04-14 12:39

 
 

 

 

DMC파인시티 무순위 청약, 주변 시세보다 6억원 낮아

26만명 몰린 5월 기록 경신, 올 마지막 `로또 분양` 단지

리슈빌 강일엔 13.7만명 몰려

 

 

서울 은평구 수색증산뉴타운 `DMC파인시티자이` 무순위 청약에 30만명에 가까운 청약자가 몰렸다. 주변 아파트 시세를 고려하면 계약 시 6억원 안팎의 시세 차익을 거둘 수 있는 데다 계약으로 풀린 물량이 단 1가구뿐이라 역대급 청약 경쟁률을 보였다. 청약 대기자들 사이에서는 `진짜 로또 추첨`이라는 평가가 나온다. 29일 GS건설에 따르면 이날 이뤄진 DMC파인시티자이 무순위 청약에 29만8000여 명이 지원했다. 이날 무순위 청약을 진행한 잔여 1가구는 전용면적 59㎡, 8층 물건으로 청약 접수는 GS건설의 자이앱을 통해 이뤄졌다. 수색6재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합과 GS건설은 30일 무작위 추첨을 통해 당첨자를 선정한다. 이번 잔여 가구 물량의 분양가는 5억2643만원(발코니 확장 등 별도 품목 포함)으로 주변 단지 시세보다 6억원가량 낮다. 지난달 입주한 인근 DMC롯데캐슬더퍼스트의 59㎡ 호가는 11억5000만원이고, 입주가 1년 남은 DMC SK뷰는 12억원에 분양권이 거래되고 있다. 청약통장 가입 여부와 무관하게 신청할 수 있고, 가구원도 청약이 가능해 다주택자 등 기존 주택 소유자들도 대거 청약에 나선 것으로 보인다.

 

이번 무순위 청약은 최고 21만5085대1 경쟁률을 기록해 화제를 모았던 대림산업의 서울 성수동 `아크로 서울 포레스트` 무순위 청약 경쟁률도 넘어섰다. 지난 5월 무순위 청약을 진행한 이 단지는 전용 97㎡B 1가구 모집에만 21만5085명이 청약을 넣으면서 21만5085대1의 최고 경쟁률을 기록했다. 나머지 평형인 159㎡A와 198㎡형 역시 각각 3만4959대1, 1만4581대1 경쟁률을 나타냈다. 3가구 모집에 26만명이라는 대인원이 모였는데, 이번 DMC파인시티자이 무순위 청약이 이를 능가한 것이다. 올해 마지막 서울 분양 아파트 `힐스테이트 리슈빌 강일`에도 특별공급과 1순위에 13만7000여 명의 청약자가 몰렸다. 한국부동산원에 따르면 이날 458가구를 모집하는 1순위 일반 청약에 11만7035개의 청약 통장이 꽂혔다. 전날 296가구 특별공급 물량(기관 추천 55가구 제외)에는 2만302명이 청약에 지원했다. 이 단지의 1순위 경쟁률은 255.5대1, 특별공급의 평균 청약 경쟁률은 68.6대1로 집계됐다. 타입별 경쟁률은 전용 101㎡C가 1210.3대1(기타지역 1순위)로 가장 경쟁이 치열했다. 이 단지는 분양가상한제가 적용돼 주변 대비 3억~4억원대 저렴해 `로또 분양`으로 손꼽혔던 곳이다.(2020년 12월 30일 매일경제 기사 참조)

 

 

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올해 7번의 크고 작은 부동산 대책이 나왔다. 특히 부동산 관련 세금은 여러 번에 걸쳐 세율이나 공제 조건이 달라져 복잡하기 짝이 없다. 올해 발표했지만, 실제 시행은 내년인 규제도 많다. 항목별로 정리해봤다.

