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경복궁 전철역에서 도보 10분 거리에 있는 상가 임대 물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 옥인동 소재

 

물건내용 : 3층중 1층(전용 56평방미터)과 지층(전용 36평방미터), 주차불가, 보증금 3천만원,

             월세 150만원(부가치세 별도), 사무실 또는 카페 추천

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

             정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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경복궁 전철역에서 도보 10분 거리에 있는 다가구 월세물건을 소개합니다.

 

주소 : 서울 종로구 옥인동 소재

 

물건내용 : 3층 중 2층 전용 56평방미터, 방3, 화장실1, 거실, 주차불가, 보증금 3천만원,

             월세 70만원

 

주변환경 : 경복궁, 광화문 광장, 사직단, 인왕산, 북악산, 수성동 계곡, 청와대, 정부서울청사,

              정부서울청사 별관, 서울지방경찰청, 배화여대, 경복고등학교 등

 

물건 주변 환경
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부동산에 정보기술(IT)을 접목한 프롭테크 기업들이 새로운 서비스를 잇달아 내놓고 있다. 아파트에 햇빛이 얼마나 드는 지를 미리 알아볼 수 있는가 하면, 스마트폰이나 PC에서 일일히 찾던 부동산 가격을 인공지능 스피커에게 묻기만 해도 되는 시대가 성큼 다가왔다. 프롭테크 산업이 부동산 시장을 주도할 날이 가까워졌다는 기대도 나온다.

 

◇ 몇시에 햇빛 얼마나 드는지 알고 집 산다

 

 

29일 프롭테크 업계에 따르면 호갱노노는 최근 시뮬레이션 기술을 적용한 ‘3차원(3D) 일조량’ 기능을 새롭게 선보였다. 아파트 단지의 시간대별, 계절별 일조량 변화를 보여주는 서비스다. 지도 화면이 자동으로 움직이며 일조량 변화 시뮬레이션을 보여주는가 하면, 이용자가 직접 화면을 터치하거나 마우스를 이용해 지도를 확대·축소하면서 관심 아파트 단지와 주변의 일조량과 그림자 움직임 변화를 확인할 수 있다. 이 회사는 일조량이 주거에 있어서 중요한 요소임에도 주택 거래 과정에서 이를 제대로 파악하지 못해 생기는 문제에 주목했다. 매수자들도 특정 시간대에만 현장을 방문하다 보니 하루의 일조량 변화를 제대로 알지 못하고 구매를 결정하기 일쑤였다. 호갱노노 개발자들은 건물의 단면과 높이 정보, 국토교통부, 행정안전부 공공데이터 등을 활용해 아파트 단지별 일조량을 시뮬레이션했다. 현재 이 기능에 관한 특허 출원도 진행 중이다. 다만 초기 단계라 플랫폼 상에서 아직 적용이 안 되는 아파트 단지도 있다. 회사 측은 데이터를 계속 확보해 완성도를 높여간다는 계획이다. 심상민 호갱노노 대표는 "3D 일조량 기능을 개발 할 때 이용자의 관심 아파트 단지뿐만 아니라 주변 단지의 일조량도 모델링 해 주변 단지로부터의 영향까지 같이 볼 수 있게 했다"고 말했다.

 

◇ 중개실적 확인해 허위매물 원천 차단

 

 

토지건물 정보 플랫폼 서비스를 출시한 밸류맵은 이달부터 ‘중개사례 서비스’를 시작했다. 기존 실거래가 위치정보 서비스에 더해 지도 상에서 물건을 중개한 중개사들의 프로필과 중개실적 등을 바로 확인할 수 있도록 한 서비스다. 부동산 정보 플랫폼의 고질적인 문제인 허위 매물을 근본적으로 차단하고, 최근 인터넷 거래 시장에서 일어나는 IT플랫폼과 중개인 간의 갈등도 풀어보자는 취지로 개발된 서비스다. 이미 거래를 마친 중개 사례의 경우 매물에 비해 상세 지번 노출에 대한 부담이 적다. 계약서 및 실거래가신고필증(확인서) 등의 증빙 자료가 있어 타인 실적에 대한 허위 등록도 불가능하다. 매수자 입장에선 실제 중개 사례를 통해 가격정보 뿐 아니라 중개사 정보까지 얻을 수 있다. 해당 지역에 매물이 없더라도 중개 사례가 많은 중개사들에게 매수 의뢰를 하거나 토지‧건물 매물을 개발하는데 필요한 업체 및 지역 전문가 등을 소개 받을 수도 있다.

