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집값이 많이 오른 주택의 양도세를 줄이는 방법은 ‘1세대 1주택 비과세활용이다.

1주택으로 줄이면 비과세 혜택, 농어촌주택 등 주택 수에서 제외

자녀에 증여하고 세대분리해 절세, 임대법인 설립 후 매각도 대안

 

 

  우선 1세대 1주택이라고 해서 모든 주택이 비과세 대상은 아니다. 비과세 가격 기준은 9억원이다. 매도금액이 9억원이 넘으면 9억원 초과분에 대해 양도세를 내야 한다. 매도금액 9억원 이하 주택의 1주택자 비과세 요건은 지난해 8·2 부동산대책 발표일 전후로 다르다. 지난해 82일까지 취득했거나 지난해 83일 이후 서울 등 조정대상지역이 아닌 곳에서 취득한 주택은 2년 보유 요건만 갖추면 된다. 83일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유와 함께 2년 거주 요건도 있다. 1세대 1주택 비과세를 활용하기 위해서는 1세대로 보는 범위, 주택 수에 포함되는 주택과 주택 수에서 제외되는 주택, 주택 수를 줄이는 방법이 중요하다. 비과세 혜택을 받는 1주택 여부는 세대별로 판단한다. 세대는 본인과 배우자를 기준으로 생계를 같이하는 동거 가족을 말한다. 본인·배우자는 법적인 혼인 관계가 유지되는 한 동일세대로 간주한다. 주민등록상 세대 분리돼 있더라도 같은 세대다. 동거 여부는 보통 주민등록지를 기준으로 판단하지만 실제 거주지가 다른 경우 실제 거주지에 따라 판단한다. 주민등록은 다른 곳에 돼 있어도 실제 거주지가 같으면 동거 가족에 해당한다. 주택은 건축물대장이나 등기부등본상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 건축물 대장상 점포나 사무실로 되어 있어도 사실상 주거용으로 사용하면 주택이다. 오피스텔을 상시 주거용으로 써도 주택에 해당한다. 본래 주거용인 아파트를 일시적으로 주거 이외의 용도로 사용하더라도 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제삼자가 주택으로 사용할 수 있으면 주택에 포함된다.

 

 

  무허가 주택도 주택에 포함된다. 그런데 무허가 주택은 무허가 건물 양성화 조치로 등기가 가능한데도 등기하지 않고 매도하면 1세대 1주택 양도세 세금을 면제받을 수 없다. 공동으로 소유한 주택은 각자가 주택 1채를 보유한 것으로 보되 동일 세대원이 공동으로 소유한 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 본다. 예외적으로 공동상속주택의 경우에는 지분소유자 각자가 1채를 소유한 것으로 보는 것이 아니라 지분이 가장 큰 자, 상속주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 제일 먼저 해당하는 자를 주택 소유자로 본다. 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가로 인해 취득한 재건축·재개발 조합원 입주권과 빈집 소규모주택정비에 관한 특례법에 따른 사업시행계획인가로 취득한 조합원 입주권도 주택 수 산정에 포함된다. 주택이 아닌 것 같아도 주택으로 보는 경우가 많지만, 주택 수 산정에서 빠지는 집이 적지 않다. 첫째, 조세특례제한법에 따라 일정 요건을 갖춘 신축 임대주택·각종 미분양주택·농어촌주택 등이다. 이 주택을 보유한 상태에서 일반 주택을 매도하면 농어촌주택 등을 주택 수에서 제외하고 일반주택의 1세대 1주택 여부를 판단한다. 둘째, 소득세법의 요건에 맞는 장기임대주택(임대 기간 5)도 제외된다. 장기임대주택 보유자가 본인이 사는 거주 주택을 양도하는 경우 장기임대주택을 제외하고 1세대 1주택 여부를 따진다. 거주용 주택이 양도세 비과세를 받으려면 2년 거주 요건이 따른다.

 

 

  셋째, 상속주택도 빠진다. 일반주택 1채를 소유한 사람이 별도 세대원으로부터 1주택을 상속받은 경우 상속주택을 제외하고 일반주택 수를 계산한다. 하지만 동일 세대원에게 상속받은 주택은 상속주택으로 인정되지 않는다. 같이 살던 부모에게 상속받은 집을 말한다. 그 대신 1세대 1주택 소유자가 1주택을 보유한 만 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위해 합친 경우 직계존속이 합치기 이전부터 보유하고 있던 주택은 예외적으로 상속주택으로 인정된다. 넷째, 1세대 2주택자가 일정 기간 안에 매도하는 주택은 1주택 적용을 받는다. 기존 주택을 취득하고 1년 이상 지난 후에 신규 주택을 취득하면 신규주택 취득일로부터 3년 이내, 혼인으로 1세대 2주택자가 되면 혼인한 날로부터 5년 이내, 60세 이상 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합치면 세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택의 양도로 본다. 주택 수에서 제외되지 않으면 주택 수를 줄이는 방법을 찾아볼 수 있다. 첫째, 세대 분리를 통해서다. 예를 들어 부모 1, 자녀 1채를 소유한 경우라면 양도일 전에 세대 분리만 하면 자녀의 소유 주택을 주택 수에서 제외할 수 있다. 부모가 2채를 소유하고 있다면 1채를 자녀에게 증여하고 양도일 전에 세대를 분리하면 된다. 둘째, 주택임대업법인에 매각한다. 세대 분리가 인정되는 자녀가 없다면 주택임대업법인을 설립해 그 법인에 주택을 매각하면 주택 수를 줄일 수 있다. 양도세 절세 효과가 크다면 1채로도 주택임대업법인 설립이 가능하다. 셋째, 장기임대주택으로 등록하면 된다. 구청과 세무서에 사업자 등록을 해 장기임대주택 조건을 충족하면 주택 수를 줄일 수 있다. 비과세 대상인 거주용 주택은 2년 거주 요건을 갖춰야 하므로 거주할 집이어야 활용할 수 있는 방법이다.(2018529일 중앙일보 기사 참조)