 

#종합부동산세

 

▶세율 및 상한 변경=내년 1월부터 종합부동산세 세율이 오른다. 2주택 이하 보유자의 경우 세율이 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트 인상된다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%포인트 오른다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에는 개인 최고세율을 적용한다. 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6% 일괄 적용이다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 올해 90%에서 내년 95%로 인상된다. 세 부담 상한도 높아진다. 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 현재 200%에서 300%로 인상된다. 법인 보유주택은 세 부담 상한을 없애고 6억원 기본공제액도 폐지한다.

 

▶공제율 및 공제방식 변경=내년 1월부터 고령자 공제율이 높아진다. 1주택자(실수요)인 고령자 세액 공제율이 구간별로 10%포인트 오른다. 장기보유 공제와 합산한 합산 공제율의 한도도 10%포인트 올라 최대 80%가 된다. 역시 1월부터 부부 공동명의 공제 방식을 선택할 수 있다. 1주택을 공동 보유하고 있는 부부는 종부세 산정 시 원하는 공제 방식을 선택할 수 있다. 공동명의로 부부가 각 6억원씩 총 12억원까지 공제받아도 되고 부부 중 한명의 명의로 공제받아도 된다. 이런 경우 1가구 1주택자는 9억원을 공제받은 후 고령자 공제와 장기보유 공제를 적용받을 수 있다. 1가구 1주택자의 방식을 적용하려면 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까진 공동명의가 유리하고 12억원이 넘는다면 보유 기간이 길고 연령이 높아질수록 1가구 1주택자 공제가 유리하다”고 말했다.

 

 

#양도소득세

 

▶최고세율 인상=내년 1월부터 소득세 최고세율이 현재 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 최고 42%지만, 내년엔 10억원을 초과하면 최고세율이 45%까지 높아진다. 주택을 2년 미만 보유했거나 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율은 내년 6월부터 높아진다. 현재 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용한다. 하지만 내년 6월 이후부터는 1년 미만 보유 주택은 세율이 30% 높아져 70%가 된다. 2년 미만 보유 주택은 60% 단일세율이다. 분양권도 마찬가지다. 현재 조정대상지역 내 분양권에 대해 보유 기간과 상관없이 50% 세율을 적용하고 있다. 내년 6월부터는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60% 세율을 적용한다. 다주택자에 대한 양도세 중과세율도 10%포인트 오른다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 현재 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과한다. 앞으로는 각각 20%, 30%로 인상된다.

 

▶비과세 산정방식, 분양권 주택 수 포함=1월부터 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 조건이 달라진다. 현재는 해당 주택을 2년 이상 보유하면 된다. 내년 1월부터는 보유 기간 산정방식이 조금 달라진다. 2주택 이상 보유했다가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 된 경우 남은 1주택에 대해서 비과세를 하려면 보유 기간 산정이 까다로워진다. 보유 기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’부터 계산해야 한다. 단 일시적 2주택 같은 사유로 1주택 비과세를 하는 주택은 예외다. 1가구 1주택자의 장기보유 특별공제도 달라진다. 현재는 2년 이상 거주한 주택은 보유 기간마다 연 8%씩, 10년 이상일 경우 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 내년부터는 보유 기간 외에 거주 기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율이 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 각각 나뉜다. 예컨대 10년 이상 보유하고 거주도 했어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있다. 1월부터 주택 수에 분양권이 포함된다. 조정대상지역 내 주택을 팔 때 분양권도 주택 수로 포함해서 양도세가 부과된다. 단 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 적용하고 취득한 분양권은 해당하지 않는다.

 

#청약 제도

 

▶특별공급 소득 기준 완화=내년 1월부터 신혼부부 특별공급 소득 기준과 생애최초 특별공급 소득 기준이 완화된다. 현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득을 기준으로 120%(맞벌이 130%) 이하다. 내년부터는 140%(맞벌이 160%) 이하로 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준도 현재 100%(맞벌이 120%) 이하에서 130%(맞벌이 140%) 이하로 확대된다. 공공주택의 생애최초 특별공급 소득 기준은 100% 이하에서 130% 이하로, 민영주택은 130%에서 160% 이하로 완화된다.

