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5년전 첫 분양때 99% 미달되자 고육지책으로 임대아파트 전환

전세계약 만기 맞춰 분양 재도전

 

 

 

  2012년 대거 미분양 사태를 빚으며 눈물의 '애프터리빙제'를 했던 김포시의 한 대형 아파트가 다시 분양 무대에 올랐다. 경기도 김포시 풍무5지구 '김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1'(2014년 준공)가 주인공이다. 전용면적 84~117형 총 1810가구 중 전용 84형만 분양 시장에 나온다. 김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1차는 고급 건축물 설계로 유명한 바세니안라고니사가 프랑스 대저택을 본떠 고급 단지로 설계했다. 4년 전에 이미 다 짓고 사람도 살고 있는데도 지금 시점에서 일부만 시장에 나온 이유는 이 단지가 2012년 당시 유행하던 '애프터리빙(after-living)'를 했기 때문이다. 전용 84형 총 1264가구 중 99%1251가구가 계약에 실패한 탓이다. 김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1차가 처음 분양에 나섰던 2012년은 2008년 글로벌 금융위기로 인해 국내 집값이 바닥을 치고 시장 곳곳에서 미계약 사태가 일던 시기다. 애프터리빙제는 건설사가 지은 준공 후 미분양 아파트를 전세로 살아본 후 계약기간이 지나면 매매 여부를 결정하는 것이다. 최근 정부가 지원한 '기업형 민간임대'와 달리 4~5년 전 부동산 경기 침체로 손실을 떠안게 된 건설사들이 '불 꺼진 아파트'를 팔기 위해 고육지책으로 내놓은 판매 전략이다.

 

  한화건설 관계자는 "이달 분양을 받으면 20185월에 실제로 입주할 수 있는데 지금 분양에 나선 이유는 4년간 전세·반전세로 들어왔던 세입자들과 회사의 임대차 계약 기간이 끝나가는 시점이기 때문"이라고 말했다. 회사는 지금의 세입자들과 2016년 재계약 작업을 마무리한 후 올해 8월부터 전세계약을 일반분양으로 전환하는 작업을 진행해왔다. 새 분양가는 인근 아파트 시세와 유사한 수준인 전용 84형이 38000~39000만원 선으로 애초 분양가(32000~34000만원 선)보다는 5000만원가량 올랐다. 이달 서울 마곡지구 기업 입주가 본격화한 데다 내년 11월 김포도시철도 풍무역이 개통을 앞두면서 전반적으로 인근 단지 시세가 5000~7000만원가량 오른 것을 감안했다는 분석이다. 풍무동 인근 A공인 관계자는 "지난해 집들이한 '풍무 푸르지오 센트레빌' 같은 면적(45000~5억원 선)에 비하면 낮은 편"이라고 말했다. 김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1차의 경우 사실상 후분양제의 형식이기 때문에 청약통장이 필요 없고 계약은 선착순이다. 한화건설 관계자는 "계약금 1000만원을 낸 후 중도금 없이 분양가에서 계약금을 뺀 액수(잔금)를 입주할 때 내면 된다"고 설명했다.(20171020일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  한국은행이 기준금리를 16개월째 현 수준으로 유지했다. 한은 금융통화위원회는 19일 오전 서울 중구 한은 본관에서 전체회의를 열고 이달 기준금리를 현 수준인 1.25%로 유지해 통화정책을 운용하기로 했다. 앞서 한은은 20148월과 10월 두 차례 금리 인하를 단행한 후 5개월 만인 20153월 금리를 사상 처음 1%대인 1.75%로 떨어뜨렸다. 이후 같은해 6월 중동호흡기증후군(MERS) 감염 사태가 터져 또다시 금리를 1.50%로 인하했고 지난해 6월에도 다시 0.25%포인트 내려 현재의 1.25% 수준을 유지하고 있다.(20171019일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  지난해 서울에서 가장 땅값이 오른 지역은 어디일까. 당연히 강남? 최근 뜨는 송파나 용산? 실제로는 마포구다. 이는 국회 국토교통위원회 소속 김성태 의원(자유한국당)이 국토교통부로부터 제출받은 시군구별 부동산 공시지가 변동률 현황자료를 분석한 결과다. 국토부는 과세표준을 정하기 위해 1년간 부동산 변동 상황 등을 종합집계해 이듬해 11일 지역별 공시지가를 발표한다. 201711일 발표한 공시지가에 따르면 서울에선 마포구가 14.08%로 변동률이 가장 높았다. 지난해 땅값이 가장 많이 뛰었다는 의미다. 서울 평균(5.26%)보다 세 배 가까이 됐다. 이밖에 공시지가 변동률이 높았던 지역은 용산구(7.13%)-강남구(6.23%)-중구(5.83%)-동작구(5.82%) 순이었다. 반면 공시지가 상승 폭이 낮았던 곳은 성북구(3.10%), 동대문구(3.30%), 강서구(3.57%), 금천구(3.58%) 등이었다.

