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단독주택 공시가격 10년만에 최대 상승서울 공동주택도 크게 오를 듯

연내 보유세 인상 추진다주택자 세부담 '고민' 커져

 

 

  올해 정부가 발표한 단독주택 공시가격과 토지 공시지가가 큰 폭으로 상승하면서 '보유세 폭탄'이 현실화하고 있다. 공시가격과 공시지가는 실거래가로 부과되는 양도소득세와 달리 보유시점에 내는 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 매기는 근거가 된다. 공시가격이 많이 오르면 그만큼 세금도 오른다는 말이다. 단독주택 공시가격과 토지 공시지가 상승은 오는 4월 말 발표될 공동주택 공시가격으로 이어질 전망이다. 전문가들은 지난해 지방의 아파트값 하락에도 불구하고 서울은 큰 폭으로 오름에 따라 공동주택 공시가격 상승폭도 지난해(4.44%) 수준을 훨씬 뛰어넘을 것으로 보고 있다. 정부는 공시가격 상승 외에 종합부동산세를 올리는 쪽으로 보유세 개편도 추진중이어서 다주택자와 고가주택 보유자들의 고민이 더욱 깊어질 전망이다.

 

 

1단계 : 공시가격 올려 보유세 높인다

 

  19일 국토교통부에 따르면 올해 전국의 표준 단독주택 가격 상승률은 5.51%, 2007(6.01%) 이후 10여년 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 표준 단독주택 공시가격 상승률이 평균 5%를 넘은 것은 2012(5.38%) 이후 6년 만에 처음이다. 특히 표준 단독주택 22만가구중 종부세 대상이 되는 9억원 초과 주택수는 지난해 1277가구에서 올해 1911가구로 무려 50% 가까이(49.6%) 증가했다. 고가주택이 많은 서울의 표준 단독주택 공시가격은 올해 7.92% 인상돼 역시 2007년 이후 가장 많이 올랐다. 표준 공시가격은 전국 396만 가구에 이르는 개별 단독주택의 산정 기준이 돼 4월에 지자체가 발표하는 개별 단독주택 공시가격도 큰 폭으로 오를 전망이다. 올해 땅값을 매기는 공시지가도 크게 올랐다. 지난 12일 발표된 전국의 공시지가는 전국 평균 6.02% 올라 글로벌 금융위기 여파로 1.43% 하락세를 보인 2009년 이후 최대치로 상승했다. 이처럼 주택과 토지의 과세 기준이 되는 공시가격과 공시지가가 크게 뛰면서 당장 올해부터 부과되는 재산세와 종부세 부담도 커지게 됐다. 보유 주택의 공시가격이 9억원 이하인 1가구 1주택자는 재산세만 부과되고 전년도 세액의 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 세부담 상한(105130%)도 있어 당장 인상폭이 크지 않다. 그러나 2주택 이상 보유자는 각 주택의 공시가격 합산이 6억원만 넘으면 종부세가 부과되고 세부담 상한(150%)도 재산세보다 높아 체감 효과가 커진다. 실제 서울 강남구 삼성동의 공시가격 362천만원짜리 단독주택은 올해 공시가격이 작년 대비 26.13% 오르면서 올해 산세와 종부세를 합한 보유세 부담액이 총 2426만원으로 작년(1710만원) 대비 42%나 오르는 것으로 나타났다. 공시가격 상승률에 비해 보유세 부담이 훨씬 큰 것이다.

 

 

  김종필 세무사는 "공시가격 인상폭이 가파를 경우 종부세 대상인 일부 고가주택은 보유세가 전년도 세부담 상한(150%)까지 급등할 수 있다"고 말했다. 공시지가 상승은 토지 보유자들뿐만 아니라 상가 등 상업용 부동산의 보유세에도 영향을 준다. 상업용 부동산은 토지의 경우 공시지가, 건물은 시가표준액으로 보유세를 산정하기 때문에 공시지가가 오르면 그에 비례해 보유세도 올라간다. 전문가들은 오는 4월 말 발표될 공동주택 공시가격은 단독주택과 공시지가보다 상승폭이 더 클 것으로 예상한다. 특히 최근 1, 2년 새 가격 상승폭이 컸던 서울 아파트의 경우 공시가격 상승률이 지난해(8.12%) 수준을 뛰어넘어 두 자릿수대 상승률이 나올 가능성이 있다. 공시가격 인상은 최근 부동산 가격 상승과 더불어 사실상 예견된 것이었다. 정부는 올해 공시가격에 지난해 집값 상승분을 반영하면서도 강남 등지와 고가주택은 상승폭을 좀 더 높게 조정한 것으로 보인다. 올해 표준 단독주택의 경우 서울 강남권의 시가 2030억원대 고가주택은 공시가격 상승폭이 2030%에 달하는 곳이 수두룩하다. 한 감정평가사는 "1년에 한번 발표하는 공시가격은 시세 변화보다 비탄력적이어서 최근처럼 집값이 단기간에 급등할 때는 공시가격의 시세반영률이 떨어질 수밖에 없다""특히 가격이 비교적 규격화된 아파트보다 시세가 천차만별인 단독주택의 현실화율이 낮을 수밖에 없는데 이번에 고가주택의 상승폭을 의도적으로 꽤 높인 것 같다"고 말했다.

 

 

2단계 : 보유세 개편으로 '협공'종부세율·공정시장가액비율 손댈 듯

 

  정부의 보유세 인상 방법은 공시가격 조정에만 그치지 않는다. 새 정부 들어 강력한 부동산 규제 대책에도 불구하고 집값이 오르자 본격적으로 보유세 인상을 추진하고 있다. 집부자들에게 세금을 더 많이 물리는 '공평과세'의 취지도 있지만 갭투자 등을 통한 투자수요가 늘어가자 보유세를 올려 투기를 막고 다주택자의 주택 매도를 유도하겠다는 속내도 있다. 여당이 먼저 깃발을 꽂았다. 더불어민주당 박주민 의원은 지난달 종부세 강화를 골자로 하는 종합부동산세법 일부개정법률안을 발의했다. 현재 공시가격의 80%인 공정시장가액비율을 폐지해 과세표준을 공시가격 수준으로 높이는 동시에, 각 과세표준 구간별 세율을 참여정부의 종부세 도입 당시 수준으로 인상함으로써 다주택자에 대한 과세를 강화하는 것이다. 개정안에서는 주택분 종부세의 경우 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 0.75%에서 1%, 12억원 초과 50억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 1%에서 1.5%로 각각 상향했다. '초고가주택'50억원 초과 94억원 이하 구간에 대한 세율은 현행 1.5%에서 2%, 94억원 초과 구간에 대한 세율은 현행 2%에서 3%로 높인다. 세율이 최고 50% 인상되는 것이다. 대신 실수요자인 1주택자는 공시가격 대상을 9억원에서 12억원 초과로 완화해 종부세 부담을 덜어줄 계획이다. 한 부동산 전문가는 "공시가격을 너무 높이면 집부자 뿐만 아니라 서민들의 재산세가 함께 올라가는 문제가 있고, 집값 하락에도 대비해야 해 시세 수준으로 마구 올리긴 어려울 것"이라며 "부족한 공시가격 현실화율을 종부세율 인상으로 보완해 다주택자의 세부담을 늘리려 할 것"고 말했다.

