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전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 못 주겠다고 버티면 어떻게 해야 할까. 집주인을 '어르고 달래도' 소용없다면, 현실적인 방법은 소송뿐이다. 단계별로 알아보자.

 

 

내용증명 보내기

일단 집주인에게 '일까지 전세금을 돌려달라'는 내용증명을 보내야 한다. 내용증명은 우체국이 편지 내용과 날짜를 증명해 주는 역할을 해, 나중에 분쟁이 생길 때 근거가 된다. 개인이 보내든, 변호사를 통해 보내든 효과는 같다.

 

 

어떻게

내용증명에 적을 건 발신인과 수신인의 이름, 주민번호, 연락처 임대차 계약 내용(금액, 계약 날짜 등) 보증금 반환 기간 종료에도 돈 주지 않는 내용 보증금 반환 요청(소송 의사 등 표현) 보증금 반환 계좌번호 등이 기본이다. 이를 반영한 '동일한 내용'의 문서 3통을 편지지 등에 작성, 우체국에 가서 내용증명 우편을 보내달라고 하면 된다. 우체국에선 3통을 확인한 뒤 1통은 돌려주고, 다른 1통은 자체 보관한다. 나머지 1통은 상대방에게 등기우편으로 보낸다.

 

 

그래도 버티면?

관할 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 된다. 전세금을 돌려받지 못하고 이사를 하거나 주민등록을 옮겨야 할 경우 세입자가 전세금에 대해 법적 보호를 받기 위한 조치다. 원칙상 집을 비우면 세입자의 우선변제권이 사라지는데, 등기를 신청하면 2~3일 안에 등기명령이 나와 대항력이 유지된다. 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 주민등록등본 등이 필요하다. 집주인 입장에선 임차권 등기가 등기부상에 적히면 다른 세입자를 구하기 어려워지고, '소송을 한다'는 심리적 압박을 받게 된다.

 

 

마지막 방법은

만약 이후에도 돈을 받지 못하면 법원에 전세금 반환 소송을 진행해야 한다. 임차한 집을 경매에 부칠 수 있어 전세금을 돌려받는 가장 확실한 방법이다. 그러나 그만큼 시간과 비용 부담이 크고, 스트레스도 적지 않다. 경매 절차를 밟기 전에 집주인이 주택 소유권을 잃는 게 두려워 보증금을 내주는 경우도 있다. 경매로 집이 넘어가도 돈을 100% 돌려받을 수 있는 건 아니다. 낙찰가격이 보증금보다 낮으면 돈을 일부 떼일 수 있다.(2019214일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공시가 2942억 성수동 카페2년만에 보유세 150%까지 올라

인상분 임대료에 전가, 결국 세입자 쫓겨나는, `젠트리피케이션` 우려

초고가 땅 상승률 뒤죽박죽, 강남보다 명동이 더 올라

 

 

  서울 대표 상권의 토지 공시가격이 올해 크게 오르면서 세 부담도 확 늘 것으로 보인다. 명동, 강남역 일대 등 전통적인 고가 토지 밀집지역은 물론이고 최근 몇 년간 급격하게 성장하며 `젠트리피케이션` 우려가 나오는 성수동 카페골목 등의 토지 가격도 대폭 올랐다. 이 세금 인상분이 임대료 상승으로 이어져 자영업자들 상황도 어려워질 수 있다는 지적이 나온다. 12일 매일경제가 우병탁 신한은행 부동산팀장(세무사)에게 의뢰해 2019년 표준지 공시지가 보유세 시뮬레이션(토지 소유자는 해당 토지만 보유하고 있다고 가정)을 해본 결과, 지역에 따라 다르지만 보유세가 상한선인 150% 수준까지 치고 올라온 곳이 꽤 됐다. 명동 토지의 경우 대부분 보유세가 전년의 150%까지 오를 것으로 보이고, 성동구 성수동과 같은 신흥상권에서도 공시지가와 보유세가 2018년보다 20~30% 오르는 곳이 많은 것으로 나타났다. 최근 최저임금 인상과 경기 불황으로 어려움을 겪고 있는 서울 도심 내 주요 상권에 직격탄이 될 수 있다는 이야기가 나오는 이유다. 특히 성동구 성수동과 신사동 가로수길 등은 젠트리피케이션과 임대료 부담 전가 우려 등이 많아 해당 자치구에서도 속도 조절을 요구했지만, 정부가 결국 이를 무시하고 상당히 많이 올린 셈이어서 타격이 불가피해 보인다.

