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3층 다가구는 단독주택인데 옥탑방 있다고 4층 건물 취급

공동주택 간주해 양도세 중과

지자체는 아예 주택으로 안봐 과세·인허가 기준 달라 논란

 

 

서민 주거공간 중 하나인 `옥탑방` 때문에 양도세 폭탄을 맞는 사례가 속출하고 있다. 3층 이하 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류돼 1주택 기준으로 과세됐다. 그런데 지난해부터 과세당국이 무허가로 지은 옥탑방을 세법상 주택으로 분류하며 옥탑방이 있는 3층 건물을 4층 건물로 취급해 다주택자 기준으로 양도세가 중과된 것이다. 21일 조세심판원 등에 따르면 이 같은 이유로 주택 매매 후 양도세를 중과받은 납세자들이 조세심판을 청구했다가 기각된 사례가 작년 한 해에만 5건에 달했다. 당초 1주택 기준으로 양도세를 납부했지만 국세청 조사 후 양도세가 대폭 늘어난 납세자들이 양도세 경정심판을 청구했지만 심판원도 국세청 손을 들어줘 세 부담을 지게 된 것이다. 옥탑방 다가구주택을 매매했다가 양도세를 중과받은 납세자가 대거 모여 지난달 서울지방국세청 앞에서 항의 시위를 벌였고, 향후 조세심판원, 법원 등에 집단 불복·소송을 준비 중인 것으로 전해졌다. 과세당국의 과세 조치에 크게 반발한 이유는 그동안 옥탑방이 딸린 다가구주택은 통상 단독주택으로 취급해 1주택 기준으로 양도세를 감면해주거나 면제해줬기 때문이다.

 

 

건축법상 3층 건물까지는 총 29개 건축물 유형 중 `단독주택`으로 분류돼 1가구 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제 등 혜택이 적용된다. 반면 4층 이상 건물은 다세대주택, 아파트 등 `공동주택`으로 분류돼 소유주가 다주택자로 취급받고 양도세 혜택을 받을 수 없게 된다. 지난달 이들이 발표한 호소문에 따르면 옥탑방 때문에 4층 다세대주택으로 취급받은 건물 소유주는 적게는 1억5000만원에서 많게는 10억원에 가까운 양도세를 부과받았다. 문제는 이런 옥탑방 중 대부분이 무허가 건축물이고, 인허가권자인 지자체조차 정식 주택으로 취급하지 않았다는 것이다. 경기도 소재 한 지자체의 건축허가 담당자는 "주택 유형으로 건축허가를 받으려면 욕실, 주방 등 기본적인 생활 요건을 갖춰야 한다. 창고 수준 시설만 갖추고, 단순히 사람이 잠을 잘 수 있다고 해서 주택으로 인정받을 수 없다"고 전했다. 상황이 이렇다 보니 중앙부처인 국토교통부는 전국에 분포한 옥탑방 실태나 통계조차 제대로 갖고 있지 않다. 반면 국세청은 조사를 통해 사람이 거주했다고 판단되고, 면적 기준(옥상 면적 중 8분의 1~6분의 1)만 충족하면 옥탑방을 주택으로 간주하고 양도세를 부과하기 시작했다. 거주 사실을 증명하기 위해 전기계량기나 냉난방 시설을 설치했는지 등을 나름대로 근거로 제시했지만 건축허가 과정에서 요구하는 깐깐한 요건에 비해 훨씬 너그러운 수준이란 평가다.

