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20178·2대책 후 뛴 '똘똘한 한 채', 지난해 9·13대책 뒤엔 기세 꺾여

효자 기대에서 이젠 부담으로 바뀌어, 공급 부족 시장에서 되살아날 수 있어

 

 

 

  서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지. 지은 지 10년 됐지만 주택 노후화가 심한 강남권에서 오래되지 않은 집인 데다 24000여 가구의 대단지 브랜드 아파트. 강남을 대표하는 고급 아파트로 시세가 3.37000만원이 넘는다. 20178·2대책 전 6~7월 매매거래가 32건 이뤄졌다. 8·2대책 후 8월 거래량이 3건으로 급감하더니 9월부터 연말까지 월평균 15건으로 급증했다. 8·2대책 전 실거래가격이 20억원까지 올랐던 전용 84가 대책 후 2억원 가까이 내리더니 12월 말엔 222000만원까지 뛰었다. 이 단지는 지난해 9·13대책 전 7~824건의 거래실적을 보였으나 11월 이후 실거래 신고 건수가 3건뿐이다. 강북지역에서 주택 수요가 많은 마포구의 인기 단지인 아현동 마포래미안푸르지오(3885가구)도 래미안퍼스티지와 비슷한 움직임을 보인다. 지난해 8월 한 달에만 44건 거래됐는데 그 이후는 11월 초를 마지막으로 실거래 신고가 끊겼다정부의 강도 높은 규제를 뚫고 집값을 견인하던 똘똘한 한 채가 고개를 숙였다. 몇 달 전까지만 해도 시장을 달궜으나 지금은 반대로 시장을 급속 동결상태로 이끌고 있다. 똘똘한 한 채는 세금 중과 등으로 다주택 투자가 어려워진 상황에서 한 채로 수요가 몰리는 집을 말한다. 집값 약세에도 쉽게 내리지 않는 안전자산인 셈으로 대개 지역 인기 단지이고 고가 아파트다.

 

 

 

  20178·2대책 후 서울 집값을 끌어올렸던 똘똘한 한 채가 지금은 약세를 주도하고 있다. 국민은행이 시가총액 상위 50개 단지의 시세 변동을 지수화한 KB선도아파트 50지수가 20129(-1.24%) 이후 가장 많이 내렸다(-0.71%). 재건축 시장의 똘똘한 한 채인 강남구 대치동 은마 전용 76 실거래가격이 지난해 9181000만원까지 올랐다가 지난해 1116억원으로 두 달 새 2억원 내렸다효자 기대를 모았던 똘똘한 한 채가 9·13대책 후 이 됐다. 대개 고가여서 매수자는 대출을 많이 받아 사는데 금리 인상으로 이자 부담이 커졌다보유세가 만만찮아졌다. 강남권 똘똘한 한 채는 웬만해선 공시가격 9억원이 넘어 종부세 대상이다. 1주택자 종부세율도 올해부터 과세표준에 따라 최고 0.7%포인트 오른다. 공시가격 9억원이 넘는 주택은 대출 문턱이 높아졌다. 9·13대책에 따라 실제로 거주하지 않으면 아예 대출을 받지 못한다똘똘한 한 채의 주도로 지난해 과열 양상을 보였던 서울 주택시장은 급속도로 얼어붙었다. 금융위기 후유증이 심각하던 2010년대 초반 수준으로 각종 지표가 악화했다지난해 12월 서울 아파트 매매거래 건수가 2380건으로 12월 기준으로 금융위기 직후인 2008(1491) 이후 최저다. 8·2대책 후 똘똘한 한 채 거래가 급증했던 201712(8484)과 비교하면 70% 넘게 급감했다.