 

▶분양가 상한제 아파트 거주의무기간=내년 2월 19일부터 분양가 상한제가 적용된 아파트에 당첨됐다면 해당 아파트 완공 후 최소 2년 이상 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주 가능일로부터 3~5년을 직접 입주해서 살아야 한다. 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다. 만약 거주의무기간에 실제 거주하지 않고 속일 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다. 단, 거주의무기간 중 해외체류, 근무‧생업‧취학 또는 질병 치료 목적으로 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사정이 있을 때는 한국토지주택공사(LH)의 확인을 거쳐 거주한 것으로 인정받을 수 있다.

 

#임대차 제도

 

▶전‧월세 신고제 시행=내년 6월부터 주택 전‧월세 계약을 하면 해당 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 안에 시‧군‧구청에 공동으로 신고해야 한다. 계약 당사자, 임대 기간, 보증금, 임대료, 계약금‧중도금‧잔금 납부일 등을 기재해야 한다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다. 임대료 등이 변경돼도 30일 이내에 신고해야 한다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 오피스텔과 고시원 등은 주택이 아니라 신고 대상이 아니다.

 

▶조합원 분양신청 자격 강화=정확한 시행 시기는 아직 정해지지 않았지만, 내년부터 수도권 투기과열지구 내 재건축 사업장에선 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양 신청을 할 수 있다. 거주 기간은 연속으로 거주하지 않아도 되고 거주 기간을 합산해 2년 이상이면 된다. 거주요건을 충족하지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산 받는다. 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용된다.(2020년 12월 26일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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3차 재난지원금 5조 육박…새해 초부터 지급

특고·프리랜서에도 지원금…맞춤형 피해지원 패키지 금주 발표

 

 

정부가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 3차 확산으로 피해를 입은 소상공인·자영업자에게 임대료를 포함해 최대 300만원을 지원하는 방안을 추진하고 있다. 특수형태근로종사자(특고) 등 고용취약계층에 대한 고용안정 패키지까지 합치면 3차 재난지원금 규모는 5조원에 육박할 것으로 추산된다. 임대료를 자발적으로 내려주는 '착한 임대인'에 대한 세액공제를 확대하고 소상공인에 대한 정책금융자금 지원을 늘리는 등 종합적인 지원 패키지가 최종 조율되고 있다. 27일 더불어민주당과 정부 당국에 따르면 이런 내용 등을 담은 코로나19 3차 확산 맞춤형 피해대책이 이번 주 중 발표된다. 이날 고위 당정청 논의, 29일 국무회의 및 비상경제 중앙대책본부회의를 거쳐 확정되는 것으로 전해졌다.

 

정부와 여당은 사회적 거리두기 강도 격상으로 영업 금지 및 영업 제한 조치를 받은 소상공인에 최대 300만원 안팎의 지원금을 지급하는 방안을 최종 검토 중인 것으로 알려졌다. 이는 ▲매출이 급감하거나 ▲영업 제한 ▲영업 금지 조치를 받은 소상공인에 대한 경영안정자금(100만~200만원)에 임대료 직접 지원 명목의 100만원 안팎을 더한 금액을 의미한다. 임대료 지원금은 매출이 감소한 일반 소상공인이 아닌 거리두기 격상으로 영업 제한이나 금지 조치를 받은 소상공인이 대상인 것으로 전해졌다. 점포를 자가로 소유하거나 임차한 사람, 매출 규모, 지역 및 임대료 등을 고려하지 않고 일정 금액을 경영안정자금에 얹어주는 방식이다. 즉 임대료 지원 명목으로 자금을 추가 지원하지만 현금을 직접 주는 것이어서 임대료 이외 목적으로 자금을 사용할 수 있다는 뜻이다.

