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때려잡자 부동산 투기?

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2017.06.30 09:14 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

굳이 강남 통계 과장해서 전쟁 치르듯이 해야 하나

 

 

  통계의 왜곡에 관한 유명한 일화가 있다. 존스 홉킨스 대학은 오랫동안 여학생 입학을 불허했다. 40여 년 전 논란 끝에 여성 입학을 허용했다. 그해 지역 신문엔 이런 기사가 실렸다. ‘존스 홉킨스 여학생 33.3%가 입학 첫해 같은 대학 교수와 결혼.’ ‘뽑아줬더니 공부는 안 하고 연애?’ 여성 입학을 다시 막아야 한다는 얘기까지 나왔다. 그런데 웬걸. 더 파고 들어보니 숫자는 맞지만 현실을 제대로 반영한 건 아니라는 사실이 드러났다. 당시 여학생 수는 3, 그중 한 명이 지도 교수와 결혼해 나온 통계였다. 이 일화가 떠오른 건 김현미 국토교통부 장관의 취임사 때문이다. 그는 투기와의 전쟁을 말했다. 최근 집값 급등은 투기 수요 때문이라고 했다. 근거로 든 숫자는 두 개다. 지난달 5주택 이상 보유자의 강남 4(강남·서초·송파·강동) 아파트 매입이 전년보다 53% 늘었다는 게 첫째요, 29세 이하 매입은 54%가 급증했다는 게 두 번째다.

 

 

  숫자는 사실이지만 진실은 좀 다르다. 5월 강남 4구 주택 거래량은 총 3997이었다. 5주택 이상의 거래는 98, 29세 이하는 134이다. 각각 전체 거래량의 2.5%, 3.3%에 그친다. 게다가 5주택자나 29세 이하의 주택 매입은 각각 전년도의 18%21%로 거의 5분의 1로 줄었다. 과열로 보기도, 과열의 주범으로 단정하기도 민망한 수준이다. 김 장관이 몰라서 그런 것 같지는 않다. 가능성은 두 가지다. 진짜 그렇게 믿었을 수 있다. 그는 한 번도 국토부 업무를 다뤄본 적이 없다. 무주택자의 설움도 단단히 겪었다고 한다. 업무 파악이 채 안 된 취임 초엔 그럴 수 있다. 그게 아니라면 아예 의도적·전략적 선택이었을 수 있다. 과잉 일반화의 낙인찍기를 통해 부자와 서민을 가르고, 주택 문제의 표적지를 투기·전쟁으로 옮기는 것이다. 전자라면 전략만 수정하면 된다. 그러나 후자라면 방법이 없다. 시장과 정책의 극한 대치, ‘노무현 시즌2’로 치달을 수 있다.

 

 

  최근 강남 집값이 오른 데는 다 이유가 있다. 서울은 집이 모자라고 지방은 남아돈다. 특히 강남 4구의 수급 부족은 고질병이다. 게다가 지난해 정부는 8·15, 11·3 대책을 연이어 내놓으면서 강남 재건축 아파트의 집값 상승을 막아왔다. 여기에 새 정부 출범에 따른 기대감, 재건축이 더 어려워질 것이란 조바심, 오랜 저금리로 풍부해진 유동성, 새집에 대한 욕구 등이 맞물렸다. 구조적 문제인 만큼 뾰족한 해법은 없다. 길게 보고 정공법으로 가야 한다. 정권 따라 수단은 다를 수 있지만 주택 정책의 목표는 딱 두 가지다. 주거 수준을 높이는 것, (주거 약자에 대한) 주거 복지를 확충하는 것이다. 그러려면 시장 안정이 무엇보다 중요하다. 뜨거워지면 청년·신혼부부 같은 주거 약자가 고통받고 차가워지면 집 한 채로 노후를 지내는 노년이 고통받는다. 가계 자산의 73.6%가 부동산이라 집값 급락경제 불안으로 이어진다는 현실론도 무시할 수 없다.

 

  지금 주택 시장은 만성 질환과 급성 질환이 겹친 상황이다. 오래된 문제(지역별 수급·가격 차)와 새 문제(세대 간 이해 상충)가 같이 불거졌다. 한쪽 약을 과하게 쓰면 다른 쪽이 탈 날 수 있다. 게다가 시장은 청개구리다. 장관의 의도와 따로 놀기 일쑤다. 과잉 반응하거나 콧방귀도 안 뀐다. 오죽하면 이명박 정부는 5년간 23차례, 박근혜 정부는 4년간 18차례나 부동산 대책을 내놨겠나. 엄포한 방으로 안 된다는 교훈은 이미 노무현 정부 때 얻었다. 당시 종합부동산세 정책의 주역이었던 김수현 청와대 사회수석은 몇 년 뒤 주택정책에 한 방은 없더라고 했다. 본래 정책이란 메시지를 단순화하는 경향이 있다. 그렇다고 과하면 곤란하다. 투기와의 전쟁은 좋은 구호지만 본질에서 벗어나 있다. 정치적 냄새도 짙다. 전 국토부 고위 관계자는 주택은 과학의 영역이어야 하는데 우리나라에선 종종 이념의 영역이 되곤 한다고 했다. 주택시장이 이념화하면 어떤 일이 벌어지는지 우리는 이미 알고 있다.(2017628 매일경제 기사 참조)

