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내년 1월 입주, 최장10년 거주

 

 

  국토교통부는 10년간 임대료 상승이 없는 공공임대주택 178가구를 청년과 신혼부부 및 일반인에게 공급한다고 26일 밝혔다. 이는 부동산투자신탁(리츠)을 통해 매입한 매입임대주택이 처음 공급되는 사례다. 이번에 공급되는 매입임대주택은 시세의 90% 수준으로 임대료를 책정하되 향후 10년간 상승 없이 안정적으로 거주할 수 있는 새로운 형태의 임대주택이다. 모두 전용면적 60이하 소형 주택이다. 임대보증금은 1~15000만원 수준이며 월 임대료는 25~30만원이다. 임대료 상승은 없지만 재산세, 관리비 등 부대비용의 변동이 있을 경우 임대료에 반영될 수 있다. 거주기간은 최장 10으로 2년 단위로 임대차 계약을 갱신해야 한다. 공급 대상지는 전국 23개 지역으로 수도권(의정부·수원·용인·화성·평택 등) 99가구, 부산·울산·경남 10가구, 대구·경북 35가구, 대전·충청 8가구, 광주·전남·전북 24가구, 강원 2가구 등이다.

 

 

  청년·신혼부부에게 전체 물량의 70%136가구가 배정되며 일반인이 나머지 42가구에 입주하게 된다. 입주자격은 무주택가구 구성원으로서 40세 미만인 청년·신혼부부(혼인 합산기간이 5년 이내) 또는 일반인이다. 자산요건은 보유 중인 부동산의 가치가 21550만원 이하이고 자동차는 2825만원 이하여야 한다. 또한 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하(배우자 소득이 있는 경우에는 120% 이하)여야 한다. 지난해 월평균 소득액은 3인 이하 4884448, 4563275이었다. 임대주택 입주자 모집 공고는 27일 이뤄지며 입주 희망자는 다음달 13~15일 한국토지주택공사(LH) 청약센터 홈페이지를 방문해 신청하면 된다. 입주는 내년 1월 말부터 시작된다. 국토부 관계자는 "앞으로도 청년 및 신혼부부 대상 공적임대주택을 지속적으로 공급해 서민 주거안정에 기여할 것"이라고 밝혔다.(20171026일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

  재건축을 통해 49층 높이로 명품 랜드마크를 지으려던 서울 강남구 대치동 은마아파트 주민들이 서울시의 35층 규제에 결국 무릎을 꿇었다. 26일 은마아파트 재건축추진위원회에 따르면 최고 층수 높이에 대한 주민투표를 실시한 결과 아파트와 토지 등 소유주 4803명 중 3662명이 참여해 이 중 2601명이 기존 최고 49층 재건축안 대신 서울시에서 요구한 최고 35층으로 재건축을 하자는 데 찬성했다. 이는 전체 투표자의 71.1%에 달하는 수치다. 49층을 고수하자는 소유주는 1061명으로 29.1%에 그쳤다. 1979년 입주를 시작해 올해로 수령이 38년 된 대단지 아파트 은마는 '지역 랜드마크'의 꿈을 접고 주변 다른 아파트와 비슷한 최고 층수 35층으로 재건축을 추진하게 됐다. 서울시가 2013년 수립한 도시기본계획에서 3종 일반주거로 용도가 정해져 있는 곳의 경우 아파트로는 최고 35까지만 지을 수 있다고 정했기 때문이다.

 

 

  은마아파트는 기존 최고 49층 안을 고수하며 150억원이 드는 국제현상설계공모까지 하면서 서울시 심의의 벽을 넘어보려 했으나 지난달 도시계획위원회가 이례적인 '미심의' 판정을 내리면서 결국 재건축 방향을 바꿀 수밖에 없게 됐다. 이정돈 은마아파트 재건축추진위원장은 "박원순 서울시장 체제하에서는 어차피 49층이 불가능하다고 생각한 소유주들이 많은 것 같다. 일단 조합을 설립한 후 시장이 바뀌면 고려해 보겠다는 분들도 35층 안을 많이 지지했다"고 말했다. 은마아파트 재건축추진위 측은 최고 49층에서 35층으로 방향을 바꿔 다시 재건축 계획을 수립해 이르면 다음달 서울시 도시계획위원회 본회의에 상정될 수 있도록 준비한다는 계획이다.(20171026일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

웰컴·스마트·솔브레인저축등 우대조건 없이 금리 3% 넘기도

정기예금 금리도 넉달새 0.3%P↑…5천만원 이하 분산예치 고려를

 