 

중개사 입장에서는 비용을 들이지 않고 본인의 중개 실적을 홍보할 수 있을 뿐만 아니라 단독‧다가구, 토지, 상업용 부동산 등 본인의 전문 영역을 알려 신뢰도를 키울 수 있다. 중개 실적이 있는 중개사는 등록 절차를 거쳐 본인이 중개한 사례를 직접 입력하면 된다. 김범진 밸류맵 대표는 "부동산 시장을 타깃으로한 신규 IT서비스들이 기존 생태계와 융합하지 못하면서 기존 생태계의 불만을 사거나 마찰을 빚는 경우도 많이 있는데 이번 서비스는 중개자와 플랫폼, 사용자 모두가 상생하고 이익을 얻을 수 있는 구조로 설계했다"고 말했다. 김 대표는 "노출되지 않았던 실거래가 제보 및 거래 후기 등 추가 정보를 얻을 수 있을 뿐만 아니라 중개사들의 전문영역별 데이터를 확보해 향후 매물 매칭 서비스 등으로 확장할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

 

◇ 인공지능 스피커로 부동산 정보를

 

 

부동산114는 약 5만6000건의 아파트 시세 정보를 인공지능 스피커라는 새로운 플랫폼에서 제공하기 시작했다. 부동산114는 이달 SK텔레콤 인공지능 스피커인 '누구(NUGU)'에 부동산 안내 서비스를 출시했다. 지역별 아파트 매매 정보나 시세를 AI스피커 누구를 통해 질문해 정보를 얻는 방식이다. 가령 "아리아, 부동산 안내 시작해줘", "서초구 OO아파트 매매 정보 알려줘."라고 말하면 부동산 정보를 스피커를 통해 들을 수 있는 것이다. 누구 부동산 안내 서비스는 부동산114와 에이엘에이엔(ALAN)의 기술 협력을 바탕으로 개발됐다. 도상혁 부동산114 빅데이터연구소 소장은 "SK텔레콤 누구 부동산 안내 서비스 출시를 계기로 새로운 프롭테크 서비스를 강화하고 스타트업과의 협력 기회를 확대하겠다"고 말했다.(2020년 1월 29일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

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고가주택 매입 실수요자들, "일시적 갭투자 봐달라" 요청

정부 "예외적용 없어" 못박아

 

 

12·16 부동산 대책 후속 조치로 지난 20일부터 시행된 전세대출 규제가 시행 일주일을 맞았지만 여전히 시장에서는 혼란스러운 상황이 이어지고 있다. 지난 부동산 대책 발표 당시 전세대출 규제는 주택담보대출비율(LTV) 강화 등에 가려 큰 주목을 받지 못했던 게 사실이다. 하지만 막상 시행 단계로 접어들면서 시장 곳곳에 상당한 파급력을 미치는 모양새다. 전세를 끼고 고가 주택을 매입한 뒤 해당 주택에 입주하기 위해 전세금 반환 대출을 받는 데 대해서는 예외를 인정해 달라는 목소리가 높아지고 있다. 기존 세입자를 내보내고 입주를 계획했던 사람들로서는 새 대출 규제로 인해 입주를 포기하고 월세를 살거나 주택을 매각해야 하는 상황에 처했기 때문이다. 하지만 정부가 이미 밝힌 대로 전세금 반환 목적 대출에 대한 예외는 없을 것으로 예상된다. 금융당국 관계자는 "전세를 끼고 고가 주택을 구입한 사람들이 갭투자 목적인지 실수요자인지 명확하게 구분하기 어려워 실수요자들만을 위한 예외 규정을 따로 만들기 어렵다"고 설명했다.

