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혼합형 대출상품 157조 넘어, 전체 주담대의 3분의 1 수준
올 하반기부터 변동금리 전환, 금리 올라갈경우 이자부담
다른 대출로 갈아타야 유리

 

 

 

  대출 시 고정금리를 적용받다가 5년 뒤에는 변동금리로 바뀌는 혼합형 주택담보대출157조원에 달하는 것으로 나타났다. 전체 주택담보대출 잔액 474조원 가운데 3분의 1에 육박하는 숫자다. 이에 따라 한국은행이 기준금리를 인상하면 대출금리가 오르게 돼 이자 부담이 크게 늘어날 것으로 우려된다. 18일 금융감독원이 전해철 더불어민주당 의원실에 제출한 `주택담보대출 고정·변동·혼합형 금리 잔액` 자료에 따르면 지난 6월 말 기준 국내 주택담보대출 가운데 혼합형 금리 상품 잔액은 1572000억원에 달하는 것으로 나타났다. 이는 전체 잔액 4743000억원 중 33.2%에 달한다. 혼합형 주택담보대출은 대출 시 최고 5년까지 금리가 고정되고 이후 6개월 또는 12개월 단위 변동금리로 바뀌는 상품이다. 특히 2023년까지 향후 5년 이내 고정금리 기간이 끝나 변동금리로 바뀌는 혼합형 대출 잔액은 1294000억원으로 집계됐다. 이들은 주택담보대출비율(LTV)70%까지 늘리는 등 정부가 부동산 부양책을 쏟아냈던 2014년을 전후해 대출이 진행됐던 상품이다. 고정금리를 적용받던 129조원 규모 대출이 당장 올해부터 변동금리에 노출된다는 의미다.

 

 

  변동금리 대출로 전환되는 대출 잔액은 올해 하반기 11000억원을 시작으로 내년에는 149000억원으로 급증한다. 특히 2021년에는 전체의 3분의 1 수준인 428000억원이 변동금리 적용을 받게 된다. 이는 2016년 정부의 부동산시장 활성화 정책으로 주택담보대출이 급증했기 때문이다. 당장 올해부터 변동금리 대출로 바뀌는 혼합형 주택담보대출 차주는 이자 부담이 늘어나는 것으로 나타났다. KB국민은행에서 5년 전인 2013년 혼합형 주택담보대출을 받은 사람이 적용받은 고정금리는 최고 5.37%. 5년이 지난 올해 11월 변동금리가 적용되면 금리는 최고 5.53%(12개월 변동 주기)에 달한다. 금리가 0.2%포인트가량 오른다는 얘기다. 특히 지난 5년간 직장을 그만두는 등 신용등급이 나빠진 사람이라면 추가적으로 물어야 할 이자는 더 커질 것으로 예상된다. 문제는 앞으로 국내 기준금리가 상승 움직임을 보일 것이라는 점이다. 당장 오는 30일 한은 금융통화위원회가 한미 금리 역전 현상을 해소하기 위해 기준금리를 0.25%포인트 인상할 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 여기에 미국 연방준비제도(Fed)도 내년 말까지 최대 네 차례 추가로 금리를 올릴 것으로 예상된다. 기준금리 인상은 금융채 등 시중금리 인상으로 이어져 은행들의 자금조달 비용을 늘리는 만큼 대출금리도 뛸 수밖에 없다.



  금융전문가들은 본격적인 금리 인상기 시작에 맞춰 반쪽짜리 고정금리 대출인 혼합형 대출이 아닌 만기 내내 똑같은 금리가 유지되는 장기 고정금리 상품이 많이 나와야 한다고 지적한다. 현재 국내에서 판매되는 10~30년 만기 고정금리 주택담보대출은 보금자리론 같은 정책성 금융이 사실상 유일하다. 일반 은행도 자체 재원으로 장기 고정금리 대출상품을 팔고 있다. 하지만 리스크 헤지 등을 이유로 일반 변동금리 상품보다 평균 1%포인트 높은 금리를 매기는 탓에 시장에서 외면받고 있다. 주택담보대출을 새로 받으려는 사람이라면 앞으로 금리가 올라갈 가능성을 고려해 대출 전략을 짜야 한다. 당장은 변동금리 대출금리가 혼합형이나 장기 고정금리 대출보다 낮지만 향후 금리 상승에 따라 역전될 가능성이 있기 때문이다. 혼합형 주택담보대출을 받은 사람이라면 중도상환 수수료가 면제되는 3년 후, 고정금리 기간이 끝나는 5년 내에 다른 혼합형 대출상품으로 갈아타 고정금리 기간을 연장하는 것이 유리하다. 변동금리 대출을 혼합형으로 전환할 때는 시점과 상관없이 중도상환 수수료를 물지 않아도 된다. 다만 LTV가 과거와 달리 서울지역은 40%까지 쪼그라들고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 적용된 만큼 예전에 받은 대출을 갈아탈 때 대출 한도가 줄어들 수 있다는 점은 주의해야 한다.(20181119일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

