08-05 03:13

 
 

 

 

토지양도세 변경 적용해보니, 비사업용 토지 내년 매각땐

장기특별공제 혜택 못받고, 대폭 상향된 중과세 적용

토지 소유주들 불만 거셀듯

 

 

정부가 발표한 부동산 투기 근절 대책에 따라 내년부터 달라지는 토지 양도소득세제를 적용해 본 결과 세금이 대폭 늘어나 `과세 폭탄`이 현실로 나타났다. 투기 근절 대책은 실제 투기꾼들만 영향을 받도록 정교하게 설계돼야 하지만 선거를 앞둔 정부와 여당이 성급하게 대책을 발표하면서 결과적으로 전 국민을 투기꾼으로 몰아세운다는 비판이 제기됐다. 30일 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장에게 의뢰해 토지에 대한 양도세를 모의 계산한 결과 20년 전 5억원에 취득한 비사업용 토지를 내년에 10억원에 매각하면 총 납부세액이 올해와 비교해 두 배로 뛰는 것으로 나타났다. 20년 전 5억원에 상속받은 비사업용 토지를 올해 10억원에 판다고 가정하면 차익 5억원에 대해 최대 30%가 적용되는 장기보유특별공제 1억5000만원과 기본공제 250만원을 제외하고 과세표준 3억4750만원이 나온다. 여기에 현행 양도세율 중과세율인 10%포인트를 일반세율에 가산하면 1억4835만원의 양도세가 산출된다. 지방소득세(10%) 1483만원을 합한 총 납부세액은 1억6318만원이다. 반면 같은 조건에서 매각 시점을 내년으로 옮기면 비사업용 토지에 대한 장기보유특별공제 미적용으로 기본공제 250만원만 적용돼 과세표준이 4억9750만원으로 급상승한다. 여기에 양도세 중과세율이 20%포인트로 높아져 산출세액은 2억7310만원이 되고, 지방세 2731만원까지 총 3억41만원의 세금을 납부해야 한다. 세금이 두 배로 뛰는 것이다.

 

 

정부의 이번 대책으로 기존 토지 소유주들에게 주어졌던 양도세 중과 축소나 감면 혜택이 상당 부분 사라지면서 신도시 토지 소유주 등을 중심으로 반발이 거세질 것으로 보인다. 정부는 투기적 거래의 기대수익 축소를 목적으로 내년부터 개인 및 법인의 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세율을 현행 10%포인트에서 20%포인트로 인상하고 과세표준의 최대 30%를 공제받을 수 있는 장기보유특별공제 적용도 배제하기로 했다. 이와 함께 정부는 3기 신도시 등 택지개발 사업, 토지구획 정리사업 등 공익사업에 따른 토지 양도 시 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 비사업용 토지를 사업용 토지로 간주해 중과세를 면제해 줬는데, 이를 사업인정고시일 5년 이전으로 요건을 강화했다. 즉 사업인정고시일로부터 5년 전에 산 토지라도 양도 시점에 비사업용 토지라면 양도세 중과세를 피하지 못한다는 뜻이다. 정부는 또한 법령 시행 후 신규로 취득한 토지가 양도 시점에 비사업용 토지일 경우 취득 시기와 관계없이 양도세 중과세율을 적용하고, 토지 수용 시 혜택을 주는 양도세 감면도 받을 수 없도록 하기로 했다.

 

 

일부 전문가들은 모든 토지 거래에 대해 일괄적으로 투기 대책을 적용하게 되면 선의의 피해자를 양산하고 토지 거래가 급감하는 등 부작용이 나타날 것으로 우려한다. 부동산 정보 플랫폼인 지존의 신태수 대표는 "실제 필요에 의해 토지를 산 사람이 피치 못할 사정으로 5년이 안 돼 되팔 수도 있는 것인데, 법령상으로는 투기꾼이 되는 것"이라며 "투기를 잡기 위한 대책은 타깃을 정밀하게 설정하는 것이 중요한데 그러지 못해서 전 국민이 투기 대책의 영향권에 들어간 상태"라고 말했다. 또 다른 전문가는 "이번 대책은 빈대 잡다 초가삼간 태우는 격"이라며 "모든 거래에 투기 대책을 적용하기보다 예를 들어 일정 규모 이상의 개발 지역을 지정해 투기 세력을 차단하도록 그 안에서만 중과세율 등을 적용한다든지 대책을 더욱 정교하게 고민할 필요가 있다"고 설명했다. 일각에서는 세법을 개정해야 하는 이번 대책이 국회를 통과할 수 있겠느냐는 반응도 나온다. 정부와 여당이 선거를 앞두고 한국토지주택공사(LH) 투기 사태에 대한 국민의 공분을 가라앉히기 위해 전방위적 투기 대책을 쏟아냈지만 선거 이후에 흐지부지될 수 있다는 것이다.(2021년 3월 31일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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이의신청 위해 연명부 돌리고 구청·국토부·의원실에 항의 공문