 

  저축은행의 예·적금 금리가 오름세를 타며 종잣돈 마련 수단으로 다시 부상하고 있다. 한국과 미국의 금리 상승 분위기를 타고 금리가 연 3%를 넘는 정기적금이 부활했다. 웰컴저축은행은 최근 연 3.1% 금리(12개월 만기·단리 기준)'첫거래우대e정기적금''첫거래우대m정기적금'을 선보였다. 웰컴저축은행에서 처음 계좌를 개설하는 고객이라면 추가 우대 조건 없이도 3%가 넘는 금리 수익을 올릴 수 있다. 스마트저축은행의 'e-로운 정기적금'과 솔브레인저축은행의 '쏠쏠한 정기적금'은 금리 연 3%(12개월 만기·단리 기준)를 제공한다. 최근까지 저금리 기조가 이어지면서 고금리 예금으로 이름을 떨친 저축은행 업권에서도 3%가 넘는 적금을 찾아보기 힘들었다. 지난 6월 초 기준으로 연령이나 계층 제한 없이 일반인이 가입할 수 있는 금리 3% 초과 적금은 없었다. 정기예금상품의 평균 금리도 지난 6월 초 이후 최근 4개월 동안 0.3% 가까이 가파르게 상승했다. 저축은행중앙회에 따르면 저축은행 업권의 정기예금 평균 금리는 지난 612.05%에서 이달 24일 현재 2.34%까지 올랐다. 정기예금 금리가 가파르게 상승하면서 12개월 만기 기준 금리가 연 2.7%를 돌파한 상품도 등장했다. 페퍼저축은행의 '회전정기예금(비대면)''회전정기예금(인터넷, 모바일)'의 금리는 2.72%(12개월 만기·단리 기준)로 지난 6월 초(2.35%)보다 0.4%포인트 가까이 올랐다.

 

 

  다만 금리 인상기에 정기예금 가입은 신중해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다. 돈이 일정 기간 묶이는 탓에 다른 자산에 투자하고 싶어 예금을 중도 해지해 자금을 마련해야 한다면 약정된 금리의 100%를 받을 수 없기 때문이다. 물론 일부 저축은행이 중도 해지하더라도 비교적 높은 금리를 제공하는 상품을 선보이고 있어서 금리 상승기 대기자금을 굴리는 데 활용하기 적합하다. OK저축은행의 '중도해지OK정기예금'은 중도 해지 시에도 5000만원 한도로 연 1.8%의 금리를 얻을 수 있다. 비교적 높은 금리의 자유입출금식 상품에 가입하더라도 이와 비슷한 효과를 누릴 수 있다. 페퍼저축은행의 '슈퍼저축예금'은 자유입출식 예금이면서도 금액 한도 없이 연 1.7%의 금리를 제공한다. 웰컴저축은행의 'Welcome 직장인사랑 보통예금'은 최고 연 2.5% 금리를 제공하는 자유입출금식 예금이다. 물론 100만원 이상 급여 자동이체 멤버십 가입 및 마케팅 목적 정보이용 동의 등 조건을 충족해야 한다. 이들 상품은 유동성과 수익성 모두를 잡을 수 있다고 알려진 머니마켓펀드(Money Market Fund·MMF), 종합자산관리계좌(Cash Management Account·CMA)보다 수익률이 높다.

 

 

  한국은행에 따르면 23일 현재 MMF 수익률은 1.28%, CMA 수익률은 1.12%. 또 저축은행 정기예금, 수시입출식 예금은 예금자보호법에 따라 원금을 5000만원까지 보장받을 수 있다는 점에서도 원금 보장이 안 되는 MMF, CMA보다 낫다. 전문가들은 저축은행의 경우 파산 가능성이 있기 때문에 건전성을 잘 살펴야 한다고 조언한다. 김찬영 예금보험공사 차장은 "5000만원 이하의 금액을 분산예치하도록 권하고 있으며, 보조적으로 국제결제은행(BIS) 자기자본 비율이나 기타 재무건전성 지표를 확인해 건전한 저축은행에 예치하는 것을 추천한다"면서 "장기적으로는 저축은행 스스로가 신뢰도를 제고하고 5000만원 이상의 예금을 안전하게 예치할 수 있는 환경을 만들어야 할 것"이라고 했다.(20171025일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

