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명태랑의 공부하기/부동산 공부하기

`할인분양` 빨간불 켜진 빌라시장

 

 

분양가보다 2천만원 싸게 내놔도 신축 빌라 `빌빌`서울 외곽·지방 `불안`

 

  추석 연휴 직전 주말 수도권 지하철 5호선 강동역 일대. 4번 출구로 나가 대로변이 아닌 골목길로 10분 정도 들어가니 단독주택 사이로 빌라촌이 펼쳐진다. 골목 안쪽으로 깊숙이 들어가니 빌라 분양을 홍보하는 현수막이 많이 걸려 있다. 지난해 늦가을 준공돼 지금까지 분양 중인 곳도 있다. 신축 빌라가 갑자기 많아지면서 분양가보다 2000~3000만원가량 가격을 낮춰 할인분양에 들어간 곳도 눈에 띈다. 하지만 홍보 사무실은 대체로 한산했다. '빌라'로 불리는 다세대·연립이 최근 2~3년간 수도권을 중심으로 우후죽순 늘어나면서 빌라시장에 빨간불이 켜졌다. 빌라 수요보다 공급이 많아 미분양이 속출하는 상황이지만 신축 빌라 공급량은 오히려 증가해 공급과잉 우려가 고개를 들었다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지역의 빌라를 전세를 끼고 구입한 뒤 가격이 오르면 매도하는 '갭 투자' 목적으로 빌라를 구입한 투자자들에게도 투자금 회수가 불확실해진 상황이다.

 

  저금리가 장기간 지속되고 전세금이 치솟으면서 2014년 말부터 갭 투자로 빌라 여러 채를 산 투자자들이 적잖다. 은평구 한 부동산 중개업자는 "지난해부터 올해 초까지 은평구 신축 빌라 10여 채를 통으로 구입해 전세 세입자를 찾는 큰손 투자자들도 꽤 있었다"고 전했다. 빌라 공급량이 단기간 급증한 흔적은 통계에도 나타난다. 국토부에 따르면 지난해 전국 다세대·연립 신축 인허가 물량은 142104으로 2014년 전국 인허가 물량(92585)보다 53% 증가했다. 올해도 신축 물량이 급증하면서 7월 말 기준 전국 다세대·연립 신축 인허가 누적물량은 73375에 달한다. 지금 같은 추세가 지속되면 올해 인허가 물량도 지난해 수준에 달할 것으로 추산된다. 빌라 공급은 특히 수도권에 집중됐다. 지난해 수도권의 다세대·연립 신축 인허가 물량은 115041으로 전국 물량의 81%를 차지했다. 올해도 분위기는 비슷해 지난 7월 말 기준 수도권의 다세대·연립 신축 인허가 물량은 57893으로 전체 인허가 물량의 79%에 달했다. 한 빌라 시행업자는 "빌라 공급량이 단기간 많아지면서 수도권은 말할 것도 없고 서울 외곽 지역은 적체 현상이 극심해졌다""비강남권을 중심으로 강북·강서·금천·성북·은평 등에선 빌라 할인분양을 해도 잘 안 팔린다"고 설명했다.

 

  일각에서는 앞으로 2~3년 이후 빌라 가치가 더 하락할 것으로 관측한다. 아파트와 오피스텔이 지난해만 50만가구 이상 신규 분양된 데다 올해도 30만가구 이상 쏟아질 것으로 예상되면서 이들이 완공되는 2018, 2019년 무렵이면 빌라를 찾는 수요자들이 더 줄어들 것이라는 얘기다. 천호동 독도부동산 이모 대표는 "단기간 빌라 공급이 급증한 데 따른 부작용으로 최근 강동 지역 빌라 미분양은 증가 추세"라며 "이런 흐름이 최소 1년은 지속될 것"이라고 내다봤다. 올해 초까지만 해도 단독주택 2~3채를 허물고 빌라를 지어 분양하려던 사업자들이 많았지만 여름부터는 땅 매입 문의도 뚝 끊겼다는 게 그의 설명이다. 전문가들은 빌라 공급량이 급증한 가장 큰 이유저금리와 전세난을 꼽는다. 저금리가 지속되면서 시중에 갈 곳 잃은 유동자금이 부동산시장에 몰리면서 빌라시장에도 투자자금이 대거 유입됐다는 분석이다. 또 전세난민 일부가 아파트보다 가격이 상대적으로 저렴한 빌라 구입으로 선회하면서 신축 빌라가 많아졌다. 빌라 미분양은 정부가 집계하는 통계에서 빠져 정확히 파악이 안 된다. 바닥면적 660안팎에서 짓는 빌라는 미분양 현황을 파악할 필요가 없어서다. 또 다른 빌라 시행 한 전문가는 "서울 마포 용산 중구 등 도심권과 강남권 빌라시장은 나쁘지 않지만 이들을 제외한 다른 지역은 공급과잉에 따른 여파로 타격을 받아 빌라시장도 점차 양극화 현상이 심해질 것"이라고 진단했다.(2016919일 매일경제 기사 참조)