 

 

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연리지

짜오기의 미소/세상 속으로 | 2017.06.29 10:30 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

 

<뿌리가 다른 이웃하여 자라는 두 나무의 줄기가 서로 사랑을 나누어 하나의 줄기로 이어져 마치 처음부터 한 나무처럼 자란다는 연리지, 꽈배기처럼 꼬면서 자라는 나무도  있는 이 곳 연리지 공원 야산 일대가 그 옛날 못 다 이룬 사랑을 대신 이루어주고자 하는 가식없는 자연의 사랑도 느껴볼 수 있는 곳이며, 애틋한 사랑을 나눌때나 또는 그러한 사랑이 이루어지길 원할 때, 이 곳 연리지에서 사랑의 소원을 빌면 연인간의 사랑이 이루어지고 더욱더 돈독해져 급기야 사랑이 영원하다는 속설이 전해오며, 일면 이러한 사랑을 연리지 사랑 이라고 칭하기도 함.>


나무들의 모습이 신기하고 재미있었다.

세상의 많은 사랑들이 아름답게 영원했으면 좋겠다는 넓은(?) 생각을 하며 산을 내려왔다.

청정한 태백의 아침 공기가 싱그럽게 기분을 좋게 했다^^*

 

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낙찰총액 1552억원, 최저입찰가의 131%

최고급 주거·상업 타운 예상아파트 분양가 1억 될지 관심

 

 

  서울 도심의 금싸라기 상업지로 관심을 모았던 용산 '유엔사' 용지가 1조원이 넘는 가격에 팔렸다. 새 주인은 부동산 개발업체 일레븐건설이다. 한국토지주택공사(LH)27일 용산구 이태원동 유엔사 용지 매각 입찰을 진행한 결과 1552억원을 써낸 일레븐건설이 최종 낙찰자로 선정됐다고 밝혔다. 이번 입찰에는 건설사, 시행사 등 6개 업체가 단독 또는 컨소시엄 형태로 참여해 높은 관심을 반영했다. 일레븐건설이 써낸 가격은 최저 입찰가(8031억원)131%로 대지면적 기준 3.37749만원 수준이다. 부동산업계에 따르면 유엔사 용지 인근 상업지 땅값은 3.312000만원 수준이다. 일레븐건설은 유엔사 용지에 최고급 주거·상업 복합단지를 건설한다는 계획이다. 다음달 3일까지 낙찰금액의 10%1052억원을 계약보증금으로 납부하면 매수인 지위를 확보하게 된다. 일레븐건설 관계자는 "단독으로 입찰해 낙찰받은 것"이라며 "이미 자체적으로 계약금은 마련해 놓은 상태이고 중도금 역시 현재 진행 중인 분양사업장에서 개발이익금이 들어오고 있기 때문에 이로써 충당할 여력이 충분하다"고 말했다.

 

 

  전체 유엔사 용지는 51762로 축구장 7개 규모. 이 중 공원, 녹지, 도로 등 무상 공급면적을 제외한 44935가 매각 대상이다. 용도는 상업지로 용적률 600%, 건폐율 60%를 적용받으며 남산 조망권 확보를 위해 해발 90m 이하로 개발이 가능하다. 유엔사 용지 고도가 해발 21~45m로 가장 낮은 곳에서 지을 경우 최대 23(층고 3m 기준)까지 올릴 수 있다. 전용면적 85초과 중대형 780가구를 지을 수 있고 오피스, 호텔, 상업시설이 전체 연면적의 30%를 초과해야 한다. LH"건축물 배치, 외관, 경관 등 세부 지침이 수립되지 않아 매수인이 상세한 계획안을 수립해 LH에 제안해야 한다"고 밝혔다. 문재인정부가 '도시재생'을 내세우며 서울에선 대규모 택지 공급이 어려울 것으로 예상되는 가운데 유엔사 용지는 주거·상업·업무 기능을 갖춘 대형 복합 개발이라는 점에서 눈길을 끈다.

 

 

  인근 부동산 업계에선 서울 중심부에 자리 잡고 있는 유엔사 용지가 고급 주거단지로 개발될 경우 서울에서 처음으로 아파트 분양가 3.31억원 시대를 열 것으로 기대하고 있다. 한남동의 한남더힐에 이어 외인아파트 용지도 이미 강남 재건축 아파트 분양가를 훌쩍 뛰어넘는 고급 주거지로 방향이 정해졌다. 대신증권 계열사인 대신F&I가 하반기 분양 예정인 외인아파트 용지(한남동 670-1 일원)의 최저 분양가는 40억원, 3.36168만원이 될 것으로 알려졌다. 대신F&I는 전용면적 214~273규모의 아파트 335가구를 계획하고 있다. 대신F&I는 지난해 5LH가 내놓은 외인아파트 용지 66676242억원에 낙찰받았다. 대지 기준으로 3.33000만원이 살짝 넘는 금액이다. 하지만 토지 대부분이 용적률 200%를 적용받는 2종 일반주거지역에 고도제한이 걸려 있어 실제 사용 가능한 용적률은 160~170% 수준이 될 것으로 보인다. 이에 앞서 '한남더힐'은 공급면적 기준 3.38150만원에 분양 전환했다.