 

 

전세대출 규제는 시가 9억원 이상 고가 주택을 보유한 사람에게는 전세보증대출을 제한하는 내용을 담고 있다. `갭투자`를 차단하기 위한 조치다. 상속으로 고가 주택을 물려받거나 다주택자가 됐다고 해도 이달 20일 이후 새로 전세대출을 받는 것은 불가능하다. 규제 시행 이전에 전세대출을 받은 사람이 상속 등으로 고가 주택이나 다주택자가 됐다면 예외적으로 만기 연장이 허용된다. 다만 이때는 6개월 이내에 해당 주택을 처분하겠다는 확약서를 쓰도록 했다. 규제 이전에 전세대출을 받은 대출자가 규제 시행 이후 고가 주택을 구입하면 전세대출 만기 연장은 어려워진다. 규제 이전 전세대출을 받은 사람은 `고가 주택 구입 시 대출을 회수한다`는 약정을 체결하지 않았기에 고가 주택을 취득하더라도 대출이 회수되지는 않지만 만기 시점에 고가 주택 보유자이기에 만기 연장이 불가능한 것이다.(2020년 1월 28일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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`左팔달 右기흥` 수원 영통은 비규제효과 상승폭 1위 기록

수지 84㎡는 `마용성` 근접 규제할수록 풍선효과 심각 `버블 세븐`재현 우려도

 

 

강도 높은 12·16 부동산대책에 강남 집값 상승세는 한풀 꺾였지만 대신 경기 수원과 용인 등 수도권을 중심으로 불이 옮겨붙은 형국이다. 일각에선 수도권과 지방 대도시를 중심으로 2000년대 중반 `버블세븐` 현상이 재현되는 것 아니냐는 우려의 목소리까지 나오고 있다. 실제로 12·16 대책 발표 이후 한 달간(12월 23일~1월 13일 기준) 아파트값 상승률 10위권을 살펴보면 수원, 용인, 구리, 광명, 안양 등 수도권과 세종, 대전, 대구 등 지방 대도시로 구성돼 있다. 대책 발표 후 한 달간 가장 큰 상승률을 보인 수원 영통(1.98%)은 풍선효과로 과열되고 있는 대표 지역이다. 2017년 준공된 `힐스테이트 영통`은 1월에만 8건 거래됐다. 전용 71㎡ 실거래가는 지난해 7월만 해도 5억9500만원이었지만 10월 6억원대, 12월 7억원대로 올랐으며, 이달에는 무려 8억4000만원(1월 10일)에 실거래됐다. 호가는 9억원대까지 나오고 있다. 서울 부동산 시장에 냉기가 도는 상황에서 영통 집값에 훈풍이 부는 이유는 비조정지역으로 규제를 비켜간 데다 9억원 초과 아파트 대출을 축소한 대책의 반사이익 때문이라는 분석이다.

 

 

수원 영통은 조정대상지역인 수원 팔달과 용인 기흥 사이에 있다. 조정대상지역은 주택담보대출비율(LTV)이 50~60%로 제한되는 반면 비조정지역은 70%까지 적용된다. 대출이 집값의 40%밖에 안 나오는 서울(투기지역)에 비해 적은 자본으로 집을 매매할 수 있는 셈이다. 예를 들어 힐스테이트 영통과 큰 도로 하나를 사이에 두고 있는 `효성해링턴플레이스`는 전용 59㎡가 1년 전 3억5000만원대에서 이달 3억9000만원 정도로 상승폭이 4000만~5000만원가량에 그쳤다. 이곳은 영통구와 인접해 있지만 행정구역상 용인시 기흥구에 속한다. 인근 공인중개업소 관계자는 "영통구와 맞닿아 있는데 조정지역이란 이유로 대출 한도가 50~60%밖에 안 나와 영통이 쭉쭉 오를 때 상대적으로 상승폭이 낮았다"고 전했다.

