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전국 5분위 배율 6.12011년 이후 최대, 수도권 집값 상승, 지방 중소도시 하락
정부 규제로 서울 '수요 쏠림' 심화 탓, 집값 격차 좁혀지기 쉽지 않을 듯


 

 

 

  서울 강남구 대치동 '대치아이파크' 전용면적 84는 이달 초 208000만원에 거래됐다. 지난해 11월 실거래가(16억원)보다 5억원 가까이 뛰었다. 1년 만에 아파트 한 채 값이 불어난 셈이다. 반면 충북 청주시 서원구 사직동 '푸르지오캐슬 4단지' 전용 104는 같은 기간 1500만원 내렸다. 지난해 1133000만원에 거래됐지만, 최근엔 31500만원에 팔렸다. 전국의 집값 격차가 갈수록 벌어지고 있다. 상위 20% 아파트값이 하위 20%6를 넘어섰다. 수도권 등의 집값이 오르는 데 반해 부산과 지방 중소도시는 내리막을 타고 있기 때문이다. 이런 현상은 각종 통계로 확인된다. 13KB국민은행에 따르면 전국 아파트 가격 5분위 배율은 지난해 115에서 지난달 6.1로 높아졌다. 20117(6.1) 이후 74개월 만에 가장 높다. 2013년 중반 이후 4~5를 맴돌던 배율이 최근 1년 새 치솟은 것이다. 5분위 배율은 가격순으로 5등분 해 상위 20%(5분위) 평균 가격을 하위 20%(1분위) 평균으로 나눈 값이다. 배율이 높을수록 가격 격차가 크다는 의미다. 지난달 전국 1분위 평균 아파트값은 11413만원으로 지난해 11월보다 457만원(3.9%) 떨어진 반면 5분위 평균 가격은 796만원으로 1년 전보다 11301만원(19.2%) 올랐다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "집값이 상대적으로 비싼 수도권, 그중에서도 서울 아파트값이 많이 오른 영향이 크다"고 말했다.

 

 

 

  지난달 기준으로 최근 1년간 아파트값 추이를 보면, 서울(9.1%)을 포함한 수도권은 3.9% 올랐고 울산(-9.2%)·부산(-3.3%) 등 지방은 2.9% 내렸다. 전문가들은 정부 규제책이 집값 격차를 확대했다고 지적한다. 함영진 랩장은 "양도소득세 중과 같은 다주택자 규제가 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 만들어 서울을 향한 '수요 쏠림'을 부추겼다""지역 경제 침체, 공급 과잉을 겪는 지방에선 집값 하락 우려에 수요가 줄었다"고 말했다서울 내에서 집값 격차는 어떨까. 지난달 서울 아파트값 5분위 배율은 4.7, 1년 전(4.3)보다 소폭 높아졌다. 수치상으로는 비교적 안정된 듯 보이지만, 실상은 그렇지 않다. 1분위 평균 아파트값은 34855만원으로 지난해 11월보다 5028만원(16.9%) 올랐으나, 5분위 평균값은 163572만원으로 1년 새 34286만원(26.5%)이나 뛰었다. 이에 따라 서울 집값 상·하위 20%의 차이가 99459만원에서 128717만원까지 벌어졌다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "서울에서도 저가 주택보다 고가 주택이 많이 올랐다는 뜻"이라고 말했다.

 

 

 

  실제 서울 아파트 매매지수는 지난해 11109에서 지난달 124.515.5포인트 올랐지만, 고가(시가총액 기준) 50개 아파트 지수는 같은 기간 126.4에서 160으로 33.6포인트 급등했다집값 격차가 커지면서 가계의 '주택 구입 부담'도 양극화가 심해졌다. 서울에서 집을 사는 부담이 전국 평균의 2.3, 관련 통계가 집계된 2004년 이후 격차가 가장 크다. 주택금융공사에 따르면 9월 말 서울 주택구입부담지수(K-HAI)130.3을 기록했다. 1년 전보다 20포인트 올랐다. 반면에 전국 평균은 57.5로 같은 기간 2.6포인트 떨어졌다. K-HAI는 중간 소득을 버는 가구가 중간 가격의 주택을 사기 위해 대출을 받을 때 갖는 원리금 상환 부담을 지수화한 것이다. 수치가 클수록 원리금 상환 부담이 크다는 뜻이다. 당분간 집값 격차가 쉽게 좁혀지기 어렵다는 시각이 우세하다. 최근 강남 등 서울 집값이 9·13 대책 여파에 주춤한 상황이지만, 지방 집값 하락세가 계속될 것으로 전망돼서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지방에서 도시재생 사업을 확대하고 고용을 늘려야 수요 이탈을 조금이라도 막을 수 있을 것"이라고 말했다.(20181213일 중앙일보 기사 참조)


 

 

 

 

 

 

 

 

 

8년만에 예비타당성조사 통과, 파주~동탄 A노선도 연내 착공
1·2기 신도시 부동산 들썩, 교통연계 3기신도시 곧 발표

 

 

 

 