2017 주택소유통계 발표, 잇단 부동산·금융규제로
3040 유주택자 큰폭 감소, 60대이상 주택소유 11%
다주택자 200만명 첫 돌파, 5주택자 10% 강남3구 주민

 

 

  박근혜정부 말기와 문재인정부 초기에 잇따라 발표한 부동산·금융 규제로 집을 보유하고 있는 30·40대가 줄고, 50대와 60대 이상 유주택자는 늘어난 것으로 나타났다. 가계부채 완화와 집값 안정 미명하에 이뤄진 실수요자 대상 금융 규제가 오히려 세대 간 주택 소유 양극화를 낳았다는 분석이다. 통계청이 16일 내놓은 `행정자료를 활용한 2017년 주택소유통계 결과` 등에 따르면 2017년 주택 소유 가구(111일 기준)가 전년보다 2.4% 증가했다. 같은 기간 가구 수가 1.6% 증가한 것보다 주택 소유 가구가 더 많이 늘어난 셈이다. 주택 소유 가구 비율도 같은 기간 55.5%에서 55.9%0.4%포인트 늘어났다. 문제는 세대별로 주택 소유 흐름이 크게 차이가 났다는 점이다. 실제로 가구주 연령대별로 주택 보유자 증감 추이를 분석해보면 40대 이하에서 주택 보유자 감소가 두드러졌다. 20154204000명에서 20164065000, 지난해 4058000명으로 2년간 3.5% 감소했다. 반면 50대 이상은 같은 기간 주택 보유자가 4% 늘어났다. 이 같은 주택 소유 양극화는 30·40대를 중심으로 한 실수요층의 내 집 마련이 어려워진 데 따른 것이라는 분석이 나온다.

 

 

  문재인정부 들어 주택담보대출비율(LTV·집값 대비 대출 한도)을 기존 70%에서 40%까지 낮춘 대출 옥죄기 영향을 고스란히 받았기 때문이다. 9억원 초과 아파트 대상 중도금 보증 중단과 분할상환 의무화, 전매제한 강화 등 박근혜정부의 대출 억제책도 한몫했다. `투기와의 전쟁`을 선포한 문재인정부가 지난해 발표한 6·19, 8·2 대책에도 다주택자는 2119000(전체 주택 보유자 중 15.5%)으로 2012년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 200만명을 처음 넘어섰다. 5채 이상 집을 보유한 이도 115000명에 달했는데 이 중 10.2%11798명은 이른바 `강남 3(강남·서초·송파구)` 거주자였다. 저금리에 따른 풍부한 유동성으로 증가한 내 집 마련 수요를 규제가 어느 정도 완화시켰을지는 모르지만 근본적인 흐름을 꺾지는 못했다는 얘기다. 2016년 기준 무주택자 중 지난해 들어 내 집을 보유하게 된 사람은 981000명인데, 이 가운데 5.6%에 해당하는 55000명은 주택을 두 채 이상 샀다. 한 채만 있었지만 두 채 이상 소유하게 된 사람도 379000명에 달했다. 반면 다주택 소유자에서 한 채 소유자로 바뀐 사람은 261000명에 그쳤다.


 

 

  유주택자에서 무주택자가 된 사람은 536000명이고, 두 채 이상 집을 보유하고 있다가 무주택자가 된 사람은 27000명에 불과했다. 다주택 가구(주택 2채 이상 소유 가구) 비중은 전국적으로 서울 강남구(36.4%) 서초구(35.9%) 용산구(32.7%)에서 높았다. 수도권 이외 지역에서는 서귀포시(34.6%) 제주시(33.3%) 공주시(32.4%) 세종시(32.2%)에서 다주택자 비중이 높았다. 지난해 상위 10%의 평균 주택자산 가액은 81200만원으로 하위 10%(2500만원)32.48배에 달했다. 격차는 전년(33.77)보다 줄었지만 그만큼 집값 양극화가 여전히 극심하다는 얘기다. 통계청은 상위 10%가 많이 사는 지역은 서울이었고 하위 10%가 많이 사는 지역은 전남과 경북이었다고 밝혔다. 박진우 통계청 행정통계과장은 "가구 수가 1.3% 늘어나는 동안 주택 소유 가구 수는 0.4% 증가하는 데 그친 2015~2016년과 비교하면 어느 정도 개선이 이뤄졌다고 볼 수 있다""수요와 공급 측면에서 주택 공급이 꾸준히 이어지고 있기 때문"이라고 설명했다.(20181117일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

"10배 남는 장사도 있고 10배 밑지는 장사도 있어"
이헌재도 "분양 과열 우려" 지금의 로또청약 예언한 셈

 

 

 

 

