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  경기 안양 평촌신도시 범계로데오상권 건물주들은 서울 강남역 주변 건물주를 부러워하지 않는다. 강남역 못지 않은 임대료를 받고 있어서다. 이곳에서 상가 분양을 준비 중인 한 건설사 관계자는 임대료를 조사해보다가 서울 강남권 못지 않아 깜짝 놀랐다“20년 이상 분양사업을 했지만 서울 근처에 이 같은 알짜 상권이 있는 줄 까맣게 몰랐다말했다.

 

 

2000억원 뭉칫돈 몰려

  범계로데오거리는 범계역 앞 롯데백화점부터 평촌대로까지 400m가량 쭉 뻗은 상가를 말한다. 규모는 10로 인근 중앙공원(11)보다 작은 편이지만 수도권에서 가장 비싼 상권 가운데 한 곳으로 꼽힌다. 한국감정원에 따르면 지난해 4분기 범계역 일대 집합상가 3.3당 월 임대료는 238920으로 나타났다. 인근 안양(13680)이나 야탑(118800), 분당(159720)보다 높은 편이다. 서울 대표 상권인 종로(16710)건대입구(208890), 압구정(218130)보다 비싸다. 신촌(241560), 강남대로(265320) 일대 상가들과 비슷한 수준이다. 역과 가까울수록 임대료가 비싼 편이다. 현지 중개업소들에 따르면 범계역 2번출구에서 이어진 1층 상가의 경우 전용 30임대료가 월 700만원에 달하는 곳도 있다. 중앙 분수광장 인근 전용 36의 월 임대료는 300만원 수준이다. H공인 관계자는 폐업하는 점포가 나오면 금세 다른 점포가 들어설 정도로 회전이 빨라 공실은 거의 없는 편이라며 주변 다른 곳에 가게를 낼 만한 상가가 없기 때문이라고 말했다.

 

 

  상황이 이렇다보니 매매가격과 분양가격이 치솟고 있다. 호계동 일대 중개업소들에 따르면 지하철 4호선 범계역 앞 옛 NC백화점 자리에 들어서는 오피스텔 힐스테이트 범계역 모비우스1층 상가 예상 분양가는 3.32억원 수준이다. 3월 분양될 이 상가 전용면적 33(10)를 분양받기 위해선 20억원의 현금이 있어야 한다는 계산이 나온다. 2층 상가의 예상 분양가도 높은 편이다. 3.38000~1억원 선이다. 이 상가의 분양관계자는 가격과 관계없이 꼭 분양받고 싶다는 의향을 드러내는 투자자들이 많다면서 임대료 수준이 서울 강남 못지 않기 때문이라고 말했다. 현지 중개업소 관계자는 임대료가 서울 강남역 상권으로 높다는 점을 잘 아는 인근 건물주들이 주요 대기 매수자들이라고 전했다. 분양대행사에 따르면 상가 분양가를 3.32억원 수준에 책정했는데도 사겠다는 사람이 줄을 서 있어서다. 정식 분양에 앞서 2억원 이상의 잔고증명을 제출하며 사전 예약한 투자자만 1000명을 넘는다. 상가 한 동에 2000억원가량의 현금이 몰린 셈이다.

 

 

배후인구 10만명 독점상권

  평촌신도시 조성과 함께 만들어진 범계로데오거리는 전형적인 항아리 상권이다. 38600여 가구의 배후 주거단지가 동서남북을 둘러싸고 있다. 로데오거리에서 횡단보도만 건너면 아파트가 나올 정도로 가깝다. 사실상 일대 독점상권인 데다 더 이상 규모가 커지기도 어려워 소비인구가 많을 수밖에 없다는 게 전문가들의 분석이다. 지하철과 버스 등 대중교통 노선은 범계역 주변으로 발달했다. 관공서와 병원 등 시설까지 밀집해 유동인구는 하루 평균 20만명 안팎이다. 상권 자체의 집객 요인도 많다. 단순한 먹자골목형 상가가 아니라 판매와 서비스 등까지 업종이 다양하다. 시간대별, 요일별 유동인구에 큰 차이가 없는 이유다. 가장 붐비는 금요일(15.3%)과 토요일(15.1%)의 비중이 주중(13.7~14.9%)과 비슷한 편이다. 백화점에서 쇼핑을 마친 이들의 동선과 이어진다는 장점도 있다.

 

 

  대칭 구조인 평촌역로데오거리와 비교하면 차이가 극명하다. 평촌역로데오거리는 술집과 유흥업소 위주로 상권이 발달한 탓에 낮 시간 동안은 한산한 편이다. 가족단위 또는 청소년들이 친구끼리 상권을 이용하기엔 다소 거리감이 있다는 평가가 나온다. 반면 범계역로데오거리는 최근 코인노래방과 스크린야구장 등 연령대에 관계없이 즐길 수 있는 시설까지 늘어나는 추세. 일대 성업 중인 카페들은 낮 시간에도 2층까지 만석일 때가 많다. 인근 P공인 관계자는 몇 년 전 스타벅스가 문을 연 이후 로데오거리 끝쪽 상권도 활기를 보이는 편이라고 말했다. 박대원 상가정보연구소장은 업종이 집약된 데다 직장과 거주인구 등 배후수요가 고정돼 상권의 경쟁력이 높다“‘빨대효과를 일으킬 큰 상권이 주변에 전무하다 보니 앞으로도 수요가 이탈할 가능성이 낮다고 말했다.(2018228일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

한신더휴 잔여 40가구 모집에 5만명 모여들어 `북적북적`집값상승률도 서울 맞먹어

정부 행정기관 추가 이전, `스마트시티` 지정 겹호재강남 수준 규제도 안먹혀

`바늘구멍` 청약에 지역선 "공무원 특별분양 없애라"

 

 

  정부의 각종 부동산 규제로 지방 부동산 시장이 위축된 가운데 세종시 집값 고공행진이 계속되고 있다. 특히 분양 시장에서 '로또' 대접을 받으며 '세종불패' 신화를 굳혀 가는 중이다. 25일 부동산업계에 따르면 지난 20일 한신공영이 공급한 '세종 한신더휴 리저브' 잔여 40가구(HO1블록 30가구, HO2블록 10가구)에 총 53888명이 몰렸다. 경쟁률이 무려 13471에 달한 것이다. 해당 단지는 앞서 지난해 12월 청약 당시에도 1순위 경쟁률 54.171(HO1)34.271(HO2)을 기록한 바 있다. 잔여 가구 모집은 부적격 당첨자 등의 물량을 공급하는 것으로 일반 청약과 달리 특별한 자격 조건이 없다. 누구나 신청이 가능하다는 점을 고려해도 13001의 경쟁률은 좀처럼 보기 힘들다. 한신공영 관계자는 "입지도 좋지만 무엇보다 가격적 메리트가 컸던 것으로 보인다"고 말했다. 세종시는 분양가 상한제가 적용돼 상당한 시세 차익을 누릴 수 있는 '로또' 청약 지역으로 꼽힌다. 평균적으로 세종시 새 아파트는 분양가가 3.31000만원 안팎이다. 그러나 분양 후 최고 2배 수준으로 가격이 뛰는 단지가 속출한 바 있다. 지난해 11월 국토교통부 발표에 따르면 2015년 말 분양 당시 34950만원이었던 e편한세상 세종 리버파크 전용면적 99분양권은 지난 93억원 이상 오른 66642만원에 거래됐다.