 

 

  이처럼 마포 땅값이 가파르게 상승한 이유에 대해 전문가들은 교통과 문화의 결합이라고 분석했다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “4개 지하철이 오가는 공덕역으로 대표되는 마포는 도심과 여의도 출퇴근이 용이한 교통의 요지라며 여기에 홍대와 연트럴파크’(경의선 숲길을 따라 이어진 산책로) 등 문화적 명소가 주목받으며, 젊은이들이 가장 선호하는 트렌디한 공간으로 자리 잡았다고 전했다. 하지만 일각에선 마포 공시지가가 지나치게 과포장됐다는 분석도 나온다. 마포 지역 아파트의 인기는 2010년대 이후 꾸준했는데, 올해 들어서만 공시지가가 폭등한 건 다소 의아하다는 지적이다. 실제로 국토부 자료에 따르면 최근 3년간 마포구의 공시지가 변동률은 20143.64%, 20155.80%, 20165.58%에 그쳤다. 이에 대해 국토부 관계자는 공시지가는 기본적으로 과세표준을 정하는 기준이기에 누적된 땅값 변동 상황이 뒤늦게 반영되는 경우도 있다고 해명했다.

 

 

  전국적으로 보면 제주도의 땅값이 지난해 가장 높이 뛴 것으로 조사됐다. 19.0%의 공시지가 변동률로 광역자치단체 중 유일하게 두자리수를 기록했다. 이어 부산(9.67%)-경북(8.05%)-대구(8.00%)-세종(7.52%) 순이었다. 박원갑 위원은 그간 몰려든 차이나 머니가 제주도 땅값 폭등을 지탱하는 주요인이었으나 지난해말 사드(THHAD·고고도미사일방어체계) 배치 이후 차이나 머니가 썰물처럼 빠져 나가고 있다제주 부동산은 다소 하강세를 보일 것이라고 전망했다. 최근 땅값 상승은 근원지로 불렸던 세종시는 201347.59%의 공시지가 변동률을 기록할만큼 폭발적 장세를 보였으나 201520.8%에 이어 올해는 7.52%로 안정화에 접어들었다. 이밖에 시군구 단위에서 공시지가 변동률이 높았던 지역은 경북 예천(18.5%), 전남 장성(14.5%), 경북 영덕(14.08%) 등이었다. 반면 변동률이 작았던 지역은 전북 군산(0.74%), 경기 고양덕양(1.04%), 인천 연수(1.11%), 인천 동구(1.21%) 등이었다.(20171017일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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코픽스 상승에 동반 인상일부 은행, 코픽스보다 더 많이 올려

 

 

  금리 상승기로 접어들면서 시중은행의 주택담보대출 금리도 본격적으로 상승하고 있다. 주요 은행은 전국은행연합회가 매월 발표하는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 연동 주택담보대출 금리를 17일 일제히 인상했다. 우리은행신규취급액 기준 코픽스와 연동한 주택담보대출 금리(6개월 변동 금리, 이하 동일)2.873.87에서 2.923.920.05포인트 올렸다. 잔액 기준 코픽스를 기준으로 삼는 주택담보대출 금리2.993.99에서 3.014.010.02포인트 인상했다. 농협은행도 같은 폭으로 주택담보대출 금리를 올렸다. 이에 따라 신규 기준2.704.28에서 2.754.330.05포인트 높아졌고 잔액 기준2.814.40에서 2.834.420.02포인트 인상됐다. 신한은행의 신규 기준 코픽스 대출 상품은 2.824.13에서 2.874.180.05포인트, 잔액 기준 코픽스 연동 상품은 2.844.15에서 2.864.170.02포인트 올랐다. 신한은행의 경우 이번 금리 인상에 따라 신규 기준 코픽스 금리가 잔액 기준 코픽스 금리보다 높아진 것이 특징이다.

 

 

  그동안은 시장 금리 변화를 천천히 반영하는 잔액 기준을 적용하는 대출 상품의 금리가 높았고 신규 기준 코픽스와 연동된 상품의 금리가 낮았다. 하지만 최근 금리가 빠르게 오르면서 역전됐다고 신한은행 관계자는 전했다. 금리상승은 전날 은행연합회가 공시한 9월 코픽스 상승에 따른 것이다. 9월 코픽스는 신규 취급액 기준의 경우 8월보다 0.05포인트 상승한 1.52, 잔액 기준은 0.02포인트 상승한 1.61를 기록했다. 하지만 일부 은행은 코픽스 상승분보다 대출금리 최저·최고치를 더 많이 올렸다. 국민은행신규 취급액 기준 코픽스 연동 아파트 담보대출 금리(신용 5등급 기준)3.044.24에서 3.114.310.07포인트 올렸다. 잔액 기준 코픽스를 적용하는 상품의 금리는 3.31%∼4.51에서 3.354.550.04포인트 높였다. 양쪽 모두 코픽스 상승 폭보다 0.02포인트 더 높게 설정한 것이다. KEB하나은행신규 기준과 잔액 기준 코픽스 연동 상품 금리를 3.0204.249에서 3.0704.2990.05포인트씩 올렸다. 이에 따라 잔액 기준 상품의 대출금리가 코픽스 상승 폭보다 0.03더 많이 인상됐다.(20171017일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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수익률 6~7% 오피스텔보다 높아

아파트형 설계에 호텔식 서비스

실거주·임대·숙박업 입맛대로

청약통장 필요없고 대출규제 제외

 

 

