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명태랑의 공부하기/부동산 공부하기

재건축 얼어붙자…`물`만난 역세권 뉴타운 마천4·영등포1-13·노량진3…3개 사업 동시다발 건축심의 투자자 관심 재건축에서 재개발로 옮겨가면서 탄력 서울 역세권에 위치한 뉴타운 3곳이 나란히 건축위원회 심의를 앞두고 있다. 안전진단 강화와 초과이익환수 등 재건축 사업 규제로 재건축이 `꽁꽁` 얼어붙은 사이 뉴타운 사업이 속도를 내고 있다. 4일 서울시에 따르면 마천4재정비촉진구역은 지난달 24일, 영등포1-13재정비촉진구역은 지난달 25일 서울시 건축기획과에 건축심의를 신청했다. 마천4구역은 첫 도전이고, 영등포1-13구역은 두 번째 도전이다. 노량진3구역도 지난달 29일 동작구청에 건축심의를 접수했다. 마천4구역이 속한 거여마천뉴타운은 강남권에서 유일한 뉴타운이다. 2005년 뉴타운 지정 후 12년 만인 작년에 처음으로 일반분양이 이뤄졌다. .. 더보기
`억`소리 나는 도심 재개발 프리미엄…"강남 재건축 부럽지 않아" 내달 전매제한 풀리는 서울 도심 재개발 단지 ‘웃돈 5억’ 서울 강남 재건축을 타깃으로 한 정부의 핀셋 규제로 집값이 하향세로 돌아선 이후 약세가 이어지고 있다. 하지만 서울 재개발구역과 뉴타운은 여전히 뜨거운 열기를 내뿜고 있다. 이달 중 서울 재개발·뉴타운 단지들 대거 분양권 전매가 풀리면서 시장은 벌써부터 과열 조짐을 보이고 있다. 우후죽순 노후 저층 주택들이 밀집됐던 강북권 아파트 모습은 온데간데 없이 분양권에 수억원의 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래되고 있다. 정비사업 전문가들도 노후된 주택들이 즐비하던 자리에 신규 브랜드 아파트가 들어서면서 재개발·뉴타운시장이 웃돈이나 아파트 값 상승률면에서 강남권 재건축사업장을 능가한다고 평가하고 있다. 일례로 서울 서대문 북아현뉴타운 1-3구역에 들어선 ‘e편.. 더보기
토지 공시지가 급등 ‘보유세 폭탄’ 날벼락 `땅값 204억` 성수동 빌딩 토지보유세만 年9322만원 주택이어 토지 공시지가 급등 `보유세 폭탄` 올해 개별공시지가가 글로벌 금융위기 이후 가장 큰 폭으로 상승하면서 토지 소유자들의 재산세와 종합부동산세(종부세) 등 보유세에 대한 부담도 커지게 됐다. 정부가 올해 보유세 인상을 예고한 가운데 아파트 등 공동주택과 개별 단독주택에 이어 30일 공개된 개별공시지가까지 큰 폭으로 오르면서 부동산 전반에 걸친 `보유세 폭탄`이 현실화한 셈이다. 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 각 지역의 지난해와 올해 토지 보유세를 조사한 결과 공시지가 상승 폭보다 세 부담 상승 폭이 더 크게 나타났다. 예를 들어 서울 성동구 성수동 상업용지는 공시지가가 187억원에서 204억원으로 8.76%.. 더보기
2주택자 양도세 피하려면 … 장기임대주택 등록해야 집값이 많이 오른 주택의 양도세를 줄이는 방법은 ‘1세대 1주택 비과세’ 활용이다. 1주택으로 줄이면 비과세 혜택, 농어촌주택 등 주택 수에서 제외 자녀에 증여하고 세대분리해 절세, 임대법인 설립 후 매각도 대안 우선 1세대 1주택이라고 해서 모든 주택이 비과세 대상은 아니다. 비과세 가격 기준은 9억원이다. 매도금액이 9억원이 넘으면 9억원 초과분에 대해 양도세를 내야 한다. 매도금액 9억원 이하 주택의 1주택자 비과세 요건은 지난해 8·2 부동산대책 발표일 전후로 다르다. 지난해 8월 2일까지 취득했거나 지난해 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역이 아닌 곳에서 취득한 주택은 2년 보유 요건만 갖추면 된다. 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유와 함께 2년 거주 요건도 있다. 1세.. 더보기
`로또` 잡아라…청약 열기 후끈 미사 파라곤 등 견본주택에 주말새 10만 인파 몰려 북적 전국 10곳 5400가구 청약 수도권 `착한 분양가` 아파트에 청약 예정자들이 대거 몰리는 등 주말 새 아파트 분양 견본주택은 방문객들로 북새통을 이뤘다. 이번주 청약을 실시하는 하남 `미사역 파라곤`과 안양 `평촌 어바인 퍼스트` 견본주택엔 주말 각각 6만5000명, 4만8000명의 방문객들이 몰리면서 2곳의 견본주택에만 10만명이 넘는 인파가 다녀갔을 정도다. 이번주 건설사들이 전국 10곳 5399가구의 분양물량을 쏟아내며 청약시장 열기가 달아오를 예정이다. 견본주택은 7곳 5160가구가 개관한다. 5월 마지막 주에는 다수의 브랜드 건설사가 견본주택을 개관할 예정이며 이외에 눈여겨볼 만한 단지들이 청약을 앞두고 있다. 동부건설은 30일 경기도 .. 더보기
