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부산 해운대·사상구, 김해 10년 간 두배 가량 뛰어

 

 

  최근 10년 간 전국에서 아파트 매매가 상승률이 가장 높은 지역은 부산 해운대구와 사상구, 경남 김해시인 것으로 나타났다. 23일 부동산리서치업체 리얼투데이가 지난 20073~20172월말 최근 10년간 전국 아파트값을 분석한 결과, 아파트값 상승률이 가장 높았던 곳은 96.83%를 기록한 부산 해운대구로 나타났다. 이어 부산 사상구가 84.29%, 경남 김해시가 82.20%로 각각 상승률 상위 2위와 3위를 차지했다. 세 지역 상승률이 모두 80%를 훌쩍 넘기며 10년 새 집값이 거의 두배나 올랐다. 같은 기간 전국 평균 상승률이 28.70%, 서울이 8.96%를 기록한 것과 비교하면 월등히 높은 수치다. 이들 지역은 공통적으로 여러 개발호재와 함께 노후아파트 교체로 새 아파트 공급이 활발해지며 아파트값이 급등한 것으로 분석된다.

 

  지역별로 해운대구는 부산의 대표 부촌으로 센텀시티, 마린시티 등 고급아파트촌이 집값 상승의 중심에 있었고, 사상구의 경우 김해~사상 간 경전철, 부산지하철 4호선 등 교통환경 개선에 따른 효과가 크게 작용했다. 김해시의 경우 인접한 부산과 창원의 높은 집값에 따른 반사 효과도 컸다. 김해~사상간 경전철, 창원~김해~부산 간 민자도로 등 교통호재로 연접한 창원, 부산으로의 접근성이 좋아짐에 따라 수요자들이 상대적으로 집값이 저렴한 김해로 이동하며 집값을 끌어올렸다는 분석이다. 매매가격 상승에 신규 분양시장도 청약성적이 좋았다. 부산은 10년간 청약자수만 3441759명으로 집계같은 기간 전국 청약자수인 12649959가구의 27.2%를 차지했다. 청약경쟁률 역시 29.321로 전국 평균(7.21%)를 월등히 넘어섰다. 특히 최근 3년간(2014.03~2017.02) 1순위 청약경쟁률이 57.221에 달했다.

 

  김해시에서는 최근 10년간 총 27710가구가 일반분양한 가운데 이 중 절반인 18040가구가 최근 3년간 집중적으로 공급됨에도 불구하고 평균 9.191의 높은 경쟁률을 보였다. 분양권 거래도 활발해 지난해에는 총 2887건이 거래되며 양산(1829)에 이어 경남에서 두번째로 많은 분양권 손바뀜이 일어났다. 올해도 이들 지역에서 새 아파트 공급이 활발할 예정이다. 현대엔지니어링은 다음달 경남 김해시 관동동 247-47 일원에 '힐스테이트 김해'를 분양할 예정이다. 이 단지는 전용 59~84630가구로 구성되며 이 중 80가구(예정)가 일반에 분양된다. 김해에서는 중흥건설이 하반기 내덕동 내덕지구 A3-2블록에서 '김해내덕중흥S클래스' 2064가구를 선보인다. 하반기에는 롯대건설부산 사상구 주례동 809 일원에서 주례2구역을 재개발한 '롯대캐슬 아파트'를 분양할 예정이다. 948가구 중 800가구를 일반에 공급한다. 동원개발해운대구 중동 1364-1 일원에서 '해운대중동 동원로얄듀크' 456가구 공급을 준비 중이다.(2017323일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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GDP 29% 증가할 동안 삶의 질은 12%만 개선

통계청 '삶의 질 지수'

 

  최근 10년 동안 한국의 국내총생산(GDP)29% 성장했지만 소득, 일자리, 주거 등 주관적 만족도까지 수치화한 국민의 삶의 질은 12% 개선에 그친 것으로 나타났다. '양적 성장만으로는 더 나은 삶을 담보할 수 없다'는 명제를 재확인한 셈이다. 15통계청과 한국삶의질학회는 서울 소공동 롯데호텔에서 'GDP plus Beyond(플러스 비욘드) 국제 콘퍼런스'를 개최하고 이 같은 내용의 '국민 삶의 질' 종합지수를 발표했다. 2006(100)을 기준으로 2015년 국민 삶의 질 종합지수는 111.8로 상승했다. 같은 기간 한국의 1인당 실질 GDP28.6% 증가한 것과 비교하면 40%만 따라간 셈이다. 세부적으로 보면 교육(23.9%), 안전(22.2%), 소득·소비(16.5%), 사회복지(16.3%) 영역은 종합지수 평균을 상회했다. 하지만 고용·임금(3.2%), 주거(5.2%), 건강(7.2%) 등은 평균보다 낮았다. 가족·공동체(-1.4%) 영역은 2006년보다 오히려 퇴보한 것으로 나타났다.