  직장인 조호진(36)씨는 지난달 전남 여수 웅천지구에서 분양한 레지던스(생활형 숙박시설) 웅천 디 아일랜드에 청약했다. 여수 최초로 공급한 레지던스인데다 전 세대가 바다를 조망하는 고급 아파트형 설계에 호텔식 서비스를 결합한 점에 마음이 끌렸다. 분양 결과 평균 청약 경쟁률이 801을 기록했다. 오피스텔 경쟁률(421)의 두 배 수준이었다. 시공사인 한화건설 측은 전국 청약이 가능해 수도권 청약이 몰렸다고 설명했다. 인근에선 이미 분양권에 웃돈(프리미엄) 2000만원까지 붙어 거래 중이다. 수익형 부동산인 레지던스가 주목받고 있다. 레지던스는 서비스드 레지던스(serviced residence)’의 줄임말이다. 숙박업을 할 수 있는 주거형 오피스텔이다. 운영을 맡은 위탁업체가 세탁·청소·식사·컨시어지 같은 호텔식 서비스까지 제공해 오피스텔과 차별화했다.

 

 

  과거 제주도나 동해안 같은 관광지에서 단기 임대형 호텔형 숙박시설로 분양하다 최근 수도권 역세권·산업단지 위주 분양이 늘어나는 추세다. 아이씨디유닛은 이달 중 인천 송도신도시 국제업무지구 C2블록에서 전용면적 21~54, 1456실 규모 레지던스 웨스턴파크 송도를 분양한다. 청소는 물론 식사 배달, 짐 운반, 의약품·생필품 구매대행 서비스까지 제공한다. 단지 내에 야외 수영장, 대형 사우나, 댄스연습실도 배치했다. 레지던스는 외국인 임대수요가 증가한 2000년대 초반 인기를 끌었다. 호텔보다 적은 요금에 취사시설까지 갖춰 외국인 선호가 높았다. 그러다 2010년 호텔 업계 반발로 공급이 중단됐다가 2012년 공중위생관리법 시행령을 개정하면서 생활형 숙박업이 가능한 부동산으로 거듭났다. 김지연 리얼투데이 리서치센터 실장은 숙박업이 가능하기 때문에 지난달 기준 서울 오피스텔 임대수익률(4.95%)보다 1~2%포인트 높은 6~7% 수준이라고 설명했다

 

 

  특히 최근 들어 주목받은 건 ‘8·2 부동산 대책의 영향을 받는 오피스텔을 대신하는 투자처로 떠오르면서다. 레지던스는 오피스텔과 마찬가지로 청약 통장이 필요없다. 개별 등기가 가능하고 강화한 주택담보대출 규제에서도 제외된다. 숙박용으로 활용할 경우 주택으로 분류하지 않아 1주택자가 추가로 레지던스 1실을 가져도 다주택자 규제를 받지 않는다. 종합부동산세가 면제되고 양도소득세 중과대상에서도 제외된다는 얘기다. 오피스텔은 법 개정에 따라 연말부터 전매 제한, 20% 지역거주자 우선 분양 등 규제를 받는다. 다만 레지던스를 실거주로 쓰거나 주거형 오피스텔로 임대할 경우 주택으로 분류된다. 임대시 주택 임대사업자 등록을 할 수 없고 숙박업 등록을 해야 한다. 레지던스 임대의 경우 사업소득에 따른 부가가치세·소득세를 신고·납부해야 하고 주택 임대소득 비과세 혜택은 받을 수 없다. 장점도 있지만 오피스텔보다 공실 위험이 높고 환금성도 떨어진다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 최근 레지던스 공급이 늘면서 건설사가 용지를 비싸게 낙찰받는 바람에 분양가가 많이 올랐다. 홍보용 임대수익률에 현혹되지 말고 옥석을 가려야 한다고 조언했다. 그는 레지던스는 시공만큼 운영이 중요하다. 믿을만한 운영사가 관리하는지 확인해야 한다고 덧붙였다.(20171016일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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`대박` 노리고 1순위 자격 등 검토없이 `묻지마 청약` 나서

일부는 자금출처 조사도 부담

14일 현장서 추가접수 받아 추첨

 

 

 

  '로또 청약'으로 기대를 모았던 '래미안 강남포레스트'가 예상과 달리 일반분양 물량 중 20% 넘는 물량이 정당 계약 기간에 판매되지 않은 것으로 나타났다. 삼성물산은 미계약 물량을 14일 오전 11시 서울 송파구 견본주택에서 추첨을 통해 분양할 계획이다. 13일 부동산 업계에 따르면 지난달 분양한 래미안 강남포레스트에 40여 가구 미분양이 생겼다. 일반분양 물량 185가구(특별공급 제외) 대비 20% 넘는 물량이다. 삼성물산은 14일 오전 11시 송파구 문정동 래미안갤러리에서 추첨 방식으로 잔여 가구를 판매할 예정이다. 오전 10시부터 11시까지 1시간만 행사장 현장 입장을 허용한다. 계약 희망자는 신분증과 주민등록등본, 1차 계약금(5000만원), 인감도장, 인감증명서를 지참하고 참석하면 된다. 3.34160만원에 분양한 래미안 강남포레스트는 당초 평균 411, 최고 2341의 경쟁률을 기록할 정도로 흥행에 성공했다. 당초 예상보다 3.3350만원 정도 낮게 책정된 데다 주변 아파트 시세보다 저렴해 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 거둘 수 있다는 기대감이 컸다. 그러나 청약자 중에 최근 연이은 부동산 규제로 1순위 자격 요건이 강화됐음에도 이를 숙지하지 못한 비자격자가 많았던 것으로 보인다. 삼성물산 관계자는 "가점제 청약자의 점수를 검수한 결과 당첨자가 적어낸 가점이 부정확한 것으로 드러난 경우가 많았다""또한 행사장에 들러 미리 안내를 받지 않고 청약에 나선 투자자가 상당수였다"고 설명했다.