  "어느 정도 예상됐던 정책이라 시장 충격이 크진 않겠지만 단기 집값상승 억제 효과는 충분할 것이다." 24일 매일경제가 10·24 가계부채 종합대책 발표 직후 건설업·금융업·학계 등 다양한 분야에 포진된 전문가 10명을 대상으로 실시한 긴급설문조사 결과는 이같이 요약된다. 그동안 정부는 6·19 대책, 8·2 대책 등을 통해 은행대출한도를 줄여 주택시장에 자금이 흘러들어가는 것을 억제해 왔다. 이번에 내놓은 대책도 이 같은 연속선상에 있고, DTIDSR 규제가 어느 정도 예측됐던 내용이어서 당장의 시장 충격은 크지 않다는 분석이다. 하지만 주택시장이 당분간 과거와 같은 상승세를 유지하기는 어려울 것이라는 데 의견이 모아졌다. 일단 이번 정책이 단기적으로는 집값 억제에 충분한 역할을 할 것이라는 의견이 주류를 이뤘다. 10명의 전문가 중 8명이 단기적으로 집값이 안정될 것이란 전망을 내놨다. 김세원 내외주건 이사는 "실수요층이 주택 구매를 미루고 다주택자와 투자자가 관망에 나서면서 단기적으로 집값 진정효과가 나타날 것"이라고 내다봤다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "주택시장에서 가수요가 이탈하고 실수요 위주로 재편될 것"이라며 "다만 내년 새 정책 시행 전에 신규 분양하는 유망 아파트단지에는 쏠림현상이 나타날 수 있다"고 분석했다.

 

 

  하지만 중장기 전망은 다소 엇갈린다. 여전히 주택공급 대책이 충분치 않고 시중에 부동산 대신 투자할 만한 마땅한 자산이 없기 때문이다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "시간이 갈수록 충격파가 감소할 것이며 주택공급 위축에 따라 3~4년 뒤 집값이 다시 오를 것"이라고 말했다. 김세원 이사는 "주거 선호지역 및 공급 부족 지역은 나중에 그동안 미뤄졌던 거래가 재개되면 가파르게 상승하고, 비선호지역과 공급 과잉 지역은 가격이 하락하는 등 지역별 양극화가 나타날 것"이라고 예상했다. 정부의 후속 조치가 관건이라는 의견도 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문 센터장은 "이번 조치로 집값이 일단 안정세를 보이겠지만 다주택자 양도세 중과 관련 입법 또는 개정이 차질을 빚을 경우 1년 뒤 다시 주택가격이 오를 수 있다"고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "갈림길에 서 있는 일부 다주택자들은 추후 발표될 '주거복지로드맵'의 내용과 강도에 따라 집을 처분할지를 결정할 것으로 보인다"고 말했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "단기적으로 추춤하다가 내년 지방선거를 전후해 강남권 중심으로 반등할 가능성이 있다"고 내다봤다.

 

 

  주택시장의 양극화를 더욱 심화시킬 것이라는 우려도 나왔다. 고 원장은 "주택공급 위축으로 3~4년 뒤 집값과 전셋값이 동시에 급등할 가능성이 있다""소득 여력이 낮은 젊은층·저소득층·무주택자의 내 집 마련 기회가 더 줄어들 것"이라고 말했다. 고 센터장은 "주택 대출을 통한 자금줄이 조여짐에 따라 다주택자들은 주택의 미래가치를 선별해서 매도에 나설 것"이라며 "현재 수요 대비 공급이 많은 송도·검단 등 수도권 남서부 지역의 집값이 내려갈 수 있다"고 말했다. 황규완 대신증권 연구원은 "입지여건이 열악한 2기 신도시 등 경기도 외곽지역과 지방 중소도시가 타격을 받을 것"이라며 "이들 지역은 공급과잉 우려까지 겹쳐 시장 위축이 예상보다 더 커질 수 있다"고 분석했다.

 

 

  그렇다면 실수요자는 어떻게 대응해야 할까. 무주택자는 철저한 자금계획을 세워서 청약통장을 이용해 분양받는 전략, 1주택자는 투자가치가 높은 지역으로 갈아타는 전략을 권하는 전문가들이 많았다. 김 이사는 "서울 등 주택공급이 부족한 지역에서 집을 마련하고자 한다면 지금이라도 구매여력이 닿는 범위 내에서 내 집 마련을 서두를 필요가 있다"고 말했다. 박 대표는 "연말 금리 인상 가능성이 있기 때문에 과도한 대출은 가급적이면 삼가야 한다"고 조언했다. 황 연구원은 "투자 수요가 단기적으로 억제되면 과거보다 당첨 확률이 높아진다""무주택자는 불황기에 가격 방어력이 약한 기존 주택보다는 신규 청약으로 새집을 구입하는 것이 좋다"고 말했다. 상업용 부동산 투자자의 경우 수익률을 따져본 뒤 보증금을 높이거나 처분하는 것이 좋다는 의견이다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "대출 만기 시 일부 원금 상환 조건부 연장으로 전환될 수 있다""상업용 부동산 수익률이 높지 않고 상환 여력이 부족하다면 보증금 비율을 높이거나 수익성 높은 다른 자산으로 갈아타야 한다"고 말했다.(20171025일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

