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명태랑의 공부하기/부동산 공부하기

[2017 경제 전망] 집값 변수 만만찮아 구매 감소 전망 대출 죄고, 금리 뛰고, 입주 25% 늘고…주택시장 안개 자욱 수도권 소폭 오르고 지방 약세 예상 2분기 변곡점, 전·월세난은 진정될 듯 시장 급랭 지역선 부양책 나올 수도 주택시장이 안개가 짙은 2017년을 맞는다. 2016년엔 예상과 달리 분양시장이 과열 양상을 보이며 시장이 국지적으로 달아올랐다. 하지만 새해엔 경기, 수급, 정부정책 등 시장을 좌우하는 모든 변수가 집값에 우호적이지 않다. 무엇보다 2014년 이후 시장을 부양시켜 온 풍부한 유동성이 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 정부가 가계부채를 관리하기 위해 주택담보대출·집단대출 등을 죄고 있기 때문이다. 총부채상한비율(DTI)보다 강도 높은 총부채원리금상환비율(DSR)이 본격적으로 적용되고, 분양가의 30% 정도를 차지하는 잔금 대출도 상환능력.. 더보기
"새해 전국 집값 3% 하락"…상승 가능성 큰 곳은 강남 4구 `지방 대도시 5%안팎↓` 최다…경기 소폭 약세 2017 부동산 시장에 대해 전문가들은 주택 경기가 하락세로 접어들었다는 분석과 함께 서울과 지방의 양극화가 크게 나타날 것이라는 전망을 내놨다. 특히 비수도권 지역에서 주택 가격 하락폭이 클 것으로 예상했다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장은 "내년 경제성장률은 대내외 불확실성 때문에 올해(2.5%)보다 하락한 2.3% 수준이 될 것"이라며 "경제성장률 둔화는 실질국민소득 감소로 이어지고 빚낼 여력이 줄어들기 때문에 부동산시장 하락 요인으로 작용한다"고 말했다. 이어 주 실장은 "미국 기준금리 인상으로 내년 국내 기준금리도 0.25~0.5%포인트 오르고 대출금리가 상승하면서 결국 가계부채 문제가 부동산시장 발목을 잡을 것"이라고 덧붙였다. 지역별로는 편차.. 더보기
불황속 다른 세상…초고가 주택 속속 등장 청담 원에이치 빌라·한남 외인아파트 재건축 등 분양가 최저 50억 예상 대형 정원·발레파킹·철통보안 등 차별화 희소성 앞세워 VVIP 입소문 마케팅 주력 11·3 대책 이후 부동산 경기가 꺾였지만 불황을 타지 않는 시장이 있다. 강남 재건축 시장보다 한 단계 위에 자리 잡고 있는 초고가 주택들이다. 한 채에 50억원이 넘는다. 금융권에서 말하는 상위 0.1% VVIP 고객들을 주요 타깃으로 한 최고급 주택이 빌라·아파트·오피스텔 등 다양한 형태로 내년에 줄줄이 시장에 나올 전망이다. 27일 강남구 청담동 씨티1차아파트 앞 한 공인중개업소. 이 업소의 관계자에게 '원에이치(ONE H)'라는 이름으로 재건축되는 빌라의 분양가격을 묻자 "최소 50억원 이상이 될 것"이라고 예상했다. 또 다른 관계자는 "청담동.. 더보기
그 좋다던 재건축·재개발 포기…왜? 상봉6구역 이어 고덕1지구, 정비구역 해제키로…공덕·홍제서도 의견 조사 "언제 성사될지 모르고 수익성도 불확실" 리모델링 권장하는 서울시 정책도 한 몫 주민들 스스로 재건축·재개발 사업을 포기하려는 사례가 잇따르고 있다. 재건축 사업이 장기간 결실을 맺지 못하고 수익성도 떨어지면서 다른 길을 찾아 나서는 것이다. 리모델링 등 재건축의 대안 사업에 대한 지원책이 증가하는 것도 원인이다. 25일 강동구청에 따르면 서울 강동구 고덕1지구는 주민들의 재건축 사업 중단 요구로 인해 정비구역 해제 절차에 돌입했다. 지난 10일까지 실시한 고덕1지구 주민의견조사 결과, 토지 등 소유자의 44.91%만이 정비사업 추진에 찬성한다고 답했다. 찬성률이 50% 미만이면 정비구역 해제 절차를 시작하게 된다. 이로써 강동구 내.. 더보기
부동산, 부부 공동명의하면 무조건 좋다고? ‘득실 따져봐야’ 이달 말 입주를 앞둔 30대 직장인 A씨는 "공동명의를 하면 세금을 아낄 수 있다"는 지인의 조언에 과연 얼마나 세금이 줄어드는지 따져보기로 했다. 우선 부동산을 살 때 내는 취득세는 단독명의나 공동명의나 차이가 없다. 취득세는 주택 면적과 취득가에 따라 취득가의 1.1~3.5%가 부과되는데 공동명의로 해 남편과 부인이 주택 지분을 50%씩 나눠 가졌다면 각각 세금이 절반씩 부과될 뿐 총액은 똑같다. 재산세도 같은 이유로 공동명의에 따른 절세 효과가 없다. 실거주 목적의 무주택자 신혼부부라면 공동명의에 따른 절세 효과가 없다. 하지만 향후 부동산 투자를 계획하거나 집값 상승이 기대되는 상황이라면 다르다. 먼저 공동명의로 종합부동산세(종부세)를 아낄 수 있다. A씨가 취득한 주택이 6억원이고 임대 목적으로.. 더보기
