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신반포센트럴자이 추첨 경쟁률은 최고 25461

주변 시세보다 3~7억원 저렴해 '로또' 기대

시세차익 실현하는 데 장애 많아 불확실성 커

소유권 이전등기까지 전매 안 되고 각종 세금

다주택자 입주 후 바로 팔면 3분의 1도 못 쥐어

 


  청약경쟁률이 하늘을 찌르는 서울 강남권 재건축 아파트는 과연 로또일까. 서초구 잠원동 옛 신반포6차를 재건축하는 신반포센트럴자이가 3.3당 평균 4250만원의 비싼 분양가인데도 지난 81순위 청약접수 결과 평균 1681, 최고 5101의 경쟁률을 기록했다경쟁률 숫자로는 지난해 10월 서초구 반포동 아크로리버뷰(옛 신반포5)의 평균 307대에 밀리지만 청약자 수는 훨씬 더 많다. 2015111200여 가구를 일반분양한 송파구 가락동 헬리오시티(옛 가락시영)에 몰린 42000명 이후 가장 많은 16000여명이다. 그런데 신반포센트럴자이 청약자가 통과해야 하는 실제 경쟁률은 이보다 훨씬 더 높다. 주택형별로 공급량의 50(전용 85초과)~75%(85이하)가 청약가점제 몫이어서 이를 뺀 물량이 추첨제 대상이다청약 접수한 98가구 중 가점제 몫이 66가구이고 가점제 물량을 뺀 경쟁률은 평균 5131로 치솟는다. 최고 경쟁률이 나온 59C(이하 전용면적)의 경우 5가구 모집에 2550명이 신청했다가점제 물량이 4가구이고 1가구만 추첨 방식이다. 가점제로 당첨된 4명을 제외한 2546명이 경쟁을 벌여야 해 추첨제 경쟁률은 25461이다.

 

 

신반포센트럴자이 추첨제 경쟁률 평균 5131 

 

  청약가점제 당첨 커트라인도 매우 높을 것으로 예상된다. 이번 신반포센트럴자이의 커트라인은 65점 이상으로 업계는 보고 있다이같은 치열한 청약경쟁의 주요 원인은 로또기대다. 이 단지와 견줄 만한 주변 아파트 시세가 3.35000~6000만원 선이어서 당첨은 3.31000만원의 시세차익을 안겨주는 셈이다지은 지 9년 된 래미안퍼스티지가 3.3당 평균 5000만원이고 지난해 입주한 아크로리버파크는 3.36000만원에 육박한다. 신반포센트럴자이 59의 분양가가 10~11억원. 올 들어 래미안퍼스티지와 아크로리버파크 최고 실거래가는 각각 151000만원, 155000만원이었다. 84는 최고 155000만원인데 래미안퍼스티지의 같은 크기가 올 들어 최고 19억원까지, 같은 크기 아크로리버파크는 23억원까지 거래됐다. 신반포센트럴자이 114분양가(최고 21억원)는 비슷한 크기의 래미안퍼스티지와 아크로리버파크보다 2~7억원 싸다그런데 기대만큼 웃돈을 실제로 손에 쥘 수 있을까. ‘로또뒤에 숨은 변수가 많아 액면 그대로 믿어서는 안 된다. 분양권 전매 금지 등으로 차익을 실현하는 데 2년 반 이상 걸리고 고가주택이어서 각종 세금이 만만찮다. 대출 문턱도 높다.

 

 

소유권 이전등기 이후 전매 가능

 

  신반포센트럴자이는 소유권 이전등기까지 전매할 수 없다. 중도금과 잔금을 모두 치른 뒤 소유권을 넘겨받은 뒤 팔아야 한다. 가장 빨리 시세차익을 챙길 수 있는 게 입주예정 시기인 20204월 이후다. 양도차익을 593억원, 845억원, 1147억원 넘을 것으로 보고 전매가 가능할 시기까지 들어가는 비용을 따져보자. 당첨자는 전매 때까지 계약금(분양가의 10%)과 중도금(분양가의 60%), 잔금(30%)을 내야 한다. 소유권 이전을 위해 취득세를 내야 하고 양도 후 시세차익에 대해 양도세도 부담해야 한다. 강남권 등 투기과열지구의 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용해 분양가의 40%를 대출받고 계약금과 나머지 중도금 20%, 잔금은 모두 자기 돈으로 마련하는 것으로 보자. 이 아파트 모든 주택의 분양가가 9억원이 넘어 주택도시보증공사(HUG) 등의 중도금 대출 보증이 나오지 않기 때문에 당첨자는 개인신용 대출이든, 기존 보유 주택이나 전셋집 담보대출 등으로 스스로 중도금을 빌려야 한다. 대출이자를 현 중도금대출금리 수준인 연 3.5%를 적용하면 59(평균 분양 107000만원)의 대출이자가 2300만원이다. 취득세는 세율 3.3%를 적용 받아 3531만원이다. 계산의 편의를 위해 양도세 세율이 적용되는 과세표준 금액(양도차익-공제금액)593억원, 845억원, 1147억원으로 잡았다. 과세구간이 겹치는 3억원과 5억원의 경우 초과 세율을 적용했다.