정부 24일 종합대책 발표

추가대출 18천만원 내년 DTI12천만원

외환위기 20, 경제생태계를 살리자

 

 

 

  정부가 가계부채 관리를 위해 내년 1월부터 총부채상환비율(DTI) 제도를 개선한 () DTI를 시행하는 한편 당초 2019년부터 적용하기로 한 총부채원리금상환비율(DSR)을 내년 하반기에 앞당겨 도입하기로 했다. 저소득 가계의 소액 장기연체채무 소각 등 취약 차주 부담 완화 정책도 시행된다. 더불어민주당과 정부23일 국회에서 공식 발표를 하루 앞두고 '가계부채 종합대책' 당정 협의를 했다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 당정 모두발언에서 "차주 상환 능력을 정확히 반영할 수 있도록 DTI 제도를 개선해 내년 1월부터 시행하고, 2018년 하반기부터는 DSR를 도입하겠다"고 밝혔다. DTIDSR가 도입되면 새로 주택담보대출을 받기 힘들어져 신규 주택 구입 수요가 크게 줄어들 전망이다. 특히 기존 주담대 규모가 클수록 대출 한도가 줄어드는 만큼 대출을 활용해 복수의 주택을 매입한 다주택자들의 타격이 클 전망이다. 우선 DTI가 반영되는 내년 1월부터는 연소득 대비 상환액을 계산할 때 기존 대출 가운데 모든 주택담보대출의 원리금을 반영한다. 현행 DTI가 새로 받을 대출의 원리금과 기존 주담대의 이자만 반영하는 것과 비교하면 DTI가 더 올라가 대출 한도가 줄어드는 것이다. 여기에 DSR는 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장과 신용대출 등 모든 대출의 원리금을 포함해 대출 상환액을 산정한다. 대출 한도는 더욱 줄어들 수밖에 없다.

 

  하지만 이 같은 사후적인 대출 규제 장벽을 더욱 쌓아올리기보다는 사전적인 예방책 마련이 필요하다는 지적이 제기된다. 김정식 연세대 경제학부 교수는 "한국에서 가계부채 부담이 큰 이유는 실질소득이 낮은 데 따른 생계비 부담과 투자 포트폴리오 부족에 따른 부동산 투자가 모두 가계부채라는 연결고리를 통해 이뤄지기 때문에 급격히 팽창하고 있다"고 지적했다. 그는 "특히 생계형 가계부채의 경우 한계 차주들의 부담이 커 향후 한국 경제에 뇌관이 될 수 있다"고 지적했다. 금융감독원에 따르면 지난해 말 기준 자영업자 대출은 521조원에 달한다. 당장 이 가운데 6%32조원은 신용등급 7등급 이하인 저신용 자영업자에게 대출된 고위험 부채다. 또한 금융산업을 발전시켜 부동산으로 쏠리는 유동자금을 금융권으로 되돌려야 한다는 지적도 제기된다. 금융당국 고위 관계자는 "금융의 두 축인 은행과 자본시장을 선순환 구조로 발전시켜야 한다""리츠(REITs) 등을 통해 부동산 자금도 제도 금융권으로 흡수할 때 부채 리스크를 줄일 수 있을 것"이라고 진단했다. 하지만 일단 정부는 부동산 시장 불안정이라는 급한 불을 끄기 위해 강력한 대출 규제 카드를 또다시 꺼내들었다. 현재 소득이 7000만원이고 만기 20, 2억원짜리 기존 주담대를 받은 직장인이 추가로 대출받아 서울에서 집을 살 경우 기존에는 2억원 대출의 연 이자인 700만원만 기존 대출의 연간 상환액으로 간주한다. 반면 신DTI가 도입되는 내년 1월부터는 여기에 기존 대출의 원리금을 상환기간(20)으로 나눈 1000만원도 함께 반영한다. 만약 이 사람이 투기과열지구에 포함된 서울지역에서 7억원짜리 주택을 추가로 구입할 경우 기존 DTI로는 18000만원까지 대출이 가능하지만 내년에는 DTI30%만 적용받아 12000만원만 대출받을 수 있다. 다만 실제 DSR 비율이 은행별로 어떻게 적용되는지에 따라 파장은 다소 달라질 수 있다.

