12-04 01:51

 
 

 

 

아파트 이어 다세대 임대사업자 稅폭탄…정책 신뢰 무너져

"세금 혜택 내세워 권장하더니", 연말까지 58만가구 등록 말소

임대사업자 전월세주택 줄면, 그만큼 서민 주거불안 커질 듯

LTV 우대폭 10%→20%P 확대, 실수요자 대출규제 다소 숨통

부동산정책 폭주하는 與

 

 

더불어민주당이 부동산 매물 유도를 목적으로 다세대·다가구, 단독 등 일반주택의 임대사업자 신규 등록을 전격 중단하기로 하면서 선의의 피해자들을 양산하게 됐다. 이에 따라 임대사업자를 중심으로 강한 반발이 예상된다. 정부·여당이 지난해 아파트 임대사업자제도를 폐지한 데 이어 비아파트도 신규 등록이 중단됐다. 사실상 임대사업자제도를 없애겠다는 구상이다. 문재인정부 초기 김수현 청와대 정책실장과 김현미 국토교통부 장관이 직접 나서 임대사업에 각종 혜택을 주며 임대사업자 등록을 권장한 점을 감안하면 이번 정부는 4년 만에 말을 뒤집어 임대사업자 혜택을 빼앗는 황당한 반전을 만든 셈이다. 결국 청와대와 정부·여당이 스스로 부동산정책의 예측 가능성을 낮춰 국민으로부터 신뢰 저하를 자초했다는 비난을 피하기 어렵게 됐다. 27일 민주당 부동산특별위원회는 모든 주택 유형에 대한 신규 등록을 폐지하기로 했다. 앞서 정부는 지난해 7월 아파트 주택임대사업자 신규 등록을 폐지하고 기존 등록자는 의무임대기간 종료 후 자동 말소하기로 했는데, 이를 다세대와 다가구 등 비아파트에도 적용하겠다는 것이다.

 

정부는 매입임대사업자로부터 조기 매물을 유도하기 위해 현행 양도세 중과배제 혜택을 등록 말소 후 6개월간만 인정하기로 했다. 건설임대사업자는 현행 제도가 유지된다. 시장에서는 일반주택 임대사업자의 신규 등록이 중단되면서 임대사업자제도 자체가 전면 폐지되는 것으로 이해하고 있다. 임대사업자에게 임대료 인상 5% 제한 등 공적 의무를 부과하는 대신 세금 혜택을 주는 임대등록제도는 1994년 도입됐다. 현재 임대사업자의 남은 임대기간을 고려하면 2030년을 전후해 매입 임대사업자는 완전히 없어질 것으로 예상된다. 정부·여당의 임대사업자제도 폐지 방침에 따라 당장 50만가구가 영향을 받게 됐다. 4월 말 기준 등록임대주택 자동말소대상 주택은 아파트가 11만6048가구, 비아파트가 38만4660가구다. 시장에서는 전국 자동말소 등록임대 가구가 올해 말 58만2971가구, 2022년 말 72만4717가구, 2023년 말 82만7264가구로 늘어날 것으로 예상하고 있다. 현재 등록임대주택 임대사업자의 임대주택이 159만4000가구라는 점을 감안하면 임대주택 재고가 향후 2년 안에 절반가량으로 줄어드는 셈이다.

 

 

민주당이 임대사업자제도를 사실상 무력화시키면서 정부의 정책 신뢰성도 크게 훼손됐다. 2017년 문재인정부는 세제·금융 혜택을 약속하며 적극적으로 임대사업자 등록을 유도했다. 민간 임대사업자 A씨는 "스스로 장려한 정책을 뒤집는 자기부정 행위"라며 "손바닥 뒤집듯이 정책을 바꿔버리면 앞으로 어떤 국민이 국가를 믿고 따르겠느냐"고 한탄했다. 특히 임대사업자들은 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 있는 기간 자체도 문제 삼고 있다. 정부는 등록말소 후 6개월간만 양도세 중과배제 혜택을 인정하기로 했는데, 물건을 정리하고 싶어도 할 수가 없는 상황이기 때문이다. 임대사업자 B씨는 "임대차법 때문에 집을 마음대로 팔지도 못하는데 세 낀 집을 어떻게 6개월 안에 파느냐"며 "임대사업자제도 자체가 폐지되면 아파트는 몰라도 다세대, 다가구 시장은 더 크게 얼어붙어 매매가 말라버릴 것"이라고 호소했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "세금 부담이 커진 임대사업자가 임차인에게 비용을 전가할 가능성이 높고, 세입자들의 주거 불안만 야기할 수 있다"며 "단기적으로는 일부 물량이 시장에 나올 수 있지만 중장기적으로 투자 매력을 감소시켜 공급 물량이 줄게 만들 것"이라고 전망했다.

