갭투자자·임대소득자가 대부분
11채 이상 보유 다주택자는 1305명
제2금융권 이용자 많아 연체 우려
가계부채 대책으로 돈 줄 더 죌듯
연 소득은 5000만원 남짓인데 소유한 주택 수가 11채가 넘는다. 주택담보대출을 10억원 넘게 받아 투자한 결과다. 만약 모든 대출의 원금을 처음부터 나눠 갚는다고 가정한다면 연간 원리금 상환금액이 1억5000만원이나 된다. 물론 신고하지 않은 임대소득이 있거나, 거치식으로 이자만 갚고 있기 때문에 당장은 버틸 수 있지만 불안하다. 과연 이렇게까지 빚을 내서 주택을 11채 넘게 보유하는 사람이 몇 명이나 될까 싶다. 그런데 실제 주택담보대출을 11건 넘게 보유한 사람이 1305명으로 확인됐다. 이들은 1인당 평균 대출금액은 10억7911만원, 평균 연소득은 5011만원이다. 정세균 국회의장실은 이러한 내용을 담은 주택담보대출자 전수조사 결과를 9일 발표했다. 정 의장실은 나이스평가정보가 보유한 모든 가계대출자 데이터를 통해 다중 주택담보대출 보유자의 전체 현황을 파악했다. 이에 따르면 주택담보대출을 2건 이상 보유한 다주택자는 지난 6월 말 기준으로 132만 명이다. 전체 금융권 가계대출 보유자(1857만명)의 7.1%, 주택담보대출 보유자(622만 명)의 21.2%가 빚내서 주택을 2채 이상 샀다는 뜻이다. 이 중에서도 주담대를 3건 이상 가진 채무자는 31만 명이다. 국회의장실 이준협 정책비서관은 “2주택자는 주말부부 등 실거주 목적도 많겠지만 3주택 이상이라면 투자 목적일 가능성이 크다”며 “시세 차익을 노린 이른바 ‘갭(gap)투자’와 월세를 받으려는 임대소득자가 섞여 있을 것”이라고 말했다.
주담대 3건 이상 다주택자는 1인당 평균 부채가 2억9203만원이다. 주담대 1건 보유자(평균 1억3182만원)의 2배를 넘었다. 그에 비해 소득 차이는 크지 않았다. 주담대 1건인 사람의 평균 소득이 4136만원, 3건 이상은 4527만원으로 연 소득 차이가 400만원도 채 되지 않았다. 3건 이상 다주택자는 소득에 비해 부채 규모가 크다 보니 연간 원리금 상환액(평균 3633만원)이 연 소득에서 차지하는 비중(총체적상환능력비율, DSR)이 80.3%에 달했다. 원리금을 균등분할 상환한다고 가정한다면 소득의 80% 정도를 빚 갚는 데 써야 한다는 뜻이다. 3건 이상 주담대 보유자는 40, 50대가 3분의 2를 차지했다. 20대(1893명)나 70대 이상(1만9473명)은 그 수가 많지는 않지만 총체적상환능력비율(DSR)이 각각 100%를 넘었다. 버는 돈보다 빚 상환 부담이 더 커서 위험하다는 뜻이다. 신용등급은 73%가 1~3등급의 고신용자였다. 연 소득은 3000만~6000만원 사이인 중간소득층이 많지만(59%) 3000만원이 채 안 되는 저소득층도 22%로 나타났다. 주담대 3건 이상 보유자 중 절반에 가까운 14만 명은 신용대출도 받았다. 특히 금리가 높은 카드론·저축은행·대부업 대출을 받은 사람은 이 중 5만8707명에 달한다. 이들은 주택담보대출을 충분히 받지 못했거나 은행권에서 신용대출이 불가능해서 어쩔 수 없이 고금리로 제2금융권이나 대부업 대출을 받은 것으로 추정된다. 이 비서관은 “주담대를 3건 이상 보유하면서 동시에 신용대출도 보유한 대출자는 평균 DSR 비율이 100%가 넘기 때문에 관리에 주의를 기울여야 한다”고 지적했다.
1인당 부채 규모는 주택담보대출 건수가 늘수록 가파르게 증가했다. 주담대가 3건이면 평균 부채는 2억6261만원, 5건은 3억7511만원, 7건은 5억682만원이다. 이에 비해 1인당 연소득 금액은 주담대 건수가 늘어나도 큰 차이가 없다. 주택담보대출 3건 보유자의 평균 연소득은 4498만원이지만 5건은 4622만원, 7건은 4664만원이었다. 이에 따라 주담대 3건 보유자의 DSR은 71.9%이지만 5건은 103.4%, 7건은 140.8%로 뛰었다. 이러한 다주택자는 임대소득을 제대로 받지 못하게 되거나 주택담보대출의 거치기간이 끝나서 유동성 흐름이 나빠지면 자칫 연체에 빠질 우려가 크다. 변동금리 대출인 경우에 미국발 금리 인상의 여파로 상환 부담이 늘어날 수 있다는 점도 문제다. 정세균 국회의장은 “다주택자에 대한 대출 관리를 강화하는 정책 방향이 바람직하다”면서도 “이들이 유동성 악화로 인해 연체에 빠지지 않도록 정교하게 정책을 시행해야 할 것”이라고 지적했다. 정부가 준비 중인 가계부채 종합관리 대책의 초점도 주택담보대출을 2건 이상 보유하는 다주택자에 맞춰졌다. 내년부터 도입되는 신(新) 총부채상환비율(DTI)에 새로 받는 주택담보대출뿐 아니라 기존 주택담보대출의 원금까지도 포함해서 산정토록 하는 방안이 유력하다. 이 경우, 이미 주택담보대출을 1건이라도 갖고 있으면 추가로 주택담보대출을 받기 어려워진다. 금융당국 관계자는 “주택시장이 어느 정도 안정화되고 있지만 가계부채 관리 강화는 여전히 중요하다”며 “이르면 이달 중순 가계부채 대책을 발표하기 위해 시기를 조율 중”이라고 말했다.(2017년 10월 10일 중앙일보 기사 참조)