 

 

  정부의 부동산 규제로 9억원 초과 분양주택에 중도금집단대출이 제한되면서 자금 조달 여력이 없는 당첨자들이 대거 계약을 포기한 탓도 크다. 이 단지보다 일주일 앞서 분양한 GS건설의 '신반포센트럴자이' 역시 중도금대출이 막혔지만 시공사가 중도금의 40%를 대출 알선해준 덕에 미계약 물량이 거의 없었다. 또한 자금출처 조사를 우려해 계약을 포기한 사람도 적지 않았던 것으로 보인다. 현재 만 19세인 1997년생이 평균 분양가 11억원에 달하는 전용면적 59A 타입에 당첨된 것이 알려지면서 당국의 집중 단속을 받을 가능성이 커졌기 때문이다. 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용받는 상황에서 1997년생이 정상적인 방법으로 6억원이 넘는 현금을 마련하기란 불가능에 가깝다. 삼성물산은 예비당첨자 선정 비율을 40%로 올려 미계약에 대비했지만 역부족이었다. 사전에 구매 신청을 받는 '내 집 마련 신청'은 정부의 제재로 접수하지 못했다. 업계 관계자는 "당첨되지 못한 기존 청약자들이 14일 잔여 가구 추첨에 대거 몰릴 것으로 예상된다"고 말했다.(20171014일 매일경제 기사 참조)

 

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  지난 정권 후반기부터 뜨거운 감자였던 주택 후분양제가 공공분양주택을 시작으로 본격 도입된다. 김현미 국토교통부 장관은 12일 정부세종청사에서 열린 국토부 국정감사에서 주택 후분양제 시행 여부를 묻는 정동영 국민의당 의원 질문에 "후분양제의 장점엔 충분히 공감하지만 전면 도입을 위해서는 준비 과정이 필요하다""단계적으로 한국토지주택공사(LH)가 짓는 공공분양주택부터 후분양하도록 로드맵을 만들 것"이라고 답했다. 우리나라에선 급격한 산업화로 주택 수요는 급증한 반면 공공 재원이나 건설사업자 자금력은 부족했던 탓에 금융시장 수준이 떨어졌던 1970년대부터 선분양제가 자리 잡았다. 수분양자는 사업자의 이자비용을 부담하는 대신 건축 기간에 발생한 시세차익을 누릴 수 있었다. 하지만 최근 주택경기가 과열되면서 선분양제가 공급과잉 및 주택 질 저하를 초래한다는 비판이 제기됐고, 해결책으로 후분양제 도입에 대한 논의가 지난해 하반기부터 급물살을 타기 시작했다.

 

 

  국내에서 선분양이나 후분양이 의무화된 것은 아니다. 서울주택도시공사(SH)10년 전부터 모든 공공분양아파트에 후분양제를 도입하고 있다. 건설업계는 후분양제를 의무화하기 위해서는 금융시스템 선진화가 선결돼야 한다는 입장이다. 주택 정책 수장인 김 장관이 공개 석상에서 후분양제 도입을 선언함에 따라 향후 주택시장에도 많은 변화가 예상된다. 후분양제는 많은 장단점이 공존하는 데다 주택경기에 따라 장점이 단점으로 변할 수도 있다. 소비자는 어느 정도 완공이 된 상태에서 분양을 신청하기 때문에 건설사와 부실시공 문제로 다툴 여지가 작아진다. 또 아파트 단지의 층, 향을 확인하고 분양 신청을 할 수 있어 선분양에서 행해지던 '깜깜이 분양'의 폐해를 막을 수 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "수도권을 제외하면 전국 주택보급률이 100%를 넘는 상황에서 후분양제가 잘 정착되면 수요자 입장에선 알 권리도 확보되고 품질을 확인한 후 집을 구입할 수 있다는 장점이 크다"고 평가했다.

 

  반면 신규 공급물량이 크게 감소할 것이란 우려도 나온다. 특히 조합 등 시행사는 선분양제하에서 일반분양자로부터 계약금과 중도금 형태로 받던 공사비를 모두 자체 조달해야 하기 때문에 금융비용이 크게 늘어나 사업성이 악화될 수 있다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "후분양제가 완전히 정착되기 전까지는 분양 리스크로 인한 신규 분양 물량 감소가 예상되고 단기간 공급 부족이 발생할 수 있다"고 말했다. 주택자금 지출 구조가 달라지기 때문에 일반 소비자들은 자금조달 계획도 다시 짜야 한다. 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "선분양제에선 계약금, 중도금, 잔금 형태로 나눠 냈지만 후분양제에선 한꺼번에 목돈을 마련해야 해 자금조달에 무리가 생길 수 있다"고 말했다. 건설 과정에서 발생하는 중간비용이 고스란히 소비자에게 전가돼 분양가격 상승을 부추길 것이란 우려도 나온다. 분양시장의 양극화도 심해질 수 있다는 분석이다. 입지가 좋은 사업장은 완공 단계에서 가격이 오르는 경향이 크기 때문이다. 갭투자 증가로 투기 수요가 확대될 것이란 전망도 나온다. 현재는 중도금 대출 규제로 자금조달이 어려워 소자본으론 분양시장 진입이 어려운 상태다.

