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집값 상승기 일시적 2주택 크게 늘어, 3년 이내 기존 집 팔면 양도세 비과세

집값 하락하고 보유세는 급증, 공시가격 오르고 종부세 중과

올 상반기 매도냐 임대 등록이냐

 

 

  지난해 7월 서울 강남권 아파트를 매입한 박모(45)씨는 요즘 고민에 빠졌다. 본인 소유의 강북 아파트에 살다 집값이 뛰는 것을 보고 급히 매입했다. 전세를 끼고 모자라는 돈은 기존 주택담보 대출로 해결했다. 서울 집이 모두 오르던 때여서 기존 아파트는 팔지 않았다. 자녀 학교 문제도 있어 2년 뒤 팔고 강남 아파트로 옮길 계획이었다. 그런데 올해 공시가격이 급등할 것으로 예상하고 주택시장이 얼어붙으면서 박씨는 불안해졌다. 공시가격이 많이 오르는 데다 보유 주택이 두 채여서 보유세(재산세+종합부동산세)가 확 늘어나게 된다. 처음엔 집값이 더 오를 것으로 보고 세금을 별로 신경 쓰지 않았다. 박씨는 집값은 별로 오를 것 같지 않고 세금만 많이 내게 됐다양도세 혜택을 보려면 어차피 3년 안에 팔아야 할 집인데 기존 집을 언제 팔아야 할 지 걱정이라고 말했다. 기존 집을 팔지 않고 갈아탈 집을 추가로 매입한 '양다리 족' 일시적 2주택자들이 막다른 골목으로 몰리고 있다. 주택시장 환경이 지난해 말부터 크게 바뀌면서 기존 주택 처분 압박이 심해져서다. 2017년 말 기준으로 서울에서 일시적 2주택을 포함해 주택을 두 채 보유한 가구는 총 365000가구이고 이중 강남권(강남·서초·송파구)67000가구다.

 

 

  대개 갈아타기는 기존 집을 먼저 처분하고 옮겨갈 집을 사는 게 순서다. 기존 집이 안 팔리면 자금이 끊기기 때문이다. 그런데 최근 몇 년 새 집값이 많이 오르면서 달라졌다. 가격이 더 뛰기 전에 갈아탈 집을 우선 매입부터 해 두는 것이다. 기존 집 가격도 오르고 있어 미리 팔 필요가 없다. 갈아탈 집을 매입한 뒤 3년 이내에 기존 집을 처분하면 주어지는 양도세 비과세 혜택을 활용하는 방식이다지난해 말부터 주택시장이 침체해 집값 전망이 어두워졌다. 서울 아파트값이 지난해 11월 중순부터 1월 마지막 주까지 12주 연속 내렸다. 12주 연속 하락세는 20144~612주 이후 최장이다. 하락 폭은 더 크다. 이 기간 0.88% 내렸다. 아파트값이 지난해 9월 초 수준이다거래는 끊기다시피 했다. 1월 서울 아파트 매매거래건수가 잠정적으로 1771건으로 20121(1536) 이후 7년 만에 가장 적다. 강남구는 81건으로 20061월 통계 작성 이후 최저다. 일시적 2주택자의 당초 예상보다 세금 부담이 훨씬 커졌다. 올해부터 2주택자 종부세 중과가 시행되고 올해 공시가격이 많이 오를 것으로 보이기 때문이다.

 

 

  지난해 공시가격 45000만원짜리 강북 아파트에 살던 사람이 추가로 공시가격 75000만원 강남 아파트를 구입한 경우 공시가격이 올해 20~30% 오른다고 보면 세금이 지난해 97만원에서 올해 880만원으로 10배 가까이 늘어난다. 공시가격 합계가 6억원이 넘어 종부세 대상이 되고 2주택자에 종부세율이 가산되기 때문이다집값이 더는 오르지 않더라도 종부세 강화로 내년엔 1070만원, 20211140만원으로 세금은 계속 늘어난다. 강남권에서 지난해 공시가격 98000만원 아파트에 공시가격 14억원 집을 추가 보유하면 세금이 지난해 380만원에서 올해 2940만원으로 급증한다. 가격 변동이 없어도 내년엔 3950만원으로 1000만원가량 세금이 더 많아진다지난해 이전에 추가 매입을 해 지난해부터 2주택인 경우도 올해 보유세가 많이 늘어난다. 지난해 공시가격 합계가 18억원에서 올해 22억원 정도로 오를 것으로 가정하면 보유세가 지난해 970만원에서 올해 1950만원으로 세부담상한인 100% 한도까지 증가한다.

 

 

  전셋값 하락도 일시적 2주택자를 압박한다. 갈아타기 위해 매입한 집의 전세계약 기간이 끝난 뒤 전셋값이 이전보다 떨어지면 차액을 돌려줘야 하기 때문이다. 2주택을 유지하는 데 자금 부담이 더욱 커지는 셈이다전문가들은 일시적 2주택자가 비과세 유예기간 3년을 끝까지 버티기가 쉽지 않을 것으로 본다. 당분간 집값이 반등할 가능성이 보이지 않기 때문이다. 기존 집을 올해 세금이 나오기 전에 처분하면 세금을 상당히 줄일 수 있다기존 주택 공시가격 98000만원과 갈아탈 집 공시가격 14억원의 사례에서 기존 아파트를 팔면 옮겨가는 집의 세금은 1000만원 정도여서 세금을 2000만원가량 줄일 수 있다. 기존 집을 처분하려면 올해 상반기가 적기다. 보유세가 61일 기준 소유자에게 부과되기 때문이다. 그 전에 팔면 1주택이다장기적으로 집값 회복과 상승을 기대한다면 둘 중 저렴한 집을 임대주택으로 등록하는 방법이 있다. 전용 85이하이면서 공시가격 6억원 이하인 주택을 8년 장기임대로 등록하면 종부세가 제외되고 양도세 장기보유특별공제 70%와 중과 배제 혜택을 받을 수 있다올해 공시가격이 6억원 이상으로 오를 것으로 예상하면 4월 말 공시가격 확정 전에 등록해야 한다.(201922일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