 

 

 

  서울 아파트값이 지난해 11월 중순부터 지난주까지 10주 연속 내렸다. 10주 연속 하락세는 박근혜 정부가 대출 규제를 대폭 풀기 직전인 20144~6월 이후 처음이다. 연말연시 하락세 지속은 2012년 말 이후 없었다. 시장 심리도 차가워졌다. 지난해 12월 국토연구원의 서울 주택매매시장 소비심리지수가 104.912월 기준으로 2012(99.2) 이후 최저다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 상승세에서 하락세로 급격하게 돌아선 요즘 시장 분위기는 2008년 금융위기 직후 못지않다고 말했다. 똘똘한 한 채에 지금보다 더 큰 충격이 다가오고 있다. 3월 예정가격을 열람하는 올해 아파트 공시가격이다. 이미 표준 단독주택과 표준지 예정 공시가격 열람에서 나타났듯 아파트 공시가격도 금융위기 이후 최대의 상승 폭을 보일 것으로 예상된다. 정부가 그동안 상대적으로 낮은 시세 반영률을 고려해 올해 더 많이 올릴 것으로 보이는 고가 아파트가 주로 똘똘한 한 채다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "새 아파트 공급이 부족하고 양도세 중과 등으로 시중 매물이 많지 않은 서울에서 주택 수요가 똘똘한 한 채를 중심으로 언제든 되살아날 수 있다"고 말했다.(2019120일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

코스피 첫날 2010선 턱걸이. 경기둔화 우려에 1.5%

삼성코스피 20년 분석, 전년 10% 하락하면 1월 반등

작년 코스피 17% 빠져 기대, 美中 무역전쟁 등 변수 많아

 

 

  코스피가 새해 첫 거래일부터 급락하며 2000선이 다시 위협받고 있다. 중국 경기 후퇴에 대한 우려 때문이다. 이전에도 전년에 10% 이상 급락하면 이듬해 1월은 어김없이 주가가 상승하는 `1월 효과`가 있었지만 올해도 이어질지에 대해서는 의견이 엇갈린다. 2일 삼성증권이 최근 20(1999~2018) 코스피를 분석해보니 매년 1월의 평균 지수 상승률은 다른 달과 큰 차이가 없었다. 해당 기간 20번의 1월 평균 상승률은 0.77%였다. 1월 이외의 월간 상승률은 0.76%로 거의 차이가 없었다. 20011월에 지수가 22.5%나 오른 적도 있고 20081월에는 14.4%나 하락했지만 결국은 평균값을 찾아간 것이다. 그러나 전년도에 코스피가 10% 이상 하락한 후 맞은 다음해 1월에는 `1월 효과`가 나타났다. 최근 20년 동안 코스피가 전년 대비 크게 하락한 때는 네 차례로 2000(-50.9%), 2008(-40.7%), 2011(-11%), 2018(-17.3%)이다. 동아건설 퇴출 등 기업 구조조정 위기가 있었던 2000년이 지나고 20011월에는 코스피가 22.45%나 올라 첫 `1월 효과`를 알렸다.

 

 

  글로벌 금융위기로 지수가 40% 이상 하락한 2008년 이후 20091월에도 코스피가 전달 대비 3.35% 반등에 성공했다. 미국의 신용등급 강등 위기감이 고조된 2011년에도 코스피는 10.98% 하락했지만 20121(7.12%)에 낙폭을 일부 만회했다. 작년에는 미·중 무역전쟁에 따른 보호무역주의 강화와 반도체 실적 악화 우려감에 따라 코스피가 큰 폭의 조정을 겪었다. 김동영 삼성증권 연구원은 "통계적으로 보면 1월에 무조건 주가가 오른다고 보긴 어렵다는 사실을 확인했다""다만 과거 세 차례 폭락장 이후 새해 첫달 코스피가 플러스(+) 수익률을 기록한 만큼 올해도 1월에 추가 하락보다는 일부 반등할 가능성이 있다"고 밝혔다. 20031(-5.69%)에는 2002(-9.54%) 큰 폭의 하락에도 불구하고 지수가 추가 하락한 사례도 있다. 그러나 분석 범위를 1990년대 후반까지 넓혀 보면 공식이 어긋나기 시작한다. 1990(-23.48%)에는 코스피가 큰 폭의 조정 이후에도 199118.72% 하락하는 부진을 보였다. 1995년에도 10% 넘게 하락했는데 다음해 1월에 마이너스 수익률을 기록하기도 했다. 새해 첫 주식시장도 코스피가 1% 이상의 하락폭을 보이며 투자자들의 불안감을 키웠다. `1월 효과`에 대한 기대감으로 상승 출발한 코스피는 장 시작 후 1시간 만에 하락 반전했다. 2일 코스피는 전 거래일(작년 1228)보다 31.04포인트(1.52%) 떨어진 2010에 마감했다. 코스피 2000선이 깨졌던 지난해 1029일 이후 가장 낮은 수준까지 떨어진 것이다.

