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  올해 도시재생 뉴딜 사업지로 99이 선정됐다. 정부는 31일 이낙연 국무총리 주재로 정부서울청사에서 제13차 도시재생특별위원회를 열어 ‘2018년도 도시재생 뉴딜사업 선정안을 의결했다. 올해 도시재생 뉴딜 사업지는 사업 종류와 면적 규모에 따라 우리동네살리기(5이하), 주거지지원형(510), 일반근린형(1015), 중심시가지형(20), 경제기반형(50) 5개 유형으로 나뉜다. 최종 선정은 도시재생특별위원회에서 이뤄진다. 유형별로 우리동네살리기 17, 주거지지원형 28, 일반근린형 34, 중심시가지형 17, 경제기반형 3이다. 시도별로는 경기가 9으로 가장 많고 전남, 경북, 경남이 각 8, 서울과 부산, 대구, 강원, 전북이 각 7, 충남 6, 인천과 광주 각 5, 울산과 충북 각 4, 대전 3, 제주와 세종 각 2 등이다. 이들 지역에서 제시된 총사업비는 국비 1288억원을 포함해 지방비, 민간투자 등 총 137724억원 규모.

 

 

  서울의 경우 최근 집값이 많이 올라 종로동대문동작중구 4곳이 투기지역으로 지정돼 이번 도시재생 뉴딜 사업지로 포함될지 관심이 높았다. 서울은 지난해 시범사업지 선정 때는 아예 원천 배제된 바 있다. 이날 특위에서 서울에서 올라온 대형 사업 3곳도 모두 선정되지 못했다. 서울에서는 시가 선정한 중랑구 묵2동 일반근린형은평구 불광2동 주거지지원형 사업, 금천구 독산1동 우리동네살리기 등 소규모 도시재생 사업 7곳만 지정됐다. 서울에서는 대형 사업으로 동대문구 장안평 차시장과 홍릉, 청량리 제기동, 종로구 세운상가, 금천구 독산동 우시장 등 5곳에서 신청이 들어왔고 국토부는 이 중에서 장안평 차시장(경제기반형)과 세운상가(중심시가지형), 독산동 우시장(중심시가지형) 3곳을 후보지로 뽑았지만, 개발 사업이 진행되면 집값 불안을 부추길 수 있다는 이유로 배제됐다.(2018831일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

신반포자이·래미안블레 등 강남권 신축단지서 1600가구송파 헬리오시티만 1400가구

은평 등 강북 재개발도 포함`준강남` 성남고등도 주목

19~39세 청년·신혼부부 대상, 해당 지역주민 우선배정 줄어타지역 거주자도 노려볼만

 

 

  송파 헬리오시티, 개포 래미안 블레스티지 등 서울 강남 주요 아파트 단지에 1600여 가구에 이르는 `행복주택`이 쏟아진다. 주변 임대시세보다 40~60% 저렴해 임대주택의 `로또`라고 평가받을 정도다. 해당 자치구 거주민에게 1순위 자격을 몰아주면서 `강남 금수저 임대` 논란을 일으켰던 우선공급 기준도 크게 낮췄다. 특히 전체 물량의 절반 정도는 신혼부부에게 배정해 올가을 결혼을 앞둔 예비 신혼부부들의 청약이 뜨거워질 전망이다. 국토교통부는 다음달 전국에서 행복주택 20개 지구 7818가구의 입주자를 모집한다고 29일 밝혔다. 국토부는 3월에 14000가구, 6월에 1만가구 행복주택 입주자를 이미 모집했다. 이번 물량 중에선 서울 강남권 재건축 단지에 입주할 수 있는 행복주택이 대거 포함돼 눈길을 끈다. 강남권(강남·서초·송파)에서 입주자를 모집하는 곳은 송파 헬리오시티(1401가구) 신반포자이(71가구) 래미안루체하임(50가구) 개포 래미안 블레스티지(112가구) 등이다. 모두 올해와 내년 사이에 입주하는 강남 아파트 단지다. 가락시영아파트를 재건축한 `송파 헬리오시티`는 전용 391065가구와 49316가구, 5920가구를 모집한다. 전용 59는 신혼부부만을 대상으로 하고, 전용 39는 대학생, 청년, 신혼부부, 고령자 등 다양한 계층을 모집한다. 임대료는 전용 39는 보증금 7440~9920만원에 월 26~35만원이다. 전용 59는 보증금 15200만원에 임대료 53만원 수준이다.

 

