빚는 경우가 늘고 있다. 세입자에게 주는 이사비를 누가 부담해야 하느냐를 두고 주택 매도자와 매수자 사이에서 싸움이 벌어지기도 한다. 한 부동산 전문가는 “어설픈 법 개정 때문에 주택 실수요자까지 불필요한 비용을 지출하고, 세입자와 집주인 간 분열과 갈등만 조장한다”고 지적했다. 최근 부동산 관련 온라인 카페에는 “실거주할 건데도 세입자 내보내기 위해 이사비를 줘야 하나요?” “얼마 주는 게 적당한가요?” 같은 질문이 수시로 올라온다. 임대차법 개정 전인 7월 서울에서 전세 낀 아파트를 사들인 B씨는 계약갱신청구권 대상도 아닌 세입자가 막무가내로 “못 나간다”고 버티며 이사비를 요구해 골치를 앓고 있다. B씨에게 세입자는 “다른 집주인들은 이사비 줘서 내보내려고 하는데 (당신은) 별로 안 급한 모양이네요”라는 문자메시지를 보내기도 했다. 경기도 화성에 사는 C씨는 실거주를 위해 내년 5월 전세 만기인 세입자에게 “연말까지 집을 빼주면 이사비로 1000만원을 주겠다”고 제안했다. 그러나 세입자는 C씨의 이사비 제안을 거부하고 “계약갱신청구권을 써서 2년 더 살겠다”고 했다. C씨는 “지금 사는 집 계약이 끝나는 연말부터 내년 5월까지는 어디서 어떻게 살아야 할지 모르겠다”고 답답해했다.

 

 

◇"갈등 최악… 칼부림 나도 이상하지 않다“

 

개정된 임대차법은 집주인에게 탈 없이 세입자를 내보내는 문제를 ‘걱정거리’로 만들고 있다. 집주인의 이런 약점을 공략해 이사비 받는 것을 당연시하거나, 새 전셋집을 구할 때 드는 계약금 일부와 부동산 중개 수수료까지 요구하는 세입자도 있다. 서울에서 20년 넘게 공인중개사로 활동한 김모(58)씨는 “임대차법 개정 이후 전세 세입자와 집주인이 ‘원수’가 된 사례가 많다”며 “이사비나 집 비우는 일정 때문에 ‘유혈 사태’가 벌어져도 이상하지 않은 상황”이라고 말했다. 급하게 집을 처분하려는 일부 다(多)주택자가 세입자의 협조를 구하기 위해 먼저 ‘이사비’를 제안하는 경우도 늘고 있다. 일시적 2주택자인 D씨는 “종부세·양도세 폭탄을 피하려면 내년 6월 전까지 강남구의 집 한 채를 처분해야 한다”며 “이사비, 중개 수수료, 향후 3년 간 전세금 인상분의 이자까지 챙겨주겠다고 했는데도 세입자가 ‘귀찮게 하지 말라며’ 전화도 안 받는다”고 말했다. D씨의 집은 정부가 지난 6월 토지거래 허가구역으로 묶은 지역에 있어 세입자가 있는 상태로는 팔 수도 없다. 그는 “온갖 부작용과 선의의 피해자가 쏟아지는데도 무리한 부동산 정책을 쏟아내는 정부가 원망스럽다”고 말했다.(2020년 9월 17일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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정부 `주먹구구` 유권해석 논란, 고지없이 새집주인에 팔면

계약갱신청구권 거절 가능, "급하게 만든 법 곳곳 구멍“

집주인 단기간 거주후 팔면, 세입자가 문제 제기 가능

집주인-세입자 분쟁 불가피

 

 

최근 정부가 새 집주인(매수자)이 실거주를 희망해도 매매계약 단계에서 세입자 동의가 없었다면 입주할 수 없다는 유권해석을 내놓으면서 시장 혼란이 커지고 있다. 일각에선 세입자 몰래 새 집주인에게 소유권 이전등기까지 마치거나 집주인이 짧은 기간 실거주한 뒤 매도하는 등 임대차 법망을 교묘히 피하는 `꼼수`도 활발히 공유되는 분위기다. 정부는 이 같은 혼란에 대해 원칙적인 가이드라인만 제시했을 뿐 애매한 개별 사례는 임대차분쟁조정위원회나 법정에서 시비를 가리면 된다는 태도로 일관해 무책임하다는 비판의 목소리가 점점 커진다. 13일 부동산 업계에 따르면 집주인 입장에서 세입자의 계약갱신청구권 요청을 피해 실거주 희망 매수자에게 집을 매각하기 위한 `합법적` 꼼수가 커뮤니티 등에서 활발히 공유되는 추세다. 가장 먼저 거론되는 방법은 세입자에게 집을 판다는 사실을 알리지 않고 매수자가 소유권 이전등기까지 마친 뒤 세입자의 계약 갱신 요청을 거절하는 방법이다.