  분양원가 공개가 처음 논의되기 시작한 것은 노무현정부 시절이다. 노무현 전 대통령은 2002년 대선 때 선거공약으로 분양가 공개를 내세워 당선됐으나 대통령이 된 후 국민 복지를 위해 이를 반대했다. 2004년 노 전 대통령이 "장사하는 것인데 10배 남는 장사도 있고 10배 밑지는 장사도 있다"며 시장원리를 존중해야 한다는 취지로 한 발언은 유명하다. 이처럼 분양원가 공개에 명백한 반대 입장을 밝혔다. 당시 이헌재 부총리의 재정경제부는 노 전 대통령 주장을 뒷받침하기 위해 `분양원가 공개와 관련한 정부의 기본 입장`이라는 보고서를 냈다. 이 보고서를 보면 부동산 투기 재연 신규 아파트 공급 차질 아파트 원가 상승 실수요 서민층만 피해 사회적 갈등 초래 주택시장 왜곡 기업경영 자율성 침해 7가지 사안을 분양원가 공개 반대 이유로 정리했다. 한마디로 실효성은 없고 부작용만 많은 `비시장적 정책`이라는 게 노무현정부 입장이었다. 보고서가 제시한 사안 중 첫 번째 항목인 `부동산 투기 재연`은 지금의 청약시장 상황과 비교할 때 시사점이 많다. 당시 정부는 분양원가 공개로 설령 신축 아파트 분양가가 낮아진다고 하더라도 최초 분양자에게 막대한 시세차익이 발생해 청약시장만 과열될 뿐 집값은 결국 주변 시세 수준으로 올라갈 것으로 내다봤다. 이는 현재 주택도시보증공사(HUG)가 사실상 분양가를 제한하면서 발생하고 있는 `로또 분양` 열풍을 정확히 예견한 셈이 됐다. 이처럼 합리적인 논리를 갖췄지만 당시 시민단체와 여권 내부는 "노무현 대통령이 시장(건설사들)과 타협했다"면서 격렬히 반발했다. 결국 여론에 밀려 노 전 대통령은 소신을 접어야만 했다.


 

 

 

  그후 여권의 주장대로 공공택지를 중심으로 분양가 상한제와 함께 분양원가 공개제도가 도입됐다. 그러나 이후 연이은 규제에 압박을 느낀 건설사들이 주택 공급을 줄이면서 오히려 부작용만 커졌다. 건설사들이 신규 분양을 기피하자 아파트 공급물량이 크게 줄어든 것이다. 2007288000여 건에 달하던 아파트 분양물량은 분양원가 공개가 도입된 후 계속 감소해 2010년에는 172000여 건까지 줄어들었다. 결국 이명박 정권 들어 분양원가 공개 항목이 대폭 축소(6112)되고 사실상 유명무실해지면서 분양물량은 2012283000건으로 회복됐다. 이처럼 아무 소득도 없이 부작용 때문에 사실상 사라진 제도가 다시금 문재인정부 때 어설픈 정책입안자들에 의해 부활하려 하고 있다. 건설업계 관계자는 "서울시나 경기도도 실무자들은 현실을 알고 있지만 지자체장들의 정치적인 이익 때문에 어쩔 수 없이 분양원가 공개를 추진하고 있는 것으로 알고 있다"고 꼬집었다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "내년에도 주택 경기가 좋지 않을 것으로 전망되고 있다""분양원가가 공개되면 주택 공급이 위축돼 집값 과열만 부추기게 될 것"이라고 말했다.(20181115일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

금리 인상에 외화채권 인기, 우리5.25%, 기업3.90%
신용등급 우수금리도 높아, 최소가입금액 20에도 불티

 

 

  최근 미국 기준금리가 한국을 크게 앞지르자 미국 달러화로 표시돼 미국 기준 이자율을 제공하는 한국계 외화채권(Korea Paper, 이하 KP)이 고액 자산가들 사이에서 인기가 치솟고 있다. 최소 가입 금액이 20만달러이기 때문에 고액 자산가들이 아니고서는 쉽게 투자하지 못하는 금융상품이지만 우량 회사채이면서도 4~5% 금리를 제시한다는 매력 때문에 PB센터를 중심으로 문의가 쇄도하고 있는 분위기다. 13일 삼성증권에 따르면 KP물 영구채는 연 5%를 넘는 금리를 제공하는 회사들의 채권이 다수 나와 있다. 글로벌 신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P) 기준 A1인 우리은행은 연 5.25%를 준다. 이 외에도 기업은행이 3.9%(영구채, 신용등급 AA-), 농협이 3.88%(2023년 만기, 신용등급 A-)로 국내보다 높은 회사채 금리로 KP물이 나와 있다. 은행 외에도 두산인프라코어, 현대캐피탈, 포스코 역시 3% 후반대의 금리로 KP물을 찾을 수 있다. 현재 한국, 미국 간 회사채의 이자율이 평균 1.3%포인트 이상 벌어진 상황이라 국내에서는 신용등급 `B` 회사채가 제시할 만한 채권 이자를 KP물은 신용등급 `A` 회사가 제공하는 셈이다.