 

   

  시중은행 가운데 현재 DSR를 사전운영 중인 KB국민은행은 DSR 300%, 즉 차주가 1년간 내는 모든 대출의 이자와 원금 상환액이 연봉의 3배를 넘지 못하도록 하고 있다. 만약 이 비중이 정식 운영 단계에서 향후 100%로 내려갈 경우 이자와 원금이 연봉을 넘으면 신규 대출이 불가능해지는 것이다. 김 부총리는 내년 신DTI, DSR 도입과 함께 최근 가계부채 증가세가 빨라진 제2금융권의 집단 자영업자 대출에서 리스크 관리를 강화하겠다는 뜻도 밝혔다. 다만 그는 "서민과 실수요자가 애로를 겪지 않도록 보완장치를 강구하고, 가계부채 총량 관리와 함께 취약계층의 맞춤형 지원방안 마련에도 만전을 기하겠다""채무 상황에 애로가 있는 경우 연체 위험을 관리해 신속한 재기를 돕도록 하고, 과도한 대출 금리상승으로 인한 상환부담이 급격히 늘어나지 않도록 점검을 강화할 것"이라고 설명했다. 구체적으로 채무 재조정이나 일부 채권 소각 방안도 포함된다. 하지만 장기적으로는 가계부채 부담을 줄이기 위해선 실질소득을 늘리기 위한 공급혁신 방안이 우선돼야 한다는 주장이 많다. 김 교수는 "주거·교육비 부담을 낮춰 실질소득을 높이는 동시에, 규제개혁과 노동시장의 경직성 완화, 기업 투자 활성화를 통해 일자리와 소득을 늘려 부채 요인 자체를 제거해야 한다"고 주장했다.

()DTI : 신입사원 등 사회 초년생에게 현재 소득이 아니라 주택담보대출 만기(최장 30~35)까지 거둘 것으로 예상되는 '생애주기 소득'을 기준으로 산정하는 새로운 주택담보대출 한도 산출 방식을 말한다.(20171024일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  "'유동성' 잔치는 끝났다." 24일 가계부채종합대책 발표를 앞두고 중소형 건물과 상가 등 수익형 부동산 시장이 바짝 긴장하고 있다. 한층 강화된 대출 규제가 나올 예정인 데다 연내 금리 인상 가능성이 커지고 있어 한때 넘치는 유동성으로 활황을 겪었던 수익형 부동산 시장도 "일단 지켜보자"며 매수 심리가 급속히 냉각되고 있다. 수익형 부동산은 일반 주거용 부동산과 대출 기준이 다르다. 주로 임대사업자 등록을 통해 '기업대출'을 받는다. 아파트와 달리 상가나 건물은 현금화가 쉽지 않기 때문에 금융권은 대출자의 신용등급과 상권, 임대수입 등을 종합적으로 검토해 대출 한도와 금리를 정한다. 하지만 금융권이 적극적인 부채관리에 나서면 수익형 부동산 시장 역시 대출 규제가 한층 까다로워질 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 우리은행은 이미 올해 말까지 대출 한도를 건당 30억원으로 제한하고 있다. 200억원짜리 건물을 매입해도 대출이 최고 30억원밖에 이뤄지지 않는다는 얘기다. 연말이 다가오면서 다른 은행들의 수익형 부동산대출 쿼터도 상당 부분 소진된 상태라 대출을 받기가 힘들어진 실정이다. 중소형 건물 중개업체 관계자는 "정부가 대출 규제를 통해 부채관리에 적극 나선다는 방침이어서 건물 투자엔 주의가 필요한 시점"이라고 말했다.

 

 