 

  국민 삶의 질 종합지수는 GDP 등 양적 경제 지표로 측정되지 않는 건강·지역사회 소속감 등 질적 측면을 반영한 지수. 이 지수를 산출하는 데 1인당 국내총소득(GNI) 등 총 80개 지표가 동원됐다. 김석호 서울대 사회학과 교수는 "향후 지역··연령·계층 등 인구 집단별로도 세분화해 유의미한 차이를 보이는지 확인할 계획"이라며 "양적 지표와 질적 지표를 동시에 고려하면 정책적 활용도가 높아질 것"이라고 말했다.

 

  이날 기조 발제자로 나선 엔리코 조바니니 이탈리아 로마대 경제통계학과 교수는 행사에 앞서 매일경제와 만나 "이탈리아는 예산안을 짤 때 국민 삶의 질에 미치는 영향을 함께 분석해서 발표하도록 법이 개정돼 있다""한국도 이런 방식으로 정책을 결정한다면 고용 등 거시경제적 문제를 기존과는 다른 측면에서 바라보고 해결할 수 있을 것"이라고 조언했다. 조바니니 교수는 "'지난 10년이 힘들었다'고 생각하겠지만 앞으로는 계속되는 혁신과 기후 변화 등 환경 문제로 크고 작은 충격이 거듭되면서 더 험난한 미래가 기다리고 있다""다가올 미래에 대비해 개인과 사회의 '회복 탄력성(resilience·복원력)'을 측정할 수 있어야 한다"고 강조했다.

 

  그는 "각종 충격에 대처할 수 있는 능력이 복원력"이라며 "경제·사회·환경 측면에서 복원력을 정확히 측정해내느냐가 '삶의 질' 수준을 보여주는 것으로 귀결되고, 정부 정책도 여기에 초점을 맞춰야 한다"고 말했다. 조바니니 교수는 2001~2009년 경제협력개발기구(OECD) 통계국장을 지냈으며 이후 이탈리아 정부로 자리를 옮겨 노동사회정책부 장관과 통계청장을 역임했다.(2017316 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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올해와 내년 세차례 인상 전망 유지

 

 

  미국 중앙은행인 연방준비제도(연준·Fed)15(현지시간) 통화정책회의인 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의를 통해 기준금리를 0.25%포인트 인상했다. 미국이 제로금리 시대를 마감하고 201512월과 201612월에 기준금리를 인상한 이후 3번째 인상이다. 이에 따라 0.500.75%인 기준금리는 0.751.00%로 상향 조정됐다. 이변은 없었다. 이날 금리인상 전까지 시카고상품거래소(CME) 페드워치는 3월 금리 인상확률을 95.2%로 예상했고 블룸버그가 집계하는 연방기금 금리 선물시장의 3월 인상확률은 100%에 달했다. 시장은 FOMC 회의 전부터 3월 인상을 기정사실화한 것이다.

 

  연준은 금리인상의 두 축인 고용과 물가가 건실하다는 점에 주목했다. 2월 미국의 비농업 부문 일자리는 235000건으로 시장 전망치를 크게 상회했고 실업률은 4.7%로 사실상 완전고용 상태다. 1월 개인소비지출(PCE) 물가지수는 전년 동기 대비 1.9%나 상승해 연준의 물가 목표치 2%에 바짝 근접했다. 주택시장은 92개월째 경기확장 상황을 유지하고 있을 만큼 견고하다. 2월 소비자신뢰지수도 114.8을 기록20017월 이후 15년 반 만에 최고치를 기록했다.

 

 

  연준은 분기마다 제시하는 '점도표'(향후 금리전망에 대한 연준 위원들의 견해를 점으로 표시한 것)를 통해 올해 금리인상 횟수 전망을 세차례로 유지했다. 내년 인상 전망도 지난해 12월 제시한 3회에서 변하지 않았다. 상당수 투자은행(IB)들은 다음 다음 금리인상 시점을 9월로 예상하고 있지만 6월 인상 가능성이 없는 건 아니다. 연준이 본격적인 금리인상 궤도에 올라서면서 미국의 기준금리 수준은 올해 말 1.4%, 내년 말 2.1% 수준까지 오를 것으로 보인다. 1994년에는 약 1년 만에 7차례 인상을 단행해 3.0%포인트를 인상했고 1999~2000년에는 6차례 인상했다. 2004~2006년 사이에는 무려 4.25%포인트를 올렸다.(2017316 매일경제 기사 참조)

 

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엘리펀드, 비욘드펀드 등 부동산 전문 P2P 투자 봇물

원금손실 리스크도 큰 만큼 인력전문성 등 꼼꼼히 봐야

 