 

 

  시뮬레이션 결과 성수동 카페골목에 있는 한 표준지(607)는 최근 2년간 보유세가 856만원에서 1265만원으로 400만원 이상 오를 것으로 파악됐다. 2017856만원이던 보유세는 201818% 올랐고, 올해 25% 더 올라 1009만원까지 되면서 2년 만에 세금이 48% 오른 것이다. 2017년 당시 490만원이었던 이 토지의 공시지가는 2018565만원으로 올랐다. 이어 올해에 690만원으로 책정되면서 2년 새 공시지가가 40% 인상됐다. 공시지가 인상 효과가 고스란히 보유세에 반영됐다고 볼 수 있다. 강남구 신사동 가로수길 상가(330) 역시 보유세가 작년(1322만원)보다 18% 오른 1556만원이 될 것으로 예상된다. 해당지 역시 2017년만 해도 당 공시지가가 1150만원이었으나 20181320만원으로 14.8% 상승한 데 이어 올해 역시 15.9% 올라 1530만원을 기록했다. 2년 동안 33% 오른 셈이다. 이들 지역상권은 최근 가게들이 문을 닫고 공실률이 늘어나며 위기를 겪고 있다는 공통점이 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "표준지가 상승은 상업용이나 업무용 부동산에 영향을 줄 가능성이 높다""특히 강남, 명동을 비롯해 성수, 합정, 연남 등 번화한 상권지에서 보유세 부담이 세입자들에게 전가된다면 임대료 상승 우려가 커질 수밖에 없다"고 예상했다. 함 랩장은 이 지역 주거자들이 결국 쫓겨나는 현상인 젠트리피케이션을 염려했다. 공시지가 인상 도미노 현상이 결국 젠트리피케이션까지 이어지면 주요 상권 붕괴라는 최악의 결과를 낳을 수 있다는 의미다.

 

 

  공시지가 상위 1~10위를 차지하는 표준지는 한 곳도 빠짐없이 보유세가 상한선(50%)까지 인상될 것으로 보인다. 전국에서 땅값이 가장 비싼 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 빌딩 (169)당 공시지가가 작년 9130만원에서 올해 18300만원으로 올라 전체 토지가액은 1545700만원에서 3098190만원으로 껑충 뛰어올랐다. 이로 인한 보유세 인상분을 계산하면 20186625만원에서 올해 9937만원으로 3000만원 넘게 올랐다. 특히 명동 일대 토지는 작년 공시지가 상승률이 6~7%대였다가 올해 갑자기 100%까지 뛰면서 한꺼번에 벼락치기 인상이 단행돼 정책의 속도 조절에 대한 비판은 불가피할 전망이다. 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못해 어느 정도 현실화가 필요하다고 해도 그동안 내버려 두다가 한 해에 갑자기 올리는 것은 문제가 있다는 지적이다. 같은 `고가 토지`라 해도 상승률이 들쭉날쭉한 것도 비판 대상이 될 수 있다. 명동, 충무로 등의 토지 공시지가가 `고가 토지 특별관리 및 현실화`를 이유로 100%씩 뛰었지만 이에 못지않은 알짜 토지 상승률이 30%대에 그친 경우도 있기 때문이다. 매일경제 취재 결과 일부 대기업이 소유한 강남·강북권 알짜 토지의 공시지가 및 보유세 상승률은 20~30%에 그쳤다. 초고가 토지 공시지가 기준이 일관성이 없다는 지적이 나오는 이유다. 종로구 서린동 소재 SK그룹 본사(5774)당 공시지가가 작년 4074만원에서 올해 5250만원으로 29% 올랐다. 이에 따른 보유세 시뮬레이션 결과 2018163000만원에서 올해 226000만원으로 약 38% 상승했다.(2019213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

저금리·부동산투기 후폭풍"가계부채·거시경제 문제로 비화할수도

금융당국, 실태조사·비상계획 마련 착수"보증보험 들어두라" 독려

 

 

