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수자원공·경기도 10년 공들였지만

2020년 개장 베이징 유니버설 탓

미 판권사, 한국 사업 참여 주저해

 

 

  경기도 화성에 추진하던 미국 유니버설 스튜디오 유치 사업이 결국 무산됐다. 2007년부터 한국수자원공사(수공)와 경기도 등이 10년간 공을 들였으나 결실을 보지 못했다. 유니버설 스튜디오 본사가 한국에 시설투자를 꺼리는 데다 컨소시엄 측이 자본금을 마련하지 못했기 때문이다. 수공은 17유니버설 스튜디오 유치 사업 우선협상자인 USK컨소시엄과 지난해 말로 끝난 사업협약 기한을 더 이상 연장하지 않기로 결정했다고 밝혔다. 컨소시엄에는 중국 국영 여행사인 홍콩중국여행유한공사(CTS), 중국 국영 건설사인 중국건축유한공사(CSCEC), 대우건설 등이 참여했다. 컨소시엄은 화성시 신외리 일대 421(여의도 면적의 1.4)2020년까지 유니버설 스튜디오와 호텔·골프장 등을 건설할 예정이었다.

 

  수공 관계자는 사업협약 연장 여부를 수차례 논의했지만 더 이상 진전이 없었다USK컨소시엄과 더 이상 사업을 추진하는 것은 의미가 없는 것으로 판단했다고 무산 배경을 설명했다. 사업이 무산된 것은 UPR(유니버설 파크앤드리조트)이 한국에 참여하는 것을 꺼리기 때문이란 분석이 나온다. USK컨소시엄은 유니버설 스튜디오의 판권을 확보하기 위해 UPR과 협상을 해왔지만 성과를 거두지 못했다. 수공 관계자는 2020년 개장을 목표로 진행 중인 중국 베이징 유니버설 스튜디오 사업과 겹치는 게 한국 참여를 주저하는 이유로 보인다고 풀이했다. 게다가 컨소시엄은 사업비 2조원을 금융권에서 확보하지 못했다고 수공 측은 설명했다. 수공 측은 디즈니월드나 식스플래그 등 다른 국제 테마파크를 유치하는 방안을 모색하기로 했다. 하지만 전문가들은 부정적이다. 고동완 경기대 관광개발학과 교수는 중국 상하이 에 지난해 6월 디즈니랜드가 문을 연 데다 베이징에 유니버설 스튜디오가 들어서는 마당에 한국에 투자하려는 글로벌 테마파크가 있을지 의문이라고 말했다.

 

  황성태 화성시 부시장은 유니버설 스튜디오 사업에 대한 시민들의 기대가 컸는데 무산돼 실망했다테마파크 사업이 정상화되도록 수공 등 관계기관과 계속 노력할 것이라고 말했다. 이번에 무산된 사업은 2007화성 유니버설 스튜디오 코리아 리조트’(USKR)라는 이름으로 처음 추진됐다. 2010년 수공은 롯데자산개발 주도의 USKR컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했지만 2012년 사업이 중단됐다. 당시 외국인투자촉진법에 규정된 자본금의 10%를 외국인투자기업으로부터 유치하지 못한 데다 5040억원의 땅값을 놓고 이견을 보였기 때문이다. 이후 박근혜 대통령이 대선공약으로 확정하면서 다시 추진됐으나 결국 10년 만에 불발됐다.(2017118일 중앙일보 기사 참조)

 

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아파트 분양계약도 실거래가 신고해야

'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령·규칙 20일 시행

 

  20일부터 부동산 거래 신고를 허위로 했지만 이 사실을 자진신고하면 과태료를 전액 면제받을 수 있는 '리니언시제도'가 시행된다. 또 아파트나 오피스텔 등을 매매했을 때뿐만 아니라 분양받았을 때도 실거래가 등 거래내용을 지방자치단체에 신고해야 한다. 국토교통부는 이같은 내용을 골자로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'이 제정됨에 따라 세부사항을 정한 시행령과 시행규칙을 만들어 20일부터 시행한다고 18일 밝혔다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 기존 부동산 거래신고에 관한 법률을 중심으로 외국인토지법, 국토계획법이 통합되면서 만들어졌다.

 

  리니언시 제도부동산 거래신고를 허위로 했어도 이 사실을 정부나 지자체가 조사하기 전 자진신고하면 과태료를 전액 면제해 주고 조사가 시작되고 나서도 증거자료 등을 제출하는 등 협조하면 과태료를 50% 줄여주는 내용이다. 그간 주택 등을 매매할 때 집주인이 양도소득세 등 세금을 줄이려고 구입자에게 실제보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 '다운계약'을 요구하는 경우가 많았다. 앞으론 주택 구입자가 집주인의 요구에 어쩔 수 없이 다운계약서를 써줬다고 하더라도 이후 자진신고해도 아무런 불이익을 받지 않게 된다. 역으로 집주인이 은행 대출을 더 받으려고 계약서에 실제보다 높은 금액을 쓰는 '업계약'도 있는데, 이 경우에도 마찬가지.