 

 

 

  올해 첫 시장에서 기관과 외국인은 각각 3010억원, 276억원을 순매도하며 지수를 끌어내렸다. 개인은 3082억원을 순매수했다. 이 같은 매도세는 중국 증시 약세 영향으로 분석된다. 2일 오전 발표된 중국 제조업 지표인 12구매관리자지수(PMI)49.7을 기록하면서 투자심리가 위축됐다. PMI는 신규 주문, 출하량, 생산, 재고, 고용 등에 관한 설문을 통해 경기 동향을 파악하는 지표인데 50 아래는 경기 위축을 뜻한다. ·중 무역전쟁 여파로 제조업 경기가 나빠질 것이고 이에 따라 중국 의존도가 높은 국내 업체들도 실적 악화가 예상된다는 것이다. 정다이 메리츠종금증권 연구원은 "수출은 작년 12월 마이너스로 돌아섰고, 2일 발표된 중국 제조업 PMI도 악화됐다""중국을 비롯한 글로벌 경기에 대한 우려가 커지면서 국내 증시에서도 기관과 외국인 모두 투자심리가 위축되는 모습을 보이고 있다"고 설명했다. 이 때문에 글로벌 시장에서 안전자산 선호 현상이 당분간 지속될 것이란 의견도 있다. 윤지호 이베스트투자증권 리서치센터장은 "글로벌 자산 시장에서 극단적인 안전자산 선호가 나타나고 있다""중국 증시를 비롯한 아시아 증시가 당분간 약세를 보일 가능성이 높다"고 했다.(201913일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

  미국 기준금리가 1년만에 0.25%포인트 인상됐다. 미국 연방준비제도이사회(FRB)14(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 결과 0.25~0.5%이던 기준금리를 0.5~0.75%로 인상하기로 결정했다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 제로금리를 유지하다가 지난 해 120.25%포인트 금리를 올린 후 1년 만의 조치. 연준 위원들은 내년 기준금리 인상 횟수 전망을 기존 2회에서 3회로 상향 조정했다. 2017년부터 2019년까지 매년 세 차례 인상 전망을 내놓았다.

 

  연준의 이같은 조치는 미국 고용시장이 꾸준히 개선됨에 따라 소비심리가 개선되고 향후 물가상승 전망에 대한 확신이 커졌기 때문이다. 연준은 노동시장이 호조를 지속하고 단기위험이 균형을 잡아가고 있어 물가상승 가능성에 무게를 실었다. 기업인 출신의 도널드 트럼프 대통령 당선으로 향후 경제성장 기대감이 반영됐다. 트럼프 당선인은 감세와 국방예산 확대, 대규모 인프라 투자 등을 예고하면서 경기부양 의지를 밝힌 바 있다.

 

  연준은 올해 미국의 국내총생산(GDP) 성장률을 1.9%로 전망했으며 2017년과 2018년 전망치는 각각 2.1%2.0%로 제시했다. 올해와 내년 실업률도 하향 전망했다. 연준은 그러면서 향후 점진적 금리인상이 경제를 활성화하고 노동시장은 호조를 유지할 것으로 내다봤다. 미국이 1년만에 기준금리를 인상함에 따라 세계 선진국들의 통화긴축을 촉발할 것으로 예상된다. 한국은행 또한 기준금리 인상 압박을 받을 것으로 보인다.(20161215일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

"11·3 대책에도 단기폭락 가능성은 낮아"

 

 