서울 강남뿐 아니라 강북·세종 등 전국에서 `불만`

 

 

올해 공동주택 공시가격이 전국 평균 19.1% 급등한 가운데 세 부담이 늘어날 것을 우려한 주택 소유자들의 반발이 확산하고 있다. 고가 아파트가 몰려 있는 서울 강남은 물론 강북과 세종, 지방에서도 반발이 커지며 관할 구청에 집단 항의하거나 단체로 이의 신청을 준비하는 단지도 늘고 있다. 25일 청와대 국민청원 게시판에는 `과도하게 인상된 공시지가를 인하하여 주십시오`라는 글에 이날까지 1만7천여명이 동의했다. 청원인은 "정부가 매번 비정상이라고 외치던 부동산 가격에 맞춰 공시가격을 인상해 역대급의 공시가격 인상이 이뤄졌다"며 "다주택자는 물론 1주택자까지 세금폭탄을 맞게 됐는데, 부작용만 있는 공시가격 상승은 조속히 수정돼야 한다"고 주장했다. 지역 아파트 단지와 인터넷 커뮤니티에는 공시가격 인상에 따른 불만을 토로하고 집단 이의신청 등 대책 마련을 모색하는 움직임이 활발하다. 이들은 국토교통부와 관할 구청 게시판 `좌표`(인터넷 링크)를 공유하며 단체로 항의 글을 남기고 연명부를 돌리며 이의신청에 나서고 있다.

 

 

고가 아파트가 많아 종합부동산세(종부세) 증가가 예상되는 서울 강남에서는 대치동 은마아파트 입주민들이 공시가격 인상에 반대하는 의견을 모으고 있고, 역삼동 역삼2차아이파크에서는 주민들에게 이의 신청 방법을 안내하고 있다. 인근 아파트와 연대해 공시가격 인상에 대응하는 곳도 있다. 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움과 상일동 고덕아르테온 등 인근 5개 단지 입주자대표회의연합회는 지난 23일 국토부와 강동구청, 지역구 의원실에 공시가격 인하를 요구하는 내용의 공문을 발송했다. 연합회는 "평범한 주민들을 투기 세력으로 간주해 세금 폭탄을 부과하려는 것을 받아들이기 어렵다"며 "공시가격 조정이 이뤄지지 않으면 조세 정책에 반대하는 서명 운동을 시작하겠다"고 말했다. 아파트 공시가격이 평균 70% 이상 급등한 세종시에서도 큰 폭의 인상에 강하게 반발하며 의견접수를 준비 중인 아파트 주민을 어렵지 않게 볼 수 있다. 종촌동 가재마을의 한 아파트 단지에선 입주자대표회의가 의견접수를 단체로 넣기 위해 엘리베이터에 게시글을 올리고 주민들의 동의를 받고 있다.

 

 

한 입주자는 "아무리 시세가 많이 올랐다고 해도 이렇게 한꺼번에 공시가격을 올리면 어떡하라는 말인지 모르겠다"라며 "집을 팔지도 않을 건데, 나중에 집값이 내리면 당장 많이 낸 세금은 돌려준다는 것인지 묻고 싶다"고 말했다. 지역 커뮤니티 사이트에도 공시가격과 관련한 불만 글이 올라오고 있다. 아름동 범지기마을의 아파트 거주자는 "공시가격이 두 배 가까이 올라서 개인적으로 의견접수를 했는데 국토부에서 받아줄지는 모르겠다"라며 "겨우 내 집 마련해서 오래 살려고 하는데 세금을 이렇게 올리면 어떡하느냐"라고 말했다. 다른 세종시민은 "이번에 공시가격 오른 것에 놀라다 못해 기겁을 했다"라며 "실거주 목적인 1주택자에게까지 세금을 물려야 하는 것이냐"라고 말했다. 정부는 다음 달 5일까지 인터넷 부동산공시가격알리미 사이트와 관할 시·군·구청, 한국부동산원을 통해 이의신청을 받은 뒤 이를 고려해 다음 달 29일 올해 공시가격을 최종 공시할 예정이다.(2021년 3월 25일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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`세 부담 상한` 캡 씌워, 한해 150%까지만 오르지만

해 거듭할수록 결국 모두 부담, 공시가 떨어져도 稅 늘기도

 

 

가계대출 주의보

올해 정부가 공동주택 공시가격을 급격하게 끌어올리면서 보유세 부담의 후유증은 올 한 해에 그치지 않을 전망이다. 실제 향후 3년 동안 자기 집 공시가격이 단 1원도 오르지 않더라도 보유세는 두 배 이상 늘어나는 사례까지 나오는 것으로 조사됐다. 23일 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 공시가격을 2021년 수치로 고정하고 3년 동안의 보유세 추이를 분석한 결과, 소유주들의 부담은 계속 커지는 것으로 나타났다. 세종 첫마을3단지 한 가구(전용면적 149)의 경우 올해 공시가격이 지난해 69200만원에서 118200만원으로 두 배 가까이 올랐다. 이로 인해 보유세는 지난해 168만원에서 올해 241만원으로 1.5배가량 올랐다. 보유세를 118200만원으로 고정하고 2022~20243년 동안 보유세 변동을 분석한 결과, 2022년 보유세는 346만원으로 올해보다 105만원가량 또 오른다. 2023, 2024년 보유세 역시 각각 463만원, 486만원으로 상승한다. 공시가격에 변동이 없어도 향후 3년 동안 보유세가 두 배가량 오르는 셈이다.