 

 

  다만 일부 건설사들은 유엔사 용지가 단순 주거용으론 수익을 내기가 쉽지 않은 구조라고 평가한다. 주거지 중심의 한남동 외인아파트나 한남더힐아파트와 달리 유엔사 용지는 30%에 달하는 상업지 활용이 사업성 확보의 최대 변수가 될 것이란 분석이다. 한 건설사 관계자는 "최저 입찰가인 8031억원에 땅을 매입했을 경우 분양가를 3.33700~3800만원으로 책정해 40평대 아파트를 16억원 이상 받는 안을 구상해 봤지만 상업지 활용에 대한 불확실성이 커 사업 타당성 검토 후 입찰은 포기했다"고 말했다. 결국 유엔사 용지는 아파트를 중심으로 설계할 것이냐, 아니면 상가를 중심으로 설계할 것이냐에 따라 아파트 분양가와 함께 사업 성패도 결정될 것으로 보인다.(2017628 매일경제 기사 참조)

 

 

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압구정 신현대 "현대주차장, 서울시가 동의없이 팔았다"

은마는 정태수 땅 돌려받으려 소유권 이전소송 준비

 

 

  최근 강남 재건축 단지들 사이에서 '땅 찾기' 운동이 나타나고 있다. 그간 지지부진하던 소유권 주장 활동이 최근 재건축 사업성을 높이려는 움직임 속에서 활발해지는 모습이다. 압구정 신현대에선 최근 '신현대 땅찾기 주민모임'이란 단체가 결성됐다. 이 단체는 '신현대 아파트 건립 시 공공용지로 지정된 압구정동 432 1000.6토지를 서울시가 주민 전체 동의 없이 매각했다'고 주장한다. 등기사항전부증명서를 확인한 결과 이 땅은 서울시가 1992년 소유권보존 등기를 했고, 20067월 현대백화점이 1167600만원에 매입해 소유권이전 등기를 마쳤다.

 

 

  현재 이 땅은 현대백화점 압구정 본점 주차장으로 활용되고 있다. 압구정동 432 땅 소유권을 주장하는 주민 측은 "해당 땅의 소유권은 애당초 신현대 입주민에게 있었고 서울시에 등기명의신탁을 해 놓은 것뿐인데, 서울시가 1991년 주민 전체 동의 없이 체비지로 변경한 후 2006년 매각했다""체비지 변경·매각 과정에 주민 전체 동의가 없었으니 땅을 되돌려 받아야 한다"고 주장했다.

 

 

  강남구 대치동 은마아파트에서도 잃어버린 땅 찾기 소송전이 진행 중이다. 문제의 땅은 정태수 전 한보그룹 회장 소유로 돼 있는 단지 내 2190.6면적의 땅(대치동 1020-1)이다. 이 땅은 1982년 서울시 토지정리구획사업을 하던 중 미등기 상태로 남았었다. 세무당국이 정태수 전 회장이 체납한 세금을 추징하려고 2014년 그의 소유로 등기처리한 후 압류를 걸었다. 그러나 은마 추진위가 이에 반발해 소송을 했고 지난 4월 대법원으로부터 압류처분 무효 판결을 받아냈다. 이정돈 추진위원장은 "해당 땅을 돌려받으면 재건축 사업 추가분담금도 총 400억원가량 줄일 수 있을 것"이라고 말했다.(2017627 매일경제 기사 참조)

 

 

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`투기 탓` 정부 인식과 달라"하반기 서울 집값 3%" 48%

하반기 부동산시장 전망 / 부동산 전문가 설문조사

 

 

  부동산 전문가 중 절반은 올 하반기 서울 집값이 3%가량 오를 것으로 전망하는 것으로 나타났다. 강남 재건축을 진원으로 문재인정부 들어 급등하고 있는 서울 집값이 정부의 강력한 규제 의지에도 불구하고 상승 행진을 계속할 것이란 얘기다. 이 같은 상승세의 가장 주된 이유로 전문가 중 58%풍부한 유동자금과 대체투자 수단 부족을 꼽았다. 김현미 신임 국토교통부 장관이 강남 집값 급등의 핵심 원인으로 투기세력을 지목했지만 이를 인정한 전문가는 10%에 불과했다. 두 가지의 설문 결과를 종합하면 서울 집값 급등에 대한 정부의 상황 인식이 현실과 동떨어져 있으며, 이 때문에 정부 대책도 실효성을 거두기 어려울 것이란 우려가 나온다.