 

 

세입자가 매각 사실을 모르고 있었다면 계약갱신청구권을 뒤늦게 쓰려 해도 이미 등기(소유권)가 넘어가 새로운 집주인이 된 매수자가 실거주를 이유로 갱신 요청을 거절할 수 있다. 정부가 유권해석에서 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 대상(집주인) 기준을 `소유권 등기` 여부라고 밝혔기 때문이다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "세입자 몰래 등기를 완료했다면 계약 갱신을 거절할 수 있지만 계약만 하고 등기를 못 마친 매수자는 정당한 재산권도 행사할 수 없다는 것은 형평성에 어긋난다"며 "정부가 등기 여부만을 기준으로 갱신거절권을 해석하는 것은 행정 편의주의적 발상"이라고 지적했다. 집주인이 실거주하겠다며 갱신청구권을 거절한 뒤 임대 기간이 끝나면 실제로 들어가 며칠 혹은 몇 달 정도 짧은 기간만 살다가 실거주 매수자에게 매각하는 방법도 거론된다.

 

 

현행 주택임대차보호법상 집주인이 실거주를 목적으로 계약갱신청구권을 거절하면 세입자의 갱신 가능 기간(2년) 동안 다른 세입자를 받을 수 없다. 하지만 집주인이 실거주 목적 매수자에게 집을 팔지 못한다는 규정은 임대차법에 존재하지 않는다. 이와 관련해 국토교통부 관계자는 "집주인이 정당한 사유 없이 고의적으로 집을 팔았다면 민법상 불법 행위이기 때문에 이에 대한 책임을 세입자가 (법정에서) 문제 제기할 수 있을 것"이라고 말했다. 다만 이 경우엔 세입자가 집주인의 `고의성`(집을 매각하기 위해 실거주한다고 거짓말한 사실)을 법정에서 입증하기 쉽지 않을 것으로 보인다. 이외에도 기존 세입자에게 매매 계약 사실을 알린 뒤 일종의 위로금(보상금)을 주고 합의해 달라고 하는 방법도 있다. 정부 역시 세입자와 보상을 전제로 한 합의는 유효하다고 밝힌 바 있다. 하지만 이때 세입자가 수천만 원 등 지나치게 큰 금액을 요구하거나 일단 합의한 뒤 나중에 강요에 의한 합의라고 주장하면 법적 분쟁이 발생할 수 있을 것으로 우려된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "실거주하려는 매수자에게 집을 파는 것까지 제한한 것은 토지거래허가제보다 심한 재산권 침해"라며 "앞으로 매물 잠김이 심해져 거래가 크게 줄어들 수 있다"고 말했다.(2020년 9월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"계약후 세입자 말바꾸기 못해", `악덕세입자` 제동은 걸었지만

세입자 동의 증거 있어야 유효, 위로금요구 등 부작용 속출할듯

 

 

"1000만원 주면 집 뺄게요." 경기 용인에 거주 중인 A씨(40)는 몇 달 전 남편 일터가 지방으로 바뀌면서 전세를 준 아파트를 팔기로 결심했다. 곧 매수 희망자가 나타났고 A씨는 세입자에게 "새 집주인이 실거주를 원하니 전세계약이 만료되는 11월에 집을 비워 달라"고 요청했다. 세입자는 흔쾌히 "그러겠다"고 말했다. 하지만 얼마 후 주택임대차보호법이 국회를 통과했고 세입자는 말을 바꿨다. 전세계약갱신청구권을 행사하겠다는 것이다. 세입자가 나가지 않으면 매수자에게 계약금의 두 배인 1억2000만원을 물어줘야 한다. 세입자는 최근 A씨에게 "이사비와 추가로 받게 될 전세대출금 등 1000만원을 주면 퇴거를 고려하겠다"고 요구했다. 정부가 개정된 주택임대차보호법을 악용하는 일부 세입자 행태에 제동을 걸고 나섰다. 지난달 당초 법을 개정할 때 태도와 또 달라진 것이다. 하지만 여전히 집주인에게 불리한 조건 투성이라 논란은 계속될 전망이다.