 

 

한편 부동산특위는 현재 규제지역에 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 우대 대상을 넓히기로 했다. 현재 투기지역과 투기과열지구에서 부부합산 연소득 8000만원 이하(생애최초 구매자 9000만원 이하) 무주택 가구주가 주택을 매입할 때 적용되는 우대 수준이 50%(조정대상지역 60%)에서 10%포인트 늘어나게 된다. 우대 요건인 소득 기준도 1000만원 늘어나 부부합산 연소득 9000만원 이하(생애최초 1억원 이하)인 무주택 가구주는 규제 완화를 적용받을 수 있다. 우대 적용이 가능한 주택 기준도 6억원 이하 주택에서 9억원 이하 주택(조정대상지역 8억원 이하)으로 확대된다. 투기지역·투기과열지구 기준 주택 가격 6억원에 대해서는 LTV 60%가 적용되고, 이를 넘어서는 금액에 대해서는 LTV 50%를 적용할 방침이다. 다만 한도는 4억원 이내로 한정된다.(2021년 5월 28일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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서울시, 내년 6월까지 용역착수, 美 빅디그·스페인 M30처럼

상습정체 해법으로 급부상, 국토부 추진 `양재IC~동탄`은

지하 추가로 교통처리량 확대, 경부고속道 지하화 첫발

 

 

서울시가 상습 교통 정체 구간인 경부고속도로 한남IC~양재IC 구간(6.8㎞)을 지하화하는 구상을 결국 추진한다. 국토교통부가 서울 양재IC 이남부터 경기 화성 동탄 구간을 지하화한다는 계획을 밝힌 데 이어 서울시가 양재IC 북쪽을 대상으로 비슷한 방안을 공개하면서 인근 지역 주민과 건설 업계의 뜨거운 이슈로 떠오를 것으로 보인다. 게다가 서울시는 경부고속도로 외에 또 다른 상습 정체 구간인 강변북로(가양대교~영동대교·17.8㎞)를 지하화하는 작업도 함께 검토하겠다고 밝혔다. 이 경우 고가도로 철거와 도로 지하화를 통해 한강 둔치 등 상부 공간 활용이 극대화되면서 다양한 경제사회 효과를 거두고 있는 외국 선진 도시들처럼 서울 도시계획도 '입체화' 시대가 본격적으로 시작될 것이란 전망이 나온다. 실제로 미국 보스턴 중앙간선도로 밑 터널 프로젝트를 말하는 '빅디그', 프랑스 파리 지하 고속도로 '듀플렉스 A86', 스페인 마드리드 도심순환고속도로 'M30' 등 외국에선 도로를 입체화한 사례가 상당히 많다.

 

서울시가 내년 6월까지 경부고속도로와 강변북로 지하화를 위한 타당성조사·용역을 추진하는 이유는 두 도로가 서울에서도 가장 혼잡한 곳으로 꼽히기 때문이다. 지하화를 통해 혼잡도를 줄이고, 도로 때문에 단절된 공간을 연계해 효율적으로 쓸 수 있는지 살펴보겠다는 것이다. 통상 서울시 같은 지자체가 예산에 반영해 용역을 맡기는 행위는 앞으로 해당 사업을 추진하겠다는 뜻으로 해석되기 때문에 시민과 업계의 관심은 더 높아질 전망이다. 그동안 한남IC~양재IC 구간 지하화는 서울 서초구 등이 중심이 돼 연구해왔다. 지하 1·2층에 상·하행선을 분리 건설해 12차로를 확보하고, 지상에는 공원 등을 꾸며 단절된 동서 생활권을 연결하는 방안을 담고 있다. 이정형 중앙대 건축학과 교수에 따르면 경부고속도로 주변 완충 녹지 9만평에는 대략 2만가구를 건립할 수 있다. 7만평(1만5000가구)을 공공주택으로 지을 수 있고, 나머지 2만평을 민간에 매각하면 사업비(3조5000억원) 확보와 함께 분양주택이 4000가구 이상 나올 수 있다는 추산이다.

 

반면 국토부가 밝힌 경부고속도로 수도권 구간 입체 건설 방안은 현재 지상도로를 그대로 이용하는 동시에 지하도로를 추가로 지어 교통 처리 용량을 늘리는 데 주안점을 둔 것으로 해석된다. 서울시는 국토부와 서초구 방안 등을 모두 참고해 경부고속도로 지하화 실효성을 따져본다는 계획이다. 서울시 관계자는 "경부고속도로 서울·수도권 구간 지하화 얘기가 계속 나와 선제적으로 대응하기 위해 준비하는 차원"이라며 "서울시 차원에서 실행 가능한 대안을 모색할 예정"이라고 밝혔다. 강변북로는 최근 3기 신도시 건설 등이 예고되면서 해당 도로가 처리할 수 있는 교통량이 한계에 달했다는 지적이 계속 나오고 있었다. 서울시는 타당성조사를 통해 강변북로 지하화가 가능한 구간이 어디인지, 도로 때문에 단절된 한강공원을 어떻게 연결할 수 있는지 등을 살펴볼 계획이다. 개발 업계에서는 서울시의 이 같은 움직임이 오세훈 시장의 '한강 르네상스'와 관련 있는 것 아니냐는 추측을 내놓기도 했다. '성수전략정비구역 정비계획' 등에 강변북로를 지하화해 대규모 문화공원을 조성하고, 성수동에서 한강으로 자유롭게 접근할 수 있는 보행로를 만든다는 계획이 포함돼 있기 때문이다.