 

 

서울 마포구에 3층짜리 단독주택을 소유한 A씨는 "국세청 기준이라면 양도세뿐 아니라 보유세를 부과할 때도 다주택자 기준으로 재산세·종합부동산세를 부과해야 하지 않느냐"며 "유독 매매에 대해서만 다주택자 기준을 적용하는 것은 논리적이지 않다"고 말했다. 국세청과 조세심판원은 옥탑방에 대해 주택 여부를 판단하는 기준이 굳이 건축법 인허가 기준과 일치할 필요는 없다고 주장한다. 조세심판원 관계자는 "건축 개념에서 옥탑방을 주택으로 인정할 수 없다고 해도 과세원칙상으로는 옥탑방을 주거 목적으로 쓰고 이를 통해 소득이 발생했다면 세금을 부과해야 한다"고 덧붙였다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "행정제도가 칸막이 식으로 운용되다 보니 현장에서는 기형적인 결과가 도출된 전형적 사례"라며 "과세당국과 건축허가 당국이 실무를 수정할 수 없겠지만 담당 부처인 기획재정부, 국토부 등이 납세자 혼란을 막기 위해 제도를 개선해야 한다"고 촉구했다. 일각에선 정부가 집값 잡기에 나서면서 과세 강도를 높인 사례 중 하나라고 해석한다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "수도권 집값이 급등하고 단독주택이 여유 계층 사이에 틈새 재테크 수단으로 떠올라 정부가 단독주택 공시가격 현실화율을 대폭 끌어올리는 등 집중적인 과세 타깃으로 삼았다"며 "앞으로도 단독주택에 대한 과세 강화 조치가 계속 이어질 가능성이 높다"고 말했다.(2020년 1월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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`애물단지` 다세대·다가구, 전세난 때 정부 저리자금 지원
연간 4~5만 가구 공급 급증, 전세 안정으로 거래도 급감
서울시는 되레 "더 짓겠다"

 

 

  # 서울에 사는 40대 초반 A씨는 7년 전 서울 은평구 역촌역 인근에 위치한 84형 새 빌라를 18000만원에 매수했다. 현재 시세는 2억원대 중반. 7년간 각종 대출이자·기회비용을 고려하면 `마이너스`. 팔고 싶어도 살 사람이 없어 `애물단지` 신세다. 반면 7년 전 29000만원이던 인근 비슷한 크기 18년 차 아파트는 현재 실거래가격이 55000만원으로 두 배 가까이 뛰었다. A씨는 "지금이라도 평수를 조금 줄이고 대출을 받아 아파트로 옮기려고 알아봤지만 빌라 자체가 잘 매매되지 않아 은행에서 담보대출까지 안 해주려고 한다"며 울상을 지었다. 올해 아파트가격이 급등한 반면 전세시장이 안정되면서 빌라시장은 `꽁꽁` 얼어붙고 있다. 2~3년 전까지 신혼부부와 사회초년생에게 아파트 대안으로 주목받았지만 아파트시장으로 젊은 수요층이 대거 빠져나가고 정부가 빌라가격 수준에 아파트를 분양하는 `신혼희망타운`까지 내놓으면서 애물단지가 된 것이다. 26일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 들어 10월까지 서울 다세대·연립주택 거래량은 44863건으로 지난해 동기 48101건에 비해 6.7%나 감소했다. 같은 기간 서울 아파트 거래량은 86865건으로 전년 동기 89173건에 비해 2.5% 줄었다. 정부의 잇단 부동산 규제 정책 여파로 전반적인 부동산 매매가 얼어붙은 가운데 다세대주택 거래 감소가 두 배 이상 심하게 나타난 것이다.

 

 

 