 

 

  최근 정부의 부동산 규제 이후 부산·울산 등지 집값이 줄줄이 추락하고 미분양이 나날이 늘어가고 있지만 세종시는 완전 '딴판' 이다. 한국감정원에 따르면 세종시 주택가격은 올해 1월 기준 지난 1년 사이 4.44% 올랐다. 이는 서울(4.50%) 다음으로 전국에서 가장 높은 수치다. 같은 기간 전국 주택가격은 1.61%, 지방은 0.61%의 변동률을 보였다. 국토부의 2017년 연간 지가 변동률 추이에서도 세종시(7.02%)는 전국 1위를 꿰찼다. 세종시 상승세는 정부 규제에도 꺾일 줄 모르고 있다. 8·2 부동산 대책 발표 후 세종시의 월간 주택 매매가격 변동률은 잠시 주춤했지만 올해 1(0.21%) 들어 회복세에 들어섰다. 지방은 지난달 -0.05%를 기록하며 8·2 대책 이후 매달 변동률 하락폭이 커지고 있다. 지난해뿐만 아니라 올해 들어서도 부동산 시장에서 '세종불패' 신화가 이어지고 있는 데는 나름 이유가 있다. 집값·땅값 잡기에 혈안인 정부가 유독 세종에는 '예고된 호재'를 보장하고 있기 때문이다. 가장 강력한 가격 견인 요인은 추가적인 개발 기대감이 높은 데다 무엇보다 새 정부가 추가적인 인구 유입을 계속 유도하고 있는 것이다. 세종시는 현재 전체의 절반 정도만 개발이 완료됐고, 남아 있는 용지에는 기업·대학 등 유치를 위한 개발 사업을 할 예정이다. 특히 행정안전부와 과학기술정보통신부가 내년 말 내로 세종시로 이전한다. 더불어민주당은 최근 개헌 당론을 위한 의원총회에서 행정수도 신설 조항을 넣기로 했다. 행정수도로 세종시를 명문화겠다는 취지다.

 

 

  특히 최근 정부가 세종시를 스마트시티 시범 사업지로 지정한 것은 가뜩이나 불붙은 집값에 '기름'을 부은 격이다. 현지 부동산 관계자는 "정부의 대표 국책 사업지로 꼽힌 만큼 각종 정보기술(IT) 인프라스트럭처 투자를 비롯해 대학·기업 입주도 뒤따르지 않겠느냐""여긴 정부가 약속한 '기회의 땅'이나 마찬가지"라고 말했다. 세종시는 지난해 8·2 대책으로 투기지역·투기과열지구·청약조정대상지역 '강남' 수준의 규제를 받고 있다. 그러나 전매제한·청약가점제 확대 등 규제가 오히려 새 아파트 희소성을 부각하는 효과를 내고 있다. 양지영 R&C연구소 소장은 "세종시는 충청권에서 서울의 강남 같은 지역"이라며 "주변 대비 뛰어난 학군과 생활 인프라 덕에 기회가 되면 누구나 들어가고 싶어하는 지역"이라고 말했다. 또 세종시는 아파트 분양 시 50%를 세종에서 근무하는 공무원들에게 우선적으로 특별 분양한다. 지역민 중에선 공무원 특별 분양이 불공정한 '특혜'라고 꼬집는 사람도 늘고 있다. 청와대 홈페이지 국민청원 게시판에는 '세종시 공무원 특별 분양을 철회해 달라'는 글이 여러 개 올라와 있다. 세종시나 인근 지역에서 새 집을 찾는 평범한 시민들은 분양 받기가 '하늘의 별 따기'인데, 아파트 분양 소외계층이라고 보기 어려운 공무원에게 특별 분양 자격을 주는 것은 과도한 혜택이라는 주장이다.(2018225일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

4년 단기로 임대 도중에 8년 장기임대로 바꾸면 기존 임대기간 절반만 인정

양도세 혜택 대폭 줄거나 임대기간 늘려 8년 채워야

 

 

  작년 정부의 다주택자 임대등록 활성화 대책 이후 임대등록사업자가 급속히 늘고 있는 중이지만 발표했던 세제혜택이 '반쪽'이라는 불만이 커지고 있다. 정부는 대책 발표 당시 "다주택자들이 단기가 아닌 장기로 임대하도록 유도하겠다"고 밝힌 바 있다. 그러나 현재 단기임대사업자들이 장기임대등록으로 임대기간을 연장할 경우 기존 임대기간을 절반밖에 인정해 주지 않아 8년을 임대해도 세제혜택이 '' 줄거나 추가로 2년 이상 임대를 더해야 하는 상황이다. 23일 국토교통부 및 부동산업계에 따르면 4년 단기임대주택 등록자들이 8년 준공공임대주택으로 돌릴 경우 장기보유특별공제 기간을 계산할 때 기존 임대기간의 절반만 인정받고 있다. 사정은 이렇다. 애초 정부는 장기임대주택 등록을 활성화시키겠다며 준공공임대주택에 양도세 중과·종합부동산세 합산 배제 등 혜택을 줬다. 준공공임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제율도 70% 이상으로 대폭 높여주겠다고 밝혔다. 장기보유특별공제 제도는 3년 이상 보유한 토지나 건물을 팔 때 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도다. 장기보유자에게 혜택을 줘 건전한 부동산 투자행태 내지 소유행태를 유도하려는 장치다. 일반 주택은 기간에 따라 최소 10%에서 30%까지 공제를 받을 수 있지만 임대사업 등록 후 8년 이상 임대할 경우 70%까지 공제받는다. 애초 국토부는 "기존 단기임대사업자들이 8년 임대로 전환하면 기존 임대 기간을 인정하고 세제혜택도 줄 것"이라고 밝힌 바 있다.

 

 

  국토부가 기존 임대기간을 100% 인정해 '세제혜택'100% 못 주는 것은 준공공임대주택 장기보유특별공제 혜택을 명시한 조세특례제한법 때문이다. 해당 법령에 "민간임대주택을 준공공임대주택 등으로 등록하는 경우 임대한 기간의 절반에 해당하는 기간을 준공공임대주택 등의 임대기간에 포함하여 산정한다"고 규정돼 있다. 임대등록 활성화 대책으로 세제 혜택은 발표됐지만 후속조치가 아직 원활히 이뤄지지 않은 셈이다. 수년 동안 단기임대를 해왔던 임대사업자와 다주택자들 불만이 커질 수밖에 없다. 장기보유특별공제 기간을 모두 인정받았을 때와 절반만 인정받았을 때 양도소득세 차이가 상당하기 때문이다. 예를 들어 7억원에 집을 사서 8년 후 10억원에 팔려는 A가 있다고 가정하자. A씨는 처음엔 4년 단기임대사업자로 등록했다가 4년째가 됐을 때 세제 혜택을 받기 위해 8년 준공공임대사업자로 전환했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장 시뮬레이션에 따르면 앞의 4년을 모두 장기보유특별공제 받을 경우 세금은 17358000이다. 양도차익 3억원 중 70%(21000만원)를 특별공제 받아 실제 양도소득과세표준은 8750만원으로 내려가기 때문이다. 2년만 인정받을 경우에는 계산식이 복잡해진다. 8년 준공공임대주택이 아니기 때문에 다주택자가 일반주택을 8년 보유한 경우 받던 장기보유특별공제(24%)에 민간임대주택 추가공제율을 더해 30%(9000만원)만 특별공제가 가능하다. 결국 양도소득과세표준이 2750만원이 돼 세금은 65395000에 이르게 된다. 누진세가 적용되는 양도소득세 체계상 양도소득이 더 늘어나면 장기보유특별공제에 따라 변하는 세금 차이는 더욱 커지게 된다.