  옛 개포주공 2단지인 `개포 래미안 블레스티지`에선 전용 4931가구, 5981가구 나온다. 59의 보증금은 18690만원, 임대료는 70만원 정도. 보증금을 25700만원으로 높이면 임대료는 35500으로 떨어진다. `신반포자이`에서는 전용 5971가구가 공급된다. 보증금과 임대료는 개포 래미안 블레스티지 행복주택과 비슷하다. 이곳 역시 보증금을 높이는 대신 월 임대료를 20~30만원으로 조정할 수 있다. 강남권에서 나오는 행복주택 물량은 `송파 헬리오시티`를 제외하면 모두 신혼부부 대상이다. 이 같은 임대료는 부동산 시장에서 일반적인 임대시세보다 훨씬 저렴한 것이다. 근처 공인중개업소에 따르면 12월 입주를 앞둔 `송파 헬리오시티` 전용 59월세 시세는 보증금 15000만원에 월 120~140만원 선에 형성돼 있다. 이 아파트 단지와 자주 비교되는 잠실 파크리오의 같은 평형 월세 시세도 비슷하다. 강남권 외에도 입지가 좋은 서울 재개발구역이나 수도권에서도 행복주택 물량이 상당수 나온다. 서울 은평2-14블록 350가구 서울 신사 효성해링턴플레이스 22가구 경기 시흥은계 820가구 경기 성남고등 A-1블록 1040가구 경기 화성동탄2 A-82블록 820가구 등이 공급된다. 3월 공급된 `래미안 서초에스티지S` `삼성동센트럴아이파크` 등 행복주택은 `51`에서 `101`의 경쟁률을 기록했다.

 

 

  대학생과 19~39세 청년, 신혼부부 등을 대상으로 하는 행복주택은 대개 가구 소득이 도시 근로자가구(3인 이하) 월평균 소득의 100%(500만원) 이하면 지원 가능하다. 신혼부부는 가구 내 총자산이 24400만원 이하여야 한다. 청년이나 신혼부부 등은 청약통장에 가입돼 있어야 하고, 예비 신혼부부는 입주 전까지 혼인 사실을 증명하면 된다. 소득 기준 등만 충족하면 만 19~39세 청년 누구나 신청 가능하다. 신혼부부 입주 자격은 기존 혼인 5년 이내에서 7년 이내로 확대됐다. 거주 기간은 자녀가 있으면 기존 8년에서 10년으로 늘어난다. 예전에는 해당 자치구 거주민에게 전체 공급 물량의 80%1순위로 배정하면서 강남 금수저 임대 논란이 불거지기도 했다. 이번에는 자치구 거주민 공급물량을 50%로 낮추고 나머지 50% 물량을 놓고 2순위(광역권)3순위(전국권)가 경쟁하도록 했다. 공급 지역과 입주 자격 등 자세한 내용은 한국토지주택공사(LH) 청약센터나 마이홈 포털에서 확인할 수 있다.(2018830일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8·27 대책 수요억제·공급 투트랙, 광명·하남 투기과열지구 지정

구리·광교 등은 조정지역 묶어, 전문가 서울 도심 공급 늘려야

 

 

  정부가 부동산 시장 안정화 대책으로 투 트랙전략을 세웠다. 과열 양상을 보이는 서울 등의 집값을 진정시키기 위해 투기 수요 억제책과 주택 공급 확대 정책을 동시에 추진키로 한 것이다. 당초 국토교통부는 지난해 8·2 부동산 대책 발표 때 서울·수도권의 공급여건은 안정적이라고 진단하며 그동안 수요를 억제하는 쪽으로 대책을 만들어 왔다. 하지만 이번엔 서울 등의 국지적 과열 현상은 수도권 공급 부족에 대한 우려 등 때문이라며 공급 쪽에 정책 운용의 방점을 찍기 시작했다. 국토부는 일단 수요 억제를 위해 부동산 규제 지역을 확대한다. 서울에서 종로·동대문구·동작·중구 등 4개 구를 투기지역으로 지정한다. 이들 지역은 지난달 집값 상승률이 0.5% 이상이라 투기지역 지정 기본요건을 충족했다. 이에 따라 서울은 25개 구 중 15개 구가 투기지역으로 묶이게 됐다. 투기지역으로 지정되면 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되고 2건 이상 대출이 있으면 만기 연장도 안 된다. 이미 조정대상지역으로 지정된 경기도 광명·하남시는 투기과열지구로 추가 지정됐다. 서울 전역 등 기존 투기과열지구가 모두 유지돼 투기과열지구는 31으로 늘어났다. 투기과열지구에선 재건축 조합원 거래가 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아진다. 조정대상지역으로는 경기도 구리시와 안양시 동안구, 광교신도시 등 3곳이 추가됐다. 이로써 조정지역은 전국 42곳으로 늘어났다. 이곳에선 다주택자 양도세 중과 등을 적용받는다. 정부는 조정대상지역인 부산 7개 구·군 가운데 기장군(일광면 제외)은 지정을 해제키로 했다.

 

 

