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국토부동산정책수요조사, 담보대출규제·전매제한

 

 

 

  주택담보대출 규제가 집값을 잡는 데 가장 효과가 좋은 부동산 대책이라는 설문조사가 나왔다. 18국토연구원이 공개한 `부동산 정책수요조사`에 따르면 정부 부동산 대책 중 효과가 좋은 것으로 `주택담보대출 규제`4.3(5점 만점)으로 가장 높은 점수를 받았다. `분양권 전매 제한 강화`(3.7), `투기과열지구·투기지역·조정대상지역 지정`(3.6), `다주택자 양도소득세 강화`(3.5), `재건축 초과이익환수제`(3.4) 등이 뒤를 이었다. 국토연구원은 지난해 12월 전문가 86명을 대상으로 설문조사를 했다. 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 "작년 발표한 9·13 대책 이후 실제 집값이 하락세로 접어들었기 때문에 높은 평가를 받은 것으로 보인다"고 설명했다. 실제로 대출 규제는 집값을 끌어내리고 있다는 분석이다.

 

   

  한국감정원에 따르면 지난 14일 기준 서울 아파트가격은 일주일 새 0.09% 떨어지며 10주 연속 하락했다. 돈줄을 막으니 집을 사겠다는 사람이 없고, 거래절벽이 이어지면서 집값도 자연스레 떨어진다는 것이다. 이번 설문에서 가장 낮은 점수를 받은 정책은 `분양가 상한제 강화`(2.7)`임대사업등록 활성화`(2.8)였다. 분양가 상한제는 공공택지에 적용되는 것이라 서울 집값과 크게 상관이 없고, 임대사업등록은 의무임대기간에 다주택자가 집을 팔지 못하게 함으로써 시중 매물을 줄여 집값엔 오히려 악영향을 미친다고 평가받았다.(2019119일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 집거래 절반 뚝공인중개소 폐업 >개업

대단지도 거래 한 자릿수, "월세 등 운영비 감당 안 돼

생활고 시달리는 중개사들, 대리운전 등 `투잡` 내몰려

서울 집값 10주째 내리막세, 국토"올 전국 0.5%전망"

 

 

 

  "예순이 훨씬 넘은 옆 가게 공인중개소 대표는 폐업 후 경비원 아르바이트를 뛰고 있더라고요." 17일 서울시 강남구에서 만난 A공인중개사는 한숨부터 `푹푹` 내쉬었다. "수천 가구 아파트 단지에 10월 이후 거래를 모두 합쳐도 기껏해야 한 자릿수가 될까 말까니 한 달에 1000만원 넘는 임대료·유지비를 어떻게 감당하겠나. 급한 대로 문을 닫고 대리운전을 하거나 택배 일자리를 알아보는 공인중개사들이 늘고 있다"고 푸념했다. MB정부 말에서 박근혜정부 초기였던 6~7년 전 거래절벽 장기화 사태로 중개사들이 `투잡`을 뛰었던 일이 수년 만에 재연될 조짐이다. 새해 벽두부터 부동산 경기 냉각 신호는 더 뚜렷해졌고 월세를 내지 못해 문을 닫는 공인중개소가 속출하고 부정적인 부동산 전망 지표들이 줄을 잇고 있기 때문이다. 부동산 불황이 장기화되면서 밑바닥 경기가 더 싸늘해질 것이란 우려가 커진다. 이날 강남구 아파트 단지가 몰려있는 도로변 상가엔 공인중개소 간판을 붙인 사무실 십여 개가 줄지어 있었다. 이 중 문을 닫거나 텅 빈 사무실도 눈에 띄었다. 익명을 요구한 B공인중개사는 "수십 년간 장사를 해 온 토박이 공인중개사들도 두 손 두 발 들고 문을 닫고 있는 지경"이라며 "거래가 완전히 끊기니 그나마 영업 중인 사무소들도 적자를 보면서도 버티고 있는 셈"이라고 밝혔다. 일부 영업을 이어 가는 공인중개소는 간간이 문의는 오지만 연말부터 이달까지도 거래가 전혀 없어 매출이 한 푼도 없다고 하소연했다.

 

 

  한국공인중개사협회에 따르면 201811월 전국 공인중개소 폐업자 수(1420)개업자 수(1343)5년 만에 뛰어넘었다. 부동산 경기가 최악이었던 20137~126개월간 폐업자 수가 개업자 수를 뛰어넘은 이후 처음 있는 일이다. 꾸준한 격차를 유지했던 개·폐업자 수 격차는 9·13 대책 직후 흔들리기 시작했다. 대책 직전 거래가 폭증하며 9964건으로 연간 최저치를 기록했던 폐업자 수는 101328으로 38% 급증했다. 이어 11월엔 개업자가 줄고 폐업자가 늘며 역전을 허용했다. 117일 기준으로 취합된 12월 통계에선 그 격차가 더욱 벌어졌다. 폐업자 수는 연간 최고인 1808명을 기록해 개업자 수(1639)보다 169명 많았다. 서울 4개 지부 중 1곳을 제외한 3곳에서 폐업자가 더 많았다. 결국 서울 역시 지난달 개업자 수(407)보다 31명 많은 폐업자 수(438)로 개·폐업자 수가 역전됐다. 유재기 한국공인중개사협회 이사는 "MB정부 말에서 박근혜정부 초반처럼 `거래절벽`의 긴 터널에서 이제 막 입구에 들어선 느낌"이라며 "앞으로가 더 캄캄하다"고 말했다. 실제 9·13 대책 이후 하락세를 이어 온 아파트 시장 약세는 해를 넘기며 새해 벽두부터 더 냉랭해지는 분위기다. 한국감정원이 이날 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.09% 떨어져 10주 연속 하락했다. 종로구, 금천구, 구로구를 제외한 22개 자치구가 하락했고 강남구는 0.21% 하락하며 가장 큰 하락폭을 보였다. 수도권은 0.11%, 지방은 0.06% 떨어지며 전국적으로 하락세를 면치 못했다.