 

 

  장기임대로 계속 임대사업을 이어가려던 다주택자들은 황당하다는 반응이다. 종부세 합산 배제나 양도세 중과 배제 등 다른 혜택은 처음부터 준공공임대사업자로 등록했을 때나 중간에 전환했을 때나 차이가 없다. 유일하게 장기보유특별공제만 임대인정기간이 '절반'으로 깎인다. 만일 준공공임대사업자에게 주어지는 장기보유특별공제를 온전히 70%까지 받고 싶다면 2년을 추가해 8년 임대기간을 채워야 한다. 사업자들 입장에선 멀쩡하게 4년간 임대사업을 하고도 2년을 '울며 겨자 먹기'로 더 임대해야 하는 셈이다. 정부의 임대사업등록 활성화 대책은 전·월세상한제를 적용받는 준공공임대주택의 임대료 연 5% 이내 인상 개시 시점이 언제부터냐를 놓고도 혼란이 일어난 바 있다. 국토부는 문제점을 인식하고 기획재정부에 수정을 요청한 상황이다. 기재부 관계자는 "국토부에서 이 조항을 바꿔달라는 요청을 받았다""오는 3~4월쯤 조세특례제한법을 일괄 수정할 때 검토해 볼 생각"이라고 설명했다.(2018224일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

정부 안전진단 강화 피하려 송파 아시아선수촌 등 재건축안전진단 용역업체 선정 착수

작년 말 재건축부담금 피하려 관리처분 몰린 것과 닮은꼴

정부 입법예고 기간 단축해 법 시행 앞당기며 원천봉쇄

 

 

  서울 잠실 아시아선수촌아파트 등 다수의 재건축 단지가 정부의 안전진단 규제 강화 발표 하루 만에 안전진단 용역업체 선정에 착수했다. 용역업체와 계약만 일단 맺어놓으면 법 적용을 피할 수 있기 때문이다. 다급해진 국토교통부는 이례적으로 같은 날 발표한 규제 내용 중 가장 먼저 시행 가능한 내용만 따로 뽑아 행정예고하는 등 '원천봉쇄'에 나섰다. 작년 말 재건축 부담금을 피하기 위해 조합들이 벼락치기로 관리처분 인가를 신청했을 때의 '학습효과' 때문이다. 그러나 예측 가능한 정책을 실행해야 할 정부가 재건축 가격 누르기에 집착하면서 행정 혼란만 키운다는 비판도 만만찮다. 22일 정비업계 및 해당 아파트 단지들에 따르면 송파구청은 전날 오후 잠실동 아시아선수촌아파트의 재건축 정밀안전진단을 위한 용역업체를 선정한다는 긴급 공고문을 냈다. 이 아파트는 최근 구청이 진행하는 안전진단 현지 조사를 끝냈다. 이달 중으로 접수를 마치고 다음달 초쯤 업체와 용역 계약을 해 안전진단을 실시한다는 계획이다. 강동구청도 명일동 신동아아파트안전진단을 위한 용역업체 선정 공고문을 게재했다. 이 아파트는 안전진단에 관한 열의가 높아 주민 약 96%가 비용을 이미 납부한 것으로 알려졌다. 두 아파트 외에도 안전진단을 위한 현지 조사를 끝낸 재건축 아파트들의 움직임이 빨라지는 모습이다. 구로주공아파트가 다음주 용역업체 공고를 내기 위해 예치금을 구로구에 넣었고, 영등포구 일대 아파트들도 작업을 서둘러 진행 중인 것으로 알려졌다. 이번에 정부가 발표한 강화된 재건축 안전진단 규정을 피하기 위해선 안전진단 용역업체와 계약까지 마쳐야 한다. 통상 현지조사~안전진단 의뢰에만 최소 20여 일이 걸린다. 정비업계 관계자는 "현시점에서 안전진단 용역업체 공고까지 냈다면 아슬아슬하게 법 적용을 피해갈 가능성이 있다"고 말했다. 이같이 아파트 단지들이 바로 안전진단 절차에 착수한 것은 정부 역시 규제 시행에 속도를 내고 있기 때문이다.

 

 

  국토부는 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 고시' 개정안을 전날 행정예고했다. 예고 기간은 다음달 2일까지 10로 설정했다. 현행법상 행정예고 기간은 '특별한 사정이 없으면 20일 이상으로 한다'고 권고하고 있지만 일정을 크게 앞당긴 것이다. 국토부 관계자는 "재건축 단지들이 강화된 기준을 피하기 위해 벼락치기로 안전진단을 밀어넣어 생길 혼란을 방지하자는 차원"이라고 설명했다. 행정예고 기간이 끝나면 국토부는 개정안을 언제든 시행할 수 있다. 국토부 관계자는 "예고기간에 접수된 시민 의견을 검토하는 절차를 충분히 거치겠지만 열흘 정도면 될 것"이라고 말했다. 다음달 10일 안팎이면 새 안전진단 기준 고시가 시행될 가능성이 크다는 뜻이다. 안전진단과 관련한 법령은 '도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 시행령''안전진단기준 고시' 두 가지다. 도정법 시행령엔 현지 조사에도 공공기관이 참여할 수 있는 근거가 들어간다. 안전진단기준 고시는 구조안전성 항목 가중치를 높이는 내용과 공공기관이 안전진단 적정성을 의무적으로 검토하는 부분과 관련 있다. 국토부 장관이 관장하는 '안전진단기준 고시'와 달리 도정법 시행령은 대통령까지 결재가 올라가야 해서 전자관보에 게재해야 하는 등 절차가 복잡하다. 국토부가 '시행에 한두 달 걸린다'는 최초 발언과 달리 먼저 손댈 수 있는 법안부터 처리하고 있다는 것은 그만큼 시간에 쫓기고 있다는 얘기다. 정비업계 관계자는 "관련 법안을 일괄처리하던 관례와 달리 따로따로 진행한다는 점에서 정부가 법 시행을 얼마나 서두르는지 분위기를 알 수 있다"고 꼬집었다.

 

  예측 가능한 정책을 시행해야 할 중앙정부가 혼란을 키운다는 비판도 많다. 안전진단 기준 개정안이 시행되고 도정법 개정안은 발효되지 않은 상황에서 안전진단 계약을 체결할 경우 기준은 적용받고 시행령은 적용받지 않는 상황도 예상된다. 국토부에 따르면 도정법 시행령은 26일쯤 입법예고될 전망이다. 입법예고 기간은 대개 40일 정도지만 국토부는 3월 말 정도까지 최대한 시간을 단축한다는 계획인 것으로 알려졌다. 가장 큰 직격탄을 맞은 것으로 평가되는 목동신시가지아파트는 주민들의 안전진단 동의서 제출을 독려하며 입주자대표회의 차원의 재건축 추진 공식화를 요구하고 나섰지만 실질적으로 규제를 피하기는 어려울 가능성이 높다. 동의서 징구가 바로 완료된다 하더라도 현지조사 용역업체 선정까지 최소 20일 이상이 걸리기 때문이다. 이날 목동단지 주민들은 지역구 소속 황희 의원이 개최한 의정보고회에 참석해 안전진단 강화 문제 해결을 요구하기도 했다. 일부 주민은 국토부에 법 시행을 늦추기 위해 집단적으로 민원을 제출하자며 소셜네트워크서비스(SNS)에서 주민들을 독려하기도 했다.(2018222일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

안전 진단, 구조 안전성 비중 50%로 상향

조건부 재건축 판정 나도 재검증 받아야

안전 진단 통과 절반으로 감소 우려

찬성, “재건축 본래 취지로 돌아간 것

반대, “장기적 공급 부족, 슬럼화 우려

 

 

  정부재건축 원천 봉쇄에 나섰다. 아파트가 낡았어도 무너질 위험이 없으면 재건축을 하기 어렵게 안전진단 기준을 대폭 강화키로 했다. 안전진단은 재건축 여부를 결정하는 첫 단계. 첫 단추 구멍을 비좁게 해 재건축 연한(30)만 채우면 대부분 안전 진단을 통과하는 부작용을 막고 재건축 투기를 차단하겠다는 의도로 풀이된다. 20일 국토교통부가 발표한 재건축 안전 진단 기준 정상화 방안에 따르면, 재건축을 결정할 때 층간 소음이나 주차 공간 부족 같은 주거 환경보다는 건물의 안전 여부가 더 중요해진다. 안전 진단 평가를 할 때 구조 안정성 비중을 확 높였기 때문이다. 아파트를 재건축하려면 정부가 인증한 민간 전문기관의 안전 진단을 반드시 거쳐야 한다. 평가 항목은 네 가지고 각각 가중치가 다르다. 현행 기준은 주거 환경 40%, 설비 노후도 30%, 구조 안정성 20%, 경제성 10%. 정부는 이를 바꿔 구조 안정성 비중을 50%로 올리고 주거 환경 가중치를 15%로 낮췄다. 재건축을 통과를 어렵게 하거나 늦추는 '허들'도 곳곳에 세워진다. 이번 방안과 상관없이 재건축 단지가 안전 진단을 받을 경우 100점 만점에 55(A~C등급)을 넘으면 재건축을 할 수 없고 유지·보수만 가능하다. 30~55(D등급)이면 조건부 재건축, 30점 미만(E등급)이면 재건축 판정을 받는다. 조건부 재건축은 아파트를 허물고 다시 지어야 할 치명적인 결함은 없지만, 그냥두기도 애매한 상태다. 이 경우 지자체장은 지역 여건과 주민 여론 등을 고려해 재건축 시기를 조정할 수 있다.