서울시, 장기전세주택 대상지 `확` 넓힌다 市, 하반기 조례개정해 시행, 철도역 중심 반경 500m에서 승강장 경계 500m로 변경 "건대입구·신도림 등 수혜" 서울시가 장기전세주택을 공급할 수 있는 역세권 범위를 올해 하반기부터 기존보다 40% 넓힌다. 역세권 범위가 늘어나면 그만큼 장기전세주택 또는 행복주택 용도로 매입할 수 있는 물량이 증가하는 효과가 있다. 청년층 주택 공급이 주요 목적인 만큼 건대입구역 주변과 신도림역 등 대학가 주변 지역이 수혜를 입을 것이라는 분석이 나온다. 27일 서울시와 부동산업계에 따르면 시는 지난 24일 장기전세주택 건립 시 역세권 범위를 철도역 중심(각 승강장의 중심점)으로부터 반경 500m에서 철도역 승강장 경계로부터 500m로 변경하는 내용의 `도시계획 조례 시행규칙 일부개정규칙안`을 입법예고했다. 다음달.. 더보기
한 달에 한 건도 힘든 중개업소 거래절벽에 작년 1인당 9.3건, 5년來 최저인데…경쟁은 심화 8·2 부동산대책 등 정부의 고강도 규제로 나타난 거래절벽 여파로 지난해 공인중개업자들의 중개 실적이 대폭 감소한 것으로 나타났다. 직방이 21일 전국 공인중개업자의 거래 중개 실적을 분석해 내놓은 자료에 따르면 지난해 기준 중개업자당 평균 실적은 9.3건으로 전년(10.9건) 대비 14.6% 줄었다. 이번 조사는 전국 부동산 중개업자 10만2100명을 대상으로 이뤄졌다. 박근혜정부의 공격적 규제 완화로 중개업자별 평균 거래 건수는 2012년 8.9건을 바닥으로 2015년 13.1건까지 늘었다. 하지만 2016년부터 지방을 중심으로 거래량이 줄어들면서 다시 감소세에 접어들었고 지난해에는 2012년 이후 최저치로 떨어졌다. 2015년과 지난해 .. 더보기
고수들만 아는 `보류지 매각`, 재건축조합 보유물량 일반입찰…`숨은 로또` 잡아라 시세대비 1억 싸게 낙찰 빈번…서울 숲 자이·아크로리버하임 등 입주단지 줄줄이 실시 예정 양호한 동·호수, 즉시 입주 등 장점 불구 현금동원 능력 필요…낙찰포기시 보증금 떼일수도 재건축에 대한 강도 높은 규제와 너무 올라버린 집값에 새 아파트를 분양받을 수 있는 가장 보편적인 방법인 `청약`이 인기다. 그러나 열기가 지나치게 뜨거워지면서 청약시장에서도 서울 등 소위 `핫플레이스`는 무주택 기간이 십수 년에 달하는 초고가점자여야 당첨이 되는 상황이다. 이 때문에 `숨은 로또`로 불리는 재건축·재개발 지역 조합원 예비물량인 `보류지 매각`이 발 빠른 투자자들 사이에 뜨고 있다. `보류지`란 재개발이나 재건축과 같은 정비사업에서 혹시나 착오로 조합원 물량이 누락되는 경우를 대비해 전체 가구 수의 일부를 팔지 .. 더보기
청약통장 필요없는 `3순위` 신설…이르면 7월부터 시행 미분양·미계약분 처분때 건설사 임의 처리방식에서 아파트투유 공개모집 전환 청약통장이 없어도 주택 미분양분에 청약을 신청할 수 있는 이른바 `3순위`가 하반기 `아파트투유(Apt2you)`에 도입된다. 정부가 작년 8·2 부동산대책을 통해 아파트투유에는 청약저축 가입자만 참가하도록 했지만 미분양을 우려한 주택업계 건의를 받아들여 미분양·미계약분에 대해서는 청약통장 미가입자에게도 청약신청을 허용하기로 한 것이다. 20일 주택업계와 국토교통부에 따르면 국토부는 청약 시스템을 이 같은 내용으로 개편하고 `주택공급에 관한 규칙`도 개정할 방침이다. 아파트투유는 이르면 7월부터 청약통장이 없는 사람도 미분양·미계약분에 대해 청약신청할 수 있도록 개편된다. 투기과열지구와 청약조정지역에서는 당첨자와 계약을 맺는 기간이.. 더보기
재초환 공포에 강남 재건축 거래 `뚝`…"2억원 싸도 안팔려" 대출·세금 등 전방위 압박에 재초환 피한 곳도 반사이익 없어 재건축 초과이익환수 부담금에 대한 공포가 확산하며 강남 재건축 시장이 얼어붙고 있다. 재건축 초과이익환수(이하 재초환) 대상은 매수문의가 끊겼고, 이미 관리처분인가를 받아 부담금 부과 대상에서 제외된 단지들도 `풍선효과`가 나타나지 않고 있다. 대출 규제 강화로 금융권에서 돈 빌리기가 힘들어진 가운데 지난달 양도소득세 중과 조치에 이어 보유세 강화 논의, 재초환 부담금 충격까지 더해지며 재건축 투자수요자들의 눈치보기가 심화하는 양상이다. 21일 부동산 업계에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 76㎡는 연초 호가가 최고 16억5천만원까지 올랐다가 최근 2억원 떨어진 14억5천만∼15억원에 매물이 나오지만 거래가 잘 안된다. 대치동의 한 중개업.. 더보기

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