 

국토교통부는 11일 "세입자가 `전세계약갱신청구권을 행사하지 않겠다`고 명확한 의사표현을 한 상태에서 이를 신뢰한 집주인이 집을 팔기 위해 매매계약을 맺었다면, 이후에 세입자가 마음을 바꿔 갱신청구권을 행사해도 집주인은 이를 거부할 수 있다"고 밝혔다. 이런 사례를 주택임대차법 제6조 3 제1항 9호 `임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유`로 해석하기로 한 것이다. 다만 몇 가지 조건이 있다. 먼저 세입자의 갱신청구권 포기 의사가 명확해야 한다. 다음으로 계약 갱신 시점 6개월 이전에 한 포기 의사는 인정하지 않는다. 또 매매계약이 체결된 뒤 세입자가 뒤늦게 갱신청구할 때로 한정된다. 물론 집을 사기로 계약한 새 집주인이 실거주를 하는 사례에 한해서다. 법 개정 직후부터 최근까지 국토부는 `집주인과 세입자가 갱신청구권을 행사하지 않기로 약정했더라도 세입자가 갱신청구권을 사용하기로 마음을 바꾸면 임대인은 거절할 수 없다`고 해석했다. 사전 약정은 임차인 권리를 배제하는 불리한 약정이라는 이유다. 임차인에게 그야말로 `절대 방어권`을 부여한 것이다.

 

 

이렇게 되자 일부 세입자가 국토부의 기존 해석을 근거로 집주인에게 금품을 요구하기 시작했다. 커뮤니티를 통해 `집주인에게 위로금 ○○○만원을 요구했는데 적정한 수준이냐` `왜 그것밖에 안 했느냐. 최소 ○○○만원을 요구하라`는 식으로 정보를 주고받기도 했다. 새로운 해석이 나왔음에도 논란은 여전하다. 우선 세입자에게 명시적인 권리 포기 의사를 받는 게 어렵다. 서울 양천구 아파트를 소유한 장 모씨(44)는 "세입자가 포기 의사를 밝히는 대가로 웃돈을 요구해도 거부할 방법이 없다"며 "여전히 집주인이 `을`임에는 변함이 없다"고 말했다. 실제 세입자의 `명시적`인 전세갱신요구권 포기 의사라는 게 구체적으로 무엇인지도 불명확하다. 국토부 관계자도 "세입자가 `알았다`고 말했다면 이를 `집을 비우겠다`로 해석할 수도 있지만 `집주인 상황을 이해했으니 생각해 보겠다`로 해석할 수도 있다"며 "정부가 이런 부분까지 선을 그어주기는 어렵다"고 말했다. 법이 지난달부터 이미 시행되고 있어 유권해석이 한 달 만에 달라진 데 대한 불확실성도 집주인과 세입자 등 당사자가 감당해야 한다. 이 같은 해석이 있기 전에 세입자의 명시적 포기 의사를 받아둔 집주인은 많지 않기 때문이다.(2020년 9월 12일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울시, 국토법개정 추진 논란, 현행 해당 자치구에 쓰게돼있어

시장 맘대로 배분 조항도 문제

 

앞으로 현대자동차 글로벌비즈니스센터(HGBC)와 같은 대규모 개발을 진행할 때 개발이익 중 일부를 현금(공공기여금)으로 받아 다른 자치구가 쓰도록 전용할 수 있게 될 전망이다. 그러나 해당 공공기여금이 어느 지역에 어떻게 쓰일지는 도시계획 결정권을 쥔 서울시장이 정하게 돼 있어 과도한 권한이 될 것이라는 비판이 나온다. 서울시와 국토교통부는 이런 내용을 담은 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률` 개정안을 연내 완료 목표로 추진한다고 9일 밝혔다. 공공기여금은 개발사업에 대해 서울시가 용도지역 변경을 통한 용적률 상향 같은 도시계획 변경을 허가해주는 대신 개발이익 중 일부를 현금으로 기부채납받는 것을 말한다. 기존에는 개발이 이뤄진 자치구 혹은 지구단위계획구역 내에서만 사용해야 했다. 서울시는 이를 다른 자치구(기초지방자치단체)에서도 사용할 수 있게 해 도로·공원과 같은 장기 미집행 도시계획시설 활용, 임대주택·기반시설 설치 등에 재원으로 쓰려는 것이다. 공공기여금을 받은 대표적 사례가 HGBC 개발이다. 현대차는 서울시와 사전 협상을 진행해 1조7000억원 규모 공공기여금을 납부하기로 했다. 해당 공공기여금은 대상지 인근 개발인 △영동대로 지하공간 복합개발(4000억원) △올림픽대로 지하화(3270억원) △잠실 주경기장 리모델링(2800억원) 등에 쓰인다.