 

 

  하지만 그동안 조건부 재건축 판정을 받은 단지는 대부분 시기 조정 없이 곧바로 재건축을 추진해 왔다. 조건부 재건축이 곧 재건축 판정이었던 셈이다. 더욱이 2015년 이후 안전 진단을 받은 아파트 대부분은 조건부 재건축 판정을 받았다. 김흥진 주택정책관은 “2015년 이후 안전 진단을 받은 단지 중 유지·보수 판정은 2%에 불과하고 96%가 조건부 재건축이었다현재 기준으로는 거의 모든 재건축 단지가 안전 진단을 통과하는 문제가 있다고 강조했다. 정부는 이런 부작용을 막기 위해 조건부 재건축 판정을 받더라도 공공기관의 적정성 검토를 받도록 할 방침이다. 민간기관의 진단 결과를 공공기관이 한 번 더 검증하겠다는 것이다. 검증 결과 판정에 이상이 있으면 해당 단지는 다시 민간기관의 안전 진단을 받아야 한다. 재건축 속도가 늦춰질 수밖에 없다. 안전 진단 전 단계에 공공기관이 개입할 수 있는 근거도 마련된다. 현재는 지역 주민의 10% 이상이 동의하면 시장·군수가 자체적으로 현지 조사를 해 안전 진단 실시 여부를 결정한다. 하지만 정부는 지자체의 전문성에 한계가 있다고 보고 시장·군수가 한국시설안전공단이나 한국건설기술연구원 등에 현지 조사를 의뢰할 수 있는 근거를 마련하기로 했다. 의무 사항은 아니다. 이와 별도로 정부는 포항 지진 등을 고려해 이미 안전에 문제가 있다고 확인된 건축물은 안전 진단 없이 재건축할 수 있도록 예외 규정을 두기로 했다. 안전 진단 D등급을 받은 건축물이 여기에 해당한다. 또한 주거환경이 극히 열악한 E등급 판정을 받을 경우 구조 안전성 등 다른 평가와 상관없이 재건축을 추진할 수 있도록 할 방침이다. 국토부는 21일 입법 예고를 거쳐 이르면 3월 말 새로 바뀐 제도를 시행할 계획이다. 다만, 이미 재건축 안전 진단을 신청했거나 진행 중인 곳은 적용을 받지 않는다.

 

 

  김흥진 국토부 주택정책관은 안전 확보라는 재건축의 본래 취지를 살리기 위한 것이라고 설명했다. 지난달 18일 김현미 국토부 장관이 재건축은 구조 안전성의 문제가 없음에도 사업 이익을 얻기 위해 사회적 자원을 낭비한다고 밝힌 것과 같은 맥락이다. 이렇게 되면 재건축을 기대하는 아파트 단지가 안전 진단을 통과할 가능성은 기존보다 크게 낮아질 것으로 보인다. 관련 업계에 따르면 2015년 박근혜 정부가 재건축 안전 기준을 현행대로 완화하면서 절반 수준이던 안전 진단 통과 비율이 90% 이상으로 올라갔는데 그 반대 현상이 나타날 수 있다는 것이다. 현재 재건축 연한을 채웠지만, 안전 진단을 받지 않은 아파트는 서울에만 10만 가구에 달한다. 평가는 크게 갈린다. 정희남 강원대 부동산학과 교수는 당분간 재건축 시장이 위축되겠지만, 정부가 원칙으로 돌아갔다고 본다고 말했다. 정 교수는 이전 정부에서 부동산 경기 부양을 위해 재건축 안전 진단 기준 등 규제를 지나치게 완화한 측면이 있다멀쩡한 아파트를 허물고 짓는 악순환을 막기 위해서라도 안전 진단 기준을 강화하는 것이 맞는 방향이라고 말했다. 재건축 초과이익 환수제와 재건축 조합원 지위 양도 금지 등 기존 재건축 규제와 맞물려 시장을 크게 위축시킬 수 있다는 우려도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 안전 진단 강화는 재건축 연한을 연장하는 것과 비슷한 효과를 낼 것이라며 재건축 투기를 진정시키는 일시적 효과는 있겠지만, 장기적으로 공급 부족을 일으켜 시장을 더 불안하게 할 수 있다고 지적했다. 권 교수는 노후한 아파트를 안전에 문제가 없다고 그냥 두면 슬럼화되고 지역 경제가 망가질 우려가 있다고 덧붙였다.(2018220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다주택 압박·부동산 양극화에 지방은 정리하고 서울 집중

임대수요·고속철도 따라 몰려 용산구 외지인 비중 23% 1강남·강동·송파 으로 높아

집값 덜 오르고 접근성 떨어지는 성북·금천 등은 거래 비중

전국구 투자처 된 강남·용산 부동산4건중 1건이 '외지인'

 

 

 50대 여성 A씨는 현재 전세로 바꿔서 거주 중인 아파트를 포함해 지방 소재 아파트 두 채를 지난해 말 모두 팔았다. 대신 매각대금에 모아뒀던 돈을 보태 서울 용산구의 대형 면적 아파트를 샀다. 다주택자에게 올해 4월부터 양도세 중과를 적용한다는 이야기에 차라리 지방 주택을 매각하고 서울 아파트 한 채를 갖고 있는 게 낫다고 판단했다. A씨는 "용산은 KTX로 왔다 갔다 하기도 편하고 임대 수요도 꽤 있어 보여 선택했다"고 말했다. 부산에서 사업을 하는 B씨는 지난해 가을 서울 강남구에서 중형급 아파트를 한 채 매입했다. 서울로 출장 올 때마다 쓰는 호텔비를 아끼고 서울에서 대학을 다니는 아들과 딸 자취 비용도 줄이겠다는 생각이었다. 그는 "강남권 아파트 가격이 계속 오른다는 소식도 들려 투자 측면에서도 나쁠 게 없다고 생각했다""적당한 시점에 아들에게 증여해 결혼 후 살 집으로 넘겨주고 다주택자 규제도 피할 생각"이라고 말했다.

 

 

  지방 거주 부유층이 서울 부동산시장을 움직이는 큰손으로 부상하고 있다. 특히 지난해 8월 정부의 집값 규제가 본격화한 이후 이들의 영향력은 더욱 커지는 상황이다. 19일 매일경제가 양지영R&C연구소와 함께 국토교통부의 '매입자 거주지별 아파트 매매 거래 현황'을 조사·분석한 결과 작년 한 해 서울에 거주하지 않는 사람이 사들인 서울 아파트는 2818에 달했다. 이는 전체 아파트 거래건수(107897)20%에 가까운 수치다. 서울 아파트 5채 중 1채는 외지인이 산 셈이다. 201617.2%에 비해 2%포인트 이상 비중이 커졌다. 양지영 양지영R&C연구소장은 "지방은 혁신도시와 산업단지 등이 마무리되면서 주택 수요 증가세가 꺾인 반면 공급은 과잉인 상황"이라며 "반면 서울은 여전히 공급 부족인 데다 정부규제로 매물 품귀까지 나타나며 투자가치가 높아지자 지방의 돈이 서울로 몰리고 있는 것"이라고 전했다. 특히 작년 8·2 부동산대책 발표 후 이 같은 현상이 심화되고 있다. 정부의 다주택자 규제로 지방 아파트를 팔고 '똘똘한 한 채'를 찾아 상경한 것이다.