  집값·전셋값의 동반 하락에 750조원으로 추정되는 `전세부채` 우려가 커지고 있다. 전셋값이 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 `역전세난`이 곳곳에서 현실화하는 것이다. 일부 지역에선 집을 팔아도 보증금에 모자란 `깡통전세`마저 나타났다. 10일 금융권에 따르면 전국 아파트 전셋값은 국민은행 조사 기준으로 13주 연속 하락했다. 부동산시장이 급랭한 올해 들어 하락 폭이 커져 지난달 셋째주 0.08%, 넷째주 0.07% 내렸다. 금융위기 직후인 20092월 첫째주(-0.10%) 이후 10년 만에 가장 큰 낙폭이다. 서울의 아파트 매매가격도 이번 달 첫째주에 0.08% 하락하면서 지난해 11월 둘째주 이후 13주 연속 약세를 보였다. 한국감정원은 올해 전국 주택 매매가격이 지난해보다 1.0%, 전셋값은 2.4% 내릴 것으로 지난달 예측했다. 집값 하락기는 2010년대 초반에도 잠시 있었지만, 당시엔 전셋값 상승이 받쳐줬다. 최근 상황은 56년 전과 양상이 다르다. 주택금융연구원 방송희 연구위원은 "집값·전셋값의 동반 하락 현상이 나타난 것은 1997년 외환위기 직후였다"고 말했다.

 

 

  집값과 전셋값의 동반 하락으로 이른바 전세부채, 즉 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금과 세입자가 은행에서 빌린 전세자금대출에 대한 불안감이 고조되고 있다. 서울대학교 경제학부 김세직 교수와 주택금융연구원 고제헌 연구위원은 지난해 `한국의 전세금융과 가계부채 규모` 논문에서 전세부채 규모가 `보수적 가정하에` 750조원이라고 추정했다. 정부의 인구주택총조사·주거실태조사와 국민은행 자료 등을 토대로 한 이 논문은 2005년 이후 전세부채가 가파르게 증가했고, 2010201536% 급증했다고 분석했다. 김 교수와 고 연구위원은 논문에서 "만성적 저금리 정책과 만성적 부동산 경기부양의 결과"라고 지적했다. 저금리 장기화와 정부의 규제 완화가 집값·전셋값을 급격히 끌어올렸고, 부동산 투기심리가 보태져 전세부채 `폭탄`을 키워왔다는 것이다. 이들은 전세부채가 더해진 가계부채가 2200조원에 이르며, 금리 인상과 집값·전셋값 하락 등 대내외 충격과 정책실패가 일어나면 대규모 금융위기가 일어날 가능성을 배제할 수 없다고 진단했다. 금융당국은 아직 `위기`가 목전에 닥친 상황은 아니라고 판단하면서도 역전세난이 전국에 걸쳐 발생하는 상황에 주목하고 있다. 금융위원회와 금융감독원은 지난달 최종구 금융위원장 주재로 열린 `가계부채관리점검회의`에서 "전세가 하락에 따른 역전세난 발생으로 전세자금대출 부실화 및 세입자 피해 등 리스크 요인이 상존한다"고 밝혔다.

 

 

  전셋값 하락으로 만기 때 보증금을 돌려받지 못했다는 세입자, 보증금을 돌려주려고 대출을 받거나 집을 팔아야 한다는 집주인 등 부동산 카페에 올라오는 `사연`들이 이미 전반적 현상이라는 점을 당국도 공인한 셈이다. 전세대출은 총 전세부채 가운데 90조원으로 추정된다. 5대 시중은행 기준으로 지난해 말 63조원이다. 2016년 말에는 33조원이었다. 2년 만에 약 2배로 급증한 것이다. 역전세난은 공식적인 수치에서도 엿볼 수 있다. 서울보증보험주택도시보증공사의 자료에 따르면 이들 전세대출 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 돌려준 보증금은 지난해 1607억원으로, 2017(398억원)4배를 넘었다. 금융당국 관계자는 "역전세가 광범위한 현상으로 나타나고 있고, 집값이 급락한 일부 지방에선 집을 팔아도 보증금을 못 주는 깡통전세도 나타나는 것 같다"고 말했다. 금융당국은 역전세·깡통전세가 전국적으로 확산, 금융시스템을 위협하는 리스크가 될 수 있다고 보고 비상계획을 마련하는 한편 집값·전셋값 하락이 가파른 지역을 중심으로 실태조사에 나설 방침이다. 상황이 심각해질 경우 집을 담보로 보증금 일부를 빌려주는 `역전세대출`이나 경매 유예기간을 연장하는 방안을 검토하고 있으며, 대출자에게 전세보증보험 가입을 권유하도록 은행들에 지시했다.(2019210일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

세제 복잡할수록 틈 많아져, 명의 변경·매매 순서 따져야

13일 교통회관서 세테크 강연

 

 