 

 

  부동산 경기 불황은 공인중개소 업계뿐만 아니라 인테리어, 이사 등 주택 거래에 수반되는 관련 산업에도 직격탄을 날렸다. 아파트 매매가 줄어든 만큼 이사업체를 쓰거나 인테리어를 하는 수요 자체가 급감했기 때문이다. 용산구의 인테리어업체 관계자는 "거래 두세 달 이후에 이뤄지는 인테리어 특성상 지금의 거래절벽은 적어도 1분기까지 인테리어 수요 급감을 가져올 것"이라며 우려했다. 문제는 부동산 경기가 지속적으로 하락할 것이라는 점이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "현재 부동산 시장 침체는 최소 1년 이상 장기화될 가능성이 높다""급격하게 오른 부동산 가격이 장기간에 거쳐 조정을 받을 것이고, 대출 규제와 금리 인상 등 여러 악재가 본격적으로 효과를 발휘할 것으로 보인다"고 분석했다. 국토연구원 역시 올해 주택 매매 가격이 전국 기준 0.5%, 지방은 1.1% 하락할 것으로 전망했다. 수도권은 보합세를 보일 것으로 내다봤다. 특히 매매가를 떠받치는 전셋값은 전국(-1.1%), 수도권(-0.8%), 지방(-1.3%) 모두 하락할 것으로 점쳤다. 변세일 국토연구원 센터장은 "세계 경제 불확실성 확대와 국내 경제 성장률 둔화, 금리 인상 가능성, 입주 물량 증가, 9·13 대책에 따른 수요 억제, 3기 신도시 공급 등의 정책 여건을 고려하면 시장 약세에 방점이 찍힌다"고 전망했다.(2019118일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

심리지수 90.7 전달5.4P, 주택시장 보합하강 전환

 

 

  정부 규제 여파로 부동산 심리가 `꽁꽁` 얼어붙었다. 수도권과 지방, 주택과 토지 구분할 것 없이 전월 대비 심리지수가 모두 낮아졌다. 보합 상태이던 수도권 부동산·주택매매 심리지수도 하강 국면으로 돌아서거나 보합 국면을 간신히 유지하고 있다. 국토연구원이 16일 발표한 `201812월 부동산시장 소비자심리조사` 결과에 따르면 전국 부동산(주택+토지) 소비자심리지수는 90.7로 나타났다. 이 조사를 시작한 20117월 이후 최저치다. 전달보다 5.4포인트 하락한 것으로, 소비자들이 부동산 경기를 하강 국면으로 보고 있다는 뜻이다. 이 조사는 전국 중개업소 2240, 일반인 6400가구를 대상으로 한 것이다. 수치가 0~95면 부동산 경기가 하강 국면을, 95~114면 보합 국면을, 115~200이면 상승 국면을 의미한다. 수도권은 91.5로 전달 대비 8.4포인트 떨어지며 하강 국면으로 진입했다. 비수도권은 90.11.7포인트 하락하며 전달에 이어 하강 국면을 유지했다. 특히 서울은 전달 106.5에서 93.9까지 12.6포인트 급락했다. 광주와 전남도 각각 8.0포인트, 7.8포인트 떨어졌다. 경북만 5.1포인트 상승했다.

 

 

 

  주택시장(매매+전세) 소비심리도 보합·하강에서 일제히 하강 국면으로 돌입했다. 전국은 전달보다 5.6포인트 깎인 90.6을 기록하고, 수도권은 9.0포인트 낮아진 91.2로 조사되며 보합 국면에서 하강 국면으로 돌아섰다. 비수도권은 90.2로 전달 대비 각각 1.6포인트 하락하며 하락 국면을 유지했다. 주택매매 소비심리의 경우엔 비수도권이 하강 국면으로 돌아섰다. 93.6으로 전월보다 1.7포인트 낮아졌다. 수도권은 100.7, 전국 기준으론 97.2로 조사됐다. 전월보다 각각 9.5포인트, 6.1포인트 하락했으나 보합 국면은 유지했다. 주택전세 소비심리는 계속 하락세를 보이며 하락 국면을 유지했다. 전국이 84.1로 전달보다도 5.2포인트 하락했다. 수도권(81.8)과 비수도권(86.8)도 전월보다 각각 8.5포인트, 1.5포인트 낮아졌다. 전국 토지시장 소비심리는 90.9로 전달보다 3.7포인트 떨어지며 하강 국면을 유지했다. 수도권은 93.73.2포인트 낮아지며 하강 국면으로 전환했다. 비수도권은 89.43.0포인트 깎이며 하강 국면을 유지했다.(2019117일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 단독주택·토지 공시가격 '폭등', 보유세 상한선까지 치솟아

다주택자 매물 급증 가능성

 

 

 