 

당시 계획에 따르면 먼저 강변북로를 지하화한 480m 구간 상부와 기부채납한 토지 등을 이어 서울숲과 뚝섬유원지를 연결하는 1㎞ 띠 모양의 대형 공원을 만든다. 공원 안에는 공연·전시시설, 창작스튜디오, 어린이도서관 등 다양한 시설을 함께 설치한다는 방안을 담았다. 한강을 넘어 압구정까지 이어지는 1㎞ 길이의 보행교를 만든다는 계획도 있었다. 서울시 관계자는 "타당성조사이기 때문에 실행 여부는 확정된 것이 아니다"면서도 "지하화 방안과 경제성(B/C) 등을 확인해볼 것"이라고 말했다. 서울시는 경부고속도로·강변북로 말고도 이미 여러 곳에서 도로 입체화 사업을 추진 중이다. 가장 앞선 곳은 서부간선도로다. 지난해 터널 모든 구간 굴착을 완료했고 올 8월이면 시운전을 거쳐 개통된다. 상부 공간에 녹지를 조성하는 사업은 내년 1월부터 시작되는데 이를 위한 실시설계는 지난달 완료됐다. 최근 서울시의회에서 통과된 '잠실 스포츠·마이스(MICE) 복합공간 조성 사업'의 핵심도 지하화 사업이다. 또 현재 주차장으로 쓰이는 탄천 동부도 공원으로 바뀌는 과정에서 탄천동로가 일부 지하화된다.(2021년 5월 26일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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25일 동탄역 금강펜테리움, 이번주 2981가구 청약

 

 

분양시장이 동탄에 다시 등장하는 '반값 아파트'로 열기를 이어갈 것으로 전망된다. 23일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 이번주에는 전국 8곳에서 총 2981가구(오피스텔·주상복합·공공분양 포함)가 공급될 예정이다. 견본주택은 10곳에서 오픈될 예정이고, 당첨자 발표와 계약은 각각 15곳, 13곳에서 진행된다. 가장 주목받는 단지로는 동탄역 금강펜테리움 더 시글로(동탄 금강펜테리움)'가 꼽힌다. 금강주택이 경기도 화성시 동탄2신도시 주상복합C2블록에 공급하는 동탄 금강펜테리움은 25일 1순위 청약 접수를 진행한다. 주상복합아파트인 이 단지는 총 3개동, 전용면적 52·58㎡, 380가구 규모다. 380가구 모두 일반 분양 물량이다.

 

분양가상한제가 적용된 공공택지 아파트로 당첨자는 5년 거주 의무가 있다. 전매제한 기간은 10년이다. 모든 일반공급 물량은 가점제가 적용된다. 전용 52㎡ 분양가는 3억3900만~3억4700만원, 58㎡는 3억9800만~4억800만원으로 책정됐다. 인근 유사한 전용면적대 아파트 시세가 8억원 수준에 형성된 것을 감안하면 4억원가량의 시세차익을 기대할 수 있다. 최근 분양된 동탄역 디에트르 퍼스티지가 2015년 이후 최대 청약 경쟁률(809대1)을 기록한 만큼 동탄 금강펜테리움도 치열한 경쟁이 펼쳐질 것으로 보인다. 동탄역 디에트르 퍼스티지는 302가구 모집에 24만4343명이 신청했고, 모든 타입 평균 당첨 가점이 70점을 넘을 정도였다.

 

4인 가구가 무주택 기간과 청약통장 가입 기간을 최대로 충족해도 당첨을 장담할 수 없을 정도로 관심이 집중됐다. 제이엘공영은 24일 서울 종로구 숭인동 1419-2에 들어서는 '신설동역 에비뉴 청계 I' 1순위 청약 접수를 한다. 이 단지는 전용 16~24㎡, 총 99가구 규모다. 인근에 서울지하철 1·2호선 신설동역이 있고 청계천, 동대문 쇼핑몰 등 다양한 볼거리가 있다. GS건설은 25일 경기도 화성시 봉담 동화지구 도시개발사업구역 내 A-3BL에 짓는 '봉담자이 라피네' 1순위 청약을 접수한다. 단지는 8개 동, 전용 59~109㎡, 750가구 규모다. 주변에 수인분당선 오목천역이 위치했다.(2021년 5월 24일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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청년우대형 청약통장 가입자, 42만명 예금 1.5조 돌파

올해까지 운영…연장 가능성도

 

 

청년우대형 청약통장이 제도 시행 이후 2년9개월만에 누적 가입자 수 42만명을 넘어섰다. 로또아파트의 청약 경쟁률이 수백대 일에 달하며 젊은층을 중심으로 청약 포기자(청포자)들이 속출하고 있는 가운데 내 집 마련 꿈을 버리지 않은 청년층으로부터 높은 관심을 받고 있다. 국토부가 지난 20일 더불어민주당 박상혁 의원에게 제출한 자료에 따르면 청년우대형 청약통장이 2018년 7월 시작된 이후 올해 3월까지 누적 가입자는 42만7491명, 누적금액은 1조5353억6100만원으로 집계됐다. 정부는 앞서 2018년 주거복지로드맵의 일환으로 청년우대형 청약통장을 내놨다. 기존 주택청약종합저축의 청약 기능과 소득공제 혜택은 유지하면서 10년간 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공한다. 내 집 마련 기회 확대에 종잣돈 마련을 도와주기 위해 신설됐다. 도입 초기에는 만 19~29세를 대상으로 했으나, 2019년 1월부터 만 34세까지 넓혔다. 단, 연소득 3000만원 이하의 근로소득, 2000만원 이하의 종합소득 같은 소득 제한이 있다.