 

 

부산삼익비치의 한 가구(전용면적 84) 역시 유사한 흐름을 보였다. 이 가구의 올해 공시가격은 121100만원이다. 전년 65500만원 대비 84.8% 올랐고 보유세 역시 지난해 133만원에서 올해 190만원으로 인상됐다. 공시가격에 변동이 없다고 가정한 뒤 2022~2024년 보유세를 분석한 결과, 2022271만원, 2023378만원, 2024473만원으로 3년 뒤에는 올해보다 두 배 넘게 오르는 것으로 조사됐다. 심지어 내년과 내후년에 집값이 떨어져 공시가격이 1억원 낮아져도 보유세가 늘어나는 곳이 꽤 있는 것으로 전망된다. 시뮬레이션에 따르면 세종 첫마을3단지의 해당 가구는 공시가격이 108200만원으로 1억원 감소해도 내년 보유세는 339만원으로 증가한다. 공시가격에 변동이 없어도 세금 부담이 커지는 것은 `세 부담 상한` 때문이다.

 

 

세액의 급격한 인상을 완화하기 위해 증가율을 전년도 세액의 일정 비율 이하(150%)로 제한하면서 공시가격이 급등해도 세 부담 ``이 씌워지는 셈이다. 그러나 올해에 150%로 제한받았더라도 내년엔 올해 오른 보유세의 150%까지 또 오르기 때문에 계속 증가되는 구조다. 서울 강남구 도곡렉슬 한 가구(전용면적 114)의 올해 공시가격은 251300만원 수준으로 나타났다. 보유세는 지난해 1084만원에서 올해 1579만원으로 올랐다. 우 팀장에 따르면 도곡렉슬의 이 가구에 세 부담 상한제를 적용하지 않을 경우 보유세는 2400만원 수준까지 올라간다. 익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 "최근 집값 상승 추이를 보면 공시가격은 높아질 수밖에 없다""상한제에 눌려 있어도 언젠가는 부담해야 하고 공시가격이 상승하면 부담은 더욱 커질 것"이라고 지적했다.(2021324일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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2주택 공시가격 같아도, 세금은 366만 vs 952만

각자 소유 부부가 세금 덜내, 종부세, 개인별 부과돼서

조정대상지역 2주택 소유땐, 다주택자로 중과돼 논란

 

 

경기도 성남에 중형 아파트 두 채를 보유한 황일국 씨(가명)는 공동주택 공시가격을 열람한 후 화가 나서 잠을 이루지 못했다. 11년 전 세금을 절약하려 2주택 모두 부부 공동 명의로 취득했는데, 공시가격이 크게 오르고 다주택자 추가 세율이 부과돼 부부가 각자 한 채씩 주택을 보유한 것보다 종합부동산세를 더 많이 내야 할 것으로 예상되기 때문이다. 황씨가 보유한 아파트 두 채의 공시가격은 총 16억원가량으로 부부가 내야 하는 종부세는 500만원이 조금 넘는다. 17일 부동산 업계에 따르면 지난 16일부터 국토교통부의 `2021년 공동주택 공시가격`안에 대한 일반인의 열람이 시작된 가운데 아파트 두 채를 각자 소유한 부부와 공동 소유한 부부 간 희비가 엇갈려 역차별 논란이 일고 있다. 매일경제가 김종필 세무사에게 의뢰해 조정대상지역 내 2주택을 보유한 부부의 종부세를 계산한 결과, 해당 주택을 부부가 각자 소유한 것보다 공동 소유했을 때 세금이 3배가량 더 많이 부과되는 것으로 나타났다. 아파트 2채의 공시가격 총액이 20억원인 아파트를 부부가 각자 소유한 경우 종부세가 지난해 168만원에서 올해 366만원으로 118% 오르지만, 같은 주택을 부부가 각각 공동 소유한 경우 종부세가 지난해 233만원에서 올해 952만원으로 309%나 급등하기 때문이다.