  올해 서울 표준 단독주택 공시가격이 20%가량 뛸 것으로 예고되면서 전문가들은 서울 집값이 한 차례 조정될 여지가 큰 것으로 내다봤다. 오는 4월 아파트 등 공동주택 공시가격까지 통보되면 세 부담을 못 이긴 다주택자 매물이 시장에 나올 것이란 분석이다. 한국경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에게 의뢰해 분석한 결과 공시가격이 작년 196000만원에서 올해 327000만원으로 오르는 서울 강남구 삼성동의 한 단독주택 보유세는 올해 1104만원으로 오른다. 작년(736만원)1.5. 연남동의 한 다가구주택은 공시가격이 91300만원에서 172000만원으로 오르면서 보유세가 전년(1899398)보다 100만원 가까이 뛴 2849098원으로 늘어난다. 내년에는 4273646원까지 오른다.

 

 

  전문가들은 이 같은 보유세 부담이 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 채상욱 하나금융투자 연구위원은 강남권 고가·재건축의 보유세 폭탄이 예고되면서 공시가격이 모두 발표되는 오는 4월을 기점으로 서울 주택 가격이 더 많이 떨어질 것이라고 전망했다. 다주택자의 세 부담이 더 커진 점도 변수다. 정부는 올해부터 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자에게 종부세 최고세율을 3.2%로 높이기로 했다. 종부세 반영 비율인 공정시장가액 비율은 80%에서 85% 오른다. 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 세금이 부동산 시장에 결정적인 영향을 미치진 않지만 부동산 경기가 좋지 않아 세부담을 느낀 일부 다주택자는 비교적 가격이 덜 오른 지역을 중심으로 매물을 내놓을 가능성이 있다고 전망했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “7월 재산세 고지서가 나오면 다주택자는 매각할지, 버틸지 고민이 깊어질 것이라며 “5억원대 저가 다가구주택은 임대료 전가 탓에 전월세가 일부 올라갈 수 있다고 말했다.(2019116일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  올해 서울의 표준 단독주택 공시가격작년대비 20% 이상 오를 것이라는 전망이 나왔다. 서울의 표준주택 가격 변동률은 20165.73%에서 20175.53%, 20187.92% 등으로 57%선을 유지했으나 올해는 단번에 20% 선을 넘긴 것이다. 16일 지방자치단체들에 따르면 올해 전국과 서울의 표준주택 공시가는 작년 대비 각각 10.19%, 20.70% 오를 것으로 예상됐다. 앞서 정부는 저평가된 고가 단독주택의 공시가격을 높여 형평성을 제고하기로 했다. 이에 고가 주택이 몰려있는 서울의 상승률이 전국의 2배 수준에 이른 것으로 분석된다. 전국 표준주택 변동률도 기존보다 두배 이상 뛸 것으로 보인다. 전국 표준주택의 가격 변동률20165.25%, 20174.75%, 20185.51% 45% 선을 유지해 왔다.

 

 

 

  국토교통부한국감정원을 통해 22만세대의 표준 단독주택 가격을 평가한 뒤 공시할 예정이다. 국토부 측은 "현재 표준지공시지가 및 표준주택 공시가격은 의견청취를 거쳐 최종 검수 중으로 아직 확정되지 않았다""정확한 수치 및 분석 등은 의견이 접수된 공시가격의 적정성에 대한 충분한 검토를 거쳐 중앙부동산가격공시위원회의 심의 후 표준주택은 오는 25, 표준지는 213일에 최종 공시할 계획"이라고 밝혔다. 서울에서는 강남구의 상승률이 42.8%로 가장 높고 용산구(39.4%), 마포구(37.3%), 서초구(30.6%), 성동구(24.5%) 등 순으로 알려졌다. 실제 강남구 역삼동 대지면적 1060.5, 연면적 803.38주택의 경우 작년 535000만원에서 올해는 92억원으로 71.9% 오르는 것으로 통보된 바 있다. 이처럼 올해 고가 단독주택 공시가격의 대폭 인상이 예고된 가운데, 지난 10일 서초구와 강남구, 종로구, 동작구, 성동구 등 서울의 5개 구청이 세종시 국토부 청사에 찾아가 표준단독주택 공시 예정가격이 지나치게 높다며 조정해 줄 것을 요청한 것으로 알려졌다. 공시가격이 급등한 지역을 중심으로 개인들의 이의신청도 예년에 비해 크게 증가했다.(2019115일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주요 도시 집값 정점 찍고 하락호주·캐나다·홍콩 `흔들`

올해 세계경제 복병 `부동산거품`규제·무역전쟁에 차이나머니 제동

 

 