  국토부는 이번에 규제 지역으로 지정되지 않았지만 집값 불안 우려가 있는 곳은 집중 모니터링 지역으로 정했다. 비투기지역인 서울 광진·서대문구 등 10개 구와 성남시 수정구, 용인시 기흥구, 대구시 수성··남구, 광주시 광산·남구 등이 그 대상이다. 이문기 국토부 주택토지실장은 집값과 분양권 등 거래 동향, 청약 상황 등을 수시로 모니터링해 시장이 과열됐다고 판단되면 투기지역·투기과열지구 등을 추가로 지정할 계획이라고 말했다. 정부는 향후 투기 수요를 막기 위한 세제·금융 대책 등도 내놓겠다고 밝혔다. 공급 측면에서는 2022년까지 수도권에 신규 공공택지 30곳 이상을 추가로 개발한다. 지난 7월 신혼부부 주거 지원 방안에서 발표된 내용을 빼면 14(부지 확보 기준)이 새로 개발되는 셈이다. 이곳에서 공급되는 주택은 242000가구로 추산된다. 서울에서도 일부 개발될 예정이다. 국토부는 일부 사업지구의 입지 등을 다음달 중 공개할 예정이다. 이문기 실장은 정책 기조를 바꾼 건 아니고 2022년 이후 택지 부족 문제가 생기지 않도록 선제적으로 땅을 확보하는 차원이라고 말했다. 정부의 공급 확대 대책이 집값 급등의 진원지인 서울의 주택 수요를 얼마나 흡수할지 의문이라는 시각이 나온다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 공공택지 개발 위치에 따라 다르겠지만 서울 집값 상승세를 잡기는 역부족일 것이라며 입지가 나쁠 경우 공급 과잉 사태가 심해질 수 있다고 말했다. 투기지역 등 추가 지정도 과열된 집값을 안정시킬지 미지수다. 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 이번 규제로 상승 폭은 줄어들겠지만 전반적인 상승 기조는 이어질 것으로 보인다고 전망했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 서울의 풍부한 수요를 분산시키려면 도심에 공급을 늘려야 한다고 말했다.(2018828일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

정부 집값급등 대책 발표

 

 

  기획재정부와 국토교통부는 27일 부동산가격안정심의위원회 등을 거쳐 최근 국지적 집값 불안이 발생한 서울의 종로·중구·동대문구·동작구를 투기지역으로 지정했다고 밝혔다. 현재 투기지역은 서울에서 강남 3(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동·양천·강동·영등포·강서·노원구 11개 구만 지정된 상태다. 이번에 4곳이 추가돼 서울시내 투기지역은 15으로 늘어난다. 정부는 또한 경기도 광명시, 하남시를 투기과열지구로 지정했다. 국토부 관계자는 "해당 지역은 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약경쟁률도 과열 상황"이라고 설명했다. 투기과열지구재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지된다. 또한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아지고 주택 거래 시 자금조달계획을 신고해야 하는 등 19개 규제를 받는다. 투기지역은 여기에 더해 대출 관련 규제가 추가로 이뤄진다. 국토부는 이날 서울 등 수도권에 신규 택지 14개를 발굴해 24만가구를 추가 공급하겠다는 청사진도 밝혔다.

 

  그동안 서울 집값 급등에 대해 `공급 부족 때문이 아니다`며 수요 억제에 집중하던 정부의 집값 대책에 변화가 온 것으로 평가된다. 참여정부 시절인 2005년 각종 규제책에도 집값이 계속 뛰자 판교·동탄신도시 등 대규모 공급계획을 발표한 바 있다. 이번 집값 급등 대책은 투기지역·투기과열지구 지정으로 가수요를 잡으면서 동시에 실수요자들을 위해 대규모 주택 공급 방안을 내놓은 것이어서 `집값 잡기 양동작전`으로 평가된다. 돈줄을 죄기만 할 경우 내 집 마련 기회를 잃어버릴까 불안해하는 실수요자를 공급 확대로 달래는 셈이다. 그러나 정부의 이번 대책에 대한 시장 반응은 싸늘하다. 높은 전세가 비율로 대출규제가 큰 의미가 없어진 데다 모처럼 꺼낸 대규모 공급은 참여정부 때와 달리 대상 토지를 찾는 일이 만만치 않아 현실성이 떨어지기 때문이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "전세가 비율이 70~80%에 이르는 지역이 많아 LTV·DTI 규제 효과가 크지 않을 것"이라고 말했다. 특히 투기지역이 되레 `투기`를 부추기는 지역이라는 냉소까지 나온다. 지난해 8·2 부동산 대책 이후 수도권 집값 상승률 10위권 내 8곳이 투기지역이기 때문이다.(2018828일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

현대맨숀 안전진단 통과로 리모델링 사업 본궤도 올라

전체 653가구 750가구97가구 내년 일반분양 공급

인근 4개단지 통합리모델링도 내달초 설명회 등 계획 급물살

새집 없던 이촌동 대변화 예고

 

 

  내년 서울 용산 동부이촌동에서 19년 만에 첫 일반분양이 나올 전망이다. 같은 지역의 4개 단지 통합리모델링과 한강맨션·삼익·왕궁 재건축 등 정비사업이 줄줄이 대기 중이어서 그동안 새 아파트가 별로 없었던 동부이촌동에 `지각변동`이 예고되고 있다. 26일 업계에 따르면 동부이촌동 현대맨숀은 지난 22일 나온 정밀안전진단 결과에서 C등급이 나왔다. 현재 주택법에 따르면 정밀안전진단 결과 B등급이나 C등급이 나와야 리모델링이 가능하다. D등급은 재건축만 가능할 뿐 리모델링은 불가능하다. 리모델링 조합 관계자는 "B등급이 나왔다면 수직증축이 가능하기 때문에 리모델링 사업계획을 다시 세워야 할 수도 있었지만 C등급이 나오는 바람에 기존 계획대로 수평 증축을 추진할 수 있게 됐다"고 설명했다. 리모델링 사업속도 측면에서 최선의 결과가 나왔다는 얘기다. 현대맨숀 리모델링은 당초 올해 4월 이주가 목표였으나 작년 7월 서울시 도시건축공동위원회에서 한 차례 보류된 데다가 올해 정밀안전진단을 한 차례 더 받으면서 예상보다 1년가량 늦어진 상황이다. 2014년 주택법 시행령이 개정되면서 리모델링을 통해 늘릴 수 있는 가구 수가 10%에서 15%로 증가했다. 다만 15%까지 늘리고자 할 경우 정밀안전진단을 다시 받도록 했다. 아파트 가구 수가 총 653가구인 현대맨숀은 리모델링으로 기존 전체 가구 수의 약 15%97가구만큼 더 늘리고자 했기에 정밀안전진단을 한 번 더 받아야 했다. 현대맨숀은 2004년 실시한 정밀안전진단에서도 C등급을 받은 바 있다.