 

 

  대표적인 곳이 용산구. 외지인 매입 비중이 지난해 23.4%로 서울 25개구 중 가장 높았다. 4월 양도세 중과를 대비해 다주택자들이 '똘똘한 한 채'로 옮겨타야 하는 시점인 작년 12월에는 29.7%까지 치솟았다. 용산역 인근 A공인중개 관계자는 "부산과 대구 쪽 분들의 매입 문의가 많았다""용산쪽은 외국인 임차 수요가 꾸준해 임대수익을 거둘 수 있고, 용산역도 있어 지방에서 오가기도 편해 관리가 쉽다는 이점이 작용한 것 같다"고 말했다. 강남·송파·강동구도 지난해 외지인 투자 비중이 높았던 곳이다. 모두 8·2 대책 이후 외지인 투자 비중이 최고치를 찍었다. 강남구는 지난해 9월 외지인 거래가 27.9%, 송파구는 1027.6%를 기록했다. 강남구는 2017년 한 해 동안 아파트 7357건이 거래됐고, 외지인 매입은 1667건으로 22.7%를 차지했다. 201619.9%보다 크게 올랐다. 4명 중 1명꼴로 지방 거주자가 아파트를 구입한 셈이다. 송파구는 총 8043건의 거래 중 21.8%가 외지인 몫이었다. 강동구 역시 아파트 매매 6291건 중 22.2%를 서울에 살지 않는 사람이 사들였다. 서초구가 상대적으로 낮았지만 8·2 대책 이후 재건축 단지 매매가 막힌 결과로 보인다. 마곡 개발 호재가 컸던 강서구는 2016년부터 새 아파트가 본격 공급되며 외지인 투자 비중이 송파와 같은 21.8%로 올라왔다. 지난해 서울에서 외지인 투자 비중이 20%를 웃돈 지역은 고속철도로 쉽게 상경할 수 있다는 공통점도 있다. 강서구는 김포공항에 인접해 마찬가지 장점이 있다. 반면 지방과의 접근성이 떨어지는 곳은 외지인 투자 비중이 줄고, 집값 상승폭도 상대적으로 열세를 보였다. 작년 한 해 외지인 투자 비중이 가장 낮은 5개구는 은평구(16.0%) 중랑구(15.6%) 도봉구(15.0%) 성북구(14.9%) 강북구(13.9%) 등이다. 성북구의 외지인 매입 비중은 2015년만 해도 22%에 달했지만 201615.8%로 하락한 후 작년엔 14.9%로 떨어졌다. 성북구의 지난해 아파트 가격 상승률은 2.1%로 강남구(6.8%)3분의 1에 불과하다.(2018220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

단독주택 공시가격 10년만에 최대 상승서울 공동주택도 크게 오를 듯

연내 보유세 인상 추진다주택자 세부담 '고민' 커져

 

 

  올해 정부가 발표한 단독주택 공시가격과 토지 공시지가가 큰 폭으로 상승하면서 '보유세 폭탄'이 현실화하고 있다. 공시가격과 공시지가는 실거래가로 부과되는 양도소득세와 달리 보유시점에 내는 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 매기는 근거가 된다. 공시가격이 많이 오르면 그만큼 세금도 오른다는 말이다. 단독주택 공시가격과 토지 공시지가 상승은 오는 4월 말 발표될 공동주택 공시가격으로 이어질 전망이다. 전문가들은 지난해 지방의 아파트값 하락에도 불구하고 서울은 큰 폭으로 오름에 따라 공동주택 공시가격 상승폭도 지난해(4.44%) 수준을 훨씬 뛰어넘을 것으로 보고 있다. 정부는 공시가격 상승 외에 종합부동산세를 올리는 쪽으로 보유세 개편도 추진중이어서 다주택자와 고가주택 보유자들의 고민이 더욱 깊어질 전망이다.

 

 

1단계 : 공시가격 올려 보유세 높인다

 

  19일 국토교통부에 따르면 올해 전국의 표준 단독주택 가격 상승률은 5.51%, 2007(6.01%) 이후 10여년 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 표준 단독주택 공시가격 상승률이 평균 5%를 넘은 것은 2012(5.38%) 이후 6년 만에 처음이다. 특히 표준 단독주택 22만가구중 종부세 대상이 되는 9억원 초과 주택수는 지난해 1277가구에서 올해 1911가구로 무려 50% 가까이(49.6%) 증가했다. 고가주택이 많은 서울의 표준 단독주택 공시가격은 올해 7.92% 인상돼 역시 2007년 이후 가장 많이 올랐다. 표준 공시가격은 전국 396만 가구에 이르는 개별 단독주택의 산정 기준이 돼 4월에 지자체가 발표하는 개별 단독주택 공시가격도 큰 폭으로 오를 전망이다. 올해 땅값을 매기는 공시지가도 크게 올랐다. 지난 12일 발표된 전국의 공시지가는 전국 평균 6.02% 올라 글로벌 금융위기 여파로 1.43% 하락세를 보인 2009년 이후 최대치로 상승했다. 이처럼 주택과 토지의 과세 기준이 되는 공시가격과 공시지가가 크게 뛰면서 당장 올해부터 부과되는 재산세와 종부세 부담도 커지게 됐다. 보유 주택의 공시가격이 9억원 이하인 1가구 1주택자는 재산세만 부과되고 전년도 세액의 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 세부담 상한(105130%)도 있어 당장 인상폭이 크지 않다. 그러나 2주택 이상 보유자는 각 주택의 공시가격 합산이 6억원만 넘으면 종부세가 부과되고 세부담 상한(150%)도 재산세보다 높아 체감 효과가 커진다. 실제 서울 강남구 삼성동의 공시가격 362천만원짜리 단독주택은 올해 공시가격이 작년 대비 26.13% 오르면서 올해 산세와 종부세를 합한 보유세 부담액이 총 2426만원으로 작년(1710만원) 대비 42%나 오르는 것으로 나타났다. 공시가격 상승률에 비해 보유세 부담이 훨씬 큰 것이다.

 

 

  김종필 세무사는 "공시가격 인상폭이 가파를 경우 종부세 대상인 일부 고가주택은 보유세가 전년도 세부담 상한(150%)까지 급등할 수 있다"고 말했다. 공시지가 상승은 토지 보유자들뿐만 아니라 상가 등 상업용 부동산의 보유세에도 영향을 준다. 상업용 부동산은 토지의 경우 공시지가, 건물은 시가표준액으로 보유세를 산정하기 때문에 공시지가가 오르면 그에 비례해 보유세도 올라간다. 전문가들은 오는 4월 말 발표될 공동주택 공시가격은 단독주택과 공시지가보다 상승폭이 더 클 것으로 예상한다. 특히 최근 1, 2년 새 가격 상승폭이 컸던 서울 아파트의 경우 공시가격 상승률이 지난해(8.12%) 수준을 뛰어넘어 두 자릿수대 상승률이 나올 가능성이 있다. 공시가격 인상은 최근 부동산 가격 상승과 더불어 사실상 예견된 것이었다. 정부는 올해 공시가격에 지난해 집값 상승분을 반영하면서도 강남 등지와 고가주택은 상승폭을 좀 더 높게 조정한 것으로 보인다. 올해 표준 단독주택의 경우 서울 강남권의 시가 2030억원대 고가주택은 공시가격 상승폭이 2030%에 달하는 곳이 수두룩하다. 한 감정평가사는 "1년에 한번 발표하는 공시가격은 시세 변화보다 비탄력적이어서 최근처럼 집값이 단기간에 급등할 때는 공시가격의 시세반영률이 떨어질 수밖에 없다""특히 가격이 비교적 규격화된 아파트보다 시세가 천차만별인 단독주택의 현실화율이 낮을 수밖에 없는데 이번에 고가주택의 상승폭을 의도적으로 꽤 높인 것 같다"고 말했다.