  부동산 P2P 대출업체들이 개인들이 소액으로 투자할 수 있는 부실채권(NPL) 투자 상품을 잇달아 출시하고 있다. 연 최고 수익률 20% 이라는 달콤한 유혹에 개인 고객들의 관심이 쏠리고 있다. 다만 그만큼 원금 손실을 볼 수 있는 투자 리스크도 크다는 점을 간과해서는 안 된다는 지적이다. 12일 금융권에 따르면 엘리펀드, 투게더앱스, 비욘드펀드 등 부동산 전문 P2P 대출업체들이 NPL에 투자하는 상품을 내놨다. 엘리펀드는 서울 마포구 공덕동 건물과 토지를 담보로 하는 354000만원 규모의 NPL 펀드를 내놓고 지난달 자금 모집에 들어갔다. 1차 모집 물량인 164000만원을 모두 달성한 상태인데 나머지 금액은 2개월 후 모집에 나설 예정이다. 이 상품의 예상 수익률은 연 18% 수준으로 투자 기간은 12개월이다. 만기까지 펀드를 해지하지 않으면 3%의 추가 수익을 받을 수 있어 수익률 21%도 기대할 수 있다. 투게더앱스도 경기 군포시 토지를 담보로 총 40억원 규모의 NPL 투자 상품을 출시했다. 이 상품은 출시 이틀 만에 모집 금액의 절반인 203890만원을 모집하는 데 성공했다. 투자 기간은 12개월이고 예상 수익률은 연 15%. 비욘드펀드는 지난달 아파트를 담보로 하는 'BEYOND NPL 1'를 출시했다. 6개월 만기에 연수익률 12%를 지급한다. 모집 금액은 3억원으로 최소 10만원부터 투자가 가능하다. 소딧(SODIT)은 현재까지 출시한 P2P 상품의 60%NPL 투자 상품일 정도로 이 분야 1위 기업이다. KTB금융그룹 계열사 더줌자산관리도 NPL 상품을 취급한다.

 

  NPL이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출을 해줬는데 채무자가 이자를 제때 갚지 못해 대출금을 상환하기 힘들어진 채권을 말한다. 이처럼 원리금 상환이 어려워지면 은행 등 금융회사는 자산건전성 관리를 위해 NPL을 전문기관에 할인된 가격으로 매각한다. P2P 업체들은 투자자들에게서 받은 자금을 NPL에 전문적으로 투자하는 기관에 빌려준다. 기관들은 P2P 업체에서 빌린 돈으로 NPL을 사들인 뒤 담보 부동산을 경매에 넘기거나 낙찰받아 더 비싼 값에 재매각하는 방식으로 수익을 낸다. NPL 관련 P2P 상품이 쏟아지고 있는 것은 지난해 7월 대부업법이 개정되면서 개인투자자의 NPL 직접 투자가 불가능해졌기 때문이다. 이 덕분에 P2P 대출업체를 활용해 NPL에 간접 투자할 수 있는 다양한 상품이 쏟아지고 있다.

 

  개인 신용대출 P2P 상품 수익률은 10%인 데 반해 NPL 투자 상품 예상 수익률은 최고 20%2배에 달한다. 시장 전문가들은 "P2P 대출업체의 부실채권 상품 투자수익률이 높은 만큼 투자 리스크도 크다"며 조심스러운 투자를 주문하고 있다. 이와 관련해 NPL 상품에 투자할 때는 담보 물건이 경매에 넘어갔을 때 예상 낙찰 가격이나 부동산 권리관계 등을 면밀히 따져봐야 한다. 낙찰가가 투자 원금에 미치지 못하면 이자는커녕 원금도 제대로 돌려받을 수 없게 되기 때문이다. 개인투자자가 모든 담보 물건을 일일이 분석하긴 어렵기 때문에 결국 부실채권 선별 능력을 갖춘 P2P 업체를 잘 고르는 게 중요하다. 인력 전문성이나 과거 투자 상품 회수율 등을 꼼꼼히 살펴야 하는 이유다. 소딧, 투게더앱스 등은 담보 외에 채권 매입 전문회사와의 연대보증을 통해 제2의 안전장치를 마련하고 있다. P2P대출 : 중개업체가 온라인·모바일 플랫폼을 활용해 불특정 다수로부터 투자금을 모아 돈이 필요한 사람에게 빌려주는 개인 간(Peer to Peer) 대출 서비스.(2017313 매일경제 기사 참조)

 

 

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전국 평균 아파트값 12주 만에 반등

서울 강남권 재건축 상승세 이끌어봄 이사철 계절적인 요인도 작용

건설사 분양물량 2월보다 5배 증가

재건축 기대감 반영, 상승 전환 일러

 

  8일 경기도 평택 고덕국제도시에서 1순위 청약을 받은 고덕 파라곤597가구 모집에 29485명이 몰려 평균 49.41의 경쟁률을 기록했다. 지난 2년간 평택의 공급 물량이 많았던 데다 주택도시보증공사(HUG)의 미분양 관리지역에 속한 단지라 당초 청약성적이 좋지 않을 것이란 시각이 있었다. 하지만 결과는 달랐다. 홍경욱 동양건설산업 분양소장은 예상보다 청약자들이 많이 몰려 놀랐다고 말했다. 주택시장에 봄기운이 감돌고 있다. 수요자의 구매 심리가 회복되면서 집값이 오르고 새 아파트 분양시장엔 청약자가 몰린다. 정부의 11·3 부동산대책 등의 여파로 움츠러들었던 시장이 최근 조금씩 기지개를 켜는 분위기다. 9한국감정원은 지난 6일 기준 전국 아파트값이 전주보다 평균 0.01% 오른 것으로 집계했다. 지난해 12월 중순 이후 12주 만의 반등이다.