 

 

  하지만 후분양제가 시행되면 전세를 놓으면서 분양대금을 납부할 수 있어 분양가의 20% 내외 자본만으로 주택을 분양받을 수 있게 된다. 대신 분양권 전매로 인한 주택시장의 투기장화를 막을 수 있고 수급 불균형에 따른 혼란도 완화될 수 있다는 장점이 있다. 주변 시세 수준에서 분양가를 책정하다 보니 분양 웃돈(프리미엄)에 대한 기대도 힘들어질 수 있다. 선분양에 최적화된 현행 아파트 분양시장도 후분양제 도입과 함께 제도적 변화가 예상된다. 후분양제에선 분양보증을 앞세운 주택도시보증공사(HUG)의 눈치를 볼 필요가 없어 고분양가 문제가 생길 수도 있다. 실제 일부 강남 인기 지역 재건축 조합은 HUG의 분양가 상한 제한을 피하기 위해 스스로 후분양제를 고민하고 있다. 다만 후분양을 선택한 상태에서 분양가 상한제를 적용받게 된다면 높은 금융비용을 분양가에 전가할 수 없어 조합의 고민은 커질 전망이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "청약자들의 청약통장예금과 분양채권 등으로 운영되는 주택도시기금의 대체 재원 마련과 함께 선분양제를 지원하기 위한 공기업인 HUG의 역할도 바뀔 필요가 있다"고 말했다. 결국 이러한 문제점 때문에 김 장관 역시 전면적인 후분양제 도입에는 유보적인 입장을 밝히면서 단계적인 로드맵을 제시한 것으로 분석된다.(20171013일 매일경제 기사 참조)

 

 

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주택 중위가격’ 40개월 만에 내려

다주택자들 저가 주택 처분 늘어

수도권 연립주택이 하락세 주도

평균 집값은 한 달새 88만원 상승

부동산시장 약세 신호전망도

 

 

  전국 주택의 중간값인 중위가격이 34개월 만에 처음으로 내렸다. 중위가격은 가격을 순서대로 나열했을 때 가운데에 있는 가격으로, 전체 가격의 합을 주택 수로 나눈 평균값과는 다르다. 고가와 저가를 제외하고 중간 가격대에 분포한 주택 가격을 보여주는 것이어서 집값 흐름을 파악하는 데 평균가격보다 적합하다. 8KB국민은행의 9월 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 전국 주택 중위가격은 29458만원으로 전월 대비 196만원(0.7%) 내렸다. 전국 중위 집값 하락은 20145월 이후 처음이다. 그런데 지난달 전국 평균 집값은 31813만원으로 전달보다 88만원(0.3%) 상승하며 오름세를 이어갔다. 평균가격이 올랐지만, 중위가격이 내렸다는 것은 고가 주택보다는 중·저가 주택의 가격이 많이 내려갔다는 의미. 8·2부동산대책으로 주택시장이 앞으로 본격적인 약세로 돌아설 수 있다는 선행 지표일 수 있어 주목된다.

 

 

  주택 유형과 지역을 종합하면 수도권 연립주택이 지난달 전국 중위가격 하락세를 주도한 것으로 나타났다. 주택유형별로 보면 상대적으로 비싼 아파트 중위가격이 오른 대신 단독주택과 연립주택이 내렸다. 지난달 아파트는 31645만원으로 전월보다 0.4% 상승했지만, 단독주택(3332)과 연립주택(16106만원)은 각각 0.5%, 1% 하락했다. 연립주택이 많이 내렸다. 지역적으로는 지방 중위가격이 상승했고 수도권은 하락했다. 부산 등 지방 5개 광역시는 21898만원으로 0.2% 올랐다. 반면 수도권은 지난달 1% 내린 38495만원이었다. 수도권 중에선 서울(0.3%)·경기(0.4%)가 올랐지만 인천이 17430만원으로 전월보다 17.5%나 하락했다. 서울에선 한강 이남의 강남 11개 구는 가격(26137만원)을 유지했지만 강북 14개 구(23467만원)는 중위가격이 전월보다 0.1% 하락했다. 이는 8·2 대책에 따라 서울 등 조정대상지역의 내년 4월 양도세 중과를 앞두고 다주택자들이 시세차익이 적은 수도권 외곽의 저가 주택을 매물로 내놓았기 때문으로 분석된다. 정부는 다주택자가 전국 40곳 조정대상지역의 주택을 매도할 경우 양도세율(기본 6~42%)2주택자는 10%포인트, 3주택 이상 보유한 사람은 20%포인트 가산하기로 하고 관련 법 개정안을 국회에 제출해 놓은 상태다.