  1차적 직격탄은 공급과잉이다. 박근혜정부 시절인 2014년 전셋값이 급등하면서 심각한 사회문제로 떠오르자 국토교통부는 `10·30 부동산대책`을 통해 연립 등 다세대주택을 대상으로 건설자금 저리 대출단기 임대 매입 등 다양한 지원책을 내놨다. 전세난에 대해 급한 불을 끄겠다는 요량으로 1년 이내에 완공 가능한 다세대주택 공급에 열을 올린 셈이다. 국토부 통계에 따르면 2015년과 2016년 서울 다세대주택(연립 포함) 연간 공급량은 각각 4289가구, 5864가구로 2년 연속 최고치를 경신했다. 서울시도 201110월 박원순 시장 취임 이후 주민 갈등이 심한 재개발 등 대규모 정비사업에 대해 적극적으로 중재하기보다는 정비구역을 해제하고 저층 주거지 도시재생과 소규모 정비사업을 유도했다. 그 결과 서울 아파트 공급이 크게 줄어들고 다세대주택은 공급량이 증가하는 현상에 일조했다는 평가다. 주택산업연구원은 최근 연구에서 2012년부터 2017년까지 6년간 서울 아파트 공급 부족이 54000가구에 달한다고 분석했다. 이러다 보니 가격도 맥을 못 추고 있다. 매일경제신문이 한국감정원 부동산 통계를 분석한 결과 지난 7년 동안 서울 아파트가격은 평균 16.9% 상승한 반면, 빌라를 비롯한 다세대주택은 평균 2.8% 상승에 그친 것으로 나타났다.


 

 

  권대중 명지대 부동산학과 교수는 "다세대주택은 도로 등 기반시설이 제대로 확보되지 않은 경우가 많고 주차시설도 아파트에 비해 열악해 신축이라도 입주 후 가격이 거의 상승하지 않는다"면서 "주민들이 원하는 유형의 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 정책이 나와야 한다"고 지적했다. 정부가 내놓은 `신혼희망타운` 정책도 엎친 데 덮친 격이 될 전망이다. 위례·수서·성남 등 서울·수도권 요지에 공급하는 신혼희망타운은 2~4억원 선으로 주변 아파트 시세의 60~70% 선이다. 웬만한 신축 빌라가격과 거의 비슷할 정도다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "전세를 낀 빌라 투자자도 거의 사라졌다""정부에서 싼값에 분양하는 신혼희망타운 대기 수요로 빌라 수요층이 대거 빠져나가고 있다"고 말했다. 이런 상황에도 아파트와 빌라 간 주택 수급 불균형이 이어질 것으로 예상된다. 한국건설산업연구원`2019년도 건설경기 전망보고서`에서 "2018년 이후 건설사들의 재개발·재건축 아파트 수주는 감소세로 전환했고 내년에도 이런 추세는 지속될 전망"이라고 밝혔다. 서울시는 이달 초 강북지역을 중심으로 빈집 400가구를 서울시 예산으로 매입한 뒤 빌라 등 다세대주택으로 리모델링해서 약 1600가구를 공급하는 사업을 발표했다. 수요가 사라지고 있는 다세대주택 등만 쏟아질 것이라는 얘기다.(20181126일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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30일 전국 공동주택 가격 일제 공시평균 5.02%

 

 

  서울의 올해 아파트 등 공동주택 공시가격이 작년에 비해 10% 넘게 오르며 두 자릿수 상승률을 기록했다. 강남 재건축 단지를 중심으로 서울 집값이 크게 상승한 가운데, 공시가격도 송파구와 강남구, 서초구 등지의 고가 주택을 중심으로 상승폭이 높았다. 17개 시·도중 서울시와 세종시만 전국 평균보다 상승률이 높았고 나머지는 모두 평균을 하회했으며, 울산과 경남 등 5곳은 공시가격이 떨어지는 등 서울과 지방의 양극화가 심화했다. 국토교통부는 2018년도 공동주택 가격을 30일 관보를 통해 공시했다. 전국 공동주택은 약 1289만호이며 아파트는 130만호, 연립주택 50만호, 다세대주택 209만호. 공동주택 공시가격은 전국 평균 5.02% 상승해 작년 4.44%에 비해 상승 폭이 다소 증가한 것으로 나타났다. 특히 서울과 세종의 집값 상승률이 눈에 띈다. 서울은 10.19%, 세종은 7.50%를 기록하며 17개 시·도 중 전국 평균(5.02%)보다 상승률이 높았다. 서울의 공동주택 공시가격 상승률은 200728.4%를 기록한 이후 11년만에 최대치를 기록했다. 반면 전남(4.78%), 강원(4.73%) 10개 시·도는 전국 평균보다 상승률이 낮았고 경남(-5.30%), 경북(-4.94%), 울산(-3.10%), 충남(-3.04%), 충북(-2.91%) 5개 시·도는 하락한 것으로 나타났다.