 

  그 중심엔 서울이 있다. 지난 6일 기준 서울 아파트값은 전주보다 0.04% 상승했다. 전주보다 상승 폭이 0.01%포인트 커지며 7주 연속 올랐다. 서울 집값이 오르는 이유는 크게 두 가지로 꼽힌다. 올해 말 유예가 끝나는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 사업 속도를 내는 단지로 투자자가 몰린 덕분이다. 실제 서울 집값을 끌어올린 지역도 재건축 추진 단지가 몰려 있는 서초(0.09%)·강남구(0.05%). 강남구 개포동 주공1단지 전용 42105000만원으로 두 달 새 5000만원 이상 올랐다. 지난해 10월 기록한 최고가(107000만원)에 근접한 수준이다. 서울시의 ‘35층 룰을 수용한 송파구 잠실동 주공5단지 전용 76는 지난 1월보다 1억원 넘게 뛰었다. 개포동 세방공인 전영준 대표는 그동안 관망세를 보이던 수요자들이 움직이자 집주인들이 호가(부르는 값)를 올린 상황이라고 말했다. 여기에 계절적 요인이 겹치면서 시장이 회복세를 보일 것이란 기대감이 깔려 있다. 강여정 감정원 주택통계부장은 입지 여건이 양호한 신규 아파트를 중심으로 봄 이사 수요가 늘고 있다고 말했다. 이 때문에 연초 보합권에 머물던 종로(0.07%)·은평구(0.04%) 등 강북권 일부도 상승세를 탔다.

 

  부동산 경기 회복 징후는 분양시장에서 한층 뚜렷하다. 금융결제원에 따르면 이달 들어 전국에서 청약을 받은 9개 단지 중 5개 단지가 1순위에서 마감됐다. 지난 1~2월 두 달 간 1순위 마감 단지의 비중이 평균 27%에 그치던 것과는 다른 모습이다. 강원도 춘천시 ‘e편한세상 춘천한숲시티’ 2차분이 평균 14.91의 경쟁률을 보였다. 일반분양 1143가구 모집에 17122명이 몰렸다. 서울 응암동 백련산 SK뷰아이파크도 평균 5.611순위 마감에 성공했다. 건설사들도 분양 물량을 쏟아내고 있다. 부동산114에 따르면 이달 전국에 선보이는 신규 분양 아파트는 총 47000여 가구. 2(8927가구)5배가 넘고 지난해 3월보단 22% 늘어난 수치다. 청약시장 위축 탓에 1~2월 예정된 분양 일정을 미룬 영향이다. 조기 대통령 선거 가능성 때문에 일정을 앞당긴 물량도 더해졌다.

 

  그러나 주택시장이 회복궤도에 올랐다고 보기는 이르다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 재건축 호재 등의 기대감이 집값에 영향을 미친 것으로, 전반적인 분위기가 돌아섰다고 보긴 어렵다고 말했다. 집값의 선행지표인 매매 거래량도 정체 조짐을 보이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 아파트 1359가구(9일 기준)가 팔린 것으로 잠정 집계됐다. 지난해 3(7029가구)19% 수준이다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 저가 매물 위주로 거래가 되면서 가격이 반등한 측면이 강하다거래가 뒷받침되지 않으면 집값은 다시 떨어질 수밖에 없다고 말했다. 단기적 변수는 국정 혼란 가능성이다. 당장 대통령 탄핵 여부에 따른 정치적 갈등이 분양시장에 찬물을 끼얹을 수 있다는 것이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 정부 정책의 불확실성은 시장에 불안감을 키울 수 있고 건설사가 분양 일정을 조정하는 사례가 생길 수 있다고 말했다.(2017310 중앙일보 기사 참조)

 

 

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은행 대출금리도 동반상승

 

  미국 연방준비제도의 3월 기준금리 인상 가능성이 커지면서 한국 국고채 금리가 연일 연중 최고치를 경신하고 있다. 7일 금융투자협회에 따르면 10년물 국고채 금리는 전일 대비 0.046%포인트 오른 2.310%로 마감하며 연중 최고 수준에 도달했다. 장기물인 30년물 금리는 전일 대비 0.071%포인트 오른 2.390%, 3년물 금리는 0.038%포인트 오른 1.784%를 기록했다. 3년물부터 50년물까지 전 구간에서 이틀 연속 연고점을 찍은 것이다. 이달 들어 외국인은 국고채 1620억원어치를 순매도하고 있다. 여기에 원화값 하락과 국고채 금리 상승 등을 우려한 기관투자가들이 국고채 매수에 소극적인 모습을 보이면서 금리 상승을 부추겼다. 특히 재닛 옐런 미국 연방준비제도이사회 의장이 지난 주말 금리 인상 가능성을 시사한 이후 외국인의 신흥국 채권 매도세는 더욱 심화되고 있다.