 

  국토부 관계자는 "리니언시 제도가 도입됨에 따라 다운계약서 작성 등 부동산 시장에 팽배했던 관행이 상당 부분 줄어들 것으로 기대한다"고 말했다. 이와 함께 30가구 이상 공동주택이나 단독주택, 오피스텔, 분양면적 3이상 건축물 등의 분양계약을 맺으면 시··구청에 거래내용을 신고해야 한다. 부동산 거래신고를 규정보다 늦게 한 경우 지연 기간이 3개월 이내면 과태료를 기존의 10300만원에서 1050만원으로 낮추는 내용도 포함됐다. 자세한 내용은 국가법령정보센터(www.law.go.kr)에서 확인할 수 있다.(2017118일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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강남서 싼 전세 공급한다더니수백채 빈집에 미달까지

주변보다 20% 싼 전세금 20년까지 사는 로또 전세

월소득 480만원 이하 가능 전세금6억 수급 미스매치

까다로운 입주자 자격요건 완화해야목소리 높아

 

  강남의 '로또 전세'로 불렸던 서울시의 장기전세주택(시프트)이 또 미달 사태를 맞았다. 한 채당 10억원에 가까운 강남 재건축 아파트 수백 채가 1년 가까이 빈집으로 방치돼 보다 적극적인 관리가 시급하다는 지적이다. 2007년 도입된 장기전세주택 제도에 대한 근본적 개선이 필요하다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 17일 서울주택도시공사(SH공사)에 따르면 지난해 11월 입주자 모집공고에 들어간 강남 장기전세주택 물량 중 서초구 잠원동 래미안신반포팰리스가 64가구 공급에 50가구만 신청해 미달됐다. 장기전세주택은 주변 시세보다 20% 저렴한 전세 보증금으로 최장 20년 동안 거주할 수 있는 서울시의 공공임대주택 정책이다. 특히 장기전세주택은 강남 재건축 아파트를 싸게 장기 거주할 수 있는 '로또 전세'로 알려지면서 전문 브로커까지 동원돼 신청할 정도로 인기가 높았다. 하지만 청약 자격에 비해 지나치게 높은 전세금 때문에 강남권에서는 세입자를 찾는 데 어려움을 겪고 있다. 앞으로 2~3년간 강남 재건축 물량과 함께 장기전세주택도 추가 공급될 예정이어서 강남권 장기전세주택의 대규모 미달 사태도 우려된다.

 

 

  이번에 장기전세주택 모집에서 미달이 발생한 래미안신반포팰리스는 잠원대림아파트를 재건축한 최고 35층 총 7개동 843가구 단지. 3호선 잠원역에 위치한 인기 역세권 아파트로 일반분양 물량 126가구는 2013년 분양 당시 251이라는 높은 경쟁률을 기록하며 순위 내 청약을 마감했다. 인근 부동산중개업소에 따르면 지난해 6월 입주를 시작해 전용 84가 지난해 1015억원에 거래됐고 같은 평형의 전세금은 85000~9억원에 달한다. 하지만 이 단지 장기전세주택 물량 81가구 중 64가구가 지금까지 주인을 찾지 못했다. 관계자들은 지나치게 까다로운 신청 자격을 원인으로 지목한다. 래미안신반포팰리스의 장기전세주택 전세보증금전용 59기준 6880만원에 달한다. 그러나 3인 가족 기준 월소득 480만원 이하, 부동산 자산 21000만원 이하로 신청 자격을 제한했다. 단독 가구주는 전용 40이하 주택만 신청이 가능해 자격이 되지 않는다.

 

  인근 송학부동산 관계자는 "반포·잠원 지역 새 아파트 전세에 비하면 비싼 것은 절대 아니다"면서도 "장기전세주택 요건에 맞추면서 이 돈을 내고 살 만한 사람이 거의 없다 보니 미입주가 많은 것"이라고 말했다. 결국 래미안신반포팰리스의 장기전세주택 물량은 지난해 4월에 이어 11월 입주자 모집에도 미달이 발생해 다음 공모가 예상되는 올 4월까지 최소 14가구가 1년 가까이 빈집으로 방치될 운명이다. 한 채에 10억원만 잡아도 이 단지에서만 150억원에 달하는 아파트가 공실로 비어 있게 되는 셈이다. 이미 지난해 11월 모집공고에 나선 장기전세주택 1772가구 중 한 차례 이상 미계약된 물량은 강남권에서만 112가구에 달해 시가 1000억원이 넘는 강남 아파트가 미입주 상태로 남게 된 것으로 추산된다. 미입주 물량에 대한 관리비도 고스란히 서울주택도시공사의 몫이다. 또 다른 공인중개업소 관계자는 "서울시가 돈 들여서 확보한 장기전세주택을 공실로 비워 놓으면 손해"라면서 "1·2차 모집에서 입주자를 모집하지 못했으면 반포 잠원 지역 특성을 감안해 입주자 재산 조건을 완화하는 등 방법을 찾아야 한다"고 말했다.

 

  강남구 대치동 래미안대치팰리스, 역삼동 역삼자이201511, 20164월에 이어 삼수 끝에 지난해 11월 모집에서 순위 내 청약 마감했다. 서초구 반포동 아크로리버파크도 지난해 4월 모집 후 재모집해 11월 모집에는 29가구 공급에 34명이 신청해 겨우 미달을 모면했다. 다른 강남권 재건축 단지들은 순위 내 청약 마감했지만 계약 포기나 부적격자가 나올 수 있어 오는 3월 실제 계약 이후 미달 물량은 늘어날 것으로 보인다. 강남 재건축 물량 중 올해 4월에는 서초삼호1차를 재건축한 서초푸르지오써밋(63가구), 10월에는 서초 우성2차를 재건축한 래미안서초에스티지S(91가구)가 기존 미계약분과 함께 장기전세주택으로 추가 공급될 예정이다. 서울주택도시공사는 장기전세주택 운용이 다소 버겁다는 표정이다. 공공임대주택을 공급한다는 측면에서 장기전세주택 제도를 유지하고 있지만 전세금이 고스란히 공사의 부채로 잡혀 정작 기관평가에서는 불이익을 받고 있다. 대규모 공실에 따른 관리비 부담도 커지는 상황이다. 공사 관계자는 "신청 자격을 완화하는 등 서울시와 함께 장기전세주택 제도 개선에 대한 방안을 검토 중"이라고 말했다.(2017118일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  지난해 주택·토지·상가 건물 등 부동산 증여 거래 건수가 27만 건에 육박하면서 사상 최대치를 기록했다. 부동산 거래량은 전년보다 줄었는데 증여 건수는 오히려 늘어난 것이다. 연합뉴스는 17일 국토교통부와 한국감정원이 조사·발표한 부동산 거래량 통계를 분석한 결과 이 같이 나타났다고 단독 보도했다. 지난해 전국의 부동산 증여건수는 총 269472으로 집계됐다. 이는 정부가 2006년 부동산 실거래 조사를 시작한 이후 가장 많은 것이다. 부동산 과열기로 불리던 2006년의 증여 건수가 192361건인 것에 비교하면 10년 만에 40%(77111) 늘어났다. 특히 지난해 증여는 부동산 거래가 감소했음에도 불구하고 늘어난 것이어서 더욱 눈길을 끈다.