 

 

  서울은 강남4구가 재건축 등 부동산 개발 사업의 영향으로 집값이 치솟았고 이른바 `마용성`으로 불리는 강북 주변지역으로도 집값 상승세가 확산해 공시가격도 급상승했다. 세종은 중앙행정기관 이전에 따른 주변지역 개발 영향으로 주택 투자수요가 증가하면서 집값 상승세를 이끈 것으로 보인다. 반면 경남, 충북 등은 지역경기 침체, 인구감소 등에 따른 주택 수요 감소와 공급물량 과다로 집값이 내린 것으로 분석된다. 전국 250개 시··구별로 변동률을 보면 176개 지역은 상승했고 74개 지역은 하락한 것으로 나타났다. 서울 송파구가 최고 상승률인 16.14%를 기록했고 이어서 강남구(13.73%), 서초구(12.70%), 경기 성남 분당구(12.52%), 서울 성동구(12.19%) 등 순이었다. 하락한 곳 중에서는 경남 창원 성산구가 -15.69%를 기록해 하락폭이 가장 컸고 창원 의창구(-9.76%), 경북 포항 북구(-8.50%), 울산 북구(-8.50%), 전남 영암군(-8.42%) 순으로 하락한 것으로 나타났다.

 

 

  고가 주택일수록 공시가격 상승폭이 상대적으로 컸다. 서울·부산·세종 등을 중심으로 3~6억원 공동주택은 6.91%, 6~9억원은 12.68%, 9억원 초과는 14.26% 상승했다. 저가주택이 밀집한 지방을 중심으로 2~3억원 공동주택은 3.86%, 1~2억원은 1.99%, 5천만~1억원은 1.21% 상승하는 데 그쳤다. 이날 가격이 공시된 공동주택은 3억원 이하 주택은 1102만호(85.52%), 3억원 초과 6억원 이하는 150만호(11.64%), 6억원 초과 9억원 이하는 23만호(1.75%), 9억원 초과는 14만호(1.09%)로 나타났다. 전국에서 가장 비싼 공동주택은 서울 서초구 서초동 트라움하우스5차 연립주택(전용 273.64)으로 685600만원이다. 규모별로 85~102공동주택은 6.54% 오른 반면 60~85주택은 4.54% 상승하는 데 그쳤다. 공동주택 공시가격은 조세 부과, 건강보험료 산정, 기초노령연금 수급대상자 결정 등 20여 가지의 행정 분야에 광범위하게 활용된다. 공시가격은 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr) 또는 지자체 민원실에서 이날부터 529일까지 열람하고 이의를 신청할 수 있다. 전국 250개 시··구에서도 이날 약 396만호의 개별 단독주택 공시가격을 일제히 공시한다. 개별 단독주택 공시가격 변동률은 작년 대비 전국 평균 5.12% 상승한 것으로 집계됐다. 제주(11.55%), 부산(7.61%), 서울(7.32%) 6개 시·도는 전국 평균(5.12%)보다 상승률이 높았으나 대전(2.82%), 충북(3.35%) 11개 시·도는 평균보다 낮았다.(2018430일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  서울 서초구 서초동 연립주택 `트라움하우스 5`2006년 이후 전국에서 가장 비싼 아파트 자리를 13년째 유지했다. 30일 공개된 전국 공동주택 공시가격을 보면 트라움하우스 5(전용면적 273.64)의 올해 공시가격은 685600만원을 기록했다. 작년 가격 661600만원보다 3.6% 오른 것으로, 2006년 국토부가 공동주택 공시가격 통계를 작성한 이후 계속 1위 자리를 수성하고 있다. 이건희 삼성전자 회장 등 재벌가 인사들이 이 주택을 소유한 것으로 전해졌다. 3개동 18가구로 구성된 이 주택은 인근 서리풀공원, 예술의전당 등과 가까워 주거환경이 쾌적하고 유사시에 대비한 지하벙커 시설도 갖춘 것으로 전해졌다. 2위는 서울 용산구 한남동 `한남더힐`(전용면적 244.78)로 공시가격이 546400만원에 달했다.