 

 

  대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 올해 상반기 중에 보유세 등 부동산 과세체계 개편방안을 마련한 뒤 8월께 발표할 중장기 조세정책 방향에서 구체적 안을 확정해 9월 정기국회에서 입법절차에 들어갈 예정이다. 연내 법안 통과를 가정할 경우 이르면 내년부터 보유세 부담이 큰 폭으로 늘어나는 것이다. 전문가들은 공시가격 인상에 이어 종부세율이 참여정부 수준으로 높아질 경우 '보유세 폭탄'으로 인해 동요하는 집부자들이 늘어날 것으로 보고 있다. 종부세 등 보유세 폭탄을 피하려고 임대사업자로 등록하거나 주택을 매도하는 등 보유 주택을 재편하려는 움직임도 가시화할 것으로 보인다. 국민은행 WM사업부 원종훈 세무팀장은 "고액 자산가들은 보유세 인상에도 불구하고 버티기가 가능하지만 최근 투자목적으로 집을 여러 채 구입한 갭투자자 등은 양도소득세 중과에 이어 앞으로 보유세 걱정도 해야 할 것"이라며 "서울 기준 공시가격 6억원 이하 중소형은 임대사업자로 등록하면 종부세 합산 과세에서 배제되기 때문에 임대사업자 전향을 고려하는 사람들도 많아질 것으로 보인다"고 말했다.(2018219일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

투자가치 따진다면개포 재건축·과천 공공주택 노려볼만

 

 

  올해 아파트 분양 시장은 어느 해보다 풍성하다. 정비사업 분양 물량이 역대 최고 수준이기 때문이다. 이럴 때일수록 수요자들은 자신이 처한 여건에 따라 분명한 기준을 가지고 새 아파트 청약에 나설 필요가 있다. 함경남 함스피알 대표는 "최근 쏟아져나온 각종 부동산 규제 덕분에 실수요자들에게는 주택을 구입하기 좋은 여건이 조성됐다""아파트 브랜드, 교통, 학군, 생활환경 등을 꼼꼼히 살펴 구입 시기를 저울질해 보는 것이 좋다"고 조언했다. 새 아파트를 분양받고자 하는 수요자들을 유형별로 나눠보면 자녀 교육을 위한 학군 수요, 쾌적한 노후생활을 원하는 수요, 시세 상승을 노리는 수요 등으로 나뉜다. 교육 수요도 자녀가 유치원·초등학생인지, ·고등학생인지에 따라 좀 더 세분화된 구분이 가능하다. 매일경제신문은 아파트 분양 정보와 분석에 일가견이 있는 전문가 7명에게 올해 수도권 분양단지 중 유형별 선호도를 설문조사했다. 먼저 유치원·초등학생 자녀를 둔 학부모라면 대단지 아파트 분양을 노리는 것이 좋다. 단지 내에 학교·학원이 들어서는 경우가 많아 아이들의 안전과 면학 분위기 조성에 유리하기 때문이다. 개포주공4단지 재건축(3343가구), 한신4지구 재건축(3685가구), 개포8단지 재건축(1996가구)이 대표적이다. 김학권 세중코리아 대표는 "가구 수가 많은 아파트는 단지 내에 유치원과 초등학교가 있고 공부방· 독서실·체육시설 등 커뮤니티 시설이 배치되며 단지 내 상가에 각종 학원이 들어서기 때문에 학부모들 선호도가 높다"고 설명했다. 과천위버필드(2128가구)는 주변에 문원초와 정보과학도서관이 자리 잡고 있어 어린 자녀를 키우기에 좋은 단지로 꼽힌다. 고덕6단지 재건축(1824가구)은 단지 내에 고일초가 있고 주변 지역이 대규모 주거단지여서 혐오시설이 없다. 길음역 동양파라곤은 단지 내에 구립유치원과 영어마을이 마련될 예정이다.

 

 

  중·고등학생 자녀 교육에 유리한 단지는 강남권이나 목동·중계동에 위치한 학군 좋고 학원가가 가까운 단지가 꼽힌다. 강남권에선 개포동 일대 아파트대치동 구마을 1지구 등이 올해 나올 분양 물량 중에서 대치동 학군, 학원가와 가깝다. 지하철 2호선·신분당선 강남역에 걸어서 접근할 수 있는 서초 우성1는 대치동도 가까운 편이라 직주근접과 교육 여건, '두 마리 토끼'를 모두 잡을 수 있는 곳으로 꼽힌다. 목동 학원가에 접근하기 쉬운 신정2-1구역중고생 자녀를 키우고 있는 수요자라면 관심을 가질 만하다. 서울 외 지역에서도 명문 중·고등학교 주변 단지가 유리하다. 정자역 일대에 조성돼 있는 학원가를 이용하기 편리한 '분당 더샵 파크리버', 명문고 진학률이 높은 과천 문원중이 가까운 데다 과천고와 맞붙어 있는 과천주공6단지 재건축, 수원에서 가장 유명한 영통 학원가 접근성이 좋은 '수원 영흥공원 푸르지오'가 대표적이다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "최근 자사고·특목고 폐지 등이 거론되면서 서울 강남권과 목동, 노원, 광진, 분당, 평촌, 과천 등 전통의 명문 학군 지역이 다시 실수요자 관심을 받고 있다"고 설명했다. 노부부가 생활하기에 쾌적한 단지를 고르는 수요자라면 자연 환경뿐만 아니라 의료·교통·마트 이용이 편리한지 따져봐야 한다. 고양 지축지구 중흥 S클래스북한산·노고산·오송산이 둘러싸고 있어 쾌적한 환경을 자랑한다. 창릉천 수변공원이 가까워 입주민들이 산책을 즐기기 좋고 가톨릭대 은평성모병원 등 의료시설도 가깝다. '장위7구역 아이파크(가칭)'는 북서울 꿈의 숲이 가깝고 인근에 초안산·오패산 등이 있다. 백화점 등 생활 인프라스트럭처 이용이 수월하고 경희대 의료원고려대 의료원이 가깝다. 'e편한세상 보라매 2'보라매공원과 강남성심병원 이용이 편리하다.

 