  글로벌 저금리 기조와 양적완화에 따른 유동성 확대로 미국 캐나다 독일 중국 등 주요국 주택가격이 큰 폭 오른 가운데 한국 집값 상승폭은 상대적으로 낮은 것으로 나타났다. 한국감정원은 올해 1월부터 7월까지 한국을 포함한 주요 8개국 주택가격 변동률 지표를 분석한 결과 독일의 상승률이 11.46%로 가장 높았으며 한국은 1.37%로 가장 낮았다7일 밝혔다. 캐나다가 9.69%2를 차지했고, 중국(9.37%) 미국(4.69%)도 상승률이 높은 편이었다. 일본(2.03%) 호주(1.84%)는 한국과 함께 상대적으로 상승률이 낮은 국가군에 속했다. 평균 주택가격 역시 한국은 28314만원으로 조사국 가운데 중국 독일 다음으로 낮았다. 한국감정원은 매월 미국 영국 중국 일본 등 4개국 주택가격 변동 추이를 현지 조사지표를 인용해 발표하지만 주요 8개국 통계를 종합 발표하기는 이번이 처음이다. 조사 기간이 7월까지인 것은 국가별로 실거래지수를 집계하는 데 걸리는 시간 차가 있기 때문이다.

 

  미국 케이스실러 주택가격지수는 올 들어 4.69% 상승했다. 금융위기였던 2008년 말 대비로는 20.33% 상승했다. 전미중개인협회(NAR)가 발표한 7월 평균 주택가격은 31795만원이었으며 도시별 중위주택가격은 뉴욕 4913만원, 로스앤젤레스(LA) 53568만원이었다. 캐나다는 부동산 정보업체 테라넷(TERANET)과 캐나다국립은행(NBC)이 집계한 11대 도시 주택가격지수를 활용했다. 독일은 금융컨설팅 기업 유로페이스(EUROPACE AG)의 아파트가격지수를 활용했다. 2008년 말 대비 상승률은 43.9%였으며 평균 아파트 가격은 24545만원으로 집계됐다. 일본은 국토교통성 발표와 민간 부동산 정보업체 도쿄 간테이의 자료를 인용했다. 일본의 평균 주택가격은 64928만원으로 8개국 중 가장 높았다.

 

  강여정 한국감정원 주택통계부장은 "글로벌 금융위기 이후 저금리 등 영향으로 시중에 유동성이 풍부해지면서 주요 국가의 주택가격이 크게 올랐다""우리나라는 주택가격이 안정세를 유지하고 있으나 저금리 기조가 계속되고 있어 향후 주택가격 변동 추이를 주시할 필요가 있다"고 설명했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "최근 우리 주택시장이 과열되고 있다지만 중장기적으로 보면 해외 주요국보다 많이 오르지는 않았다""11·3 부동산 대책 영향으로 집값이 단기간에 폭락할 가능성은 낮다는 점을 시사하는 것"이라고 진단했다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 부동산 수석전문위원은 "해외에 비해 덜 올랐으니 앞으로 오를 것이라 보기엔 무리가 있지만 하방 압력에 대한 지지력이 있을 것이라는 분석은 가능하다"고 설명했다.(2016118일 매일경제 기사 참조)

 

 

  금융 전문가 10명 중 4명이 1~3년 내에 국내 금융 시스템에 위기가 발생할 가능성이 높다고 생각하고 있는 것으로 나타났다. 또 이들은 국내 금융 시스템의 잠재 위험 요인으로 중국 경기 둔화기업 부실 위험 증가, 가계부채, 저성장·저물가 고착화 등을 꼽았다. 23일 한국은행이 46일부터 20일까지 국내외 금융경제 전문가 78명을 대상으로 설문조사'시스템적 위험 서베이' 결과 이렇게 나타났다. 국내 금융 시스템의 주요 위험 요인(복수 응답)을 꼽아 달라는 질문에는 '중국 경기 둔화'라는 답변이 73%로 가장 높았다. 기업 부실 위험 증가(59%), 가계부채(54%), 저성장·저물가 기조 고착화(51%) 등이 뒤를 이었다. 이 가운데 발생 가능성이 큰 위험 요소에 대해서는 저성장·저물가 기조 고착화와 기업 부실 위험 증가가 꼽혔다. 금융 시스템에 미치는 영향도에서는 가계부채와 중국 경기 둔화, 기업 부실 위험 증가 등의 답변이 우세했다.