  (서울=연합뉴스) 김지연 기자 = ·중 무역 전쟁미국 긴축 우려, 브렉시트, 사상 최대 부채 등 세계 경제에 위험요인이 산적한 가운데 숨어 있는 진짜 리스크는 글로벌 부동산거품이 될 수 있다는 지적이 나오고 있다. 2017년 세계 주택가격이 세계 금융위기 직전 수준을 넘어설 만큼 천정부지로 치솟았으나 지난해부터 경기둔화 우려 속에 상승세가 눈에 띄게 둔화했으며 차이나머니를 등에 업고 고공행진 하던 주요 대도시를 중심으로 경고음이 커지고 있다. 국제통화기금(IMF)에 따르면 2000년을 기준(100)으로 산정한 글로벌 주택가격 지수20173분기 159.7로 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태가 촉발한 세계 금융위기 직전인 20081분기의 최고치(159.0)를 넘어섰다. 이 지수는 이어 20174분기에 더 올라 160.1로 최고 기록을 경신했다. 경제협력개발기구(OECD)에 따르면 36개 회원국 가운데 16개국에서 2017년 주택가격지수가 전년 대비 하락하거나 상승세가 둔화했으며, 지난해 2분기 상승률이 전분기보다 둔화한 곳은 20개국에 달했다. 캐나다는 주택가격지수 상승률이 20173.6%에서 지난해 13분기 각각 2.7%, 1.1%, 0.4%로 둔화세가 뚜렷했고 영국도 20167.0%에 이르렀던 상승률이 20174.5%로 둔화한 데 이어 지난해 1, 2분기에 4.2%, 3.2%로 떨어졌다.

 

 

  한국도 20171.5%에서 지난해 2, 3분기에 1.4%, 1.2%로 상승세가 둔화했다. 아예 전년 동기보다 주택가격지수가 하락한 국가도 있다. 지난해 2분기 스웨덴의 주택가격지수는 전년 동기보다 1.7% 하락했으며 호주와 이탈리아에서 각각 0.6%, 0.2% 내렸다. 최근 몇 년간 부동산 가격이 한계치에 달할 만큼 치솟은 세계 주요 대도시에서는 지난해 중반을 지나면서 더 분명한 경고 신호가 나오고 있다. 최근 블룸버그통신은 캐나다 밴쿠버, 영국 런던에서 투자자들을 떨게 한 글로벌 부동산 둔화가 홍콩, 싱가포르, 호주 시드니 등 아시아태평양 지역으로 번지고 있다고 보도했다. 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 집값으로 악명 높던 홍콩의 집값은 지난해 8월부터 13주 연속으로 떨어졌다고 홍콩 부동산업체 센탈린(中原地産代理)은 집계했다. 2008년 이후 최장기 하락이다. 글로벌 부동산 정보업체 JJL에 따르면 중국 개발업체들의 홍콩 주거용 부동산 입찰 성공률은 201770%에서 지난해 27%로 고꾸라졌다. 역시 세계에서 가장 비싼 곳 중 하나인 싱가포르의 집값은 지난해 4분기에 6개 분기 만에 첫 하락을 기록했으며 외국인의 주택 구매도 지난해 상반기부터 증가세를 멈추고 감소로 돌아섰다. 코어로직 집계에 따르면 시드니 평균 집값은 2017년 정점보다 11% 넘게 떨어졌다. 여전히 2012년 수준보다는 60%가량 높지만, 전문가들은 10% 추가 하락을 전망하는 등 시장 심리는 살아날 줄 모르고 있다. 중국 상하이에서도 지난해 4분기 주택 판매는 전분기보다 33%나 감소했으며 기존 주택가격도 이 기간 3.8% 하락해 지난해 3분기(-1.5%)보다 하락세가 가팔라졌다.

 

 

  캐나다 통계청이 지난 10일 발표한 지난해 11월 신축 주택 가격지수는 전년 동월과 비교해 변동이 없었으며 토론토에서는 1.3% 떨어졌다. 이런 추세의 배경에는 기본적으로 감당할 수 없는 수준으로 치솟은 부동산 가격이 있다. 스위스 은행 UBS는 지난해 9월 내놓은 보고서에서 홍콩과 뮌헨, 토론토, 밴쿠버, 암스테르담, 런던이 부동산거품 리스크가 가장 큰 도시라고 분석했다. 그러면서 이 은행은 지난 5년간 주요 도시 평균 집값 상승률이 35%에 달해 `구매 가능성(affordability) 위기`를 불러왔다면서 "대부분 가정이 상당한 유산 없이는 최고의 금융 중심지에 부동산을 살 수 없게 됐다"고 지목했다. 세계 경기둔화 우려가 커진 와중에 당국의 부동산 투자 규제대출비용 상승, 증시 동요, 중국 자금의 위축도 공통분모로 지목됐다. 패트릭 웡 블룸버그인텔리전스 부동산 애널리스트는 "중국 경제가 무역 전쟁의 영향을 받으면서 자금 유출이 점점 어려워지고 있고 이것이 시드니부터 홍콩까지 시장 수요를 약화시켰다"고 진단했다. 세계 부동산시장의 거품 수준과 붕괴 위험은 지역별로 천차만별이나 그 위험성을 과소평가하면 안 된다는 지적도 뒤따르고 있다. 블룸버그는 "부동산거품이 2019년의 가장 저평가된 리스크일 수 있다""주요국에서 역대 최고 수준 가격, 구매력에 비해 비싼 집값, 과잉 공급, 타이트해진 금융여건, 중국 등 외국 수요 둔화 가능성 등 우려스러운 징후는 늘어나고 있다"고 지적했다. 이 통신은 이어 주요 선진국 실업률이 낮아지고 임금은 올라가고 있지만, 수년간 부동산 가격의 상승세가 임금 상승 속도를 훨씬 앞질렀으며 외국인 수요가 둔화하고 있다는 점에 주목해야 한다고 강조했다.(2019113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

작년 10월 고점 대비서초·강남이 시가총액 하락 주도

1년 전 시총보다는 여전히 높아전문가 "추가 하락할 것

 

 

 