  경기 북부 양주에서 서울 강남을 거쳐 경기 수원을 잇는 수도권 광역급행철도(GTX) C노선 건설이 예비타당성 조사를 통과해 사업 추진이 최종 확정됐다. 파주에서 동탄까지 연결하는 A노선도 연내 착공이 가능하다는 소식에 1·2기 수도권 신도시 주민들 기대감이 커지고 있다. GTX가 개통하면 신도시에서 서울 진입 시간이 기존 1시간 이상에서 10대로 대폭 줄어들 수 있다. 주요 역세권 지역 부동산 가격이 꿈틀거릴 수 있다는 전망과 함께 광역교통계획과 연계한 정부의 3기 신도시 후보지 발표도 임박한 것으로 보인다. 경기 의정부에서 서울 삼성역까지 16분 만에 주파할 수 있는 GTX C노선이 기획재정부 예비타당성 조사를 통과했다고 국토교통부가 11일 밝혔다. 최초 계획 수립 이후 8년가량 지연돼 온 GTX C노선 사업이 본격적인 닻을 올리게 된 셈이다. 내년 초 기본계획 수립 용역에 착수하면 이르면 2021년 말 양주(덕정)와 청량리, 삼성, 수원으로 이어지는 74.2구간(정거장 10개소)에 대한 공사가 시작된다. 예비타당성 조사는 대규모 철도노선이나 도로 건설 같은 대형 신규 공공투자사업의 경제성 등을 사전 검토하는 제도다.


 

 

 

  20161월부터 최근까지 진행된 예비타당성 조사 결과 GTX C노선 사업은 비용편익비율(B/C) 기준 1.36(합격 기준점 1), 종합평가(AHP) 0.616(합격 기준점 0.5)을 받아 사업 추진에 문제가 없는 것으로 나타났다. GTX C노선은 수원역에서 삼성역까지 22(기존 78), 의정부역에서 삼성역까지 16(기존 74), 덕정역(경기도 양주시)에서 삼성역까지 23(기존 80) 만에 주파한다. 최대 수혜 지역은 양주·의정부 등 경기 북부권이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "양주 옥정지구는 지하철은 물론 여의도나 광화문 같은 서울 도심 업무지구로 가는 광역버스도 제대로 갖춰지지 않은 상황이라 GTX C노선이 미치는 부동산 시장 영향은 상당할 것으로 보인다"고 말했다.


 


  C노선 사업 확정과 함께 A·B·C노선 중 추진이 가장 빠른 A노선은 이르면 이달에 착공할 것으로 예상된다. 운정역(경기 파주)과 삼성역을 잇는 GTX A노선은 우선협상대상자인 신한은행 컨소시엄과 협상을 마치고 11일 현재 기재부 민간투자사업심의위원회 심의가 예정돼 있다. A노선까지 사업 물꼬가 터질 경우 수도권의 광역교통 여건이 근본적으로 개선되고, 서울 주요 지역 과밀현상도 상당 부분 개선될 것으로 기대된다. 인천 송도에서 서울역을 거쳐 남양주 마석까지 총 80.1를 연결하는 B노선 사업에 대해 정부가 이달 중 인천시가 신청한 예비타당성 조사 면제에 대한 구체적 입장을 밝힐 예정이다. 예비타당성 조사가 면제되면 이번에 사업이 확정된 C노선과 비슷한 시기에 착공이 가능할 것으로 보인다. 광역교통계획이 착착 사업에 착수하면서 정부의 3기 신도시 1~2개 후보지 확정·발표도 임박한 것으로 보인다. 문제는 완공 시기다. 이날 사업이 확정된 C노선은 일러야 2021년 이후 착공된다. 가장 사업 속도가 빠른 A노선도 올해나 내년 초 착공하면 2023년 이후에야 운행이 시작된다. 앞으로도 최소 4~5년 이상 지금과 같은 교통 불편을 신도시 주민들이 감당할 수밖에 없다는 얘기다.(20181212일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


1985년 이후 서울 집값 10번 하락, 하락 뒤 상승 반복하며 2.3배 올라
어두운 내년에도 '학습효과' 기대, 주택시장에 심리 영향 크지만
앞날 전망에 한계 많아 신중해야

 


  경제는 심리. 부동산도 심리. 온갖 악재로 둘러싸인 요즘 주택시장이 기대는 것도 이 심리다. 다름 아닌 학습효과아무리 규제가 강하고 정부 대책 등의 영향으로 집값이 내리더라도 결국 다시 오른다는 것이다정부만이 아니라 시장도 역대 최강으로 평가한 지난해 8·2대책 후 집값 상승세가 꺾였지만 곧 되살아났다. 10년 전 금융위기와 21년 전 외환위기 충격에도 집값은 우상향이었다. 19861월부터 집값을 조사한 국민은행 주택가격동향 자료에 따르면 1986년부터 올해까지 33년 가운데 연간 기준으로 서울 집값이 하락한 해가 10 있었다. 외환위기 직후인 1998년엔 13.24%나 내렸다. 10번의 하락에도 서울 집값은 19861월 대비 현재 2.3배 올랐다. 이런 학습효과 영향으로 내년 서울 집값이 상승세를 유지할 것이란 믿음이 강하다. 한국건설산업연구원이나 주택산업연구원이 내년 서울 집값 전망을 쉽게 ‘-‘로 보지 못하는 이유의 하나도 학습효과다집값 상승의 요인으로 학습효과가 언론에 처음 등장한 게 2000년대 초반이다. 외환위기를 벗어나 집값이 회복세를 탈 때다. 그런데 이 말은 사실 정체불명의 용어다. 주택시장과 아무런 연관이 없이 생겨났다. 두산백과사전을 학습효과란 항목이 없다. 국립국어원의 표준국어대사전에도 검색결과가 0건이다. 기획재정부의 시사경제용어사전도 마찬가지다.