 

 

입주 후 바로 팔면 다주택자 양도세가 차익 절반 차지 

 

  양도차익 3억원 초과의 경우 내년부터 신설되는 3~5억원 구간의 40%가 기본세율이다. 1주택자는 기본세율이지만 서초구가 조정대상지역이어서 다주택자는 중과돼 2주택자 50%, 3주택 이상자 60%. 양도세 계산 결과 1주택자 9460만원, 2주택자 12460만원, 3주택 이상자는 양도차익의 절반 정도인 15460만원이다. 중도금 대출이자와 취득세·양도세를 합친 금액은 15000~21000만원이다. 이를 제외하고 실제로 손에 들어오는 돈은 1주택자 15000만원, 3주택 이상자 9000만원 정도. 3주택 이상자는 3분의 1 정도밖에 남지 않는 셈이다. 마찬가지로 8414000~24000만원, 114의 경우 19000~ 33000만원 정도 손에 쥐게 된다.

 

2년 거주하더라도 9억 초과분은 양도세 대상

 

  1주택자는 취득 후 바로 팔지 않고 2년 거주하면 양도세 감면을 노릴 수 있다. 1주택자 양도세 비과세 혜택이 양도가격 9억원 이하에만 적용9억원 초과분만 양도세를 낸다. 2년 거주 후 같은 금액으로 매도할 경우 양도세가 597000여만원, 849000여만원, 1141억원가량 줄게 된다. 대신 2년간 대출이자와 재산세·종합부동산세를 내야 한다입주 때 잔금 대출에 총부채상환비율(DTI) 40%가 적용되기 때문에 소득이 많아야만 대출 받을 수 있다. 59형 분양가 107000만원의 40%42800만원을 DTI 40%로 대출받으려면 연소득이 7500만원 정도 이상이어야 한다. 84형 평균 분양가인 148750만원의 40%를 대출받는 데는 연소득이 1억원 이상, 114형 분양가의 40%8억여원을 대출받으려면 연소득이 14000만원 이상이어야 한다. 2년간 잔금 대출 이자는 593000만원 정도다. 84형은 4200만원 선이다. 114형이 5700만원이다. 재산세·종부세는 59500만원, 841000만원, 1141800만원 선이다입주 후 2년간 추가로 들어가는 비용은 총 3500~7500만원 선이다. 이 금액을 뺀 양도세 절감액은 593700만원, 844200만원, 1142000만원이다결국 2년 거주 후 매도하게 되면 59는 양도차익 3억원 중 60%18000만원을, 845억원 중 절반이 넘는 29000만원을, 114는 절반인 35000을 남기게 된다이보다 가장 큰 변수는 집값 움직임이다. 집값이 기대만큼 오르지 못하면 수익은 커녕 손해를 볼 수도 있다. 금리 인상 가능성도 커 금리가 오르면 그만큼 남는 게 줄어든다. 물론 집값이  오르면 차익도 커진다.(2017912일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.09.13 07:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축 투자도 좀더 신중해야 할것 같아요

 

 

 

 

광화문 이면도로 상가건물 감정가 2291천만원 낙찰

월세 고정수입·시세차익 매력강남 아파트 대체투자로 부상

 

 

  고정적으로 월세 수입이 나오고 시세차익까지 노릴 수 있다는 이유로 30억원대 미만 '꼬꼬마 빌딩'이 인기. 11일 경매업계에 따르면 종로구 도렴동에 위치한 2층 상가 건물이 감정가 17억원의 두 배 가까이 되는 291000만원에 지난 5일 낙찰됐다. 광화문 세종문화회관 인근 이면도로에 위치한 상업용 건물이지만 대지가 33.1(10)에 불과해 3.33억원에 가까운 높은 액수다. 광화문 상업지는 당초 3.31억원 미만이었지만 포시즌스호텔이 들어서며 15000~2억원대로 올랐다. 강은 지지옥션 팀장은 "낙찰자가 공동소유주로 '공유물분할청구소송'에 의해 경매가 진행됐으며 2위 입찰가는 25억원, 3위는 21억원을 써 도심 내 소형 상가 건물에 대한 높은 관심이 드러났다"고 말했다. 이처럼 시세보다 50% 이상 높은 가격에 낙찰된 것은 최근 들어 나타나는 10~30억원대, 50평 미만의 '꼬꼬마 빌딩' 가격 상승세와 무관하지 않다는 분석이다. 강남, 홍대, 이태원 등 서울 핵심 상권의 4~5층 높이 '꼬마 빌딩'은 이미 50억원대를 넘어서면서 일반 투자자들 접근이 쉽지 않다. 그 대신 강남 아파트를 한 채 팔아 대출을 끼고 살 수 있는 30억원대 미만 건물 수요는 늘고 있다.