 

  이날 실시된 국고채 30년물 입찰에서도 전일 민간채권평가사가 산정한 금리보다 0.054%포인트 높은 2.369%에 낙찰됐다. 기관투자가들이 미국 금리 인상에 대한 걱정 때문에 국내 장기채권을 외면하면서 시장에서 유통되는 가격보다 싼값에 국고채가 팔렸기 때문이다. 시장 금리가 오르면서 은행 대출 금리도 상승세를 지속하고 있다. 은행권에 따르면 신한·국민·KEB하나·우리·농협은행 등 국내 5대 은행 주요 대출 상품 금리가 이달 들어 0.03~0.05%포인트 일제히 올랐다. KB국민은행의 혼합형 5년 고정금리 상품 금리는 지난달 말 3.45~4.75%에서 지난 6일 현재 3.49~4.79%0.04%포인트 인상됐다. 농협은행 신용대출 상품 '신나는 직장인대출'2월 말 3.82%에서 63.85%0.03%포인트 상승했다.(201738 매일경제 기사 참조)

 

 

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  강남 재건축 투자가 안 부러웠다. 지난해 1~2억원 정도 여윳돈을 들고 성동구, 강서구에서 소형 아파트를 산 갭투자자들 얘기. 이들 지역 아파트를 전세를 끼고 샀을 경우 최근 1년간 자기자본수익률(ROE)70%가 넘었다. 최근 3년간 수익률도 연간 30% 수준으로 서울 전체 평균 18%를 웃돌았다. 7일 매일경제신문이 국토교통부·부동산114 등의 자료를 바탕으로 서울 지역 소형 아파트(전용 60이하)의 갭투자 수익률을 분석한 결과다. 갭투자는 부동산 투자는 하고 싶지만 여윳돈이 많지 않을 때 유용한 투자 전략으로 인기. 강남 재건축 투자는 10억원 이상 목돈이 필요하고 최근 금융권의 대출심사가 까다로워지면서 전세를 낀 갭투자에 대한 관심이 커지고 있다. 갭투자는 일반적으로 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 안정적으로 높고 시세차익이 큰 곳일수록 높은 수익률을 기대할 수 있다. 성동구가 대표적인 예다. 성동구는 전세가율이 78%에 달한다. 전세를 끼고 샀을 경우 연간 수익률은 77.5%로 서울 평균치(39.5%)의 두 배에 달했다.

 

 

 

  성동구 금호동1가 벽산아파트 전용 59.920151236800만원에 거래됐다. 당시 전세는 32000만원으로 4800만원만 있으면 매입이 가능했다. 201612월 매매가는 41500만원으로 수익률은 97.9%에 달한다. 옥수동 래미안옥수리버젠 59.252016년 전세 58000만원을 끼고 62500만원에 살 수 있었다. 지난해 말 거래가는 7억원으로 자본금 4500만원에 수익률은 166%. 성수동1가 우방, 응봉동 동아리버그린도 같은 방법으로 100% 이상 수익이 가능했다. 최근 3년간 갭투자 수익률로는 강서구가 돋보였다. 강서구 등촌동 등촌주공5단지 전용 58.14201312월 매매가는 28500만원으로 전세 2억원을 끼고 살 수 있었다. 201612월 매매가는 39150만원으로 투자금 8500만원에 대한 3년 수익률은 125%, 연평균 수익률은 31.3%에 달했다. 등촌주공10단지, 가양6단지, 방화5단지 등도 연평균 50%대의 높은 수익률을 보였다. 반면 강남 3구의 갭투자 수익률은 상대적으로 낮았다. 최근 1년간 강남구 30.3%, 송파구 38.9%로 서울 평균 39.5%에 못 미쳤다. 서초구만 56.1%로 평균을 상회했다.

 

  전세를 감안하지 않았을 경우 강남구 소형 평형은 최근 1년간 서울에서 가장 높은 시세 상승률(17.7%)을 기록했다. 하지만 전세가율이 40.64%에 불과하다. 10억원 아파트를 사려면 전세는 4억원밖에 안 해 자기자본이 6억원은 필요하다. 강남 재건축 매물은 건물이 낡아 전세 가격이 상대적으로 낮기 때문에 자기자본이 많이 들어가 갭투자 수익률은 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 전세가율만 높다고 수익률이 높은 것도 아니다. 중랑구(81.57%), 강북구(80.55%)는 전통적으로 전세 가격이 매매 가격에 비해 높게 유지돼 비교적 적은 자본으로 갭투자가 성행했다. 하지만 매매가 상승률이 중랑구 4.7%, 강북구 5.1%에 그쳐 갭투자 수익률은 각각 26.6%, 26.7%로 나타났다. 갭투자는 전형적인 레버리지 투자지만 전세를 이용해 금융비용 없이 소자본으로 투자수익률을 극대화할 수 있는 장점이 있다. 또 금융권의 대출 압박이 심해지는 상황에서 대출 거부나 은행 이자 상승에 따른 위험 부담도 상대적으로 낮은 편이다.