  시세 차익을 노리는 수요자들은 일단 강남 아파트 단지를 주목하는 것이 좋다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "강남 아파트값이 상승하고 있는 데다 강남 지역에서 새 아파트는 희소가치가 높은 편"이라고 말했다. 양지영 R&C연구소장도 "강남권은 워낙 고급 인프라가 잘돼 있기 때문에 사실상 분양가 상한제가 적용되고 있는 현 상황에서 시세 상승이 가장 크게 기대된다"고 말했다. 강남 외 지역에서는 신길파크자이가 유망하다. 신길뉴타운은 작년 분양에서 모두 단기간 계약을 완료했다. 신길파크자이 바로 옆에 있는 래미안 에스티움은 분양가 대비 2억원 이상 오른 상태. '당산 아이파크 퍼스티어(가칭)'여의도를 비롯해 마곡, 상암 등 업무지구 접근성이 뛰어나 미래가치가 높다는 평가다. 당산권역은 수요가 많은데도 그동안 분양 물량이 거의 없었다. 수서역세권, 과천지식정보타운 등 수도권 공공분양 아파트도 눈여겨봐야 한다. 정부가 주거복지 로드맵을 통해 신혼희망타운을 비롯한 공공주택을 분양한다고 밝힌 곳이다. 실제 2010년부터 분양한 강남권 보금자리주택들의 아파트값이 2배 이상 오른 것을 감안하면 올해 서울 강남권과 주요 지역에서 공급하는 공공주택도 미래가치가 높다는 평가다. 과천지식정보타운 S4·5블록이 대표적이다. 장 본부장은 "올해 수서역 역세권지구와 과천지식정보타운 등에서 공급하는 공공주택들은 분양가가 시세의 80~90% 수준에서 책정되는 데다 입지적 장점으로 인해 장기적인 투자가치가 높다"고 말했다.(2018219일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  2주택 이상을 보유한 다주택자들의 머릿속이 복잡해지고 있다. 지난해 '8·2 대책'을 통해 예고된 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용이 오는 41일로부터 시작되기 때문이다. 이러한 현상을 반영한 듯 최근 임대주택 사업자 등록이 가파른 증가세를 보이고 있다. 14일 국토교통부에 따르면 지난 1월 개인 임대사업자로 9313명이 신규 등록, 이 기간 등록 말소자를 감안할 때 순증은 9256에 달한다. 신규 등록자 수는 1년 전 3799명에 비해 2.5배 많은 수준이며 작년 12월과 비교해도 26.7% 늘어난 수치다. 4월부터는 서울·수도권 등 조정대상지역 내에서 주택 매각 시 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다. 양도세 최고세율이 40%에서 42%2%포인트 높아진다. 양도차익이 15000만원을 넘으면 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억원을 넘으면 42%의 세율을 각각 적용 받는다. 이럴 경우 세금 폭탄의 위력은 얼마나 될까. 2주택자를 소유한 사람이 최근 매수했던 집을 처분하면서 2억원의 차익이 생겼다고 가정하면 기본세율 38%에 중과세 10%포인트와 주민세까지 총 52.8%, 1560만원을 세금으로 내야 한다. 2주택자 이상거나 매각 차익이 더 큰 경우 세금부담을 훨씬 더 많아진다. 그럼, 다주택자들은 4월 이전 어떠한 선택을 해야 할까. 우선 임대주택이 전용면적 85이하면서 공시가격 6억원(비수도권은 3억원) 이하인 경우 임대사업자로 등록하는 게 여로모로 유리하다. 임대사업자로 등록하면 불안하지 않으면서, 의무 임대기간을 채우고 매각하면 양도소득세도 합법적으로 절감하면서 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있기 때문이다. 임대사업자로 등록하고 8년 이상 임대할 경우 먼저 지방세가 감면된다. 기존에는 전용 40의 경우 2주택 이상 임대해야 재산세를 감면했지만 앞으로는 한 채만 임대해도 혜택을 받을 수 있다.

 

  그동안 3주택 이상 임대해야 했던 임대소득세 감면 혜택도 한 채 이상으로 확대된다. 연간 임대소득 2000만원 이하 임대사업자에 적용하는 필요경비율을 기존 60%에서 등록사업자는 70%로 확대해 준다. 반면 미등록사업자는 50%로 낮춰 세금부담이 가중된다. 8년 이상 장기임대 시 양도세 중과 예외 대상이다. 따라서 장기보유특별공제 비율도 현행 50%에서 70%로 확대 적용된다. 임대주택의 종합부동산세 합산을 배제하며 연간 임대소득 2000만원 이하인 경우 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40%의 건강보험료를 깎아 준다. 다만 임대사업자 등록 시 의무 임대기간을 채워야 하고 임대료 상승률도 매년 5% 이내로 제한되는 것은 감안해야 할 부분이다. 임대 사업자 등록이 부담스럽고, 주택을 장기보유할 생각이 없다면 주택 매각도 고려해 볼 만 하다. 이 경우 장기보유특별공제를 적극 활용하면 된다. 장기보유특별공제는 자산을 3년 이상 보유한 사람에게 양도세 일부를 감면해주는 제도다. 10년 이상 보유하면 최고 공제율인 30%를 적용받을 수 있다. 다만 4월부터는 서울과 경기 일부(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산 7개구(해운대·연제·동래·수영··기장·부산진), 세종시 등 조정대상지역의 다주택자는 장기보유특별공제에서 배제되므로 집을 팔려면 반드시 4월 이전에 결정해야 한다. 장기보유특별공제는 만 1년을 채워야 1년씩 인정해 주기 때문에 집을 최초에 취득한 날짜와 잔금 날짜를 체크해야 한다. 배우자·자녀 등에게 증여를 하는 것도 하나의 선택지가 될 수 있다. 증여세는 공시가격이 기준이라 조금이라도 낮게 책정돼 있을 때 하는 게 이익이다. 배우자에게 증여할 경우 6억원까지 증여세가 없다. 하지만 자녀 증녀 시 증여세가 발생, 양도세 부담액과 비교해 결정하는 게 현명하다.(2018218일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4월 양도세 중과 시행서울 아파트값 큰 폭 상승 어려울 듯

재건축 규제·보유세 인상 등 변수하반기는 하방 압력 확대

 

 

  주택시장에 관망세가 이어지고 있는 가운데 설 이후 주택시장이 어떻게 움직일지 관심이 쏠린다. 이번 설 이후 주택시장에는 초대형 변수들이 줄줄이 대기 중이다. 봄 이사철이라는 계절적 변수를 제외하고도 다주택자 양도세 중가 재건축 초과이익환수 부담금 부과 재건축 연한 강화 등 추가 대책 종합부동산세 등 보유세 개편 총체적상환능력비율(DSR) 시행 금리 인상 청약 및 입주물량 증가 '7대 변수'가 주택시장을 좌우할 전망이다. 전문가들은 서울 아파트값은 강세를, 지방은 약세를 보이는 양극화가 당분간 이어지겠지만 각종 정책 변수 등으로 변동성이 커진 만큼 하반기 이후부터는 서울 집값도 약세로 돌아설 가능성이 있다고 16일 내다봤다.

 

 

다주택자 급매물 나올까서울-지방 '초 양극화' 심화

 

  설 이후 주택시장은 서서히 전환기를 맡게 될 전망이다. 일단 설 이후 신 DTI 등 대출 규제가 본격화하는 데다 집값 상승에 따른 피로감이 쌓이고 있어 설 연휴 이후 주택시장이 잠시 숨 고르기에 들어갈 것으로 보는 전문가들이 많다. 매물도 없고 매수자들도 관망하는 '눈치보기' 장세 속에 4월부터 시행되는 양도세 중과를 피하려는 막바지 매물이 출현하며 가파른 상승세에 제동이 걸릴 수 있다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "이미 다주택자들의 매물은 상당수 정리됐지만 매도 또는 임대사업자 등록 여부를 고민하는 다주택자들이 아직 남아 있는 것도 사실"이라며 "잔금 날짜를 3월 말까지 앞당기는 조건으로 막바지 다주택자 매물이 나올 것"이라고 말했다. 김종필 세무사도 "최근 양도세 중과 전에 팔려고 고민하는 다주택자들의 상담이 크게 늘었다"며 설 이후 매물 출현 가능성을 시사했다. 그러나 이러한 매물의 절대량이 많지 않을 것으로 예상되면서 단기간 내 서울의 집값이 하락할 가능성은 크지 않다고 전문가들은 예상한다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 "4월 이후 양도세 중과가 시행되면 서울 아파트 시장은 지금과 같은 매물 부족 현상이 심화될 것"이라며 "서울이나 과천, 성남(분당) 등지는 주택 거래량이 줄어든 상황에서도 매물 부족에 따른 호가 상승이 지속할 가능성이 있다"고 말했다. 당분간 서울 아파트값이 고점에서 정체되는 '고원현상'을 보일 것이라는 전망도 나온다. 국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "다주택자 양도세 중과, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등 정부 규제로 집값 급등 지역에는 매물 잠김 현상이 나타나고 있다""양도세 중과 회피 매물도 많지 않다는 점을 감안할 때 서울 집값은 한동안 '고원현상'을 보이며 횡보 또는 강보합세를 유지할 것 같다"고 말했다.