 

 

  연예인들도 '꼬꼬마 빌딩' 매입에 동참하고 있다. 걸그룹 씨스타 출신 가수 소유는 최근 마포구 연남동 단독주택을 매입해 상가 건물을 새로 짓고 있다. 대지 126.2(38) 단독주택으로 3.34100만원 수준인 157000만원에 매입했다. 연남동 공인중개업소 한 관계자는 "일주일 새 상가주택 5채가 거래된 경우도 있다""주로 30억원대 미만 소형 건물에 대한 투자자들 관심이 뜨겁다"고 말했다. '꼬꼬마 빌딩' 인기에는 최근 정부의 주택시장 규제에 따른 풍선 효과도 한몫하고 있다. 아파트 청약 규제 강화로 1순위 청약 자격을 잃은 투자자와 다주택자들이 아파트 시장에서 소형 빌딩으로 관심 폭을 넓힌다는 것이다. 문소임 리얼티코리아 연구원은 "강남 대형 아파트처럼 시세차익을 노리는 동시에 월세 수입도 올릴 수 있는 것이 '꼬꼬마 빌딩'의 강점"이라고 설명했다.

 

 

  광화문 인근 공인중개업소 관계자는 "경매로 낙찰된 광화문 건물은 1층 월 400만원, 2층 월 200만원 등 월 600만원의 임대 수입이 예상된다""입지가 좋아 건물을 수리하면 월 1000만원 정도도 가능할 것"이라고 예상했다. 10억원 미만 수익형 부동산 건물은 아예 서울 중심 상권에선 사라진 지 오래. 지난달엔 이태원 제일기획 앞 대지 24소형 건물이 감정가 6억원대에 경매에 나왔지만 곧 취하됐다. 이태원 인근 공인중개업소 관계자는 "경매 시세를 묻는 투자자들이 몰려 업무가 마비될 정도였다"고 말했다. 다만 '꼬꼬마 빌딩'은 대지가 너무 작을 경우 엘리베이터 설치와 주차장 문제 등으로 단독 신축이 어렵다는 점에 주의해야 한다. 핵심 상권이 아닌 경우 금융비용을 감당할 세입자를 찾기 힘들고 은행 대출도 쉽지 않다는 점이 위험 요소. 신정섭 신한은행 부동산자문센터 차장은 "가격만 조금 낮추면 매각이나 임차인을 찾기 쉬운 아파트와 달리 상가 건물은 고위험·고수익 상품이란 점에서 금리 상승, 공실 등 위험을 감안한 투자 결정이 필요하다"고 말했다.(2017710 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.07.12 11:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    시세차익과 월세 수입을 올릴 수 있어서
    인기 많은 꼬꼬마 빌딩이군요.
    사진 속 2층 상가 건물이
    30억이란 사실에 놀랐습니다.ㅎㅎ

  2. 도느로 2017.07.12 19:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    현실적으로 수익가능성이 있는 물건이 인기가 있는 것은 당연할텐데...
    저런 물건을 찾는 것이 참 쉽지 않은 것 같아요.
    역시 부동산은 많은 공부가 필요한 듯 합니다. ^^;;

  3. GeniusJW 2017.07.12 22:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    와!!
    2층 건물에 30억!
    저도 저기의 건물주였으면,,ㅠ

  4. 버블프라이스 2017.07.13 08:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 정말 유용한 부동산 정보를 공유해주셔서 감사합니다. '꼬꼬마 빌딩' 이름이 재미있네요?
    시원한 하루 되시길 바래요^^

  5. 영도나그네 2017.07.13 16:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어제 신문지상에서도 보도가 되었더군요..
    꼬꼬마 빌딩의 인기가 정말 무서울 정도 군요..
    좋은 자료 덕분에 잘보고 갑니다..

 

 

 

2012년 이후 다세대 매매 활발 1분기 15천가구 9년래 최대

증산·홍은·장위동 등에 몰려, 빌라 신축해 시세차익·임대수익

아파트 전세 벅찬 수요층 흡수난개발 우려에 서울시 대책마련

 

 

 

  "뉴타운이 해제된 동네 신축빌라(다세대·연립)이고 바로 입주할 수 있어요. 6000만원에 전세로 들어갈 수 있고 투자하려면 2000만원만 있으면 됩니다."(서울 서대문구 일대 빌라 중개업체 관계자) 은평구를 비롯해 성북·중랑·서대문구 등 일대 주택가에선 '건축주 직접 분양·실투자금 5000만원·즉시 입주' 현수막을 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 이들 지역의 공통점은 최근 5년 새 서울시의 뉴타운 해제 작업이 이뤄진 곳이라는 점이다. 박원순 서울시장 취임 이후 2012년부터 '뉴타운 해제'가 본격 추진되는 동안 서울 시내 단독·다세대 주택 매매거래가 역대 최대를 기록했다.