 

 

  상가건물과 아파트를 함께 리모델링하고자 하는 현대맨숀은 현재 전체 조합원 712명 중 약 700명의 리모델링 동의서를 받은 상태다. 나머지 10여 명은 여전히 재건축을 고집하고 있다. 조합이 정 리모델링을 추진하겠다면 차라리 현금청산을 받게 해달라고 요구한다. 리모델링 조합 관계자는 "가급적이면 모든 조합원을 리모델링 사업에 참여시키려 한다""이번 정밀안전진단 결과 C등급이 나왔기 때문에 재건축은 더 이상 추진할 수 없다고 설득 중"이라고 말했다. 이미 건축심의·경관심의·교통영향평가·교육영향평가 등을 모두 통과한 현대맨숀은 연내 사업시행인가를 받고 내년 5월 이주에 들어갈 전망이다. 주민들이 착공에 앞서 이주하는 데 5~6개월이 소요된다는 사실을 감안할 때 내년 11월쯤 일반분양이 이뤄질 것으로 조합은 예상하고 있다. 시공사는 포스코건설이다. 조합 관계자는 "현재 공급면적 105가 리모델링 후 129로 늘어나게 되며 추가분담금은 1억원대 초반이 될 것"이라고 내다봤다. 동부이촌동에서 일반분양이 이뤄지는 것은 19년 만에 처음이다. 2000GS한강자이가 분양한 이후 동부이촌동에서는 이렇다 할 일반분양이 한 차례도 없었다. 2015년 입주가 이뤄진 래미안첼리투스의 경우 일대일 재건축이어서 일반분양은 이뤄지지 않았다.

 

  동부이촌동에는 현대맨숀 외에도 리모델링 사업 추진 단지가 5개 더 있다. 한가람·강촌·코오롱·대우로 구성된 통합리모델링은 다음달 88차 설명회를 가질 예정이다. 통합리모델링 추진위원회 관계자는 "현행법상 통합리모델링이라 하더라도 개별 단지에서 각각 리모델링 조합이 설립돼야 한다""이번 설명회에서 각각의 조합을 총괄해 운영하는 지주사 격의 유한회사 설립 방안에 대해 주민들에게 설명할 것"이라고 말했다. 당초 동부이촌동 통합리모델링 추진단지에 포함돼 있다가 떨어져 나온 이촌우성도 단독으로 리모델링 사업을 추진하기로 했다. 최근 12명으로 구성된 임시추진위원회가 발족돼 정식 추진위원회 설립을 앞두고 주민들의 의사를 사전 타진 중이다. 현재 입주자대표회의 회장이 임시추진위원장을 맡고 있고 총 243가구에 불과해 빠르게 리모델링 사업을 진행할 수 있을 것으로 예상된다. 임시추진위원회 관계자는 "현대산업개발이 시공사로 관심을 보이고 있어 3주 전부터 임시추진위원회와 미팅을 진행하고 있다"고 전했다. 리모델링협회에 따르면 현재 서울과 경기도에서 리모델링 사업을 추진 중인 단지 중 사업이 가장 많이 진전된 곳은 개포 우성9. 올 초 강남구청으로부터 리모델링 허가를 받았고 이주를 앞두고 있다. 2개동, 232가구로 구성된 이 단지는 일대일 리모델링 사업을 추진 중이다. 이동훈 무한종합건축사사무소 대표는 "과거 준공된 리모델링 단지들이 모두 일대일 리모델링이었다면 앞으로는 수직·수평증축으로 가구 수가 늘어나는 단지들도 속속 등장할 것"이라고 말했다.(2018827일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1주새 0.37% 올라 30주 만에 최대, 25개구 수직 상승 동작 0.8% 최고

규제 안 먹히자 서둘러 매수 가세, 박원순발 개발공약도 상승 불질러

 

 

  서울 한강변 대장주아파트로 꼽히는 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84가 최근 30억원에 거래됐다. 1~2주 만에 2억원가량 올라 최고가를 갈아치웠다. 30평대인 전용 8430억원대에 팔린 것은 이번이 처음이다. 인근 중개업소 대표는 지금 호가(부르는 값)31~32억원이라며 부동산을 중개한 지 10년이 넘었는데 요즘 같은 집값 급등은 처음 겪는다고 말했다. 서울 집값이 천장을 모른다. 지난달부터 다시 들썩이던 집값이 정부의 잇따른 규제 시그널(신호)에도 강남·강북 가리지 않고 상승 폭을 키우고 있다. 불과 몇 주 만에 1억원씩 뛰는 아파트가 속출하면서 집값이 미쳤다는 반응도 나온다. 23일 한국감정원에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트값은 전주보다 0.37% 올랐다. 전주 상승률(0.18%)의 두 배가 넘는다. 지난 122(0.38%) 이후 30주 만에 최대 상승 폭으로 지난해 8·2 대책 발표 직전(7월 말 0.33% 상승) 수준이다. 과거 서울 집값 상승을 강남 3(강남·서초·송파구)가 이끌었다면 최근엔 강북 등 서울 전역이 고루 들끓는 모습이다.