 

 

종부세는 주택 가격이 일정한 기준(공시가격 1주택 9억원, 2주택 이상 6억원)을 넘는 개인에게 부과된다. 개인이 가진 모든 주택(지분 포함)의 공시가격을 합친 금액을 기준으로 하는데, 개인별로 따지다 보니 일부만 소유한 지분도 1주택으로 간주한다. 부부 공동 소유로 한 채를 갖고 있으면 가구로는 2주택, 부부 개인별로는 1주택이다. 두 채를 부부가 공동 소유하면 각각 2주택자다. 이런 가운데 문재인정부가 다주택자에게 종부세를 중과하면서 부부 공동 소유 종부세가 급등했다. 2019년 처음 시행돼 올해부터 종부세율이 더 오르기 때문이다. 특히 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자는 기존 0.6~3.2%였던 세율이 1.2~6%로 두 배가량 인상된다. 김 세무사는 "황씨가 아파트 두 채를 각자 소유했다면 종부세가 1인당 한 채로 계산돼 다주택자에게 중과되는 추가 세율이 적용되지 않았을 텐데, 부부가 반반씩 두 채를 보유해 조정대상지역 2주택자로 분류돼 추가 세율이 부과된 것"이라며 "과거 헌법재판소가 2008년 종부세의 가구별 합산 과세에 대해 위헌 결정을 내려 종부세가 개인별로 부과되는 과정에서 이런 현상이 나타났다"고 설명했다.

 

 

부부 공동 명의는 널리 알려진 절세 수단이었는데, 최근 집값이 급등하면서 역차별 문제가 끊임없이 제기됐다. 종부세 부담이 단독 명의보다 더 커지는 사례가 나오면서다. 이에 지난해 말 `고령자·장기보유자 세액공제`를 단독 명의 1주택자건, 부부 공동 명의 1주택자건 똑같이 받을 수 있게 바뀌었는데 조정대상지역 내 부부 공동 명의 2주택자에 대해 추가 세율이 부과되며 또 다른 역차별 논란이 제기됐다. 부부 공동명의로 주택을 소유한 다주택자는 "소유 형태에 따라 재산이 더 적은 사람이 세금을 더 많이 내는 건 불합리하다"고 말했다. 일부 부부가 절세를 위해 단독 소유로 명의 변경을 검토 중인 데 대해 김 세무사는 "부담해야 하는 세금과 증여 비용을 저울질해 어떤 게 실익이 있는지 따져 신중히 결정해야 한다"고 조언했다.(2021년 3월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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국채금리 상승세 가파른데, 예적금·단기채 금리 떨어져

2월 코픽스 0.03%P 하락, 아홉달 연속 0%대 유지

주담대 이자부담 줄어들어, 향후 금리 불확실성 커질듯

 

 

금융시장에서 장기채권 금리가 가파른 상승세를 보이고 있지만 은행 주택담보대출 금리는 반대로 떨어지는 기현상이 벌어지고 있어 주목된다. 장기채권 금리는 올랐지만 시중은행 조달 비용에 영향을 주는 은행 예·적금과 은행채 금리는 오히려 하락했기 때문에 발생하는 현상이다. 은행들이 실세금리를 반영해 예금금리를 올리지 않고 금융시장에서 장단기 금리가 따로 노는 현상이 발생하면서 향후 금리 움직임과 관련한 불확실성은 커지고 있다. 15일 은행연합회에 따르면 주담대 금리 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 지난 2월 신규 취급액 기준으로 0.83%를 기록해 전달보다 0.03%포인트 하락했다. 1년 전 1.43%에서 지속적으로 하락해 지난해 8월 0.8%로 바닥을 찍은 후 반등해 12월 0.9%까지 올라섰지만 올해 1월 다시 하락 전환했다. 신규 취급액 기준 코픽스 금리는 지난해 6월 사상 처음 0%대에 진입한 이후 아홉 달째 0%대를 기록하고 있다.

 

 

코픽스는 국내 8개 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협·IBK기업·SC제일·한국씨티은행)이 조달한 자금의 가중평균금리로, 은행이 취급한 예·적금과 은행채 등 수신 상품의 금리 변동이 반영된다. 코픽스가 떨어지면 그만큼 은행이 적은 이자를 주고 돈을 확보할 수 있다는 뜻이며, 코픽스가 오르면 그 반대 경우다. 시중은행들은 16일부터 신규 주담대 변동금리에 이날 공개된 코픽스 금리를 반영하게 된다. KB국민·우리·NH농협은행은 신규 취급액 기준 변동형 주담대 금리를 0.03%씩 내릴 계획이다. 우리은행 주담대 금리는 기존 2.6~3.7%에서 2.57~3.67%로 떨어진다. 국민은행 주담대 금리도 2.48~3.98%로 하락한다. 코픽스 금리가 하락한 것은 시중은행들 자금 조달 수단 가운데 80% 비중을 차지하는 예·적금 금리가 떨어졌기 때문이다. 최근 우리은행과 Sh수협은행은 1년 만기 예금 금리를 인하했다.