 

  3일 매일경제가 서울부동산정보광장 실거래 정보를 분석한 결과, 1분기(1~3)를 기준으로 올해 단독·다세대 매매 건수는 15377건으로 2008(22229) 이후 가장 많았다. 올해 서울 아파트(15820)거래량에 육박한다. 뉴타운 해제 작업이 본격화한 후 해제 지역에는 이른바 '빌라 업자'들이 꾸준히 모여든 결과이다. 뉴타운의 경우 일단 지정이 해제된 이후에는 뚜렷한 후속 대책이 나오지 않는다. 이 때문에 은평구(갈현·수색·증산동)와 서대문구(홍은동), 성북구(장위동), 중랑구(중화동) 등의 해제 구역에서는 단독주택 등을 사들여 빌라를 지은 후 되팔아 시세차익을 내려는 사람들과 신축 빌라를 통해 임대수익을 내려는 투자자들이 몰리면서 단독·다세대 주택 거래가 활발하다는 것이 부동산 업계의 말이다. 재개발 사업에 대한 기대감으로 매매를 하거나 단독주택을 사들인 후 용도 변경해 상가주택을 지어 임대수익·매매차익을 내는 식의 상권 투자가 이뤄지는 마포·용산·성동구 일대와는 매매의 목적이 다른 셈이다.

 

  빌라 시장은 아파트 전세금을 감당하기 어려운 사람들이 찾는 일종의 '한계 시장'의 성격도 가지고 있다. 현장에서는 단독·다세대 거래 증가가 실수요자들 주머니 사정과 빌라 신축을 염두에 둔 투자자들 계산이 맞아떨어진 결과로 본다. 은평구 증산동 일대 A공인 관계자는 "대지면적 51(전용면적 24) 정도인 단독주택 시세가 1~12000만원인데 비슷한 입지의 대지면적 1305층 신축 빌라의 매매가격은 14억원을 넘어선다""강북 도심권으로 통하는 동네이다 보니 임대 등을 통한 기대 수익률이 6.5~7% 정도"라고 말했다. 성북·중랑구 일대에서 빌라를 전문으로 중개하는 B업체 관계자 역시 "공급과잉 우려도 있지만 뉴타운 입지상의 장점 때문에 임대수요가 이어져 거래는 꾸준히 이뤄진다""지난해 말 이후 매매가격은 오히려 2000만원가량 올랐다"고 말했다. 3개에 전용면적 56형인 인근 신축 빌라 시세는 25000~32000만원을 오간다.

 

  '뉴타운 해제'는 기존의 뉴타운이 구역 지정됐음에도 불구하고 사업이 지지부진한 가운데 기존 주택 노후화·빌라 등 난개발·주민 간 갈등 심화 등의 문제가 불거지면서 나온 대응이다. 하지만 뉴타운 해제 지역에 빌라가 우후죽순 들어서면서 그간 난개발 우려가 꾸준히 지적됐다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "빌라를 비롯한 도시형생활주택 등의 경우 별도의 공동시설이 마련돼 있지 않기 때문에 쓰레기 무단투기와 주차난 등의 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다. 김 실장은 "그간 출구전략의 일환으로 주거환경관리사업과 가로주택정비사업 등이 대안으로 나왔지만 도시 경관과 생활의 질 측면에서 보다 실질적인 대안이 필요하다"고 말했다. 서울시는 지난달 말부터 성북·은평·서대문·중랑구 등 지자체 11곳과 함께 '해제지역 관리 시·TF' 1차 실무협의회를 여는 등 뒤늦게 대안 찾기에 들어갔다.(201745일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.04.06 07:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    뉴타운 해체로 인해 지역 사람들이 많이 서운해 하겟어요.
    어떻게 보면 게속되는 개발도 안좋지만..낙후된 지역은 좀 다시 건축을 해야하는 것 같기도하구..
    이래저래 양면성이 잇네용

  2. 핑구야 날자 2017.04.06 08:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 분위기로는 빌라 투자는 좀 더 오랜 시간을 두고 기다려야 할지도 모르겠네요

  3. GeniusJW 2017.04.06 13:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    항상 명태랑 짜오기 님 덕분에
    부동산 공부를 하고 갑니다~^^

  4. 멜로요우 2017.04.06 16:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    매번 부동산시장이 어떤지 보게되네요!! 빌라투자는 주위에서는 안권해서 어떨지 싶네요

  5. Deborah 2017.04.06 19:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보에요. 잘 보고 갑니다

 

 

 

 

  강남 재건축 투자가 안 부러웠다. 지난해 1~2억원 정도 여윳돈을 들고 성동구, 강서구에서 소형 아파트를 산 갭투자자들 얘기. 이들 지역 아파트를 전세를 끼고 샀을 경우 최근 1년간 자기자본수익률(ROE)70%가 넘었다. 최근 3년간 수익률도 연간 30% 수준으로 서울 전체 평균 18%를 웃돌았다. 7일 매일경제신문이 국토교통부·부동산114 등의 자료를 바탕으로 서울 지역 소형 아파트(전용 60이하)의 갭투자 수익률을 분석한 결과다. 갭투자는 부동산 투자는 하고 싶지만 여윳돈이 많지 않을 때 유용한 투자 전략으로 인기. 강남 재건축 투자는 10억원 이상 목돈이 필요하고 최근 금융권의 대출심사가 까다로워지면서 전세를 낀 갭투자에 대한 관심이 커지고 있다. 갭투자는 일반적으로 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 안정적으로 높고 시세차익이 큰 곳일수록 높은 수익률을 기대할 수 있다. 성동구가 대표적인 예다. 성동구는 전세가율이 78%에 달한다. 전세를 끼고 샀을 경우 연간 수익률은 77.5%로 서울 평균치(39.5%)의 두 배에 달했다.

