05-30 15:13

 
 

 

 

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)은 전세 시장에도 영향을 줍니다. 전세 재계약이 늘어난 게 대표적이죠. 집을 사려고 했다가 '집값이 내려가지 않을까'란 생각에 기존 전셋집에 2년 더 눌러사는 겁니다. 여기서 퀴즈 둘! 이럴 땐 계약서를 써야 할까요? 중개보수(중개수수료)는 내야 할까요? 답은 '전세 보증금 변동에 따라 다르다'입니다.

 

#전세금이 그대로라면

=전세 보증금 인상, 인하 없이 2년 연장하는 경우는 신경 쓸 게 별로 없다. 조건이 바뀐 게 없으니 계약서를 새로 쓸 필요 없는 거다. 기존 계약 때 주민센터 등에서 받은 확정일자(증서가 작성된 날짜가 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 것)도 그대로 유효하다. 당연히 중개수수료도 들지 않는다.

 

#전세 보증금 감액 땐

=시세가 하락한 경우는 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 '계약 연장 등 변경 내용'을 넣어야 한다. 예컨대 '임대인과 임차인은 ○○년 ○월 ○일부터 ○○년 ○월 ○일까지 보증금을 ○억원(금액 조정 후 가격)으로 한다'는 식이다. 별로 복잡하지 않아 집주인과 세입자가 부동산 중개인을 끼지 않고 처리할 수 있다. 이 경우 중개료는 들지 않는다. 계약서를 새로 쓰더라도 확정일자를 받을 필요는 없다.

 

#전세금 올려줄 땐

=전셋값 상승으로 전세 보증금을 더 줘야 할 땐 정신 바짝 차려야 한다. 일단 세입자는 등기부등본을 떼어 근저당 등 권리관계에 변동이 없는지 확인해야 한다. 집주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출받지 않았다면 재계약에 나서도 된다.

=이때 기존 계약서에 보증금 증액 내용을 적는 식으로 재계약해선 안 된다. 나중에 문제가 생겼을 때 법적 다툼의 소지가 있을 수 있어서다. 되도록 증액분만 갖고 따로 새 계약서(표준계약서)를 쓰는 게 좋다.

=새 계약서엔 전세금 증액분, 임대 기간과 같은 변경 내용을 적으면 된다. 기존 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항도 기재해야 한다. 증액된 금액에 대한 확정일자를 받는 것도 중요하다. 그래야 증액 부분에 대해서도 우선변제권이 확보되기 때문이다.

=우선변제권은 집이 경매로 넘어갈 때 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 기존 전세 계약서는 버리지 말고 잘 보관해둬야 한다. 지난 2년간 계약을 증명하기 위해서다.

 

 

#중개료 등 비용은

=전세 재계약은 집주인과 세입자 동의, 확정일자만으로 효력이 발생하기 때문에 중개인을 끼지 않아도 된다. 하지만 증액의 경우 금전 손실에 대한 불안감 때문에 중개인을 통하는 게 안전하다. 방법은 크게 두 가지다.

=먼저 중개인이 쌍방이 합의한 내용을 갖고 계약서만 쓰는 경우다. 계약서에 중개인 이름은 들어가지 않는다. 일종의 '계약서 대필'로, 대필료는 10~20만원 정도다. 법에 정해진 지침이 없어 금액 합의가 가능하다. 다만 중개인이 계약서를 검토하고 작성을 돕는 것일 뿐, 추후 계약 사고가 나도 책임은 지지 않는다.

=다음은 중개인을 통한 일반적인 계약이다. 신규 계약과 마찬가지로 계약서에 중개인이 서명하고 공제증서를 첨부한다. 그만큼 안전하지만, 중개료는 지급해야 한다.

 

 

#증액분 계산 제대로 해야

=중개료는 지역·전세금 등에 따라 다르다. 서울에서 주택 전세 계약을 할 땐 거래금액이 5000만원 미만이면 최대 수수료는 20만원(수수료율 0.5%), 5000만~1억원은 30만원(수수료율 0.4%)이다. 1억~3억원은 0.3%, 3억~6억원은 0.4%, 6억원 이상은 0.8%가 각각 상한 요율이다.