 


  학습효과는 원래 학습곡선효과(Learning Curve Effect)를 말한다. 19세기 독일 심리학자 헤르만 에빙하우스가 처음 주창했다. 일을 해내는 횟수가 늘어날수록 시간이 더 적게 들어간다는 것이다. 1936년 미국의 라이트-패터슨 공군기지에서 비행기 생산량이 두 배가 될 때마다 노동 시간은 10~15%씩 줄어드는 것으로 입증됐다학습곡선효과에서 '곡선'이란 말이 빠지면서 학습효과로 단순해졌다. 같은 일을 반복하면 효율이 높아진다는 원래 의미에서 경험상 같은 일이 반복된다는 뜻으로 바뀌며 일반적으로 쓰이게 됐다. 과거에 그랬으니 이번에도 그럴 것이라는 말이다시간적인 선후 관계는 논리적인 인과성을 인정받지 못하는데 주택시장에선 그렇지 않은 셈이다물론 주택시장에서 심리의 영향력은 세다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원도 2014년 쓴 한국인의 부동산 심리에서 부동산은 팔할(80%)이 심리라며 단기적으로 변화무쌍하게 움직이는 가격을 이해하는 데 핵심 변수라고 주장했다. 하지만 거기까지다. 심리가 주택가격에 미치는 영향에 대해 최근 미국의 권위 있는 민간연구소인 NBER에 흥미로운 연구보고서가 실렸다. 뉴욕대에서 집값 변동의 주요 요인으로 대출 조건(credit conditions)과 믿음(beliefs)을 연구했다. 보고서는 둘 다 현재의 집값 움직임에 영향을 미치는 것으로 입증됐다고 설명했다. 그런데 미래의 집값 예측에서 차이가 났다. 대출 조건 변화는 앞으로 집값 변화의 선행 지표지만 믿음에는 예측력이 거의 없었다.


 

 


  학습효과에만 의지한 집값 기대감은 사상누각이 될 수 있다박원갑 전문위원의 말을 되새겨볼 만하다. 단기적으로는 심리적 영향이 절대적이다(하지만)부동산시장을 이해하기 위해서는 표피적인 현상에 일희일비하지 않고 변수를 제대로 읽는 지혜가 필요하다.” 경제가 결딴나지 않는 한 집값은 자산 가치와 마찬가지로 장기적으로 오르겠지만 떨어질 땐 회복 시간과 속도를 따져봐야 한다. 서울 집값이 수도권 1기 신도시 입주 영향으로 19913월 정점을 찍고 내려간 뒤 전 고점을 회복하는 데 11년 걸렸다. 금융위기 이후 20103월까지 오른 서울 집값은 다시 그만큼 상승하는 데 6년을 기다려야 했다. 20103월 기준으로 집값이 물가상승률만큼 따라온 건 최근이다. 20103월 대비 지난 11월 물가승률이 17% 정도이고 서울 집값 상승률도 같은 17%. 2010년 초 집을 산 사람은 2014년부터 집값이 오른 이후로도 5년이나 지나서야 한숨을 돌릴 수 있었던 셈이다.(20181211일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주택청약제도 개편

 

 

  정부가 부적격 당첨자 발생 등으로 인해 계약이 취소된 아파트 잔여분에 대해 무주택자만을 대상으로 청약통장 없이도 청약 가능한 사실상의 `3순위 청약제도`를 신설한다. 지금은 `로또`가 예상되는 강남 아파트 잔여분에 유주택자도 대거 참여해 추첨했지만 앞으로는 무주택자에게만 기회를 준다. 국토교통부는 9·13 부동산 대책의 후속 조치로 `주택공급에 관한 규칙` 개정안과 `주택법 시행령` 개정안, `공공주택 특별법 시행령` 개정안 등을 오는 11일부터 시행한다고 7일 밝혔다. 투기과열지구청약과열지역, 수도권, 광역시 등지에서는 추첨제 물량 중 75% 이상(현재 50%)이 무주택자에게 우선 공급되고, 잔여 주택은 무주택자와 1주택 실수요자가 추첨 경쟁한다. 1주택자는 기존 주택을 처분하는 조건으로 당첨 가능하다.


 


  특히 내년 2월부터는 서울·수도권 등 투기과열지구와 청약과열지역에서 계약 취소 주택이 20가구 이상이면 해당 지역에 거주하는 무주택자에게 추첨으로 공급하는 제도가 신설된다. 현재 청약제도에선 부양가족·무주택기간 등을 가점으로 매겨 당첨자를 1·2순위에서 가린다. 지금까지는 순위 내 모집 후 미달되거나 당첨자가 부적격 당첨자로 밝혀져 계약이 취소될 때 건설사가 자체 추첨·줄 서기 등 자의적 방법으로 당첨자를 선정했다.(2018128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

종부세법, 9·13대책 큰 틀 유지2주택 세부담 상한 낮춰

1세대 1주택자 15년 이상 주택 보유시 50% 세액공제
조특법·법인세법·부가세법 등 세입예산 부수법안 7일 처리 전망

 

 

  더불어민주당과 자유한국당이 2019년도 예산안을 처리하기로 합의한 7일 본회의에서는 종합부동산세법 개정안 등 세입예산 부수법안도 함께 통과될 전망이다. 6일 국회 기획재정위원회에 따르면 민주당과 한국당은 본회의에서 처리할 종부세법과 조세특례제한법, 법인세법, 부가가치세법 개정안 등에 대해서도 합의했다. 합의된 종부세법의 경우 정부가 발표한 9·13 부동산 대책의 내용을 담아 민주당이 당론으로 발의한 개정안의 큰 틀은 유지하면서 미세조정을 거쳤다. 1주택 또는 조정대상지역 외 2주택 세율은 0.52.7%로 확대하고, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상에 대해서는 세율을 0.63.2%로 확대하는 등 주요 내용은 9·13 대책에서 발표한 대로다. 다만 조정대상지역 다주택 세부담 상한율300%로 높이기로 한 내용이 수정됐다. 수정안에서는 조정대상지역 3주택 이상 보유자는 세부담 상한율 300%를 그대로 적용받지만, 2주택 보유자는 200%로 완화됐다. 1세대 1주택자의 보유기간에 대한 세액공제는 기존 51020%, 10년 이상 40%'15년 이상 50%' 구간을 추가했다. 606510%, 657020%, 70세 이상 30%를 적용하는 고령자 세액공제와 중복 적용이 가능한데, 70세 이상이 15년 이상을 보유하더라도 공제 상한율은 70%로 유지하도록 했다. 종부세법 개정안이 통과되면 218천명이 주택 세율인상 대상이 되고, 세수는 4200억원 증가할 것으로 예상된다.