 

 

 

  성동구 금호동1가 벽산아파트 전용 59.920151236800만원에 거래됐다. 당시 전세는 32000만원으로 4800만원만 있으면 매입이 가능했다. 201612월 매매가는 41500만원으로 수익률은 97.9%에 달한다. 옥수동 래미안옥수리버젠 59.252016년 전세 58000만원을 끼고 62500만원에 살 수 있었다. 지난해 말 거래가는 7억원으로 자본금 4500만원에 수익률은 166%. 성수동1가 우방, 응봉동 동아리버그린도 같은 방법으로 100% 이상 수익이 가능했다. 최근 3년간 갭투자 수익률로는 강서구가 돋보였다. 강서구 등촌동 등촌주공5단지 전용 58.14201312월 매매가는 28500만원으로 전세 2억원을 끼고 살 수 있었다. 201612월 매매가는 39150만원으로 투자금 8500만원에 대한 3년 수익률은 125%, 연평균 수익률은 31.3%에 달했다. 등촌주공10단지, 가양6단지, 방화5단지 등도 연평균 50%대의 높은 수익률을 보였다. 반면 강남 3구의 갭투자 수익률은 상대적으로 낮았다. 최근 1년간 강남구 30.3%, 송파구 38.9%로 서울 평균 39.5%에 못 미쳤다. 서초구만 56.1%로 평균을 상회했다.

 

  전세를 감안하지 않았을 경우 강남구 소형 평형은 최근 1년간 서울에서 가장 높은 시세 상승률(17.7%)을 기록했다. 하지만 전세가율이 40.64%에 불과하다. 10억원 아파트를 사려면 전세는 4억원밖에 안 해 자기자본이 6억원은 필요하다. 강남 재건축 매물은 건물이 낡아 전세 가격이 상대적으로 낮기 때문에 자기자본이 많이 들어가 갭투자 수익률은 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 전세가율만 높다고 수익률이 높은 것도 아니다. 중랑구(81.57%), 강북구(80.55%)는 전통적으로 전세 가격이 매매 가격에 비해 높게 유지돼 비교적 적은 자본으로 갭투자가 성행했다. 하지만 매매가 상승률이 중랑구 4.7%, 강북구 5.1%에 그쳐 갭투자 수익률은 각각 26.6%, 26.7%로 나타났다. 갭투자는 전형적인 레버리지 투자지만 전세를 이용해 금융비용 없이 소자본으로 투자수익률을 극대화할 수 있는 장점이 있다. 또 금융권의 대출 압박이 심해지는 상황에서 대출 거부나 은행 이자 상승에 따른 위험 부담도 상대적으로 낮은 편이다.

 

  신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "갭투자에서 가장 중요한 것은 전셋값이 떨어지지 않을 곳을 고르는 것으로, 업무지역과 통하는 역세권의 소형 주택 등 전세 수요가 풍부한 곳을 눈여겨보는 것이 좋다"고 말했다. 하지만 집값 하락 땐 원금을 모두 날리고 '깡통주택'이 될 수 있어 주의해야 한다. 전세를 활용한 갭투자의 특성상 전세 가격이 떨어지거나 역전세난이 오면 유동성 위기에 몰릴 수도 있다. 월 수입을 포기하고 시세차익을 노려야 하기 때문에 주택경기에 민감한 것도 약점이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "갭투자는 경기가 좋을 때는 수익률이 높지만 가격 조정에 들어가면 낙폭이 크기 때문에 '양날의 칼'과 같다"면서 투자에 주의를 당부했다.(201738 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.03.08 14:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    성동구는 전세가율이 78%에 달한다는
    사실에 놀랐습니다.
    갭투자는 양날의 칼과 같으니~
    투자할때 주의해야겠습니다.^^
    즐거운 오후시간 보내세요!

  2. GeniusJW 2017.03.08 16:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    항상 한솔부동산님 덕분에,
    새로운 정보 알아갑니다~^^

  3. 핑구야 날자 2017.03.09 08:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    성동구는 자기집에서 사는 분들이 적네요

  4. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.03.09 12:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    언젠가 투자할 비용을 벌길...ㅎㅎ

  5. 99383947 2017.06.11 16:25  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일!수 달!돈 월!변 개인@돈 지역대~출 상위노~출 월광%고 친절문의 깨똑 gAg1997

 

 

 

내년 부활 시뮬레이션

 

  서울 강남 재건축 시장의 최대 관심사로 떠오른 '재건축초과이익환수제'가 내년 부활하면 일부 단지는 조합원 1인당 무려 10억원에 가까운 세금을 내야 하는 것으로 나타났다. 시세차익과 관계없이 준공 당시 조합에 등재된 조합원이 환수금을 내야 하기 때문에 적용 단지의 경우 환수금을 피하기 위한 '폭탄 돌리기'식 거래가 이뤄질 수 있다는 지적도 나온다. 3일 매일경제신문이 신한은행에 의뢰해 재건축초과이익환수금 적용 가능성이 높은 주요 단지를 대상으로 시뮬레이션을 했다. 그 결과에 따르면 반포주공1단지(1·2·4주구)의 경우 조합원 1인당 부담해야 할 환수금이 평균 93993만원에 달하는 것으로 계산됐다. 대치쌍용2차와 잠실주공5단지 조합원도 각각 31624만원, 28694만원의 환수금을 내야 할 것으로 추산됐다.