 

  신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "갭투자에서 가장 중요한 것은 전셋값이 떨어지지 않을 곳을 고르는 것으로, 업무지역과 통하는 역세권의 소형 주택 등 전세 수요가 풍부한 곳을 눈여겨보는 것이 좋다"고 말했다. 하지만 집값 하락 땐 원금을 모두 날리고 '깡통주택'이 될 수 있어 주의해야 한다. 전세를 활용한 갭투자의 특성상 전세 가격이 떨어지거나 역전세난이 오면 유동성 위기에 몰릴 수도 있다. 월 수입을 포기하고 시세차익을 노려야 하기 때문에 주택경기에 민감한 것도 약점이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "갭투자는 경기가 좋을 때는 수익률이 높지만 가격 조정에 들어가면 낙폭이 크기 때문에 '양날의 칼'과 같다"면서 투자에 주의를 당부했다.(201738 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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압구정과 달리 사업속도 빨라, “당장 돈 된다기대감 반영

한강변 입지 희소가치도 한몫, 차기 정부 정책 등 변수 많아

상승세로 전환 판단은 일러

 

 

  2016년 말 서울 강남권(서초·강남·송파구) 재건축시장은 싸늘했다. 매매거래가 끊기고 가격이 떨어지며 서울 집값 하락을 주도했다. 강남 3구 아파트값은 지난해 12월부터 두 달간 약세를 보이며 평균 0.3%가량 하락했다(한국감정원 조사). 정부의 11·3 부동산 대책과 가계부채 관리를 위한 대출 규제 강화, 금리 인상, 대통령 탄핵 정국 등의 악재가 동시다발적으로 터지면서 매수 심리가 급격히 위축된 것이다그로부터 두 달이 지난 요즘 분위기가 눈에 띄게 바뀐 곳이 있다. 반포 지역의 재건축 시장이다. 거대한 주거벨트로 묶인 서초구 반포·잠원동 일대의 재건축 아파트값이 반등하며 재건축 시장 분위기를 띄우는 모양새다. 일부 단지는 지난해 하반기에 기록한 고점을 회복했다. 이미 반포 재건축 단지들이 최근 잇따라 서울시 재건축 심의를 통과하는 등 사업 속도를 내고 있다.

 

  재건축 대장주로 꼽히는 반포동 주공1단지 재건축안은 지난달 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 2012년 도계위에 첫 상정된 이후 4년 만이다. 향후 최고 35, 5748가구의 한강변단지로 만들어진다. 신반포3·경남아파트 정비계획안도 서울시 심의를 통과했다. 이들 단지 재건축 조합은 올해 말로 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익 환수제를 피하겠다는 구상이다. 강용덕 신반포3차 조합장은 최대한 속도를 내서 연내 관리처분계획(최종 재건축 계획) 인가를 신청할 계획이라고 말했다. 올해 안에 관리처분 인가를 신청해야 유예 조치를 받아 사업성을 높일 수 있다. 사업속도가 빠른 잠원동 신반포6차와 반포동 삼호가든3차 등 2개 단지는 올해 분양시장에 나온다. 두 단지 모두 관리처분 인가를 받은 상태다. 오는 6월에 분양 예정인 신반포6차는 건립 가구수 757가구 중 조합원 몫을 뺀 145가구가 일반분양분이다.

 

  재건축 기대감에 시장은 발 빠르게 반응하고 있다. 지난 124억원이던 반포주공1단지 전용 84는 최근 25억원에 팔렸다. 매도 호가(부르는 값)254000만원까지 나온다. 1973년 지어진 낡은 아파트가 3.38000만원이나 된다. 이곳은 현재 용적률이 낮기 때문에 재건축을 하면 더 큰 집을 배정받을 수 있다는 장점이 있다. 신반포3차 전용 9916억원대한 달 전보다 5000~1억원 올랐다. 인근 고려공인 최대규 사장은 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 올리고 있다고 말했다. 내년 7월 입주 예정인 잠원동 신반포자이는 분양권 웃돈(프리미엄)2억원 붙었다. 반포 일대가 활기를 띠는 이유는 사업 속도가 빨라 돈이 될 것이란 기대감이 크기 때문이다. 재건축이 지지부진하면 금융비용 등의 부담이 커지면서 사업비가 더 들어가 수익성이 떨어지는데, 반포 지역은 사업에 탄력을 받았다. 백준 J&K도시정비 대표는 투자 수요는 대개 사업 속도가 빠른 곳으로 쏠리는데, 라이벌 지역인 압구정은 사업이 아직 초기 단계라 변수가 많다고 말했다.