 

 

  서울 25개 구 모두 오름폭이 확대됐다. 동작구 아파트값이 전주 상승률(0.21%)의 네 배인 0.8% 급등했다. 흑석뉴타운 등 재개발 호재가 시세에 영향을 줬다. 강동(0.66%)·양천(0.56%)·강서구(0.53%) 등이 뒤를 이었다. 양천구 목동신시가지 5·6단지 호가도 한 주 새 5000만원가량 올랐다. 통합개발 기대감이 커진 용산구와 영등포구는 각각 0.45%, 0.51% 상승했다. 강남 3구도 오름폭이 모두 전주보다 두 배 이상 커졌다. 지난주 0.21% 올랐던 송파구가 이번 주 0.46% 급등했다. 이 같은 집값 급등 현상은 무엇보다 불안 심리가 빚은 결과로 분석된다. 문재인 정부가 출범 초기에 집값을 잡겠다고 약속한 것을 믿었던 주택 수요자들이 지난 1년간 집값이 뛴 것을 보고 지금이라도 사야 한다며 매수에 나선 것이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 시장의 펀더멘털(기초 여건)만 보면 집값이 이렇게 많이 오를 수 없다고 말했다. 정부 규제로 시장에 매물이 줄어든 점도 집값 상승의 원인으로 지목된다. 집값이 안정되기 위해선 일단 집주인이 집을 내놓아야 하는데, 지난 4월 양도소득세 중과 시행으로 다주택자들은 집을 팔기보다 임대사업자로 등록하고 있다. 이 경우 집주인은 해당 주택을 최장 8년을 임대해야 하므로 매매 시장 내 매물 품귀 현상을 초래했다. 이 때문에 거래량은 적지만 한두 건의 거래만으로 집값이 오르는 이상 현상이 나타나는 것이다. 동작구 흑석동의 한 중개업소 대표는 어이없을 정도로 가격을 높게 내놓는 집주인도 있다그래도 매물이 워낙 없다 보니 계약이 체결된다고 말했다.

 

 

  그동안 집값이 많이 올랐어도 저금리 기조로 대출금리가 낮아 유동성은 풍부하다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 아직 절대적인 금리 수준이 낮아 갈 곳 없는 시중 뭉칫돈이 상대적으로 안전자산인 서울 아파트로 몰리고 있다고 분석했다. 여기다 박원순 서울시장의 용산·여의도 통합개발과 강북개발계획 발표가 가격 상승에 불을 댕겼다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 강북이 강남 집값과의 (격차) 메우기를 하는 상황에 경전철 건설 같은 개발계획이 나오면서 서울 전역에 걸쳐 집값이 올랐다고 말했다. 정부의 남은 규제 카드가 별로 없을 것이란 심리도 작용했다는 분석이다. 실제 전문가들은 정부가 투기지역 확대, 공시가격 현실화 등 추가 규제를 내놓더라도 집값 안정 효과가 작을 것으로 내다본다. 함영진 랩장은 지금은 유동성과 집값 상승 기대가 크고 규제의 역설이 먹히는 상황이라며 당장 집값 상승세를 꺾기는 어려울 것이라고 말했다. 정부가 규제책을 재검토해야 한다는 지적도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 서울 집값이 오르는 이유는 넘치는 수요 때문이라며 도심에 주택을 지속해서 공급해야 수요가 분산되고 집값이 안정될 것이라고 말했다. (2018824일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

집값 폭등 현장르포, 부동산시장 과열

 

 