 

 

  매일경제는 25일 서울 지역 전매제한 강화·대출규제 등을 골자로 한 '6·19 부동산 대책' 효과와 김 장관의 '투기와의 전쟁 선언' 등에 따른 부동산시장 영향을 가늠하기 위해 40명의 부동산 전문가를 대상으로 긴급 설문조사를 실시했다. 하반기 서울 집값 전망을 묻는 질문에 전문가의 47.5%19명이 지금보다 3%가량 더 오를 것으로 내다봤다. 현 수준에서 안정될 것이라는 답변이 30%로 두 번째로 많았다. 5% 내외 상승은 7.5%, 10% 이상 상승은 2.5%였다. 서울 집값이 떨어질 것이란 전망은 12.5%에 불과했다. 이는 지난 3월 말 조사 결과보다 더 낙관적으로 변한 것이다. 당시 서울 집값 상승을 예상한 답변은 48%였는데 이번 조사에서는 9.5%포인트가량 높아졌다. 다만 전국 집값 전망에 대해서는 55%'현 수준에서 안정'을 꼽았다.(2017626 매일경제 기사 참조)

 

 

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29세이하 편법의심 거래도 급증집값 과열 지속되면 추가 규제

 

 

  문재인정부 첫 국토교통 정책 수장인 김현미 장관이 취임하자마자 부동산 투기와의 전쟁을 선포했다. 새정부 출범 초기 부동산 시장 과열의 원인을 다주택자들의 투기성 거래 때문으로 규정하고, 왜곡된 시장을 실수요자 중심으로 바로잡겠다는 의지를 천명한 것이어서 시장에 작지 않은 파장을 미칠 것으로 보인다. 김 장관은 23일 오전 정부세종청사 대강당에서 열린 취임식에서 이례적으로 파워포인트 슬라이드 자료를 꺼내들고 최근 주택시장 과열을 주도한 게 공급 부족에 따른 실수요가 아닌 투기적 심리가 가세된 가수요라는 논리를 폈다. 김 장관이 인용한 국토교통부 내부 자료에 따르면 지난달 전국 무주택자와 1주택자의 주택 매매 거래량은 전년 동월 대비 각각 6.02%, 1.71% 줄어든 반면 3주택 이상 보유자의 거래량은 일제히 늘었다. 3주택자는 6.19%, 4주택자는 4.4% 늘었고, 5주택 이상 보유자는 7.47%로 증가폭이 가장 컸다.

 

 

  이 같은 추세는 부동산 과열의 진원지로 지목되는 강남4구로 좁혀보면 더욱 극명하다. 강남구는 무주택자 주택 거래가 3% 줄어든 반면 5주택 이상 소유자의 거래는 58%나 늘었다. 송파구는 무주택자가 2% 늘었지만 5주택 이상 소유자는 89%나 급증했다. 용산, 은평, 마포 등 개발 호재가 많은 강북지역도 다주택자의 거래량이 무주택자를 압도했다. 김 장관은 과열지역에서 주택 매매에 나선 사람들의 연령대별 분포 자료도 논거로 공개했다. 지난달 강남4구에서 주택을 매매한 사람 중 29세 이하 거래 증가율(전년 대비)54%30(5.6%), 40(14.4%) 50(13.8%)보다 압도적으로 높았다. 김 장관은 "편법거래를 충분히 의심할 만한 정황"이라고 적시해 20대 이하 연령대 사람들의 부동산 거래 상당수가 부모에 의한 편법 증여나 차명 투기거래로 의심된다고 시사했다. 하지만 증가율이 아닌 전체 거래량에서 차지하는 비중만 보면 29세 이하 매매는 134건으로 전체 3997건의 3.3%에 불과했다.

 

  김 장관이 통계자료까지 준비해 강경 발언을 쏟아낸 것은 6·19 대책 강도가 예상보다 약해 정책 효과가 오래 지속되지 않을 것이라는 시장 일각의 주장을 겨냥한 것으로 풀이된다. 대책이 나온 지 얼마 지나지 않은 시점이지만 상황에 따라 언제든지 시장에 개입할 수 있다는 신호를 줘 투기세력이 활동할 여지를 원천봉쇄하겠다는 것이다. 김 장관은 "지난 19일 발표된 새정부 첫 부동산 대책은 수요를 억제하는 방안에 집중됐는데 아직도 과열의 원인을 공급 부족에서 찾는 사람들이 있다""공급 부족이 문제라면 실수요자들의 거래량이 늘어야 하지만 실제로는 그렇지 않았다"고 말했다. 그는 이어 "지난 부동산 대책은 주택시장을 어지럽히는 분들에게 보내는 1차 메시지"라며 "부동산 정책은 투기를 조장하는 사람들이 아니라 정부가 결정하는 것"이라고 말해 추가 규제 가능성을 재확인했다. 김 장관은 또 서민 주거안정을 위한 '주거 사다리 정책'의 필요성을 강조하며 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입도 필요하다고 말했다.(2017623 매일경제 기사 참조)

 

 

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구두개입 진행된 지난주 강남4구 상승폭 10분의 1

발표후엔 호가 수천만원 ``

 

 