 

단순 매출 감소(이하 4차 추가경정예산 기준 100만원)와 영업 제한(150만원), 영업 금지(200만원) 등에 따라 차등 지원하는 방식은 이번에도 그대로 적용되는 것으로 전해졌다. 당정은 특고와 프리랜서 등 고용취약 계층에 대한 3차 긴급고용안정지원금도 포함하는 쪽으로 최종 검토 중이다. 특고·프리랜서 대다수가 거리두기 강도 격상에 따라 피해를 보는 대면서비스업 종사자인 만큼 이들에 대한 지원도 불가피하다고 보는 것이다. 정부는 지난 4차 추경 때 특고·프리랜서와 청년을 대상으로 50만원씩 지원금을 지급한 바 있다. 정부는 이번 주 발표 후 준비작업을 거쳐 내년 초부터 지원금 지급을 시작할 예정이다. 소상공인에 대한 임대료 직접 지원과 특고 등 고용취약계층에 대한 지원이 추가되면서 3차 재난지원금 규모는 당초 예정한 3조원에서 5조원에 육박하는 수준으로 불어나는 것으로 전해졌다.

 

정부는 내년 예산에 반영된 3조원, 올해 소상공인 경영안정자금에서 이월된 예산 5천억원, 내년 목적 예비비 9조원 중 일부, 기금 여유 재원 일부를 모아 3차 재난지원금 재원을 마련하고 있다. 3차 재난지원금 이외에 자발적으로 임대료를 낮춰주는 '착한 임대인'에 대한 세액공제 수준을 기존 50%에서 70%로 높여주는 세법개정안도 이번에 함께 발표하는 방안을 유력 검토 중이다. 소상공인에게 정책금융자금 지원 문턱을 더 낮춰주는 방안 역시 패키지로 묶어 발표하는 방안을 모색하고 있다.(2020년 12월 26일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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전월세인상 5% 제한에, 가전사용료 받고 관리비 올려

`꼼수 증액` 집주인들에, 울며 겨자먹기식 계약연장도

 

 

서울 시내 7평짜리 원룸에 거주하는 사회초년생 A씨는 최근 전세계약 갱신을 요청했다가 황당한 일을 당했다. 집주인이 내년 2월 말 전세계약 만료를 앞두고 계약 갱신 의사를 묻더니 전세보증금 1억5000만원의 5% 인상과 함께 관리비를 기존 10만원에서 15만원으로 올려달라고 요구했기 때문이다. A씨는 "코로나19 상황에 날씨까지 추워지면 당장 이사 나갈 집을 알아보기도 어려운 상황인 데다 요구를 받아들이지 않으면 보증금에 문제가 생길까 울며 겨자 먹기로 집주인 요구를 받아들였다"며 "월 5만원이 부담스러운 상황은 아니지만 집주인에게 일방적으로 당하기만 하는 것 같아 언짢았다"고 토로했다. 20일 부동산업계에 따르면 새로운 주택임대차보호법으로 임대료 상한에 제약이 걸리자 일부 집주인들이 관리비를 올려받는 `꼼수` 사례가 속출하고 있다. 지난 7월 31일부터 전월세상한제가 시행돼 계약 갱신 시 보증금의 5% 범위 내에서만 증액할 수 있는데, 관리비는 포함되지 않는다.

 

 

특히 대학생이나 사회초년생 등 상대적으로 주머니 사정이 어려운 세입자들이 주로 임대인들 꼼수의 타깃이 되고 있다. 서울 소재 B공인 관계자는 "대학생이나 사회초년생 같은 1인 가구가 주로 사는 원룸은 월세를 올리지 못하는 대신 세입자에게 관리비 명목으로 일정 금액을 받는 경우가 많다"면서 "일부 집주인들이 계약 갱신 시 관리비를 2배가량 올리면서 불편을 호소하는 세입자도 다수 나오고 있다"고 말했다. 부동산 카페에서도 전월세상한제에 대응해 관리비 증액을 고민하는 임대인이 늘어나고 있다. "협의 없이 인상할 수는 없겠지만 실제로 관리비를 터무니없이 올리려는 시도가 벌어지고 있다"는 증언이나 "월세를 5% 이상 올리지 못하니 관리비라도 많이 올리겠다"는 임대인 입장 등이 나오고 있다. 일부 임대인들은 원룸에 옵션으로 제공된 가구와 가전제품 사용료를 계약 갱신 시 새로 청구하겠다는 반응도 나왔다. 내년 6월 시행되는 임대차 3법의 전월세 신고제에서도 관리비는 신고 대상이 아니다. 관리비를 임대 건물 관리 및 유지비용으로 보기 때문이다. 올해 1월 `집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률` 개정안에 따라 150가구 이상은 관리비 사용 내역을 공개하고 매년 회계감사를 받아야 하지만 대학생·사회초년생 같은 1인 가구가 주로 사는 원룸은 150가구 미만 형태가 다수다.(2020년 12월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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작년 11월부터 올해 11월까지 6억3812만원→8억360만원으로 26%↑