 

 

2단계 : 보유세 개편으로 '협공'종부세율·공정시장가액비율 손댈 듯

 

  정부의 보유세 인상 방법은 공시가격 조정에만 그치지 않는다. 새 정부 들어 강력한 부동산 규제 대책에도 불구하고 집값이 오르자 본격적으로 보유세 인상을 추진하고 있다. 집부자들에게 세금을 더 많이 물리는 '공평과세'의 취지도 있지만 갭투자 등을 통한 투자수요가 늘어가자 보유세를 올려 투기를 막고 다주택자의 주택 매도를 유도하겠다는 속내도 있다. 여당이 먼저 깃발을 꽂았다. 더불어민주당 박주민 의원은 지난달 종부세 강화를 골자로 하는 종합부동산세법 일부개정법률안을 발의했다. 현재 공시가격의 80%인 공정시장가액비율을 폐지해 과세표준을 공시가격 수준으로 높이는 동시에, 각 과세표준 구간별 세율을 참여정부의 종부세 도입 당시 수준으로 인상함으로써 다주택자에 대한 과세를 강화하는 것이다. 개정안에서는 주택분 종부세의 경우 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 0.75%에서 1%, 12억원 초과 50억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 1%에서 1.5%로 각각 상향했다. '초고가주택'50억원 초과 94억원 이하 구간에 대한 세율은 현행 1.5%에서 2%, 94억원 초과 구간에 대한 세율은 현행 2%에서 3%로 높인다. 세율이 최고 50% 인상되는 것이다. 대신 실수요자인 1주택자는 공시가격 대상을 9억원에서 12억원 초과로 완화해 종부세 부담을 덜어줄 계획이다. 한 부동산 전문가는 "공시가격을 너무 높이면 집부자 뿐만 아니라 서민들의 재산세가 함께 올라가는 문제가 있고, 집값 하락에도 대비해야 해 시세 수준으로 마구 올리긴 어려울 것"이라며 "부족한 공시가격 현실화율을 종부세율 인상으로 보완해 다주택자의 세부담을 늘리려 할 것"고 말했다.

 

 

  대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 올해 상반기 중에 보유세 등 부동산 과세체계 개편방안을 마련한 뒤 8월께 발표할 중장기 조세정책 방향에서 구체적 안을 확정해 9월 정기국회에서 입법절차에 들어갈 예정이다. 연내 법안 통과를 가정할 경우 이르면 내년부터 보유세 부담이 큰 폭으로 늘어나는 것이다. 전문가들은 공시가격 인상에 이어 종부세율이 참여정부 수준으로 높아질 경우 '보유세 폭탄'으로 인해 동요하는 집부자들이 늘어날 것으로 보고 있다. 종부세 등 보유세 폭탄을 피하려고 임대사업자로 등록하거나 주택을 매도하는 등 보유 주택을 재편하려는 움직임도 가시화할 것으로 보인다. 국민은행 WM사업부 원종훈 세무팀장은 "고액 자산가들은 보유세 인상에도 불구하고 버티기가 가능하지만 최근 투자목적으로 집을 여러 채 구입한 갭투자자 등은 양도소득세 중과에 이어 앞으로 보유세 걱정도 해야 할 것"이라며 "서울 기준 공시가격 6억원 이하 중소형은 임대사업자로 등록하면 종부세 합산 과세에서 배제되기 때문에 임대사업자 전향을 고려하는 사람들도 많아질 것으로 보인다"고 말했다.(2018219일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

투자가치 따진다면개포 재건축·과천 공공주택 노려볼만

 

 

  올해 아파트 분양 시장은 어느 해보다 풍성하다. 정비사업 분양 물량이 역대 최고 수준이기 때문이다. 이럴 때일수록 수요자들은 자신이 처한 여건에 따라 분명한 기준을 가지고 새 아파트 청약에 나설 필요가 있다. 함경남 함스피알 대표는 "최근 쏟아져나온 각종 부동산 규제 덕분에 실수요자들에게는 주택을 구입하기 좋은 여건이 조성됐다""아파트 브랜드, 교통, 학군, 생활환경 등을 꼼꼼히 살펴 구입 시기를 저울질해 보는 것이 좋다"고 조언했다. 새 아파트를 분양받고자 하는 수요자들을 유형별로 나눠보면 자녀 교육을 위한 학군 수요, 쾌적한 노후생활을 원하는 수요, 시세 상승을 노리는 수요 등으로 나뉜다. 교육 수요도 자녀가 유치원·초등학생인지, ·고등학생인지에 따라 좀 더 세분화된 구분이 가능하다. 매일경제신문은 아파트 분양 정보와 분석에 일가견이 있는 전문가 7명에게 올해 수도권 분양단지 중 유형별 선호도를 설문조사했다. 먼저 유치원·초등학생 자녀를 둔 학부모라면 대단지 아파트 분양을 노리는 것이 좋다. 단지 내에 학교·학원이 들어서는 경우가 많아 아이들의 안전과 면학 분위기 조성에 유리하기 때문이다. 개포주공4단지 재건축(3343가구), 한신4지구 재건축(3685가구), 개포8단지 재건축(1996가구)이 대표적이다. 김학권 세중코리아 대표는 "가구 수가 많은 아파트는 단지 내에 유치원과 초등학교가 있고 공부방· 독서실·체육시설 등 커뮤니티 시설이 배치되며 단지 내 상가에 각종 학원이 들어서기 때문에 학부모들 선호도가 높다"고 설명했다. 과천위버필드(2128가구)는 주변에 문원초와 정보과학도서관이 자리 잡고 있어 어린 자녀를 키우기에 좋은 단지로 꼽힌다. 고덕6단지 재건축(1824가구)은 단지 내에 고일초가 있고 주변 지역이 대규모 주거단지여서 혐오시설이 없다. 길음역 동양파라곤은 단지 내에 구립유치원과 영어마을이 마련될 예정이다.

 

 

  중·고등학생 자녀 교육에 유리한 단지는 강남권이나 목동·중계동에 위치한 학군 좋고 학원가가 가까운 단지가 꼽힌다. 강남권에선 개포동 일대 아파트대치동 구마을 1지구 등이 올해 나올 분양 물량 중에서 대치동 학군, 학원가와 가깝다. 지하철 2호선·신분당선 강남역에 걸어서 접근할 수 있는 서초 우성1는 대치동도 가까운 편이라 직주근접과 교육 여건, '두 마리 토끼'를 모두 잡을 수 있는 곳으로 꼽힌다. 목동 학원가에 접근하기 쉬운 신정2-1구역중고생 자녀를 키우고 있는 수요자라면 관심을 가질 만하다. 서울 외 지역에서도 명문 중·고등학교 주변 단지가 유리하다. 정자역 일대에 조성돼 있는 학원가를 이용하기 편리한 '분당 더샵 파크리버', 명문고 진학률이 높은 과천 문원중이 가까운 데다 과천고와 맞붙어 있는 과천주공6단지 재건축, 수원에서 가장 유명한 영통 학원가 접근성이 좋은 '수원 영흥공원 푸르지오'가 대표적이다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "최근 자사고·특목고 폐지 등이 거론되면서 서울 강남권과 목동, 노원, 광진, 분당, 평촌, 과천 등 전통의 명문 학군 지역이 다시 실수요자 관심을 받고 있다"고 설명했다. 노부부가 생활하기에 쾌적한 단지를 고르는 수요자라면 자연 환경뿐만 아니라 의료·교통·마트 이용이 편리한지 따져봐야 한다. 고양 지축지구 중흥 S클래스북한산·노고산·오송산이 둘러싸고 있어 쾌적한 환경을 자랑한다. 창릉천 수변공원이 가까워 입주민들이 산책을 즐기기 좋고 가톨릭대 은평성모병원 등 의료시설도 가깝다. '장위7구역 아이파크(가칭)'는 북서울 꿈의 숲이 가깝고 인근에 초안산·오패산 등이 있다. 백화점 등 생활 인프라스트럭처 이용이 수월하고 경희대 의료원고려대 의료원이 가깝다. 'e편한세상 보라매 2'보라매공원과 강남성심병원 이용이 편리하다.

