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올해 1~6월 서울 아파트 상승액 1억원 육박

도봉 노원 구로 등 저평가 지역이 상승 견인

전용 85㎡ 아파트값 강남 3구 마용성 강세

 

 

"1억 올랐다고요? 진즉에 내 집 마련 포기하니 되레 담담해 지네요." 서울 아파트값이 올해 상반기에만 평균 1억원 가까이 오른 것으로 나타났다. 특히 고가 아파트가 밀집한 강남권에 비해 집값이 저렴한 외곽 지역의 집값 상승세를 이끌면서 내 집 마련을 못한 서민들의 시름이 갈수록 깊어지는 모습이다. 8일 KB국민은행의 월간KB주택시장동향 시계열 자료에 따르면 지난 달 기준 서울의 아파트 평균 매매가격은 11억4283만원으로, 이는 6개월 전인 지난해 12월(10억4299만원)보다 1억원에 인접한 9984만원 오른 금액이다. 상승률은 9.7%다. 작년 6월부터 지난달까지 1년간 서울 아파트값 평균 상승액은 2억원(2억1774만원)이 넘는다. KB가 2008년 12월 통계를 시작한 이후 25번의 반기(상반기·하반기) 중 아파트값이 상승한 것은 16번이고, 9번은 내렸다. 16번 가운데 상승액 상위 1∼7위는 모두 문재인 정부때 나온 반면, 반기 기준 집값이 내린 시기는 2019년 상반기(305만원↓)가 유일하다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "집값이 떨어지지 않을 것으로 보는 30대 등 수요자들이 미래의 투자 가치까지 고려해 접근이 가능한 중저가·재건축 단지로 몰리며 외곽 지역 강세가 이어진 것으로 보인다"고 진단했다.

 

 

서울 외곽 집값 급등이 전체 상승세 이끌어

 

올 상반기 서울 25개 자치구 중 ㎡당 아파트 평균 매매가격이 많이 오른 지역은 도봉구로 상승률이 17.5%에 달했다. 도봉구는 창동역 일대 복합개발 계획에 따른 기대감으로 재건축·중저가 단지를 중심으로 집값이 치솟았다. 이어 노원구 16.1%, 동작구 12.9%, 구로구 11.7%, 강동구 11.4% 순으로 높은 상승률을 보였다. 노원구는 서울시가 4월 말 재건축 과열 우려에 토지거래허가구역을 확대할 때 규제를 피하면서 반사 이익으로 집값 상승이 이어지고 있다. 동작구와 구로구, 강서구는 집값 추가 상승 기대감이 있는 중저가·신축 아파트 위주로 집값이 올랐다. 아울러 마포구(10.7%)와 관악구(10.5%), 양천구(10.3%), 성동·강서구(10.2%) 등의 지역도 상승률이 10%를 넘겼다. 아파트값을 전용 3.3㎡로 환산해서 보면 서초구가 올 상반기 1억5695만원으로 가장 많이 올랐으며, 이어 동작구 1억3239만원, 노원구 1억2389만원, 마포구 1억1778만원, 성동구 1억1773만원, 송파구 1억1394만원, 양천구 1억1259만원 순으로 집계됐다. 전용 85.2㎡(34평) 기준으로는 강남 3구(강남구 19억8922만원·서초구 17억6696만원·송파구 14억4778만원)가 1~3위를 차지했다. 이어 마용성(용산구 13억6739만원·성동구 12억7577만원·마포구 12억2115만원) 지역이 뒤를 따랐다. 반면, 아파트값(전용 85.2㎡ 기준)이 저렴한 하위 5개 지역은 금천구 6억8590만원, 중랑구 7억2510만원, 은평구 7억6842만원, 도봉구 7억7604만원, 강북구 7억5264만원로, 이들 지역 마저도 금천구를 제외하고 모두 7억원을 돌파했다.(2021년 7월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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[초보엄마 잡학사전-143] 청약을 포기하는 신혼부부가 늘고 있다. 작년 7월 민간택지 분양가상한제가 시행되면서 분양 가격을 두고 정부와 조합이 줄다리기하느라 서울에서 분양하는 아파트가 급감했기 때문이다. 가뭄에 콩 나듯 나오는 분양 물량도 신혼부부 몫은 거의 없다. 자녀가 없으면 당첨 확률은 더 떨어진다. 분양 가격이 9억원을 넘는 아파트는 특별공급조차 없어 예비번호조차 못 받기 일쑤다. 그렇다고 수도권 구축 아파트를 사자니 높아진 아파트 가격에 엄두도 나지 않는다. 서울 아파트 평균 매매가격은 11억원을 넘어섰고, 상대적으로 저렴한 강북 아파트 평균 매매가격도 9억원을 넘어섰다. 수억 원의 종잣돈 없이는 서울 아파트 사는 게 언감생심, 그림의 떡이다. 이런 상황에서 그나마 신혼부부가 도전할 만한 청약이 신혼희망타운이다. 신혼부부만을 대상으로 분양하기 때문에 무주택 기간이 15년 이상이거나 부양가족이 6~7명 되는 사람들과 경쟁할 필요가 없다. 혼인 기간이 7년 이내거나 6세 이하의 자녀를 둔 무주택 구성원끼리만 경쟁하면 돼 상대적으로 민간 분양에 비해 당첨 확률이 높은 경우도 있다.