리스크 커진 부동산 투자…1억원대 실속형 상품 인기 부동산시장이 비수기에 금리인상설로 주춤한 가운데 상대적으로 저렴한, 1억원대에 취득하는 수익형 부동산이 인기다. 투자자금 부담이 적은 편인데다 아파트와 달리 정부의 11.3 부동산대책에 따른 규제도 받지 않는다는 것이 장점이다. 수익률 측면에선 오히려 고가 중대형급 수익형 부동산보다 나은 경우도 많다. 분양대행 관계자는 “교통이나 주변 시설 등 편의성이 비슷한 경우 수익률 측면에선 분양가가 저렴한 상품이 낫다”면서 “실거주나 미래가치를 따지는 아파트와 달리 상가나 오피스텔 등 수익형부동산 상품은 당장의 투자금 대비 임대수익이 얼마나 나느냐가 중요한데, 1억원대 실속형 상품 수익률이 더 좋은 경우가 많아 투자할 만하다”고 말했다. 실제로 KB국민은행 시세에 따르면 서울 종로구 숭인동 ‘엘리시앙’ 오피스텔 .. 더보기
`무용지물` 전월세전환율 상한제 전세금 1억 월세로 돌리면…규정은 40만원, 현실은 55만원 처벌규정없고 신규계약·갱신땐 적용안돼 17개 광역지자체 중 상한선 지켜진곳 `0` 다세대 전환율 높아 `저소득층 보호` 무색 서울 성동구에 거주하는 직장인 A씨(37)는 최근 집주인과 전세계약을 갱신하면서 황당한 요구를 받았다. 보증금 2억원 중 1억원을 돌려줄 테니 대신 월세를 60만원씩 내라는 통보였다. 대출금리로 따지면 7.2%의 이자를 부담하는 셈이다. A씨는 "은행 예금 이자가 2%도 안 되는 상황인데 너무 지나친 요구"라며 항변했지만 집주인은 "싫으면 나가라"는 식이었다. 월세로 전환되는 전세 세입자 부담이 커지는 것을 방지하기 위해 시행 중인 전월세 전환율 상한선이 제도 시행상 허점으로 인해 현장에서 제 역할을 하지 못하고 있다. .. 더보기
非재건축·非강남4구·중소형·중소단지…불황기 부동산투자 4대 키워드 매경·신한銀 2008~2013년 서울 아파트값 분석 전체 9.8% 하락 속 4요소 모두 갖춘 곳은 1.7%↑ '강남불패' 신화를 주도한 강남 재건축 아파트들이 주택시장 불황기에 가격이 더 큰 폭 하락한 것으로 조사됐다. 반면 불황기에 강한 아파트는 비(非)강남, 비(非)재건축, 중소형, 중소단지란 특징을 보였다. 12일 매일경제신문이 신한은행과 함께 불황기(2008~2013년)와 호황기(2014~2016년 9월) 서울지역 아파트 매매가를 분석한 결과다. 부동산 하락기 투자전략을 알아보기 위한 이번 조사에선 연간 아파트 매매가 변동률이 하락이면 불황기, 상승이면 호황기로 분류해 각각의 시기에 강세 및 약세를 나타내는 공통 키워드를 파악했다. 호황기에는 투자유형별로 재건축, 지역은 강남4구, 면적은 중소형,.. 더보기
주택대출, 내년부턴 어디서 빌렸든 원리금 쪼개 갚아야 금융권서 내년부터 달라지는 것…집단대출에 여신심사 가이드라인 도입 저축성 보험, 납입기간 끝나면 원금 회수 가능 내년 1월 1일부터 분양 공고되는 아파트는 잔금대출을 받고서 원리금을 처음부터 나눠 갚아야 한다. 이전까지는 대출 후 거치기간 5년까지는 원금을 상환하지 않고 이자만 내면 됐는데, 이제 아파트 입주 때부터 원금과 이자를 함께 갚아야 해 대출자의 상환 부담이 좀 더 커진다. 12일 금융권에 따르면 금융소비자들에게 있어 내년에 가장 크게 달라지는 것은 주택대출과 관련한 각종 요건 변화다. 돈을 빌리기가 더 깐깐해졌다. 가계부채가 1천300조원에 육박한 상황에서 시장금리 상승 조짐이 보이자 금융당국이 부채 관리를 서두르고 있어서다. 아파트를 분양받은 사람은 통상 은행에서 집단대출을 받는다. 분양가의.. 더보기
强규제속 4250만원짜리 분양 성공할까 이번주 청약…7일 `래미안 신반포 리오센트`에 관심 집중 이번주에는 11·3 대책 이후 조정대상지역인 서울 서초구와 세종시에서 처음 청약을 받는다. 서울 서초구 래미안 신반포 리오센트 등 전국 21곳에서 9992가구가 청약을 받고, 견본주택 10곳(8260가구)이 새로 문을 연다. 7일 삼성물산은 서울 서초구 잠원동 한신 18차·24차를 재건축하는 '래미안 신반포 리오센트' 청약을 접수한다. 지상 32층, 6개동, 전용 49~132㎡, 총 475가구로 이 중 146가구를 일반분양한다. 강남4구는 전매가 금지되는 데다 1순위·재당첨도 제한되지만, 지난주 청약을 받은 송파 '잠실 올림픽아이파크'는 평균 청약경쟁률이 32.5대1을 기록해 예상보다 투자 온기가 뜨거운 것으로 확인됐다. 래미안 리오센트 평균 분양.. 더보기

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