  정부가 6·19 부동산 대책에 앞서 시장 과열 양상에 적극 개입하겠다고 밝히면서 지난주 강남4(강남·서초·송파·강동) 아파트 매매가격 상승폭이 크게 줄어들었다. 22일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이달 13일부터 19일까지 1주일간 강남4구 아파트 매매가격 상승폭은 예전의 10분의 1 수준으로 꺾였다. 조사 시점이 6·19 대책의 세부 내용이 시장에 알려지기 전이었던 점을 고려하면 정부가 규제 의지를 구두로 밝히면서 분위기가 이미 가라앉기 시작한 셈이다. 특히 무서운 상승세를 보이던 강동구가 보합세(0%)를 보였다. 강동구는 5월 둘째주에 전주 대비 0.48% 오른 후 0.51%(5월 셋째주), 0.71%(5월 넷째주), 0.63%(6월 첫째주), 0.37%(6월 둘째주)로 급등 분위기를 이어오고 있었다. 앞의 2주간 0.35%, 0.44%의 상승세를 보이던 서초구도 전주 대비 0.05% 오르는 데 그쳤다. 강남구도 상승률이 0.23%에서 0.03%로 줄었고 송파구 역시 0.32%에서 0.03%로 축소됐다. 이에 따라 서울 전체 상승률도 전주 0.18%에서 0.12%로 오름폭이 감소했다.

 

 

  강여정 한국감정원 주택통계부장은 "정부의 시장 안정 대책 발표가 예상되는 가운데 불법거래 현장점검 등이 이어지면서 강남4구 상승폭이 축소됐다"고 설명했다. 같은 날 KB국민은행이 발표한 주간 아파트 가격 동향도 비슷한 추이를 보였다. 19일 기준 강동구 아파트 매매가격이 전주 대비 0.2% 올라 앞주 상승폭(0.65%) 대비 급감했다. 강남구(0.15%0.11%), 송파구(0.11%0.09%) 등도 오름폭이 줄어들었다. 부동산업계는 강남권 부동산 시장이 당분간 위축될 것으로 예상한다. 정책효과가 나타나지 않을 경우 '투기과열지구 지정' 등 더 센 카드를 꺼낼 수 있다는 신호를 정부가 계속 보내고 있기 때문이다. 국토교통부는 "강남 중개업소가 다시 문을 열 때까지 단속을 계속한다"고 밝혔다. 실제로 22일에도 강남4구 일대 공인중개업소는 대부분 단속을 피해 여전히 문을 닫은 채 전화로 영업하는 모습이 눈에 많이 띄었다. 일부 집주인들이 불안한 분위기를 견디지 못하고 호가를 낮춰 매물을 내놓는 경우도 포착됐다.

 

 

  최근 가장 뜨거운 열기를 뿜었던 강남구 개포주공1단지 전용 41대책 발표 전 호가가 118000만원에 달했는데 113500만원까지 가격을 낮춘 급매물이 나타났다. 집에서 전화를 받은 개포동 A공인중개업소 관계자는 "전용 50의 경우 13억원 선에서 매매되던 게 127000만원까지 가격을 내린 집이 나왔지만 거래가 되지 않고 있다"고 밝혔다. 강동구 둔촌주공아파트 전용 7291000만원이던 호가가 1000만원 정도 낮아졌지만 거래가 완전히 끊겼다는 귀띔이다. 국토부가 재건축초과이익환수제 유예를 연장할 계획이 없다고 밝히면서 잠실주공5단지와 대치 은마아파트, 압구정 현대아파트 등도 '심한 관망세'를 보이고 있다.

 

 

  이들 단지는 재건축 조합원에 대한 신규주택 공급 수를 1채로 제한하는 정책에도 영향을 받을 가능성이 높은 곳으로 분류된다. 잠실주공5단지 근처 공인중개업소는 "집주인들이 호가를 최대 5000만원까지 낮춘 후 매수문의가 붙으면 다시 거둬들이는 등 규제에 따른 수요자의 반응을 살피는 모습"이라고 밝혔다. 압구정동의 한 중개업소 관계자는 "호가가 일부 하락했지만 매수세가 끊겨 거래가 이뤄지기 힘들다"고 분위기를 전했다. 서초구 반포·잠원권 일대 부동산도 조용했다. 반포주공1단지나 신반포3·경남아파트 등이 조합원당 재건축 분양가구 수 축소 영향권은 벗어날 것으로 예상되지만 급변하는 분위기를 살피느라 매수자와 매도자 모두 움직이지 않고 있다는 설명이다.(2017623 매일경제 기사 참조)

 

 

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중개업소 문닫고 매매 끊겨 "8월 더 센 규제 온다" 걱정도

재건축 초과이익 환수 피한 개포·둔촌 `반사이익` 기대

 

 

 

  20일 오후 서울 강남구 압구정동 구현대아파트 상가. 아침에 배달된 신문과 우편물이 문 앞에 잔뜩 쌓인 업소들이 눈에 들어왔다. 정상 영업 중인 일반 상점들과 달리 부동산 중개업소들은 이날도 문을 열지 않았다. 집에서 기자의 전화를 받은 압구정동의 한 중개업소 관계자는 "호가가 일부 하락했지만 매수세가 끊겨 거래가 이뤄지기 힘들다"면서 "22일까지 단속을 한다는 소문이 있어서 가게 문을 닫았다"고 말했다. 또 다른 압구정동 중개업소 관계자도 전화를 통해 "압구정 아파트는 한 가족이 여러 채를 보유한 경우가 있어 이번 대책에 포함된 '조합원 분양가구 수 제한'으로 많이 위축될 것 같다"고 분위기를 전했다.