 


  조세특례제한법 개정안은 정부가 발표한 근로장려세제(EITC) 최대지급액 인상과 지급 소득기준 상향 조정 내용을 그대로 반영해 합의를 마쳤다. 위기지역 중소·중견기업 투자세액공제율중견기업 5%, 중소기업 10%로 상향했고, 농협 등 조합의 예탁금·출자금에 대한 이자·배당소득 비과세 적용기한은 조합원 여부에 관계없이 2년간 연장키로 했다. 안전설비 투자세액공제율중견기업 5%, 중소기업 10%, 환경보전시설 투자세액공제율대기업 3%, 중견기업 5%로 각각 높였다. 공시가격 합계액 6억원 이하인 수도권 조정대상지역 2주택 중 1주택을 양도하고 2020년까지 농어촌 주택을 취득하는 경우 양도소득세 중과규정을 완화하도록 하는 내용도 담겼다. 고용증대세제의 청년친화기업에 대한 추가 공제를 삭제하되 청년 고용 시 100만원을 추가 공제해주고, 3자 물류비용 세액공제 적용기한은 중소·중견기업에 한정해 적용기간을 2년 늘리도록 했다. 입국장 면세점에서 판매되는 내국물품에 대해 부가가치세와 주세를, 시내버스 및 마을버스 운송사업용 수소버스에 대해 2020년까지 부가가치세를 각각 면제하도록 했다. 5G 설비에 투자하는 대기업에 대한 23% 세액공제 혜택은 새로 생겼다. 부가세법 개정안은 자영업자 지원을 위해 신용카드 등 매출세액 공제한도를 2021년 말까지 연간 1천만원으로 확대하고, 우대공제율 적용기한을 2021년 말까지 연장하는 것을 골자로 한다.


  지방소비세를 부가세 납부세액 중 11%에서 15%로 인상하는 내용도 담겼다. 간이과세자에 대한 부가세 납세의무 면제 기준금액은 연 매출 2400만원 미만에서 3천만원 미만으로 인상됐고, 과자점업, 도정업 등 최종소비자 대상 개인 제조업에 대한 면세농산물 의제매입세액 공제율은 104분의 4에서 106분의 6으로 상향했다. 또 국외사업자가 공급하는 부가세 과세대상 전자적용역범위에 클라우드컴퓨팅과 광고, 중개용역을 추가했다. 법인세법 개정안은 영세 중소기업 부담 완화를 위해 납부세액 30만원 미만 중소기업에 대해 중간예납 의무를 배제하는 내용이 새로 포함됐다. 세무공무원의 질문·조사 및 자료제출 권한의 남용 금지 규정이 신설됐고, 법인세 과세 업무 시 특수관계인 및 지배주주 판단을 위해 필요한 경우 가족관계 전산정보 요청이 가능하도록 근거 규정이 마련됐다. 사회적기업의 지정기부금 손금산입한도율은 20%로 결정됐다.(2018127일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

전국서 33699해제, 경기북부·강원 접경지역들
"그린벨트 해제와 같은 효과", 건축물 신축·증축 쉬워져
"안보에 구멍 뚫릴 것" 우려 속, "개발까지 시간걸려" 신중론도

 

 

 

 

  정부가 군사시설보호구역 중 33699를 해제하기로 했다. 해제된 면적은 여의도의 116배에 달한다. 국방부는 지난달 21일 서주석 차관이 위원장인 `군사기지 및 군사시설 보호 심의위원회`를 개최해 이같이 정했다고 5일 밝혔다. 올해 보호구역 해제 규모는 1994171800를 해제한 이후 24년 만에 가장 큰 규모다. 이번 보호구역 해제지역의 63%는 강원도, 33%는 경기도로, 주로 군사시설이 밀집한 접경지역이다. 강원도 화천군에선 보호구역 19698가 해제돼 화천군 내 보호구역 비율이 64%에서 42%로 낮아졌다. 경기도 김포시에선 2436의 보호구역이 해제돼 김포시 내 보호구역 비율이 80%에서 71%로 낮아졌다. 국방부는 "군사시설보호구역 해제와 별도로 1317의 통제보호구역을 제한보호구역으로 완화했고, 국방과학연구소(ADD) 영내 시험장 운영 등을 위해 128의 제한보호구역을 신규 지정했다"고 밝혔다. 또 전주 헬기부대가 내년 1월 이전하게 됨에 따라 기존 용지의 비행안전구역 142를 해제하고, 이전 예정지에 136를 신규 지정했다.

