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  1. 2020.05.08 용적률 거래 숨통 터주면…분당·일산에도 `랜드마크 주거단지`
 

 

 

뉴욕 좁은땅에 72층 트럼프타워, 용적률 거래제 통해 랜드마크로

한국, 2016년 제도 도입했지만, 까다로운 조건탓 있으나마나

천편일률적인 규제 손봐야

 

 

# 미국 뉴욕 맨해튼 심장부인 56번가에 자리 잡은 트럼프 월드 타워. 72층 높이인 이 건물은 도널드 트럼프 미국 대통령이 당선된 이후 자주 뉴스 화면에 등장해 우리에게도 친숙한 건물이다. 당초 이 건물이 세워진 땅은 워낙 좁고 용적률 제한도 있어 높은 건물을 올릴 수 없었다. 트럼프 대통령이 활용한 것은 인근 빌딩 건물주와 협상을 벌여 산 `용적률`이었다. 이를 통해 협소한 용지에 뉴욕을 상징하는 랜드마크를 건설한 것이다. 이 건물 저층에 있는 상가를 제외한 대부분 면적은 주거용 아파트, 원룸이 차지하고 있으며 뉴욕 유명인들이 가장 선호하는 주거시설로 손꼽힌다. 1기 신도시를 향후 100년간 쓸 수 있는 `뉴강남`으로 재탄생시키려면 과감한 규제완화 조치가 필수다. 도시계획·정비사업 전문가들은 특히 개별 단지 리모델링이 아닌 소형 캡슐 주택으로 구성된 `통개발`을 추진하려면 사업 추진의 최대 걸림돌인 용적률 문제를 해결해야 하고 `용적률 거래제` 확대 도입도 고려해야 한다고 충고한다.

 

 

현재 일부 1기 신도시에선 산발적인 개별 단지별 리모델링이 이미 시작됐다. 분당과 평촌, 산본 등을 중심으로 일부 단지가 리모델링 추진위원회를 구성해 사업을 추진 중이다. 지난해 6월 일산에서도 최초로 장성마을 2단지 아파트가 리모델링 깃발을 들기도 했다. 리모델링은 아파트 단지 전체를 허물고 새로 짓는 재건축과 달리 건물 뼈대를 그대로 남겨두고 증축하는 방식이다. 개별 단지 리모델링은 재건축보다 구조 개선이나 증가 가구 수에 한계가 있을 수밖에 없다. `뉴강남` 프로젝트의 핵심인 `소형 캡슐주택`이나 `모듈러 주택` 건립은 당연히 불가능하다. 1기 신도시 단지들이 리모델링을 추진하는 가장 큰 이유는 기존 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어지기 때문이다. 용적률이란 대지면적과 비교한 건축물 총면적의 비율을 의미하는 용어로 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 결정하는 요소다. 기존 용적률은 낮고, 재건축 시 법정 허용 용적률은 높을수록 건물을 기존보다 더 높게 지어 분양 가구 수를 늘릴 수 있다.

 

 

1기 신도시는 일산(169%), 분당(184%), 평촌(204%), 산본(205%), 중동(225%) 등 일산과 분당을 제외한 3개 도시의 평균 용적률이 200%를 넘는다. 재건축 시 법정 한도 용적률은 3종 주거지역의 경우 250%를 기본으로 하며 공공기부채납 면적에 따라 최대 300%까지 올릴 수 있도록 돼 있다. 정비업계에 따르면 일반적으로 기존 용적률이 180% 이하 수준이어야 재건축 사업성이 확보된다. 백준 J&K도시정비 대표는 "1기 신도시 용적률 법정 허용 한도를 500% 이상으로 풀어주면 현재 리모델링을 추진 중인 단지들이 대부분 재건축으로 방향을 바꿀 것"이라고 말했다. 이처럼 1기 신도시 리뉴얼을 위해선 용적률 상향이 꼭 필요하지만 도시정비법을 개정해 1기 신도시에만 혜택을 주면 수도권 다른 지역에서 강한 반발이 일어날 수밖에 없다. 이 때문에 개발 과정에서 2016년 도입됐지만 유명무실했던 `용적률 거래제`를 적극 활용해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 이를 1기 신도시에 적용하면 높은 건물을 짓기 어려운 고도·경관 지구나 용적률 400%가 적용되는 준주거지역에서 남는 용적률을 사들인 뒤 주거지역에 고층으로 재건축하는 방법이 가능해진다.

 

 

용적률 거래제는 2016년 오랜 진통 끝에 국내에도 도입됐지만 실제 활용된 사례는 극히 드물다. 두 단지 간 거리가 100m 이내면서 동시에 재건축이 돼야 하는 등 조건이 너무 까다롭기 때문이다. 따라서 이 같은 까다로운 전제 조건을 과감히 없애고 자유롭게 용적률을 거래할 수 있도록 해야 소형 캡슐주택 위주의 통합 재건축이 가능해진다는 지적이다. 최준영 법무법인 율촌 전문위원은 "1기 신도시 지역 전체를 묶어서 용적률을 나누거나 거래해 쓸 수 있도록 허용해야 한다"며 "개별 단지보다는 `통개발`을 통해 도시 전체 모습을 바꿔야 신규 수요를 창출할 수 있을 것"이라고 말했다. 미국처럼 용적률의 적정 가격을 평가하고 거래를 중개할 `용적률 거래 중개은행`이 없다는 점도 문제다. 시장에서 거래된 적이 없는 용적률을 개인 간 협상을 통해 가격을 매기는 것은 사실상 불가능하다는 지적이다. 미국은 중개은행을 통한 용적률 거래제가 활성화돼 있다. 사업 시행 방식에서도 큰 변화가 필요하다. 일반적인 재건축은 정비계획 수립, 안전진단, 조합 설립, 이주 및 착공 등 사업 추진에 7~8년 이상이 소요된다. 사업기간이 길어지면 사업비용도 늘고 주민 간 갈등도 커지기 때문에 공공·민간(조합)이 협업하는 새로운 재건축 제도를 도입해 사업기간을 준공까지 5년 이내로 줄일 필요가 있다. 1기 신도시 리뉴얼이 실제로 진행되면 사업이 진행되는 지역과 그렇지 않은 지역 간 특혜 논란도 발생할 것이다. 이 때문에 재건축이 이뤄진 구역 내에서만 공공기여가 이뤄지는 현행 기부채납 방식을 과감히 바꿔야 한다는 지적도 나온다.(2020년 5월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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