 

  지난해 주택·토지·상가 등 전체 부동산 거래 건수는 3049503으로 2015(314513)보다 2.9% 감소했다. 그러나 증여건수는 지난 2015년의 251323건에 비해 7.2% 증가했다. 증여 건수가 가장 많은 것은 토지다. 건축물 부속 토지를 제외한 순수 토지의 증여는 전년(164774) 대비 4.93% 증가한 172904으로, 전체 증여 건수의 64%를 차지했다. 전년 대비 증여가 가장 큰 폭으로 늘어난 것은 상가·업무용 건물 등 비주거용 부동산이다. 지난해 전국의 상가·건물 등의 증여는 총 15611건으로 전년(13400) 대비 16.5% 증가했다. 저금리가 장기화하면서 매월 고정 수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산의 인기가 높아졌다는 방증이다.

 

  지난해 서울지역의 전체 부동산 증여 건수는 강남구(2060), 송파구(1770), 서초구(1495) 등 강남 3구가 나란히 13위를 기록했다. 이에 비해 주택 증여는 송파구(1311), 강남구(1164), 마포구(1136) 순으로 나타났다. 송파구와 강남구는 서울에서 재건축이, 마포구는 재개발이 활발한 지역으로 지난해 재건축·재개발 대상 아파트의 가격이 크게 오르면서 증여건수도 증가한 것으로 보인다. 이처럼 최근 들어 증여가 지속해서 증가 추세를 보이는 이유는 자녀나 배우자 등에게 부동산을 물려주는 절세 수단으로 활용할 수 있어서다. 증여와 상속세율이 동일하지만 자녀 등에 부동산을 증여한 뒤 10년이 지나면 해당 부동산은 추후 상속 대상에서 제외되기 때문에 그만큼 상속세 부담이 줄어든다.(2017117일 매일경제 기사 참조)

 

 

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롯데케미칼·하이닉스·코웨이, 매출증가·두자릿수 영업이익률 기대

외인·기관 순매수세로 주가 상승 탄력받아

매출 1조 이상 중대형주 영업이익률 첫 9% 예상

 

 

  삼성전자 주가가 올해 들어서도 초강세를 보이는 가운데 올해 삼성전자를 뛰어넘는 실적 개선 종목에 대한 관심이 커지고 있다. 특히 롯데케미칼과 네이버, SK하이닉스 같은 종목은 실적 개선 전망이 밝은 가운데 최근 외국인과 기관의 '장바구니'에도 담긴 것으로 나타나 주목된다. 전문가들은 최근 판매관리비(판관비)를 줄이지 않고도 매출액을 크게 늘리면서 높은 영업이익률을 유지하는 종목의 주가가 올해 상대적 강세를 띨 것으로 보고 있다. 10일 매일경제가 증권정보업체 에프앤가이드와 함께 작년 매출액 1조원을 넘긴 중대형주 152곳을 분석한 결과 올해 영업이익률 평균이 사상 처음으로 8.8%에 달할 것으로 조사됐다. 증권사 3곳 이상의 평균치(컨센서스)를 바탕으로 실적 예상이 비교적 정확한 연매출 1조원 이상 중대형주를 분석한 게 이번 조사의 특징이다.

  중대형주 152곳의 영업이익률은 20136.5%, 20147.1%, 20157.2%, 작년 8.2%(4분기 예상치 포함)로 꾸준히 올라 올해 9%에 근접할 것이란 예상이다. 이에 따라 152곳의 회사당 평균 영업이익(1769억원)1조원을 돌파할 것으로 예상된다. 2013년 이후 올해까지 평균 영업이익은 무려 46.3%나 상승하는 것으로 나타났지만 같은 기간 매출액은 8.3% 성장에 그칠 것으로 분석된다. 매출 성장보다는 이익 개선 위주의 '불황형 흑자'가 국내 대표 상장사들의 성적표에서 그대로 드러나고 있는 셈이다. 실제 상당수 종목은 판관비가 줄어 영업이익이 높게 나오고 있다. 이 같은 '착시 효과'가 아닌 실제 성장주를 선별·투자해야 한다는 의견이 나오고 있다.