 

 

  KP물은 한국 기업이 달러 등 외화 조달을 위해 외국환으로 발행하는 채권이다. 가령 달러 KP라면 달러를 통해 미국 금리를 기준으로 쿠폰(이자)이 지급된다. 삼성증권 관계자는 "미 국채는 1만달러 이상이면 투자가 가능하지만 KP물은 20만달러 이상이어야 투자를 할 수 있어서 진입장벽이 높은 편인데 저위험, 중수익을 찾는 고액 자산가들을 중심으로 인기를 끌고 있다"고 말했다. 달러로 투자하고 금리도 달러로 받는 상품이라 안전자산인 달러 자산을 장기 보유하려는 투자자들에게도 인기가 높다. 김성봉 삼성투자증권 투자전략센터 자산배분전략팀장은 "미국 금리가 올라가면서 달러 자산 매력 역시 올라가고 있다"면서 "달러 자산을 보유하고 싶지만 아직 미국 회사채는 낯선 투자자들에게 적합한 상품이 한국 기업이 달러로 발행하는 KP"이라고 말했다. 신환종 NH투자증권 FICC센터장은 "주식시장 변동성이 심해지면서 채권의 인기가 올라가고 있는데 신용등급이 높은 회사채 특히 KP물은 높은 수익도 얻으면서도 안정성까지 보장받을 수 있는 투자 상품"이라고 설명했다. 특히 미국은 2020년 말을 기준으로 기준금리를 3.25~3.5%까지 올릴 것이란 전망이 나옴에 따라 KP영구채의 매력도 부각되고 있다. 그동안 한국의 기준금리가 미국보다 높은 상황이라 KP물 금리가 한국에서 발행하는 회사채보다 낮은 경우가 많았으나 최근 미국 금리 인상으로 상황이 달라졌다.

 

   

  한·미 간 기준금리 역전으로 미국 채권 금리가 크게 상승하면서 국내 회사들로선 투자자들에게 보다 높은 금리를 제시해야 미국에서 채권을 성공적으로 발행할 수 있게 된 것이다. 영구채는 회사가 부도날 경우 상환 순위가 밀리는 후순위 채권이다. 고위험 때문에 이자는 상대적으로 높고 금리도 고정금리가 아니라 미 국채 3, 5년물에 가산금리가 붙는 변동금리 상품이 대부분이다. 만기가 없지만 얼마든지 거래가 가능하다. 다만 거래 시점에 금리가 크게 상승할 경우라면 매매 가격이 떨어져 손실을 볼 위험도 염두에 둬야 한다. 개인투자자들의 KP물 매입은 주로 은행, 증권사의 PB센터나 고객센터를 통해 이뤄진다. 특정 회사의 KP물을 이미 확보해 놓은 증권사도 있지만 그러지 않았을 경우 고객의 요청에 따라 장외시장에서 중개하기도 한다. 강달러를 예상하고 달러 채권을 보유하려는 수요도 많지만 전문가들은 환차익을 생각하고 KP물에 투자하는 것은 위험 부담이 있다고 조언한다. 김 팀장은 "환차익을 생각하고 KP물을 보유하기보다는 이자 수익과 통화분산을 생각하고 미국 금리를 주는 채권을 보유한다는 방향으로 접근해야 한다"고 말했다.(20181114일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

코픽스·기준금리 상승 전망, 은행도 금리 인상 요인 커져

 

 

 

  미국 기준금리와 시중금리 인상에 한때 5%에 육박할 정도로 치솟았던 주요 은행의 혼합형 주택담보대출 금리 오름세가 최근 주춤해졌다. 지난달 한국은행이 금리를 동결한 전후로 금리를 끌어올릴 요인이 특별히 나타나지 않은 데다 주담대 금리에 영향을 미치는 금융채 금리가 보합세를 유지하고 있어서다. 다만 이달 말 한은이 기준금리를 올릴 가능성이 높은 만큼 그 영향으로 월말부터는 다시 상승세를 탈 전망이다. 12일 은행권에 따르면 우리은행의 혼합형(고정금리) 주담대 가이드금리는 3.28~4.28%로 전주 3.30~4.30%보다 0.02%포인트 내렸다. 같은 기간 신한은행은 3.35~4.46%에서 3.33~4.44%, NH농협은행3.05~4.39%에서 3.03~4.37%로 각각 0.02%포인트 떨어졌다. 지난주 3.053~4.253%였던 KEB하나은행의 혼합형 주담대 상품 금리는 이날 3.031~4.231%0.022%포인트 하락했다. 주요 5대 은행 모두 금리를 내리거나 제자리걸음한 것이다. 특히 한때 최고 금리가 4% 후반대였던 것과 달리 최근에는 4% ·중반대를 유지하고 있는 것이 주목된다. 이날 KB국민은행의 혼합형 주담대 금리(3.37~4.57%)는 지난 1029일과 똑같다. 이 은행 대출 금리가 일반적으로 매주 월요일 바뀌는 것을 감안하면 3주 연속 금리 변동이 없는 것이다. 우리은행은 한 달 전인 1015(3.42~4.42%)보다 0.14%포인트나 내렸다. 금리가 최고 4.71%까지 치솟았던 615일과 비교하면 0.43%포인트나 빠지는 등 올 하반기 들어 하향세가 이어지고 있다.