  상가건물과 같은 수익형 부동산 시장에 '금리 인상'은 가장 큰 악재. 금리 인상은 바로 상대적인 수익률 하락으로 이어지기 때문이다. 리얼티코리아에 따르면 지난 3분기에 거래된 임대수익형 건물의 수익률은 4.3%, 시세차익형의 수익률은 1.8%에 불과하다. 임대수익형은 월 임대수입을 주 목적으로, 시세차익형은 매각 때 건물 가격 상승을 주 목적으로 구매하는 빌딩이다. 실제 서울 강남지역 건물은 수익률이 3%를 넘기는 매물이 거의 없다. 이미 대출금리가 3.5% 수준인데 여기서 금리가 더 올라가면 건물시장 역시 시세 조정이 불가피할 것이란 전망이다. 건물과 같은 수익형 부동산 시장은 대출을 통한 레버리지 효과가 생명인데, 대출이 힘들어지고 조달금리가 수익률을 앞질러버리면 신규 매수나 기존 건물의 유지가 힘들어지기 때문이다. 결국 현금유동성이 안 좋은 기존 건물주는 건물을 던지는 투매 사태가 일어날 수도 있다. 정부가 세입자의 권한을 대폭 강화하고 나선 것도 임대수익을 추구하는 수익형 부동산에는 악재다. 법무부가 최근 상가세입자 권리를 대폭 강화한 상가건물임대차보호법 시행령 개정을 예고했다. 우선 연내 상가건물임대차보호법 시행령을 개정해 '환산보증금' 기준을 올리고 상가 임대료 인상률 상한을 낮출 방침이다.

 

 

  환산보증금이란 보증금에 월세의 100배를 더한 금액으로 법으로 보호받을 수 있는 대상을 정하는 수단으로 이용된다. 현재 서울은 환산보증금 4억원, 수도권 3억원, 기타 지방 18000만원으로 전체 상가 임대차 계약 중 60~70%가 보호 대상에 해당한다. 예를 들어 서울에서 보증금 1억원에 월세 300만원을 초과하면 보호 대상에서 제외된다. 법무부는 법적 보호 대상 범위를 전체 임대차 거래의 90% 이상까지 올린다는 계획이다. 상가 임대료 인상률 상한도 현재 연 9%에서 더 낮추는 방안을 검토하고 있다. 이와 함께 법무부는 내년 이후 임차인의 계약갱신청구권 행사기간을 기존 5년에서 10년으로 2배 연장하는 방안을 추진한다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "강남 가로수길, 홍대 서교동의 건물주가 기존 로컬 세입자를 내보내고 높은 임대료를 제시하는 대형 프랜차이즈와 계약하면서 수익률이 개선되고 상가건물 가격 상승 현상이 나타났다"면서 "세입자 보호가 강화되면 건물주가 수익성 개선을 위한 임차인 교체가 어려워지게 된다"고 말했다.(20171024일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

지난해 11월이후 1년만 처음

하나, 5년 주담대 5.047% 기준금리 인상가능성 선반영

당분간 변동금리 유지하다가 차후 고정금리 전환이 유리

 

 

  이르면 11월 한국은행이 기준금리를 인상할 가능성이 높아지면서 시장금리가 상승세를 이어가자 시중은행 주택담보대출 금리가 결국 심리적 저항선인 5%를 돌파했다. 22일 금융권에 따르면 KEB하나은행은 23일부터 5년 고정혼합형(5년 고정·이후 변동금리) 주담대 금리를 3.827~5.047%로 조정한다. 지난 203.740~4.960%보다 0.087%포인트 오른 수치다. 최근 계속된 저금리 기조에서 1금융권인 시중은행 주담대 최고금리가 5%대에 돌입한 것은 지난해 11월 이후 1년여 만에 처음이다. 다만 KEB하나은행 관계자는 "공시용으로 쓰는 가이드 금리인 만큼 실제 고객에게 적용하는 대출 금리는 이보다 낮을 수 있다"고 설명했다. 다른 은행 대출 금리 오름세도 뚜렷하다. 같은 기간 KB국민은행은 5년 고정혼합형 주담대 금리대를 3.41~4.61%에서 3.52~4.72%0.11%포인트 올린다. 5대 시중은행 가운데 상승폭이 가장 크다. 신한은행은 3.44~4.55%에서 3.49~4.6%0.05%포인트 상향 조정한다. 같은 기간 우리은행 주담대는 3.4~4.40%에서 3.45~4.45%, NH농협은행3.53~4.67%에서 3.58~4.72%0.05%포인트씩 금리가 인상된다. 주요 은행이 주담대 금리를 일제히 올리는 것은 금리 기준이 되는 5년물 금융채 금리가 최근 가파르게 뛰었기 때문이다. 실제 5년물 금융채 금리는 20일 기준 2.392%1년 전 1.6172%보다 0.7748%포인트 큰 폭 올랐다. 2.33%였던 13일보다도 0.06%포인트 이상 오른 수준이다.