=전체 보증금을 놓고 요율을 정한 뒤, 그 요율을 증액분에 매겨서 계산한다. 예컨대 3억원짜리 전셋집을 3억6000만원에 재계약하면 24만원(6000만원×0.4%)을 내면 된다. 중개료는 상한선 한도 내에서 중개사와 협의해 정하면 된다.(2020년 3월 28일 중앙경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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수년간 집값급등 원인 갭투자, 대출규제·코로나에 수요 `뚝`

3억~4억원 급락한 잠실·반포, 대부분 다주택자 갭투자 물건

실수요 많은 곳은 급매 적어

 

코로나19와 대출 규제 여파로 갭투자 거래가 급속히 줄어들고 있다. 전세금과 매매가 차이가 작은 아파트를 매수해 시세차익을 노렸던 갭투자는 실수요가 아닌 투자 수요여서 최근 집값 하락 전망이 많아지자 유인이 없어졌기 때문이다. 갭투자는 전세를 끼고 있으므로 투자자끼리 주고받아야 하는데 받아줄 투자자가 없으니 몇 억원씩 떨어진 급매물이 나오고 있다. 최근에 5억원 떨어진 채 거래돼 주목받았던 서울 강남 초고가 아파트도 대부분 전세를 낀 물건이었다. 이에 따라 반대로 입주하려는 실수요자들은 집값이 수억 원씩 떨어졌다는 소문을 듣고 물건을 찾으려 해도 아직까지 저렴한 급매물은 나오지 않는다. 26일 부동산업계에 따르면 전세를 낀 서울 송파구 잠실동과 서초구 반포동 초고가 아파트 물건부터 수억 원 떨어진 채 거래되고 있다. 잠실·반포동은 주로 전세가율이 높은 신축 아파트인 데다 거래가 빈번한 대단지여서 갭투자자들이 대거 몰렸던 곳이다. 최근 하락장은 잠실 대장주로 불리는 `엘리트(엘스·리센츠·트리지움)` 단지가 이끌고 있다. 잠실동 `리센츠` 전용 84㎡는 지난해 12월과 비교해 5억원 떨어진 16억원에 지난 16일 거래돼 주목받았다. 이를 두고 가족 간 거래 등 정상적인 거래가 아니라는 주장도 나왔지만 이어 `엘리트` 단지에서 각각 17억원대 급매물이 등장했다. 급매물 대부분이 전세를 낀 갭투자자 물건이다.

 

 

잠실동 중개업소 관계자는 "가격이 확 떨어진 급매는 대부분 6월 말까지 양도세 중과를 피하고자 하는 다주택자 매물"이라며 "다주택자들은 대개 전세와 대출을 끼고 사는 갭투자를 하므로 급매물에는 전세를 낀 물건이 많다"고 말했다. 반포동에서도 시세보다 5억원 떨어진 채 거래되는 급매가 나오고 있다. 지난달 최고가 26억8000만원보다 5억원 넘게 떨어진 21억7000만원에 거래됐던 반포동 `반포리체`도 전세를 낀 물건이었던 것으로 파악됐다. 전세를 끼지 않고 바로 입주하는 물건은 23억~24억원에 호가가 형성돼 있다. 아직 실수요자에겐 급락세가 아닌 셈이다. 한두 건 급매가 속출하는 이유는 그만큼 `거래절벽`이 심화돼서다. 서울부동산정보광장에 따르면 26일 기준 3월 아파트 매매 거래량은 2050건으로 지난해 최고점이었던 10월 1만1526건에 비해 80% 넘게 감소했다. 상승기에는 투자자들끼리 주고받아 거래가 많이 이뤄지는데 현재는 매수세가 뚝 끊겼다. 매도자는 빨리 팔고자 가격을 수억 원 떨어뜨리고 있는 것이다.

 

 

또 강남 전세금이 가파르게 오르면서 전세를 낀 매물이 시장에서 외면받는 것도 이유다. 강남 아파트 전세금은 1~2년 만에 수억 원 올라 1~2년 전 당시 전세금을 안고 아파트를 구입하면 갭(매매가와 전세금 차이)이 커 매수자에게 부담이기 때문이다. 매도자는 그만큼을 깎아줘야 하니 더 가격이 낮아지는 이유가 된다. 실수요가 탄탄한 강남구 대치동에서도 4억원 이상 떨어진 채 거래되고 있다. 대치동 신축 아파트인 `래미안대치팰리스`는 1월 이후 거래가 끊겼다. 그러나 재건축 단지인 `은마`와 `미도` 아파트 가격이 수억 원 하락했다. 재건축 단지는 전세금이 저렴해 갭이 크다 보니 투자자에게 부담인 데다 분양가 상한제 적용과 재건축초과이익환수제로 사업성이 나빠진 탓이다. 대치동 미도아파트 전용 84㎡는 최고점 26억원보다 4억2000만원 떨어진 21억8000만원에 지난달 거래됐다. 은마아파트 전용 76㎡는 2억원 넘게 떨어진 19억원대에 거래됐고 17억원대 급매까지 등장했다. 이 급매물도 전세를 낀 물건으로 파악됐다. 대치동 중개업소 관계자는 "이전에는 층수·입지가 조금 떨어지거나 대출을 안고 있는 물건이 주로 급매물로 나왔다"면서 "최근에는 세 부담을 덜고자 하는 다주택자 물건이 주로 나오는데 매수자는 당분간 지켜보자는 분위기여서 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.(2020년 3월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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경복궁 전철역에서 도보 5분 거리에 있는 원룸 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 필운동 소재