 

 

개정안이 통과되면 영향을 받을 대상지로는 서초구 서초동 롯데칠성음료 용지가 꼽힌다. 아직 투자처가 결정되지 않은 공공기여금 4500억원의 향방이 바뀔 가능성도 있다. 단 이미 지구단위계획이 수립된 HGBC 개발은 소급 적용 논란으로 다른 자치구에 이관되기 어려울 전망이다. 문제는 도시계획 결정권을 쥔 서울시장이 공공기여금을 받을 자치구를 결정한다는 점이다. 박원순 전 서울시장이 7월 페이스북에 밝힌 바에 따르면 올해부터 내년까지 발생하는 공공기여금은 2조9558억원이다. 강남 3구(강남·서초·송파)에서 발생하는 공공기여금은 전체의 81%인 2조4000억원에 달한다. 실제 법안이 통과되기도 전에 기여금 배분을 놓고 이견이 첨예한 상황이다. 공공기여금이 많이 나올 강남구와 서초구조차 의견이 다르다. 강남구 관계자는 "현행법 존치가 타당하다"며 "해당 지구단위계획과 무관한 공공기여 사용은 입법 취지에 벗어난다고 생각한다"고 말했다. 반면 조은희 서초구청장은 "강남 개발을 허용하고 강남북 상생기금을 조성해 강북은 `매력` 있게, 강남은 `활기` 있게 만들면 된다"고 했다.(2020년 9월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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2010년 첫 사전청약 `보금자리`, 올 10월 본청약 내년에야 입주

실제입주율 41%에 불과해

 

 

정부가 사전청약제를 대대적으로 꺼내든 것은 아파트 분양 시기를 앞당겨 시장에 팽배한 `공급 부족` 심리를 잡아보겠다는 목적 때문이다. 3기 신도시에 서울 태릉골프장 등을 중심으로 한 8·4 공급 대책까지 발표했지만 실제 물량이 나오려면 3년 이상 기다려야 하는 만큼 주택 구매 수요를 꺾기 어렵다는 시장 지적을 받아들인 셈이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "2010년 `반값 아파트`를 내세운 보금자리주택 사례처럼 사전청약이 기존 주택 수요를 어느 정도 묶어두는 효과는 있다"고 밝혔다. 대개 공공택지에서 아파트를 공급할 때는 `지구계획→토지 보상→택지 조성→착공 승인→분양` 과정을 거친다. 하지만 국토교통부는 일부 택지에 대해 사전청약을 받아 분양 시점을 택지 조성 이후로 앞당긴다는 계획이다. 사실 사전청약 제도는 이번이 처음이 아니다. 2008년 강남과 수도권 일부 지역의 보금자리주택에 도입됐다가 2011년 폐지된 경험이 있다. 전문가들은 아파트 공급이 지연되면 사전청약자들이 오랜 기간 무주택 상태로 남아야 하는 등 상당한 불편을 겪을 수 있다고 우려했다.

 

 

윤관석 더불어민주당 의원실이 한국토지주택공사(LH)에서 제출받은 `분양주택 사전예약제 현황` 자료에 따르면 2009~2010년 보금자리주택 사전예약자 1만3398명 중 실제 공급받은 사람은 5512명(41.1%)에 불과했다. 본청약률이 낮았던 이유는 사전청약 당시 안내한 일정보다 본청약이 늘어지면서 장기 대기자들이 청약을 포기했기 때문이다. 실제로 2010년 사전예약을 받은 단지는 2011~2013년 본청약을 받은 뒤 2013~2015년 입주 예정이었지만 계획이 연기된 곳들이 속출했다. 예를 들어 2010년 12월 사전예약을 받은 하남 감일 B1블록은 올해 7월에야 본청약을 진행했다. 거의 10년 동안 사전예약자 446명이 부동산 시장이 급변하는 상황에서도 대기해야 했던 셈이다. 사전청약 당시 제시된 가격과 실제 분양가격이 달라질 수 있다는 부분도 문제점으로 지적된다. 2011년 서울 강남·서초지구 본청약 분양가는 사전예약 당시 추정 분양가보다 6~13%가량 낮아졌다.

 

 

부동산 시장이 침체여서 사전청약 1년 후 본청약 공급가격이 떨어지는 상황이 됐다. 반면 2015년 이후 본청약이 진행된 단지들은 분양가격이 크게 올라갔는데도 사전예약가와 근접하게 공급돼 시세차익이 과도하다는 부정적 여론이 있었다. 국토부는 보금자리주택 당시 사전청약과는 상황이 다르다는 입장이다. 보금자리주택은 토지 보상이 끝나기 전 사전청약해 사업 불확실성이 컸던 반면, 이번엔 택지 조성이 끝난 이후여서 안정적으로 주택을 공급할 수 있다는 설명이다. 사전청약에서 본청약까지 걸리는 기간을 최대한 단축해 수요자들에게 발생할 수 있는 피해를 최소화하겠다는 얘기다. 그럼에도 부동산 업계에선 정부 계획대로 사업이 진행될지는 여전히 미지수라는 반응이다. 착공 후 문화재가 발견되거나 지역 주민이 민원을 제기하는 등의 돌발 변수는 여전하다는 것이다.(2020년 9월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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