 

  지난해 9월 입주를 시작한 반포 아크로리버파크가 흥행에 성공한 데 이어 반포 지역에서는 신규 분양과 입주가 계속되고 있다. 대치동 은마 등 굵직한 단지가 서울시의 ‘35층 제한방침으로 사업이 지지부진한 것과 다른 양상이다. 여기다 희소가치가 큰 한강변 입지를 갖추는 등 주거여건이 뛰어난 건 기본이다. 백준 대표는 재건축 조합원과 시공사 모두 대출 규제 등에 크게 신경 쓰지 않는 분위기라며 반포 일대 가치가 더 높아질 것으로 보는 시각이 많다고 말했다. 그러나 반포 재건축 단지 시세가 바닥을 찍고 상승세로 돌아섰다고 속단하기엔 이르다는 반응도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 차기 정부의 정책 기조와 대출 규제 강화 등 변수에 따라 시장 흐름이 달라질 가능성이 있다고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 아직 매매거래가 많지 않고 호가 위주로 오른 측면이 강해 반등세 지속 여부는 5월은 지나야 제대로 판단할 수 있을 것이라며 가격이 고점에 육박하는 만큼 투자는 보수적으로 접근해야 한다고 말했다. 장재현 리얼투데이 팀장은 압구정 현대와 은마 등은 주민 간 갈등도 적지 않아 사업 속도가 더딜 것이라며 당분간 가격이 뛰기 어려워 보인다고 말했다.(201732 중앙일보 기사 참조)

 

 

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`자기자본이익률 10% + 매출 1조 이상` 대형주 46올 최대 규모

엔씨소프트·롯데케미칼 ROE 올해도 증가세 기대

LG생건 이익률 5년째 20%외국인 매수세로 주가 상승

 

  국내에서 '투자의 귀재' 워런 버핏이 투자할 만한 기업 후보군이 올해 사상 최다를 기록할 것으로 예상된다. 그의 투자 기본 원칙은 '자기자본이익률(ROE)10% 이상이고 매출이 1조원 이상인 대형주'인데 이 조건을 충족하는 국내 기업은 올해 46인 것으로 추정된다. 지난달 28일 매일경제신문이 증권사 3곳 이상의 추정치를 바탕으로 시가총액 상위 기준 100위 내 종목 중 올해 예상 ROE10% 넘는 곳을 조사한 결과, 해당 종목이 46개에 달해 2016(45)을 넘어 사상 최다를 기록하는 것으로 나타났다. 이는 201332개에서 201436, 201540개로 매년 늘어나고 있다. 이 같은 기준을 적용한 것은 외국인을 대상으로 국내 대형주의 매력도를 가늠하기 위한 것이다. 신성호 IBK투자증권 사장은 "기업 이익 증가는 외국인과 기관의 매수를 일으키고 이는 대형주 위주의 주식시장 대세 상승이 가능하다는 것"이라며 "기업 이익이 증가한다면 금리 인상 악재도 상쇄 가능한데 최근 미국시장이 이를 증명하고 있다"고 강조했다. 기업 수익성을 뜻하는 ROE가 외국인의 투자 철학인 만큼 ROE가 높은 기업이 늘어나는 것은 전체 주식시장 호재로 작용해 코스피가 박스권을 탈출할 수 있다는 분석이 나온다.

 

  워런 버핏이 이끄는 버크셔해서웨이의 작년 사업 보고서에 따르면 버핏은 인수·합병(M&A)을 기준으로 6대 철학을 공개했다. 매출액이 1조원을 넘고 지속적인 이익을 내며 ROE10% 이상이어야 하고, 경영진이 뛰어나야 한다. 단순한 사업 구조와 매각 가격 공개와 같은 기준도 보유한 기업이다. 특히 매년 ROE가 증가해 올해 15%가 넘을 것으로 예상되는 '성장주'에 대한 투자자 관심이 높아지고 있다. 외국인의 매수세도 집중된다. 대표 게임주 엔씨소프트는 버핏의 투자 철학에 딱 맞는 종목이다. 작년 잠정매출 9836억원에 올해 매출 1조원 클럽이 확실시되는 데다 연간 ROE201510.6%에 이어 작년 14.6%(추정치), 올해 19%까지 예상되고 있기 때문이다. 수익성이 높은 게임 '리니지'를 앞세워 게임업종에서 양극화 현상을 불러일으키고 있다. 롯데케미칼도 매출액과 영업이익이 함께 늘어나는 '고성장주'. 2014년까지 한 자릿수 ROE201514.2%로 급등하더니 작년과 올해 20%가 넘는 고공행진을 펼칠 것으로 예상된다. 그동안 '황금알'을 낳았던 석유화학 사업을 키우기 위한 현금 확보도 주가 호재로 작용하고 있다. 롯데케미칼은 222일부터 오는 519일까지 시간외대량매매 방식으로 자사주 583388주를 팔기로 했다. 이를 통해 최대 2000억원이 넘는 자금을 확보하겠다는 복안이다. 화장품 사업을 키우고 있는 LG생활건강은 최근 사드 악재에도 주가가 2.5% 상승했다. 올해 예상 실적을 반영한 ROE는 물론 최근 5년 연속 ROE20%를 넘는 것도 주가에 호재로 꼽힌다.(201731 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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경희궁자이·래미안웰스트림·광장힐스테이트 전용 85속속 입성