 

  재건축초과이익환수제는 재건축으로 인해 인근 지역에 비해 상대적으로 이익이 크게 발생할 경우 국가가 이를 환수하는 제도. 집값이 급등했던 2006년 부동산 시장 과열을 막기 위해 처음 도입됐다. 이후 부동산 시장이 냉각되자 정부와 국회는 2012년과 2014년 두 차례 적용을 유예했으나 올해 말로 종료된다. 내년부터는 재건축 단지에 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 이익금의 10~50%까지 세금으로 내야 한다. 이번에 시뮬레이션을 한 3개 단지는 현재 재건축조합설립인가 단계로 올해 말까지 관리처분인가를 신청해야만 초과이익환수금 부과를 피할 수 있다. 시뮬레이션 결과는 미래에 발생할 수 있는 초과이익환수금을 현재 자료로 추정한 것으로 실제 부과금과는 다를 수 있다. 하지만 초과이익환수제가 내년에 부활할 경우 적용 대상 아파트 보유자들의 부담을 가늠해볼 수 있다.투자자들은 특히 환수금이 '조합'에 부과된다는 점도 주의해야 한다. 현재 법적으로는 완공 후 4개월 내에 환수금을 조합에 부과하도록 돼 있다. 따라서 준공 시점에 해당 아파트를 보유해 조합원으로 등재돼 있다면 해당 조합원은 시세차익 여부와 관계없이 세금을 내야 하는 상황이 벌어지게 된다. 반면 아무리 많은 이익을 봤더라도 준공 이전에 매도했다면 환수금 부담에서는 벗어난다.(201723일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 핑구야 날자 2017.02.10 08:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    장난이니네요 말이 9억이지 ㅜㅜ

  2. GeniusJW 2017.02.10 15:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세금 정말 부담스러워 지겠군요...

  3. 영도나그네 2017.02.10 16:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장 과열을 막겠다는 취지로 만든
    이런 제도는 하루속히 없어져야할 것 같습니다..
    세금폭탄이 터지기전에...
    좋은 내용 잘보고 갑니다..


강남권 개발 기대감 매매 급증

마포·성동·은평 다세대·연립 낙찰가율 90% 돌파

 

   "역세권 기존 빌라가 몇 달 새 3.3200만원 이상 올랐지만 자금 여력이 있는 투자자들이 바로 사들이는 바람에 없어서 못 팔 지경입니다." 서울 송파구 석촌동 인근 A공인 관계자의 말이다. 부동산 시장에서 흔히 말하는 빌라란 주로 '다세대·연립주택'을 말한다. 올해 2분기 들어 마포·서대문·성동·송파·영등포 일대를 중심으로 서울 역세권 기존 빌라 매매 시장에 활기가 넘친다. 23일 서울부동산정보광장에 따르면 2분기 다세대·연립주택 매매 거래량은 15005으로 지난해(18334)를 제외하면 글로벌 금융위기인 2009년 이후 최대치를 기록했다. 실거래와 신고 시점 간 시차와 더불어 아직 6월 한 달이 채 지나지 않았다는 점을 고려하면 올 2분기 거래량은 더 늘어날 공산이 크다.

 

  빌라는 시세차익과 공실 시 기회비용이 만만치 않다는 점이 한계로 꼽히지만 ·월세 임대 수요와 투자 수요가 몰리는 지역은 사정이 다르다. 2018지하철 9호선 3단계 구간 개통 등 교통 호재와 더불어 영동대로 통합 개발, 2롯데월드타워 완공 등 개발 호재가 집중된 송파 잠실·석촌·삼전동 일대 빌라촌에서는 급매물이 종적을 감춘 상황이다. 삼전동 B공인 관계자는 "이 동네는 애초부터 공실 걱정이 없는 데다 강남권 재건축 이주 수요 기대감도 겹치다 보니 귀한 몸이 됐다""기존 건물 한 동이 올 초 3.32400~2500만원 선이던 것이 최근에는 2800만원 선으로 뛰면서 시세가 17~18억 선인데 없어서 못 파는 상황"이라고 말했다. 송파는 은평에 이어 서울 자치구 중 다세대·연립주택 매매 거래가 가장 많은 지역이다.

 

  강북권에서는 재건축·재개발 사업의 메카로 통하는 지역의 거래량 증가세가 만만치 않다. 마포는 올해 1분기(1~3)509건이 거래되던 것이 2분기 현재 685으로 늘었고, 같은 기간 서대문은 451건에서 601으로 늘었다. 지난 5월의 경우 마포는 작년 같은 달에 비해 거래량이 14.89%가량 늘었고, 서대문은 무려 40.55% 늘었다. 서대문 북아현3구역 일대 C공인 관계자는 "전용면적 60짜리 빌라 매매 가격이 3~32000만원 선"이라며 "통매매는 부담스럽지만 실투자금 1~15000만원 선에 재건축·재개발 지역 투자를 해보려는 사람들이 문의를 한다"고 말했다. 마포 공덕 일대는 시세가 부쩍 뛰었다. 공덕1구역 인근 공인중개소 관계자는 "최근 들어 마포·은평·서대문 일대 재개발 투자 수요 덕에 시세가 뛰었지만 물건이 부족해 매물 확보 차원에서 매일 빌라 주인들에게 안부 전화를 한다""전용면적 55남짓한 공덕1구역 빌라가 올 2분기 들어 56000만원 선에 거래됐는데 1년 전에 비해 5000~1억원 정도 뛰었다"고 말했다.