  "부동산 거래절벽과 가격 하락세 속에서 이제 집 사는 기술보다 세금을 아끼는 기술이 수익률을 결정하는 시대가 옵니다." "부동산 거래절벽과 가격 하락세 속에서 이제 집 사는 기술보다 세금을 아끼는 기술이 수익률을 결정하는 시대가 옵니다." 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)7일 매일경제와 인터뷰하면서 "보유세와 양도세 부담이 커지면 집을 마련하려는 매수 희망자들의 망설임이 더욱 커질 수밖에 없다"며 이렇게 말했다. 2016년 말 11·3 부동산 대책을 시작으로 2년여간 10여 건에 달하는 대책이 말 그대로 `쏟아져` 나오면서 국민들 머릿속은 복잡해졌다. 가뜩이나 복잡한 세법이 한 해에도 몇 번씩 바뀌면서 부동산 자산 보유자들은 수없이 많은 변수의 고차방정식을 풀어야 하는 상황이 됐다. 같은 물건과 같은 기대수익이라도 언제 팔지, 어떤 순서로 팔지, 누구 명의로 할지에 따라 납부해야 할 세액이 하늘과 땅 차이로 벌어지고 있다. 지난 한 해에만 몇 번씩 세율과 세금의 변수가 되는 각종 조항들이 변경됐기 때문이다.

 

 

  부동산 관련 세금 전문가인 우 팀장은 복잡한 상황 속에서도 틈새를 잘 파고들면 충분히 법의 테두리 내에서 세금을 아끼는 `절세`가 가능하다고 조언했다. 그는 특히 부동산 관련 세금을 숙지해야 하는 사람은 다주택자만이 아닌 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자나 이미 주택 1채를 보유한 1주택자 모두라고 말했다. 우 팀장은 "부동산 투자를 염두에 두고 있거나 살 집을 마련해야 하는 무주택자라면 부동산 세금 제도를 학습하고 세법 개정의 의미를 파악하는 노력이 필요하다"고 강조했다. 그는 이어 "개정 세법이 복잡하기는 하지만, 결론만 놓고 보면 의외로 세금을 줄이는 방법은 쉬운 곳에 있다""다주택 중과에 대한 해법, 비과세 요건 강화 등에 대한 기준 등을 차근차근 스스로 공부해 봐야 한다"고 추천했다. 우 팀장이 강조하는 것은 세금 관련 규정이 벽처럼 많아질수록 벽 사이마다 빈틈이 많아진다는 점이다. 대표적인 것이 보유세에서 2주택자·3주택자의 세부담 상한이 인별로 부과된다는 점이다. 우 팀장은 "예를 들어 남편 앞으로 조정대상지역에 2채를 갖고 있는 대신 남편 1, 아내 1채가 되면 종부세는 1주택과 같은 150%의 세부담 상한을 적용받는다""공시가격이 급등하는 지금 추세에서는 충분히 절세의 방법이 될 수 있다"고 강조했다. 그는 "부동산 관련 세금제도가 자주 바뀌긴 하지만 꼼꼼히 들여다보면 절세 방안을 찾을 수 있을 것"이라며 "세부담을 줄이기 위한 임대사업자등록 제도도 잘 활용해야 한다"고 밝혔다.

 

 

  양도세의 다주택 중과에도 매도 순서에 따라 적용 세율이 달라진다. 우 팀장은 "조정대상지역에 있지만 읍·면 지역에 있는 주택(공시가 3억원 이하)을 먼저 양도하면 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받는다""3주택자라면 이렇게 해서 중과를 받지 않고 세금을 줄일 수 있다"고 설명했다. 우 팀장은 오는 13일 잠실 교통회관에서 열리는 `매경 부동산 테크쇼`에서 세금과 관련된 다차방정식을 쉽게 풀어 설명할 예정이다. `2018년 달라진 세제로 본 2019년도 투자포인트`라는 주제로 강연에 나서 개정 세법을 쉽고 명료하게 설명하고 절세 테크닉을 공개할 예정이다. 참석자들을 대상으로 질의응답 시간도 예정돼 있다. 추첨으로 5명을 선정해 우 팀장과 점심식사를 하면서 개별 세무 상담을 할 수 있는 기회도 추후 제공할 예정이다. 매일경제신문이 주최하는 이번 행사는 서울 잠실 교통회관에서 13일 오후 130분부터 530분까지 진행된다. 참가비는 55000원이고 선착순 250(입금 순)에 한해 입장이 가능하다.(201928일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

옥인사직충신1구역, 자연경관지구 건축규제

예외적 적용배제 추진, "내맘대로 행정" 비판도

 

 