입주 5년내 새아파트 직주근접 선호 실수요 몰려

이촌·옥수·용강서도 `10` 저항선 돌파 호시탐탐

 

 

  봄을 앞두고 서울 아파트값이 상승세로 전환하면서 강북권에서는 호가 10억원 선 단지가 속속 등장하고 있다. 지난해 국토교통부가 발표한 '11·3 부동산 대책' 이후 강남권 재건축 단지들은 아직 가격을 회복하지 못했지만 강북권은 입주 5년 차 이내 새 아파트를 중심으로 연일 고점 기록이 세워지고 있다. 투자 수요가 몰리는 소형 면적(전용면적 60형 이하) 외에 중소형(전용면적 85이하)이 심리적 장벽 역할을 하는 10억원 선을 오간다는 점은 눈여겨볼 만한 대목이다. 전반적으로 서울 아파트 가격이 고점을 찍던 지난해 10월 말에 비해 가격이 지속적으로 오르고 있다는 점도 특징이다. 입주를 마친 새 아파트 중 시장에서 대장주로 꼽히는 것은 종로 '경희궁 자이'와 마포 '래미안웰스트림'이다. '4대문 인근 재개발 아파트'로 시장의 관심을 끄는 종로구 교남동 경희궁 자이는 228일 입주를 시작했다. 이 아파트 전용면적 84.84형은 1년 전에 비해 몸값이 2억원가량 뛰었다. KB부동산시세와 서울부동산정보광장 실거래가, 공인중개업계에 따르면 20162월 말 82000만원 선이던 분양권 가격은 올해 들어 101800만원 선에서 실거래됐다. 현재는 102000만원을 호가하고 있다.

 

  종로·광화문으로 통하는 강북권 대표 직주근접 지역인 마포 일대는 오히려 종로구 경희궁 자이보다 더 높은 시세를 기록하는 중이다. 현석동 '래미안웰스트림' 전용면적 84.96형은 입주를 시작한 2016299000만원 선이었지만 10월 말 10억원을 넘은 후 현재 호가는 105000만원 이상으로 형성됐다. 올해 1분기 신고가를 기준으로 매매가격 역시 105000만원 선을 기록하는 등 시세가 계속해서 최고점을 찍는 중이다. 광진구에서도 10억원 선 아파트가 나왔다. 광장동 '광장힐스테이트' 전용면적 84.96형 역시 10억원을 돌파하며 고공행진 중이다. 20162월 말 97000만원이던 것이 10월 말 10억원 선을 돌파한 후 현재 호가는 105000만원이다. 올해 1분기 실거래 신고가는 103200만원이다. 용산구 이촌동과 성동구 옥수동 일대 역시 '한강 대우''래미안옥수리버젠' 등이 각각 99000만원, 98000만원 선을 호가한다. 성동구 성수동1'서울숲 트리마제' 전용 84분양권은 올해 1분기 실거래가가 139000~149000만원 선이다.

 

  당장 10억원을 돌파하지는 않았지만 비강남 서부권인 강서·마포 일대 단지들도 눈여겨볼 만하다. 1년 새 1억원 이상 가격이 오르면서 9억원 선으로 상승세를 이어가는 중이다. 강서구 마곡동 '마곡엠벨리 7단지'의 경우 전용면적 84.95형은 20162월 말 호가가 78000만원 선이었지만 지난해 8월 실거래가 89000만원 선을 기록한 후 올해 들어 9~91000만원 선에 형성돼 있다. 마포 용강동 래미안마포리버웰(20147월 입주) 전용면적 84.98형 역시 1년 새 1억원 이상 뛰었다. 20162월 말 84500만원 선이던 것이 10월 말 93000만원으로 뛴 후 올해 1분기 실거래가는 94000만원, 현재 호가는 95000만원 선이다. 같은 추세대로라면 10억원 선을 향해 간다. 물론 이러한 상승세는 지역과 단지별로 천차만별이다. 아파트의 경우 입주연도와 학군·교통 등 입지, 대단지 커뮤니티 여부 등에 따라 같은 단지라 하더라도 시세가 적게는 500만원, 크게는 5000만원 이상 갈린다. 다만 현재 봄 이사철을 앞두고 시장 전반적으로 가격은 오르는 상황이다. 임채우 KB국민은행 부동산 전문위원은 "10억원 선을 돌파한 중소형 면적 아파트의 경우 종로·마포·광진구 등 도심이거나 직주근접 지역 새 아파트라는 것이 공통점"이라며 "이들 지역은 특히 학군보다는 교통·상업 편의시설 등을 중시하는 3040 실수요자들이 늘어날수록 가격이 오를 가능성이 크다"고 말했다.(201731 매일경제 기사 참조)

 

 

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