 

 

  19일 문재인 정부의 첫 부동산 대책이 나온 이후 강남 재건축 시장은 잔뜩 웅크린 채 '관망세'를 유지하는 모습이다. 송파·잠실 지역 대형 아파트 단지 내 공인중개업소들도 단속을 피해 대부분 문을 닫아 썰렁했다. 잠실 지역 공인중개사들은 "잠실 아파트는 오랜 기간 급등한 상태에서 이번 규제가 나왔기 때문에 정책효과가 클 수밖에 없다""매도자에서 매수자 우위 시장으로 바뀔 조짐도 엿보인다"고 말했다. 김동성 잠실 리센츠청자공인 대표는 "일단 시장을 지켜보자는 반응이 많아 당분간 관망세가 이어질 것으로 예상된다"고 말했다. 서초구 반포·잠원권 일대 부동산도 조용했다. 문을 연 공인중개업소가 간간이 보일 뿐이다. A공인중개업소 관계자는 "매수도 매도도 둘 다 문의가 끊겼다. 쥐죽은 듯 조용하다"고 말했다. 이 지역 아파트 매매가격은 아직 변동은 없다. 공인중개업소들에 따르면 반포주공1단지(1·2·4주구) 전용면적 84형 호가는 26~27억원 수준을 유지 중이다. 신반포3차 아파트 전용 108가격도 18억원 후반에서 내려가지 않았다. 반포·잠원 지역은 조합원당 재건축 분양가구 수 축소가 별 영향을 주지 못할 것이란 관측이다. 시행 시기가 관련법 개정 이후인 9~10월로 예상되는데 반포주공1단지나 신반포3·경남아파트는 지금 속도로도 그 이전에 무난히 사업시행인가 신청이 가능할 것으로 예상되기 때문이다. 정부는 조합원 분양가구 수 제한으로 여러 채를 보유한 조합원이 소유한 물량들이 시장에 풀릴 것으로 기대하고 있다. 하지만 얼마나 많은 물량이 시장에 풀릴지는 미지수다.

 

 

  국토교통부는 이와 관련한 통계를 가지고 있지 않다고 밝혔다. 국토부는 또한 조합별로 투자가 가능해 반포주공1단지 조합원이 대치동 은마아파트와 잠실5단지에 1가구씩 모두 3채를 보유하는 것은 문제가 없다고 설명했다. 하지만 이 같은 숨죽인 분위기가 장시간 지속될지는 미지수다. 중개업소들이 문을 닫으면서 투자 '열기'를 이어받은 인터넷 부동산 관련 카페와 재건축 관련 블로그는 여전히 뜨거운 분위기. 특히 강남구 개포주공1단지나 강동구 둔촌주공처럼 조합원 분양가구 수 제한과 재건축초과이익 환수를 모두 피한 단지에는 관심이 폭주했다. 이미 사업 승인을 신청한 단지는 조합원 분양 가구 수가 제한되지 않고 종전처럼 3가구를 분양받을 수 있어 반사이익이 기대된다. 관리처분인가를 받은 둔촌 주공과 관리처분인가가 임박한 개포 주공아파트 단지들이 대표적이다.

 

 

  둔촌동 중개업소 대표는 "많진 않아도 재건축 아파트를 23가구씩 가진 사람도 더러 있다""청약 조정 지역 내 대출 규제가 강화되긴 했지만 여유자금이 많은 투자수요는 이런 지역에 더 몰릴 수 있지 않겠느냐"고 말했다. 더구나 네티즌들은 강남 4구에 대한 규제 강도가 예상보다 약하다는 반응도 내놓는다. 지난해 11·3 대책을 통해 분양권 전매제한 등 규제를 이미 적용받고 있는 상황이라 오히려 강남과 강북이 같은 조건이 됐다는 것이다. 온라인에서는 '강남 집값 오를 것이라고 자랑하지 마라'는 경고가 나올 정도다. 정부의 규제 수순이 이번엔 경고 정도를 보내고 '투기과열지구 지정'이란 카드를 간직하고 있기 때문이다. 정부는 오는 8월 가계부채종합대책을 통해 더욱 강력한 금융규제 카드 꺼낼 수 있다. 실제 국토부는 "강남 중개업소가 다시 문을 열 때까지 단속을 계속한다"는 입장이다. 정치권도 목소리를 높였다. 김태년 더불어민주당 정책위의장은 "향후 비수도권 지역이더라도 투기과열지구 지정 없이 전매제한이 가능하도록 법을 개정할 필요가 있다""실거래가 신고 위반 등 탈법 거래를 막을 수 있도록 합동점검반의 실효성을 높여야 한다"고 강조했다.(2017621 매일경제 기사 참조)