 

 

  미국 국채금리 상승에 들썩였던 국내 금융채 5년물 금리가 최근 안정세를 찾은 것이 원인으로 꼽힌다. 미국 국채 10년물 금리가 3%를 돌파한 지난달 초 2.45%를 넘어선 금융채 5년물 금리는 지난 92.3008%, 이날도 2.2825%2.2% 후반~2.3% 초반을 유지하고 있다. 국내 금융채 5년물은 은행들이 파는 혼합형 주담대의 기준금리 역할을 한다. 금융채 5년물 금리에 영향을 주는 미국 국채 금리 상승 여파가 이미 지난달 선반영됐고 이후에는 뚜렷한 상승 요소가 나타나지 않았던 만큼 금리 상승세가 주춤해졌다는 해석이다. 다만 이달 말에는 분위기가 바뀔 것으로 보인다. 당장 15일 발표되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 전달보다 오를 가능성이 높다. 코픽스는 변동금리 방식의 주담대 기준금리인데, 지난 10월까지 잔액 기준 코픽스는 13개월 연속 올랐고 8~9월 두 달 연속 내렸던 신규 취급액 기준 코픽스도 10월 기준 상승 추이로 전환했다. 10월 잔액 기준 코픽스는 1.9%, 신규 취급액 기준 코픽스는 1.83%로 각각 1월보다 0.2%포인트, 0.04%포인트씩 올랐다. 시중은행 관계자는 "혼합형 대출금리가 내려가는 것은 새로 대출을 받는 차주에게만 영향을 미치지만 변동금리 주담대 대출금리 상승은 기존에 대출을 받은 사람에게도 영향을 미치는 만큼 소비자에게는 더 큰 부담을 주는 셈"이라고 설명했다. 여기에 최근 주춤한 혼합형 주담대 금리도 오는 30일 한은 금융통화위원회에서 기준금리 인상이 이뤄지면 최근 보합세를 끝내고 오름세로 돌아설 가능성이 높다. 기준금리는 보통 채권 단기물 금리와 직결된다. 장기물 금리와 연동되는 주담대 혼합형 금리에 곧바로 영향을 주지는 않지만, 기준금리 인상이 결과적으로 전반적인 시중금리 상승으로 이어져 혼합형 대출금리에도 영향을 미칠 것이란 분석이다.(20181113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대출 규제에 매도자 입지도 좁아져


 

 


  올여름 과열 양상을 띠며 달아오르던 서울 부동산 시장이 두 달 만에 급격히 얼어붙었다. 은행권 대출 규제 탓거래량이 줄어들면서 매도자 콧대도 꺾이고 급매물이 속속 출현 중이다. 10KB부동산의 주간 주택시장동향에 따르면 5일 기준 서울 매매거래지수는 4.0으로 2013812(3.2) 이후 약 53개월 만에 가장 낮았다. 지역별로 보면 강북은 2.4, 강남은 6.0이었다. 매매거래지수는 부동산 중개업체 3500여곳을 상대로 주택 거래의 활발함을 설문 조사해 수치화한 것이다. 100이 기준선으로 이를 초과하면 거래가 활발, 미만일 경우에는 한산하다는 의미다. 앞서 서울 매매거래지수는 82765.7까지 올랐다. 지난해 6월 이후 14개월 만에 최고 기록이었다. 당시 집값이 급등하자 두려움을 느낀 사람들이 추격 매수에 나서면서 부동산 거래가 활발하게 이어진 것이다. 하지만 9·13 주택시장 안정 대책이 발표되면서 유주택자의 대출 길이 막혔고 주택 거래도 뜸해졌다. 서울 매매거래지수는 9361.5에서 1722.0, 1089.8로 보름을 넘길 때마다 반 토막 났다. 이처럼 주택 거래량이 줄면서 집을 파는 사람의 입지도 좁아졌다.

 


  서울의 매수우위지수는 지난 567.2, 정점을 찍었던 93일의 171.6에서 급전직하했다. 매수자와 매도자 간의 우열을 따지는 매수우위지수는 100을 넘기면 시장에 매수자가 상대적으로 많음을, 100 이하면 매도자가 많다는 의미다. 매수자가 많으면 매도자가 부르는 대로 집값이 형성되는 경향이 강해지며 매도자가 많으면 급매물이 출현한다. 실제로 시장에는 종전 거래가보다 몸값을 낮춘 이른바 매물이 속속 등장하고 있다. 서울 송파구 잠실동의 잠실 5단지는 9월에 191천만원에 거래됐지만, 172천만원에 매물이 나와 있다. 성동구 옥수동의 어울림 더리버도 9145천만원에 거래가 성사된 건이 있지만, 현재 고층 매물 가격은 125천만원으로 확인됐다. 무주택자인 직장인 이모(30)씨는 "올여름까지만 하더라도 주변에서 부동산 이야기만 했고 집값이 계속 오르니 당장 사야 한다고 했다""지금은 호가가 조금 내렸지만 하락기에 접어들었을까 싶어 살 엄두가 안 난다"고 말했다.(20181110일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

강남권 1만가구 헬리오시티, 착공후 3년내 준공안돼 허용
개포4단지도 12월부터 풀려, 리더스원 청약했던 현금부자
잠재적 매수자될까 시장주목, 매물 아직 적어 거래는 잠잠

 

 