 

 

 

  합동참모본부도 군사시설 보호구역 2470에서의 개발 협의 업무를 지방자치단체에 위탁하기로 결정했다. 보호구역 중 작전에 미치는 영향이 미미한 도시지역과 농공단지지역 등에선 군 당국 대신 지자체와 개발 협의를 하도록 한 것이다. `군사기지 및 군사시설 보호법`에 따르면 통제보호구역군사분계선(MDL)으로부터 10이내 중요 군사시설 외곽 300m 이내에 지정된다. 그리고 제한보호구역은 MDL로부터 25이내 중요 군사시설 외곽 500m 이내 특수통신기지, 방공기지, 탄약고, 사격장 등 12이내에 지정된다. 통제보호구역에서는 사실상 건물 신축이 금지돼 개발이 어려웠으나, 제한보호구역에서는 군과 협의하에 건물을 신축할 수 있어 주민의 재산권 행사가 가능하다. 국방부 당국자는 "군사시설보호구역이 해제된 지역은 군과 협의 없이 건축 또는 개발할 수 있어 건축허가에 소요되는 기간이 30(법정 협의 기간)보다 줄어드는 효과가 있다"고 말했다.

 

 

  그러나 이번 조치는 전방지역 군사시설과 인접한 지역이어서 안보에 구멍이 뚫릴 것이란 염려도 크다. 실제 양평군 용문면, 포천시 신북면 일대는 미군기지나 우리 군의 핵심인 기계화부대가 있는 지역이고, 대구 동구 도동은 대구공군기지와 방공포부대 인근이어서 군사역량이 감소하면 유사시 위험할 수 있다는 군사 전문가들 염려가 나온다. 익명을 요구한 한 부동산전문가도 "기술적으로는 규제가 풀리는 효과가 있겠으나 북한 위협이 상존하는 일부 지역의 경우 군사시설보호구역을 풀어주는 게 일방적으로 주민들에게 유리하다고 볼 수는 없다"고 지적했다. 그럼에도 불구하고 이번 조치에 따라 올 들어 남북정상회담·남북 철도 공동조사 등 남북 화해 움직임으로 들썩인 경기 북부·강원도 등 접경지역 땅값이 더 올라갈 것이라는 기대감은 분명히 있다. 국토교통부가 발표한 3분기 기준 땅값 상승률을 살펴보면 경기 파주시(8.142%), 강원 고성군(6.513%) 접경지역은 전국 평균(3.33%)의 두 배를 웃도는 높은 상승률을 기록했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "군사보호구역이 해제된다는 것은 쉽게 말해 그린벨트가 해제되는 것과 비슷한 효과"라고 말했다.

 

 

  가장 큰 영향을 받을 것으로 보이는 지역은 파주시다. 파주는 올 들어 전국에서 땅값이 가장 많이 오른 지역으로 이번 조치로 1158의 군사보호구역이 해제된다. 파주 민통선 내 땅값은 3.3당 지난해 10만원 미만에서 올 들어 15~30만원대로 치솟았다. 파주 시내 한 공인중개사는 "장기 개발을 기대하고 돈을 묻어두려는 투자자들이 많다"고 말했다. 경기도 연천군도 이번 보호구역 해제 조치의 대표적 수혜지로 꼽힌다.

연천 역시 파주에 이어 경기도내 지가 상승률 2(5.08%)를 차지한 지역으로 2107의 보호구역이 해제된다. 이 지역은 그간 기업들이 공장을 신축·증축하려 해도 군 부대에서 동의를 받지 못해 무산된 경우가 많았지만 이번 조치로 지자체와 협의만 거치면 건축이 가능해졌다. 하지만 군사보호구역이 해제된다고 해도 당장 개발이 가능해지는 것은 아니란 점을 전문가들이 한목소리로 지적하고 있다. 고준석 신한은행 부동산팀장은 "보호구역이 해제된다고 해도 실제로 개발이 진행되려면 용도 변경 등 행정절차를 거쳐야 하는 땅이 많다""금방 개발될 것이란 기대감으로 접경지역 투자에 뛰어드는 것은 리스크가 크기 때문에 신중한 투자가 필요하다"고 지적했다.(2018126일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

디에이치 라클라스 241, 힐스테이트 녹번역 591
400가구에 16
천명 몰려

 

 

 

  강남·강북의 `로또 단지`로 같은 날 청약을 진행한 서울 서초구 `디에이치 라클라스`와 은평구 `힐스테이트 녹번역`이 나란히 수십대 1의 높은 경쟁률로 전량 1순위 마감됐다. 2개 단지 합쳐 불과 400여 가구를 모집했는데 서울에서 총 16000개 통장이 쏟아진 것이다. 9·13 대책 등 역대급 규제에도 불구하고 `펄펄` 끓는 서울의 새 아파트 수요가 또 한 번 증명된 것으로 보인다. 4일 금융결제원 아파트투유 경쟁률 결과에 따르면 반포동 삼호가든맨션3차 재건축 단지인 디에이치 라클라스는 210가구 모집에 5028명이 신청해 최고 경쟁률 4121, 평균 경쟁률 23.941을 기록했다. 1가구를 일반모집한 104A타입에 412명이 지원해 가장 높은 경쟁률을 보였고 추첨 물량이 가장 많은 84C타입(77가구 모집)에는 833이 몰렸다. 같은 날 응암1구역을 재개발하는 힐스테이트 녹번역은 336가구 모집에 11455명이 신청해 최고 경쟁률 1831, 평균 경쟁률 59.051로 기대를 뛰어넘는 성적을 거뒀다. 이는 올해 진행된 서울권 전체 분양단지 중 5번째로 높은 경쟁률이다. 경쟁률 상위 5곳 중 일반공급이 200가구 넘은 곳은 힐스테이트 녹번역이 유일하다. 타입별로 살펴보면 8가구를 일반모집한 74타입에 1464명이 지원해 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 추첨 물량이 가장 많은 84타입(52가구 모집)에는 가장 많은 3370명이 몰렸다.