 

 

한 업계 관계자는 "부동산·주식 등 자산시장이 워낙 뜨거운 상황이라 예·적금 금리를 올린다고 이쪽으로 돈이 들어오지 않는다"며 "기준금리나 시장금리가 큰 폭으로 오르는 상황이 아니라면 은행들은 예·적금 금리를 올릴 유인이 없다"고 설명했다. 그는 "나머지 20%는 금융채 조달인데 은행 조달비용에 영향을 주는 만기 6개월, 1년짜리단기채 금리는 장기채에 비해 큰 변화가 없다"고 덧붙였다. 금융투자협회에 따르면 신용등급 AAA의 6개월 만기 은행채 금리(민평 평균)는 지난 12일 기준 0.798%로 한 달 전인 2월 10일 0.781%와 큰 차이가 없다. 1년 만기 은행채 금리도 만기가 긴 장기 채권들보다 안정적인 흐름을 보이고 있다. 이에 따라 만기 6개월 혹은 1년의 금융채 금리를 반영하는 시중은행들 신용대출 금리도 상승세가 더딘 편이다. 반면 만기 3년 이상 채권 금리는 가파른 상승세를 보이고 있다. 지난 2월 말 1.02%였던 국고채 3년물 금리는 15일 1.238%에 마감하면서 0.218%포인트 상승했다. 국고채 5년물 금리는 2월 말 1.449%에서 15일 1.621%로 0.172%포인트 상승했고 국고채 10년물 금리는 1.96%에서 2.152%로 0.192%포인트 올랐다. 업계에서는 장기채 금리 상승이 결국 단기채 금리에 영향을 줘 대출 금리를 끌어올릴 것으로 보고 있다.(2021년 3월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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올해 전국 공동주택 공시가가 평균 19% 오른다. 특히 서울과 대전, 부산은 20%, 세종시는 무려 70% 폭등한다. 이에 따라 재산세종합부동산세, 건강보험료 등도 크게 오르게 됐다. 가뜩이나 부동산 정책 실패로 인해 끓고 있는 민심에 기름을 붓는 꼴이 될 것이라는 우려가 나온다.

 

 

서울 20%, 세종은 70% 폭등

 

국토교통부는 2021년에 적용될 공동주택 공시가격안을 15일 공개했다. 올해 11일 기준으로 작성된 것이며, 16일부터 45일까지 소유자와 지방자치단체 등의 의견을 받은 뒤 429일 최종 결정, 공시된다. 공시가격안에 따르며 전국은 작년 대비 19.08% 올랐다. 이는 노무현 정부 시절(2003~2008)이었던 2007(22.7%) 이후 가장 높은 상승률이다. 현 정부 들어서도 두 자릿수 상승률은 이번이 처음이다. 2017510일 출범한 현 정부의 공시가격 상승률은 2018(5.02%)부터 2019(5.23%) 2020(5.98%)까지 5%대에 머물렀다. 국토부는 이에 대해 작년 한 해 동안 오른 가격 상승분에다 부동산 공시가격 현실화 계획에 현실화율(1.2%포인트)을 반영한 결과라고 설명했다.

 

 

지역별로는 세종시가 무려 70.68%로 역대 최고 수준을 보였으며 서울(19.91%)과 부산(19.67%) 대전(20.57%) 울산(18.68%) 등 중요 광역시 대부분이 20% 수준으로 올랐다. 또 인천(13.60%)과 대구(13.14%) 등도 두 자릿수 상승률을 보였다. 이밖에 경기(23.96%) 충북(14.21%) 경남(10.15%) 등이 모두 10% 이상 올랐다. 전국 부동산 지표의 기준점이 되는 서울에서는 25개 구 모두 두 자릿수 상승률을 보인 가운데 노원구가 무려 34.66%로 상승률을 1위를 차지했다. 이어 성북(28.01%) 강동(27.25%) 동대문(26.81%) 도봉(26.19%) 성동(25.27) 등이 모두 25% 이상 급등했다.

 

 

종부세 대상 늘고, 보유세 부담 급증

 

이번 조치로 재산세, 종부세 등 각종 세금과 지역건강보험료 등 각종 부담금도 크게 늘어날 수밖에 없게 됐다. 특히 공시가격 9억 원을 초과하는 종부세 대상자는 지난해 663000채에서 올해는 938000채로 41% 늘어나게 됐다. 이에 따라 1년에 두 번 내야하는 재산세와 12월에 내는 종부세를 합친 보유세 부담도 최대 50%까지 증가할 가능성이 커졌다. 국토부는 이와 관련 자체 모의분석을 통해 대략 40% 정도 증가한다(1주택자 기준)는 결과를 내놨다. 즉 공시가격이 96000만 원(실제 시세·137000만 원)인 경우에 지난해에는 재산세(2838000)와 종부세(185000)를 합친 3023000원을 보유세로 부담했다. 올해는 재산세(3642000)와 종부세(683000)을 합쳐 4325000원 정도가 보유세 부담이 될 것으로 추정했다. 43.1% 오른 금액이다. 한편 이번 조치로 건강보험 지역가입자의 보험료도 오를 가능성이 커졌다. 또 자식들이 보험료를 대신 납부해주는 피부양자에서 탈락하는 경우도 크게 늘어날 것으로 예상된다.(2021315일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