 

청년우대형 청약통장 가입자의 증가에는 중장년층에 비해 청약가점을 쌓기가 낮은 상황도 한몫한 것으로 보인다. 실제 작년 말 서울 아파트 청약 당첨자의 평균 가점은 68.8점(한국부동산원 청약홈 자료 참조)에 달한다. 60점대 초반도 당첨 가능성이 낮은 상황이다. 청약가점 68.8점은 배우자, 자녀 2명 등 부양가족이 3인(20점)인 40대가 무주택 기간 15년 이상(32점)과 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)을 모두 충족해 최고점을 받아야 채울 수 있는 수준이다. 미혼 청년층이 청약을 포기하는 가장 큰 이유다. 무순위 청약도 당첨 가능성이 낮은 건 마찬가지다. 미계약 물량을 대상으로 하는 무순위 청약은 만 19세 이상 성인이면 누구나 청약을 신청할 수 있고 청약 통장도 필요하지 않는 등 규제서 비껴가 경쟁률이 높다.

 

 

올해 12월 31일까지 운영…연장 가능성도

 

이 상품은 주택도시기금의 재무건전성 등을 고려해 올해까지만 가입하는 일몰제로 운영된다. 하지만, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 청년 주거복지의 주요 정책 수단으로 이 통장을 소개한 만큼 연장될 가능성이 높다고 업계는 보고 있다. 국토부도 그동안 통장의 일몰 연장을 기획재정부에 건의해 왔다. 신규 가입자 추이는 시행 첫해인 2018년 11만7164명에서 2019년 15만5935명, 2020년 15만8519명로 증가했다. 올해는 3월 기준 3만5305명이 가입했다. 누적금액도 지난해 5월 1조원(1조90억8600만원)을 돌파했으며, 올해 15조원(3월)을 넘어섰다. 청년우대형 청약통장에 대한 청년층의 관심이 높아지면서 소득 기준을 완화해야 한다는 요구도 나온다. 현재 소득 기준인 '연소득 3000만원 이하'는 꾸준히 오른 집값 등을 고려할 때 상향 조정할 필요가 있다는 이유에서다.

 

 

이에 장경태 의원은 소득 기준과 관련해 근로소득은 3000만원에서 3500만원으로, 종합소득은 2000만원에서 2500만원으로 올리는 내용의 조세특례제한법 개정안을 최근 대표발의했다. 통장 일몰 기한도 올해말에서 2024년까지 3년 연장하도록 했다. 장 의원은 "현재 아파트 패닉바잉·영끌문제로 청년의 주택 구매 어려움이 가중되고 있다"면서 "특히 청포족 등에 대한 청약 장려 지원이 절실한 상황에도 현행법상 청년우대형 청약통장에 너무 낮은 소득기준이 적용돼 실효성이 떨어진다"고 말했다. 당정도 청년우대형 청약통장의 활용도를 더욱 높이는 방안을 포함해 청년층의 청약 관련 대출 상품 등의 혜택을 늘리는 방안을 다각도로 검토 중이다. 정부가 청년층의 당첨 확률을 높이기 위해 추첨제 물량 확대 등 청약제도를 다시 손봐야 한다는 의견도 나오지만, 이럴 경우 40대 이상의 중년층에 대한 역차별 논란이 일수 있어 개편 가능성이 낮을 것으로 업계는 보고 있다.(2021년 5월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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경기 인천 아파트값 상승률 전국 1, 2위

광명 안양 동안구 30대 이하 매입 비율 절반↑

"경기 인천 유입 젊은 수요층 더욱 늘 것"

 

 

경기·인천지역 아파트가격 급등에는 외지인과 30대 이하의 매수가 큰 영향을 준 것으로 나타났다. 20일 한국부동산원에 따르면 경기와 인천의 아파트값 상승률은 17개 시도 중 각각 1, 2위를 차지하며 매달 전국 아파트값 1%대 상승을 견인하고 있다. 올해 1∼3월 전국적으로 타지역 거주자의 아파트 매입 비율은 27.3%로 높은 가운데 특히 경기·인천 지역의 아파트를 매입한 타 지역 거주자들의 비율이 높았다. 시군구 단위로 보면 하남시가 49.8%로 가장 많았으며, 이어 광명시 47.2%, 구리시 46.2%, 김포시 46.0%, 인천시 부평구 45.1%, 의정부시 43.4%, 남양주시 41.1%, 인천시 연수구 39.4% 순으로 집계됐다. 특히 20~30대 매수인들이 많았는데, 서울에서는 5억원대에 새 아파트 매입이 어려워지자 실입주를 목적으로 경기, 인천 지역으로 둥지를 옮긴 것으로 풀이된다.