 

 

 

  최근 각종 규제와 시장 침체 분위기로 잠잠했던 청약시장은 이번주 모처럼 기대주들이 한꺼번에 몰리며 온기가 감돌았다. 특히 이날은 오랜만에 서울 2곳에서 동시에 청약이 진행되며 수요자 관심이 집중됐다. 두 단지 모두 시세 차익에 대한 기대감이 크고 교통·교육 등 주변 환경이 우수해 특히 인기가 높을 것으로 예상됐다. 이날 청약단지 중 가장 큰 관심을 모은 단지는 디에이치 라클라스였다. 올해 마지막 강남 재건축 단지로 주변 시세를 감안할 때 최소 3~4억원 정도 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 전망되며 투자자들이 대거 몰릴 것으로 예상됐기 때문이다. 라클라스 3.3당 평균 분양가는 4687만원으로 지난 11월 초 분양한 리더스원의 3.3당 평균 분양가(4489만원)보다 비쌌다. 업계 관계자는 "두 아파트 모두 분양가 9억원 이상이라 중도금 집단대출이 불가하다""라클라스 주력 주택형인 전용 84는 현금이 16억원 안팎 필요해 현금 부자만 청약이 가능한 만큼 경쟁률이 수백대 1을 기록하긴 힘들다"고 말했다. 반면 힐스테이트 녹번역은 분양가가 최저 35960~최고 71370만원으로 주택도시보증공사(HUG) 집단 대출 보증을 받을 수 있다는 점이 최고 장점으로 꼽혔다. 신혼부부 등 30·40대 실수요자 중심으로 입소문이 퍼지며 높은 경쟁률을 기록했다.

 

 

 

  5에는 이런 청약 열기가 `래미안 리더스원`(서초 우성1차 재건축) 미계약분 추첨으로 옮겨붙을 기세다. 이날 삼성물산에 따르면 래미안 리더스원의 정당 계약과 예비당첨자 계약을 마친 결과 총 26가구가 미계약 물량으로 남았다. 일반분양 물량(232가구)10%가 넘는 물량이다. 이 단지는 분양가가 9억원을 넘어 중도금 대출이 막혀 최소 10억원 이상 현금이 필요한 것으로 알려졌지만 지난달 6일 실시된 1순위 청약에 무려 9671명이 몰려 평균 경쟁률 41.691로 마감된 바 있다. 지난달 말 진행한 정당 계약에서 다수 미계약분이 발생했고, 이달 3일 예비 당첨자를 대상으로 추가 계약까지 진행했으나 끝내 26가구가 팔리지 않은 채 남았다. 26가구 미계약분은 83·84등 중형 타입에서만 나왔다. 일반분양 232가구 가운데 8323가구, 84162가구로 공급가구가 가장 많았던 점과 현금 부자의 대형 아파트 선호 트렌드가 반영된 것으로 보인다. 삼성물산은 남은 미계약 물량에 대한 인터넷 공개 추첨을 5일 진행한다. 대한민국에 거주하는 19세 이상 성인이면 신청 가능하다. 당첨자는 6일 홈페이지를 통해 발표되며, 계약은 7일 문정동 래미안 갤러리에서 진행될 예정이다.(2018123일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서초 디에이치 라클라스 등 소형분양가 3.35천만원
대형보다 1천만원이나 비싸, 분양가 규제로 대형은 낮추고
실수요 소형만 올리는 역효과

 

 

  서울 강남권 새 아파트 소형 평형과 중대형 평형 간 3.3당 분양가 격차가 1000만원을 처음으로 넘어선 것으로 나타났다. 10여 년 전만 해도 소형에 비해 되레 중대형 아파트가 3.3200~300만원씩 비쌌던 게 보통이다. 미국발 금융위기 직후로 시작된 중소형 선호 현상이 갈수록 커진 데다 정부의 분양가 규제까지 겹친 영향이다. 2일 아파트 분양업계와 건설사 분양 자료 등에 의하면 최근 강남권 청약 단지의 전용 84이하 중소형 가구 3.3당 분양가는 5000만원을 넘긴 반면 전용 114이상 대형 가구는 3.34000만원 초반대를 보이고 있다. 실제 지난달 분양한 서울 서초구 서초동 `래미안리더스원`(서초우성1차 재건축) 전용 74A타입 3.3당 분양가는 5074만원을 기록했다. 주력 면적인 83A타입은 3.35158만원으로 전체 타입 중 가장 높았다. 이외에도 대부분 전용 84이하 가구의 경우 대부분 3.35000만원이 넘거나 4000만원 후반대에 형성됐다. 하지만 전용 114B타입은 전체 분양 가구 중 가장 낮은 3.34131만원의 분양가를 기록했다. 전용 135B타입 역시 4227만원에 그쳤다. 동일 면적이라도 층수에 따라 가격 차이가 있지만 최대 800~900만원 이상 차이가 나는 셈이다. 올해 마지막 강남권 분양 물량으로 이번주 청약을 앞둔 서초구 `디에이치 라클라스`는 그 격차가 더욱 크다. 주력 면적인 전용 59B는 최고 3.35143만원의 분양가가 책정됐다. 전용 84B타입 역시 최고 3.35147만원의 분양가로 5000만원을 가볍게 넘었다. 반면 전용 115A타입과 132A타입은 각각 4042만원, 4015만원의 분양가를 기록하며 중소형 최고가 대비 1000만원 이상 낮았다.