 

  삼성전자의 올해 예상 영업이익률은 17%, 작년 대비 올해 매출 증가율은 5.3%로 나타난 가운데 이를 뛰어넘을 종목으로 네이버, SK하이닉스, 코웨이, 롯데케미칼 등이 꼽히고 있다. 금융감독원 공시를 분석해보면 롯데케미칼은 작년 9월 말까지 2016년 누적 판관비가 5042억원으로 2015년 같은 기간보다 53%나 늘어났다. 판관비 부담이 늘었지만 그만큼 매출액이 늘어나면서 작년 영업이익률은 2015년보다 증가한 것으로 나타났다. 롯데케미칼은 작년 4분기 유가 상승의 수혜로 화학제품 수익성이 개선되면서 작년 연간 기준 18.3%의 영업이익률에 이어 올해 17.5%로 예상된다. 작년 대비 올해 매출 증가율도 13%로 추정된다. 이 같은 기대감에 외국인최근 3거래일(6~10) 동안 144억원어치를 순매수했다. 국민연금은 지난달 7일 현재 롯데케미칼 지분 9.45%를 보유한 것으로 나타났다.

  네이버도 최근 영업수익(매출)과 영업비용(판관비)이 동시에 늘면서 성장하는 종목이다. 최근 5(2012~2016) 영업이익률이 20% 이상을 기록한 데 이어 올해는 30% 영업이익률까지 예상되고 있다. 매출액은 작년보다 15% 이상 성장할 것으로 추정된다. 외국인은 지난 9~10일 네이버를 111억원어치 순매수했다. SK하이닉스도 올해 영업이익률(26.3%)이 삼성전자를 뛰어넘을 것으로 예상된다. 작년에 이어 올해도 반도체를 중심으로 한 6조원의 시설 투자가 예상되면서 성장세가 지속될 것이란 기대감이 높다. 10일 기관의 매수세로 52주 신고가인 5200원을 기록201564일 이후 처음으로 장중 5만원을 돌파하기도 했다. 코웨이는 작년 대규모 리콜 사태로 성장이 주춤했지만 올해는 영업조직 개편을 통해 본격적인 성장이 나타날 것으로 예상된다. 한편 외국인은 지난달 27일부터 이날까지 10거래일 연속 유가증권시장 종목을 담으며 '바이코리아'를 이어갔다. 이 기간 순매수 규모는 1조원이 넘는다.(2017111일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  연 11.8%. 유경PSG자산운용의 국내 일반주식형 펀드 액티브밸류가 지난해 거둔 성적표다. 1이다. 평균(-3.4%)보다 월등히 높다. 이 회사는 연 10%의 꾸준한 성적을 내는 게 목표다. 강세장보다는 약세장에서 위력을 발휘한다. 차곡차곡 성과를 쌓은 결과 3년 수익률이 30%. 같은 기간 이 유형의 펀드는 평균 원금의 3.5%를 까먹었다. 입소문에 50억원에서 출발한 펀드는 지난해 말 300억원까지 덩치를 불렸다. 같은 포트폴리오로 운용하고 있는 좋은생각(자산배분형)’까지 합치면 1000억원 규모.

 

  절대 수익의 비결은 뭘까. 더구나 지난해 주식 시장은 중소형주의 무덤이었다. 이 펀드는 중소형주를 80% 이상 담고 있다. 이 회사 강대권(38) 주식운용본부장은 현금 비중을 조절해서 손실을 최소화하고, 저평가된 주식에 집중 투자한 결과라고 말했다. 그는 가치투자의 명가한국투자밸류자산운용에서 7년간 일하다 20143월 자산운용업계 최연소 주식운용본부장으로 유경PSG에 영입됐다.

 

시황에 상관없이 수익을 낼 수 있었던 비결은 뭔가?

지난해 여름 주식시장이 정점이었을 때 주식 비중을 60% 초반으로 줄이고 현금 비중을 늘렸다. 시황이 나빴던 지난해 하반기부터 주식 비중을 늘리기 시작했다. 2015년에도 마찬가지였다. 코스닥 중심으로 장이 좋았던 2015년 여름에 오히려 주식 비중을 줄였다. 주가가 워낙 많이 올라 살 수 있는 것이 없었기 때문이다. 적당히 좋은 가격에선 사지 않는다. 경제 상황이 조금만 나빠져도 주가가 빠질 수 있기 때문이다. 대신 기다렸다가 시장이 과민하게 반응해 처절하게 빠진 종목을 담는다. 우리식 표현으로 소를 팔아서라도 사야 하는 주식이다. 이런 주식은 추가 악재가 나와도 흔들리지 않고 약간의 호재만 나와도 반등한다. 이런 종목을 고르면 변동성 큰 장세에서도 손실을 줄일 수 있다. 많이 빠진 종목을 사고, 오르면 소액이라도 차익을 실현하는 게 절대 수익 비결이다.”

 

가치투자는 보통 장기투자를 원칙으로 하지 않나?

예측을 잘할 자신이 없어서다. 한국 경제라는 게 수출·제조업에 의존도가 큰데 이 부분의 수요를 통제할 수가 없고, 상황 변화에 대해 대응할 수 있는 능력이 부족하다고 생각했다. 그런 상황에서 기업과 기업 간, 기업과 소비자 간에 성장의 과실이 제대로 분배되기 힘든 구조다. 그래서 한 기업에 오래 투자했을 때 실적이 안정적으로 나온다는 보장이 없다고 판단했다.”

 

지난해는 대형주 위주의 장세였는데 중소형주만 고집해서 손해를 본 건 아닌가?

중소형주의 비율이 높은 것이 오히려 균형에 맞는 것이다. 상장 기업 수만 해도 코스피는 700개고 코스닥이 1000. 코스닥에 더 투자기회가 더 많다. 시총 상위 100개가 대형과 중소형주를 나누는 기준이 되는데, 100개보다 1000개에 더 많은 기회가 있을 수 있다. 지난해 액티브밸류펀드에도 삼성전자를 3% 정도 담았다. 우리 기준에선 충분히 많이 넣은 것이다. 비중을 더 늘렸더라면 지난해 수익률이 더 좋았을 수는 있지만 그렇게 되면 시황에서 벗어날 수 없게 된다. 지수를 추종하다 보면 펀드 매니저의 개인적인 판단과 과감한 투자가 어려워 전체 펀드가 획일화된다. 그러다 어느 한 요소에 의해 인덱스가 망가지면 전체 수익률이 타격을 받게 된다.”