 

  이 같은 설문 결과는 작년 10월 조사 때와 달라진 것이다. 구체적으로 '미국 금리 정상화'(72%38%)는 크게 줄어든 데 반해 '기업 부실 위험 증가'라는 답변은 32%에서 59%로 급증했다. '중국 경기 둔화'(90%73%)'가계부채'(62%54%)라는 답변도 작년 10월보다 줄었다. 이에 대해 한은은 "경기 침체와 수요 부진으로 인해 국내 기업들의 수익성이 악화되고 최근 조선 해운 등 불황 업종에 대한 구조조정이 추진 중인 점 등이 반영된 것 같다"고 덧붙였다. 이번 설문조사에는 68개 금융회사에서 총 78명이 참여했다. 국내 은행 20, 비은행 금융회사 16, 주식 채권 외환 파생 등 금융시장 참가자 32, 해외 금융회사 내 한국투자 담당자 10명이다.

 

  응답회사별로 살펴보면 국내 은행 응답자는 '중국 경기 둔화'라는 답변이 80%로 가장 많았고 기업 부실 위험 증가(75%), 가계부채 문제(60%), 저성장·저물가 기조 고착화(60%) 등도 주요 리스크로 인식했다. 반면 비은행 금융회사 응답자는 88%가 가계 부채 문제를 꼽았고, 해외 조사 대상자는 중국 경기 둔화라는 응답이 90%로 가장 높았다. 아울러 앞으로 1년 이내 단기에 금융 시스템 위험이 발생할 가능성을 묻는 질문에는 전체 응답자 중 '낮다'는 답변이 49%'높다'(15%)에 비해 월등히 많았다. 이에 반해 1~3년 중기에 위험이 발생할 가능성을 묻자 '높다'는 응답이 40%'낮다'는 응답(19%)보다 매우 많았다.

 

  이 밖에 향후 3년간 금융 시스템 안정성 신뢰도를 묻는 질문에 대해서는 응답자 53%'보통'이라고 답했다. '높다'33%, '낮다'14% 수준이었다. 이는 작년 10월에 비해 1년 이내 단기 리스크 발생 가능성은 낮아졌지만 1~3년 내 중기 리스크 발생 가능성은 커졌다고 금융 전문가들이 판단한 대목이다. 201510월 조사에서는 1년 이내 단기에 금융시스템 리스크가 발생할 가능성을 묻는 질문에 '낮다'는 답변이 49%를 차지했고, '높다'는 답변은 15% 수준이었다.(2016524일 매일경제 기사 참조)





 

  국제통화기금(IMF)은 지난달 29일(현지시간) 세계금융안정보고서통해 40개 신흥국의 비금융 기업 부채가 지난해 18조달러로 10년 전인 2004년 4조달러보다 4배 이상 늘어났고, 국내총생산(GDP)에서 기업부채가 차지하는 비율도 같은 기간 48%에서 74%로 높아졌다며 신흥국 기업부채가 아주 심각한 수준에 도달한 것은 아니지만 역사적으로 볼 때 기업부채가 급증한 이후 금융위기로 이어진 사례가 많았다고 경고했다.

  국제통화기금(IMF)은 2008년 글로벌 금융위기 이후 양적완화 등 선진국이 초저금리 기조를 유지하면서 대규모 부양자금이 시장에 공급됐고 이 자금이 상대적으로 성장률이 높은 신흥국에 유입돼 기업부채 증가로 이어졌다며 글로벌 금리 상승으로 부채가 많은 기업들이 연쇄 도산할 경우 이들 기업에 대출해준 현지 은행들의 안정성이 위협받는 것은 물론 글로벌 채권시장에도 타격이 있을 것으로 예상했다. 이는 미국 금리 인상이 새로운 금융위기의 뇌관이 될 수 있다는 것을 시사하고 있어 주목된다.(매일경제 10월 1일 기사 참조)