 

물건내용 : 4층 중 3층 17평방미터, 보증금 1천만/월50만, 주차불가, 에어컨, 냉장고, 세탁기,

             화장실 공동사용

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 내부 모습
물건 내부 모습
물건 내부 모습
물건 내부 모습
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경복궁 전철역에서 도보 10분 거리에 있는 단독주택(한옥) 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 누하동 소재

 

물건내용 : 한옥 단층 전용 28평방미터, 방3, 화장실1, 거실, 주차불가, 보증금 3천, 월세 70만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 15분 거리에 있는 다세대 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 누상동 소재

 

물건내용 : 5층 중 3층 전용 54평방미터, 방2, 화장실1, 주차가능, 보증금 2억원, 월세 50만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 15분 거리에 있는 다세대 전세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 사직동 소재

 

물건내용 : 4층 중 3층 전용 60평방미터, 방3, 화장실1, 베란다4, 주차가능, 전세 2억5천만

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 3분 거리에 있는 다가구 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 체부동 소재

 

물건내용 : 3층 중 1층 전용 49평방미터, 방2, 화장실1, 거실, 베란다, 주차불가, 보증금 2천만원,

             월세 60만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 10분 거리에 있는 빌라 전세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 누상동 소재

 

물건내용 : 4층 중 4층 전용 55평방미터, 방3, 화장실1, 주차가능, 전세 2억4천만

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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실질 예금금리 마이너스 전환…투자전략은

"내 대출이자 얼마 줄어드나", 초저금리에 은행 문의 빗발

대체상품 등 투자처 상담도, 코로나 진정까진 관망 유리

우량 회사채·연금상품 대안

 

 

"대출금리가 얼마나 내려가는지 문의하는 전화 때문에 오전부터 북새통입니다. 예금금리에 대한 문의는 상대적으로 적네요." 한국은행이 16일 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 0.5%포인트 전격 인하하자 17일 시중은행 창구는 자신의 예금·대출금리가 어떻게 되는지 문의하는 전화가 하루 종일 이어졌다. 코로나19 사태로 지점 방문을 꺼리는 고객이 늘면서 전화 문의가 어느 때보다 많았다고 KB국민은행 관계자는 설명했다. KB국민은행 여의도중앙지점에서 만난 한 고객은 "변동금리로 5억원가량 대출을 받았는데 기준금리 인하 폭만큼 대출금리도 낮아지면 매월 내는 이자가 20만원이나 줄어든다"며 "최근에는 고정금리 대출이 변동금리보다 더 낮다고 해서 상담도 받을 겸 지점을 찾았다"고 말했다. 기준금리 인하는 재테크 트렌드에도 일대 변화를 예고하고 있다. 은행 예금금리가 물가상승률보다 낮은 수준까지 하락하면서 실질적으로 `마이너스` 금리 상황이 시작됐기 때문이다. 더구나 코로나19 사태로 금융시장 불확실성이 언제까지 지속될지 몰라 재테크 시계는 안갯속으로 접어들었다. 실제로 이날 시중은행 프라이빗뱅킹(PB) 센터에는 금융시장 동향과 대체 상품 추천 등에 대해 투자자들 문의가 이어졌다. 대부분 어느 선이 바닥인지, 투자를 지속적으로 해야 하는지 등에 대한 문의가 많았다. 류상진 신한 PWM 서울파이낸스센터 팀장은 "한은 기준금리 인하보다는 시장 변동 폭이 크고 불확실성이 높아져 이런 부분에 대한 문의가 많다"고 말했다.