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9억 이상은 종부세 내야, 15억 이상은 건보료 높아져

 

 

올해 기준으로 우리집 공시가격이 얼마일까. 16일부터 한국부동산원 홈페이지 등을 통해 2021년 기준 공동주택 공시가격 열람이 시작된다. 지난해 내 아파트의 공시가격이 문제가 있다며 국토교통부에 제기한 민원은 무려 3만7410건에 달한다. 공시가격 의견제출건수는 공시가격 상승에 따라 지난 2016년 191건에서 4년 만에 190배 가량 늘었다. 부동산 공시가격이 연계된 납세, 복지, 행정 관련 제도는 모두 63개에 달한다. 이 중 주택·토지 공시가격이 오르는 것이 소유주에게 유리한 제도는 부동산이 수용될 때 받는 정부 보상 기준처럼 이례적인 경우 밖에 없다. 정부의 복지 혜택을 받지 못하게 되거나 세금이 늘어나는 등 공시가격이 오르면 부동산 소유자들의 부담이 커진다.

 

 

소득 0원도 공시가 1.3억 넘으면 기초생활수급자 탈락

 

주택 공시가격이라고 하면 보통 비싼 집에 사는 부유층들이 고액의 세금을 내는 것과 관련이 있다고 생각하는 경우가 많다. 하지만 내 집 한채가 전부인 서민들도 공시가격 상승으로 정부 지원금이나 복지혜택을 받지 못하는 경우가 생길 수 있다. 정부의 복지 제도는 대부분 재산을 소득으로 환산해 일정 기준을 초과하면 혜택을 받지 못하도록 하고 있기 때문이다. 소득과 각종 재산을 합산한 소득인정액을 스스로 계산하는 일은 쉽지 않다. 하지만 복지포털 `복지로`에서 제공하는 모의 계산 서비스로 쉽게 따져볼 수 있다. 소득이 전혀 없고 1인 단독가구의 경우 전재산인 집 한채가 공시가격 1억3000만원을 넘으면 기초생활보장 대상자가 될 수 없다. 기초생활보장제도는 생계·의료·주거·교육 등 4개 급여로 구성돼있는데 공시가격이 1억3000만원이 넘으면 4개 급여 중 하나도 대상이 되지 않는다. 공시가격 1억2000만원이면 의료급여를 제외한 생계급여, 주거급여, 교육급여를 받을 수 있다.

 

 

공시가격 현실화율을 감안하면 공시가격 1억3000만원의 주택의 시세는 2억원도 되지 않는다. 서울 등 대도시에서는 오피스텔이나 소형 빌라 정도에 해당하는 가격대다. 십수년째 같은 집에서 살고 있는데 공시가격이 올라 기초생활보장제도 수급권을 잃게 된다면 상당히 억울한 상황이 될 수 있다. 기초연금도 문제다. 기초연금은 소득 하위 70%의 만 65세 이상 노인들에게 지급된다. 여기서 말하는 소득이 재산을 포함한 소득인정액이다. 올해 기준으로 소득인정액이 169만원을 넘으면 기초연금을 받을 수 없다. 공시가격 6억4000만원의 주택은 소득인정액 168만원이 돼 기초연금 턱걸이가 가능하다. 소득이 전혀 없지만 공시가격 6억5000만원(시세 환산시 9억5000만원) 중반대의 아파트가 한 채 있는 노년층은 기초연금을 받지 못하지만 전월세를 살면서 월 165만원의 소득이 발생하는 노인은 월 30만원의 기초연금도 타게 된다는 것이다. 이외에도 장애인연금·취업후 학자금 장기상환제도·생계유지곤란 병역감면·근로장려금·초중등 교육비·공공주택 등의 대상자 선정과 지원 규모가 주택 공시가격에 따라 달라진다.

 

 

공시가 15억 문턱 넘으면 매달 건보료 29만원

 

주택 공시가격과 가장 밀접하게 연결돼 있는 것은 역시 세금이다. 공시가격이 영향을 미치는 세금은 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세, 취득세, 등록면허세, 양도소득세 등 총 7개다. 특히 종부세는 현정부에서 잇따라 나온 부동산대책으로 세율이 올라갔기 때문에 올해 공동주택 공시가격 열람 이후 큰 반발이 예상된다. 1주택을 기준으로 단독명의라면 공시가격 9억원, 공동명의면 12억원이 과세 기준이다. 이에 따라 공시가격 9억원을 기준으로 희비가 갈리게 된다. 서울 종로구 경희궁자이 3단지 25평형의 지난해 공시가격은 8억9600만원으로 1주택자는 종부세를 한 푼도 안 냈다. 반면 송파구 올림픽선수기자촌아파트 25평형의 공시가격은 9억2700만원으로 종부세 대상이 됐다. 주택 공시가격 상승의 가장 큰 피해자는 건강보험료 피부양자 자격을 박탈당하는 사람들이라고 할 수 있다. 은퇴 후 자녀들의 건강보험에 피부양자로 등록돼 건보료를 내지 않던 사람들도 공시가격 상승에 따라 지역가입자로 전환돼 건보료가 부과될 수 있다.