 

 

경기·인천에서의 30대 이하 젊은 층의 아파트 매수 비율은 다른 지역보다 높았다. 광명(52.3%)과 안양 동안구(50.9%)의 경우 절반 이상이 타지역 매수자였으며, 이는 올해 1분기 전국 평균(31.4%)을 크게 웃도는 수치다. 화성시(44.6%)와 용인시 수지구(44.0%), 군포시(43.0%), 의왕시(42.5%), 구리(41.4%), 고양시 덕양구(40.2%)도 30대 이하 수요자들의 아파트 매수 비율이 40%를 상회했다. 안양시 호계동 S공인 대표는 "인덕원동탄선과 광역급행철도(GTX)-C노선이 올해 안에 착공 예정인 점이 서울로 출퇴근하는 30대 이하 수요층이 안양 지역에 관심을 갖는 이유"라면서 "안양에서 그동안 낙후지역으로 인식된 호계동에서 최근 재개발 추진이 활발하게 진행되면서 수혜를 기대하는 외지인들의 유입도 많다"고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "경기·인천 아파트가격 상승폭이 적었던 지역에서 교통망 확충 등 개발이 가시화됨에 따라 실수요 매수세가 붙고 아파트값도 상승하고 있다"면서 "집값이 높은 서울에서 아등바등 사느니 경기·인천에 터전을 마련하려는 30대 이하의 '탈서울' 수요는 꾸준히 늘것으로 보인다"고 내다봤다.(2021년 5월 20일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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1년 전부터 서울 건물 증여 급증, 최다증여 연령층 70대서 60대로

 

 

서울 부동산시장에서 아파트와 상가 등을 증여받는 사람(수증인)과 증여하는 사람(증여인) 연령대가 나란히 낮아졌다. 특히 오는 6월 1일부터 적용되는 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 다주택자들이 주택을 처분하는 대신 증여를 서두른 때문으로 풀이된다. 17일 부동산 정보업체 직방이 서울 집합건물(상가, 아파트, 연립주택 등) 증여에 의한 소유권이전등기 통계를 분석한 결과, 작년 2분기부터 40대 미만 수증인 비중이 급증했다. 특히 지난달 40대 미만 수증인 비중이 50.27%를 기록해 전체 수증인의 절반을 넘어섰다. 세금을 내느니 자식에게 물려주는 게 낫다고 판단한 다주택자들이 지난해부터 대거 증여로 돌아서며 이 같은 현상이 나타난 것으로 분석된다. 다음달부터 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔면 최대 75%의 양도세율이 적용된다. 지방소득세까지 감안하면 사실상 82.5%다.

 

직방에 따르면 올해 1월부터 4월까지 4개월간 서울에서 등기 완료된 집합건물의 수증인은 8768명으로 전년 동기(5551명)보다 58% 급증했다. 전반적으로 증여가 늘었고 수증인 연령대는 낮아졌다. 이 기간 전체 수증인 중 40대 미만 비중은 47.4%(4153명)로 지난해 같은 기간(38%·2107명)보다 9.4%포인트 늘었다. 젊은 세대가 부모 등에게 주택을 증여받는 경우가 늘고 있다. 최근 5년간 집합건물 수증인 연령대별 비중을 보면 지난해 1분기까지는 40~50대 수증인 비중이 42.55%로 가장 컸다. 하지만 지난해 2분기부터 40대 미만 수증인 비중이 급증해 역전됐다. 작년 2분기 40대 미만 수증인 비중이 43.31%였으나 지난달에는 50.27%로 절반을 넘겼다. 증여인 연령대도 70대 이상에서 60대로 낮아졌다. 지난해 1분기까지는 70대 이상 증여인이 33.23%로 가장 큰 비중을 차지했지만, 이후 2분기부터 60대 증여인 비중(36.14%)이 커져 역전됐다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 배제를 앞두고 지난해 2분기 다주택자들이 활발한 증여를 통해 주택 수를 정리했다"고 말했다.(2021년 5월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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"배터리 美 투자 주목해야"

 

 

"지금 코스피 지수인 3100포인트가 절대 비싼 게 아니다. 많이 가면 4100포인트도 넘게 갈 수 있다." 유튜브에서 '염블리'로 유명한 염승환 이베스트투자증권 E-Biz 영업팀 부장은 코스피 상승에 대해 확신에 찬 어조로 이같이 말했다. 14일 염 부장은 서울 삼성동 코엑스에서 열린 '2021 서울머니쇼'의 '어떤 상황에도 흔들리지 않는 편안함, 좋은 주식을 고르는 팁과 증시전망'이라는 제목의 강연을 통해 "코스피 주당순이익(코스피 상장사 순이익을 코스피 지수로 나눈 값)을 240포인트로 가정할 때 주가수익비율(PER) 12배를 적용한 코스피 지수는 2880~3000으로, 코스피는 3000 이하로 내려가기 어렵다"라면서 이같이 말했다. 지난 월요일인 10일 3249.30으로 종가 기준 사상 최고치를 찍었던 코스피는 이후 사흘 연속 급락하면서 3100포인트선으로 밀렸다. 코스피가 3100~3200포인트의 좁은 박스권 흐름을 석달째 이어가면서 지수 상승에 대한 기대감도 점차 줄어드는 게 사실이다.