 

  시세 차익을 노리는 수요자들은 일단 강남 아파트 단지를 주목하는 것이 좋다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "강남 아파트값이 상승하고 있는 데다 강남 지역에서 새 아파트는 희소가치가 높은 편"이라고 말했다. 양지영 R&C연구소장도 "강남권은 워낙 고급 인프라가 잘돼 있기 때문에 사실상 분양가 상한제가 적용되고 있는 현 상황에서 시세 상승이 가장 크게 기대된다"고 말했다. 강남 외 지역에서는 신길파크자이가 유망하다. 신길뉴타운은 작년 분양에서 모두 단기간 계약을 완료했다. 신길파크자이 바로 옆에 있는 래미안 에스티움은 분양가 대비 2억원 이상 오른 상태. '당산 아이파크 퍼스티어(가칭)'여의도를 비롯해 마곡, 상암 등 업무지구 접근성이 뛰어나 미래가치가 높다는 평가다. 당산권역은 수요가 많은데도 그동안 분양 물량이 거의 없었다. 수서역세권, 과천지식정보타운 등 수도권 공공분양 아파트도 눈여겨봐야 한다. 정부가 주거복지 로드맵을 통해 신혼희망타운을 비롯한 공공주택을 분양한다고 밝힌 곳이다. 실제 2010년부터 분양한 강남권 보금자리주택들의 아파트값이 2배 이상 오른 것을 감안하면 올해 서울 강남권과 주요 지역에서 공급하는 공공주택도 미래가치가 높다는 평가다. 과천지식정보타운 S4·5블록이 대표적이다. 장 본부장은 "올해 수서역 역세권지구와 과천지식정보타운 등에서 공급하는 공공주택들은 분양가가 시세의 80~90% 수준에서 책정되는 데다 입지적 장점으로 인해 장기적인 투자가치가 높다"고 말했다.(2018219일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  2주택 이상을 보유한 다주택자들의 머릿속이 복잡해지고 있다. 지난해 '8·2 대책'을 통해 예고된 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용이 오는 41일로부터 시작되기 때문이다. 이러한 현상을 반영한 듯 최근 임대주택 사업자 등록이 가파른 증가세를 보이고 있다. 14일 국토교통부에 따르면 지난 1월 개인 임대사업자로 9313명이 신규 등록, 이 기간 등록 말소자를 감안할 때 순증은 9256에 달한다. 신규 등록자 수는 1년 전 3799명에 비해 2.5배 많은 수준이며 작년 12월과 비교해도 26.7% 늘어난 수치다. 4월부터는 서울·수도권 등 조정대상지역 내에서 주택 매각 시 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다. 양도세 최고세율이 40%에서 42%2%포인트 높아진다. 양도차익이 15000만원을 넘으면 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억원을 넘으면 42%의 세율을 각각 적용 받는다. 이럴 경우 세금 폭탄의 위력은 얼마나 될까. 2주택자를 소유한 사람이 최근 매수했던 집을 처분하면서 2억원의 차익이 생겼다고 가정하면 기본세율 38%에 중과세 10%포인트와 주민세까지 총 52.8%, 1560만원을 세금으로 내야 한다. 2주택자 이상거나 매각 차익이 더 큰 경우 세금부담을 훨씬 더 많아진다. 그럼, 다주택자들은 4월 이전 어떠한 선택을 해야 할까. 우선 임대주택이 전용면적 85이하면서 공시가격 6억원(비수도권은 3억원) 이하인 경우 임대사업자로 등록하는 게 여로모로 유리하다. 임대사업자로 등록하면 불안하지 않으면서, 의무 임대기간을 채우고 매각하면 양도소득세도 합법적으로 절감하면서 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있기 때문이다. 임대사업자로 등록하고 8년 이상 임대할 경우 먼저 지방세가 감면된다. 기존에는 전용 40의 경우 2주택 이상 임대해야 재산세를 감면했지만 앞으로는 한 채만 임대해도 혜택을 받을 수 있다.

 

  그동안 3주택 이상 임대해야 했던 임대소득세 감면 혜택도 한 채 이상으로 확대된다. 연간 임대소득 2000만원 이하 임대사업자에 적용하는 필요경비율을 기존 60%에서 등록사업자는 70%로 확대해 준다. 반면 미등록사업자는 50%로 낮춰 세금부담이 가중된다. 8년 이상 장기임대 시 양도세 중과 예외 대상이다. 따라서 장기보유특별공제 비율도 현행 50%에서 70%로 확대 적용된다. 임대주택의 종합부동산세 합산을 배제하며 연간 임대소득 2000만원 이하인 경우 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40%의 건강보험료를 깎아 준다. 다만 임대사업자 등록 시 의무 임대기간을 채워야 하고 임대료 상승률도 매년 5% 이내로 제한되는 것은 감안해야 할 부분이다. 임대 사업자 등록이 부담스럽고, 주택을 장기보유할 생각이 없다면 주택 매각도 고려해 볼 만 하다. 이 경우 장기보유특별공제를 적극 활용하면 된다. 장기보유특별공제는 자산을 3년 이상 보유한 사람에게 양도세 일부를 감면해주는 제도다. 10년 이상 보유하면 최고 공제율인 30%를 적용받을 수 있다. 다만 4월부터는 서울과 경기 일부(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산 7개구(해운대·연제·동래·수영··기장·부산진), 세종시 등 조정대상지역의 다주택자는 장기보유특별공제에서 배제되므로 집을 팔려면 반드시 4월 이전에 결정해야 한다. 장기보유특별공제는 만 1년을 채워야 1년씩 인정해 주기 때문에 집을 최초에 취득한 날짜와 잔금 날짜를 체크해야 한다. 배우자·자녀 등에게 증여를 하는 것도 하나의 선택지가 될 수 있다. 증여세는 공시가격이 기준이라 조금이라도 낮게 책정돼 있을 때 하는 게 이익이다. 배우자에게 증여할 경우 6억원까지 증여세가 없다. 하지만 자녀 증녀 시 증여세가 발생, 양도세 부담액과 비교해 결정하는 게 현명하다.(2018218일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4월 양도세 중과 시행서울 아파트값 큰 폭 상승 어려울 듯

재건축 규제·보유세 인상 등 변수하반기는 하방 압력 확대

 

 

  주택시장에 관망세가 이어지고 있는 가운데 설 이후 주택시장이 어떻게 움직일지 관심이 쏠린다. 이번 설 이후 주택시장에는 초대형 변수들이 줄줄이 대기 중이다. 봄 이사철이라는 계절적 변수를 제외하고도 다주택자 양도세 중가 재건축 초과이익환수 부담금 부과 재건축 연한 강화 등 추가 대책 종합부동산세 등 보유세 개편 총체적상환능력비율(DSR) 시행 금리 인상 청약 및 입주물량 증가 '7대 변수'가 주택시장을 좌우할 전망이다. 전문가들은 서울 아파트값은 강세를, 지방은 약세를 보이는 양극화가 당분간 이어지겠지만 각종 정책 변수 등으로 변동성이 커진 만큼 하반기 이후부터는 서울 집값도 약세로 돌아설 가능성이 있다고 16일 내다봤다.