  22일 오전 찾은 서울 동작구 흑석동의 한 공인중개사 사무실. 흑석한강센트레빌 등 일대 대장주 아파트 인근에 위치한 사무실을 기자가 방문했지만 30분 가까이 중개사에게 말을 걸 수 없었다. "매물이 있느냐"는 매수인 문의 전화가 끊이지 않았기 때문이다. 중개사는 "매물이 없다"는 답변만 되풀이했다. 잠시 한숨 돌린 중개사는 "집값이 눈을 감았다가 뜰 때마다 오르다 보니 통상 3000만원가량을 받고 가계약을 체결한 매도인이 이 돈을 포기하고 매도 의사를 철회하는 사례가 많다""요즘은 아예 가계약 없이 본계약금(매매가의 10%)을 내야 계약이 된다"고 전했다. 중개사는 이어 "20~30평대 매물은 씨가 말랐고 매물 실종이 아니라 매물 전멸 상태"라며 "최근 보름 동안 팔겠다는 사람이 없으니 계약한 게 손에 꼽을 정도"라고 했다. 또 다른 공인중개사무소 직원은 "이 일대에서 동네를 `흑석`이 아니라 `()`이라고 부를 정도"라며 "일대 대장주인 푸르지오와 한강센트레빌은 `오늘 가격이 제일 저렴하다`는 얘기가 나돌고 있다"고 했다. 매일경제 기자가 공인중개사무소를 거쳐 서울 강북권 대장주인 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용면적 59매물을 127000만원(테라스가 딸린 가구로 일반적인 동일 평형보다 다소 비쌈)에 내놓은 집주인에게 이튿날(22) 집을 보러 가겠다고 했다. 돌아온 답변은 "집 보러 오는 동안 내 맘이 바뀔 수도 있는데 괜찮으냐"였다. 마포래미안푸르지오 인근에 있는 또 다른 인기 아파트인 공덕래미안 3·4·5차를 주로 중개하는 중개사 김 모씨(50)"모처럼 매물이 나오자 동시에 매수인 3명이 몰려들어 매도인이 앉은 자리에서 가격을 4000만원 올려버렸는데도 3명이 경쟁적으로 `계좌번호를 불러 달라`고 하소연해 계좌번호를 불러줬지만 집주인은 이내 집을 안 팔겠다며 돌아섰다"고 전했다.

 

 

  지난해 5월 대통령 선거를 전후한 폭등기에 집을 팔고 전세입자로 전환한 인근 주민이 1년 만에 4억원 가까이 오른 아파트를 다시 사겠다고 찾아오는 사례도 있었다. 중개사 김씨는 "다시 집을 보러 와서 엉엉 운 사람도 있었다""이렇게 우는 사람조차 강화된 주택담보대출비율(LTV)에도 집을 살 수 있는 여유로운 편이고, 현찰이 많지 않은 젊은 사람들은 빌라도 못 구할 판"이라고 했다. 강남구와 마포구 같은 기존 인기 지역은 물론이고 강북구 등 상대적으로 집값 상승세가 더뎠던 외곽까지 "늦기 전에 잡자"는 실수요자와 투자자들의 잰걸음이 이어지고 있지만 매물은 씨가 마르면서 호가가 천정부지로 치솟고 있다. 서울 강북구 미아동 SK북한산시티 인근 한 공인중개사무소 중개사는 "SK북한산시티를 비롯해 인근 아파트 20평대 매물이 모두 보류됐다"고 전했다. 2014년 초이노믹스와 지난해 대선장 등 최근 상승장에서 재미를 본 3040세대가 인기 지역의 똘똘한 대장주로 갈아타려는 수요가 늘어난 것이 최근 낮 최고기온 극값 경신을 방불케 하는 집값 폭등 원인 중 하나로 지목됐다. 서울 송파구 잠실엘스아파트 인근 한 공인중개사는 "요즘 강북 집값이 크게 올라서 재미를 본 사람들이 강남으로 오더라""예전에는 집값이 안 올라서 생각하지 못했는데 요즘 팍팍 오르니까 아예 실거주할 목적으로 강남 매물을 찾아본다"고 했다. 외환위기와 2007년 하락장을 경험했던 50·60대 역시 잇단 규제에도 연거푸 오르는 집값을 보며 이른바 `하락장 트라우마`에서 벗어났고 이들 역시 실수요자나 갭 투자자 대열에 합류하고 있다.

 

 

  서울 도봉구 창동 일대 역시 들썩이고 있다. 일대 공인중개사 이 모 대표(62)"동부간선도로 확장공사, 아레나 공연장 건립, 로봇박물관 건립 등 집값 상승에 영향을 미치는 소식이 알려지면서 이달 초부터 부동산 매물은 씨가 말랐다"고 전했다. 한편 네이버 등 포털사이트 부동산 사이트는 허위 매물로 몸살을 앓고 있다. 서울 영등포구 진로아파트 전용면적 59.4매물이 네이버 부동산에 2건 올라와 있었지만 1건은 이미 거래가 완료됐고 나머지 1건은 확인 결과 보류 매물이라 거래가 안 된다고 공인중개사는 전했다. 공인중개사는 "네이버 부동산에 매물을 올릴 때 광고비가 1700원씩 드는데, 집주인이 언제 또 매물을 내놓을지 몰라서 우선 두는 것"이라고 전했다. 이어 "같은 면적대 매물이 조만간 4억원 이상으로 올라 나올 것 같다"고 귀띔했다. 거래가 불가능한 매물을 시세보다 싸게 올려 호객 행위에 이용하는 부동산도 속출하고 있다. 아파트나 오피스텔처럼 KB국민은행 시세나 한국감정원 시세가 나오지 않는 다가구주택이나 연립주택을 중심으로 이 같은 낚시 매물이 기승을 부리고 있다.(2018823일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

올 상반기 서울외지역 토지 매입자중 서울시민 10.4%20159.5%에서 계속 늘어

 

 