 

 

용인 수지 역시 신분당선 성복역, 수지구청역 역세권 신축 단지의 경우 84㎡ 기준 호가가 마포, 성동 등 서울 핵심지역의 호가와 비슷한 수준까지 올라서 집값 거품이 위험 수위에 달했다는 지적이 나오고 있다. 지난해 6월 입주한 용인 수지 `성복역롯데캐슬골드타운`은 전용 84㎡ 매물 호가가 13억~14억원에 달한다. 실거래가 역시 지난해 9~10월엔 7억~8억원 선이었지만 지난 2일 11억7200만원에 중층 매물이 팔렸다. 성복역롯데캐슬골드타운의 호가는 같은 면적 기준 신축단지인 서울 성동구 옥수파크힐스(14억~15억원)나 마포 대장주로 꼽히는 마포구 래미안푸르지오(15억~16억원)의 호가와 비슷한 수준까지 올라왔다. 수지는 주택 경기가 호황이었던 2000년대 중반 서울 강남3구 등과 함께 전국 집값을 선도하는 `버블세븐` 지역으로 꼽혔던 곳이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "용인·수원 등 수도권 일부 지역은 주택 공급은 증가하는 반면 인구는 감소하는 지역이라 집값 상승에 한계가 있다"며 "풍선효과로 투자 수요가 몰리면 집값에 거품이 낄 수 있어 주의가 필요하다"고 지적했다.(2020년 1월 24일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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3층 다가구는 단독주택인데 옥탑방 있다고 4층 건물 취급

공동주택 간주해 양도세 중과

지자체는 아예 주택으로 안봐 과세·인허가 기준 달라 논란

 

 

서민 주거공간 중 하나인 `옥탑방` 때문에 양도세 폭탄을 맞는 사례가 속출하고 있다. 3층 이하 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류돼 1주택 기준으로 과세됐다. 그런데 지난해부터 과세당국이 무허가로 지은 옥탑방을 세법상 주택으로 분류하며 옥탑방이 있는 3층 건물을 4층 건물로 취급해 다주택자 기준으로 양도세가 중과된 것이다. 21일 조세심판원 등에 따르면 이 같은 이유로 주택 매매 후 양도세를 중과받은 납세자들이 조세심판을 청구했다가 기각된 사례가 작년 한 해에만 5건에 달했다. 당초 1주택 기준으로 양도세를 납부했지만 국세청 조사 후 양도세가 대폭 늘어난 납세자들이 양도세 경정심판을 청구했지만 심판원도 국세청 손을 들어줘 세 부담을 지게 된 것이다. 옥탑방 다가구주택을 매매했다가 양도세를 중과받은 납세자가 대거 모여 지난달 서울지방국세청 앞에서 항의 시위를 벌였고, 향후 조세심판원, 법원 등에 집단 불복·소송을 준비 중인 것으로 전해졌다. 과세당국의 과세 조치에 크게 반발한 이유는 그동안 옥탑방이 딸린 다가구주택은 통상 단독주택으로 취급해 1주택 기준으로 양도세를 감면해주거나 면제해줬기 때문이다.

 

 

건축법상 3층 건물까지는 총 29개 건축물 유형 중 `단독주택`으로 분류돼 1가구 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제 등 혜택이 적용된다. 반면 4층 이상 건물은 다세대주택, 아파트 등 `공동주택`으로 분류돼 소유주가 다주택자로 취급받고 양도세 혜택을 받을 수 없게 된다. 지난달 이들이 발표한 호소문에 따르면 옥탑방 때문에 4층 다세대주택으로 취급받은 건물 소유주는 적게는 1억5000만원에서 많게는 10억원에 가까운 양도세를 부과받았다. 문제는 이런 옥탑방 중 대부분이 무허가 건축물이고, 인허가권자인 지자체조차 정식 주택으로 취급하지 않았다는 것이다. 경기도 소재 한 지자체의 건축허가 담당자는 "주택 유형으로 건축허가를 받으려면 욕실, 주방 등 기본적인 생활 요건을 갖춰야 한다. 창고 수준 시설만 갖추고, 단순히 사람이 잠을 잘 수 있다고 해서 주택으로 인정받을 수 없다"고 전했다. 상황이 이렇다 보니 중앙부처인 국토교통부는 전국에 분포한 옥탑방 실태나 통계조차 제대로 갖고 있지 않다. 반면 국세청은 조사를 통해 사람이 거주했다고 판단되고, 면적 기준(옥상 면적 중 8분의 1~6분의 1)만 충족하면 옥탑방을 주택으로 간주하고 양도세를 부과하기 시작했다. 거주 사실을 증명하기 위해 전기계량기나 냉난방 시설을 설치했는지 등을 나름대로 근거로 제시했지만 건축허가 과정에서 요구하는 깐깐한 요건에 비해 훨씬 너그러운 수준이란 평가다.