 

  뉴타운 해제 악재와 재개발 사업 호재가 교차하는 영등포 일대에서도 매매 거래량이 부쩍 늘어났다. 신길동 D공인 관계자는 "뉴타운이 해제되면 리모델링을 하거나 건물을 다시 지어 수익률을 올릴 수 있는 역세권 빌라를 사려는 사람이 적지 않다""인근 지역 재개발 이주 수요도 있기 때문에 이를 의식해 3.31500~1700만원 선인 뉴타운 해제 용지나 건물을 사들여 빌라를 지으려는 것"이라고 말했다. 경매 시장에도 투자 수요가 몰린다. 23일 지지옥션에 따르면 올해 1~6월 마포·성동·은평 일대 낙찰가율은 1년 전보다 올라 90%를 돌파했다. 이에 대해 KEB하나은행 행복한부동산센터장은 "강남 개포지구발 재건축·재개발 열기와 저금리 기조 속에 각종 개발 호재도 윤곽을 드러내면서 아파트 투자 기대감이 빌라에 옮겨붙을 수 있다""다만 재개발·재건축 사업이 뉴타운 해제 등을 통해 도중에 중단되거나 입지 선정을 잘못해 투자한 경우의 리스크는 감안해야 한다"고 말했다.(2016624일 매일경제 기사 참조)




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  1. 도느로 2016.06.27 12:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    과거와 다르게 이젠 일반빌라도 인기가 많더군요.
    그로인해 가격도 많이 올랐고요.
    행복한 한주되세요 ^^

  2. 『방쌤』 2016.06.27 13:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아침에 티비에서 비슷한 내용을 들었는데,,,
    이번 한 주도 즐겁게 보내시구요^^

  3. 멜로요우 2016.06.27 13:55 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가격면에서는 아파트가 비싸기에 이제는 빌라로 갈수밖에 없는게 현실인거같아요 ㅠ

  4. GeniusJW 2016.06.27 15:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    송파는 빌라 말고도 신축 오피스텔이랑 재건축이 있죠,,

  5. 화들짝 2016.06.27 15:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    낮은 금리와 불안한 주식 시장의 영향으로 더 몰리는것 같습니다.

  6. 스마트걸 2016.06.27 16:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    은행이자가없으니돈있는사람들은이런곳에투자하면좋겠네요

  7. 금정산 2016.06.27 17:25 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 재건축이 다시 열풍이군요
    유익한 정보 잘 보고 갑니다

  8. 워크뷰 2016.06.28 06:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다^^

  9. 비키니짐(VKNY GYM) 2016.06.28 09:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다. 즐거운 하루 되세요.

  10. Ustyle9 2016.06.28 11:25 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘 보고 갑니다.~ 오늘도 좋은 하루 되세요..


  최근 알짜 수익형 부동산으로 떠오른 중소형 빌딩시장을 매매가 50억원 이하인 '꼬꼬마 빌딩'이 주도하고 있다. 10억원 안팎의 종잣돈만 있으면 은행 대출을 끼고 넘볼 만한 금액대라 강남 3구뿐 아니라 홍대와 연남동이 있는 마포구에서도 부자들의 빌딩 구입이 봇물을 이루는 상황이다. 12일 리얼티코리아에 따르면 올해 3월 서울에서 체결된 매매가격 500억원 이하 중소형 빌딩 거래 총 111건 가운데 50억원 이하는 총 71으로 전달 36건보다 2배 넘게 늘었다. 50~100억원(30)100~200억원(8) 등 다른 금액대도 훌쩍 뛰어넘으면서 전체 거래에서 차지하는 비중이 64%로 압도적이었다.

 

   50억원 이하 중소형 빌딩시장에 개인 자산가가 대거 유입된 덕택에 이달 서울 중소형 빌딩 거래를 매수 유형별로 분류해 보니 개인 비중이 87.2%로 역시 한 달 전보다 30.1%포인트나 훌쩍 뛰었다. 이런 경향은 4월에도 계속됐다. 최근 강남 3구를 중심으로 수요가 공급을 초월하는 '매물 실종' 사태 탓에 전체 빌딩 거래 자체는 65건으로 줄었지만 이 중 50억원 이하 빌딩 매매 비율은 63%로 전달과 비슷했다. 리얼티코리아 관계자는 "강남권 고가 아파트를 팔면 나오는 10억원 초·중반대 자금을 종잣돈 삼고 여기에 은행 대출을 매매가 대비 50% 이상 받아 빌딩 매입에 나서는 경우가 일반적"이라며 "음식점이나 잡화매장 등 근린생활시설을 임차인으로 들이면 연 4% 임대수익률이 나오는데, 레버리지 효과를 고려하면 6%까지도 올라간다"고 설명했다.