 

혼인 계획 중인 예비 신혼부부도 지원할 수 있다. 다만 공고일로부터 1년 이내 혼인 사실을 증명해야 한다. 종잣돈도 많이 필요 없다. 연 1.3%의 고정금리로 최장 30년간 집값의 최대 70%를 대출해준다. 대출 최대 금액은 4억원이다. 다만 훗날 주택을 팔거나 대출금을 갚을 때 시세차익을 기금과 공유해야 한다. 공유해야 하는 금액은 정산 시점에 자녀 유무와 자녀 수에 따라 달라진다. 정부에서 올해 7월 4400가구, 10월 9100가구, 11월 4000가구, 12월 1만2700가구의 수도권 공공택지 주택을 공급하는 가운데, 마침 이달 15일부터 사전청약이 시작된다. 사전청약이란 본청약 1~2년 전에 미리 공급하는 것을 말한다. 하남, 인천, 남양주, 성남, 부천 등 서울과 인접한 경기·인천 지역 주택이 주로 공급돼 관심이 집중될 것으로 보인다. 정부는 공급 물량 중 신혼희망타운 비중을 절반 수준인 1만4000가구를 포함했다고 밝힌 바 있다.

 

 

7월에는 인천 계양, 남양주 진접, 성남 복정, 의왕 청계, 위례에서 사전청약이 시작된다. 인천 계양에서는 1100가구에 대한 사전청약을 실시한 후 2023년 본청약을 거쳐 2025년에 입주한다. 이 중 신혼희망타운은 300가구로 전체 물량 중 약 30%에 달한다. 남양주 진접 역시 1600가구 중 신혼희망타운이 400가구에 달한다. 의왕 청계와 위례는 청약 물량 모두 신혼희망타운으로 구성된다. 10월에는 남양주 왕숙 1400가구를 비롯해 수원 당수, 인천 검단 등에서 사전청약을 실시하고, 11월에는 하남 교산, 12월에는 남양주 왕숙 등 서울과 상대적으로 가까운 지역에서 사전청약을 진행한다. 다만 아파트값이 천정부지로 치솟으면서 청약 수요가 넘치는 상황이라 전략을 잘 짜야 한다. 인기 지역만 노렸다간 고배를 마시기 쉽다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "신혼희망타운의 경우 자녀가 없는 혼인 2년 이내의 신혼부부가 유리한 반면 민간분양 신혼부부 특별공급의 경우 자녀가 있는 신혼부부가 유리해 자신의 상황에 따라 유불리를 따져봐야 한다"면서 "청약 수요 과다로 경쟁률이 높기 때문에 눈높이를 낮춘 틈새전략이 필요하다"고 조언했다.(2021년 7월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울 강동구 고덕동 대단지 '고덕그라시움' 아파트 전용면적 97㎡(40평형)가 40억원에 손바뀜했다. 평(3.3㎡)당 1억원 수준의 거래여서 강동에서도 평당 1억 시대가 열리는지 화제를 모으지만, 전문가들은 비정상 특수거래로 철저한 검증이 필요하다고 지적했다. 2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 아파트 전용면적 97㎡(13층)이 지난달 4일 40억원에 손바뀜됐다. 직전 신고가인 20억원의 두 배에 달하는 금액이다. 이 아파트 같은 면적 22층은 작년 12월 20억원에 거래된 바 있다. 고덕 그라시움은 총 4932규모 대단지로 지난 2019년 9월 입주한 강동구 신축 아파트다. 5호선 고덕역과 상일역 사이에 걸쳐있고 인근에 배재중고교와 한영외고 등 학군이 형성돼 있다. 9호선 고덕역 개통이 예정돼 있고, 인근 고덕비즈밸리에 이케아가 들어설 예정이다.

 

 

그러나 부동산 전문가들은 일반적으로 시장이 받아들이는 강동구 아파트의 가격대에서 크게 벗어났다고 지적했다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "고덕그라시움은 고덕주공아파트 2단지를 재건축한 아파트로 조망권, 개방감, 위치 등을 감안하면 고덕 일대에서 좋은 입지를 가지고 있다"면서도 "직전 신고가의 두 배에 달하는 금액에 거래된 것은 비정상적인 특수거래로 의심된다"고 말했다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "보통 반포동이나 압구정동 등 강남권에서 평당 1억원 매물이 나오는 것은 재건축 기대감과 위치적 특성에 따른 것인데, 강동구에서 직전 거래가격의 두 배인 '평당 1억원'에 거래된 것은 놀랍다"면서 "이를 시세로 받아들이면 안 되고 철저한 검증이 필요하다"고 지적했다.(2021년 7월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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