 

염 부장은 "주가 폭락하면 항상 폭락론자, 비관론자의 인터뷰가 나온다"라면서 "그런 소음은 걸러내고 자신이 가지고 있는 기업이 코스피 지수랑 상관없이 오늘도 내일도 돈을 벌어주고, 10년 싸이클에서 좋아질 기업이면 조정도 즐겨라"고 조언했다. 그는 코스피 지수에 PER 15~16.5배를 적용하는 것이 타당하다고 봤다. 이 경우 적정한 코스피 지수는 3600~4125포인트다. 염 부장은 "개인 투자자들은 하루에 1조원씩 사고 있는데 오히려 떨고 있는 것은 외국인이다. 많이 빠져도 3100포인트다"라면서 "다만 3500포인트를 넘어가면 비싸보일 수도 있기 때문에 경계해야 한다"고 주장했다. 그는 1~5년을 보고 메가트렌드 산업에 올라타라고 여러차례 강조했다. 우선 신재생 에너지 분야를 추천했다. 염 부장은 "1900년도 초반에 석유 시대가 열렸고 석유가 모든 원동력이 됐다. 이제 신재생 에너지로 바뀌기 시작했다"라며 "이제는 수소, 태양광, 풍력을 써야 한다. 그래서 이 기업들이 10배 오른 것"이라고 설명했다. 신재생 에너지 기업들의 주가가 최근 20~30%의 주가 조정을 겪고 있지만 염 부장은 매수 기회라고 분석했다. 하지만 신재생 에너지 업종에서도 옥석가리기는 필요하다고 주문했다.

 

 

그는 "지겹도록 사람들이 물어보는 게 '한화솔루션 왜 빠져요?'라는 질문인데 저는 '10배 올랐으면 좀 빠져도 되는 것 아닌가'라고 이야기한다"면서 "삼성중공업은 다시 원위치 되지 않았나. 재무재표를 반드시 봐야 한다"고 주의를 당부했다. 또 염 부장은 일주일 앞으로 다가온 한미 정상회담을 면밀히 지켜볼 필요가 있다고 밝혔다. 염 부장은 "조 바이든 미국 대통령은 중국 견제를 위해 한국, 일본, 대만과 함께 하자는 메시지를 던질 것"이라며 "다음주에 SK와 LG가 배터리 공장 발표를 할 것으로 예상한다. 요즘 우리가 원하는 건 이렇게 미국에 투자하는 것이다"고 말했다. 신종 코로나바이러스감염증(코로나19)과 관련해서는 이제는 서서히 일상 생활 복귀에 초점을 맞출 타이밍이다. 컨택트 수혜주라도 반드시 기업의 실적과 재무제표를 확인하고 투자하라는 당부도 잊지 않았다. 염 부장은 "마스크를 벗으면 색조화장을 만드는 기업들이 좋아질 것"이라면서 “물가가 오르면서 또 음식류 가격이 올라가고, 이와 관련된 주가가 오르고 있다. 냉동만두 가격이 올라도 아마 다들 먹을 것"이라고 말했다.(2021년 5월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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미국 증시에 인플레이션 공포가 덮쳤다. 미국의 4월 소비자물가가 큰 폭으로 올랐다는 소식에 세계 증시가 출렁거리고 있다. 시장에서는 인플레이션 상승 압력이 앞으로 더 거세질 것이라는 전망과 코로나19 타격으로 침체된 경기가 아직 회복되지 않고 있어 일시적 현상이라고 보는 견해가 팽팽하다. 세계 최대 헤지펀드 브리지워터어소시에이츠 창업자인 레이 달리오 최고경영자(CEO)와 헤지펀드 업계 전설로 불리는 스탠리 드러켄밀러 듀케인패밀리오피스 회장 등 투자 전문가들은 미국을 비롯한 각국 정부가 천문학적으로 돈을 푸는 바람에 모든 자산에 거품이 발생했다고 주장한다. 막대한 유동성 공급이 인플레이션 리스크를 키웠고 백신 효과로 코로나19 위기 극복 조짐이 보이자 풀린 돈의 역습이 시작됐다는 것이다. 하지만 더 많은 전문가들은 '일시적인 현상'이라는 데 더 무게 중심을 두고 있다. 이들은 인플레이션 압력이 높아지겠지만 코로나19 이전으로 경제가 회복되려면 아직 멀었다는 논리를 펴고 있다.