  서울시가 역사·문화 보존을 이유로 주민투표도 없이 일방적으로 정비구역에서 직권해제를 결정한 종로구 3개 구역(옥인사직충신1)에 대해 건폐율(대지면적에 대한 건축면적 비율) 규제를 30%에서 60%로 두 배로 완화해 주기로 했다. 역사·문화 보존을 이유로 별도 조례를 만들어 주민 의견도 묻지 않고 시장 직권으로 정비구역을 해제한 데 이어 주민 반발이 거세지자 이번엔 조례를 바꿔 규제 완화 당근을 내미는 것이다. 서울시의 `내 맘대로식` 행정을 비판하는 목소리가 점점 커지고 있다. 6일 서울시와 정비업계에 따르면 시 도시계획국은 역사·문화 보존을 이유로 정비구역에서 직권해제된 지역에 대해 자연경관지구 건폐율(30%) 규제를 적용받지 않도록 하는 내용을 담은 `서울시 도시계획조례` 개정 추진 계획을 최근 확정했다. 시는 이달 안에 20일간 입법예고 기간을 거쳐 5월 개정 조례를 시행할 예정이다. 개정될 조례 적용 대상은 서울시가 20173월 역사·문화적 가치 보존을 이유로 주민투표도 없이 박원순 시장 직권으로 정비구역에서 해제한 종로구 옥인1구역, 사직2구역, 충신1구역 3곳이다.

 

 

  역사·문화 보존 목적 직권해제 조항은 원래 서울시 도시정비 조례에 없었으나, 시가 당시 해당 내용을 한시(2017년 말 일몰) 조례로 추가해 직권해제를 밀어붙였다. 한양도성 일대는 상당수 지역이 자연경관지구여서 건폐율이 30%로 제한된다. 이 규제에서 예외적으로 적용을 배제하면 용도구역에 따라 기본 건폐율 규제를 받게 된다. 현재 서울에서 일반주거1종과 일반주거2종 용도구역 모두 건폐율 60%까지 가능하다. 옥인1구역은 대부분이 자연경관지구에 포함돼 있다. 사직2구역은 절반이 자연경관지구, 나머지 절반은 역사문화경관지구로 들어가 있다. 서울시는 3개 구역에 대한 층수 규제도 일부 완화를 검토하고 있다. 자연경관지구에서는 원래 3층까지만 건축이 허용되는데 이를 역사문화경관지구와 마찬가지로 4층까지 허용하는 방안이다. 이렇게 되면 일반주거2(용적률 200%) 기준 건폐율 50%4층짜리 건물을 지을 수 있게 된다. 시가 재개발을 막는 대신 반발하는 주민에게 건폐율 규제 완화라는 당근을 제시한 셈이다.

 

 

  시가 건폐율 완화를 추진하는 종로구 3개 구역은 당초 최고 12층 높이 아파트 단지로 재개발을 추진했던 사업지다. 사직2구역20129월 이미 재개발을 위한 사업시행인가까지 받았지만 시가 갑작스럽게 직권해제를 결정하면서 조합과 시가 법적 소송을 벌이고 있다. 1·2심 판결에서는 모두 조합이 승소했다. 문제는 서울시의 즉흥적인 행정이 주민 입장에서 예측하기 어렵고 결과적으로 행정에 대한 신뢰도를 떨어뜨린다는 데 있다. 사직2구역 조합 관계자는 "자연경관지구는 법률로 지정돼 있는 건데 우리 지역만 건폐율을 풀어 준다고 하면 다른 경관지구 지역에서는 가만히 있겠느냐"면서 "어불성설"이라고 비판했다. 이 관계자는 "소방차도 드나들기 힘든 현재 상태로는 건폐율을 높인다고 해도 주거 환경을 제대로 개선하기 어렵다"면서 "시가 주민 대다수가 원하는 재개발 사업을 가로막지 말고 허용해 주길 바란다"고 말했다.(201927일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  고액 자산가들은 올해 투자 유망 자산으로 달러 채권을 꼽았다. 연간 목표 수익률은 3~5%이며, 투자 수단으로 달러 자산을 담은 글로벌 포트폴리오를 선호했다. 6일 삼성증권은 1억원 이상 자산을 보유한 고객 1077명을 대상으로 실시한 올해 투자계획 설문 결과를 발표했다. 올해 금융시장에 대해 고액 자산가 중 53.9%"국내외 불확실성 확대로 안전 자산 수요가 늘 것"이라고 전망했다. 설문에 참가한 투자자 중 40.1%는 달러 채권 등 해외 채권형 상품을 유망 자산으로 꼽았다.