   

  고정금리보다 상대적으로 낮은 변동금리 주담대도 최근 줄줄이 상승 곡선을 그리고 있다. 주담대 변동금리 기준금리 역할을 하는 코픽스가 지난 16일 신규취급액·잔액 기준으로 각각 전달보다 0.05%포인트, 0.02%포인트 오르자 5대 시중은행은 일제히 17일부터 코픽스 상승분과 함께 가산금리까지 올려 대출금리 수준을 확 높였다. 이에 따라 이달 초 3.04~4.24%였던 국민은행의 코픽스 연동 주담대 변동금리는 현재 3.11~4.31%0.07%포인트 뛰었다. 다음달 한은이 실제 기준금리를 올리면 금리 상승 속도는 더욱 빨라질 것으로 보인다. 이미 국내 채권시장 지표금리로 쓰이는 국고채 3년물 금리가 201411월 이후 3년 만에 2.088%를 찍었고, 은행들의 자금조달비용지수인 코픽스도 9월 기준 1.52%를 기록해 올 들어 최고치로 올라섰다. 금리 인상 분위기만 조성됐는데도 시장금리 상승세가 가파르게 오른 만큼 기준금리 인상이 현실이 되면 시중금리 인상 속도도 빨라질 것이라는 전망이다. 시중은행 관계자는 "금리 상승기에 대출을 받는 경우 일반적으로 고정대출이 변동대출보다 유리하다"면서도 "고정금리가 변동금리보다 높은 만큼 우선 변동금리로 받은 후 적절한 시점에 고정금리로 바꾸는 등의 전략이 필요하다"고 조언했다.(20171023일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

긴 연휴·규제강화 피해 몰려

전국 21곳 견본주택 문열어 고덕·광주 등 매머드급 많아

 

 

  이번주에 올 들어 최대 규모 분양 장()이 펼쳐지면서 분양 성수기가 절정에 진입한다. 22일 부동산·건설업계에 따르면 이번주에 개관하는 견본주택(공공분양·임대주택 등 제외)이 총 21이고, 일반분양 물량이 13367가구에 달한다. 올해 청약 물량이 가장 많았던 7월 첫째주(14개 단지에서 1592가구 청약 접수)보다도 3000가구가량 많은 규모다. 이에 따라 다음주에 올해 최대 규모 청약 접수가 전망된다. 이처럼 공급 물량이 몰린 것은 지난달 청약시스템 개편, 이달 초 추석 연휴로 분양 일정이 대거 이달 말로 미뤄졌기 때문이다. 또 다음달 10일 이후 지방 민간택지 주택에 전매제한이 강화된 영향도 큰 것으로 분석된다. 장재현 리얼투데이 팀장은 "24일 발표될 가계부채 종합대책에 집단대출 보증비율 축소, 총부채상환비율 전국 확대 등이 들어갈 경우 지방 분양 물량이 줄어들 수 있다""앞으로 주간 기준으로 이번주보다 분양 물량이 많이 나오긴 힘들 것 같다"고 밝혔다. 이번주에 새로 견본주택을 여는 단지가 많을 뿐만 아니라 1000가구 이상 대단지인 곳도 많다. 총가구 수 기준 고덕 아르테온이 4066가구 매머드급 단지이고, 호반건설·중흥건설 컨소시엄이 공급하는 광주 그랜드센트럴은 2336가구로 광주·호남지역에서도 역대 최대 규모로 꼽힌다.

 

  날짜별로 보면 26일 광주광역시 동구 계림8구역 재개발 단지인 광주 그랜드센트럴이 견본주택을 개관한다. 지상 3419개동 규모로 총 2336가구 중 전용 59~1191739가구를 일반에 공급한다. 27일 현대건설과 대림산업은 서울 강동구 고덕주공3단지를 재건축한 고덕 아르테온 견본주택을 개관한다. 지상 3441개동 전용 59~1144066가구 중 1397가구가 일반분양 물량이다. 같은 날 현대산업개발은 서울 중랑구 면목3구역을 재건축한 사가정 센트럴 아이파크 견본주택을 새로 연다. 지상 3011개동 총 1505가구 규모로 이 중 1029가구가 일반분양 예정이다. 한진중공업은 서울 은평구 응암11구역 재개발 백련산 해모로 견본주택 문을 연다. 지상 최고 249개동 총 760가구 규모로 이 중 전용 39~102270가구를 일반분양한다. 롯데건설부산 연제구 연산6구역을 재개발한 연산 롯데캐슬 골드포레 견본주택을 연다. 지상 3611개동 전용 59~1051230가구.