 

지금 기준으로 소를 팔아서라도 사야할 주식에는 어떤 게 있나?

업종을 잘 보지 않는 편이다. 예를 들어 현재 포트폴리오에 제약·바이오 주식이 포함돼 있지만 전체적인 업종으로 봤을 땐 더 큰 조정이 가능하다고 본다. 다만 제약주 중에서도 이건 너무 싸다 싶은 것, 내수주 중에서도 아무도 관심 갖지 않는 음식료주 중에서 과도하게 저평가 돼있다고 생각하는 그런 종목들 위주로 산다. 이걸 샀다고 해서 제약주가 살아나가거나 내수가 턴어라운드 될 것이라 보지 않는다. 규모가 작은 만큼 잘할 수 있는 분야에만 집중한다.”

 

올해 주식 시장을 전망한다면?

주식·부동산·채권·대체투자 중에 주식이 나머지 투자자산에 비해 상대적인 매력이 있는 때는 금융위기 이후 지금이 처음이다. 채권과 부동산이 예년처럼 오르진 못할 것이고, 대체 투자도 과잉이다. 주식은 쏠림도 없고 인플레이션에도 우호적인 투자자산이다. 다만 현재 이미 시장에 이런 기대감이 반영돼 앞선 플레이가 나온다는 것은 위험요소라고 본다. 저희는 어떤 장세든 10% 수익률은 달성할 자신이 있다. 하지만 이걸로 남을 이길 수 있을지는 모르겠다. 강세장에서는 상대적으로 못 벌 수 있기 때문이다.”(201719일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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삼성 "재무개선용"일각선 "국내부동산 꼭지 신호"

코메르츠방크 타워 등 해외오피스는 잇달아 매입

 

  지난해 삼성그룹이 2조원 규모의 국내 오피스 빌딩을 처분한 반면 해외 오피스 빌딩을 1조원 넘게 사들여 이목이 집중되고 있다. 서울 도심 일대 오피스 빌딩의 수익성이 악화되자 안정성이 높은 해외 유명 랜드마크로 눈을 돌린 것으로 해석된다. 삼성그룹의 이 같은 행보에 국내 오피스 빌딩 가격이 '꼭지'에 도달한 것 아니냐는 우려도 나오고 있다. 5투자은행(IB) 업계에 따르면 삼성그룹이 지난 한 해 매각한 국내 오피스 빌딩 규모는 총 21987억원에 달했다. 부영그룹에 넘긴 서울 중구 삼성생명 본관(5717억원)과 삼성화재 을지로 본관(4390억원)을 비롯해 종로타워(3840억원), 프라임타워(1708억원), 삼성금융플라자(1509억원) 등 모두 11개 오피스 빌딩을 팔아치웠다.

 

  삼성 금융계열사 관계자는 "2021년 새 국제회계기준(IFRS17) 도입을 앞두고 지급여력비율(RBC) 등 재무건전성을 개선하기 위해 포트폴리오 조정 차원에서 비핵심 부동산을 매각하고 있다"고 전했다. 삼성생명이 보유한 서울 강남구 대치타워, 송파구 송파빌딩과 수도권 일대 중소형 오피스 빌딩도 매각을 추진 중이거나 검토하고 있어 이 같은 추세는 올해에도 이어질 전망이다. 이에 대해 업계는 향후 국내 오피스 빌딩 시장이 하락할 것에 대비한 조치로 풀이하고 있다. 실제 2010년 금융위기 이후 서울 주요 지역의 오피스 빌딩 가격이 크게 오른 사이 실질 임대료는 오히려 줄었다. 낮은 금리를 이용해 기관투자가들이 앞다퉈 오피스 빌딩을 사들이는 바람에 가격은 높아졌지만, 저성장에 오피스 빌딩을 임대하려는 기업이 줄면서 공실이 늘어났기 때문이다. 엎친 데 덮친 격으로 최근 금리까지 크게 올라 수익성도 이전만 못해진 상태.

 

  IB 업계 관계자는 "서울 주요 지역에 신축 오피스 빌딩이 많아지면서 공급이 수요를 초과한 현상을 보이고 있다"면서 "최근 불어닥친 미국발() 금리 인상 여파에 국내 부동산 대출 금리도 상승 중이어서 올해 국내 오피스 빌딩 가격이 더 오르기는 쉽지 않아 보인다"고 전망했다. 이와 반대로 삼성그룹은 지난해 해외 대형 오피스 빌딩을 잇달아 매입했다. 삼성생명 삼성화재 삼성증권 등 금융계열사들이 부동산 전문 자산운용사 삼성SRA자산운용과 손잡고 조성한 부동산펀드를 통해 독일 최고층 빌딩인 프랑크푸르트의 코메르츠방크 타워와 프랑스 파리의 대형 오피스 빌딩인 소웨스트 타워를 각각 9000억원, 4000억원에 인수했다. 특히 각 지역을 대표하는 상징적인 건물을 사들였다는 점에서 해외 오피스 빌딩 투자 시 가장 먼저 안정성을 고려한 것으로 풀이된다.(201716일 매일경제 기사 참조)

 

 

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대출 죄고, 금리 뛰고, 입주 25% 늘고주택시장 안개 자욱

수도권 소폭 오르고 지방 약세 예상

2분기 변곡점, ·월세난은 진정될 듯

시장 급랭 지역선 부양책 나올 수도

 