 

 

 

  김범준 삼성증권 리서치센터 글로벌투자전략팀 수석은 "·중 무역분쟁에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 글로벌 경기 확장 국면이 조만간 끝나거나 오래 지속되지 않을 것이라는 예상이 투자심리에 영향을 미친 듯하다"고 설명했다. 달러 자산 중에서는 달러 채권을 가장 선호한다는 응답이 32.3%로 나타났다. 지난해부터 한미 간 금리 역전 현상이 나타나면서 달러 투자는 한국 원화에 비해 높은 금리를 누릴 수 있게 됐다. 현재 한국과 미국 기준금리는 각각 1.75%, 2.50%에 달한다.(201927일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

SK텔레콤, 35G 스마트폰 출시로 실적 상승 '예상

스튜디오드래곤, 글로벌 OTT 사업자들과 콘텐츠 제작 등 '사업 확장' 기대

 

 

 

  주요 5대 증권사 리서치센터장들이 2019년 구정 이후 투자유망주로 SK텔레콤(260,000 +0.78%)을 선정했다. 5명 중 3명이 꼽았다. 오리온 (112,000 -1.32%)LG화학 (368,000 0.00%)도 각각 두 표씩을 받았다. 코스닥시장에선 스튜디오드래곤 (89,200 -1.22%)을 주목하는 증권사가 많았다.

 

 

 

유가증권시장 주인공은 'SK텔레콤'오리온·신세계(272,000 +2.84%)도 주목

 

  5미래에셋대우(7,550 -0.53%) 삼성증권 (34,000 +1.64%) NH투자증권 (13,950 0.00%) KB증권 한국투자증권 등 국내 초대형 투자은행(IB)의 리서치센터장들에게 연휴 이후 '최선호주(톱픽)'에 대해 물었다. 삼성증권 NH투자증권 KB증권이 SK텔레콤을 유가증권시장 톱픽으로 선정했다. SK텔레콤5세대(5G) 통신 시대의 도래로 수혜를 받을 것이란 전망이다. 다음달 이후 5G 스마트폰 출시가 본격화하면서 가입자 증가와 실적 상승이 점쳐진다. 오현석 삼성증권 리서치센터장은 "5G 시대 개막으로 수혜를 볼 것"이라며 "지배구조 개편과 모빌리티·콘텐츠 사업 선도에 대한 기대감도 유효하다"고 말했다. 지난달 31일 실적설명회에서 SK텔레콤은 지배구조 개편과 기업가치 제고를 지속적으로 검토하고 있다고 발표했다. 회사 측은 "정보통신기술(ICT) 사업을 강화하고 있으며 11번가 구조재편과 투자유치, ADT캡스 및 인포섹 인수 등으로 자생 가능한 성장 기반을 마련했다""ICT 구축이 완료되는 시기에 지배구조 변화를 마무리할 것"이라고 밝혔다. 올해 배당금이 늘어난다는 점도 긍정적이다. 그간 반영하지 않았던 SK하이닉스(75,900 +2.71%)의 배당을 SK텔레콤의 배당과 연계하는 방안을 검토 중이다. 기말배당은 9000원을 유지하고, 중간배당은 자회사 수익의 일정부분을 제공해 기존(1000)보다 더 많은 금액을 배정할 계획이다. NH투자증권은 중간배당이 2000원으로 정해질 것으로 예상했다. 이는 배당수익률로 4.4% 수준이다.

 

 

 

  오리온신세계도 투자유망주로 꼽혔다. 오리온삼성증권NH투자증권, 신세계NH투자증권과 한국투자증권이 각각 추천했다. 오리온은 다양한 제품 구성으로 세계 전 지역에서 고른 실적 성장이 기대된다는 평가를 받았다. 이창목 NH투자증권 리서치센터장은 "올해는 고고도 미사일방어체계(사드)로 인해 감소했던 중국 매출이 완연하게 회복할 것으로 전망되며, 베트남과 러시아도 고성장을 유지할 것"이라며 "고정비 감소로 매출 증가에 따른 영업이익 확장은 더 두드러지며 국내에서도 안정적으로 성장할 것"이라고 분석했다. 신세계는 중국 관광객의 수혜가 기대된다. 윤희도 한국투자증권 리서치센터장은 "소비 양극화 수혜 산업인 백화점 중 대형 점포를 다수 보유해 탄탄한 실적을 나타낼 것"이라며 "단체관광 재개 시 명동 면세점의 지리적 이점이 다시 부각될 것"이라고 예상했다. 이창목 센터장도 "올해 중국의 한국행 온라인 단체관광상품 판매와 크루즈, 전세기 노선 증가로 중국인 입국자수가 의미있게 증가할 것"이라며 "일반 관광객 유입으로 매출이 다변화되며 면세점 관련주의 변동성도 줄어들 것"이라고 전망했다. 이 외 LG화학삼성증권과 한국투자증권이 추천했다. 윤희도 센터장은 "배터리 부문의 깜짝실적으로 석유화학의 부진을 만회할 전망"이라며 "다각화된 석유화학 제품으로 실적의 하방경직성을 보유하고 있고, 배터리 시설투자(Capex) 자금을 경쟁사와 달리 내부에서 조달할 수 있다"고 했다.

