10-18 15:31

 
 

 

 

① 양도세 비과세 12억 상향에 "좀더 기다렸다가 팔자“

② 내달부터 실수요자 대출완화, 6억~9억대 매수세 늘 듯

③ 급매 없고, 실거주 매물 부족, 실수요자들 한숨만

 

 

서울 서대문구의 DMC한양아파트에 사는 김 모씨는 최근 집을 팔려고 부동산에 내놨다가 '비과세 기준 12억원 상향' 기사를 보고 보류했다. 양도 시 비과세되는 기준인 '9억원'이 넘어가기 전에 매도하고 갈아타려 했는데 정부가 12억원으로 비과세 기준을 상향한다고 해서다. 김씨는 "내놓고도 갈아탈 집이 마땅치 않고, 주변 사람들이 집값이 더 오를 거라고 해서 망설였는데 정부가 12억원으로 비과세 기준을 높인다고 하니 좀 더 기다리기로 했다"고 밝혔다. 이달 들어 부동산 오름세가 더욱 가팔라지면서 하반기 집값 상승이 우려되고 있다. 전세 매물 감소와 각종 실거주 요건, 공급 부진으로 매매가가 오르는 가운데 최근에는 정부와 여당이 잇달아 발표한 정책들이 불확실성을 높이고 매수심리를 자극하면서 집값 상승에 기름을 붓고 있다. 전셋값이 들끓고 있는데 매매시장에서 매도자 우위가 강해지면서 호가가 뛰고 있는 양상이다. 전문가들은 "각종 규제로 시장이 경색된 상태에서 정부의 잦은 대책 발표는 시장의 불안정성을 더욱 키울 것"이라고 우려하고 있다.

 

 

최근 더불어민주당이 발표한 양도소득세 비과세 기준 상향은 9억~12억원 매물의 공급 감소를 자극하고 있다. 민주당이 1가구 1주택자에 대해 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 올리는 안을 추진하겠다고 발표하자, 9억~12억원 구간 내 집주인들이 "정부 법안이 통과된 후 팔자"며 보류시키는 것이다. 2016년 5억원에 매수한 아파트를 11억원에 팔았다면 현재는 1600만원가량 양도세를 내야 하지만, 비과세 기준 상향이 이뤄지면 양도세가 '0원'이 된다. 서울 마포에서 강남으로 갈아탈 준비를 하고 있던 이 모씨는 "2000만원을 아낄 수 있으니 법안이 통과되는 것을 보고 매물을 내놓을 예정"이라고 했다. 다음달 1일부터 시행되는 실수요자 대출 완화 정책은 9억원 이하 구간의 매수세를 자극하고 있다. 정부는 다음달 1일부터 주택담보대출을 받을 때 적용되는 주택담보대출비율(LTV)을 우대 조건이 맞는 실수요자에 한해 최대 20%를 추가로 늘리기로 했다. 그동안 LTV 우대 혜택은 투기과열지구가 6억원 이내, 조정대상지역은 5억원 이내에 적용됐다. 그런데 앞으로는 투기과열지구는 9억원, 조정대상지역은 8억원 이내로 완화되는 것이다. 우대 혜택이 적용되면 최대 LTV 20%를 추가로 받을 수 있다.

 

 

물론 대출 최대 한도가 4억원이며 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받는 '한계'는 있지만, 대출 규제 완화로 매수 여력이 생긴 실수요자들은 매수를 대기하고 있다. 회사원 이 모씨는 "수원 준신축 아파트도 6억원이 넘어서 자금이 부족했는데 다음달부터 LTV 우대가 가능하다고 하니 지금이라도 매수를 할 계획"이라고 했다. 수원 망포 공인중개업소 관계자는 "보통 신혼부부들이 6억원 이내 아파트를 많이 찾았는데 다음달부터 대출이 더 된다고 하니 7억~8억원대까지 보지 않겠느냐"면서 "6억원대 구간이 매수세가 붙으면서 9억원까지 빨리 도달할 것"이라고 했다. 한국부동산원 아파트 수급동향에 따르면 수도권 아파트 수급지수는 이달(23일) 113.4로 지난 4월(108.4)부터 계속 오르고 있다. 이 지수는 200에 가까워질수록 수급 우위가 높아진다는 뜻이다. 4월부터 3개월 연속 매수심리가 강해지는 것으로 보인다. 다주택자들이 시세보다 저렴하게 던지는 '급매'도 없다. 지난 6월 1일 이후 다주택자에 대해 양도세 중과율이 10% 상향되면서 다주택자들은 '버티기' 모드에 돌입했다. 실입주 가능한 매물은 집주인들이 배짱 호가를 던지고 있다. 경기 이천 한 공인중개업소 관계자들은 "실입주 가능한 매물은 전세 낀 매물에 비해 5000만원씩 더 부른다. 그만큼 실거주 가능한 매물이 부족한 상황"이라면서 "하반기는 이사철과 맞물려 전셋값이 뛰면서 매매가를 더 자극할 것"이라고 우려했다.(2021년 6월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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경복궁 서쪽 서촌마을에 있는 빌라 매매물건을 소개합니다.