  서울 아파트값이 하락 반전의 기로에 서 있는 시점에서 입주를 앞두고 있거나 전매제한이 풀리는 강남권 아파트들이 속속 나오고 있다. 1만가구에 이르는 국내 최대급 재건축 단지인 서울 송파구 가락동 가락시영아파트(송파 헬리오시티·사진) 조합원의 입주권 거래가 지난 1일부터 가능해졌고 개포주공4단지도 오는 12월부터 일부 조합원 물량이 나온다. 정부의 9·13 부동산 대책으로 강남을 비롯한 서울 주요 지역 매물 호가가 하락하고 거래절벽 상황이 나타나고 있지만 유동성은 여전히 풍부하다. 불과 며칠 전 `서초 래미안 리더스원` 분양에 현금 10억원 이상을 조달할 수 있는 부자들이 1만명 가까이 모였는데 이런 뭉칫돈이 서울 아파트에 쏠리면 잠잠했던 시장이 다시 `들썩`거릴 수도 있어 귀추가 주목된다. 9일 강남권 부동산중개업소와 주요 재건축 조합에 따르면 오는 121일부터 개포주공4단지의 기존 조합원 물량이 거래된다. 개포주공4단지는 사업시행인가일이 20151130일로, 3년 동안(오는 1130일까지) 착공하지 못하면 예외 조항이 적용돼 조합원 지위를 양도할 수 있게 된다. 12월이 되면 3년 이상 계속해서 소유하고 있던 조합원에 한해 거래가 가능해지는 셈이다. 한 달 후면 거래가 가능한 현시점에 아파트를 내놓은 집주인은 아직 10여 명에 불과하다.

 

 

  전매제한이 풀린 후 매도하기 위해 나와 있는 매물들은 `10년 보유 5년 거주` 조합원 요건을 채워 기존에 나왔던 매물보다 1억원 정도 싼 가격이다. 개포주공4단지 기존 42규모로 향후 84를 받는 매물의 가격은 현재 16억원 정도인, 추가 분담금 4억원여를 감안하면 총투자금이 20억원 수준이다. 직전 매물의 호가는 17억원 선으로 5000~1억원 정도 가격이 떨어졌다. 개포주공4단지 주변 중개업소 관계자는 "내년 2월 입주하는 주변 신축 아파트 84시세가 25억원 정도 되다 보니 집주인들이 가격을 크게 내리려 하지 않는다""집주인은 3년만 더 기다리자는 거고, 사는 쪽은 더 떨어질 것이라고 보기 때문에 거래가 되지 않는다"고 설명했다. 이런 매물들이 거래로 연결되면 최근의 거래절벽이 다소 풀리면서 부동산 시장이 들썩거릴 수 있다는 전망도 나온다. 그러나 아직까지 중개업소들은 거래가 확 늘어날 것으로 보지는 않는다. 입주권 상태에서 매매하면 1가구 1주택자라도 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)가 불가능해서다. 실제 송파 헬리오시티 입주권 거래도 뜸하다. 매도자는 2년 실거주 요건을 채우지 못한 상황에서 굳이 비싼 양도세를 내고 팔 필요가 없다. 매수자는 전세금을 받지 못한 상황에서 10억원이 넘는 현금을 바로 지급하는 게 부담스럽다. 대출 문턱이 높아지면서 매수 심리가 꺾인 것도 거래량에 영향을 미치는 요인으로 꼽힌다.


 

 

  올해 말에 쏟아질 서울 아파트 입주 물량도 향후 집값을 결정할 주요 변수다. 부동산 분석 전문업체 부동산114에 따르면 11~12월에 송파 헬리오시티를 비롯한 10개 아파트 단지에서 총 15666가구가 입주할 예정이다. 공급폭탄으로 주변 전세가격이 하락하면 갭투자 유인이 줄어 수요가 떨어지고, 이미 갭투자한 이들이 급매물을 쏟아낼 수도 있기 때문이다. 결국 서울 집값의 향방은 거대한 공급 물량과 마르지 않은 유동성 간 힘겨루기 양상을 보인 것으로 보인다. `서초 래미안 리더스원` 분양에서 현금 10억원 이상을 조달할 수 있는 부자들이 1만명 가까이 모였다. 여기서 탈락한 `현금 부자`들은 여전히 서울 아파트, 특히 강남3구 아파트에 대한 대기 수요로 볼 수 있다. 다만 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "이번에 래미안 리더스원에 청약했던 분들은 자본수익을 보장받기 원하는 신중한 투자자들"이라며 "이들이 일반 아파트 매매 시장으로 유입되긴 당분간 힘들 것"이라고 전망했다.(20181110일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

루원시티 SK리더스 분양에 가점 `84` 만점당첨자 나와
불법전매 움직임까지 `들썩`

 

 

