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국토부, 복합시설 조성 확정

 

 

  지난해 디벨로퍼 일레븐건설이 1조원 이상을 투입해 사들여 화제가 됐던 서울 용산구 이태원동 소재 유엔군사령부(유엔사) 용지 개발이 본궤도에 오른다. 용산구에서도 가장 금싸라기 땅으로 꼽히는 유엔사 용지는 이번 개발을 통해 한국을 대표하는 최고급 주거·상업 복합지구로 조성된다. 용산공원 서쪽에서 서울역~용산역에 이르는 용산마스터플랜이 오는 8월 가시화할 예정인 데다 동쪽에서 유엔사 용지 개발이 본격화함에 따라 용산 개발이 더욱 탄력을 받을 전망이다. 19일 국토교통부는 `용산공원정비구역 복합시설조성지구(유엔사 용지) 조성계획 변경 및 실시계획 변경 승인` 고시를 관보에 게재했다. 유엔사 용지는 주한미군의 평택시 이전에 필요한 재원을 조달하고자 정부가 일반에 매각하는 3개 용지 중 하나다. 전체 51762, 무상 공급면적 제외 시 44935에 달하는 상업용지로 건폐율 60%, 용적률 600%를 적용받는다. 건축물 지상 연면적의 최소 30%는 오피스·판매시설·호텔 등 상업시설로 개발하며, 40% 이하로 전용면적 85초과 공동주택을 780가구까지 지을 수 있다. 공동주택을 짓고 남는 면적에는 오피스텔을 지을 수 있다. 지난해 6월 한국토지주택공사(LH)가 진행한 입찰에서 일레븐건설이 1552억원을 써내며 최종 낙찰자로 선정됐다. 관보에 게재된 변경안에 따르면 공공시설용지에 2103로 계획됐던 공원 면적이 303줄어든 대신 녹지 면적이 4215에서 4518로 늘었다. 용지를 가로지르는 도로 폭이 LH 가이드라인에 비해 소폭 확대되는 등 세부 개발 계획도 포함됐다.

 

 

  이번에 변경승인을 받은 실시계획안은 유엔사 용지 개발 밑그림의 확정본으로 볼 수 있다. 일레븐건설은 토지 입찰에 참여하면서 LH가 제시한 가이드라인에 맞춰 개발계획 초안을 마련했다. 사업자로 선정된 후 초안을 바탕으로 국토부, 서울시, 용산구청 등의 의견을 반영하고 세부사항을 조율해 만든 것이 이번 변경안이다. 유엔사 용지는 주변에 이태원관광특구, 한남재정비촉진지구가 있으며 녹사평역, 이촌동과도 가깝다. 남산 2·3호 터널과 반포대교를 잇는 녹사평대로를 끼고 있어 용산에서도 가장 중심이다. 실제 이번 변경안의 `건축물의 배치·형태·색채에 대한 계획`에는 주변과의 연결성 및 통일성을 극대화하려는 의지가 담겼다. 배치 기준으로는 용산공원, 남산조망 등 스카이라인 고려 대상지 주변 가로 및 동선체계의 단절 예방 조망과 바람길을 동시에 고려한 통경축 확보 등을 담았고, 형태 기준으로는 `가로변의 활력을 저해하는 획일적 디자인 지양`이라는 표현이 포함됐다. 색채 기준에는 `용산공원 및 남산을 고려한 색채를 적용하고 관련 기준 또는 서울시 가이드라인 적용 권장`이라는 문구가 담겼다. 이 같은 계획은 건축심의 권한이 있는 서울시가 추구하는 용산 개발 방향과도 통한다. 밑그림이 확정됨에 따라 일레븐건설은 앞으로 건축물의 세부설계인 `건축실시설계`를 진행하게 된다. 이 설계안에 건축물 내부 평면도와 인테리어 등이 구체적으로 담긴다. 건축실시설계가 마무리되면 주택 분양사업 인허가의 첫 단추인 서울시 건축심의에 도전하게 된다.

 

 

  일레븐건설 관계자는 "향후 2개월, 늦어도 3개월이면 아파트, 오피스텔 등의 세부설계를 마무리하고 건축심의를 신청할 수 있을 것"이라고 말했다. 건축심의가 잘 마무리되면 사업승인 단계로 넘어간다. 업계에서는 이르면 연내 사업승인까지 가능할 것으로 전망하고 있다. 일레븐건설은 현재 아파트 600여 가구와 오피스텔 1000~1300실 규모로 짓는 방안을 검토 중이다. 다만 분양가 결정의 진통은 남아 있다. 토지 매입비용(무상면적 제외)3.37748만원에 달했던 만큼 일레븐건설 입장에서는 최대한 높은 수준에 분양을 해야 수익을 낼 수 있다. 건축물 높이가 해발 90m 이하로 제한되기 때문에 고급화로 승부를 걸어야 한다. 하지만 최근 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 통해 고분양가를 통제하고 있다. 대신F&I가 인근에 짓는 `나인원한남`의 경우 HUG6개월 넘게 분양가 협상을 했지만 결국 `임대 후 분양`으로 사업방식을 변경했다.(2018620일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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