 

 

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정부 주주가치 제고 적극적

자사주 소각·배당 확대로 주가 상승 가능성 높아

M&A 실탄 마련하기 위해 배당안한 CJ대한통운은 예외

 

 

  삼성전자가 지난 454조원 규모의 자사주 13%를 소각하기로 결정한 후 주가 혜택을 톡톡히 봤다. 주당 220만원을 밑돌던 주가가 지난달 10일 장중 2361000까지 오르며 상승 흐름을 탔다. 이후 소폭 조정을 거쳤지만 19일 역시 전일 대비 2.15% 오른 주당 2328000원에 마감했다. 삼성전자 결정 이후 자사주를 많이 가지고 있으면서 주주가치 제고 여력이 큰 상장사를 바라보는 증권가 눈길이 달라지고 있다. 스튜어드십 코드 도입에 적극적인 문재인정부 출범 이후 기업이 과도하게 쌓은 자사주를 이용해 주주가치 제고에 적극 나설 것이란 기대감이 커졌기 때문이다. 특히 배당성향이 20% 미만으로 코스피 평균(지난해 기준 24.2%)을 밑도는 기업 행보에 이목이 쏠린다. 그간 제대로 대접받지 못했다는 주주 불만이 쌓여 있을 가능성이 높아 1순위로 행동에 나설 것으로 기대되기 때문이다.

 

 

  19일 한국투자증권·금융감독원·한국거래소에 따르면 시가총액 2000억원 이상으로 규모를 갖춘 기업 중 자사주 보유 비율이 20%를 넘은 상장사는 일성신약(49.5%) 18개사로 집계됐다. 이 중 3년 평균 배당성향이 20%를 밑돌아 '20-20 클럽'에 가입한 상장사는 총 10개사였다. 배당성향이란 당해 번 당기순이익 중 얼마만큼을 배당금으로 주주에게 지급했는지 보여주는 비율로, 주주친화 경영 여부를 판별하는 대표 지표 중 하나로 활용된다. 자사주 비율이 25.7%에 달하는 대웅은 최근 3년간 평균 배당성향이 13.1%에 불과했다. 201517.9%까지 올랐던 배당성향이 지난해 11.0%로 오히려 떨어졌다. 자사주 22.6%를 보유한 광동제약 역시 3년간 평균 배당성향이 10.03%로 주주 대접에 소홀했다. 자사주 비중이 25.1%인 한샘의 평균 배당성향은 16.37%. 201417.7%였던 배당성향이 201515.8%로 내려가더니 지난해 15.6%로 더 떨어졌다. 한샘 관계자는 "업체 간 경쟁이 치열해 투자 여력을 남겨두기 위해 배당을 일부 조절한 것"이라며 "최근 화두로 주주가치 제고가 중요하게 떠오른 만큼 여건이 허락하는 한 주주가치 제고에도 최대한 신경을 쓸 계획"이라고 말했다.

 

  특히 증권가는 문재인정부 임기 내내 스튜어드십 코드 활성화 등 주주 가치를 올리는 수단에 대한 관심이 급격히 떠오를 가능성이 높다고 설명한다. 주주 권리를 보장하기 위한 다양한 정책이 도입될 예정이어서 막대한 규모의 자사주를 쌓아놓고도 배당에 인색한 기업은 집중 타깃이 될 수 있다는 것이다. 윤태호 한국투자증권 연구원은 "업종 대비 기업가치를 제대로 인정받지 못한 기업을 상대로 주주들의 자사주 소각 요청이 이어질 것"이라며 "주주 지지를 이끌어내기 위해 배당을 높일 가능성이 높다"고 설명했다. 이미 자사주 비중이 20%가 넘는 기업 중 두산 신영증권 모토닉 등 상장사는 선제적으로 배당성향을 높여 주주 달래기에 나선 상태. 지난해 배당성향 39.03%를 기록한 신영증권은 보통주 기준 3.69%의 시가배당률을 기록했다. 지난해 배당성향이 51.1%였던 두산의 시가배당률은 4.5%였다. 자사주 22.3%를 들고 있는 서울도시가스 3년 평균 배당성향은 18.07%로 낮았지만 200515.3%였던 배당성향을 지난해 29.3%로 올려 시가배당률 2.2%를 기록했다. 주주가치 제고 열풍을 타고 자사주 소각이나 배당상향 결정 등이 이뤄지면 이 회사 주식을 사놓은 투자자들은 주가 상승과 배당 증가라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 셈이다.