  올해 인천에서 가장 높은 청약 경쟁률을 기록한 `루원시티 SK리더스뷰`에서 청약 가점 만점(84) 당첨자가 나왔다. 예상보다 높은 점수의 청약 가점자가 몰려든 것으로 나타났다. 부동산시장에 넘치는 유동성이 인천까지 넘어간 것이란 분석도 나온다. 정부 규제를 피한 `풍선효과`가 나타난 것이다. 최근 주가는 하락 조짐을 보이고, 정부의 부동산 규제로 서울을 중심으로 한 조정대상지역에 공급이 끊기자 상대적으로 규제가 적고 전매도 가능한 인천으로 투자자가 몰렸다는 해석이다. 7일 금융결제원 아파트투유에 따르면 1448가구 모집에 35443명의 청약자를 모은 `루원시티 SK리더스뷰`의 당첨자 최고 가점은 만점인 84점이었다. 92가구를 모집한 전용면적 75형 당첨자 가점을 보면, 최저점이 64, 최고점은 84점이다. 평균도 69.16점으로 가장 높은 점수대를 형성했다. 현재 가점제는 무주택기간 32, 부양가족 35, 저축기간 17점 등 총 84으로 구성된다. 84점이라는 점수는 최소 15년 이상 무주택으로 살아왔으면서, 가구주 본인을 포함한 7명이 한 가구를 이뤄 살고 있어야 하고, 청약통장을 15년 이상 보유하고 있어야만 받을 수 있는 점수다. 최저점인 64점도 만만치 않은 점수다. 무주택으로 13년간 살아왔고, 청약통장 가입기간이 9년이 된 5인 가족이어야 받을 수 있는 점수다. 가장 많은 가구(460가구)를 모집한 전용 84A 역시 최저 62, 최고 78, 평균 65.73점의 당첨 가점을 기록했다. 가장 낮은 당첨 가점을 기록한 전용 84D조차도 최저 45, 최고 64, 평균 50.74점이었다. 청약 평균경쟁률 자체가 인천 최고인 241을 기록했지만, 가점이 예상보다도 훨씬 높다는 분석이다.

 

 

  부동산에 몰려 있는 유동성이 여전하고, 실수요자를 비롯한 청약 대상자들이 부동산에 대한 관심을 줄이지 않고 있다는 뜻이다. 실제로 전날인 1161순위 청약을 받은 `강남권 마지막 로또`로 불리는 래미안 리더스원(서초 우성1차 재건축) 역시 현금 10억원이 필요한 청약에 1만명이 몰렸다. 관심을 가진 현금 수요만 10조원에 달하는 저력을 과시했다. 정부가 대출을 전면 봉쇄했지만 주택 구입을 기대하는 유동성은 전혀 누그러지지 않았다는 해석이 나온다. 이날 루원시티도 마찬가지다. 9·13 부동산 대책 이후 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양까지 막으면서 연말 예정됐던 서울·수도권 주요 분양 일정이 줄줄이 내년으로 밀리자 마땅한 투자처가 없는 유동성이 인천까지 갔다는 것이다. 루원시티는 비규제 지역인 인천 서구에 있어 각종 규제에서 자유롭다. 평균 분양가도 3.31253만원으로 상대적으로 낮고, 중도금 무이자 대출도 가능해 초기 자금 마련이 수월하다. 실거주자 발걸음도 늘어난 것으로 분석된다. 국토교통부 자료에 의하면 인천 서구 공급 물량은 201470가구, 20150가구, 2016269가구에 불과했다. 하지만 20177087가구가 공급됐고 올해 루원시티를 포함해 6223가구가 공급되며 눈길을 끌었다는 것이다. 1년 후부터 전매가 가능하다는 점 때문에 단기 차익을 얻으려는 세력이 몰렸다는 이야기도 있다. 당첨자 발표가 난 7일 오전부터 당첨자 및 투자자가 수백 명씩 모여 있는 카카오톡 단체방 등에서는 2000~3000만원의 초기 프리미엄을 받고 분양권을 사겠다는 업자들 글이 줄줄이 올라왔다. 본인의 동·호수를 공유하며 얼마 정도 웃돈을 받을 수 있는지를 문의하는 당첨자도 속출했다. 인천 지역 부동산 관계자는 "현재 전매가 제한된 상황에서 분양권을 거래하는 행위는 엄연한 불법이니 주의가 필요하다"고 밝혔다.(2018116일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

원룸·꼬마빌딩 리모델링 기법, 시공부터 통임대까지 노하우
스마트하우스 `밸류업` 과정

 

 

  낡은 원룸주택과 꼬마빌딩을 리모델링해 부동산 가치를 `업그레이드`하는 수익형 부동산 재테크 기법이 인기. 원룸주택은 보통 건축한 지 15년 이상 되면 씽크대와 욕실 등 내부 마감재를 리모델링하지 않으면 임대료가 대폭 하락한다. 꼬마빌딩도 준공 20년이 넘어가면 외관이 노후돼 임차 수요가 줄어 공실이 발생하거나 우량 프랜차이즈가 입점을 꺼리는 사례가 많다. 이러한 건물주의 고민을 해결해주기 위해 국토교통부 부동산종합서비스 예비 인증을 받은 주택임대관리기업인 스마트하우스가 서울 강남 대치동에 `스마트하우스 부동산자산관리 밸류업센터`를 만들어 노후 원룸주택과 꼬마빌딩 임대인의 리모델링 콘셉트 기획과 설계·시공, 임대마스터리스를 해주는 부동산밸류업 사업을 시작했다. 스마트하우스는 13일부터 개강하는 부동산밸류업 재테크 실무교육과정 설명회를 7, 10일 오후 2시 스마트하우스 부동산자산관리 밸류업센터 세미나실에서 개최한다고 밝혔다. 설명회 참석자에게는 `꼬마빌딩주 되는 상가빌딩자산관리 비법서`를 제공한다.