  지난해 9·13대책의 영향 등으로 개포·반포·잠실 등 서울 재건축 아파트의 시가총액이 3조원 이상 감소한 것으로 나타났다. 13일 부동산114 조사에 따르면 지난해 말 집계 기준 서울 재건축 아파트 시가총액은 총 163866억원으로 역대 최고점인 지난해 101666222억원 대비 35356억원이 줄었다. 서울 재건축 아파트 시가총액은 9·13부동산 대책이 발표된 지난해 91654614억원에서 10월에는 1666222억원까지 올랐다. 앞서 대책 이전에 올랐던 호가가 통계상 10월까지 반영되며 시가총액도 증가한 것이다. 이후 대책의 효과가 본격화하며 재건축 단지들의 급매물 출현으로 지난해 11월 조사에서 1647110억원으로 시총이 하락한 뒤 12월 들어 다시 한 달 만에 전월 대비 16천억원 이상 감소했다. 그러나 2017년 말 시가총액이 1423732억원으로, 최근 1년간 20조원 이상 불어난 것을 고려하면 여전히 높은 수준이어서 당분간 시총 추가 하락이 불가피할 것으로 전문가들은 보고 있다. 서울 재건축 시가총액의 약 91%를 차지하는 강남·서초·송파·강동구 등 강남 4구가 시가총액 하락을 주도했다.

 

 

 

  작년 말 기준 강남 4구의 시가총액은 149121억원으로 10월 고점 대비(1527747억원) 대비 36726억원이 감소했다. 서울 평균보다 감소액이 큰 것이다. 구별로는 서초구의 재건축 시가총액이 지난해 10379532억원에서 12월에는 359824억원으로 2조원 가까이 감소했다. 매매가 하락은 재건축 이주에 따른 일부 단지의 멸실도 시총 감소에 영향을 미친 것으로 보인다. 강남구의 시가총액은 746374억원으로 지난해 10월 대비 129억원이 줄었고 송파구와 강동구도 각각 10월 대비 3775억원, 3214억원이 감소했다. 실제 강남권의 대규모 초기 재건축 단지들은 작년 9·13대책 이후 매수세가 끊기고 급매물이 나오면서 직전 고점 대비 시세가 23억원 이상 하락한 곳이 많다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.8는 지난해 최고 185천만원까지 팔렸으나 현재 152천만158천만원 선으로 3억원가량 떨어졌고, 전용 84.4도 최근 지난해 최고 205천만원 대비 35천만원가량 낮은 17억원짜리 급매물이 나와 있다. 송파구 잠실 주공5단지 전용 76.5는 지난해 9·13대책 전 191천만원까지 팔렸으나 현재 165천만17억원으로 호가가 떨어졌다. 강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "9·13대책 이후 대출이 막히고 전셋값도 하락하면서 신규 매수세가 많이 위축돼 있다""급매물도 쉽게 안 팔리는 분위기여서 재건축 단지의 호가 하락세가 당분간 이어질 것"이라고 말했다.(2019113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 


 

은마 전용 7615억 매물, 재작년 12월 가격으로 회귀

잠실5단지 등도 호가 하락, 신축아파트는 상대적 견조, 반포자이 등 더 오른 곳도

 

 

 

  강남권 아파트가 정부의 규제로 워낙 거래가 줄어들자 실거래 1~2가구에 가격이 오락가락하는 모습을 보이고 있다. 규제폭탄을 맞은 재건축은 몇 달 새 수억 원이 빠지는가 하면, 신축을 중심으로 `똘똘한 한 채`로 취급받는 아파트들은 신고가를 연이어 기록하고 있다. 9일 부동산업계에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용 76 매물 호가가 일제히 15억원대로 내려갔다. 반면 매수하려고 문의하는 사람은 거의 없는 상황. 전용 7615억원은 201712월 당시 가격이다. 지난해 9월만 해도 205000만원까지 치솟았던 가격이 불과 4개월도 채 안 돼 55000만원 빠진 것이다. 어지간한 타 지역 소형 아파트 한 채 값이다. 실제 거래가격으로는 최근 들어 35000만원이 빠졌다. 지난해 1217억원에 이미 거래가 완료된 물건이 있다. 대치동 소재 한 공인중개사무소 관계자는 "작년 1217억원에 거래된 집은 저층에다가 집상태가 썩 좋지 않았다"면서도 "그러나 현재는 이보다 싸게 나온 매물에도 매수자가 관심을 보이지 않는다"고 말했다. 은마아파트는 4000가구가 넘는 대단지에 대치역·학여울역 역세권, 학원가 인접 등 입지적인 장점이 뚜렷한 단지다. 강남 재건축 최대어로 불리는 이유다. 그러나 2003년 추진위원회 설립 후 층수 제한 등 각종 정책 규제에 매이면서 좀처럼 진도를 뽑지 못하며 결국 작년 11일부터 시행된 재건축 초과이익환수제까지 적용받는 단지가 됐다.