 

 

서울 마포구에 3층짜리 단독주택을 소유한 A씨는 "국세청 기준이라면 양도세뿐 아니라 보유세를 부과할 때도 다주택자 기준으로 재산세·종합부동산세를 부과해야 하지 않느냐"며 "유독 매매에 대해서만 다주택자 기준을 적용하는 것은 논리적이지 않다"고 말했다. 국세청과 조세심판원은 옥탑방에 대해 주택 여부를 판단하는 기준이 굳이 건축법 인허가 기준과 일치할 필요는 없다고 주장한다. 조세심판원 관계자는 "건축 개념에서 옥탑방을 주택으로 인정할 수 없다고 해도 과세원칙상으로는 옥탑방을 주거 목적으로 쓰고 이를 통해 소득이 발생했다면 세금을 부과해야 한다"고 덧붙였다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "행정제도가 칸막이 식으로 운용되다 보니 현장에서는 기형적인 결과가 도출된 전형적 사례"라며 "과세당국과 건축허가 당국이 실무를 수정할 수 없겠지만 담당 부처인 기획재정부, 국토부 등이 납세자 혼란을 막기 위해 제도를 개선해야 한다"고 촉구했다. 일각에선 정부가 집값 잡기에 나서면서 과세 강도를 높인 사례 중 하나라고 해석한다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "수도권 집값이 급등하고 단독주택이 여유 계층 사이에 틈새 재테크 수단으로 떠올라 정부가 단독주택 공시가격 현실화율을 대폭 끌어올리는 등 집중적인 과세 타깃으로 삼았다"며 "앞으로도 단독주택에 대한 과세 강화 조치가 계속 이어질 가능성이 높다"고 말했다.(2020년 1월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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추첨기회 줄어들며 청약 포기, 월급·대출 끌어모아 집 사

최근 집구입 30대가 가장많아

 

 

문재인 대통령이 최근 신년 기자회견에서 3년 전보다 집값이 지나치게 많이 뛴 곳에 대해 가격이 `원상회복`돼야 한다고 발언하자 최근 집을 산 30대 실수요자들 반발이 커지고 있다. 문재인정부 들어 청약 추첨제가 사실상 폐지되고 분양가상한제로 청약 당첨 가점이 치솟으면서 청약을 포기하게 된 `청포세대`다. 문재인정부가 들어서자 집값이 뛰는 것을 보며 절망감을 느낀 30대들은 정부가 무려 18번이나 규제를 내놓았지만 모두 시장에 역행하면서 집값이 치솟는 모습을 봐왔기 때문에 이들 중엔 계속 지켜보다가 참다못해 결국 낡은 집을 매수한 사람도 꽤 많다. 이런 상황에서 문 대통령이 아파트 가격을 3년 전 수준으로 낮춰야 한다고 주장하자 집값 하락에 대한 염려로 반발심이 높아지는 것. 20일 부동산 업계에 따르면 최근 2~3년간 기존 아파트를 매수한 30대들이 문 대통령의 `원상회복` 발언과 강기정 청와대 정무수석의 거래허가제 언급 이후 시세 하락에 대한 큰 불안감과 정부의 무리한 규제에 대한 강한 불만을 표출하고 있다. 정부가 연이은 정책 실패(규제 발표)로 되레 집값을 올려 놓고 뒤늦게 반시장·반헌법적인 규제까지 들먹여 애먼 30대 1주택자만 피해자가 되고 있다는 것이다. 한국감정원에 따르면 30대는 지난해 10월 기준 서울 아파트 구매자 연령대 비중에서 1위(31.2%)를 차지할 정도로 아파트 주요 구매층으로 떠올랐다.