 

 

은행 PB들은 현시점에서 우선 현금을 확보하는 것이 중요하다는 시각을 나타냈다. 코로나19 사태 여파가 어느 정도까지 지속될지 모르는 상황에서는 일단 관망세를 유지하는 편이 유리하다는 의견을 보였다. 김형리 NH농협은행 WM연금부 차장은 "현재 투자 변동성이 지나치게 심하기 때문에 머니마켓펀드(MMF)나 단기 자금에 넣어둔 뒤 시장이 상승하는 것을 확인하고 투자하라고 권하고 있다"고 강조했다. 이원휴 하나은행 한남1동 골드클럽 팀장은 "당분간 시장을 관망하면서 판단을 유보하는 게 낫고 아직 행동하기에는 이르다"며 "주가 기준으로 보면 지금이 저점일 수도 있지만 더 빠질 수도 있다. 매도 기회를 놓쳤거나 매수하고 싶다면 반등하는 것을 지켜본 뒤 시점을 선택하는 게 좋을 것"이라고 설명했다. 시장 상황이 안정되기까지 시간이 상당 부분 소요될 것이라는 관측도 나온다. 조재성 신한은행 투자자산전략부장은 "주가가 20% 이상 하락하면 추세는 종료됐다고 보는데 올해 1월부터 현재까지 글로벌 은행업종 지수가 40% 가까이 빠졌다"며 "금융위기와 비슷한 수준으로 항공업·여행업 등의 신용 리스크가 확대되면 시장이 어려워질 수 있다"고 말했다. 그러면서 그는 "미국 연방준비제도(Fed)가 통화정책 카드를 다 썼으니 추가 대책이 없고 재정정책 정도만 남았다. 위기를 타개할 방법이 제한되고 있는 것"이라며 "백신이 개발돼 전염병이 완화돼야 이 같은 위기가 안정세를 찾을 수 있는데 시간이 더 소요될 것 같다"고 덧붙였다.

 

 

저금리 상황에서의 투자처에 대해서는 우량한 회사채 투자나 방카슈랑스 연금 상품 등을 활용한 연금 수령 등이 대안으로 꼽힌다. 류 팀장은 "안전한 채권 쪽으로 자금이 몰릴 것으로 예상되는데 지금은 일부 채권에서도 투매 현상이 나타난다"며 "시장이 진정된다면 고신용 채권으로 재테크 방향을 돌려 우량 회사채 비중을 늘리는 것이 좋을 것"이라고 말했다. 다만 투자할 때 신중해야 한다는 시각이다. 조 부장은 "안전자산이라고 하면서 정기예금보다 금리를 더 많이 준다고 하면 정말 안전한지 고민해볼 필요가 있다"며 "자금 목적에 맞게 운용하는 것도 잊어서는 안 된다"고 강조했다. 그는 "금융회사도 신이 아닌 이상 예측이 틀릴 수 있고, 발생 확률이 낮은 일도 발생할 수 있다"며 "금융사와 고객 모두 곤혹스러운 상황이 될 수 있다. 애초에 고객 본인이 이해하지 못하는 상품은 투자하지 않는 것이 정답"이라고 강조했다.(2020년 3월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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골든타임 놓쳤다는 비판에도, 가계부채·부동산 역풍에 주저

금융위기급 패닉에 고집 꺾어, 연준 잇단 빅컷에 금리차 해소

자금이탈·외환시장 우려 덜어, 초유의 저금리 후폭풍에 촉각

韓銀 금리인하 / 임시 금통위서 금리 내려

 

 

한국은행이 기준금리 인하 `막차`에 올라탔다. 그동안 금리 카드의 `골든 타임`을 놓쳤다는 비판에도 불구하고 가계부채, 부동산 시장 등에 미칠 역풍을 우려해 금리 인하를 주저했던 이주열 한은 총재로서도 12년 만에 불어닥친 금융위기급 패닉에 고집을 꺾은 것이다. 15일(현지시간) 미국이 전격적으로 기준금리를 1%포인트나 끌어내리는 파격 카드를 꺼내고 글로벌 양적완화 공조에 나선 데다 일본은행도 16일 금리 인하에 합류하면서 더 이상 한은이 버틸 명분도 사라졌다. 한은은 16일 임시 금융통화위원회를 개최하고 기준금리를 내리면서 사실상 역대 최저 금리에 진입하게 됐다. 현재 물가상승률이 1.1% 수준임을 감안하면 사실상 `제로금리` 시대에 접어든 것이다. 앞서 금통위는 지난해 7월 기준금리를 연 1.75%에서 1.50%로 3년1개월 만에 내리면서 금리 인하 사이클에 진입한 뒤 같은 해 10월에 1.25%로 한 차례 더 내렸다. 연 1.25%는 2016년 6월~2017년 11월 이후 역대 최저치였다. 기준금리 인하로 이날 서울 채권시장은 강세로 마감했다. 이날 국고채 3년 금리는 전일 대비 5.3bp 내린 1.099%, 국고채 10년 금리는 4.6bp 하락한 1.524%에 거래를 마쳤다. 채권 강세장에도 불구하고 외국인은 이날 국채 3년 선물을 1만5000건(1조6700억원) 넘게 순매도하면서 오후 한때 국채 금리를 끌어올리는 모습을 보였다.