 

 

 

  여기에 중대형 위주인 인근 단지들 대비 관리가 잘된 편이 아니어서 실거주하기에는 환경이 열악하고, 전세가율은 30%를 밑돌 정도로 낮다는 점도 매수세를 약화시켰다. 한마디로 갭투자가 여의치 않은 조건이다. 강남권 아파트가 정부의 규제로 워낙 거래가 줄어들자 실거래 1~2가구에 가격이 오락가락하는 모습을 보이고 있다. 규제폭탄을 맞은 재건축은 몇 달 새 수억 원이 빠지는가 하면, 신축을 중심으로 `똘똘한 한 채`로 취급받는 아파트들은 신고가를 연이어 기록하고 있다. 송파구 재건축의 핵심으로 꼽히는 잠실동 잠실주공5단지 상황도 비슷하다. 이 아파트 전용면적 84는 지난해 11173750만원에 계약됐다. 7162000만원에서 9191000만원까지 올랐다가 다시 떨어진 것. 이 아파트가 최근 165000만원에 거래됐다. 인근 공인중개사무소 관계자는 "최근 165000만원에 거래된 것은 급전이 필요한 집주인이 시세보다 저렴하게 내놓은 물건으로 그날 바로 팔렸다"고 말했다.

 

 

 

  송파구의 경우 최근 설상가상으로 9510가구 규모 `송파 헬리오시티` 입주가 시작되며 `물량공세`까지 받고 있다. 이에 따라 입주 10년 내외 새 아파트조차 가격 조정이 이뤄지고 있는 것. 인근 잠실동의 `리센츠(5563가구)` 전용 8412135000만원에 거래됐다. 이 아파트의 같은 면적은 지난해 715~16억원대에 거래됐다가 917~18억원대까지 오른 적이 있다. 무려 5억원이 떨어진 것을 두고 일각에선 가족 간 거래라는 이야기도 나오지만 이는 정확히 확인되지 않고 있어 궁금증을 자아내고 있다. 입지와 학군, 부촌 이미지를 모두 가진 강남권 신축 아파트는 견고하다. 서초구 반포동 `반포자이` 전용면적 24411413000만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 이 아파트는 지난해 733억원, 9395000만원에 거래되며 계약마다 신고가를 갈아치우고 있다. 재작년 6월 입주해 1년 반 된 새 아파트인 `대치SK` 전용 1251039억원에 거래됐다. 바로 옆 `래미안대치팰리스` 전용 151호가와 비슷한 수준이다. 새 아파트, 그중에서도 대형 면적은 실제 거주하며 세금도 최대한 아낄 수 있는 `똘똘한 한 채`로 각광받는 데다 강남권에 대형 면적 새 아파트 자체가 희소하기 때문인 것으로 분석된다. 낡은 아파트지만 관리가 잘돼 실거주하기 나쁘지 않다는 평가를 받은 아파트들도 견조하다. `개포우성`의 경우 전용 94는 지난해 823억원에 거래됐는데 9·13 대책 이후인 10월에도 오히려 5000만원 더 오른 235000만원에 팔렸고, 현재 호가도 비슷한 수준이다.(2019110일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

작년 15억이던 단독주택, 올 공시가 40억으로 급등 보유세 700만원 3300만원

"연금으로 버텨 왔는데", "수입은 공무원연금뿐보유세 감당못해

집 팔려면 양도세 폭탄이민 가고 싶다", "집값 올랐지만 거래 어려운

휴먼타운으로 묶어놔, 매매도 임대도 안돼" 분통

 

 

 

  지난해 1221일 오후 서울시 마포구 연남동 단독주택에 살고 있는 A(70)는 우편물 하나를 받고 눈을 의심했다. 한국감정원으로 발신자가 표기된 `표준주택 소유자의 의견청취문`이라는 제목의 공문서에 현재 주거하는 주택의 2019년 공시예정가격이 406000만원으로 표기돼 있었기 때문이다. 2018년 공시가격은 156000만원이었는데 불과 1년 만에 2.6배나 급등한 것이다. 문서 아래 발행일자가 20191219일로 잘못 찍혀 있어 `보이스피싱` 같은 사기가 아닌가 하는 의심마저 들었다. 그러나 감정원과 통화한 결과 발행일자는 `단순 오타`며 공시예정가액은 틀림없다는 확인을 받았다. 9일 매일경제신문 기자와 본인 자택에서 만난 A씨와 그의 아들 B(40)"저는 연남동에서 태어나 이 집에서만 할아버지 아버지와 함께 3대가 30년 넘게 살아왔다""부동산 투자도 모르고 하나뿐인 연남동 집에서 대가족이 대대손손 살아왔는데 갑자기 적폐 취급하면서 공시가격 폭탄을 때리니 앞이 캄캄하다"고 말했다. 평생을 공무원으로 살아온 A씨는 "은퇴한 지 10년이 넘어 연금생활을 하고 있는 노인에게 보유세를 눈덩이처럼 늘려간다고 하면 나라가 집을 빼앗겠다는 것과 뭐가 다르냐""연금으로 세금 내기 어려워 울며 겨자 먹기로 중개업소에 집을 내놨지만 누가 이 상황에서 집을 사겠느냐"고 되물었다.