 

 

  반대로 지방과 수도권 일부 시장은 올해 입주물량이 급증하면서 약세를 보이는 '초 양극화'가 지속될 전망이다. 함 센터장은 "다주택자 양도세 중과로 인해 청약조정지역이 아닌 비인기지역의 매물을 먼저 팔아 절세를 하려는 움직임이 강해질 것"이라며 "서울은 강보합세가 이어지더라도 지방이나 수도권 비청약조정지역은 매물이 늘고 가격이 떨어져 양극화가 심화될 것"으로 예상했다. 한국건설산업연구원 허윤경 책임연구위원은 "연초에 신 DTI(총부채상환비율)가 시행됐지만 이미 시중에 풀려 있는 유동성이 어마어마해 여전히 부동산 시장에 영향을 줄 것"이라며 "고액 자산가들은 장기 버티기가 가능해 3월에 일부 급매물이 나오더라도 상승폭이 둔화하는 수준일 것"이라고 말했다. 다만 재건축 초과이익환수 부담금이 공개될 경우 강남권 재건축 시장이 단기적으로 출렁거릴 가능성을 배제할 수 없다. 국토교통부는 올해부터 관리처분인가를 신청하는 단지는 물론, 작년에 인가 신청을 마친 곳서류상, 절차상 하자가 있을 경우 관리처분인가 신청을 반려하고 부담금을 부과시키겠다는 입장이다. 행정권 남용이라는 일부 비판에도 불구하고 '충격요법'으로 강남 집값 상승을 막아보겠다는 의지다. 이 경우 강남권 재건축의 경우 수억원에서 최대 10억원의 부담금이 부과돼 재건축 사업중단과 가격 하락 등 대혼란이 예상된다. 국민은행 도곡스타PB센터 박합수 수석부동산전문위원은 "작년 말 관리처분인가를 신청한 13개 단지 중 몇 개라도 부담금이 부과된다면 재건축 시장에 큰 파장이 예상된다""사업 초기의 다른 재건축 단지의 투자심리도 위축될 가능성이 있다"고 말했다.

 

재건축 부담금·보유세·DSR·금리 등 악재 줄이어하반기 약세 전망

 

  재건축 연한과 안전진단 강화, 재건축 사업 절차 강화 등 추가 규제가 나올 지도 관건이다. 이 경우 지은 지 30년 이상 돼 재건축 기대감으로 가격이 오른 단지들의 약세로 돌아설 가능성이 있다. 30년 이상된 아파트는 비강남권에 대거 포진해 있다. 건국대 부동산학과 심교언 교수는 "재건축 연한을 강화하면 강남권보다 비강남권의 아파트가 더 타격을 받게 되고, 한동안 재건축 사업이 중단돼 공급부족으로 수년 뒤 집값이 오를 수 있다는 불안 심리를 키워주게 된다""당장 집값 잡는 데 급급할 것이 아니라 주택시장의 수급 안정을 위해 신중히 접근해야 할 문제"라고 말했다. 하반기부터는 보유세 인상 여부가 주택시장의 큰 변수로 떠오를 전망이다. 6월 지방선거를 전후해 보유세 인상 논의가 본격화할 전망이어서 다주택자들이 보유 주택 수 줄이기에 나설지 관심이다. 양도세 중과 방침으로 비인기 지역의 주택은 줄이고 인기지역의 주택만 남기는 '똑똑한 한 채' 선호현상이 확산한 가운데 보유세 인상은 이런 분위기를 더욱 가속화할 수 있다. 김종필 세무사는 "다주택자들은 양도세보다 보유세 인상에 더 많은 부담을 느낀다""자산가들은 버틸 능력이 되지만 최근 집값 상승에 편승해 무리하게 대출을 받아 집을 샀거나 전세를 끼고 투자한 갭투자자들은 종부세를 피하려고 매도 결정을 내릴 수 있다"고 말했다.

 

  하반기부터는 총체적상환능력비율(DSR)이 시행돼 돈줄이 막히는데 추가 금리 인상 가능성도 커지고 있다. 대출 규제와 금리 인상의 수요 규제가 동시다발적으로 터지며 집값 하방 압력이 커질 전망이다. 허윤경 연구위원은 "올해부터 내년까지 입주물량이 크게 늘어나는데 정부가 대출 규제 강화, 금리 인상, 보유세 인상, 양도세 중과, 재건축 규제 등 모든 대책을 한꺼번에 시행하면서 하반기 이후부터 그 파장으로 인해 주택시장이 왜곡될 수 있다""정부는 6월 선거 전까지 어떻게든 강남 집값은 잡겠다는 불안, 조급증을 버리고 점진적으로 시장을 안정시키는 데 주력해야 한다"고 말했다. 다만 분양시장은 여전히 뜨거울 전망이다. 당장 다음 달 분양 예정 물량은 총 75천여가구, 서울 강남구 개포 주공8단지를 비롯해 마포, 과천, 의왕, 하남 미사 등 인기지역에서 대거 신규 분양이 이뤄진다. 그러나 다주택자에 대한 규제로 인해 비인기지역은 미분양이 증가하는 등 청약시장에도 양극화가 더욱 뚜렷해질 전망이다. 함영진 센터장은 "주택도시보증공사의 분양가 통제로 주변 시세보다 분양가가 낮아지면서 인기 단지는 '로또 아파트'로 불리며 청약 과열도 우려된다""분양시장의 청약 결과가 일반 주택시장에도 영향을 미칠 수 있다"고 말했다.(2018216일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

강남은 재건축·노후아파트강북, 입주 10년 안된 곳 투자매력

일원 푸른마을·수서 신동아등 대지지분율 매우 높아 가치 쑥

송파구 장미2·진주도 유망

아현 공덕자이·옥수 e편한세상 입지 좋고 투자 메리트 있어

염리동 상록·마장동 세림 주목

 