  주택시장이 안개가 짙은 2017을 맞는다. 2016년엔 예상과 달리 분양시장이 과열 양상을 보이며 시장이 국지적으로 달아올랐다. 하지만 새해엔 경기, 수급, 정부정책 등 시장을 좌우하는 모든 변수가 집값에 우호적이지 않다. 무엇보다 2014년 이후 시장을 부양시켜 온 풍부한 유동성이 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 정부가 가계부채를 관리하기 위해 주택담보대출·집단대출 등을 죄고 있기 때문이다. 총부채상한비율(DTI)보다 강도 높은 총부채원리금상환비율(DSR)이 본격적으로 적용되고, 분양가의 30% 정도를 차지하는 잔금 대출도 상환능력을 본다. 대출 받을 수 있는 자금이 주는데다 금리가 오르면서 이자부담이 커질 것으로 예상된다. 아직 한국은행의 기준금리는 변동이 없지만 미국의 금리 인상 영향으로 시중금리가 오름세. 새해 미국이 추가적으로 금리를 올리면 국내 금리도 연쇄적으로 오를 가능성이 크다. 주택산업연구원에 따르면 금리 상승은 시간이 지날수록 시장이 미치는 영향이 커진다. 2010년 분석에서 기준금리가 0.5%포인트 오를 경우 1년 뒤 아파트값이 4.1% 내리고, 2년이 지나면 14.1% 하락하는 것으로 예상됐다. 주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 새해 부동산 시장을 좌우할 가장 중요한 변수는 금융이라며 호수에 물이 빠지면 배가 내려오듯 자산가치도 마찬가지라고 말했다.

 

  20148월부터 시작된 담보인정비율(LTV) DTI 완화가 새해 7월에 끝난다. 현재로선 연장 가능성이 커보이지 않는다. 금리 상승과 맞물려 시장을 크게 압박할 것으로 예상된다. 정부는 새해 가계부채 억제를 중요한 정책방향으로 잡고 있다. 대출 억제·고금리로 구매력이 떨어지는 데다 수요도 줄어들 것으로 예상된다. 최근 3년간 주택경기가 활기를 띠면서 금융위기 이후 쌓여있던 주택 수요가 많이 소진됐기 때문이다. 2014년부터 지난해까지 전국에서 320만 가구의 주택이 매매거래됐고 아파트만 130만 가구가 분양됐다. 매매·분양을 합친 물량이 450만 가구로, 2011~2013350만가구보다 30% 정도 더 늘었다. 지난 3년간 전체 네 가구 중 한 가구가 집을 사거나 분양을 받은 셈이다. 여기다 주택시장에서 소화해야 할 신규 입주가 크게 늘어난다. 부동산114에 따르면 새해 전국적으로 완공예정인 아파트가 365000가구. 2000년대 들어 가장 많은 물량이다. 문제는 증가폭이다. 2016년보다 25% 급증한다.

 

  부동산114 함영진 센터장은 입주량을 소화하려면 거래가 많이 늘어야 하는데 거래는 2016년보다 감소할 것으로 예상된다위는 줄었는데 식사량이 갑자기 늘어나는 셈이어서 소화불량이 우려된다고 말했다. 주택산업연구원새해 주택매매거래량2016(100여만 가구)보다 감소한 94만 가구로 예상하고 있다. 2017년 전국 집값은 4년간 이어온 상승세(전국 기준)를 마감하고 보합세를 보일 것으로 예상된다. 그 동안 공급이 상대적으로 적었고 아직 주택수가 일반가구수보다 적은 수도권은 소폭이나마 상승세를 이어가겠지만 지방은 약세를 보일 것으로 전망된다. 이미 2016년부터 일부 지방은 하락세로 돌아섰다. 악재의 위력이 예상보다 커지면 시장이 급매물 급증·가격 급락 등 경착륙가능성도 배제할 수 없다. 새해 전·월세난은 좀 진정될 것 같다. 집값 상승세가 꺾여 집값이 오르는 데 따른 임대료 상승 압박이 줄어드는 데다 새로 입주하는 주택에서 전·월세 물량이 쏟아져 나오기 때문이다. 전문가들은 지역에 따라 전셋값이 크게 떨어지고 세입자를 구하기 어려운 역전세난을 예상하기도 한다. 수도권보다 2016년부터 입주가 많이 늘어나는 지방에서 상대적으로 전·월세난이 크지 않을 것 같다.

 

  그렇더라도 새해 전세를 재계약하려는 세입자는 수도권 아파트 기준으로 평균 5000만원을 인상분으로 준비해야 한다. 지난 2년간 15% 가량 올랐기 때문이다. 오른 보증금을 모두 월세로 바꾸면 월 20만원 정도 된다. 새해 2년 임대차 계약 만기가 돌아오는 가구가 전국적으로 170여만 가구다. 이중 전세가 80여만 가구다. 주택산업연구원 노희순 선임연구위원은 불안감에 시장이 연초 잔뜩 움츠러들었다가 불확실성이 다소 걷히며 변수들의 방향이 잡히는 2분기가 변곡점이 될 것으로 내다봤다. 한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 상황에 따라 악재 효과가 증폭될 수 있기 때문에 새해 주택시장 리스크 관리가 중요하다고 강조했다. 2016년 뜨겁게 달아올랐던 분양시장 열기는 새해 식을 것으로 전망된다. 2016년 전매제한·청약자격 강화 등을 담은 11·3대책과 새해 시작되는 잔금대출 제한 영향으로 청약문턱이 높아지면서 가수요가 많이 빠져나가기 때문이다. 기존 주택시장 위축도 새 아파트 분양 수요를 감소시키게 된다. 양물량도 줄어 3년만에 다시 40만가구 아래로 내려갈 것으로 업계는 보고 있다. 다만 정부는 분양시장 침체에 따른 건설경기 악화를 우려하고 있어 시장 급랭지역에선 규제 완화 등 부양책이 나올 수 있다.(20161231일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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`지방 대도시 5%안팎` 최다경기 소폭 약세