 

소재지 : 서울 종로구 누상동 소재

 

물건 현황 : 건물면적 104.4㎡(전용 77.53, 계단 6.31, 주차장 20.56) 철근콘크리트 구조 4층중 3층 총 8세대

 

매매금액 : 5억5천만원

 

물건 특징 : 조용하고 쾌적한 주거지역내 빌라로 인근에 인왕산, 서울성곽, 북안산, 경복궁, 광화문 광장, 배화여대 등 역사, 문화, 교육, 행정, 교통이 어우러져 살기 좋은 곳임

 

 

 

 

 

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임대차3법에 이사 수요 겹쳐, 강남 전셋값 천정부지 치솟아

울며 겨자먹기로 경기로 이주, "내년까지는 지속될 듯“

 

 

서울 강남권 전세 시장이 들썩이고 있다. 임대차3법 등으로 인해 아파트 매물이 귀한데다, 대단지 재건축으로 이주 수요가 몰리면서 전셋값이 폭등하고 있는 모습이다. 이같은 가격 상승은 경기도 등 수도권까지 영향을 미치고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 14일 기준 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.11%올랐다. 일주일 전(0.08%)보다 상승폭이 더 커졌다. 서울 아파트 전셋값은 2019년 7월 첫주부터 지난주까지 102주간 오름세를 보이고 있다. 2년이 넘는 기간동안 꾸준히 전셋값이 상승한 것이다. 임대차 3법 시행 등으로 인해 부동산 시장 매물 품귀 현상으로 수요만큼 공급이 따라오지 못하면서 매매값에 이어 전셋값마저 치솟고 있다. 부동산원이 조사한 지난주 서울 아파트 전세수급지수는 109.7로 집계됐다. 일주일 전보다 1.5포인트 상승한 수치로 4주 연속 오름세를 보였다. 이 지수가 100을 넘으면 전세 수요가 공급을 넘어섰다는 의미다. 부동산 빅데이터 업체 아실 자료를 살펴보면 지난 21일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만9734건으로 한 달 전(2만1396건)보다 7.8% 감소했다. 1년 전(4만4000건)과 비교하면 절반에도 못 미친다.

 

 

◆서초구 반포 아파트 전셋값 한달 새 8억↑

 

특히 재건축 이주 수요가 있는 서초구 아파트 전셋값이 심상치 않다. 지난 1일부터 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구(2120가구)와 신반포18차(182가구), 반포주공1단지 3주구(1490가구) 등이 이주에 나서고 있다. 하반기 이주 예정인 신반포 18·21차 등을 포함하면 서초구 내 이주 수요는 5000여 가구에 달할 것으로 예측된다. 인근 공인공개업자들은 이같은 이주 수요에 서초구 반포 아파트 전셋값이 치솟고 있다고 설명했다. 반포 인근 공인중개업자 A씨는 "이주 시작된다고 했을 때부터 전셋값이 오르기 시작했다"며 "이주 수요가 있기 전부터도 매물이 워낙 귀했는데 이주가 본격적으로 시작되니까 더 가격이 오르는 것 같다"고 했다. 이어 "학군 수요가 많은 반포쪽은 매수자들이 비싸다는 불만을 늘어놓으면서도 울며 겨자 먹기로 계약하시는 분들이 많다"고 설명했다. 또 집주인들이 계약갱신청구권을 의식해 신규 전세 호가를 높이고 있다는 분석도 나온다. 한국부동산원에 따르면 반포 아크로리버파크(전용면적 84.95㎡)는 지난 10일 23억에 전세계약이 완료됐다. 지난달 24일 같은 평수가 15억에 전세계약이 성사된 것과 비교하면 한달 사이 전셋값이 8억 가량 오른 것이다. 현재 같은 평수 호가는 25억원에 달한다. 반포 인근 공인중개업자 B씨는 "이주 수요가 몰릴 걸로 예상됐으니까 집주인 입장에서는 가격을 높게 불러도 나갈 거란 기대심리가 강하다"며 "계약갱신청구권에 이주 수요도 맞물려 더 높게 부른다"고 말했다.

 

 

◆ 서울 이어 경기도도…전셋값 30% 상승

 

서울 임대차시장 불안 여파는 경기도로 옮겨가는 모습이다. 신혼 부부 등 자금력이 부족한 젊은층을 중심으로 서울과 인접한 경기도로 전세 수요가 번지고 있다. 23일 부동산정보제공업체 경제만랩이 KB부동산 리브온 주택가격 자료를 분석한 결과, 지난해 5월 경기도의 3.3㎡당 아파트 전셋값은 평균 1020만원이었지만, 올해 5월에는 1328만원으로 집계됐다. 1년간 30.3% 오른 셈이다. 교산신도시 호재가 있는 하남시는 같은 기간 3.3㎡당 아파트 전셋값이 1245만원에서 1865만원으로 1년 만에 49.8% 올랐다. 경기도 내 가장 가파른 상승률을 기록했다. 한국부동산원 자료에 의하면 하남시 덕풍동 덕풍현대(전용면적 84.81㎡)는 지난 14일 5억원에 전세 거래가 이뤄졌다. 지난해 5월 25일 2억 6000만원에 거래된 것과 비교하면 1년동안 2억 4000만원이 올랐다. 하남시 덕풍동 하남자이 전용면적(84.99㎡) 역시 지난해 5월 4일 3억 5000만원에 전세 계약이 성사됐지만, 지난달 15일 4억 9000만원에 전세 계약이 이뤄졌다.