 

 

  김종필 세무사는 양도세 중과 부담을 줄이려면 중과 시행 전에 주택 수를 줄여야 한다집값 상승 기대감이 낮은 주택부터 매도하는 게 유리하다고 말했다. 중위가격 하락세가 이어지고 다른 지역으로 확산되면 평균 가격도 내리면서 집값이 전반적으로 약세를 보일 수 있다. 20123월부터 중위가격 하락세가 4개월 정도 이어진 뒤 그 해 7월부터 집값 상승세가 멈추고 하락세로 돌아서 1년 가량 약세를 보였다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 정부 규제의 본격화와 입주 물량 급증, 금리인상 가능성 등 각종 악재가 기다리고 있어 향후 주택시장 전망이 불확실하다중위가격의 동향을 주시할 필요가 있다고 말했다. 내년 4월 양도세 중과 시행에 앞서 빠르면 이달 말부터 재건축 등 민간택지 분양가상한제가 도입되고 내년 초에는 재건축초과이익환수제가 되살아날 예정이다. 이달 중 주택담보대출 규제를 강화한 정부의 가계부채종합대책도 발표될 예정이다. 그러나 일시적인 중위가격 하락세는 집값에 큰 영향을 미치지 못한다. 20145월 등 과거에도 중위값 약세가 잠깐 나타났다가 회복되곤 했다. 중위가격 약세가 얼마나 지속되느냐가 관건인 셈이다.(2017109일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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9월 주택가격 상승세 한풀 꺾여규제 본격 적용하고 입주 물량 증가

매수 서두를 필요 없지만 부양가족 많은 장기 무주택자에겐 '기회'

재건축 시장 전망 어둡고 전월세 양극화 심화, 오피스텔은 안갯속

전문가 "대출 끌어쓰기보다 '''' 맞추는 보수적 접근 유효"

 

 

  5일 경기도 분당구 서현동의 한 공인중개업소 대표는 최근 투기과열지구로 추가 지정된 뒤 실거래만 가끔 이어질 뿐 매수 문의나 거래가 뜸해졌다. 하지만 거래가 없다고 해서 아파트값이 크게 떨어진 것도 아니다. 말 그대로 눈치 보기에 들어간 것 같다고 말했다. 확실히 최근 부동산 시장은 관망세. 정부가 의도한 대로 투자(투기) 수요가 숨 고르기에 들어갔다. 집값은  계속 오르는 게 아니라 사이클을 이루며 등락을 거듭한다. 특히 올 상반기에 집값이 많이 올라 단기적으로 크게 오르기 벅찬 구조다. 거기에 규제 태풍까지 불어닥쳤다시장에 미친 영향은 수치로도 드러난다. 한국감정원 ‘9월 전국주택가격동향에 따르면 9서울 주택(아파트연립다세대단독다가구 포함) 매매가격은 지난달 대비 0.07% 상승했다. 오름폭이 지난달(0.45%)에 비해 크게 줄었다. 20163(0.01%) 이후 가장 낮은 상승률을 기록했다. 82 부동산 대책의 영향으로 풀이된다. 대책의 직격탄을 맞은 강동구(-0.14%)서초구(-0.13%)강남구(-0.09%) 강남 4주택 가격이 약세를 보였다. 지난달 투기과열지구투기지역으로 중복으로 지정된 노원구는 0.18% 하락해 서울에서 가장 많이 떨어졌다. 역시 투기지역으로 중복으로 지정된 성동구도 0.14% 내린 것으로 조사됐다.

 

 

  범위를 아파트로만 좁혔을 땐 대책 효과가 더 분명해진다. 서울 아파트 매매가격은 전달보다 0.01% 떨어졌다. 서울 아파트값이 떨어진 건 지난해 3(-0.01%) 이후 16개월 만이다. 이런 상황에서 재테크의 최대 적은 쓸데없이 서두르는 것이다. 지금이 아니더라도 기회는 또 온다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 실거주 목적의 내 집 마련은 구매력이 된다면 공급 과잉 지역을 제외하곤 매수해도 좋다. 하지만 투자 목적이라면 인내력을 갖고 기다리며 저가 매수 기회를 노리는 것도 괜찮다고 조언했다. 추석 연휴 이후 부동산 시장을 주도할 흐름은 크게 두 갈래다. 먼저 82 대책에서 발표한 각종 규제가 투기과열지구에서 시차를 두고 본격 적용된다. 예를 들어 분양가상한제가 10월 말부터 본격 적용된다. 서울 전역과 경기도 분당 등 수도권을 비롯해 세종시, 대구 수성구가 적용 지역으로 거론된다서울 강남권을 중심으로 한 고분양가 행보에 제동을 걸 수 있는 장치다. 청약 1순위 자격 요건을 강화하고 가점제를 확대하는 내용의 청약제도 개편안은 지난달 20일 입주자 모집을 공고한 아파트부터 시행됐다.