  같은 돈을 투자했을 때 더 많은 수익을 안겨주는 곳을 고르는 것이 '투자의 정석'이다. 특히 부동산과 같이 기본 투자금액이 클 수밖에 없는 곳에선 투자수익률과 안정성을 같이 봐야 하는데, 이를 판단하기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 수많은 대외적 변수와 함께 각종 개발계획 등으로 널뛰는 가격의 한가운데서 어떤 아파트에 투자할지를 고민하는 것은 모든 부동산 투자자들의 공통 고민이다. 최근 한국자산관리연구원은 '살집팔집'의 빅데이터와 가치분석 시스템을 통해 서울의 강남과 강북, 두 권역으로 나눠 내재가치가 높은 아파트를 각각 10곳 선정했다. 지난 10년간의 매매가격, 전세가격, 공시지가를 토대로 수익성을 계산하고 입지와 희소성, 미래가치 등을 종합해 가장 투자가치가 높은 아파트를 강남 10, 강북 10곳 선정한 것이다. 그 결과 강남은 여전히 재건축과 기존의 오래된 아파트가 여전히 투자할 만하고, 강북의 경우 2000년대 중·후반 이후 입주한 10년 내 새 아파트가 유망한 것으로 나타났다. 강남4 신축 아파트의 경우 이미 가격이 너무 많이 올라 초기비용 대비 투자수익률이 떨어질 수밖에 없어서 재건축이 임박한 곳을 노리거나 1990년대 초반 지어진 용적률이 낮고 대지지분이 큰 다소 오래된 일반 아파트에 투자하는 게 유망하다고 한국자산관리연구원은 분석했다. 반면 강북의 경우 강남보다 신축 아파트들의 가격 상승이 시작된 지 오래되지 않았고, 10년 전 가격을 아직까지 회복하지 못한 곳도 있어 여전히 투자 기회가 남아 있다고 말했다. 특히 보통 부동산 투자하는 사람들이 가장 많이 꼽는 강남구 압구정동과 대치동, 서초구 반포동 등보다는 강남4구에서 다소 소외됐던 일원동과 수서동 아파트가 투자가치가 높다고 평가됐다.

 

 

  일원동 소재 '푸른마을' 아파트는 한국감정원 부동산통계로 연평균 매매가격 상승률을 분석해본 결과 2008년에 비해 2017년 가격이 4.0% 정도 올랐다. 강남구의 평균 아파트가격 상승률을 상회하는 수치다. 입지가치 지표 중 중요한 공시지가 변화를 살펴보면 일원동 푸른마을 아파트의 2017년 전년 대비 공시지가 상승률은 4.8%였는데, 강남구 전체의 상승률은 3.8%였다. 지난 10년간 평균으로 보면 일원 푸른마을의 공시지가 상승률은 1.6%로 강남구 평균 1.8%보다 낮았지만 최근 들어 가파르게 올라갔다는 의미로, 이는 지역 성장성이 높다는 얘기다. 대지지분 비율을 봐도 전용 84기준 38.38로 매우 높은 편이다. 수서동 신동아와 삼익아파트, 일원동 목련타운 아파트 등이 역시 모두 같은 맥락에서 투자가치가 높은 것으로 보인다. 재건축에선 초과이익환수제를 피한 단지들이 많이 오른 가격에도 여전히 투자가치는 충분하다는 결론이다. 개포주공1단지와 둔촌주공아파트, 송파구 신천동의 장미2차와 진주아파트, 잠실동의 아시아선수촌 등은 모두 매매가격 상승률이 최근 들어 상승세를 타고 있고, 토지 가치도 꾸준히 상승하고 있다. 강북에선 2000년대 중·후반 입주를 시작한 새 아파트 투자성이 좋은 것으로 나타났다. 마포구 아현동 공덕자이, 대흥동 마포자이2, 성동구 옥수동 e편한세상 옥수파크힐스 등은 모두 2014~2016년에 입주한 새 아파트다. 이들 아파트는 재개발 등을 통해 새롭게 지어진 만큼 기본적으로 입지가 좋은 데다 여전히 상승 여력이 있다는 점에서 꼽혔다. 다만 강북 역시 1980년대 지어진 재건축 아파트들과 1990년대 지어진 아파트 중 '숨은 보석'이 눈에 띈다. 1997년 지어진 마포구 염리동 상록이나 성동구 마장동 세림아파트 등이 대표적이다. 마포구 염리동 상록아파트의 지난 10년간 주요 가치지표 변화를 살펴보면 지난 5년간 매매가격 연평균 상승률이 마포구 평균 1.5%를 훨씬 상회했다. 공시지가 역시 지난 10년간 2.2%씩 꾸준히 올랐고, 대지권 지분비율 역시 높았다. 성동구 마장동 소재 세림아파트 역시 꾸준히, 안정적으로 매매가격이 상승했고 2017년에는 전년 대비 23.7%나 매매가격이 상승하면서 주목할 만한 곳으로 떠올랐다.(2018216일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

변동성 큰 장세 `안전마진` 확보하는 투자전략

 

 

  글로벌 증시의 변동성이 확대되는 가운데 투자 전략의 변화가 재테크 키워드로 급부상하고 있다. 시장 상황에 따라 긴밀하게 대응하면서 '방망이를 짧게 쥐고' 기민하게 베팅하는 전략이 부각된다. 특히 실적 좋은 주식을 담아놓으면 시간에 따라 주가가 오르던 '성장 시대'에 대한 물음표가 커지면서 대표 안전자산인 금에 투자하는 금 펀드배당이라는 '안전마진'을 확보할 수 있는 배당주 펀드에 대한 관심이 커지고 있다. 주식, 채권, 통화 등 다양한 자산에 분산투자하는 '멀티에셋 펀드'에 대한 관심도 급속히 높아지는 추세다. 14일 에프앤가이드에 따르면 다수의 금과 배당주, 멀티에셋 펀드가 연초 대비 약세로 돌아선 코스피 대비 높은 수익률을 기록하고 있다. 한국투자KINDEX골드선물레버리지 상장지수펀드(ETF)는 최근 반등하는 금값에 힘입어 연초 이후 12일까지 6.9%의 수익을 내고 있다. 같은 기간 코스닥 고배당주 위주로 담은 KB자산운용의 KBSTARKQ고배당ETF 수익률도 7.23%로 우수하다. 한국투자중국고배당인컴솔루션펀드, 한국밸류10년투자퇴직연금배당펀드 수익률 역시 3%를 넘어서며 시장 대비 선방했다. 프라이빗뱅커(PB) 등 일선 현장에서도 적극적인 포트폴리오 변화 움직임이 관측되고 있다. 주가가 오르는 것에 취해 주식 비중을 한껏 올려놨던 자산가들이 크게 한 방을 맞으며 안전자산 회귀 현상을 보이는 것이 단적인 예다.