 

 

다주택자 급매물 나올까서울-지방 '초 양극화' 심화

 

  설 이후 주택시장은 서서히 전환기를 맡게 될 전망이다. 일단 설 이후 신 DTI 등 대출 규제가 본격화하는 데다 집값 상승에 따른 피로감이 쌓이고 있어 설 연휴 이후 주택시장이 잠시 숨 고르기에 들어갈 것으로 보는 전문가들이 많다. 매물도 없고 매수자들도 관망하는 '눈치보기' 장세 속에 4월부터 시행되는 양도세 중과를 피하려는 막바지 매물이 출현하며 가파른 상승세에 제동이 걸릴 수 있다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "이미 다주택자들의 매물은 상당수 정리됐지만 매도 또는 임대사업자 등록 여부를 고민하는 다주택자들이 아직 남아 있는 것도 사실"이라며 "잔금 날짜를 3월 말까지 앞당기는 조건으로 막바지 다주택자 매물이 나올 것"이라고 말했다. 김종필 세무사도 "최근 양도세 중과 전에 팔려고 고민하는 다주택자들의 상담이 크게 늘었다"며 설 이후 매물 출현 가능성을 시사했다. 그러나 이러한 매물의 절대량이 많지 않을 것으로 예상되면서 단기간 내 서울의 집값이 하락할 가능성은 크지 않다고 전문가들은 예상한다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 "4월 이후 양도세 중과가 시행되면 서울 아파트 시장은 지금과 같은 매물 부족 현상이 심화될 것"이라며 "서울이나 과천, 성남(분당) 등지는 주택 거래량이 줄어든 상황에서도 매물 부족에 따른 호가 상승이 지속할 가능성이 있다"고 말했다. 당분간 서울 아파트값이 고점에서 정체되는 '고원현상'을 보일 것이라는 전망도 나온다. 국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "다주택자 양도세 중과, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등 정부 규제로 집값 급등 지역에는 매물 잠김 현상이 나타나고 있다""양도세 중과 회피 매물도 많지 않다는 점을 감안할 때 서울 집값은 한동안 '고원현상'을 보이며 횡보 또는 강보합세를 유지할 것 같다"고 말했다.

 

 

  반대로 지방과 수도권 일부 시장은 올해 입주물량이 급증하면서 약세를 보이는 '초 양극화'가 지속될 전망이다. 함 센터장은 "다주택자 양도세 중과로 인해 청약조정지역이 아닌 비인기지역의 매물을 먼저 팔아 절세를 하려는 움직임이 강해질 것"이라며 "서울은 강보합세가 이어지더라도 지방이나 수도권 비청약조정지역은 매물이 늘고 가격이 떨어져 양극화가 심화될 것"으로 예상했다. 한국건설산업연구원 허윤경 책임연구위원은 "연초에 신 DTI(총부채상환비율)가 시행됐지만 이미 시중에 풀려 있는 유동성이 어마어마해 여전히 부동산 시장에 영향을 줄 것"이라며 "고액 자산가들은 장기 버티기가 가능해 3월에 일부 급매물이 나오더라도 상승폭이 둔화하는 수준일 것"이라고 말했다. 다만 재건축 초과이익환수 부담금이 공개될 경우 강남권 재건축 시장이 단기적으로 출렁거릴 가능성을 배제할 수 없다. 국토교통부는 올해부터 관리처분인가를 신청하는 단지는 물론, 작년에 인가 신청을 마친 곳서류상, 절차상 하자가 있을 경우 관리처분인가 신청을 반려하고 부담금을 부과시키겠다는 입장이다. 행정권 남용이라는 일부 비판에도 불구하고 '충격요법'으로 강남 집값 상승을 막아보겠다는 의지다. 이 경우 강남권 재건축의 경우 수억원에서 최대 10억원의 부담금이 부과돼 재건축 사업중단과 가격 하락 등 대혼란이 예상된다. 국민은행 도곡스타PB센터 박합수 수석부동산전문위원은 "작년 말 관리처분인가를 신청한 13개 단지 중 몇 개라도 부담금이 부과된다면 재건축 시장에 큰 파장이 예상된다""사업 초기의 다른 재건축 단지의 투자심리도 위축될 가능성이 있다"고 말했다.

 

재건축 부담금·보유세·DSR·금리 등 악재 줄이어하반기 약세 전망

 

  재건축 연한과 안전진단 강화, 재건축 사업 절차 강화 등 추가 규제가 나올 지도 관건이다. 이 경우 지은 지 30년 이상 돼 재건축 기대감으로 가격이 오른 단지들의 약세로 돌아설 가능성이 있다. 30년 이상된 아파트는 비강남권에 대거 포진해 있다. 건국대 부동산학과 심교언 교수는 "재건축 연한을 강화하면 강남권보다 비강남권의 아파트가 더 타격을 받게 되고, 한동안 재건축 사업이 중단돼 공급부족으로 수년 뒤 집값이 오를 수 있다는 불안 심리를 키워주게 된다""당장 집값 잡는 데 급급할 것이 아니라 주택시장의 수급 안정을 위해 신중히 접근해야 할 문제"라고 말했다. 하반기부터는 보유세 인상 여부가 주택시장의 큰 변수로 떠오를 전망이다. 6월 지방선거를 전후해 보유세 인상 논의가 본격화할 전망이어서 다주택자들이 보유 주택 수 줄이기에 나설지 관심이다. 양도세 중과 방침으로 비인기 지역의 주택은 줄이고 인기지역의 주택만 남기는 '똑똑한 한 채' 선호현상이 확산한 가운데 보유세 인상은 이런 분위기를 더욱 가속화할 수 있다. 김종필 세무사는 "다주택자들은 양도세보다 보유세 인상에 더 많은 부담을 느낀다""자산가들은 버틸 능력이 되지만 최근 집값 상승에 편승해 무리하게 대출을 받아 집을 샀거나 전세를 끼고 투자한 갭투자자들은 종부세를 피하려고 매도 결정을 내릴 수 있다"고 말했다.

 

  하반기부터는 총체적상환능력비율(DSR)이 시행돼 돈줄이 막히는데 추가 금리 인상 가능성도 커지고 있다. 대출 규제와 금리 인상의 수요 규제가 동시다발적으로 터지며 집값 하방 압력이 커질 전망이다. 허윤경 연구위원은 "올해부터 내년까지 입주물량이 크게 늘어나는데 정부가 대출 규제 강화, 금리 인상, 보유세 인상, 양도세 중과, 재건축 규제 등 모든 대책을 한꺼번에 시행하면서 하반기 이후부터 그 파장으로 인해 주택시장이 왜곡될 수 있다""정부는 6월 선거 전까지 어떻게든 강남 집값은 잡겠다는 불안, 조급증을 버리고 점진적으로 시장을 안정시키는 데 주력해야 한다"고 말했다. 다만 분양시장은 여전히 뜨거울 전망이다. 당장 다음 달 분양 예정 물량은 총 75천여가구, 서울 강남구 개포 주공8단지를 비롯해 마포, 과천, 의왕, 하남 미사 등 인기지역에서 대거 신규 분양이 이뤄진다. 그러나 다주택자에 대한 규제로 인해 비인기지역은 미분양이 증가하는 등 청약시장에도 양극화가 더욱 뚜렷해질 전망이다. 함영진 센터장은 "주택도시보증공사의 분양가 통제로 주변 시세보다 분양가가 낮아지면서 인기 단지는 '로또 아파트'로 불리며 청약 과열도 우려된다""분양시장의 청약 결과가 일반 주택시장에도 영향을 미칠 수 있다"고 말했다.(2018216일 매일경제 기사 참조)