 

 

하남시 덕풍동 인근 공인중개업자 C씨는 "하남시는 지하철 5호선 연결 호재에다 최근에는 교산 지구 신도시 개발로 청약 전세 수요가 급증했다"고 분위기를 전했다. 이어 "비싼 서울에서 밀려난 젊은 사람들이 하남으로 몰리고 있다"고 설명했다. 내년 상반기까지 임대차시장 불안이 계속될 것이란 전망도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금 아파트 전세시장 가격이 계속해서 상승하는 이유는 임대차 3법 때문"이라며 "적어도 내년까지 계약갱신권이 한 바퀴 돌기 전까지는 전세 시장이 안정화되기는 어려울 것"이라고 지적했다. 심 교수는 "다만 시장 가격이라는 게 계속해서 끊임없이 오른다기 보다는 중간에 보합세를 보이는 시점이 있을 것"이라면서도 "전세 공급을 늘리고 수요를 줄이면 되는데, 월세를 전세로 전세를 매매로 돌릴 수 있도록 세금 혜택·대출 규체 완화 등 정책이 필요하다"고 조언했다.(2021년 6월 24일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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한옥 매매물건 소개(2021.06.22.)

부동산 매매 물건 소개/한옥 매매 | 2021. 6. 22. 17:35 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

경복궁 서쪽 서촌마을에 있는 한옥 매매물건을 소개합니다.

 

소재지 : 서울 종로구 창성동 소재

 

물건 현황 : 대지 54.9㎡, 건물 주택 일반 목구조 1층 29.75㎡

매매금액 : 9억원

 

물건 특징 : 오래된 한옥으로 리모델링 후 사용 또는 한옥 신축(한옥권장구역) 가능, 차량 접근 가능(도로 접함)

 

 

 

 

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실거주 요건 강화로 임대물건 줄어, 2017년 100채중 20채 규모→올해 7채

전세는 4채꼴… ‘도미노 전세난’ 확인

 

 

서울에 새로 짓는 입주아파트에서 거래되는 전월세 비중이 4년 만에 3분의 1 수준으로 쪼그라들었다. 집주인이 직접 거주해야 한다는 실거주 요건이 강화되면서 임대 물건이 줄어드는 ‘도미노 전세난’이 수치로 확인된 것이다. 20일 국토교통부와 부동산114에 따르면 2017년 서울에서 입주한 1000가구 이상 대단지 아파트 1만1470채 가운데 입주 전후 6개월 동안 거래된 전월세는 2254채로 전체의 19.7%를 차지했다. 반면 올 1∼3월 서울에서 입주한 6461채의 전월세 거래량은 428채(6.6%)에 그쳤다. 그나마 전세 조건으로 거래된 물건은 255채(3.9%)뿐이었다. 전문가들은 실거주 의무 기간을 채우기 위해 집주인들이 신축 아파트에 우선 입주하며 전월세가 감소하고 있다고 분석했다. 정부는 2018년 8·2대책에서 1주택자 양도세 면제 요건에 2년 실거주 의무를 추가했다. 지난해 6·17대책에서는 주택담보대출을 받아 집을 산 사람에 대해 6개월 내 전입하도록 했다.

 

 

“집주인 실거주하라”는 정책에… 새 아파트 전세 ‘실종’ 수준

입주아파트 전월세 급감…양도세 공제-대출 실거주 요건 강화

1824채 대단지에 전월세 173건뿐…전세 수요〉공급 추세 갈수록 커져

 

 

서울 마포구에 사는 회사원 정모 씨(42)는 최근 지은 지 20년 넘은 아파트로 이사했다. 정 씨는 “지금까지는 신축 아파트에서 저렴하게 나오는 전세로 살아왔는데 지금은 새 아파트 전세 물건이 거의 없고, 있다고 해도 너무 비싸다”며 “이제라도 집을 사야 할지 고민”이라고 말했다. 새 아파트가 입주를 시작하면 인근 전월세 수요를 해소하며 전세가격을 안정시키는 ‘신축 효과’가 서울에서는 거의 사라졌다는 분석이 나온다. 실거주를 강조하는 정부 정책 기조로 ‘새 아파트에 집주인 입주 증가→전월세 물건 감소→세입자 간 경쟁 확산’이라는 도미노 전세난이 심해진다는 것이다. 올 2월 입주를 시작한 강동구 고덕자이아파트에서도 이런 현상이 나타나고 있다. 20일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 아파트는 총 1824채 대단지이지만 입주 전후 6개월 동안 이뤄진 전월세 거래는 173건(9.5%)에 그쳤다. 통상 입주를 전후해 전월세 거래가 집중적으로 이뤄지는 점을 감안하면 집주인들이 실제 입주했을 것으로 일선 중개업소는 보고 있다.