 

 

상당수 30대는 문재인정부가 전용면적 84㎡ 이하 아파트에 100% 가점제를 도입하면서 청약을 일찌감치 포기하고 월급으로 어렵게 모은 목돈과 이른바 `영끌대출`(신용대출과 함께 주택담보대출비율(LTV) 최대 한도까지 주택담보대출을 받는 행위)을 통해 내 집 마련을 한 사례가 많다. 기존 아파트를 매수한 30대들은 투자자(다주택자)들이 보유하던 매물을 신고가를 경신하면서까지 매수한 경우가 많아 정부의 뒤늦은 강력 규제에 대한 불만이 크다. 실제로 30대의 서울 아파트 구매 비중은 집값이 급등하기 시작한 지난해 하반기부터 30%대로 치솟아 사실상 서울 집값 상승을 이끌었다고 볼 수 있다. 지난해 말 집을 마련한 마포구의 김 모씨(38)는 "가점이 모자라 추첨제가 적용되는 중대형 평형에만 계속 청약을 넣어 보다 번번이 떨어져 결국 기존 구축 아파트를 신고가에 매수했다"며 "정부가 어렵게 집 한 채 마련한 실수요자까지 투기꾼으로 몰아 되레 집값을 떨어뜨려야 한다니 어이가 없다"고 말했다. 지난해 말 강서구 아파트를 가계약한 이 모씨(35)는 "전세로 살다가 매일 집값이 오르는 것이 두려워 어렵게 대출을 받아 매수를 결정했다"며 "정부가 강제로 가격을 낮추고 거래까지 막겠다고 하니 가계약금 500만원을 포기해야 할지 고민된다"고 말했다.(2020년 1월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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20일부터 전세대출을 받은 후 9억원 초과 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되면 곧바로 대출 회수 대상이 된다. 이때 2주 안에 상환하지 못하면 금융권에 연체 정보가 공유돼 각종 불이익을 받게 된다. 이후에도 3개월 안에 대출금을 못 갚으면 채무불이행자(옛 신용불량자)가 된다. 일단 대출 회수 조치가 이뤄지면 대출금을 제때 갚더라도 향후 3년간 주택 관련 대출은 받을 수 없다. 19일 금융위원회에 따르면 이 같은 내용의 전세대출 규제가 20일부터 시행된다. 전세대출을 이용한 갭투자를 근절하겠다며 정부가 꺼내든 카드다.

 

다만 20일 이전에 전세대출을 받은 경우엔 이후에 고가주택을 사거나 여러 주택을 보유해도 만기 때까지는 기존 대출을 이용할 수 있다. `2주`라는 기간은 은행이 차주에게 회수 통지를 보내는 2~3일과 상환을 기다려주는 약 10일을 더한 것이다. 이 기간 내 상환이 이뤄지지 않으면 신용정보원에 연체 정보가 등록되고 신용등급이 떨어진다. 신규 대출과 카드 발급이 막히고, 연체 이자도 부과된다.(2020년 1월 20일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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월요일부터 대출규제 시행, 주말내 계약서 써야 대출가능

중개업소에 세입자 전화 쇄도, "전세연장 안돼 월세살이 할판“

이사·매매계획 안맞아 발동동

 

 

자녀 교육 때문에 서울 대치동으로 이사를 계획하던 주부 박 모씨(45)는 다음달로 이사 계획을 당겼다. 지난 16일 발표된 정부의 고가주택 소유자에 대한 전세대출 후속 조치에 따라 이달 20일 전까지 계약한 전세건에 대해서만 대출이 가능하기 때문이다. 서대문구에 9억원 아파트를 소유한 박씨는 하반기에 이사를 가려면 전세대출을 받을 수 없기 때문이다. 박씨는 "집만 있으면 바로 계약금을 보내줄 테니 계약서만 주말 내에 작성해달라는 조건으로 부동산에 매물을 보여달라고 전달해놨다"면서 "정부가 집값 잡는 것도 좋지만 정부의 느닷없는 대책에 서민 개개인의 일상은 큰 지장을 받고 있다"고 분통스러워했다. 지난 16일 발표된 정부의 전세대출 금지 후속 조치 이후 부동산 시장이 `혼란`에 빠졌다. 올해 이사를 계획하던 전세 수요자들, 9억원 초과 집을 보유한 소유자들, 전세를 놓고 있던 집주인들 모두 정부 대책 이후 자금 마련 전략을 새롭게 짜고 있다. 특히 전세 시장을 둘러싸고 실수요자들은 "느닷없는 정책에 이사 계획이 틀어졌다"며 분통을 터뜨리고 있다. `20일 전에 전세 계약서를 쓰는 조건`으로 전세 매물을 알아보는 수요자가 몰리는 바람에 17일 중개업소 전화통은 불이 났다.