 

 

 

  1983년 지어진 연남동 주택은 2층짜리 연와조 단독주택으로 인근에 살던 A씨 부친이 1988년 매입했다. 3대가 함께 살던 이 집은 A씨 부친이 2007년 사망하면서 A씨에게 상속됐다. 현재는 B씨가 결혼 이후 출가해 A씨 부부와 노모가 살고 있다. 홍대입구역에서 1정도 북쪽으로 떨어져 있는 이 주택은 상가로 개조한 단독주택과 개축 오피스텔에 둘러싸여 있었다. 지어진 지 36년이 넘어 외관은 상당히 낡아보였다. 매년 상수도 동파와 보온문제로 자잘한 집 수리가 끊이지 않는다는 게 B씨의 설명이다. 지난해 A씨는 연남동 주택 보유세를 700만원 정도 냈다. 공시가격이 급등했기 때문에 당장 올해부터 세금이 연간 세부담 상한선까지 늘어난다. A씨는 1주택자이기 때문에 당분간 보유세가 매년 150%씩 늘어날 전망이다. 이대로 공시가격이 확정된다면 2019년 보유세는 1000만원이 넘고, 2020년에는 1500만원, 그 이후에는 2200만원, 3300만원 정도로 늘어나게 된다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 "지난해 보유세로 700만원을 낸 A씨는 세부담 상한이 없다면 이론적으로 3300만원까지 세금이 늘어나게 된다"고 말했다. 심지어 다주택자는 세부담 상한선이 300%(2주택자는 200%)이기 때문에 올해 한 번에 공시가격 급등분이 보유세에 반영된다. `미친 공시가격`을 받아든 A씨 가족은 30년 만에 3대째 살던 집을 부동산에 내놨지만 거래는 사실상 어려운 상황이다.

 

 

  특히 이 집은 편도 1차선 길 하나를 두고 음주류 판매는 물론 일반음식점도 할 수 없는 `휴먼타운`으로 지정돼 있어 더욱 거래가 어렵다. B씨는 "감정원에 이의신청을 제기하면서 이 집이 휴먼타운으로 지정돼 있다는 점을 강조했는데, 감정원 담당자는 그 사실도 모르고 있더라""정부의 세금올리기 기조에 따라 졸속으로 행정처리를 한 것 같다"고 주장했다. 연남동 소재 한 부동산공인중개사는 "홍대입구역에서 1정도 떨어진 주택가에 위치한 A씨 주택은 최근 연트럴파크 상권인기로 시세는 급등했지만 휴먼타운에 묶여 있고 덩어리가 커서 쉽게 거래되기 어렵다""보유세가 급등하면서 매도 문의는 늘고 있지만 매매와 임대 모두 거래절벽 상태"라고 분위기를 전했다. `공시지가 폭탄`은 강남과 강북을 가리지 않았다. 강남구 역삼동 소재 한 다가구 주택은 2018143000만원이던 공시지가가 올해 40억원으로 무려 2.9배 상승할 예정이다. 1년 새 무려 3배 오른 것으로 시세 반영률 70%를 적용할 경우 대지 면적 3.31억원이 넘는 가격이다.

 

 

  9일 매일경제와의 인터뷰에 응한 소유자 C(76)"은퇴 후 대출을 끼고 전 재산을 털어넣은 집 한 채가 노년에 이렇게 발목을 잡을 줄 몰랐다""억울함에 밤잠을 설치며 전전긍긍하고 있다"고 답답함을 호소했다. 20029억원에 해당 다가구 주택을 구입한 C씨는 6가구를 세놓아 매달 약 300만원의 임대소득으로 생활을 이어가고 있다. 대로변 건물들은 고층 빌딩과 멋스러운 상가빌딩으로 재건축되거나 리모델링했지만 기타 소득이 없는 C씨는 처음 구입한 건물 그대로 임대업을 이어가고 있어 수년째 임대료는 제자리걸음이다. 결국 소득은 한 푼도 늘어나지 못하는 가운데 세금만 3~4배 뛰어오르면 생활 자체가 힘들어질 수 있다는 것이다. 그는 "역삼동에 즐비한 다가구 주택은 가격이 높아지더라도 실제 월세나 보증금은 매우 낮은 편"이라며 "그나마 수억 원을 들여 깨끗하게 고친 주택들은 1층 상가를 임대하거나 수익을 높이지만 또 빚을 져서 건물에 투자하기엔 부담이 너무 크다"고 호소했다. 경기가 나날이 나빠지는 가운데 괜한 투자가 더 큰 실패를 가져올 수 있다는 불안감에 옴짝달싹하지 못하는 처지인 셈이다. 실제 다가구 주택시장 상황을 전혀 모르고 기계적으로 일정 비율을 정해 공시지가를 올리는 것은 부당한 처사라는 주장이다. C씨는 "한국감정원 담당자에게 이건 말이 안 되는 것이라며 목소리를 높여 항의했지만 지침상 어쩔 수 없다는 도돌이표 대답만 돌아왔다"고 설명했다.

 

 

  특히 점진적으로 올려야 한다는 점에 대해서는 동의하면서도 한꺼번에 수십억 원의 공시지가를 올리는 것은 `징벌적 과세 조치`라고 지적했다. 문제는 세금 부담 때문에 집을 팔려해도 결국 또다시 세금의 늪에 빠진다는 것. 해당 주택을 팔아 이사를 가려해도 양도세, 취득세 등 각종 세금을 생각하면 쉽게 결정을 내릴 수 없을뿐더러 실제 낡은 다가구주택을 구입하려는 수요조차 거의 없기 때문이다. C씨는 "자식들에게 사전증여를 하려 해도 수억 원의 증여세가 고스란히 자녀들의 몫이라 생각하면 그럴 수도 없다""통지서를 받은 뒤 안사람은 몸져 누워 집 밖으로 나가지도 못하고 있다"고 현재 상황을 전했다. 일반적으로 단독주택 공시가격은 토지분과 건물분의 합이다. 건물은 매년 감가상각되기 때문에 단독주택 가격의 대부분은 땅값이다. 실제 20년 이상 노후 주택은 매매 거래 시 땅값만 계산한다. 앞서 연남동과 역삼동 단독·다가구주택 역시 모두 20년 된 노후 주택들이기 때문에 최근 수년 사이 집값이 오른 게 아니라 수십 년에 걸쳐 땅값이 오른 셈이다. 그런데 작년에 집값이 들썩였다고 수십 년간 땅값이 오른 가격을 한꺼번에 단독주택에 반영해 공시가격과 세금을 왕창 올리겠다고 하니 억장이 무너진다는 게 이들의 하소연이다.(2019110일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