 

 

  김동의 NH투자증권 대치WMC부장은 "갑자기 빠진 지수에 당황해하면서도 차익실현을 통해 생긴 자산을 좀 더 안전한 곳에 옮기려는 문의가 급격히 늘었다""자산배분형 펀드나 금 펀드를 비롯해 변동성이 낮은 상품이 투자 대안으로 급부상하고 있다"고 말했다. 상승장에서는 고려하지 않았던 리스크가 하락장을 맞아 커 보이는 탓에 '투자해도 되는 확실한 이유'가 있는 상품이 아니면 쉽게 매수 버튼을 누르기 힘들다는 얘기다. 배당주 펀드는 포트폴리오에 담긴 종목 주가가 떨어지면 시가로 환산한 배당수익률이 높아지기 때문에 이를 노린 저가 매수세가 들어온다는 논리에 기댈 수 있다. 임동욱 신영증권 명동지점 이사는 "시중 금리 상승보다는 배당 확대에 따른 시가배당 상승률이 더 높을 것으로 보이기 때문에 배당주의 투자 매력도가 훨씬 더 크다""스튜어드십 코드(SC) 도입을 앞두고 기업들이 주주들을 위한 정책을 더 많이 내놓을 가능성이 크기 때문에 배당을 많이 주는 주식을 눈여겨볼 필요가 있다"고 말했다. 멀티에셋 펀드투자자산을 분산시켜 변동성을 줄일 수 있고 부동산, 인프라 등 증시에 한발 비켜서 있는 대체자산에 돈을 태울 수 있다는 장점이 있다. 또 증시 하락으로 재테크 시장에 찬바람이 불면 금값은 반대로 오르는 경향이 있다. 오랜 경험칙에 근거한 '재테크 공식'에 의해 자산가들 투자전략이 '약세장'을 미리 준비하는 방향으로 변하고 있는 것이다.

 

 

  박용명 한화자산운용 에쿼티사업본부장은 "전 세계적으로 변동성이 큰 장세에서 포트폴리오를 다각화해야 한다는 교훈을 얻어야 한다""배당주와 원자재, 부동산 등 서로 다른 성격을 가진 자산을 골고루 섞어야 변동성을 이겨낼 수 있다"고 조언했다. 전문가들 역시 성장주에 일부 끼어 있던 거품이 빠지면서 가치투자가 각광받는 장세가 올 가능성이 높다고 진단한다. '안전마진'을 확보하고자 하는 투자자 심리가 부각될 수 있다는 것이다. 최웅필 KB자산운용 주식운용본부장은 "주가가 많이 빠져서 배당수익률이 시장 금리보다 월등하게 높은 종목이면 충분히 투자처로서 장점이 있어 보인다""향후 장세는 저평가된 종목들이 '갭 메우기'에 나서는 순환매 장세가 벌어질 가능성이 높다"고 말했다. 이 같은 성격의 투자상품도 속속 나올 것으로 보인다. 최근 '중위험·중수익' 성격의 '한화 글로벌 리얼에셋펀드'를 출시한 한화자산운용이 대표적이다. 이 펀드는 미국의 대체자산 운용사인 누빈자산운용 자문을 받아 글로벌 인프라 주식, 부동산 리츠, 대체자산 우선주, 하이일드 채권에 분산투자하는 상품이다. 보유 자산 가격이 급등하면 그 즉시 이를 팔아치우고 다른 저평가된 자산을 편입하는 전략을 가지고 있다. 이달 신한BNP파리바운용이 이머징 시장 주식과 채권, 통화에 분산투자하는 '신한BNPP이머징멀티에셋인컴펀드'를 내놓은 것도 같은 맥락이다.(2018216일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

국세청, 변호사·병원장·대기업 임원 등 부동산 탈세 사례 공개

 

 

  교육공무원으로 일했던 50대 여성 A는 서른이 다 돼가도록 일정한 직장을 찾지 못한 아들이 늘 걱정이었다. 그의 아들은 아직 일정한 소득이 없어 당연히 결혼 준비도 뒷전일 수밖에 없었다. 아들의 미래를 책임지는 것도 엄마의 역할이라고 생각한 A씨는 당시 투자자 사이에서 ''했던 강동구 재건축 아파트를 물색해 마음에 드는 물건을 찾아냈다. 아들 명의로 아파트를 계약했고 대출금을 받도록 했지만 담보 대출금은 소득이 없는 아들을 대신해 A씨가 직접 갚았다. 물론 증여세는 내지 않았다. 예상대로 재건축 아파트값은 치솟기 시작했고 아들은 얼마 되지 않아 수억 원의 차익을 실현할 수 있었다. 재건축 아파트 매매로 재미를 본 A씨는 다시 아들 명의로 재건축 아파트를 샀지만 이번에는 국세청에 덜미를 잡히고 말았다. 결국 A씨와 아들은 누락한 대출금 상환액 증여세 수천만 원을 추징당했다.

 

 

  국세청12일 공개한 부동산 세금 탈세 사례를 보면 공무원, 대기업 임원, 병원장, 변호사 등 이른바 사회 지도층에서도 지능적인 탈세가 만연해 있는 것으로 나타났다. 현재 공직에 있는 60대 남성 B는 음식점을 하는 아들에게 상가 건물의 취득자금을 현금으로 대주고 수억 원의 증여세를 내지 않았다가 세금을 추징당했다. 아들이 음식점의 매출을 빼돌려 상가 건물 취득에 사용한 사실도 국세청 조사 과정에서 함께 드러났다. 대기업 임원인 60대 남성 C두 아들에게 강남 서초구의 아파트 매매 대금을 몰래 지원했다. 한 번에 너무 큰 돈이 옮겨가면 조사를 받을 수 있다는 생각에 매매 대금 중 일부는 숙부에게 빌린 것처럼 위장하는 치밀함을 보이기도 했다. 하지만 국세청은 금융 추적조사를 벌여 증여세 누락 사실을 확인해 수억 원의 세금을 추징했다. 다른 대기업 임원은 자신의 두 딸과 상가 건물을 공동명의로 취득한 뒤 임대수입을 딸들에게 몰아주다가 수억 원의 증여세를 추징당했다.

 

 

  대형 로펌의 변호사 D는 대학병원에서 일하는 딸에게 서울 송파구의 아파트를 사주고 강남 아파트의 전세자금도 대줬지만 증여세를 한 푼도 내지 않았다. D씨는 배우자를 통해 딸에게 일부 자금을 우회 증여하는 방법으로 조사를 피하려고 했지만 결국 국세청에 적발돼 수천만 원의 세금을 내야 했다. 은행지점장인 E씨의 아들은 상업용 건물을 다른 사람들과 공동으로 취득하면서 대금을 아버지가 부동산 담보로 받은 대출로 충당했다. 물론 담보 대출금에 대한 증여세를 내지 않았다. 결국 E씨는 세금 추징 대상이 되고 말았다. 요양병원장인 60대 남성 F는 의사인 아들에게 서울의 강남 고급 빌라 전세자금을 준 뒤 세금을 누락했다가 증여세를 추징당했다. 한 회계전문가는 다수의 친족으로부터 돈을 받아 토지를 샀다가 증여세 등 세금 수억 원을 안낸 사실이 적발되기도 했다. 국세청 관계자는 "성실 납세에 대한 사회적 책임이 크다고 할 수 있는 사회 지도층 탈세 사례가 다수 적발되고 있어 이에 대한 대응 역량을 강화할 필요가 있다"고 말했다.(2018213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

세금기준 표준지 공시지가 10년만에 최대폭 6.02% 상승

하반기 보유세까지 올리면 건물·토지 소유자에 `날벼락

 

 