 

  2017 부동산 시장에 대해 전문가들은 주택 경기가 하락세로 접어들었다는 분석과 함께 서울과 지방의 양극화가 크게 나타날 것이라는 전망을 내놨다. 특히 비수도권 지역에서 주택 가격 하락폭이 클 것으로 예상했다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장은 "내년 경제성장률은 대내외 불확실성 때문에 올해(2.5%)보다 하락한 2.3% 수준이 될 것"이라며 "경제성장률 둔화는 실질국민소득 감소로 이어지고 빚낼 여력이 줄어들기 때문에 부동산시장 하락 요인으로 작용한다"고 말했다. 이어 주 실장은 "미국 기준금리 인상으로 내년 국내 기준금리도 0.25~0.5%포인트 오르고 대출금리가 상승하면서 결국 가계부채 문제가 부동산시장 발목을 잡을 것"이라고 덧붙였다.

 

  지역별로는 편차가 불가피하다는 전망이다. 서울에 대해서는 전문가들이 보합 수준에 가까운 응답을 내놨다. 36%의 전문가가 내년 서울 주택 가격이 3% 하락할 것으로 내다봤지만, 현 수준에서 안정(28%) 혹은 3% 내외 상승(28%)이라는 의견도 적지 않았다. 서정렬 영산대 교수는 "가격 상승 여력이 있다고 보는 지역은 여전히 서울이고, 그중에서도 강남지역"이라며 "최근 재개발·재건축 아파트 값이 조정받고 있지만 코엑스 한전 용지 개발 및 삼성동 주차장 지하화 등 개발 재료가 풍부해 서울 집값은 빠지지 않을 것"이라고 말했다. 나한익 노무라증권 리서치 실장은 "서울은 3% 내외의 가격 상승이 예상되는 등 전반적으로 현 수준에서 안정세를 유지할 것"이라고 예상했다.

 

  인천·경기지역 집값에 대해서는 현 수준에서 안정되거나 하락할 것이라는 전망이 대부분을 차지했다. 현 수준에서 안정(42%), 3% 내외 하락(32%), 5% 내외 하락(20%) 순이었다. 소폭이라도 상승한다고 응답한 전문가는 4%에 불과했다. 방송희 주택금융공사 연구위원은 "인천을 비롯해 경기도 전반은 현 수준에서 안정적으로 횡보하겠지만 내년 3분기 이후 입주물량이 쏟아지는 화성·시흥·용인·김포·수원·평택에서는 가격 조정이 예상된다"고 말했다. 수도권을 제외한 지방 대도시에 대해서는 암울한 전망이 나왔다. 5% 내외 하락이 38%로 가장 많았고, 3% 내외 하락 응답은 34%를 차지했다. 10% 이상 하락할 것이라는 응답도 6%나 됐다. 서울에서도 가장 유망한 지역은 역시 강남 4구가 34%로 가장 많은 선호를 받았다. 이른바 '강남 불패론'이 유효하다고 본 것이다. 이어 영등포·용산·여의도·성수 등 한강변 지역(18%), 중구·종로구 등 서울 도심지역(10%) 순이었다.

 

  전문가들은 내년 부동산시장에 가장 큰 영향을 주는 요인으로 정부의 부동산정책 방향(26%)과 가계부채 관리를 위한 대출 규제(24%) 등 정부정책을 꼽았다. 지난달 정부가 청약투기를 억제하는 11·3 대책을 내놓은 이후 아파트 청약 경쟁률이 반 토막 나는 등 주택 투자 열기가 주춤해진 것을 볼 때 향후에도 부동산정책이 주택 투자심리에 가장 큰 영향을 줄 것으로 예상한 것이다. 미국 기준금리 인상에 따른 국내 금리 상승 가능성(22%)도 시중의 유동자금을 줄여 주택 경기에 악영향을 줄 수 있다고 봤다. 건설사들이 지난 3년간 '밀어내기식 분양'을 한 결과 내년 하반기 입주가 본격화된다는 점도 부동산시장에 큰 영향을 줄 것으로 분석했다.

 

  주택을 신규 또는 추가로 구입할 적기에 대해서는 2018년 이후가 좋겠다는 의견이 우세했다. 2018년 하반기라는 의견이 30%, 2018년 상반기라는 의견이 26%였다. 하지만 당장 내년 상반기에 집을 사야 한다는 의견도 24%로 적지 않았다. 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 "국내시장은 주택 재고량, 노후화 정도를 감안하면 수요가 견조한 편이지만, 미국 도널드 트럼프 집권으로 불확실성이 큰 것이 문제"라며 "내년 상반기면 이런 불확실성이 해소될 것이기 때문에 이때가 주택시장 저점이 될 것으로 예상한다"고 말했다. 전문가들 중에서는 2년 내 집을 구매하지 말아야 한다는 부정적인 응답도 8%를 차지했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문TF 팀장은 "대출금리 상승과 대출 규제가 어우러지면 분양시장은 얼어붙을 수밖에 없고 기존 실수요자들도 내 집 마련을 미루게 된다"고 말했다.(20161231일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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청담 원에이치 빌라·한남 외인아파트 재건축 등 분양가 최저 50억 예상

대형 정원·발레파킹·철통보안 등 차별화

희소성 앞세워 VVIP 입소문 마케팅 주력

 