같은 기간 강남은 10억3386만원에서 12억2460만원으로 18%↑

 

 

지난 달 강북 아파트 평균 매매가격이 처음으로 8억원을 돌파한 것으로 나타났다. 17일 KB국민은행의 주택가격동향 자료에 따르면, 지난 11월 강북지역(한강 이북 14개구)의 아파트 평균 매매가격은 8억360만원으로, 강북 아파트 평균 매매가가 8억원을 상회하는 것은 관련 통계를 시작한 2008년 12월 이후 처음이다. 강북지역 아파트 평균 매매가격은 작년 11월 6억3812만원에서 울해 11월 8억360만원으로 1년 새 1억6548만원(26%)이나 뛰었다. 이는 강남지역 상승률(18%, 10억3386만원→12억2460만원)을 훌쩍 뛰어 넘는 수준이다. 아파트 거래량도 강북지역을 중심으로 크게 늘고 있다. 지난 11월 서울 25개 자치구 중 아파트 거래가 가장 많은 이뤄진 곳은 노원구로 461건(서울부동산정보광장 자료 참고)이 체결됐다. 이어 ▲구로구 391건 ▲강서구 320건 ▲강남구 307건 ▲송파구 258건 ▲강동구 242건 ▲도봉구 239건 순으로 집계됐다.

 

 

아울러 강북과 강남지역 간 평균 아파트 매매가격 격차는 더욱 확대되고 있다. 2018년 11월 기준 3억9649만원이었던 강북과 강남지역간 아파트 가격 격차는 작년 11월 3억9574만원으로 다소 줄어 들다 올해 11월 다시 4억2100만원으로 격차가 더 벌어졌다. R&C연구소 양지영 소장은 "집값 상승에 대한 불안요소가 해소가 되지 않고, 전세난이 점차 심각해지면서 패닉바잉에 따른 아파트 매수세가 지속되고 있다"면서 "집값이 떨어진다 혹은 좋은 입지의 충분한 공급에 대한 시그널을 주지 못한다면 상대적으로 저렴한 강북지역과 수도권 외곽지역의 집값 상승세는 당분간 계속될 수 있다"고 전망했다.(2020년 12월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

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임대차법 후 전세난 심화에, "서울보다 싸니 일단 사자“

수요자들 고가매물 사들여, 경기도 9억이상 매매거래

1월 303건, 11월엔 847건, 비중도 1%서 5%대로 늘어

하남·화성·부천도 9억 속출

 

 

경기도에서 9억원 넘는 아파트 매매 거래 건수가 연초 대비 3배 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 서울 아파트 매매가가 연일 신고가를 경신하는 가운데 경기도 아파트값도 껑충 뛴 데다 전세난에 지친 세입자가 매수로 전환하면서 고가 아파트 거래가 늘어난 것으로 분석된다. 지난 11일 매일경제가 부동산114에 의뢰해 올해 경기도 아파트 가격 구간별 매매 거래를 분석한 결과, 올해 초 303건이었던 9억원 이상 아파트 거래는 11월 874건을 기록하며 3배 가까이 늘었다. 전체 거래 대비 비중도 1월 1.5%에서 지난달 5.1%로 3.4배나 늘었다. 지난달은 아직 신고 기한(30일)이 20일가량 남았다는 점을 감안하면 9억원 이상 아파트 거래는 더 늘어날 가능성이 크다. 거래 건수는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석해 가공했다. 전문가들은 서울 아파트값이 치솟자 상대적으로 저렴한 경기도로 매수 수요가 몰리면서 경기도 고가 아파트 거래가 급등한 것으로 분석했다. 경기도 내 9억원 이상 아파트 거래는 올해 1월 303건으로 경기도 전체 아파트 거래 중 1.5%에 불과했다.