 

 

코스닥시장에선 '스튜디오드래곤' 독무대

 

  코스닥시장 유망주로는 스튜디오드래곤이 선정됐다. 미래에셋대우 NH투자증권 KB증권은 투자유망주로 스튜디오드래곤을 꼽았다. 이 외의 복수 추천종목은 없었다. 스튜디오드래곤은 세계 온라인동영상서비스(OTT) 사업자들과의 콘텐츠 제작 등 사업 확장 기대감이 있다. OTT가 확장되는 시기에 국내 드라마에 대한 수요 증가는 지적재산권(IP) 판매 및 콘텐츠 제작물량 증가로 이어질 것이란 예상이다. 구용욱 센터장은 "글로벌 OTT 경쟁이 확대되는 가운데 콘텐츠에 대한 가치가 상승할 것"이라며 "올해도 고성장을 지속할 것으로 보인다"고 내다봤다. OTT 사업자들이 원하는 역량을 갖춘 만큼 마진이 좋은 드라마 비중이 높아질 것이라는 관측도 나온다. 이창목 센터장은 "연간 물리적 제작 능력은 26편 이상으로 일반 제작사 대비 4배 이상이며, 작가 및 연출 역량도 경쟁사 대비 우위에 있다""자본력을 지닌 글로벌 OTT로 해외 선판매가 늘어나면서 텐트폴(고예산·고마진) 드라마의 비중 확대가 가능하며, 이는 수익성 개선으로 이어질 것"이라고 전망했다.

 

 

  KB증권은 같은 미디어업종인 CJ ENM(212,700 +0.19%)을 투자유망주로 선정했다. 서영호 KB증권 리서치센터장은 "콘텐츠 중심의 고성장을 지속할 것"이라고 예상했다. 올해도 콘텐츠 경쟁력을 중심으로 광고매출이 성장할 것이란 판단이다. 지난해 방송광고 매출 성장률은 20%로 종편·케이블 시장 성장률 3%를 크게 웃돌았다. '미스터선샤인' 흥행을 통해 경쟁력 있는 콘텐츠 광고단가는 여전히 상승여력이 높다는 것도 입증했다. 5대 증권사의 리서치센터장등은 바이오 및 의료기기 종목에도 주목했다. 한국투자증권은 아이센스(24,450 -2.20%)바텍 (22,700 -1.73%)을 선정했다. KB증권은 원자현미경 수요가 증가한다는 점에서 파크시스템스 (36,800 0.00%)를 유망주로 꼽았다. 윤희도 센터장은 "아이센스는 국내 스트립 방식 혈당측정기 시장점유율 1위 기업으로 미국 아시아 유럽 등에서 고성장하고 있다""바텍선진(11,750 +0.86%) 시장에서 브랜드 가치가 상승 중이며 급성장하고 있는 중국 시장에서 전략제품이 효과를 거두고 있다"고 했다.(201926일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

  한국의 60~70대 이상 노인 부자들은 다른 연령층에 비해 여전히 `상가·건물` 투자비중이 높은 것으로 나타났다. 최근 KEB하나은행과 하나금융경영연구소가 우리나라 부자들의 자산관리 행태 및 라이프스타일 등을 분석해 발표한 `2019 Korean Wealth Report`에 따르면 부자들의 보유 부동산 포트폴리오는 상업용부동산 42%, 거주목적주택 31%, 투자목적주택 15%, 토지 12%의 비중으로 나타났다. 특히, 연령대별로는 60~70대 이상의 부자들이 낮은 연령대 부자들에 비해 투자목적주택 비중이 낮고, 상가·건물 등 상업용부동산 비중이 월등히 높아 눈길을 끈다. 이는 60~70대 이상 노인 부자들의 경우 투자목적 주택을 통한 대규모 자본이득보다는 상업용 부동산을 통해 안정적인 소득을 원하기 때문으로 풀이된다. 이 같은 수요가 반영돼 가장 투자하고 싶은 부동산으로 건물·상가가 36.5%를 기록, 여전히 1위를 유지했다.