  11·3 대책 이후 부동산 경기가 꺾였지만 불황을 타지 않는 시장이 있다. 강남 재건축 시장보다 한 단계 위에 자리 잡고 있는 초고가 주택들이다. 한 채에 50억원이 넘는다. 금융권에서 말하는 상위 0.1% VVIP 고객들을 주요 타깃으로 한 최고급 주택이 빌라·아파트·오피스텔 등 다양한 형태로 내년에 줄줄이 시장에 나올 전망이다. 27일 강남구 청담동 씨티1차아파트 앞 한 공인중개업소. 이 업소의 관계자에게 '원에이치(ONE H)'라는 이름으로 재건축되는 빌라의 분양가격을 묻자 "최소 50억원 이상이 될 것"이라고 예상했다. 또 다른 관계자는 "청담동 최고급 빌라는 일반 부동산 경기와는 상관없다"면서 "희소성이 높은 데다 가격도 '그들만의 리그'에서 정해지기 때문에 다른 일반 부동산과 비교가 불가능하다"고 거들었다. 청담동 씨티1차아파트 재건축 시행사인 원에이치는 기존 아파트를 허물고 19층 높이 2개 동 규모에 29가구만을 위한 빌라를 공급한다는 계획이다. 세계적으로 유명한 고가 레지던스인 런던 원하이드 파크나 뉴욕 원57에 견줄 수 있도록 대형정원을 갖추고 발레파킹 등 서비스를 제공한다. 한 채 가격이 최소 50억원에서 200억원을 호가하는 최고급 빌라로, 입소문을 타면서 이미 재계 인사 등 유명인들이 분양에 관심을 보인 것으로 알려졌다. 원에이치 관계자는 "최고급 빌라를 찾는 고객들의 목적에 맞게 입주자 개인의 사생활을 최대한 보장할 수 있도록 설계부터 고려했다"고 설명했다.

 

  내년 본격 분양에 나설 계획으로 시행사는 원에이치만의 커뮤니티를 형성할 수 있도록 입주자 한 명 한 명의 구성에도 신경을 쓴다는 입장이다. 원에이치 관계자는 "최근 홍콩계 티안리그룹이 투자하면서 재건축 사업이 더욱 탄력을 받게 됐다""한강 조망과 청담동 최고 입지라는 희소성을 갖춘 최고의 주거단지를 공급할 계획"이라고 말했다. 지난해 역대 최고 분양가(3.3당 최고 8150만원)를 기록한 한남더힐이 위치한 한남동에는 내년 또 하나의 초고가 주택이 등장한다. 한남동 외인아파트 용지에 들어설 아파트로 내년 하반기에 분양할 계획이다. 대신증권 계열사인 대신에프앤아이5월 한국토지주택공사로부터 공개입찰로 땅을 낙찰받아 사업을 시행 중이다. 대신에프앤아이는 최근 설계용역 우선협상대상자로 에이앤유디자인그룹 건축사사무소 컨소시엄을 선정했다. 에이앤유디자인그룹은 일산 킨텍스를 디자인했던 건축회사 SMDP와 컨소시엄을 구성해 입찰에 참여했다. 한남동 외인주택 용지는 전통 부촌인 한남동에서도 한남대로에 접한 입지 때문에 서울의 마지막 금싸라기 땅으로 꼽히며 입찰 때부터 큰 화제가 됐다. 2종 일반주거지역에 해당해 용적률 상한이 200%이지만, 남산 조망권 보호를 위해 고도제한(18~30m)을 적용받기 때문에 용적률은 140% 안팎으로 정해졌다. 정확한 가구 수와 면적은 아직 확정되지 않았지만 320~340가구, 최저 5층부터 최고 9층까지 저층으로 설계될 가능성이 높다.

 

  부동산 전문가들은 이 주택 단지의 분양 가격이 최고 80~100억원 수준까지 올라갈 수 있을 것으로 추산한다. 바로 근처에 있는 고급 주택단지 '한남 더힐'의 펜트하우스(분양면적 332) 시세가 85억원이기 때문이다. 부동산 업계 관계자는 "한남 더힐은 언덕에 있지만, 외인주택은 평지인 데다 큰길에 붙어 있어 사업가치가 더 높다"고 평가했다. 잠실의 '롯데월드타워 시그니엘 레지던스' 분양도 관심사다. 오피스텔 형태로 내년 상반기를 목표로 분양을 준비 중이다. 3.3당 가격이 7000~12000만원에 달하며 최고가는 300억원대가 될 것으로 전망된다. 롯데건설은 중국의 슈퍼리치를 대상으로 한 홍보에 집중하고 있다.

 

  내년 전국 분양시장이 위축될 것으로 예상되는 상황에서 이들 초고가 주택의 분양 성패에 관심이 모아진다. 전문가들 역시 이들 초고가 주택의 성공 가능성에 대해 의견이 엇갈린다. 한 분양 대행사 관계자는 "고가 신규 아파트는 중도금 대출을 못 받는데도 올해 3.3당 분양가가 4000만원이 넘는 아파트 청약 경쟁률이 수십 대 1에 달했다""자금력 있는 수요층이 충분하고 특히 새로 지은 50억원 이상 초고가 주택을 선호하는 특수층이 있다"고 설명했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석위원은 "아무리 초고가 주택이라고 해도 일반 시장이 좋을 땐 분양이 가능하지만, 반대의 경우엔 미분양이라는 부메랑이 돌아올 수 있다""내년 상반기에 시장 상황이 달라질 것으로 보이는 만큼 최고급 아파트의 분양 추이를 지켜볼 만할 것"이라고 말했다.(20161227일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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