 

 

보유 주택 공시가격이 9억원을 초과하면 연소득 1000만원 이상인 사람은 피부양자 자격을 잃는다. 공시가격이 15억원을 넘으면 소득에 관계없이 탈락한다. 차량 등 다른 재산이 없고 소득이 0원이더라도 공시가격 15억원의 주택이 한 채 있으면 매월 29만4900원의 건보료가 부과된다. 지난해에만 51만6000명이 건보 피부양자 자격을 상실하고 지역가입자로 전환됐다. 직장가입자는 회사와 직원이 건보료를 절반씩 부담하지만 지역가입자는 전액을 가입자가 부담하기 때문에 기본적으로 지역가입자의 건보료 부담이 크다. 또 직장가입자는 소득에 비례해 건보료를 내기 때문에 소득이 줄면 건보료도 덩달아 감소한다. 지역가입자는 소득과 무관하게 공시가격 상승만으로 건보료 부담이 늘어난다. 서울지역 아파트 공시가격이 매년 10% 오르는 등 가파르게 오르고 있어 앞으로도 고가 아파트를 보유한 은퇴자들의 건보료 부담이 더욱 늘어날 것으로 전망된다.(2021년 3월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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퇴거 위로금, 집주인 양도차액 계산에 경비로 반영 가능

받은 세입자는 기타소득에 해당"기준 불명확해 과세는 어려워"

 

 

지난해 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부장관이 세입자를 내보내려고 `위로금` 2천만원을 줬다고 알려지며 벌어진 논란 가운데 하나는 세금 문제다. 주택임대차보호법 개정으로 작년 7월 말 계약갱신청구권이 도입된 후로 홍 부총리처럼 주택을 매각하기 위해 세입자에게 위로금 또는 보상금을 지급하고 세입자는 계약갱신청구권을 쓰지 않기로 합의하는 사례를 종종 볼 수 있다. 홍 부총리 사례처럼 세입자 퇴거 위로금 액수가 이사비와 `복비` 수준을 벗어나 수천만원이나 되는 거액이라면 집주인에게는 만만치 않은 추가 부담이 된다. 주택 매도자 입장에서는 양도차익이 그만큼 줄어드는 것이기도 하다. 주택 매도를 생각하고 있는 50대 직장인 A씨는 "세무사에게 세입자 퇴거 위로금을 양도세 계산 시 경비로 반영할 수 있는지 문의했더니 알 수 없다는 답을 받았다"고 전했다.

 

 

11일 국세청에 따르면 집주인이 집을 매각하려고 지급한 세입자 퇴거 위로금은 양도세 계산에 `경비`로 반영할 수 있다. 국세청 관계자는 "위로금을 경비로 산입할 수 있는지는 각각 사실관계에 따라 판단하게 되는데, 원칙적으로 양도와 직접 관련해 발생한 비용(명도 비용)은 경비로 인정된다"고 설명했다. 이 관계자는 "집주인이 입주할 목적으로 위로금을 주고 내보냈다면 명도 비용이 아니므로 이후 양도 때 경비로 인정되지 않을 것으로 판단된다"고 덧붙였다. 위로금을 받은 세입자쪽의 과세 문제는 여전히 혼란스러운 상태다. 위로금 또는 합의금이 수천만원대 거액이라면 `기타소득`으로 분류돼 과세 대상이 될 수 있다는 게 국세청의 설명이다. 그러나 위로금 중 얼마만큼이 과세 대상인지를 놓고서는 국세청도 뚜렷한 기준을 제시하지 못하고 있다. 계약이 만료되기 전에 세입자를 내보냈다면 위로금은 위약금 또는 해약금에 해당하는데, 이 경우 `손해액을 초과해 지급한 금액`이 기타소득액이 된다. 문제는 세입자의 손해액을 산정하기가 쉽지 않다는 데 있다. 단순히 이사비와 중개수수료만을 손해액으로 한정하는 의견에는 세입자가 동의하기 어렵다. 계약이 만료된 세입자에게 준 위로금도 기타소득액을 따지기가 쉽지 않다.