 

 

2월엔 513건으로 소폭 늘었지만 전체 거래가 기존 2만건에서 3만건으로 크게 늘어났기 때문에 전체 거래에서 차지하는 비중은 1.6%에 그쳤다. 이후 3~5월 경기도 아파트 거래 자체가 줄며 9억원 이상 아파트 거래 비중은 1~2%대를 유지했다. 이 같은 분위기는 6월부터 급변했다. 정부가 6·17 부동산 대책을 발표한 후 9억원 이상 아파트 거래는 1548건으로 급등하며 전체 거래 중 4.4%를 차지했다. 경기도 아파트 전체 거래 건수도 3만3306건으로 늘었다. 그간 정부 대책이 나올 때마다 집값이 더 올라 규제에 되레 불안해하는 실수요자들이 내 집 마련에 나섰기 때문이다. 7월에도 공포에 기인한 매수 행위인 `패닉바잉`이 이어지며 9억원 이상 아파트 거래 건수는 1187건, 거래 비중은 올해 최고치인 5.3%를 기록했다. 이후 7월 말 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행되며 전체 거래 건수가 반 토막 났지만 9억원 이상 거래 비중은 줄어들지 않고 8~10월 4%대를 유지했다. `서울보다 싸다`는 인식과 함께 앞으로 더 오를 것이라는 기대심리가 작용한 것으로 보인다. 11월 전체 아파트 거래 건수는 1만6421건으로 전월보다 약 500건 줄어든 반면, 9억원 넘는 아파트 거래 건수는 173건이나 늘었다. 부동산114에 따르면 올해 경기도 9억원 이상 아파트 가구 수 비중도 연초 4.2%에서 11월 말 7.2%로 크게 늘었다.

 

 

연초 9억원 이상 아파트 거래가 과천, 분당, 수원 등에 집중됐던 반면, 11월에는 분당 거래가 압도적으로 많은 가운데 하남, 부천, 파주, 화성, 광명 등 지역을 망라했다. 지난달 26일 경기 고양시 백석동 요진 와이시티 전용 103㎡는 12억9000만원에 거래됐다. 10월 19일 같은 전용면적 매물이 10억9500만원에 거래된 것을 감안하면 한 달 새 매매가격이 2억원 가량 오른 셈이다. 경기도 고가 아파트 거래가 늘어난 이유로는 임대차2법 시행으로 서울 전세난이 심해지자 경기도 아파트 매수로 발길을 돌린 수요가 큰 영향을 미친 것으로 풀이된다. 여기에 최근 조정대상지역 지정을 피한 파주에 부동자금이 몰리는 한편, 판교와 광교에 비해 상대적으로 저평가된 분당에 `순환매` 장세가 나타난 것도 영향을 미쳤다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "서울 거주자들이 경기도로 대거 유입되면서 집값 상승에 영향을 미친 것으로 보인다"고 설명했다. 그는 이어 "전세난에 지친 세입자들이 매수로 돌아선 영향도 크다"고 분석했다.(2020년 12월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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지난해 7월부터 서울의 한 빌라에서 2년 계약 전세살이를 시작한 A씨. 결혼하게 돼 내년 3월 신혼집을 구해 이사를 하려고 합니다. 그런데 지금 사는 집주인으로부터 “새로 들어오는 세입자 복비(부동산 중개수수료)를 내고 나가라”는 이야기를 들었습니다. A씨의 이사예정일이 계약 기간 만료로부터 4개월이나 남았기 때문에 계약해지에 대한 책임을 지라는 이야기죠. A씨가 부담하는 게 맞을까요?