  전국 표준지공시지가가 10년 만에 최대 폭인 6.02% 올랐다. 표준지공시지가는 개별 토지 공시지가를 산정하는 기준이다. 재산세·종합부동산세 등 각종 세금 산정 자료로 활용된다. 지난해 부동산 경기 호황에 따른 땅값 상승 영향도 있지만 실거래가와 공시지가 간 격차를 줄여 세수를 늘리려는 새 정부의 의지가 결합된 결과로 보인다. 하반기에 보유세 개편을 통한 증세까지 확정된다면 토지 보유자들과 토지가 딸린 건물 보유자들의 세 부담이 대폭 커질 전망이다. 국토교통부가 12일 고시한 '2018년 전국 표준지공시지가'에 따르면 올 11일 기준 전국 표준지 50만필지의 가격은 전년보다 6.02% 올랐다. 작년 4.94%에 비해 1.08%포인트 더 상승했다. 금융위기 직전인 2008(9.63%) 이후 최대 상승폭이다. 올해 상승률이 가장 높은 곳은 제주(16.45%) 부산(11.25%) 세종(9.34%) 대구(8.26%) 울산(8.22%) 등 지방 대도시다. 이 중 제주와 부산은 유커(중국인 관광객) 유입 감소와 정부의 부동산 규제 여파로 주택 경기가 급격히 침체로 돌아선 지역이다. 울산도 제조업 경기 침체 여파로 집값 하락이 두드러지고 있다. 서울은 6.89% 상승해 전국 평균을 웃돌았지만 최근 일부 지역에서 입주대란이 벌어지고 있는 경기권의 경우 3.54%로 전국 최하위 수준의 변동률을 나타냈다. 하락한 지역은 단 한 곳도 없었다. 앞서 지난달 25일 국토부가 발표한 표준단독주택 공시가격도 전년 대비 5.51% 상승2007년 이후 최고 상승률을 기록했다.

 

  오는 430일 발표 예정인 아파트 등 공동주택 공시가격 역시 전반적으론 상승세가 예상된다. 국토부 관계자는 "통상 주택 가격과 땅값이 비슷한 방향으로 움직인다""다만 지난해에는 집값 침체 지역도 있어 일부 지방 지역에선 공동주택 공시가격이 하향 조정될 가능성도 있다"고 말했다. 일부 지방 대도시들의 경우 올해 들어 집값 침체가 가속화하는 가운데 땅값 상승세만 지속되는 괴리가 발생할 가능성도 있다는 얘기다. 정부가 보유세 인상 카드의 하나로 '공시가격' 현실화를 만지작거리고 있는 영향이 커 보인다. 표준지공시지가는 2012년 이후 1% 미만의 상승률을 보였으나 이번에 6년 만에 상승폭이 1% 이상으로 커졌다. 국토부 관계자도 "상승률이 큰 지방의 경우 토지 용도 전환에 따른 가치 상승과 함께 공시가격이 실거래가와 격차가 큰 지역들의 현실화율을 끌어올린 영향이 있다"고 말했다. 현재 공시가격은 아파트가 실제 매매가 대비 70% 수준, 토지·단독주택은 60% 수준인 것으로 알려졌다.(2018213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  잇단 규제 발표에도 서울 강남 등 일부 지역에선 부동산 가격의 고공행진이 이어진다. 특정 지역의 집값 상승세가 두드러져 정부가 개입하지 않을 수 없고 금리인상기를 맞아 집값 하락으로 유발될 수 있는 경제위기에 선제적으로 대응한다는 차원에서 정책을 내놓는 것으로 보인다. 그렇지만 근본적인 제도 보완 없인 해결이 쉽지 않을 전망이다. 정부는 집값이 급등한 원인을 투기수요 탓으로 돌리지만 시장에선 똘똘한 한 채인식이 확산되면서 유망지역으로 평가되는 곳에 수요가 몰린 것으로 본다. 투기와 투자는 얘기하는 사람이 놓인 상황과 의도에 따라 구분되는 경우가 많다. 가격 상승을 기대하고 행동한다는 점에서 본질적으론 같다. 다만 투기는 비이성적 판단에 따른 행동이고 투자는 합리적인 근거에 따른 결정이라고 본다는 점이 다르다. 대출을 받아 부동산을 매수한 것만을 두고 투기로 몰아붙이는 것은 옳지 않다. 주관적인 가정에 따라 현재 가치가 저평가됐다고 생각되면 대출 또는 전세를 끼고 살 수 있기 때문이다. 현재 부동산 가치가 높은 수준인지, 낮은 수준인지 판단하는 결정적인 기준도 없다. 생각이 다른 시장참여자들이 만나 합의한 가치가 가격이다. 집값 상승 원인을 공급부족에 따른 희소성 부각에서 찾는 이들도 있지만 반드시 그런 것만도 아니다. 국내외 경기, 저금리 등이 복합적으로 작용한 결과가 가격에 포함되기 때문이다. 주택시장의 체질을 개선하고 서민 주거안정에 힘쓰겠다는 정부 의지는 칭찬받아 마땅하지만 정확한 시장 진단 없는 잦은 정책 개입이 시장의 불확실성만 키워 우려된다. 규제방안이 발표될 때마다 시장은 잠재적 상승여력이 높음을 증명하는 것이라고 받아들인다. 정부가 집값을 거론할 때마다 부동산시장은 요동치고 그 과정에서 이득을 볼 수 있다는 기대감마저 커지고 있다. 빈번한 규제 발표로 시장은 내성만 강화되고 급격한 제도 변화로 엉뚱한 피해자가 늘고 있다는 얘기도 들린다.

 

 

  정부의 의도와 다른 결과가 나타나는 것으로 금융규제 강화가 대표적으로 꼽힌다. 대출한도가 줄어들면서 서민들의 내집 장만은 더 어렵게 됐고 여유자금이 있는 부유층의 자산가치 증식 기회만 늘었다는 것이다. 집중규제 대상인 다주택자들은 임대사업자로 등록해 버티기에 돌입했다. 보유 부동산을 파는 대신 급매물을 찾아나선 경우도 있다. 재건축 규제, 임대주택 등록이 늘면서 서울은 매물이 부족해져 전월세 가격이 상승할 가능성도 높아졌다. 과거 정권들도 부동산시장을 힘으로 압박할 수 있다고 믿었다. 정권의 의도대로 시장을 끌고 가야 지지를 받고 정국 주도권을 잡을 수 있다고 생각했을 수 있다. 강남 집값을 관리하지 못하면 전국 부동산 가격이 들썩일 것이란 고민도 있었을 것이다. 하지만 필요한 제도 개선 없이 규제강화와 완화를 반복하며 시장을 통제하려고만 했다. 여당 인사들과 정부 고위관계자들이 검토 중인 쟁점들을 흘려 한쪽으로 분위기를 몰아가는 것도 과거와 달라진 게 없다. 그나마 다행인 것은 서민 주거안정을 위한 구체적인 계획과 일정이 마련됐다는 점이다. 시장은 시장 흐름대로 흘러가게 둬야 한다. 다만 불법거래로 세금을 탈루하는 것은 막고 전월세 임대시장을 안정시키기 위해 꼭 필요한 전수조사가 이뤄져야 한다. 그래야 적기에 정확한 처방을 할 수 있다. 인위적으로 안 되는 일을 억지로 하려다 보면 힘은 몇 배 더 들고 시간과 비용의 낭비도 커진다. 서울 강남 등 특정지역 규제 강화에 골몰하는 대신 서민 주거복지 안정을 위해 근본적인 제도 마련에 전력하는 것이 낫다.(2018212일 머니투데이 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