 

 

반면 같은 강동구에서 2017년 입주한 고덕래미안힐스테이트 아파트는 입주 전후 6개월간 전체 물량의 24%에 가까운 868건의 전월세 거래가 이뤄졌다. 강동구의 한 공인중개업소 관계자는 “양도소득세 공제 요건에 거주기간이 추가되면서 전세를 주는 대신 입주를 선택하는 집주인들이 늘었고, 지난해 6·17대책으로 주택담보대출을 받으면 6개월 내 입주해야 하는 의무조항이 생기면서 월세까지 씨가 말랐다”고 말했다. 임대차 물건이 줄면서 전세가도 계속 오르고 있다. 올해 초 서울에서 마포구 마포프레스티지자이, 양천구 래미안목동아델리체 등 대단지가 입주했지만 이 지역의 전세가격은 1∼5월 기준 1% 안팎 올랐다. 2018년 12월 9000채가 넘는 송파구 헬리오시티가 입주하면서 송파구(―1.34%)는 물론 인근 강동구(―6.39%) 전세가격이 하락한 것과는 대조적이다. 최근 전세난은 전세 공급에 비해 수요가 얼마나 많은지 보여주는 ‘전세수급지수’에서도 확인된다. 한국부동산원에 따르면 이달 14일 기준 서울 아파트 전세수급지수는 109.7로 1개월 전(104.2)보다 5.5 올랐다. 지수가 100을 넘으면 전세 수요가 공급보다 많다는 뜻이다.(2021년 6월 21일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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재건축·리모델링 추진…광장동 집값 '들썩', 한강변·교통·교육 '3박자’

극동 1·2차, 안전진단 통과 기대, 전용 126㎡ 23억 신고가 거래

현대 3·5단지는 리모델링 나서, '리틀대치' 학군·학원가 형성

"자녀키우기 좋아 실수요 몰려", 동서울터미널 개발도 호재

 

 

서울 광진구 광장동 아파트 가격이 강세를 보이고 있다. 한강변 단지들을 중심으로 재건축과 리모델링 사업이 추진되는 것이 호재로 작용하고 있다. 재건축 조합원 지위 양도금지 시점을 안전진단 통과 후로 앞당기기로 하면서 극동1, 2차 등 초기 재건축 추진 단지로 매수세가 들어오고 있다. 교육과 교통 여건이 좋아 실수요 중심의 매수세가 많다는 게 현지 중개업소 관계자들의 설명이다.

 

 

재건축 기대 등이 집값 자극

 

광장동 일대 아파트 가격 상승을 이끄는 단지는 재건축 사업을 준비 중인 극동1, 2차다. 1차(448가구)가 1985년, 2차(896가구)가 1989년 준공돼 모두 재건축 연한인 30년을 넘었다. 광진구에 따르면 극동1, 2차는 지난해 11월 구조안전성과 설비 노후도, 주거환경 등을 판단하는 정밀안전진단 1차 검사 결과 조건부 재건축이 가능한 D등급 판정을 받았다. 곧바로 재건축이 가능한 E등급(30점 이하)이 아니어서 향후 공공기관의 안전진단 적정성 검토 결과를 거쳐 재건축 여부가 최종 확정된다. 최근 정부가 안전진단 통과 이후로 조합원 지위 양도금지 시점을 정할 것으로 알려지면서 매수 문의가 늘었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 극동1차 전용면적 126㎡는 지난 15일 23억원에 신고가 거래됐다. 올 1월 19억7500만원에 거래된 이후 5개월 동안 3억원 이상 올랐다. 2차는 지난달 22일 전용 102㎡가 신고가인 18억8000만원에 손바뀜했다. 극동1, 2차 바로 옆 삼성1차 역시 소규모 재건축 조합 설립을 위해 추진위원회를 구성했다. 또 현대3, 5단지 등을 중심으로 리모델링이 추진되면서 집값이 전반적으로 오르고 있다. 1999년 입주한 광장동 현대9단지는 지난달 14일 전용 59㎡가 12억5600만원에 신고가 거래됐다. 2000년 준공된 현대파크빌 전용 75㎡도 4개월 새 1억원이 뛰며 지난달 22일 13억8000만원에 손바뀜했다. 현대8단지 59㎡ 역시 올 1월에 비해 2000만원 오른 12억2000만원에 매매됐다. 광장동 S중개 대표는 “극동1차는 1개, 2차는 3개 정도만 남아 있을 정도로 매물이 귀하다”며 “서울 집값의 전반적인 우상향 추세가 그대로 반영되고 있다”고 설명했다.