  서울 거주자의 `토지 원정 투자` 비율이 최근 3년 새 지속적으로 늘어나고 있다. 지방 부자들이 서울 강남 아파트에 대거 투자를 하면서 강남 집값을 끌어올린 것처럼 서울에 고인 유동성이 지방의 토지 매입으로 이어지면서 전반적인 지가 상승을 이끌고 있다는 분석이다. 부동산정보서비스 직방은 올해 상반기 서울을 제외한 전국 순수 토지 월평균 거래량 중 10.4%서울 거주자에 의한 것이었다고 20일 밝혔다. 올해 들어 6월까지 서울을 제외한 전국의 토지 거래량은 94400필지로 집계됐는데, 이 중 9815건의 거래가 서울 거주자에 의해 이뤄졌다. 서울 거주자의 토지 거래 비율은 20159.5%에서 20169.9%, 201710.2%, 올해 상반기 10.4%로 꾸준히 증가하고 있다. 서울 거주자의 토지 원정 투자가 가장 많았던 지역은 경기도다. 올해 상반기 경기도는 서울 거주자의 토지 거래 비중이 20.8%에 달했다. 이어 강원(15.9%), 인천(15.4%), 세종(11.3%), 대전(10.4%) 등이 뒤를 이었다.

 

  부산은 서울 거주자의 토지 거래 비율이 20152.1%에서 올해 상반기 5.2%2배 이상 늘어났다. 대구20173.9%에서 올해 상반기 8.6%, 대전5.37%에서 10.37%로 서울 거주자 원정 투자 비중이 급증했다. 한편 금싸라기 땅이 많은 서울의 순수 토지 거래 중에서는 서울 거주민이 올해 상반기 40%의 거래를 차지했다. 올해 상반기 서울 지역에서 토지만 매매한 거래건수는 9259건인데 이 중 3706건을 서울 거주민이 사들였다. 서울 거주민의 유동성이 전국의 토지 매입 자금으로 흘러가면서 전국의 토지 가격은 강세를 유지하고 있다. 올해 6월 기준 전국 지가 변동률은 2.05%로 벌써 지난해 지가 변동률 3.88%의 절반을 넘어서고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울 거주자의 원정 투자가 지속적으로 늘어나는 것은 전국의 강력한 지가 상승세와 무관하지 않다고 본다"고 말했다.(2018821일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

접경지 부동산가격 4월부터 이미 상승세

아파트보다는 토지 선호10년이상 길게 보고 투자를

 

 

  문재인정부 첫 남북정상회담으로 한 차례 들썩였던 경기 파주시, 강원 철원군 등 접경지 부동산 역시 통일경제특구 신설안에 상기된 분위기. 다만 단기 호재에 일희일비하기보다 중장기적 접근이 필요하다는 신중론 역시 고개를 들고 있다. 16일 접경지 공인중개사 관계자와 부동산업계 등에 따르면 남북 간 화해 무드 조성으로 접경지 부동산 등에는 문의 전화가 다시금 늘었다. 파주시 문산읍 한 공인중개사는 "문재인 대통령 발표 이후 문의 전화가 십수 건이 넘게 왔다""파주 지역 부동산 투자 매물과 땅값 등에 대한 문의가 대다수였다"고 밝혔다. 지난 4월 남북정상회담 특수를 누린 바 있는 접경지 부동산업계는 정부발 호재 발표를 긍정적으로 평가하고 있다. 선언적 의미에 그쳤던 처음과 달리 구체적으로 남북관계 개선을 위한 방안이 발표됐기 때문이다.

 

  실제 한국감정원의 파주시·철원군 땅값을 보면 이번 정부 첫 번째 남북정상회담이 열렸던 4월 각각 1.77%, 0.74% 오르며 상승률이 전월 대비 3배 이상 높아졌다. 이후 파주시는 51.41% 상승했고, 6월에도 1.46%의 상승세를 이어갔다. 철원군도 50.91%, 61% 상승률을 보였다. 두 지역 아파트 역시 4~5월 평균 가격이 각각 3.3792만원과 320만원을 기록한 후 7월에는 822만원과 323만원으로 소폭이나마 오르고 있다. 그러나 남북을 둘러싼 미국 중국 등 대외관계 이슈까지 투자에 영향을 미치는 만큼 무조건적인 투자는 자제해야 한다는 목소리도 적지 않다. 철원군 한 공인중개사는 "단발성 호재 이슈가 있을 때마다 관심이 늘어나고 있기는 하지만 이곳 투자는 10년 이상 중장기 계획을 갖고 진행해야 한다"고 조언했다.(2018817일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

강남역 견본주택 용지 매물로

투자업계, 주식·채권 부진에 오피스빌딩·부동산투자 강화

서울스퀘어·센트로폴리스빌딩도심·강남 랜드마크 속속 거래

 

 