올해부터 등록 임대주택 제도 깐깐해져, 지난해 9.13대책 이후 세제 혜택 축소

임대료 5% 넘으면 과태료 3000만원, 보유세 급증 등으로 임대 등록 증가 예상

 

 

 


  세종시에 5층짜리 다가구 건물을 가진 2주택자 이모(65) 씨는 최근 임대주택 등록 관련 문의를 위해 구청 세무과를 찾았다. 거주하고 있는 서울 소재의 아파트를 포함해 보유세가 대폭 오를 예정이라 절세 방법을 알아보기 위해서다. 이 씨는 다행히 913 부동산 대책 발표 이전에 샀던 건물이어서 임대주택으로 등록하면 종합부동산세가 합산되거나, 양도세가 중과되지 않는다고 들었다""사업자 등록을 가족과 논의하고 있다고 말했다. 절세 방안으로 임대사업자 등록 여부를 고민하는 다주택자들이 늘고 있다. 공시가격 인상, 종부세 공정시장가액 비율 증가 등으로 인한 보유세 폭탄을 피하기 위해서다. 2017년 말 정부의 임대주택 활성화 대책 이후 임대 등록 주택이 그해 말 98만채에서 지난해 말 136만채로 크게 늘었다김종필 세무사는 임대사업자 등록과 증여 사이에서 다주택자들의 절세 셈법이 복잡해지고 있다임대주택으로 등록해 최대 효과를 보려면 최장 10년을 묶어놔야 하는 만큼 바뀌는 시장 상황에 대응하기 위해 보유 주택 일부만 임대 등록을 하는 사람도 나타나고 있다고 말했다.

 

 

 

  하지만 임대주택 사업자로 등록하기에 앞서 따져봐야 할 것들이 늘었다. 우대 혜택이 대폭 줄어서다. 지난해 913 부동산 대책 발표 시기를 기점으로 전과 후가 갈린다. 정부가 201712월께 야심 차게 발표한 임대등록 활성화 방안이 부동산 투기로 악용된다는 지적에 따라, 새로 집을 사서 등록하는 임대주택의 세제 혜택을 대폭 줄이면서다취득세ㆍ재산세ㆍ건강보험료 감면 혜택은 그대로지만 913일 이후 조정대상지역에 새로 집을 사서 임대주택으로 등록하면 8년 이상 보유하더라도 종부세 합산, 양도소득세 중과가 된다. 조정대상지역이 아니더라도 양도소득세 감면 혜택을 받으려면 임대 주택 등록 시 집값이 수도권의 경우 6억원 이하, 그 밖의 지역은 3억원 이하 여만 가능하다. , 발표 이전에 보유하고 있던 주택은 이전과 똑같은 세제 혜택을 받는다. 올해 들어 주택 임대사업자가 사는 주택에 대한 양도세 비과세 요건도 강화됐다. 기존에는 장기 임대주택을 보유한 임대사업자가 본인이 2년 이상 거주한 주택을 팔 경우 횟수 제한 없이 비과세했다. 하지만 앞으로는 거주 주택을 양도할 때 처음 살고 있던 주택의 경우 평생 1회에 한해서만 비과세 혜택을 받게 된다함영진 직방 데이터 랩장은 조정대상지역에서 주택을 새로 사서 임대 등록을 하는 매력이 거의 없어졌다임대료 인상률 5% 제한 등 의무를 지키지 못할 경우 과태료 등도 고려해야 한다고 말했다.

 

 

  정부의 등록 임대주택 관리·감독도 세진다. 국토부가 9일 발표한 등록임대주택 관리 강화방안에 따르면 의무 임대 기간을 지키지 않고 허가 없이 양도하면 과태료가 기존 1000만원에서 최대 5000만원으로 늘어난다. 임대하기로 해놓고, 본인이 사는 경우도 마찬가지다. 단기임대(4)나 장기임대(8) 기간 동안 임대료 인상률 제한(5% 이내)을 지키지 않을 경우도 최대 3000만원의 과태료(기존 1000만원)를 내야 한다임대료 인상이 제한되는 최초 시점도 앞당겨질 가능성이 있다. 지금은 임대사업자 등록 후 첫 세입자와의 계약부터 인상 폭이 제한된다. 하지만 사업자가 첫 계약 시 아예 임대료를 높여 시작한다는 지적에 따라, 사업자 등록 당시의 임대료를 기준으로 제한 시점이 바뀔 전망이다. 이런 내용을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안이 지난해 대표 발의(더불어민주당 박홍근 의원)된 상태다김석기 국토부 주거복지정책과장은 올해부터 주택임대소득 과세도 강화돼 9·13대책 이전부터 갖고 있어 세제 등의 혜택이 줄지 않은 주택부터 임대주택 등록이 꾸준히 늘어날 것으로 기대한다고 말했다.(201919일 중앙일보 기사 참조)