 

 

  이러한 가격 격차 확대 현상의 가장 큰 이유는 갈수록 소비자의 중소형 선호가 커지는 동시에 정부 규제도 한몫하고 있다는 분석이다. 중대형 면적이 선호됐던 2000년대 초중반만 하더라도 대형 면적의 동일 면적당 분양가는 중소형보다 높았다. 하지만 경제위기와 함께 부동산 경기가 꺼지며 실거주용으로 적합하고 거래가 쉬운 소형 면적 선호 현상이 본격화하며 고스란히 분양가에 반영됐다. 소형 면적의 동일 면적당 분양가가 뚜렷하게 대형 면적보다 높아진 2013년만 해도 중소형이 대형보다 3.3400~500만원 높은 데 그쳤다. 그해 분양한 강남구 래미안 대치청실아파트 전용 593.3당 분양가는 4594만원, 전용 943.33936만원이었다. 2015년 분양한 송파구 송파헬리오시티 역시 소형과 대형 아파트 간 3.3당 가격 차이는 최고 360만원 수준에 불과했다. 하지만 본격적인 부동산 상승기를 맞은 2016년 분양된 강남구 래미안블레스티지는 대형 대비 소형 3.3당 분양가가 726만원 이상 높아지며 뚜렷한 소형 강세를 보이기 시작했다. 분양 관계자는 "핵가족화 진행으로 소형 면적을 선호하는 가구가 늘어난 데다 취득세·재산세 같은 세금 부담 등 주택 거래 측면에서도 소형의 장점이 많다"고 밝혔다.


 

 

  전문가들은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 규제가 강화되면서 이러한 소형·중형 간 가격 격차가 더욱 커지고 있는 것으로 분석하고 있다. 정부가 강남 지역 `최고가`에 예민한 만큼 해당 단지에서 가구 수는 가장 적고 가격은 가장 비싼 중대형 가격은 `` 낮추고 가구 수가 많은 중소형 분양가를 높이는 게 실리도 챙기고 분양가 심사 때도 유리하다는 것이다. 한 건설사 관계자는 "강남 대형 면적은 아무리 3.3당 가격을 싸게 잡아도 무조건 20억원 이상 갈 수밖에 없다""귀족 아파트 소리를 듣는 중대형 분양가를 높였다간 정부에 `백전백패`라는 게 업계 분위기"라고 말했다. 백준 J&K도시정비 대표는 "앞으로 소형 면적 비율이 더욱 높아지면서 가격 차이가 더 벌어질 가능성도 있다"고 밝혔다. 강남 소형 아파트는 상대적으로 중대형에 비해 엄청 비싸졌지만 인기는 갈수록 뜨거워지고 있다. 3.35000만원이 넘은 래미안리더스원 전용 59A는 평균 4221의 경이적 청약경쟁률을 기록했다. 전용 74역시 평균 801이 넘는 경쟁률로 전체 평균 경쟁률(411)보다 2배가량 높았다. 반면 135B261에 그쳤다.(2018123일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

경기침체에 공실 장기화, 임차인 구하려 월세 인하
"건물주들 월세담합 깨져"

 

 

  서울 핵심 상권 중 하나인 신사동 가로수길이 공실폭탄을 이겨내지 못하고 월세가 줄줄이 `반 토막` 났다. 그동안 가로수길 꼬마빌딩주들은 경기 침체로 임차인 구하기가 어려워도 임대료 인하보다 공실을 감내하며 버티기를 해왔다. 그러나 공실 사태가 장기화하자 결국 `백기`를 들고 곳곳에서 고점 대비 `반값 월세`가 나타나고 있다. 2일 부동산 업계에 따르면 서울시 강남구 신사동 535-14에 위치한 디스커버리익스페디션 빌딩의 전 층(1~6) 월세가 월 1억원으로 확인됐다. 직전 임차인이 막판 월 17000만원까지 월세를 낸 것에 비하면 40% 넘게 깎인 액수다. 디스커버리 브랜드를 운영 중인 에프앤에프는 지난 5월 이 빌딩에 대해 5년간의 임대차계약을 맺었고, 인테리어를 마친 후 디스커버리익스페디션 팝업스토어를 지난 9월 입점시켰다. 신사동 가로수길 이면에 있는 일명 `세로수길`도 천정부지로 치솟던 임대료가 급락하고 있다. 외국계 부동산 컨설팅 업체가 세로수길에 위치한 A상가를 월 8000만원 임대료 조건으로 임차인을 구했지만, 1년 넘게 공실로 비워놓고 있다가 올해 2분기 월 4000만원에 5년 장기임차계약을 맺은 것으로 확인됐다.

 

 