  주식·채권 수익률 저하로 서울 도심권, 강남 일대 대형 오피스와 알짜 용지가 대체투자지로 주목받고 있다. 특히 투자은행(IB) 업계를 비롯해 대기업, 전문시행사 등이 대형 부동산 매물 찾기에 나서면서 지역별 랜드마크 부동산이 시중에 쏟아지는 형국이다. 올 하반기 강남권 부동산의 기존 최고가 기록도 덩달아 경신될 전망이다. 16IB 업계에 따르면 최근 강남역 랜드마크 아파트 견본주택 용지 약 1230(373)가 시장에 나왔다. 3.3당 예상 매각가는 53000만원으로 약 2000억원에 달한다. 개인이 소유한 것으로 알려진 해당 용지는 강남역 대로변에 직접 시행·개발할 수 있는 마지막 남은 금싸라기 땅으로 주목받고 있다. 이 용지는 중심 상업시설로 20층 이상의 건물로 개발할 수 있고, 프라임급 빌딩 신축비용 400~500억원을 감안하면 매입·개발 완료까지는 2500억원 상당이 소요될 것으로 추정된다. IB 업계 관계자는 "4년 전 같은 대로변에 위치한 뉴욕제과 빌딩의 3.3당 매각가가 5억원대 초반이었던 점을 감안하면 합리적인 가격에 내놓은 것으로 보인다""대로변 위치나 초역세권으로도 손색없지만 무엇보다 매입자가 원하는 방식으로 개발할 수 있다는 가장 큰 매력이 있다"며 설명했다. 예컨대 대기업이나 중견기업이 해당 용지를 매입하면 딱딱한 직각기둥 같은 일반적인 오피스빌딩에서 벗어나 기업 색채에 적합한 스타일로 강남역 한복판에 본사를 랜드마크로 세울 수 있다는 의미다. 이 딜에 관여하고 있는 관계자는 "전문시행사나 IB 업계에서 투자처로 검토하거나, 글로벌 기업이나 국내 기업 등에서 한국법인이나 본사 개발을 염두에 둔 매각 문의를 많이 하고 있다고 안다"고 전했다. 매각 주간은 글로벌 부동산컨설팅사인 체스터톤스코리아와 회계법인 예교가 맡은 것으로 알려졌다.

 

 

  2014년에 매각된 뒤 지난해 말 다시 매물로 나온 뉴욕제과 빌딩은 2014년 당시 1050억원(3.351700만원)에 거래된 바 있다. 최근 매각 희망가는 3.37억원이며 총 1400억원에 육박하는 것으로 알려졌다. 용지를 기준으로 시장에 나온 두 매물은 거래가격에 따라 가장 비싼 용지 거래 기록이 될 전망이다. 시장에는 이 같은 용지뿐만 아니라 서울 도심과 강남권 등 주요 랜드마크 지역에 위치한 대형 오피스 매물이 쏟아지고 있다. 최근 총거래가 기준 세 손가락 안에 들던 몇몇 대형 빌딩들의 거래가 잇따라 성사되면서 국내 오피스빌딩 시장이 다시 활기를 띠고 있기 때문이다. 빌딩 소유주들은 제값 이상의 매각 차익을 얻기에 지금이 적기라고 판단하고 있으며, 현재 마땅한 투자처를 찾기 힘들다고 판단한 큰손도 잇따라 대형 오피스빌딩 쇼핑에 나서는 모양새다. 부동산투자 업계 관계자는 "올해 주요 프라임급 오피스빌딩의 3.3당 최고 매각가가 수차례 경신되는 등 활황세를 나타냈다""주로 외국계 사모펀드(PEF)나 자산운용사 등이 적극적인 태도를 보였다"고 전했다. 이 관계자는 이어 "·중 무역전쟁 등으로 국내외 증시 변동성이 커진 가운데 여전히 낮은 채권 수익률에도 만족하지 못한 국내외 기관투자가들이 다시금 서울 대형 오피스빌딩 등 부동산 실물 투자에 주목하고 있다""지난해까지만 하더라도 공실률 리스크 등으로 시장 상황이 좋지 않았지만, 지금은 오히려 가격 거품이 어느 정도 사라지고 랜드마크 빌딩 중심으로 제 가격을 찾아가고 있다"고 분석했다.

 

 

  시장에서는 올 하반기 국내 금리 인상이 유력시되면서 빌딩 매각을 통해 유동성을 확보하거나 차입금 상환 등에 활용하려는 기업이 많아지고 있다. 현재 부영그룹이 지난해 4380억원애 매입했던 부영 을지빌딩(옛 삼성화재 을지로빌딩)1년 만에 재매각할 계획이다. 매각 예상가는 4000억원 후반대. 또 중동 최대 국부펀드인 아부다비투자청(ADIA)`스테이트타워 남산`을 매물로 내놓았다. 스테이트타워 남산은 지상 24층에 연면적 67000규모의 대형 빌딩으로, ADIA20151월 신한BNP파리바자산운용으로부터 3.32500만원, 5030억원에 사들였다. 이번 매각 희망가는 3.32700~2800만원, 5000억원대 중후반이다. 최근 거래가 성사된 대형 오피스들은 연일 최고가를 경신했고, 일부에서는 우선협상대상자보다 높은 가격을 부르며 매입을 노리는 투자자도 있는 것으로 알려졌다. 앞서 영국계 부동산펀드 운용회사인 M&G리얼에스테이트는 서울 종로구 소재 센트로폴리스빌딩을 약 11200억원에 매입했다. 이는 그간 국내에서 거래된 오피스빌딩 가운데 가장 높은 가격(총거래가 기준)이다. 하나금융투자도 드라마 `미생` 촬영지로 유명한 서울스퀘어빌딩(옛 대우센터빌딩)에 최대 1조원을 투자하기로 결정했다. 이에 앞서 지난 6월엔 NH투자증권과 코람코자산신탁 컨소시엄이 삼성물산 서초사옥의 우선협상대상자로 선정되기도 했다.(2018817일 매일경제 기사 참조)