서울아파트 12주연속 하락, 강남4구 낙폭 두드러져, "하락세 당분간 지속될 듯

인테리어·중개업 속속 폐업, "정부는 뭐하나" 1인시위도

 

 

  서울 아파트 가격이 지속적으로 약세를 면치 못하고 있다. 정부의 재건축 규제와 공시가격 급인상 등 부동산에 대한 압박 정책이 무더기로 쏟아지면서 가격을 내리누르고 있다. 31일 한국감정원에 따르면 지난 28일 조사 기준 서울지역 주간 아파트 가격은 지난주 대비 0.14% 하락했다. 이로써 서울 아파트값은 12주 연속 하락하면서 20138월 첫째주 0.15% 하락한 이후 가장 큰 낙폭을 기록했다. 서울 아파트시장은 9·13 부동산대책의 강력한 대출 규제, 종합부동산세 인상 등에 거래 감소와 가격 하락세가 이어지고 있다. 게다가 최근 국토교통부가 표준 단독주택 공시가격을 전례 없이 역대 최대 폭으로 끌어올리면서 충격이 컸다는 분석이다. 단독주택도 문제지만 부동산에 대한 정부의 강경한 압박이 지속될 것이란 메시지가 시장에 퍼지면서 4월 말 공개될 공동주택의 공시가격 상승과 그에 따른 보유세 부담 증가도 부담이 되고 있다는 것이다. 실제로 고가 아파트가 모여 있는 강남4구의 아파트값 하락이 두드러졌다.

 

 

 

  강남4(동남권)의 아파트값은 지난주 대비 0.41% 떨어졌는데, 20129월 넷째주(0.41%) 이후 최대 하락폭이다. 강남구는 지난주 -0.25%에서 이번주 -0.59%로 낙폭이 2배 이상 커졌다. 개포동 노후 단지를 중심으로 하락폭이 커져 20127월 첫째주(-0.24%) 이후 가장 큰 폭으로 아파트값이 내렸다. 서초구는 -0.16%에서 -0.26%, 강동구는 -0.16%에서 -0.31%, 송파구는 -0.15%에서 -0.17%로 각각 하락폭이 커졌다. 시장에선 김수현 청와대 정책실장이 지난 20일 신년 기자간담회에서 한 부동산 구두개입 발언을 주목하고 있다. 김 실장은 "부동산시장에 조금이라도 불안한 추가 현상이 있다면 지체 없이 추가 대책을 마련하겠다"`경고성 발언`을 했다. 익명을 요구한 금융업계 부동산 전문가는 "올해 1월 들어 서울지역 주택매수 지수가 약간씩 상승하면서 거래절벽이 풀릴 수 있었는데 그 타이밍에 김 실장의 강력한 구두개입이 나왔다""경제 전체로는 모르겠지만 집값만 보면 결정적 영향을 줬다"고 말했다.

 

 

  이번주 서울 아파트 전셋값도 지난주 대비 0.24% 떨어지며 14주 연속 하락했다. 20127월 첫째주(-0.24%) 이후 66개월여 만에 최대 낙폭이다. 향후 전망에 대해 의견이 갈리지만 아파트값 약세는 당분간 계속될 것이란 의견이 많다. 아파트값이 급락하면서 거래가 얼어붙자 부동산 관련 업계에선 한숨 소리가 점점 커지고 있다. 매매는 물론 전세 거래마저 뚝 끊기자 우후죽순처럼 생긴 부동산중개소들이 가장 먼저 타격을 입고 있다. 겨울 이사철 대목을 누려야 할 이사업체나 여기서 파생돼 일감을 얻어온 인테리어업체, 청소업체들도 발을 동동 구르고 있다. 노원구 상계동에서 30년째 대를 이어 인테리어업체를 하고 있는 김 모씨(39)"1~2월이 원래 비수기지만 최근 일감이 절반 넘게 줄어들면서 근 10년 새 지금이 가장 어렵다""주변 인테리어업체나 부동산중개소는 경영난을 이기지 못하고 폐업을 고민하고 있다"고 분위기를 전했다. 극도의 침체기를 겪고 있는 지방에선 민심이반과 반발이 본격화되는 중이다. 정부의 조정대상지역으로 계속 유지돼 각종 규제를 받는 부산 해운대·수영·동래구 공인중개사들은 서명운동과 1인 시위를 마치고 본격적인 집단행동에 들어갔다. 부산시청 앞 대규모 집회를 비롯해 세종시 국토부 청사 앞에서 집회하는 방법도 검토하고 있다. 앞서 해운대·수영·동래구 지회장이 국토부 청사를 찾아가 릴레이 1인 시위를 했다.(201921일 매일경제 기사 참조)