 

 

미국 금융정책 당국자들이 대체로 이런 의견을 피력하고 있다. 국내 전문가들도 인플레이션으로 증시가 급락하지는 않을 것으로 본다. 여기에는 미국이 급격한 유동성 축소에 나서지 않을 것이라는 기대감이 반영돼 있다. 경제가 여전히 불안한 상황에서 금리 인상이 쉽지 않을 것이라는 뜻이다. 하지만 시장의 흐름이 바뀐 것은 사실이다. 변이 바이러스 확산으로 코로나19 사태가 다시 악화되는 돌발 변수가 생기지 않는다면 선진국을 중심으로 빠르게 경기가 좋아질 것이다. 원유와 철강 등 국제 원자재 가격이 들썩이는 것도 이런 전망이 시장을 지배하고 있기 때문이다. 바이오와 정보기술 등 코로나19 수혜 종목에서 경기 민감주에 눈을 돌릴 필요가 있다. 이미 큰 흐름은 형성돼 있다. 주식 투자는 상승세를 타는 것이 원칙이다. 삼성전자 등 대형 종목은 전체 시장 흐름을 타기 때문에 변동성이 크지 않겠지만 중·소형에 투자할 때는 인플레이션 공포를 견딜 수 있는 산업 분야에 속한 종목이 유리하다.(2021년 5월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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동탄역 디에트르 청약결과, 1순위 청약에 통장 24만개

추첨제 노린 지원자 많아, 10년 전매제한에도 몰려

 

 

문재인정부 4년간 수도권 아파트 청약 경쟁률과 당첨 가점이 큰 폭으로 오른 것으로 나타났다. 민간택지 분양가상한제 적용으로 수도권 분양 물량이 줄어든 데다 각종 부동산 규제로 아파트값이 급등하자 상대적으로 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능한 분양시장에 수요가 몰렸기 때문으로 분석된다. 11일 부동산114와 직방이 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과에 따르면 서울 아파트 1·2순위 평균 청약 경쟁률은 지난해 5월부터 올해 4월까지 1년간 94.1대1을 기록했다. 문재인 대통령이 취임한 2017년 5월부터 1년간 청약 경쟁률이 15.1대1을 기록한 것과 비교하면 6배가 넘는다. 같은 기간 전국 아파트 1·2순위 평균 청약 경쟁률은 12.6대1에서 24.6대1로 두 배 가까이 늘었다. 평균 청약 경쟁률이 매년 꾸준히 오른 가운데 최근 1년간 상승률이 특히 가팔랐다. 경기와 인천 경쟁률은 문 대통령 임기 1년 차에 각각 6.1대1, 6.5대1을 기록했다가 4년 차에 큰 폭 오르며 27.3대1, 22.8대1에 이르렀다. 분양가상한제가 적용돼 청약 당첨 시 최소 8억 가까운 시세차익이 예상되는 동탄역 디에트르 퍼스티지에 24만명 넘는 신청자가 몰리며 청약 열기를 입증했다. 11일 한국부동산원 청약홈에 따르면 일반공급 총 302가구 모집에 24만4343개의 청약통장이 나오면서 경쟁률 809.1대1이라는 기록적인 수치를 보였다.

 

 

이는 전국적으로 2015년 대구 수성구 황금동에 공급된 '힐스테이트 황금동'(622.2대1)의 1순위 청약 경쟁률을 경신한 역대 최고 기록이다. 올해 1월 분양한 경기 성남시 수정구 착공동 '위례 자이 더 시티'의 1순위 경쟁률(617.6대1)보다도 월등히 높다. 이는 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡당 평균 분양가가 1367만원으로 낮게 산정된 결과다. 이에 따라 전용면적 84㎡와 전용면적 102㎡ 분양가(최고가 기준)가 각각 4억8800만원, 5억8400만원으로 산정됐다. 지난 2월 인근 반도유보라아이비파크7.0 전용 86㎡가 14억7500만원에 거래된 것에 비하면 10억원 가까이 낮은 가격이다. 동탄역롯데캐슬에서 전용면적 103㎡ 실거래가가 11억원대라는 점에 비춰봐도 분양가가 낮다. 추첨제 물량이 포함된 전용면적 102㎡ 타입에 전체 지원자의 74%인 18만여 명이 몰렸다. 100% 가점제인 전용면적 84㎡ 지원자(6만2392명)의 3배 수준에 달했다.

 

 

추첨제 물량은 1주택자도 주택 처분 조건으로 청약할 수 있었다. 전매제한 10년에 거주의무기간이 5년이라는 제한이 붙어도 시세차익을 기대하는 지원자가 많았던 것으로 보인다. 전날 진행한 특별공급 청약에도 4만명 가까운 지원자가 몰렸다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 총 193가구 특별공급 청약에 3만9817명이 몰리며 경쟁률은 206대1에 달했다. 동탄역 디에트르 퍼스티지는 경기도 화성시 오산동 979 일대에 지하 6층~지상 49층, 3개 동 규모로 들어선다. 평형은 전용면적 84㎡ 370가구와 전용면적 102㎡ 161가구로 나뉜다. 청약시장이 과열되면서 수도권 평균 청약 당첨 가점도 껑충 뛰었다. 2017년 서울의 최저 당첨 가점 평균은 45.5점에서 올해 64.9점으로 올랐다. 같은 기간 경기는 36.3점에서 42.9점으로, 인천은 33.1점에서 46.8점으로 하한선이 높아졌다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "정부의 분양가 통제에 따른 시세차익 기대감에 새 아파트 선호 현상이 더해지면서 청약 과열이 갈수록 심화되고 있다"며 "가점이 낮고 특별공급에서 배제되는 무주택자를 위한 제도 보완이 필요하다"고 말했다.(2021년 5월 12일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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작년 입주한 뉴타운 단지들, 분양권보다 가격 두배 올라