 

 

  부동산밸류업 재테크 교육은 네 가지 과정으로 진행된다. 우선 `어번스테이 실무교육과정`은 임대주택을 공유주택으로 리모델링해 셰어하우스나 단기 임대를 필요로 하는 임차인을 대상으로 임대사업을 하는 재테크 기법을 교육받을 수 있다. `팻러브스테이 실무교육과정`은 애견족 임차인 전용 임대주택으로 리모델링해 임차인이 애견과 같이 편안하게 거주하게 함으로써 높은 임대 수익을 얻는 재테크 기법을 교육받을 수 있다. `협소주택 실무교육과정`은 역세권에 자투리 토지나 구옥을 일본에서 유행하고 있는 소형 임대주택으로 리모델링해 임대사업을 효율적으로 하는 재테크 기법을 교육받을 수 있다. `인기 셰프 밸류업길과정`은 핵심 상권 이면로 골목길 상권에 있는 노후 건물에 20·30대에게 인기 있는 셰프 맛집을 유치해 꼬마빌딩 가치를 높이는 재테크 기법을 교육받을 수 있다. 김민수 스마트하우스 대표는 "불경기로 인해 노후 원룸주택과 꼬마빌딩에 대한 임차 수요가 급감하자 리모델링 문의가 세 배나 늘었다""우량 프랜차이즈 유치와 임대 수익을 높일 수 있는 교육을 해달라는 요구가 증가하자 차별된 리모델링으로 부동산 가치를 높이는 실전 교육을 만들었다"고 말했다. 설명회에 관심 있는 분은 스마트하우스 홈페이지에서 참가 신청을 하거나 전화로 문의하면 된다.(2018116일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

강북 첫 재건축부담금, 조합원 1인당 320만원

분류없음 | 2018.11.06 09:44 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

 

 

구청, 자양아파트에 통보, 15천 수준 강남과 대조

 

 

 

  서울 강북권에서 처음으로 재건축 초과이익환수금 통보 단지가 나왔다. 5일 광진구청과 서울시에 따르면 서울 광진구 자양동 658-14 일대 `자양아파트` 재건축 조합의 재건축 사업 초과이익환수금 통보액이 약 36000으로 결정됐다. 조합원 1인당 부담액은 320만원 수준이다. 자양아파트는 1981년 입주를 시작한 112가구 규모 소형 아파트로, 지상 202개동 165가구 규모 아파트로 탈바꿈한다. 2008년 조합설립인가를 받고 재건축을 추진했고 구역 면적은 약 5397. 잠실대교 북단에 위치했으며 구의역과 도보 5분 거리로 교통이 편리하다. 해당 아파트는 기존 아파트가 5개동, 최고 높이 5층에 불과하다. 특히 높은 수익이 예상되는 강남권 아파트에 비해 단지 규모 자체가 작아 수익률도 낮은 바람에 초과이익환수금이 낮게 책정된 것으로 분석된다. 광진구청 관계자는 "소형 아파트지만 위치와 환경이 좋고 재건축 절차 역시 무난하게 진행된 것으로 분석된다""강남권과 달리 강북권 아파트인 데다 가구 수가 적어 추정금이 적게 책정된 것으로 보인다"고 밝혔다.

 

 

  초과이익환수제는 재건축 사업으로 발생한 초과이익의 최대 50%까지 세금을 부과하는 제도. 조합원 평균 개발이익이 3000만원 이상 발생하면 적용된다. 2006년 처음 도입된 이후 2012년까지 시행됐다가 부동산 경기 활성화를 이유로 수년간 유예됐다. 하지만 부동산 경기가 살아나며 올해부터 다시 부활한 제도다. 초과이익환수금 통보는 강남권 재건축 속도를 결정지을 올해 최대 변수 중 하나로 손꼽혀 왔다. 지난 5월 서초구는 반포현대아파트 재건축 부담금으로 조합원 1인당 평균 13569만원을 선정해 조합에 알린 바 있다. 이어 9월 송파구 `문정동 136` 일대는 1인당 5796만원이 통보됐다. 특히 강남구 대치쌍용2차 등 초과이익환수금 통보를 앞둔 몇몇 단지는 이를 놓고 재건축 추진 여부를 미루는 등 단지 내 갈등으로 번지고 있는 상황이다. 광진구청 관계자는 "한국감정원에 의뢰해 환수액을 산정하고 조합에 통보했다""절차대로 초과이익환수금이 결정된 만큼 문제없이 진행될 것으로 보인다"고 설명했다. 정비업계에서는 자양아파트를 시작으로 연내 재건축 부담금을 통보받는 사업장이 줄줄이 이어질 것으로 보고 있다. 자양7구역 역시 추정분담금 검증위원회를 개최해 보완 작업을 하고 있다.(2018116일 매일경제 기사 참조)