  수년 전부터 가로수길 인근이 핵심 상권으로 떠오르자 글로벌 의류 업체나 대기업들이 앞다퉈 이 지역 빌딩을 사모으기 시작했고 임대료도 급등했다. 실제로 5년 전 월세 3500만원 하던 가로수길 빌딩이 지난해 15000만원으로 무려 4배 넘게 뛰었다. 임차인이 늦게 구해지더라도 비싼 임대료를 내리지 말고 버텨보자던 가로수길 건물주들의 월세 담합이 최근 깨지는 양상이다. 그나마 개인 빌딩주들은 임대료라도 깎아 생존에 나섰지만, 투자수익률을 약속하고 투자금을 모아 빌딩을 사들였던 금융사들은 더 궁지로 몰리는 모습이다. 지난해 3월부터 19개월째 공실 상태인 B건물의 등기부등본상 명의는 (수탁자인) 농협은행이다. 농협은행이 246억원에 건물을 매입한 것처럼 보이지만, 부동산 실소유와 운용은 페블스톤자산운용이 맡고 있다. 이 자산운용사는 해당 건물 매입 금액의 연 6~7% 수익률을 투자자들에게 제공하기 위해 월세 2억원을 기대했다. 하지만 17000만원까지 임대료를 낮춘 상황에서도 장기임차인을 구하지 못해 비상이 걸린 상황이다. 금융당국도 최근 상가 가격과 임대료 추이를 주시하고 있다. 금리 인상기에 담보가치까지 하락하면 상가를 매입한 자산운용사의 투자자나 기업에까지 피해가 미칠 수 있어서다.(2018123일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  한국은행1년 만에 기준금리를 현 수준보다 0.25%포인트 인상했다. 한은 금융통화위원회는 30일 오전 서울 중구 한은 삼성본관에서 전체회의를 열고 이달 기준금리를 현 수준인 연 1.50%에서 0.25%포인트 올린 1.75%로 통화정책을 운용하기로 했다. 한은 금통위는 지난해 11월 기준금리를 연 1.25%에서 1.50%65개월 만에 인상한 바 있다. 이후 1월과 2, 4, 5, 7, 8, 10월에 기준금리를 8회 연속 동결하다가 1년 만에 기준금리를 인상하기로 결정했다. 한은의 이날 결정은 내년 국내 경기 부진 우려 등이 금리 동결 요인으로 작용하고 있지만, 1500조원이 넘는 가계부채와 한미 금리차가 기준금리 인상에 무게를 더한 것으로 풀이된다. 허정인 NH선물 연구원은 "내년 경기부진에 대한 우려감이 팽배한 것은 사실이지만, 미중간 추가관세 없이 현 수준만 유지돼도 양국 GDP에 미치는 영향이 미미하고 우리나라 수출액에 미치는 부정적 영향이 우려만큼 크지 않을 것으로 예상된다""총재가 언급했듯 금융안정에 유의할 시점으로 보이며 경기가 받쳐줄 때 기준금리 인상을 단행한 것으로 보인다"고 분석했다. 앞서 금융시장에서는 한은의 기준금리 인상을 전망하는 목소리가 많았다. 실제 한국금융투자협회가 발표한 종합 채권시장지표(BMSI)에 따르면 채권시장 전문가 중 79.0%가 이달 기준금리 인상을 전망하는 것으로 나타났다.

 

 

 

  국내 경제를 보면 우리 경제는 전반적으로 수출·소비가 견조한 흐름을 이어가고 있으나 투자·고용이 부진한 가운데 ·중 무역갈등 심화, 국제유가 상승 등에 따른 대외불확실성이 확대되고 있다. 정부는 지난달 10월 그린북에서 10개월 연속으로 우리 경제가 회복세라고 판단했던 입장을 버린데 이어 11월에는 산업활동이 부진하다는 분석을 새로 내놨다. 9월 취업자는 1년 전보다 45000명 증가하는 데 그쳤지만 실업자1024000으로 9개월 연속 100만명을 넘어섰다. 10월 수출은 5497000만 달러로 1년 전보다 22.7% 늘었지만, 일평균 수출은 239000만 달러로 1년 전보다 4% 줄었다. 9월 소비는 소매판매 기준으로 의복 등 준내구재 판매는 늘었지만, 승용차 등 내구재와 화장품 등 비내구재 판매는 줄어들며 전월 대비 2.2% 감소했다. 10월 소비 속보치를 보면 국산 승용차 내수판매량이 1년 전보다 22.7% 늘었다. 백화점 매출액(3.9%)과 카드 국내승인액(13.2%)은 늘었지만, 할인점 매출액(-12.2%)은 크게 줄었다. 방한 중국인 관광객 수는 1년 전보다 36.2% 늘었지만, 증가율은 649.0%를 정점으로 4개월 연속둔화했다.

 

  가계부채 역시 연일 최고치를 갈아치우고 있어 소득대비 가계부채비율이 큰 폭 상승하는 등 금융불균형이 쌓이고 있다는 지적이 일고 있다. 한은에 따르면 올해 3분기 말 기준으로 가계신용 잔액은 1514조원으로 소위 `가계부채 1500` 시대에 진입했다. 대외적으로는 미국 금리인상 속도가 예상보다 빠르게 이뤄지고 있어 기준금리 인상요인으로 작용하고 있다. 미국 연준은 지난 9월에 이어 12월 올 들어 4번째 금리인상을 예고했다. 지난달 열린 연방공개시장위원회(FOMC) 회의록에 따르면 거의 모든 연준 위원들은 "향후 노동시장과 인플레이션 정보가 현재 자신들의 기대에 부합하거나 또는 더 강하다면 꽤 조만간(fairly soon) 또 한차례의 금리인상이 이뤄질 것"이라고 밝혔다. 지난 인상으로 연준 기준금리(2.00~2.25%)와 한은 기준금리(1.50%)0.75%포인트로 역전돼 있다. 연준은 내년에도 세 차례 정도의 금리인상을 시사한만큼 금리차가 더 확대된다면 자본유출 우려가 커질 수밖에 없다. 시장은 이번 금통위의 기준금리 결정에 이어 `소수의견 여부`에도 주목하고 있다. 시장은 지난달 금통위 의사록에 비춰봤을때, 일부 위원들이 경기둔화 측면에서 금리인상을 우려하는 목소리를 냈기 때문에 소수의견 가능성에도 무게를 더하고 있다. 소수의견은 7명의 금통위원 중 일부 위원이 기준금리 결정과 다른 견해를 피력하는 것으로 지난 10월에는 이일형 금통위원과 고승범 금통위원이 소수의견을 냈다.(20181128일 매일경제 기사 참조)