 

 

  이번주에는 전국 9곳에서 2938가구가 청약을 접수한다. 24한진중공업이 서울 동대문구 휘경동에서 휘경 해모로 프레스티지 1순위 당해지역 청약을 받는다. 지상 205개동 전용면적 59·84299가구 규모로 이 중 160가구가 일반분양된다. 25한화건설은 서울 영등포구 영등포동 '영등포뉴타운 꿈에그린' 1순위 당해지역 청약을 접수한다. 296가구 중 아파트 144가구와 오피스텔 76실을 일반분양한다. 26일에는 부산 기장군 일광지구 B-2블록에서 총 701가구 규모 '일광신도시 비스타동원 1'와 경기도 남양주시에서 '평내호평역 대명루첸 리버파크'가 나란히 1순위 청약을 받는다. 평내호평역 대명루첸 리버파크는 지상 최고 3211개동 전용 50~841008가구로 구성된다.(20171023일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

5년전 첫 분양때 99% 미달되자 고육지책으로 임대아파트 전환

전세계약 만기 맞춰 분양 재도전

 

 

 

  2012년 대거 미분양 사태를 빚으며 눈물의 '애프터리빙제'를 했던 김포시의 한 대형 아파트가 다시 분양 무대에 올랐다. 경기도 김포시 풍무5지구 '김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1'(2014년 준공)가 주인공이다. 전용면적 84~117형 총 1810가구 중 전용 84형만 분양 시장에 나온다. 김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1차는 고급 건축물 설계로 유명한 바세니안라고니사가 프랑스 대저택을 본떠 고급 단지로 설계했다. 4년 전에 이미 다 짓고 사람도 살고 있는데도 지금 시점에서 일부만 시장에 나온 이유는 이 단지가 2012년 당시 유행하던 '애프터리빙(after-living)'를 했기 때문이다. 전용 84형 총 1264가구 중 99%1251가구가 계약에 실패한 탓이다. 김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1차가 처음 분양에 나섰던 2012년은 2008년 글로벌 금융위기로 인해 국내 집값이 바닥을 치고 시장 곳곳에서 미계약 사태가 일던 시기다. 애프터리빙제는 건설사가 지은 준공 후 미분양 아파트를 전세로 살아본 후 계약기간이 지나면 매매 여부를 결정하는 것이다. 최근 정부가 지원한 '기업형 민간임대'와 달리 4~5년 전 부동산 경기 침체로 손실을 떠안게 된 건설사들이 '불 꺼진 아파트'를 팔기 위해 고육지책으로 내놓은 판매 전략이다.

 

  한화건설 관계자는 "이달 분양을 받으면 20185월에 실제로 입주할 수 있는데 지금 분양에 나선 이유는 4년간 전세·반전세로 들어왔던 세입자들과 회사의 임대차 계약 기간이 끝나가는 시점이기 때문"이라고 말했다. 회사는 지금의 세입자들과 2016년 재계약 작업을 마무리한 후 올해 8월부터 전세계약을 일반분양으로 전환하는 작업을 진행해왔다. 새 분양가는 인근 아파트 시세와 유사한 수준인 전용 84형이 38000~39000만원 선으로 애초 분양가(32000~34000만원 선)보다는 5000만원가량 올랐다. 이달 서울 마곡지구 기업 입주가 본격화한 데다 내년 11월 김포도시철도 풍무역이 개통을 앞두면서 전반적으로 인근 단지 시세가 5000~7000만원가량 오른 것을 감안했다는 분석이다. 풍무동 인근 A공인 관계자는 "지난해 집들이한 '풍무 푸르지오 센트레빌' 같은 면적(45000~5억원 선)에 비하면 낮은 편"이라고 말했다. 김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1차의 경우 사실상 후분양제의 형식이기 때문에 청약통장이 필요 없고 계약은 선착순이다. 한화건설 관계자는 "계약금 1000만원을 낸 후 중도금 없이 분양가에서 계약금을 뺀 액수(잔금)를 입주할 때 내면 된다"고 설명했다.(20171020일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  한국은행이 기준금리를 16개월째 현 수준으로 유지했다. 한은 금융통화위원회는 19일 오전 서울 중구 한은 본관에서 전체회의를 열고 이달 기준금리를 현 수준인 1.25%로 유지해 통화정책을 운용하기로 했다. 앞서 한은은 20148월과 10월 두 차례 금리 인하를 단행한 후 5개월 만인 20153월 금리를 사상 처음 1%대인 1.75%로 떨어뜨렸다. 이후 같은해 6월 중동호흡기증후군(MERS) 감염 사태가 터져 또다시 금리를 1.50%로 인하했고 지난해 6월에도 다시 0.25%포인트 내려 현재의 1.25% 수준을 유지하고 있다.(20171019일 매일경제 기사 참조)