 

#법적 책임 vs. 보증금 사수

 

일단 법적으로 A씨가 복비를 낼 의무는 없다. 중개보수는 ‘중개의뢰인’이 지불하는 금액(공인중개사법 제32조)인데, 중개의뢰인이란 집주인(임대인)과 새로 계약을 맺는 세입자(임차인) 두 사람을 뜻한다. 다시 말해 이사를 ‘나가는’ 입장인 A씨는 중개의뢰인이 아니니 중개보수를 지불할 의무는 없다. 2009년 국토해양부 의뢰로 법제처가 “임차인이 임대차계약 기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다”는 법령해석을 내놓기도 했다. 다만 현실에선 변수가 많다. 가장 큰 변수는 보증금이다. 계약 기간 2년을 채우지 않고 A씨가 계약해지를 요구할 경우, 집주인도 보증금을 돌려줄 의무가 없다. 이 때문에 법적 근거는 없지만, 통상 보증금을 돌려받기 위해서 계약만료 전 해지에 대한 위약금 차원으로 전 임차인이 중개수수료를 부담한다는 게 전문가들의 설명이다.

 

#계약만료 직전 이사는?…기간·위치 고려해 쌍방합의

 

계약만료까지 1~2개월밖에 남지 않은 경우에는 어떻게 할까. 통상 이사예정일과 계약만료일이 3개월 이내 차이일 때는 집주인(임대인)이 중개수수료를 내는 경우가 많다. 공인중개사협회 관계자는 “계약 기간이 거의 다 돼 집을 내놨는데, 생각보다 빨리 새로운 임차인이 구해지거나 하는 경우가 있다. 이런 경우에는 계약 기간 종료까지 1~2개월 남아도 통상적으로 임대인이 복비를 낸다”고 설명했다. 다만 이 역시 법적 근거는 없다. 이 때문에 남은 계약 기간, 매물의 위치 및 가격, 주거형태 등에 따라 집주인과 세입자 간 중개수수료 부담 비율에 대해 합의를 할 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다. 애초에 계약서를 작성할 때 특약 사항으로 ‘계약 기간 만료 전 계약해지 시 중개수수료는 임대인(혹은 임차인)이 부담한다’는 등의 내용을 명시하는 방법도 있다.

 

 

#묵시적 갱신 상태일 땐 ‘3개월’만 기억하라

 

만약 계약이 만료된 후, 집주인과 세입자가 모두 계약 갱신이나 거절 등 별다른 의사표시를 하지 않고 사는 경우에는 ‘묵시적 갱신’ 상태가 된다. 집주인이 계약 기간 만료 6개월~1개월 전 동안 갱신거절이나 계약조건 변경 후 갱신 등의 통지를 하지 않고, 세입자도 계약 기간 만료 1개월 전까지 그런 통지를 하지 않았을 경우 묵시적 갱신이 성립한다. 묵시적 갱신 상태에선 주택임대차보호법에 따라 세입자가 언제든지 계약해지를 통보할 수 있다. 이 경우 별도로 특약사항이 없다면 중개수수료는 집주인이 내야 한다. 단 묵시적 갱신 상태에서 세입자가 계약해지를 통보하면 3개월 후에 효력이 발생한다는 점을 주의하자. 3개월 동안은 집주인이 보증금을 돌려줄 법적 의무가 없기 때문에, 묵시적 갱신 상태일 때도 최소 이사 3개월 전에는 통보를 해야 보증금을 돌려받은 뒤 이사를 할 수 있다.(2020년 12월 12일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 15분 거리에 있는 빌라 2층 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 사직동 소재

 

물건내용 : 빌라 2층 전용 55.06평방미터, 계단실 5.61평방미터, 방2, 거실, 화장실, 주차불가, 큰베란다. 보증금 2천만원, 월세 70만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사, 정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 3분 거리에 있는 단독주택 2층 전세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 체부동 소재