 

   최근에는 워낙 매물이 없다 보니 근생빌딩을 넘어 상가주택까지 물색하는 강남 부자들도 적잖다. 꼬꼬마 빌딩 거래는 전통적인 빌딩 거래 메카인 강남구뿐 아니라 홍대와 연남동 상권이 있는 마포구에서도 활발했다. 실제 올해 1분기 서울에서 50억원 이하에 팔린 빌딩을 자치구별로 살펴보니 강남구가 31으로 가장 많았지만 마포구가 서초구와 같은 16을 기록하며 2위를 차지했다. 이는 잠실 상권이 있는 송파구(14)를 제친 것이다. 유명 맛집을 무기로 급부상한 상권이지만 아직 강남대로 같은 '초대박' 상권보다는 매매가가 저렴해 1인 부자라도 넘볼 만한 금액대라는 점이 매력으로 작용했다.

 

   최근 마포구 서교동 이면도로 코너에 있는 대지면적 180, 연면적 417짜리 지하 1~지상 4층 건물한 달에 월세만 총 1300만원이 꼬박꼬박 들어오는 알짜 물건으로 각광받으며 수도권의 한 50대 초반 자산가 A씨에게 38억원에 팔렸다. 신발가게, 액세서리점, 최근 젊은층에 인기 많은 매운 떡볶이 프랜차이즈가 임차인으로 있는 이 빌딩을 매입하는 데 A씨가 들인 돈은 8억원에 불과하고 나머지 30억원은 은행 대출로 조달했다. 이탈리안 레스토랑이 통으로 임차해 매월 900만원이 임대수익으로 나오는 극동방송 옆 상수동 4층짜리 상가 건물은 서울 강남구에 사는 B씨가 종잣돈 20억원에 은행 대출 15억원을 합한 35억원에 지난달 구입했다.

 

   다만 강남 3구에서는 비싼 가격 탓에 대로변 빌딩을 구하기는 힘들다. 강남구를 예로 들면 역삼세무서가 있는 테헤란로 남쪽 일대 이면도로로 들어가야 50억원 아래 빌딩이 나오는데 그마저도 매물 찾기가 쉽지 않다. 개인 자산가들이 꼬꼬마 빌딩 매입에 열을 올리는 것은 쏠쏠한 임대수익에다 향후 매매 시 시세차익까지 기대할 수 있어 노후 보장 상품으로 안성맞춤이라는 게 결정적이지만 다른 이유도 있다.

 

   신한은행 서울PWM프리빌리지 관계자는 "빌딩을 자녀에게 증여·상속할 때는 과표 기준이 시세보다 낮은 공시지가인 만큼 절세 효과가 생긴다""시세를 기준으로 세금을 매기는 아파트보다 유리해 자녀를 위해 빌딩을 마련하는 경우도 많다"고 말했다. 빌딩 매입 시 꼼꼼히 따져봐야 할 부분도 적잖다. 이 관계자는 "매입 전에 권리금 수준과 임대시세를 분석해 주변 상권을 미리 파악해야 한다""무허가로 주차장을 개조해 임대를 놓거나 불법으로 증축해 이행강제금을 무는 곳도 있는 만큼 법을 어긴 내용은 없는지 확인해야 한다"고 조언했다.(2016513일 매일경제 기사 참조)




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  1. 도느로 2016.05.13 15:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    수익률이 좋은 만큼 구입할 때 심사숙고해야 하는 부분도 있겠네요.
    잘 보고갑니다.

  2. 레드불로거 2016.05.13 16:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    두배로 올랐다니 놀랍네요!
    진작에 구입했어야 했는데 아깝네요 ...

  3. 행복생활 2016.05.13 17:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 이야기 잘 보구 갑니닷!!

  4. 슈나우저 2016.05.14 16:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 거래가 늘고 있군요! 좋은 주말 보내시길 바랍니다 ㅎ

  5. 생명마루한의원 2016.05.15 22:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    행복한 날되세요~

  6. 훈잉 2016.05.16 07:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    두배로오르다니 미리알고 정보가있다면 좋은거같아요 즐거운 하루보내세요

  7. 핑구야 날자 2016.05.16 08:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 투자가 쏠쏠한 맛을 주기는 하죠

  8. Deborah 2016.05.16 10:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 관련글 잘 보고가요. 오늘도 활기찬 하루 되세요

  9. 플레이무비 2016.05.16 11:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 글 잘 보고갑니다. 좋은 하루 보내세요^^

  10. 스마트걸 2016.05.16 13:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    돈이많으면진즉에사놓을텐데..ㅋㅋ돈이웬수네요

  11. 화들짝 2016.05.16 15:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 재테크의 유형이 중소형 빌딩으로 옮겨가나 봅니다.

  12. 마니7373 2016.05.16 15:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    ㅎㅎ 돈만 있으면 언제든 부동산
    투자 쪽으로 도전해 보겠습니다^^