 

교육 여건 좋아 실수요 많아

 

광장동 아파트들은 교육과 교통 환경이 좋은 것으로 평가받는다. 단지들 사이로 서울지하철 5호선 광나루역이 지나 광화문 등 서울 도심권 진입이 수월하다. 천호대교와 광진교 등이 몰려 있어 강동 및 강남 지역으로 접근하기도 쉽다. 강북 지역에서 몇 안 되는 ‘한강 조망권’ 입지 역시 강점으로 꼽힌다. 무엇보다 ‘리틀 대치’ ‘동부의 목동’으로 불릴 정도로 학군이 좋아 자녀를 둔 실수요자들의 관심이 꾸준히 이어지고 있다. 극동1, 2차와 삼성1, 2차 단지를 끼고 이른바 ‘광남학군’이라 불리는 광남초·중·고가 있다. 대원외고 선화예고 등 명문 특수목적고가 있고 광장사거리를 중심으로 학원가도 형성돼 있다. 광장동 K중개업소 관계자는 “대치동이나 목동, 중계동 정도는 아니지만 광장동도 학군이 좋은 지역으로 손꼽힌다”며 “소득 수준이 균질해 아이들을 키우기 좋다”고 했다. 최근 광진구 내 최대 개발 사업으로 꼽히는 구의동 동서울터미널 개발이 속도를 내는 것도 호재다. 신세계동서울PFV가 올해 안에 부지 매입 잔금을 완납할 예정인 것으로 알려졌다. 윤지해 부동산114 수석 연구원은 “광장동은 한강 조망이라는 무기가 있어 재건축이나 리모델링을 통해 지금 이상의 고급 주거단지가 될 것이라는 기대가 크다”고 분석했다.(2021년 6월 19일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

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항공택시, 2025년부터 국내 시범테스트… “2030년 상용화”

 

 

스마트폰 앱으로 서울 마포에서 강남 수서역까지 가는 ‘하늘을 나는 택시(UAM)’를 검색하자, 여의도 포트(정거장)에서 수서 포트까지 5분 만에 가는 ‘최적경로 추천’이 뜬다. 예약 버튼을 누르고 결제하자 예약이 확정된다. 포트까지 데려다 줄 택시가 3분 안에 도착한다는 메시지가 뜬다. 지난 12일 서울 마포 문화비축기지에서 열린 ’2021 스마트 모빌리티 엑스포(SSME)’의 한화시스템 부스에서 해본 UAM(Urban Air Mobility·도심항공교통) 가상 예약 체험이다. 공상과학영화 속 얘기라고 생각했던 하늘을 나는 택시가 빠르면 2025년부터 국내에서도 시범 테스트를 시작할 전망이다. 이번 엑스포에 참가한 UAM 관련 기업만 40여 곳. 국토교통부 등 정부와 관련 업체 관계자들은 2030년에는 UAM 국내 서비스가 상용화될 것으로 내다보고 있다.

 

 

◇여의도~강남 단 5분…2030년 하늘 나는 택시 뜬다

 

UAM은 전기로 구동하는 수직 이착륙 소형기체(eVTOL)를 이용한다. 수직으로 뜨고 내려 활주로가 필요 없다. 해외에선 기체 개발까지 마친 기업이 여럿이다. 독일 ‘릴리움’은 2019년 5월 5인승 수직이착륙 전기 항공기 ‘릴리움제트’의 첫 비행에 성공했다. 50분 만에 300㎞를 이동한다. 미국 ‘조비 항공’은 수직 이착륙 기체 시범 비행을 1000번 넘게 실시했다. 인텔·도요타로부터 투자받았고 작년 우버 에어택시 부문을 인수했다. 2024년 서비스 시작을 준비하고 있다. 국내에선 한화그룹의 방산·정보통신 계열사 한화시스템과 현대자동차가 초기 시장을 선점하기 위한 경쟁을 벌이고 있다. 한화시스템은 작년 2500만달러(약 283억원)를 들여 미국 개인 항공기 개발 전문기업 오버에어 지분 30%를 인수, 조종사를 포함해 4명까지 탑승이 가능한 5인승 비행체 ‘버터플라이’를 개발하고 있다. 한화시스템은 틸트로터(수평·수직으로 방향을 바꿀 수 있는 프로펠러)를 전후방에 2개씩 장착한 버터플라이 모형을 이번 엑스포에서 공개했다.

 

 

틸트로터 1개가 고장 나도 나머지 3개로 안전비행이 가능하다는 설명이다. 김연철 한화시스템 대표는 “사업 컨트롤 타워 역할을 할 UAM 서비스 법인을 올해 미국에 설립하겠다”고 밝혔다. 2025년 시범 서비스 개시를 목표로 하고 있다. 다인승 에어택시를 개발 중인 현대자동차는 KT와 손잡고 UAM용 통신 시스템 개발에 착수했고, 현대건설·인천국제공항공사와 UAM 정거장을 건설·운영하기 위한 팀을 꾸렸다. 무인 셔틀이 다니며 승객을 태우고 에어택시 정거장까지 데려다주는 운용 청사진도 발표했다. 현대차는 2028년 서비스 시작을 목표로 하고 있다. KT는 향후 UAM 운항 시스템을 통제할 무인 비행체 교통관리 플랫폼 구상을 공개했다. 에어택시 비행 계획의 접수와 승인 등 운행 과정 전체를 관리하는 무인 관제 플랫폼을 개발하겠다는 것이다.