 

 

서울 대치동 래미안대치팰리스 인근 공인중개업소 관계자는 "대책 발표 뉴스가 난 다음부터 부동산에 전세계약을 빨리 해달라는 문의전화가 쏟아지고 있다. 한 번에 여러 명이 집을 보기 위해 오후에 팀을 꾸려서 전셋집을 보러 갈 계획"이라고 했다. 지난해 11월에 서울 마포의 10억원가량 주택 매매 계약을 체결한 직장인 이 모씨(39)도 전세대출 금지 후속 발표 이후 머리가 복잡해졌다. 지난해 전세를 안고 집을 매수한 그는 오는 2월 매수한 집의 잔금을 치르고, 자신은 전세자금대출을 받아서 살 집을 마련하려고 했다. 그러나 이달 20일 전에 전세계약을 체결해서 전세대출을 받았다고 하더라도 2월에 고가주택을 취득한 셈이기 때문에 2년 후에는 더 이상 전세대출이 연장되지 않는다. 그사이 돈을 모으지 못하면 자신이 산 집에 들어가지도 못하고 월세를 전전해야 할 판이다. 이씨는 "이런 가이드라인이 나올 줄 알았으면 집을 안 샀을 것"이라고 했다. 집주인이 전세를 올려달라고 하면 연장이 되지 않는 규제도 세입자들을 불안하게 하고 있다.

 

 

정부는 이달 20일 전에 이미 전세대출 보증을 이용 중인 고가주택 보유자는 만기 시에 대출 보증을 연장해준다고 했다. 그러나 전세대출 액수가 증액되면 신규 대출로 취급돼서 만기 연장이 불가능하다. 목동에 전세를 살고 있는 A씨는 "올해는 집주인이 전세금을 올려달라고 했는데 전세금 대출을 증액하면 연장이 되지 않기 때문에 걱정"이라고 했다. 12·16 부동산 대책까지 총 18번의 부동산 정책에 주택 매매·전세 수요자들은 "예측 불가능한 정부 정책이 신뢰를 떨어뜨리고 있다"는 원망을 쏟아내고 있다. 지난해 과천 청약을 위해 이사한 실수요자들은 정부가 수도권 청약 1순위 요건으로 실거주 2년 조건을 추진하자 "날벼락을 맞았다"며 유예기간을 둘 것을 요구하고 있다. 12·16 대책 발표 이후 15억원 이상인 강남·마포 주택으로 이사를 계획하던 사람들은 대출이 나오지 않아 이사 계획을 접었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "이사를 가고, 집을 사는 것은 개인의 일생에서 굉장히 큰 문제다. 그런데 정부가 부동산 정책을 18번째 내면서 국민의 의사를 물어보지 않았다. 무조건 정부 생각이 옳다고 정책만 발표하고 국민 보고 따르라고 하니 정부의 신뢰가 무너지고 있다"고 지적했다.(2020년 1월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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靑 `거래허가제` 검토 논란 부동산 강성발언 쏟아내는 靑

참여정부때도 검토했다 폐기, 여론 반대…위헌논란 휩싸여

"총선 앞두고 사회적갈등 증폭", 靑 정치적 이득위한 꼼수 비판

전문가들, 反시장 발상에 우려, "강남 진입장벽 높여 역효과만"

 

 