중개협 2월부터 포털 매물 '셧다운' 돌입

일산신도시 아파트 매물 한 주 새 97% 줄어

중개업소 "광고비 출혈경쟁 부추겨"

네이버 "허위매물 근절 조치건당 500원만 받아"

아직 매물 변동은 크지 않아

업소 "고객 대부분 포털 보고 문의" 눈치보기

 

 

  8'네이버 부동산'에 등록된 경기도 고양시 일산신도시 아파트 매물(매매+·월세)280건 안팎에 그친다. 지난달 말까지만 해도 1만 건이 넘었지만, 1주일 만에 97% 넘게 줄었다. 일산동구 식사동 위시티(1~5단지) 아파트의 경우 총 6857가구 중 네이버에 올라온 매물은 8건뿐이다. 일산동구의 한 중개업소 대표는 "일산지부 공인중개사들끼리 단합해 2월 한 달간 네이버에서 매물을 내리기로 했다"고 말했다. 국내 1위 포털 네이버와 공인중개사들이 온라인 부동산 중개 서비스를 놓고 '한판' 붙었다. 지난 1일부터 한국공인중개사협회가 소속 중개업소를 대상으로 네이버 등 대형 포털에 부동산 매물 광고를 금지하는 '셧다운' 캠페인에 본격적으로 돌입하면서다. 협회는 대신 부동산 정보를 자체 개발한 애플리케이션() '한방'에만 올릴 것을 독려하며 네이버와 '기 싸움'을 벌이고 있다. 발단은 네이버가 지난해 11월 도입한 '우수활동 중개사' 제도였다. 집주인의 거래 의사를 제3자가 현장 검증한 매물을 많이 올리거나 '거래 완료' 처리를 신속하게 한 중개사에게 우수 인증 마크를 달아주는 방식이다. 이들 업소 매물은 네이버 부동산 목록 상단에 노출된다. 문제는 '현장 확인 매물' 등록비(광고비)가 일반 매물보다 비싸다는 점이다. 일반 매물은 건당 1700~2000이지만, 현장 매물은 최대 18000이다. 돈을 많이 쓴 곳이 우수업체가 되는 구조다. 이에 중개업소들은 "광고비 출혈경쟁을 부추기고, 자기들만 배를 불리려는 의도"라며 매물 등록을 거부하는 등 반발했다. 결국 네이버가 '등급제'를 없애며 논란은 일단락되는 듯했다. 그러나 공인중개사들의 반감은 여전하다. 시스템이 바뀌었어도 포털 등록 광고비가 적지 않다는 이유에서다. 이에 지난달 12일 협회 소속 전국 244개 지회장이 모여 네이버 등 포털에 매물 정보 제공을 중단하고, '한방'을 키우는 쪽으로 결의했다.

 

 

  '한방'은 협회에 가입한 중개사라면 매물을 무료로 올릴 수 있다. 강현 한국공인중개사협회 정보망사업부장은 "1월 말까지 준비 과정을 거쳐 2월부터 전국적으로 '셧다운' 운동을 시행 중"이라며 "더는 포털에 끌려다니지 않고, '한방'을 활성화하는 방향으로 체질을 개선하자는 취지"라고 설명했다. 네이버는 억울하다는 입장이다. 네이버 관계자는 "우선 '우수활동 중개사' 서비스는 허위·방치 매물을 근절하기 위한 조치였다"고 해명했다. 포털에서 매물을 보고 중개업소를 찾아가면 '물건이 없다"며 다른 집을 보여주는 행태를 막기 위한 것이란 설명이다. 한국인터넷자율정책기구(KISO) 부동산매물클린관리센터에 따르면 지난해 접수된 허위매물 신고 건수는 총 39267에 달했다. 광고비를 많이 받는다는 지적도 조목조목 반박했다. 네이버 관계자는 "중개업소가 내는 광고비는 대부분 부동산 정보업체가 가져가고, 네이버는 서버 유지비 수준에서 건당 500원만 받는다"고 말했다. 중개업소로부터 직접 돈을 받지 않고, 부동산114 같은 정보업체로부터 돈을 받고 공간(플랫폼)만 제공하는 구조'네이버가 자기 잇속만 챙긴다'는 비판은 오해라는 얘기다. 이들 갈등에 당장 피해는 소비자들 몫으로 돌아간다. 포털을 통한 아파트 매물 정보 등을 제대로 확인하지 못해 시세·매물 현황 파악이 어려워졌기 때문이다. '한방' 앱을 이용해 본 수요자 사이에선 불편하다는 의견도 많다. 한 인터넷 부동산 카페에는 "화면 넘어가는 속도가 느리다" "허위 매물이 많다" 등의 비판이 제기됐다. 이에 대해 강현 중개사협회 부장은 "각 시도 지부에서 허위 매물을 확인해 삭제 조치하고, 그래도 안 될 시엔 삼진아웃제를 실시해 서비스 이용에 제한을 둘 것"이라고 말했다.

 

 

  협회 방침 후 '네이버 부동산' 매물 변동 추이는 어떨까. 일산과 대전 등 일부 지역을 제외하곤 아직 큰 변화는 없다. 오히려 최근 물건이 는 곳도 있다. 세종시 중개업소들은 두 달 전 시범으로 네이버에 매물 제공을 중단했지만, 현재 6200여 건의 매물이 올라와 있다. 부산 아파트 등록 건수도 지난달 말 3만여 건에서 33000여 건으로 늘었다. 매물을 내렸다가 홍보를 위해 다시 네이버에 매물을 올린 것이다. 가장 물건이 많은 서울은 아파트 매물이 다소 줄었다. 현재 15만여 건으로, 지난달 말(19만여 건)보다 20%가량 감소했다. 하지만 이를 온전히 '셧다운' 효과로 보기 어렵다는 게 네이버 주장이다. 집값 담합 문제로 아파트 입주민과 중개업소 간 갈등이 불거져 매물이 사라진 경우가 적지 않아서다. 실제 용산구 동부이촌동 등에선 최근 매물이 확 줄었다. 호가(부르는 값)를 최대한 올리라는 집주인 요구에 응하지 않은 공인중개사들이 네이버에서 매물을 일제히 내렸기 때문이다. '눈치 보기'에 들어간 곳도 적지 않다. 노원구 중계동의 한 중개업소 대표는 "아직 많은 수요자가 네이버에서 매물 정보를 보고 문의한다""'한방'으로 넘어가고 싶어도 다른 중개업소들이 그대로 포털에 매물 올리면 나만 손해 보게 된다"고 말했다. 강남구 대치동의 중개업소 실장은 "이번 캠페인은 중개사가 얼마나 참여하느냐가 관건"이라며 "여긴 대부분 네이버와 '한방'에 물건을 같이 올리고 있다"고 말했다. 온라인 중개 플랫폼을 둘러싼 갈등은 계속될 것으로 전망된다. 직방·다방 등 부동산 중개 앱이 잇따르는 데다, 아파트 시세를 집계해 발표하고 있는 KB국민은행 같은 금융회사도 부동산 중개 시장에 속속 뛰어들고 있어서다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "온라인 부동산 중개 시장도 변혁의 바람을 맞고 있다""공정한 시장 질서를 확립하기 위한 제도를 만들 필요가 있다"고 말했다.(201828일 중앙일보 기사 참조)