 

 

◇옥상에서 뜨고 내려…부동산 시장 격변 예상

 

증권·투자업계에서는 UAM이 전 세계 부동산 시장을 바꿔놓을 것이라고 분석도 나온다. 하이투자증권은 최근 ‘UAM, 3차원 길을 연다’는 제목의 보고서에서 “UAM이 뜨고 내리는 정거장을 구축하는 데 대도심 건물 옥상이 활용될 수 있다”며 “지금까지 건물 1층에 스타벅스 같은 가게의 입주 여부가 부동산 가치를 좌우했다면 앞으로는 옥상에 UAM 거점이 생기느냐 여부가 중요해질 것”이라고 진단했다. UAM이 상용화되는 2030년쯤엔 국내 부동산 시장도 기존의 강남과 마포·용산·성동 중심에서 재편될 수 있다는 것이다. 실제로 우버는 매쿼리·릴레이티드 같은 부동산 개발사와 손잡고 고층빌딩 옥상을 UAM 이착륙 거점으로 활용하는 ‘스카이포트’ 전략 투자사업을 진행하고 있다. 하지만 UAM 상용화를 위해선 넘어야 할 산이 아직 많다. 안전성 확보 같은 기술적 문제, 자율주행에 대한 규제 완화 같은 이슈부터 풀려야 한다. 현대차 관계자는 “우리나라를 포함해 최소 미·유럽의 항공 당국이 안전성 검증 인증을 해야 상업 판매가 가능할 것”이라고 했다.(2021년 6월 14일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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한은 "공급 부족, 이례적 저금리로 집값 급등“

전문가들 "하방 요인 적어 강보합세 이어질 듯"

 

 

서울 아파트 가격 상승세가 단 한 주도 거르지 않고 1년 이상 이어지고 있다. 정부는 25차례 부동산 정책을 통해 대출을 죄고 다주택자들에게 세금 폭탄을 안기는가 하면 2·4 대책에서는 83만호 공급대책까지 내놨으나 시장 불안은 진정되지 않고 있다. 여당인 더불어민주당은 4·7 재보선에서 표출된 부동산 민심의 분노를 달래기 위한 전방위 대책을 약속했지만, 시장 안정을 담보할 '한 방'은 나오지 않고 있다.

 

◇ 쉼 없이 뛰는 집값…천장이 뚫렸다

 

한국부동산원 주택 가격 시계열(월 기준)에 따르면 전국 집값은 지난 2019년 9월부터 지난달까지 21개월, 서울은 작년 6월부터 지난달까지 12개월 연속 상승했다. 이달 들어서도 상승세는 꺾이지 않았다. 10일 한국부동산원에 따르면 6월 첫째 주(7일 기준) 전국 아파트값 상승률은 0.25%로 전주와 같았다. 서울 아파트값도 0.11% 뛰어 47주 만에 최고를 기록한 전주와 같은 수준이었다. 53주 연속 고점을 갈아치우고 있다. 서울 아파트 가격은 2·4 공급대책 이후 한동안 상승 폭이 둔화했으나 4·7 보궐선거 이후 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 오름폭이 가팔라졌다. 수도권의 아파트값 오름세는 더 무섭다. 경기도는 지난주 0.36%에서 0.39%로 높아졌고, 인천은 0.46%로 지난주와 같았다. 홍남기 경제부총리는 지난 3일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 집값이 고점에 근접했다며 하락 가능성을 경고했지만, 아파트값은 위로만 향하고 있다. 서울 집값이 무주택 서민이나 젊은층에 '넘사벽'이 되자 이들이 서울 경계 밖으로 밀려나면서 경기도와 인천 등 수도권 집값을 밀어 올리는 형국이다. 부동산 전문 리서치업체인 리얼투데이에 따르면 문재인 정부 4년간 전국 아파트값은 62.2%, 서울 아파트값은 86.5%나 올랐다. 벽지나 주거 환경이 열악한 경우를 빼면 대부분 아파트 가격이 '따블' 이상 상승했다는 얘기다. 집값이 폭등하는데 전셋값이 그냥 있을 리 없다. KB주택가격동향 월간 시계열 통계 자료에 따르면 지난 4년간 서울아파트 평균 전셋값은 44.2% 치솟았다.