 

물건내용 : 단독주택 2층 건평 34.2평방미터, 방2, 거실, 화장실, 전세가 1억6천만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사, 정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

 

 

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비투기지역에도 적용, 소득 적으면 대출받기 더 힘들어져

 

 

정부가 대출자의 전체 빚과 소득을 파악해 상환 능력에 따라 돈을 빌려주는 총부채원리금상환비율(DSR)을 전체 주택담보대출에 적용하는 방안을 추진한다. 앞으로 금융사에서 돈을 빌리기가 더 어려워진다는 의미다. 지금은 투기지역과 투기과열지구에서 시가 9억원 넘는 주택을 담보로 새로 주택담보대출을 받을 때만 적용하고 있다. 6일 금융당국에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 지난달 30일 `가계부채 관리 선진화 방안 마련을 위한 태스크포스` 첫 회의를 열고 이 같은 논의를 시작했다. 주요 논의 사항은 주택담보대출을 내줄 때 대출자의 상환 능력을 엄격히 따지는 방안이다. DSR는 주택담보대출, 비주택담보대출, 신용대출, 전세보증금담보대출, 기타대출 등 거의 모든 빚의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율이다. 현재 주택담보대출 시 적용되는 총부채상환비율(DTI)이 주택담보대출 원리금과 기타 부채 이자를 연간 소득으로 나눈 비율임을 감안하면 대출 기준이 더 엄격해지는 셈이다.

 

 

기준은 현행 40%가 유력하다. 매년 갚아야 할 원금과 이자 총액이 연 소득의 40%를 넘지 않는 선에서 주택담보대출을 빌릴 수 있다는 의미다. 금융당국 관계자는 "미국 등 해외 사례를 보면 연 소득 대비 연 원리금 상환액 비율을 40~42% 수준에서 적용한다"며 "상환 능력을 벗어난 대출은 `약탈적 대출`로 본다"고 설명했다. 또 금융사의 대출 관리를 강화하는 방안도 논의한다. 금융사마다 평균치로 관리하던 연간 소득 대비 원리금 상환액 비율을 대출자 개인별로 전환하는 방식이다. 현재는 은행이 A씨에게 DSR 60%를 적용했더라도, B씨에게 20%를 적용해 평균 40%를 맞추면 된다. 앞으로 개인별로 바뀌면 정해진 비율을 넘어 대출을 받는 것이 불가능해진다. 상환 능력을 꼼꼼하게 따지는 이 규제는 현재 일부 주택담보대출과 신용대출에 한해서만 적용된다. 제한적으로 사용하던 카드를 정부가 확대하는 이유는 우리나라 가계부채가 급격히 증가하고 있다고 판단해서다. 저금리 등으로 가계부채는 지난해 말 처음 1600조원을 넘어섰다.

 

 

정부는 이번 태스크포스(TF)를 통해 내년 1분기까지 구체적인 가계부채 대책을 마련할 계획이다. 소득 산정 기준을 정교하게 하는 것도 핵심이다. 예컨대 전체 일자리 중 20%를 넘는 자영업자 소득을 어떻게 산정할지가 논의에 포함된다. 통계청에 따르면 2018년 기준 국내 자영업자 수는 563만명으로 경제활동인구 중 21%를 차지한다. 금융당국은 기존에 사용하던 카드결제 승인액을 포함해 소득을 정확히 파악할 수 있는 세금 등 보조 지표를 적극 개발할 계획이다. 정부는 적은 소득 탓에 대출을 받기 어려운 청년의 미래예상소득을 산출할 수 있는 제도도 만든다. 금융당국은 빚 상환능력 심사 강화와 더불어 보유 예금 대비 대출금 잔액 비율(예대율)을 예전 수준으로 돌릴 계획이다. 금융위는 지난 4월 은행 예대율을 기존 100%에서 5%포인트 이내에서 위반해도 제재를 하지 않기로 했다.(2020년 12월 7일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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