 

 

  용산은 미군기지 이전으로 인한 국가공원 개발 등 개발 호재를 꾸준히 받고 있다. 3, 4는 강남구 청담동에 있는 `상지리츠빌카일룸 3`(265.47)`마크힐스웨스트윙`(274.84)으로 각각 512천만원, 508800만원이었다. 공동주택 공시가격 상위 10위 주택이 있는 지역은 강남구가 5곳으로 가장 많았고 서초구와 용산구가 각 2, 성동구 1곳이 포함됐다. 서울숲과 붙어 있는 성동구 성수동1가 갤러리아 포레 271.83는 공시가격이 작년 412800만원에서 올해 46억원으로 11.4% 뛰며 처음 톱 10에 진입했다. 전국에서 가장 싼 공동주택은 전남 고흥군의 한 다세대주택(전용면적 13.21)290만원이다.(2018430일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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서울 아파트 공시8% 급등보유세폭탄 터지나.....

전국 4.4%↑…제주 20% 올라

서울 상승폭 10년만에 최대치강남중대형 세금 최소 30만원

서초동 트라움하우스 5단지 공시가 6612년째 1

 

 

  서울 강남구 개나리SK뷰 아파트 전용면적 84.9에 사는 A씨는 올해 부동산 보유세 부담이 30만원 이상 늘어날 전망이다. 지난해까지만 해도 공시가격이 84000만원으로 종합부동산세(종부세) 대상이 아니었지만 올해 공시가격 상승률이 11.43%에 달해 9억원대 중반으로 껑충 뛰면서 9만원 가까운 종부세를 내게 됐다. 재산세도 지난해 138만원에서 올해 161만원으로 늘어났다. 전체 세금 증가율은 22.9%에 이른다. 지난해 부동산 호황에 힘입어 서울 공동주택 공시가격이 전년 대비 8% 이상 상승한 것으로 나타났다. 이 때문에 강남 중대형 아파트나 강북 요충지 대형 아파트 소유자들의 보유세 부담이 늘어날 것으로 전망된다. 특히 종부세 부과 대상인 9억원을 넘는 경우 가구당 최소 30만원 이상 추가 세금이 발생할 전망이다. 국토교통부는 올해 11일 기준 전국 공동주택 1243만가구의 가격을 28일 관보에 공시한다고 27일 밝혔다. 대상 공동주택은 아파트 993만가구, 연립주택 49만가구, 다세대주택 201만가구.

 

 

  서울 공동주택 공시가격은 8.12% 상승하며 지난해(6.2%)보다 상승폭이 커졌다. 부동산 폭등이 있었던 200728.42% 이후 10년래 최고치다. 국토부는 강남 재건축과 마곡지구 신규 아파트 상승, 분양시장 활성화에 따른 인근 지역 동반 상승 등을 이유로 꼽았다. 실제 재건축이 가장 활발한 서초·강남·송파 등 강남 3구의 공시가격 상승률은 9.74%로 서울 평균을 웃돌았다. 공시가격 상승률은 고스란히 세금 부담으로 이어진다. 공시가격을 기준으로 산출하는 세금은 보유세에 속하는 재산세와 종부세가 대표적이다. 재산세는 3억원을 초과하는 공동주택의 경우 3억원 초과 금액의 0.4%57만원을 더해서 산출된다. 이 때문에 주택 가격이 높아질수록 세금 상승폭이 커진다. 종부세는 1가구 1주택일 경우 9억원까지 면제되지만 9억원을 넘으면 초과분에 대해 0.5~2%의 차등 세율이 적용된다. 다만 공시가격은 시세보다는 낮기 때문에 최근 많이 오른 강북 신축 아파트의 30평형대 이하 중소형 가구가 종부세 대상에 포함될 가능성은 낮다. 실제 마포래미안푸르지오 전용면적 84는 매매가가 9억원 안팎이지만 공시가격은 지난해 기준 5억원대 중반에 불과해 아직 여유 있다. 하지만 강남 중대형 평형이나 강북 대형 평형은 안심할 수 없다.