 

 

  재건축만 해도 재건축 조합원에게 핵폭탄으로 불리는 재건축초과이익환수제가 내년부터 부활한다. 재건축으로 얻은 이익이 가구당 편균 3000만원이 넘을 경우 초과이익의 최대 50%를 세금으로 부과하는 제도내년 4월부턴 다주택자에 대해 양도소득세를 중과한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “82 대책은 국회 법률 개정과 맞물려 있는 내용이 많아 일시적으로 영향을 미치는 게 아니라 시차를 두고 연쇄효과를 낼 것이라고 말했다. 다른 큰 흐름은 입주 물량의 폭발적인 증가. 주택산업연구원에 따르면 올 하반기 전국 입주 예정 물량은 313000가구. 상반기(261000가구)보다 약 20% 많다. 2010년 이후 역대 최대 입주 물량이다. 수급 앞에 장사없다는 증시 격언은 부동산 시장에서도 통한다. 단기간에 입주가 급격히 늘면 전셋값이 약세를 보인다. 지방의 경우 가뜩이나 미분양이 늘어나는 추세. 여기에 입주 폭탄까지 떨어지면 시장이 급속도로 양극화할 수 있다. 연구원은 입주물량 급증이 예상되는 지역으로 경기인천대구울산경남충남 등을 꼽았다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 입주 물량이 급증하는 지역을 중심으로 미입주, 신규 분양 단지에서 미분양이 늘어날 수 있다고 말했다. 다만 청약가점제 적용 물량이 대폭 늘어난 점은 고려해야 한다고 조언했다. 그는 부양가족이 많은 장기 무주택자라면 인기 지역 당첨확률이 높아진 만큼 적극적으로 청약하는 것이 유리하다고 강조했다.

 

 

  신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 서울 분양시장 전망은 좋다고 본다. 특히 주택도시보증(HUG)에서 고분양가 관리지역으로 지정한 강남 4, 경기도 과천에서 시세보다 저렴한 분양이 계획돼 특별공급 대상자거나 청약가점이 높은 사람이라면 청약할만 하다고 말했다전재범 강원대 부동산학과 교수는 집값 상승기에 단기 차익을 노린 갭 투자(전세가율 높은 주택을 전세를 끼고 산 뒤 시세차익을 노리는 투자)’는 위험하다고 조언했다. 정부 규제의 직격탄을 맞은 재건축 아파트는 시장 전망이 어두운 편이다. 박원갑 국민은행 수석위원은 내년 초 부활 예정인 재건축초과이익환수제를 피해간 단지라면 몰라도 사업속도가 느린 곳은 거품이 끼었을 가능성이 높다. 일단은 지켜보는 게 낫다고 조언했다. 신정섭 신한은행 차장은 재건축 사업 수익성에 직접 영향을 미치는 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 영향으로 투자 매력이 낮아질 전망이다. 구입 시기를 내년 이후로 미루는 편이 낫다고 말했다. 전월세 시장은 양극화가 심화할 전망이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 입주 물량이 많은 수도권은 ’, 전세 수요가 많은 서울은 흐림’”이라고 내다봤다. 박원갑 수석위원은 입주 물량이 워낙 많아 안정세를 다질 전망이다. 특히 물량이 몰린 수도권지방은 역전세난(전세 수요보다 공급이 많은 현상)’ 가능성도 있다고 말했다.

 

 

  82 대책 이전까지 청약전매 제한이 없어 규제 무풍지대로 주목받았던 오피스텔은 전망이 엇갈렸다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 물렁한규제를 적용했다. 아파트와 달리 실수요자라면 거의 영향을 받지 않는 수준이라고 분석했다김덕례 주택정책실장은 아파트에 비해 상대적으로 규제가 덜한데다 수익형 부동산에 대한 수요가 꾸준해 전망이 밝다고 말했다. 반면 신정섭 신한은행 차장은 임대수익률이 낮아지는 추세인데다 금리까지 오를 경우 실질 수익률 하락이 가속화할 것이라며 흐림으로 내다봤다. 박원갑 수석위원은 시장이 안갯속일 수록 대출받아 투자하는 레버리지(지렛대) 극대화 전략보다 보수적인 접근이 바람직하다. ‘을 맞추기보다 을 맞출 때란 얘기라고 강조했다.(2017106일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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대형 쇼핑몰 인접 아파트 추석 이후도 공급 잇달아송도·의왕·영등포 `관심`

 

 

 

이케아 광명점, 집값 불모지에서 분양 완판지 변신

 

  '대형 몰이 들어서면 인근 부동산 가격이 오른다.' 어느 순간부터 통용되는 명제다. 이 때문에 '몰세권'이라는 용어까지 탄생했다. 몰세권의 시초는 201412월로 거슬러 올라간다. 당시 세간의 엄청난 화제를 불러일으켰던 스웨덴의 라이프스타일 브랜드 '이케아'는 경기 광명시에 대규모 매장을 오픈했다. 이후 이케아 인근 광명역세권 주변은 분양단지마다 완판 행진을 이어갔다. 그 전까지만 해도 광명시 집값은 상당히 침체돼 있었기에 사람들이 기꺼이 줄서서 들어가는 대형 몰인 이케아 개장 효과가 강력하게 작용한 것으로 분석됐다. 인근 A공인 관계자는 "광명은 KTX역이 생기는 대형 호재에도 불구하고 크게 집값이 오르지 않아 '집값 불모지'라는 얘기까지 나왔을 정도"라며 "그러나 이케아가 들어서면서 반등했다. 잘 키운 몰 하나가 지역 부동산을 흔들 수 있다는 대표적 사례"라고 분석했다. 개장 시기와 맞물려 분양된 '광명역 푸르지오' '광명역 파크자이1·2' '광명역 태영 데시앙' 등은 모두 일주일 이내에 전 가구가 완판됐고, 이후에도 이곳은 몰세권 효과가 이어지며 분양권 및 입주권 아파트는 억대 프리미엄이 붙어 거래가 되고 있다. 경기 하남시는 지난해 오픈한 '스타필드 하남'으로 가격 상승 효과를 톡톡히 누리고 있다. 부동산114에 따르면 하남시는 스타필드 하남 착공 당시인 201311월엔 3.3당 평균 매매가격이 989만원에 불과했지만, 개장 시기인 201693.31345만원으로 35%가 올랐다. 이후 개장 1년여가 지난 83.3당 평균 매매가격은 1485만원으로 오른 것으로 조사됐다. 이는 착공 당시와 비교하면 무려 50%가 상승한 수치다.

