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싸이, 기막힌 빌딩테크

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2018.04.17 10:59 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

작년 강남 도로변 건물 매입올핸 바로 뒤 주택 26억에 사

두 건물 합쳐 재건축 가능해골목집, 도로변 시세로 `껑충`

 

 

  작년에 서울 강남구 신사동에서 `꼬마빌딩`을 매입한 가수 싸이(본명 박재상)가 올해 초 또 신사동 건물을 매입했다. 작년에 매입한 50억원짜리 꼬마빌딩 바로 뒤에 위치한 다가구주택이다. 9일 부동산업계에 따르면 지난 1월 싸이는 강남 을지병원 사거리 대로변 이면의 3종 일반주거지역에 위치한 주택을 267500만원에 매입했다. 대지면적 142.3, 연면적 216.68의 지하 1~지상 3 규모다. 싸이는 작년 3월에도 신사동 논현로151길에 접한 5층짜리 건물을 50억원에 매입한 바 있다. 작년에는 30억원을 대출받았지만 이번 매입 때는 대출을 전혀 받지 않았다. 싸이가 산 다가구주택의 매입 가격은 대지면적 3.36203만원이다. 인근 주택 시세(3.34000만원대)보다 50%가량 비싸다. 인근 도로변에 위치한 건물 시세(3.36700만원)와도 큰 차이가 나지 않는다.

 

  전문가들은 싸이가 비싼 돈을 주고 다가구주택을 매입한 이유가 기존 건물 확장에 있다고 본다. 작년에 산 빌딩과 이번에 산 주택이 붙어 있기 때문에 두 건물을 허물고 하나의 건물로 짓는 것이 가능하다. 이른바 `합지(合地)` 재건축이다. 작년에 산 빌딩의 지형이 더 낮기 때문에 두 건물을 합치면 기존 빌딩의 지상 1층이 공적장부상 지하 1층이 된다. 지하 공간은 용적률을 계산할 때 포함되지 않기 때문에 그만큼 건물의 수익성이 올라간다. 도로변에 있는 빌딩 가격은 접근성이 좋아 땅값이 비싸다. 반면 도로변 빌딩 바로 뒤에 있는 건물은 접근성이 부족해 땅값이 상대적으로 낮은 편이다. 두 빌딩을 매입한 뒤 허물어서 하나로 지으면 건물 전체가 도로변 빌딩 시세를 따를 수 있다. 김윤수 빌사남 대표는 "건물 대지면적이 더 넓어지면 들일 수 있는 임차인 업종이 달라질 수 있다""신축 후 시세가 100억원 정도 될 것으로 예상한다"고 말했다. 이 같은 투자 기법은 다른 연예인들 사이에서도 종종 관측된다. 이수만 SM엔터테인먼트 회장은 1999년 외환위기 직후 서울 압구정동 대로변에 있는 빌딩을 20억원 중반대에 샀다. 이후 빌딩 바로 뒤에 있던 다가구주택 두 채를 매입해 하나의 건물로 다시 짓고 있다. 현재 이 건물 시세는 900억원이 넘는다는 평가다.

 

 

  지난달 26일부터 임대업이자상환비율(RTI) 규제가 시작됐지만 꼬마빌딩 매매시장에서는 아직 이렇다 할 분위기 변화가 감지되지 않고 있다. 국토교통부에 따르면 올 1분기 서울시에서 빌딩 거래는 총 632건으로 집계됐다. 작년 한 해 동안 약 3000건이 거래된 것을 감안하면 양호한 실적이다. 싸이 외에도 스타 수학강사로 알려진 현우진 씨가 올 초 서울 학동역 출구 바로 앞 빌딩을 320억원에 매입하는 등 유명인의 건물 매입이 잇따르고 있다. 업계 관계자는 "RTI 규제가 시작됐지만 신용대출이 어려워졌을 뿐 부동산 담보대출은 여전히 가능하기 때문에 체감상 거래 위축이 생각만큼 크지 않다"고 전했다.(2018410일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 북두협객 2018.04.18 13:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    머리 좋네요 대로변 건물을 사들이고 후에 바로 뒤에 위치한 다가구 건물을 매매해서 하나로 합쳐 건물의 가치와 수익성을 극대화 하는 방법!