 

 

◇ 한국은행 "공급 부족과 저금리 탓“

 

영끌 빚투로 가계부채가 팽창하면서 비이성적으로 집값이 뛰자 한국은행은 금융 불균형을 키우는 '주범'으로 주택가격 급등을 지목했다. 한국은행은 10일 국회에 제출한 통화신용정책 보고서에서 주택 공급 부족과 전대미문의 완화적 통화정책이 집값 상승을 불렀다고 했다. 낮은 혼인율 탓에 1∼2인 가구를 중심으로 2015∼2020년 가구 수가 237만 세대나 늘어 주택 수요는 많은데, 아파트 입주 물량 감소로 공급 불안이 커지자 주택 매입이 늘었다는 것이다. 코로나19 위기에 대응하기 위해 금리를 내리면서 차입 비용이 줄어든 것도 주택 등 자산시장의 투자 심리를 자극했다는 분석이다. 부동산114에 따르면 집값이나 전월세에 영향을 미칠 수 있는 서울의 아파트 입주 물량은 2019년과 2020년 연간 4만9천 가구 수준에서 올해와 내년은 각각 3만 가구와 2만 가구 수준으로 급감한다. 정부가 출범 초기 과감한 공급 대신 수요 억제책에 정책의 초점을 맞추면서 올해와 내년 입주 아파트 부족 현상이 심화했다. 정부는 2·4 대책에서 전국 83만 가구, 서울 32만 가구의 주택 공급대책을 내놨으나 택지확보와 건축에 시간이 걸려 입주까지는 5년 이상을 기다려야 한다. 발등의 불인 주택 부족을 당장 해소할 방법이 없다. 정부가 이달부터 다주택자에 대한 양도세 중과를 시행하면서 매물이 잠긴 것도 집값 상승 요인으로 작용했다.

 

◇ 집값 오름세 언제까지 계속될까

 

전문가들 사이에서는 눈덩이처럼 불어난 유동성, 공급 부족, 매물 잠김 등 코로나19 사태 이후 집값을 밀어 올린 흐름이 여전히 건재하기 때문에 집값이 아래쪽으로 향하기는 어렵다는 전망이 우세하다. 한국은행이 연내 금리를 올릴 가능성이 점쳐지고 있으나 0.25%포인트 찔끔 올려서는 부동산 시장에 미치는 영향이 제한적일 것으로 보인다. 박종석 한은 부총재보는 10일 통화신용정책보고서 브리핑에서 "현재 기준금리가 0.50%로 낮은 수준이어서 한두 차례 금리를 올린다고 해서 긴축이라고 보기는 어렵다"고 했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "지금까지 강세장을 이끌었던 요인들이 여전한데다 올해 성장률이 4%를 넘길 것이라는 예측이 나오는 등 하반기라고 해서 시장을 하락으로 유도할 요인은 별로 없다"고 했다. 그는 "서울의 집값이 수요자들이 감당하기엔 부담스러운 수준으로 올라 최근엔 중저가 아파트 가격이 많이 오르고 있다"면서 "서울에서 밀려난 수요자들이 수도권으로 이주하면서 경기와 인천지역 집값이 급등하고 있다"고 전했다.

 

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "근본적으로 집값 상승세는 역사적 저금리에 따른 풍부한 유동성과 공급 부족 때문이지만 수요 억제 일변도에서 공급 확대로의 뒤늦은 정책 선회와 임대차 3법 등 정책의 미스매치도 한몫했다"고 지적했다. 그는 "인플레이션 우려에 따른 금리 인하 리스크는 있으나 저금리 기조가 한 번에 깨지기는 쉽지 않은데다 대체 투자처도 마땅치 않아 실수요자 수요가 많은 중저가 주택이나 역세권의 소형 주택, 정비사업이 예정된 지역 중심으로 가격 강보합이 이어질 것으로 본다"고 했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "집값 상승은 큰 틀에서 보면 2014년부터 이어진 장기 대상승 사이클의 연장선에 있지만 최근 몇 년간의 급등은 공급 부족 등 정책의 실패로 봐야 한다"고 했다. 고 원장은 "시중 유동성이 넘치는 상황에서 집값이 계속 오를 것이라는 불안 심리가 팽배하면서 30대 안팎 젊은층의 매수 열기가 가라앉지 않고 있다"면서 "파격적 공급 대책이 추가로 나오지 않는 한 전셋값·땅값 상승이 집값을 끌어올리는 구조는 당분간 바뀌지 않을 것"이라고 내다봤다.(2021년 6월 11일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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더불어민주당 부동산특별위원회는 10일 '누구나 집' 시범사업 부지로 인천·안산·화성·의왕·파주·시흥시 등 6개 지역을 선정했다고 밝혔다. 김진표 부동산 특위 위원장은 이날 국회 기자회견에서 이같이 밝히고 "6개 지역에 총 1만785가구를 공급할 계획"이라며 "연내 사업자를 선정해 내년 초부터 분양을 추진하겠다"고 말했다.