 

 

 

스타필드 고양, 착공 이후 따져도 집값 40% 올라

 

  지난달 스타필드 고양이 개장한 경기 고양 삼송지구도 몰세권 효과가 나타나고 있다. 실제 고양 삼송지구는 대형쇼핑몰 개장 소식에 아파트 매매가격이 지난해 대비 수천 만원 오른 것으로 조사됐다. 20152월 착공 당시 스타필드 고양이 위치한 동산동 아파트 가격은 3.31242만원이었고, 바로 인근 삼송동은 3.31159만원을 기록했다. 그러나 이 가격은 스타필드 고양이 개장한 올해 8월 각각 1654만원, 1672만원으로 훌쩍 뛰었다. 인근 공인중개소 관계자는 "고양시 삼송 일대는 그동안 인구 대비 갖춰진 인프라가 부족한 편이었는데, 쇼핑몰 중에서도 초대형 사이즈인 스타필드 고양이 들어오면서 이런 문제가 한번에 해결된 측면이 있다""당분간 삼송동 일대 아파트 시세는 꾸준히 오를 것으로 보인다. 이 지역은 8·2 부동산대책 규제 지역에서도 빠져 투자자로서도 부담이 적다"고 말했다. 실제로 국토교통부 실거래가에 따르면 스타필드 고양과 바로 맞닿은 '삼송 호반베르디움 22단지'는 지난 8월 전용 84타입이 55000만원에 거래됐다. 이는 지난해 8월 거래가(5억원) 대비 5000만원이 오른 가격이다. 인근에 위치한 '삼송2차 아이파크'도 가격이 올랐다. 지난 8월 이 단지의 전용 84타입은 63000만원에 거래되며 지난해 같은 달 거래가(59000만원) 대비 4000만원이 올랐다.

 

 

  업계 관계자는 "최근 삶의 여유를 우선시하는 사회 분위기가 조성되면서 여가시간에 즐길거리가 많이 몰려 있는 지역에 대한 실수요자들의 선호도가 높아졌다""이렇다 보니 쇼핑시설뿐 아니라 영화관, 식당가 등 다양한 시설이 한곳에 구성되는 대형쇼핑몰 주변의 가치가 올라가고 있어 입점이 예정된 지역을 선점하려는 움직임도 보인다"고 말했다. 추석 이후에도 이처럼 대형쇼핑몰이 인접한 몰세권 지역에 아파트 공급이 잇따를 예정이라 주목된다. ''이 아파트 시세에 미치는 효과가 어느 정도 있는 상황이라 흥행 성적도 주목된다. 특히 규제지역이 아닌 곳에서 분양이 많아 투자자들의 관심도 남다를 것으로 보인다. SK건설은 10월 인천 송도국제도시 4공구 M-1블록에 '송도 SK뷰 센트럴'을 공급한다. 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 함께 들어서는 주상복합단지다. 479가구 규모이고 이 중 아파트는 299가구(전용 84), 오피스텔은 180(전용 28~30)이다. 단지 주변으로 신세계복합몰, 롯데몰, 이랜드몰 등 3개의 대형 복합쇼핑몰 입점이 예정돼 있는 것이 특징이다. 신세계복합몰(2020년 예정)과는 바로 맞닿아 있을 정도로 가깝다.

 

 

  제일건설()10월 의왕 백운밸리 A2·A4블록에 '의왕 백운밸리 제일풍경채 에코&블루'를 공급한다. 단지는 4년간 이사 걱정 없이 내 집처럼 거주가 가능한 민간 임대 아파트다. 전용면적 59~74A2블록 250가구, A4블록 344가구로 조성된다. 백운밸리 내에 들어서는 복합쇼핑몰(2018년 예정)이 인접해 편리하게 이용할 수 있고 백운호수 근린공원(예정), 백운산, 모락산, 바라산 자연휴양림 등 자연환경으로 둘러싸여 있고 청계IC와 서판교IC를 통해 서울 강남까지 접근이 수월한 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 한화건설은 10월 서울 영등포구 영등포동729-1 일원에 '영등포 꿈에그린'을 공급할 예정이다. 영등포뉴타운 1-3구역을 재개발한 단지로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 함께 들어서는 주상복합단지다. 296가구 규모로 아파트는 148가구(전용 59~84), 오피스텔은 78(전용 21~36)이 일반분양된다. 영등포 타임스퀘어를 걸어서 이용 가능하고 여의도 IFC몰도 가깝다. GS건설은 11월 수원시 팔달구 고등동 270-7 일원에 '수원 고등 자이'를 공급할 예정이다. 수원 고등지구 재개발 단지다. 4076가구 규모로 조성된다. 롯데몰 수원점, AK백화점 수원점을 걸어서 이용할 수 있다.(2017105일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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