 

 

국세청은 법적 의무 없이 지급하는 합의금 성격의 사례금은 전액을 기타소득 과세 대상으로 보는데, 계약갱신청구권이 있는 세입자가 받은 위로금이 그에 해당하는지 명확하게 답하지 못했다. 다만 전액을 기타소득 과세대상 금액으로 본다고 해도 이러한 합의금은 80%를 필요경비로 의제(擬制, 인정)한다고 국세청은 설명했다. 계약갱신청구권 도입으로 300만원 이상(기타소득 합산 신고 기준) 위로금을 받은 세입자가 이를 기타소득으로 신고한다면 그 시기는 오는 5월 종합소득신고 기간이다. 다른 국세청 관계자는 "세입자가 받은 퇴거 위로금에 대한 기타소득 과세 관행이 구축되지 않아 손해액 계산 방식 등을 명확하게 제시하기는 어렵다""관할세무서가 위로금을 받은 사실을 파악한다고 해도 근거를 제시하기 어려워 본격적으로 과세하기는 어려운 단계"라고 덧붙였다.(2021311일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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시장이 어렵고 힘들다고 아우성이다. 특히 자영업자들의 고통이 말이 아니다. 한솔부동산과 서촌 한솔부동산이 위치한 경복궁 서쪽 서촌 세종마을음식문화거리는 소규모 식당과 선술집들이 즐비한 곳으로 주변에 경복궁과 광화문광장, 사직단과 인왕산, 청와대와 청계천 등 불거리가 많아 많은 외국인 관광객과 일반인들이 즐겨 찾는 곳이다. 세종마을음식문화거리내 상가는 몇 년 전까지만 해도 권리금을 몇천, 몇억까지 줘야지만 거래가 이루어질 수 있었다. 그러나 지금은 특별한 곳을 제외하고는 권리금이 사라졌다.

 

 

왜 이렇게 되었을까? 이곳에서 수년간 부동산 중개업을 하면서 지켜본 세종마을음식문화거리내 상가 시장의 흐름을 술회하려고 한다. 먼저 영업환경의 변화에서 그 원인을 찾을 수 있었다. 영업주 대부분은 임금인상 등 비용증가에 따른 순이익의 감소를 만회하기 위하여 가족경영체제로 전환하였는데 이는 서비스의 질을 저하시키는 계기가 되었다. 다음으로 너무도 뜻하지 않은 코로나 19의 발현이다. 확진을 막기 위한 사회적 거리두기와 영업시간의 제한은 영업주들에게 결정적인 일격을 가했다. 위 두 가지가 겹치면서 영업주들은 앞으로 영업을 계속할지를 고민하는 지경에까지 이르게 된 것이다.

 

 

그러면 앞으로 어떻게 하면 될까? 세종마을음식문화거리를 찾는 관광객들과 일반인들을 많이 유치하여 상권을 활성화시켜야 한다. 그러기 위해서는 외부요인인 코라나 19의 빠른 종식이 우선되어야 한다. 면역력 형성을 위한 백신의 접종을 서두를 필요가 있다. 다음으로 내부요인이라 할 수 있는 고객이 즐거울 수 있도록 서비스의 질을 높여야 한다. 이 문제의 해결을 위해서는 시장의 기능에 맡기는 것은 어떨까? 임금, 근로시간, 대출 등 이런 규제환경에서 세종마을음식문화거리 상가는 과연 회생할 수 있을까? 걱정이다.(2021년 3월 3일 명태랑)

 

 

 

 

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코로나 19는 우리 일상생활에 엄청난 변화를 가져 왔으며 앞으로도 우리는 그 변화의 영향에서 크게 벗어나지는 못할 것으로 생각된다. 지금까지 약 60평생을 살아오면서 외부 요인에 의해 이렇게 큰 변화를 가져온 것을 본적이 없었다. 가히 혁명적인 변화라고 하겠다. 일단 사람 만나는 것이 두렵다 보니 나만의 공간에서 무엇인가를 해야만 한다. 문제는 나만의 공간이 충분한가와 무엇인가 할 일이 있는 가다. 이것이 내가 약 1년간의 코로나 19을 격으면서 느낀 점이다.

 

여기서 공간의 충분성은 내가 운영하는 부동산업과 직결된다. 정부의 부동산 정책, 경기의 어려움, 코로나 19 등에 대한 영향 등으로 사람들이 부동산을 찾지 않았다. 내가 운영하는 부동산 중개업의 수입은 급격히 줄어들었으며 정부의 긴급재난지원금을 반갑게 받기까지에 이르렀다. 그런데 요즘 움추려 들었던 부동산 찾는 분위기에 변화가 오는 것 같다. 봄이라는 활력의 시기를 맞아서 그런지 모르겠지만 원룸, 소규모 상가와 사무실 등을 찾는 문의가 많이 늘었기 때문이다.

 

 

암울한 시기를 지나면서 무엇인가 할 일을 찾은 사람들이 일을 하기 위해서 부동산을 찾는 것으로 생각된다. 그렇다면 좋은 현상임이 틀림없다. 그러면 앞으로의 부동산 시장은 어떻게 변할까? 대중들은 시중에 유동성이 넘쳐나고 물가는 계속 오르는 현 상황에서 화폐보다는 실물자산에 관심을 갖을 것으로 생각된다. 꼭 필요한 부동산, 그것도 내가 할 일을 할 수 있도록 해주는 수익성 부동산은 최고의 투자처가 되지 않을까 감히 생각해 본다.(2021년 3월 1일 봄을 기다리는 마음으로 명태랑)

 

 

 

 

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