 

 

그동안 한은이 금리 인하를 꺼려왔던 이유 중 하나는 대내외 금리 차로 인한 급속한 자금 이탈과 외환시장의 변동성이다. 고금리를 좇는 자금이 썰물처럼 빠져나가고 이 과정에서 원화값도 폭락하는 사태를 우려했던 것이다. 이번에 미국 등 각국이 제로금리나 마이너스 금리를 향하면서 한은이 우려했던 자금 이탈 문제가 해소된 게 금리 인하의 배경 중 하나다. 이번 금리 인하로 코로나19 쇼크로 위축된 소비·투자·수출을 회복할 수 있을지 주목된다. 이미 저금리 상태가 지속되면서 추가적인 금리 인하의 효과가 없다는 지적 때문에 한은은 금리 인하보다 재정정책이나 금융권과 기업을 직접 지원하는 미시정책이 유용하다는 입장이었다. 한은이 앞서 금융중개기관대출 한도를 25조원에서 30조원으로 늘리고, 은행들이 돈을 빌릴 때 제공하는 적격담보증권 범위도 대폭 확대해 향후 신용경색에 대비한 유동성 공급의 길을 열어둔 것도 그 때문이다. 저금리가 장기화하고 시중 유동성이 넘치면서 금리 인하의 실물경기 부양 효과가 예전만 못하다는 지적도 있다. 하지만 실물경기뿐 아니라 자금시장에 미치는 영향이 크기 때문에 과거 금융위기 때처럼 자금경색에 따른 `크레딧 크런치(신용경색)`를 막기 위해선 불가피하다는 반론이 더 크다.

 

 

초유의 저금리 시대가 열리면서 금융시장이나 부동산시장, 가계와 기업들의 투자 패턴에도 작지 않은 후폭풍이 예상된다. 특히 금리 인하의 실효성이나 부작용을 우려하는 목소리도 여전하다. 이미 사상 최저 수준의 낮은 금리였지만 시장엔 돈이 돌지 않고 기업들의 투자, 가계의 소비로 이어지기보다는 부동자금으로만 떠돌고 있기 때문이다. 한은에 따르면 지난해 말 기준 부동자금은 1045조5064억원에 달한다. 또 다른 문제는 저금리에는 돈이 자산, 특히 부동산으로 흘러들어갈 가능성이 높다는 것이다. 게다가 이자소득에 기댄 은퇴자 등 예금생활자의 생계에 영향을 미쳐 소비 위축으로 이어질 것이란 우려도 있다. 급증하는 가계부채와 가까스로 폭등세를 멈춘 집값을 다시 자극할 수 있다는 우려도 한은이 고심하는 부분이다. 향후 통화정책 카드가 제한될 것이란 우려도 있다. 2008년 금융위기 당시에는 5.25%에서 2.0%까지 금리를 내릴 여지가 있었지만 지금은 통화정책 카드가 이미 소진됐기 때문이다. 한은은 추가적으로 유동성 공급에 나설 카드를 검토할 것으로 보인다. 한은은 2008년 금융위기 때 금리 인하 외에도 기업들의 돈줄이 막히는 신용경색을 완화하기 위해 시중의 국고채, 환매조건부채권(RP), 통화안정증권을 사들여 18조5000억원의 유동성을 공급했다. 지금의 금융중개지원대출인 총액한도대출 규모를 증액하고 금융시장 안정을 위한 채권시장안정펀드(2조1000억원), 은행자본확충펀드(3조3000억원)를 조성하며 5개월간 28조원의 유동성을 공급한바 있다.(2020년 3월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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