문재인정부 들어 서울·수도권 집값이 고삐 풀린 듯 치솟은 원인이 현 정부의 잘못된 정책 때문이라는 공감대가 시장에서 힘을 얻는 가운데 이번엔 청와대 참모에게서 `주택거래(매매)허가제`까지 언급됐다. 이 같은 제도는 남미의 베네수엘라 등 사실상 사회주의 독재 국가에서나 존재하는 제도여서 청와대 스스로도 말을 주워 담았지만 논란은 커질 전망이다. 강기정 청와대 정무수석은 15일 "부동산을 투기 수단으로 삼는 사람들에게는 매매허가제까지 도입해야 한다는 주장에 정부가 귀를 기울여야 한다"고 말했다. 주택거래허가제는 참여정부에서 검토됐을 때도 큰 위헌 논란만 일으킨 후 결국 시작하지도 못했다. 부동산 전문가들이 대표적으로 꼽는 `반(反)시장 정책`이다. 주택정책 주무부처인 국토교통부의 김현미 장관조차 최근 거래허가제 도입에 부정적인 반응을 보였을 정도다. 지난해 12·16 부동산대책 논의 과정에서 일부 거론됐지만, 위헌 소지 등 이유로 비현실적이란 판단하에 최종 대책에는 담기지 않은 것으로 알려졌다. 강 수석의 발언도 당장 정책을 추진하기보다 시장의 반응을 떠보기 위한 성격이 강해 보인다. 하지만 전문가들은 청와대가 이 같은 발언을 한 사실만으로도 시장의 거센 반발을 가져올 수 있다고 경고했다.

 

주택거래허가제는 말 그대로 주택을 거래할 때 중앙정부나 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도다. 노무현정부는 이 제도를 시행하기 위해 2003년 10·29 부동산대책 당시 주택거래허가제 법률 초안까지 만들었다. 하지만 이 제도는 시행하기도 전에 사유재산권, 거주 이전의 자유 등을 해치는 `초헌법적인 발상`이란 비판에 부딪쳤다. 이에 정부가 여론의 반대에 밀려 대안으로 내놓은 게 주택거래신고제다. 주택거래신고제는 2004년 3월부터 시행된 뒤 2015년 7월에 폐지됐다가 2018년 8·2 부동산대책에서 부활했다. 거래 대상자의 인적 사항, 계약 체결일과 중도금 지급일 및 잔금 지급일, 자금 조달 계획 등을 적게 돼 있다. 전문가들은 청와대가 주택거래허가제를 언급한 것만으로도 부동산 시장에 큰 논란을 일으킬 수 있다고 본다. 허가제가 시장경제 침해 논란이 있는 토지공개념(토지 사용권과 처분권은 보장하면서도 토지 가치는 공유해야 한다는 개념)과 직결되기 때문이다. 세계적으로도 베네수엘라 등 일부 사회주의 독재 국가를 제외하면 유례를 찾아보기 어려운 제도다. 선진국 중에선 캐나다 브리티시 컬럼비아주가 외국인이 주택을 구입하면 `외국인 취득세`를 부과하고 호주는 5만달러 이상 주택을 외국인이 사면 허가를 받도록 하고 있지만 제도 적용 대상이 한정적이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "자본주의 체제를 갖춘 나라 중 주택거래허가제를 시행하는 곳은 아마 없을 것"이라고 말했다.

 

최근 강화되는 추세인 주택거래신고제가 허가제 역할을 이미 상당 부분 담당한다는 비판도 만만치 않다. 전문가들은 청와대가 부동산 문제를 너무 정치적인 의도로만 접근하고 있다고 지적했다. 현재 집값 급등이 △주택 공급 부족에 대한 우려 △과도한 유동성과 투자 수요 △정부 정책에 대한 불신 등이 복잡하게 얽힌 사안인데, 주택거래허가제 등은 시장에 `공포 마케팅`만 작용한다는 것이다. 2017년 8·2 대책, 2018년 9·13 대책 등 정부의 고강도 부동산 규제가 나온 직후 부동산 거래가 끊기며 단기적으로 하락 추세를 보이다가도 시간이 가면서 회복됐던 현상이 되풀이될 수 있다는 지적도 제기된다. 12·16 대책 직후 29일(작년 12월 16일~올해 1월 13일) 동안 실거래가 신고가 이뤄진 서울 아파트 계약건수는 1738건으로, 대책 발표 직전 29일 계약 건수(8082건)보다 78% 줄어들었지만 시장 향방은 알 수 없다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "주택거래허가제도 시행 전엔 집을 미리 사두려는 수요 때문에, 시행 후엔 강남 등 진입장벽을 높이는 현상 때문에 역효과가 날 수 있다"고 진단했다.(2020년 1월 16일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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