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  1. 2017.01.03 [2017 경제 전망] 집값 변수 만만찮아 구매 감소 전망
 

 

 

 

대출 죄고, 금리 뛰고, 입주 25% 늘고주택시장 안개 자욱

수도권 소폭 오르고 지방 약세 예상

2분기 변곡점, ·월세난은 진정될 듯

시장 급랭 지역선 부양책 나올 수도

 

  주택시장이 안개가 짙은 2017을 맞는다. 2016년엔 예상과 달리 분양시장이 과열 양상을 보이며 시장이 국지적으로 달아올랐다. 하지만 새해엔 경기, 수급, 정부정책 등 시장을 좌우하는 모든 변수가 집값에 우호적이지 않다. 무엇보다 2014년 이후 시장을 부양시켜 온 풍부한 유동성이 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 정부가 가계부채를 관리하기 위해 주택담보대출·집단대출 등을 죄고 있기 때문이다. 총부채상한비율(DTI)보다 강도 높은 총부채원리금상환비율(DSR)이 본격적으로 적용되고, 분양가의 30% 정도를 차지하는 잔금 대출도 상환능력을 본다. 대출 받을 수 있는 자금이 주는데다 금리가 오르면서 이자부담이 커질 것으로 예상된다. 아직 한국은행의 기준금리는 변동이 없지만 미국의 금리 인상 영향으로 시중금리가 오름세. 새해 미국이 추가적으로 금리를 올리면 국내 금리도 연쇄적으로 오를 가능성이 크다. 주택산업연구원에 따르면 금리 상승은 시간이 지날수록 시장이 미치는 영향이 커진다. 2010년 분석에서 기준금리가 0.5%포인트 오를 경우 1년 뒤 아파트값이 4.1% 내리고, 2년이 지나면 14.1% 하락하는 것으로 예상됐다. 주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 새해 부동산 시장을 좌우할 가장 중요한 변수는 금융이라며 호수에 물이 빠지면 배가 내려오듯 자산가치도 마찬가지라고 말했다.

 

  20148월부터 시작된 담보인정비율(LTV) DTI 완화가 새해 7월에 끝난다. 현재로선 연장 가능성이 커보이지 않는다. 금리 상승과 맞물려 시장을 크게 압박할 것으로 예상된다. 정부는 새해 가계부채 억제를 중요한 정책방향으로 잡고 있다. 대출 억제·고금리로 구매력이 떨어지는 데다 수요도 줄어들 것으로 예상된다. 최근 3년간 주택경기가 활기를 띠면서 금융위기 이후 쌓여있던 주택 수요가 많이 소진됐기 때문이다. 2014년부터 지난해까지 전국에서 320만 가구의 주택이 매매거래됐고 아파트만 130만 가구가 분양됐다. 매매·분양을 합친 물량이 450만 가구로, 2011~2013350만가구보다 30% 정도 더 늘었다. 지난 3년간 전체 네 가구 중 한 가구가 집을 사거나 분양을 받은 셈이다. 여기다 주택시장에서 소화해야 할 신규 입주가 크게 늘어난다. 부동산114에 따르면 새해 전국적으로 완공예정인 아파트가 365000가구. 2000년대 들어 가장 많은 물량이다. 문제는 증가폭이다. 2016년보다 25% 급증한다.

 

  부동산114 함영진 센터장은 입주량을 소화하려면 거래가 많이 늘어야 하는데 거래는 2016년보다 감소할 것으로 예상된다위는 줄었는데 식사량이 갑자기 늘어나는 셈이어서 소화불량이 우려된다고 말했다. 주택산업연구원새해 주택매매거래량2016(100여만 가구)보다 감소한 94만 가구로 예상하고 있다. 2017년 전국 집값은 4년간 이어온 상승세(전국 기준)를 마감하고 보합세를 보일 것으로 예상된다. 그 동안 공급이 상대적으로 적었고 아직 주택수가 일반가구수보다 적은 수도권은 소폭이나마 상승세를 이어가겠지만 지방은 약세를 보일 것으로 전망된다. 이미 2016년부터 일부 지방은 하락세로 돌아섰다. 악재의 위력이 예상보다 커지면 시장이 급매물 급증·가격 급락 등 경착륙가능성도 배제할 수 없다. 새해 전·월세난은 좀 진정될 것 같다. 집값 상승세가 꺾여 집값이 오르는 데 따른 임대료 상승 압박이 줄어드는 데다 새로 입주하는 주택에서 전·월세 물량이 쏟아져 나오기 때문이다. 전문가들은 지역에 따라 전셋값이 크게 떨어지고 세입자를 구하기 어려운 역전세난을 예상하기도 한다. 수도권보다 2016년부터 입주가 많이 늘어나는 지방에서 상대적으로 전·월세난이 크지 않을 것 같다.

 

  그렇더라도 새해 전세를 재계약하려는 세입자는 수도권 아파트 기준으로 평균 5000만원을 인상분으로 준비해야 한다. 지난 2년간 15% 가량 올랐기 때문이다. 오른 보증금을 모두 월세로 바꾸면 월 20만원 정도 된다. 새해 2년 임대차 계약 만기가 돌아오는 가구가 전국적으로 170여만 가구다. 이중 전세가 80여만 가구다. 주택산업연구원 노희순 선임연구위원은 불안감에 시장이 연초 잔뜩 움츠러들었다가 불확실성이 다소 걷히며 변수들의 방향이 잡히는 2분기가 변곡점이 될 것으로 내다봤다. 한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 상황에 따라 악재 효과가 증폭될 수 있기 때문에 새해 주택시장 리스크 관리가 중요하다고 강조했다. 2016년 뜨겁게 달아올랐던 분양시장 열기는 새해 식을 것으로 전망된다. 2016년 전매제한·청약자격 강화 등을 담은 11·3대책과 새해 시작되는 잔금대출 제한 영향으로 청약문턱이 높아지면서 가수요가 많이 빠져나가기 때문이다. 기존 주택시장 위축도 새 아파트 분양 수요를 감소시키게 된다. 양물량도 줄어 3년만에 다시 40만가구 아래로 내려갈 것으로 업계는 보고 있다. 다만 정부는 분양시장 침체에 따른 건설경기 악화를 우려하고 있어 시장 급랭지역에선 규제 완화 등 부양책이 나올 수 있다.(20161231일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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