 

  투자 목적으로 아파트 여러 채를 보유한 경우에도 종부세를 주의해야 한다. 강북권 중저가 아파트라도 매매가와 전세금 간의 작은 격차를 이용하는 갭(gap) 투자에 적극 나섰다면 해당될 수 있다. 1가구 2주택부터는 종부세 적용 대상이 6억원으로 낮아지기 때문이다. 쌍문동삼성래미안 전용면적 84.93두 채를 가진 경우 지난해 공시가격은 28300만원이지만 올해(서울 평균 적용)35979600이 된다. 두 채를 더하면 총 공시가격이 6억원을 넘어선다. 다만 초과액이 1000만원 정도에 불과해 실제 발생하는 세금은 몇 만원 수준이다. 우리은행 WM자문센터 소속 추연길 세무사는 "공동주택 공시가격 상승은 세 부담을 증가시키므로 처분 계획이 있는 경우 과세기준일인 61일 이전에 처분하는 것이 유리하다""특히 종부세는 사람별로 세금이 부과되므로 단독 명의보다 공동 명의로 소유하는 것이 절세 측면에서 유리하다"고 조언했다.

 

  올해 전국 평균 공동주택 공시가격은 4.44% 상승했다. 전년(5.97%) 대비 상승폭이 줄어들기는 했지만 여전히 높은 수준이다. 2008년 이후 9년 중 올해보다 상승폭이 컸던 해는 지난해와 2010(4.88%)뿐이다. 공시가격은 지난해 부동산 시황을 반영한 것으로 전세가격 상승에 따른 매매 시장 활성화, 아파트 분양가 상승, 재건축 활성화 등이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 지역별로는 수도권이 5.88%, 지방 광역시가 3.49% 상승한 반면 기타 시도는 0.35% 하락하며 지역별 양극화 양상을 보였다. 가격 수준별 상승률 역시 6억원 초과 고가 주택은 8.68%를 기록한 반면 6억원 이하 주택은 3.91%에 그쳐 양극화가 두드러졌다. 제주도가 20.02%로 가장 높았으며 부산이 10.52%로 뒤를 이었다. 한편 전국에서 가장 비싼 공동주택은 서울 서초구 서초동 트라움하우스5단지가 차지했다. 이건희 삼성전자 회장 등 재계 유력 인사들이 보유한 것으로 알려진 이 단지는 전용면적 273.64의 공시가격이 661600만원을 기록했다. 전년 대비 4% 올랐으며 2006년 이후 줄곧 1위 자리를 지키고 있다.(2017427일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.05.02 07:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세금을 더 많이 내겠군요

 

 

 

  다세대주택 매매물건 소개

 

  경복궁 서쪽 행촌동에 비교적 저렴한 다세대주택 매매물건으로 나와 소개해 봅니다.

 

  ○ 지역 : 서울 종로구 경복궁 서쪽 사직공원 주변(행촌동)

  ○ 규모 : 전용 57(17), 공용(계단실, 주차장) 27(8)

  ○ 입지 : 경복궁역 도보 15분 거리, 배화여대, 사직공원, 인왕산, 수성동 계곡, 경복궁

  ○ 매매가 : 25천만원(대출 12천만원 있음)

 

 

 

 

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  1. 비키니짐(VKNY GYM) 2016.11.24 16:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    덕분에 좋은 정보 잘 보고갑니다.

  2. 신기한별 2016.11.24 19:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다