 

 

  다만 실제 투자 시 주가순자산비율(PBR), 주가수익비율(PER) 등 투자 지표를 함께 살펴야 한다. 최근 회사가 인수·합병(M&A) 등 막대한 자금이 필요한 프로젝트에 나섰는지도 체크해야 한다. 성장을 위해 배당을 미래로 미루는 전략적 판단을 할 수도 있기 때문이다. M&A가 활발한 워런 버핏의 버크셔해서웨이는 지난 50년간 단 한 번도 배당하지 않은 것으로 유명하다. CJ대한통운 역시 숨 가쁜 M&A 일정을 소화하며 최근 3년간 한 번도 배당하지 못했다. 안상희 대신지배구조연구소 연구위원은 "대주주가 지분을 많이 가지지 못한 기업은 최대주주 지분율을 높이기 위해 전략적으로 자사주 소각에 나설 수도 있다"고 설명했다.(2017620 매일경제 기사 참조)

 

 

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  정부가 최근 부동산 시장이 불안한 서울의 집값을 잡기 위해 강북은 분양권 전매를 금지하고 강남은 재건축 규제를 강화하는 지역별 맞춤형 규제를 가했다. 19일 발표된 정부의 6·19 부동산 대책 중 국토교통부의 청약규제 내용을 보면 최근 강남 재건축단지에서 시작돼 강북 등 다른 지역으로 확산하고 있는 집값 불안을 잡기 위한 국토부의 고민이 여실히 드러난다. 서울 아파트 가격은 최근 거시경제 여건이 개선되고 주택시장의 대내외 불확실성이 해소되면서 5월 이후 상승 폭이 크게 확대됐다. 특히 5월 셋째 주 0.13%, 넷째 주 0.20%였던 주간 상승률은 마지막 주와 6월 첫째 주에는 각각 0.28%로 뛰었다. 이는 20098월 이후 가장 높은 수치다.

 

 

  집값 상승세는 재건축 예정 아파트가 밀집된 강남·서초 등 강남 4개구에서 시작됐지만 양천구 목동, 영등포 여의도, 마포, 용산 등지의 집값도 최근 들썩이고 있기 때문이다. 특히 작년까지 강남 4구 청약경쟁률이 서울 내 다른 지역보다 높았지만 올해에는 강남 4구의 청약경쟁률은 11.61, 나머지 21개구는 11.81로 역전될 정도로 비강남권의 청약시장이 과열된 상태다. 국토부가 분양권 전매금지 지역을 강남4구에서 그 외 모든 지역으로 확대한 이유다. 강남4구 외 지역 민간택지의 분양권 전매제한 기간은 16개월에서 소유권이전등기 때까지 확대돼 사실상 전매가 금지된다. 이와 함께 청약조정지역 내 재건축 단지의 조합원 주택 공급 수를 기존 3채에서 1채로 제한한 것은 집값 상승을 견인한 강남 재건축 단지를 겨냥한 대책으로 분석된다.

 

 

  재건축 예정 아파트를 여러 채 구입해 놓은 투자자는 재건축 사업 속도에 따라 억지로 지분을 팔아야 하는 상황이 올 수 있다. 이 규제를 피하려면 관련 법이 9~10월 개정되기 전 사업시행인가 신청이 이뤄져야 한다. 다만, 존에 보유하고 있는 주택의 가격이나 주거전용면적 범위 내에서 60이하 소형을 분양받으면 예외적으로 한 채를 더 분양받도록 허용하는 예외단서가 있다. 예를 들어 기존 주택의 면적이 총 150인 투자자의 경우 재건축 조합원분으로 59를 분양받으면 91까지 한 채 더 분양받을 수 있다. 이와 함께 지방에서는 경기도 광명시와 부산 진구·기장군이 최근 청약경쟁이 과열되고 주택가격 상승률이 높아 청약조정지역으로 새롭게 지정돼 전매제한과 1순위·재당첨 제한 등 규제를 받게 된다.

 

  최근 2개월 청약경쟁률을 보면 경기도의 청약조정지역은 22.21이었으나 광명은 31.81로 더 높았다. 부산에서는 청약조정지역의 최근 3개월 주택가격상승률은 0.76%였으나 기장은 0.93%, 진구는 0.99%를 기록했다. 3곳이 추가되면서 청약조정지역은 서울 25개구와 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 화성 동탄2, 남양주, 광명 등 7, 부산 해운대구, 연제구, 수영구, 동래구, 남구, 부산진구, 기장군 등 7, 세종시 등 총 40이 됐다. 앞서 부산의 청약조정지역은 민간택지만 있었지만 기장군의 경우 일광신도시 등 대규모 택지개발 사업이 활발한 점을 고려해 공공택지도 포함됐다. 올해 부산의 공공택지 분양이 예정된 7개 단지 중 6개가 기장군에 있다.

 

 

  국토부는 주택법 시행령 개정이 아니라 주거정책심의위원회 심의를 통해 신속히 청약조정대상 지역을 변경하고 수도권 외 지방의 민간택지에 대한 전매제한 규제를 가하는 방안을 추진 중이다. 현재 이 같은 내용을 골자로 한 주택법 개정안이 발의돼 국회에 상정됨에 따라 국토부는 법안이 빨리 통과될 수 있도록 대응할 방침이다. 국세청, 경찰청, 지방자치단체 등으로 구성된 합동 점검반을 통해 과열 발생지역의 집값이 안정될 때까지 현장점검을 지속해서 벌이기로 했다.(2017619 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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