'누구나 집'은 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자가 집값의 10%로 장기 임대 거주하면서 10년 뒤에는 최초 공급가에 집을 매입할 수 있도록 하는 제도다. 특위는 또 2기 화성동탄2·양주회천·파주운정3·평택고덕 내 유보 용지 중 일부를 주택 용지로 활용해 약 5800가구를 내년 중 사전청약하도록 하겠다고 밝혔다.(2021년 6월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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여당, 주택 양도세 개편방안, 비과세 기준 9억→12억 상향

장기보유 稅혜택은 확 줄여, 稅혜택 줄어 `매물 잠김` 늘수도

 

 

앞으로 1가구 1주택자가 주택을 팔고 5억원 이상의 양도차익을 거둘 경우 양도소득세 중과를 받 될 전망이다. 여당 지도부가 1가구 1주택 양도세 비과세 기준을 양도시점 기준 주택 시가 9억원에서 12억원으로 상향하는 대신, 장기보유특별공제를 '양도차익'에 비례해 대폭 깎는 방안을 추진하기 때문이다. 주택 보유기간에 따라 매해 4%씩 추가로 깎아주던 양도세 감면 혜택이 양도차익 구간별로 1~3%로 줄어든다. 7일 더불어민주당 복수 관계자에 따르면 여당 지도부는 앞으로 1주택자라 할지라도 최소 5억원 이상의 양도차익이 발생할 경우 주택 장기보유에 따른 양도세 감면 혜택을 대폭 줄이는 방안을 추진하고 있다. 앞서 민주당 부동산 특위는 1주택자 양도세의 비과세 기준을 주택 거래 시가 기준 9억원에서 12억원으로 완화해 세 부담을 덜어주기로 했다. 그 대신 장기보유에 따른 감면 혜택을 양도차익 규모에 따라 차등적으로 적용하기로 한 것이다. 이 양도세 개편 방안은 오는 11일 정책 의원총회에 상정돼 당론으로 추진될 전망이다.

 

 

민주당은 당초 양도차익을 최소 10억원 이상 거둔 장기보유 1주택자에 한해 양도세 감면혜택을 축소하는 방침을 논의했지만, 그 기준을 최종적으로 양도차익 5억원 이상으로 대폭 낮춘 것이다. 1주택자 대상 종합부동산세·양도세 완화책을 두고 당내 '부자 감세' 반발 여론이 확산된 데 따른 것으로 보인다. 민주당 핵심 관계자는 "부자 감세 반발 여론과는 별개로 양도세 비과세를 주택 매매 시가 기준 9억원에서 12억원으로 상향하는 것과 세수 균형을 맞추려면 양도세 장기보유특별공제혜택이 양도차익 최소 5억원 이상부터 축소돼야 한다"고 설명했다. 이 같은 방침에는 미국의 양도소득세제도 참고된 것으로 알려졌다. 미국의 경우 50만달러 이하의 주택 거래 차익에 대해 비과세 방침을 유지하고 있는 것을 본떠 한국의 경우 '5억원 이상'의 양도차익에 대해 세제 감면 혜택을 축소하기로 한 것이다. 그동안은 양도차익과는 상관없이 실거주 및 보유 기간을 따져 양도세를 감면해 줬다. 보유 기간에 따른 연 4% 감면, 실거주 기간에 따른 연 4% 감면을 합산해 최대 80%까지 양도세 감면이 가능했다. 앞으로는 5억원 이상 차익이 남을 경우 실거주 기간에 따른 감면 혜택은 그대로 유지하되 보유기간에 따른 감면혜택을 대폭 축소하겠다는 것이다.

 

 

양도차익에 따른 양도세 중과 기준이 당정 논의 결과 당초 예상보다 대폭 강화되면서 결국은 부동산세 감세가 아니라 증세가 아니냐는 논란도 예상된다. 매일경제가 이날 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰한 결과, 매년 4% 가산되던 장기보유에 따른 양도세 특별공제 혜택을 2%로 축소할 경우, 주택 매매에 따른 양도세 부담이 급증할 수 있는 것으로 나타났다. 예를 들어, 취득 시 5억원이었지만 매도 시 14억원인 주택에 대해 기존 10년간 장기보유공제 혜택을 적용했을 경우 기존에는 1557만원의 양도세를 납부하면 됐다. 반면 장기보유공제 혜택이 매년 2%로 축소될 경우 최소 2700만원의 양도세를 내야 한다. 이런 장기보유공제 축소는 오래 보유할수록 세 감면 혜택이 커져 주택보유자들이 주택을 팔지 않고 버티게 만드는 유인을 없애기 위한 의도도 있다. 보유기간에 따른 감면폭이 대폭 줄어들면서 실거주를 하지 않는 주택의 경우 세금 부담이 커지는 만큼 시장에 매물로 나올 수 있을 것이란 기대다. 반면 시장에서는 정부 의도와 달리 반대효과가 나타날 것이란 예상도 나온다. 최원석 서울시립대 세무학과 교수는 "양도세 비과세 기준을 높이더라도 장기보유공제 혜택을 축소하면 고가 주택은 거래비용이 늘어나게 된다"며 "거래비용이 줄어야 매물이 나오는 법이다. 양도세 부담 증가로 인해 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다"고 관측했다.(2021년 6월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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