신길1차우성·건영 예비진단, D등급 통과후 정밀진단 준비

"교통호재 등 이미 반영돼, 신중히 투자해야" 의견도

 

 

# "뉴타운 사업으로 공급이 활발하게 이뤄졌지만 여전히 저평가된 지역이라고 생각한다. 일대에 남서울아파트, 신미아파트 등 재건축·재개발 이슈가 남은 만큼 호재가 이어질 가능성이 높다."(서울 신길동의 한 공인중개사)

 

서울 뉴타운 가운데 두 번째로 규모가 큰 신길뉴타운에 '뉴타운 낙수효과' 기대감이 번지고 있다. 2015년 래미안 프레비뉴(949가구·11구역)를 시작으로 본격적인 입주가 시작된 신길뉴타운은 서울에서도 성공적인 뉴타운 사업이라는 평가를 받는다. 10일 서울 영등포구청에 따르면 신길동에 위치한 신길1차우성아파트와 건영아파트는 최근 예비안전진단을 D등급으로 통과했다. 1986년 준공된 신길1차우성은 6개동·688가구 규모다. 4개동·386가구 규모인 건영아파트는 1985년 입주가 시작됐다. 두 단지는 현재 정밀안전진단을 위한 모금을 진행 중이다. 박일섭 신길1차우성 재건축추진준비위원장은 "정밀안전진단 이후 절차는 주민총회에 따라 결정될 것"이라고 말했다. 신길1차우성과 건영 두 단지는 기존 신길뉴타운에 해당되는 단지가 아니다. 신길뉴타운이 아닌 지역에서 1000가구가 넘는 규모의 재건축이 추진되는 만큼 향후 이 일대 재건축 추진 단지에도 영향을 끼칠 전망이다.

 

두 단지가 재건축에 나선 것은 신길뉴타운 영향 때문으로 풀이된다. 박 위원장은 "신길뉴타운은 활발한 공급으로 효과를 본 지역"이라며 "향후 정치권에서 여야를 떠나 부동산 정책에 대한 손질이 필요할 것이라는 판단과 함께 미리 준비를 하는 차원에서 진행하는 것"이라고 밝혔다. 2005년 뉴타운으로 지정된 신길뉴타운은 지난해 신길센트럴자이(1008가구·12구역), 힐스테이트클래시안(1476가구·9구역), 신길파크자이(641가구·8구역) 등 '브랜드 단지' 입주가 본격적으로 진행됐다. 브랜드 아파트 단지가 대규모로 들어서면서 집값도 큰 폭 상승했다. 지난해 2월 준공된 신길센트럴자이는 전용면적 84㎡ 분양가가 최대 6억9960만원이었는데, 매매가는 지난 3월 16억원으로 최고가를 기록했다. 힐스테이트클래시안(2020년 10월 준공) 전용 84㎡는 지난 1월 최고가 16억2000만원을 기록했다. 이 단지 분양가는 7억2990만원이다. 세 단지 가운데 가장 마지막으로 준공된 신길파크자이(2020년 12월)는 전용 84㎡ 분양권이 15억500만원에 거래됐다. 이 단지 분양가는 7억2990만원이다.

 

 

분양가보다 최소 두 배는 높은 프리미엄이 붙은 것은 인근 교통 호재에 대한 기대감 때문이라는 분석이다. 인근의 한 공인중개사는 "이 일대는 지하철 7호선 보라매역·신풍역 더블역세권이고 2호선 대림역과도 가까운 편"이라며 "2022년과 2024년에 서울 경전철 신림선, 신안산선이 개통될 예정"이라고 말했다. 향후 재건축·재개발 사업이 더욱 활성화할 수 있다는 점도 이 지역에 대한 기대감을 키우는 요인이다. 뉴타운에 포함된 신길10구역 남서울아파트는 최근 사업계획시행인가를 위한 공람 공고를 마쳤다. 신길뉴타운에는 해당되지 않지만 인근 1174가구 규모 신길삼환아파트(1997년 준공)도 재건축 연한 30년이 임박할 시점이 되면 시너지를 누릴 것이라는 분석이다. 다만 재개발 진행 속도를 감안해야 한다는 지적도 나왔다. 최신영 리얼투데이 본부장은 "1구역과 13구역이 공공재개발, 공공재건축 후보지로 지정되면서 관심이 쏠리고 있지만 이미 뉴타운 지정 때부터 가격이 꾸준히 올랐다"며 "신림선·신안산선 호재 때에도 프리미엄이 붙었고, 뉴타운 지정 후 개발 속도가 더딘 점도 고려해야 한다"고 말했다.(2021년 5월 11일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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