 

 

  하지만 이전 두 번의 조사에서 건물·상가에 투자하고자 하는 비중은 57.0%, 47.6%이었던 것을 고려하면 매년 10%p씩 감소하는 추세를 보이고 있다. 안성학 하나금융경영연구소 연구위원은 "부자들의 건물·상가 투자목적이 자본이득 보다는 노후자금 확보 등을 위한 안정적인 임대수입인데 비해 향후 경기침체 지속에 따른 공실률 증가로 임대수입 감소 뿐 아니라 궁극적으로는 자본손실의 가능성을 염두에 두고 건물·상가에 대한 투자 비중을 줄이고 있는 것 같다"고 설명했다. 그렇다면 현재 부자들의 투자목적 부동산 보유현황은 어떨까. 한국 부자들의 93.1%는 거주목적이 아닌 투자목적 주택을 한 채 이상 보유하고 있다. 가장 선호하는 투자목적 주택은 중소형아파트며 그 뒤를 대형아파트, 오피스텔, 단독 다가구주택, 다세대주택 순으로 나타났다. 또 부자들의 92.3%가 상업용부동산을 한 채 이상 보유하고 있으며 이들이 보유한 상업용부동산의 종류는 상가·건물이 압도적으로 많았다.(201925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

여행주, 설 명절 이후 비상할까"주가 회복 기대"

 

 

  지난해 부진했던 여행주들이 설 연휴를 기점으로 실적 개선 조짐을 보이고 있다. 증권가에서는 연이은 천재지변 발생으로 여행 수요가 둔화됐으나 올해 상반기부터는 회복될 것으로 내다보고 있다. 1일 한국거래소에 따르면 하나투어와 모두투어의 주가는 지난해 10월 최저점을 찍은 후 소폭 반등하고 있다. 하나투어는 1일 종가(71100) 기준 지난해 10월 최저가(55900) 대비 27% 상승했다. 모두투어도 같은 기간 최저가 19800원에서 25200원까지 20%대 올랐다. 지난해 여행업종은 고전을 면치 못했다. 꾸준한 증가세를 이어오던 일본행 수요가 지난해 여름 오사카 지진 여파로 역성장으로 전환하며 성장률이 둔화됐다. 유럽지역을 제외하고 미주·남태평양의 장거리 노선 역시 수요가 부진하며 실적을 끌어내렸다. 하지만 올해를 기점으로 여행 수요가 회복될 것으로 전망되면서 주가도 반등할 것이라는 기대감이 커지고 있다.

 

 

  설 연휴로 하나투어와 모두투어 모두 20% 이상 예약률을 유지하며 동남아, 일본 등 전 지역 여행 수요가 살아나는 분위기다. 직장인 연차 소진 시기와 방학이 포함된 겨울철 휴가시즌과 따듯한 휴양지나 일본 온천과 같은 겨울 성수기 지역에 대한 수요 개선 기대감도 유효하다. 김수민 대신증권 연구원은 "여행업종은 지난해 저점을 통과했다. 최근 유의미한 것은 지난해 12월 기준 방일 한국인이 전년 대비 유사한 수준까지 올라왔다는 것"이라며 "자유여행이 먼저 회복되고 패키지 여행이 따라서 수요가 올라오면서 오는 2분기부터는 주가가 회복세를 보일 것으로 전망한다"고 밝혔다. 황현준 DB금융투자 연구원도 "자연재해 발생 지역인 일본과 동남아의 패키지 여행 수요 부진이 지속되고 있고 1월도 기저 부담이 있다"면서도 "설 연휴가 있는 2월에는 높은 예약률을 유지하고 있어 송출객 볼륨이 반등할 것으로 기대된다"고 말했다.(201924일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공시가 급등, 평균 25.3% 증가

 

 

  지난달 표준단독주택 공시가격이 급등함에 따라 서울 시내 단독주택(이하 다가구주택 포함) 소유주가 올해 내야 할 재산세는 1채당 평균 작년보다 약 12만원 늘어난 601000원이 될 전망이다. 2일 국회 예산정책처가 국토위원회 민경욱 의원(자유한국당) 의뢰로 진행한 '표준단독주택 공시가격 상승에 따른 세수(稅收) 전망' 자료를 보면, 올해 전국 표준단독주택 공시가격이 평균 9.1% 오른 결과 단독주택 소유주의 재산세 부담(이하 1채당)은 작년 대비 11.9% 늘어난 179000원이 되는 것으로 나타났다. 특히 공시가격이 17.8% 오른 서울은 재산세가 무려 25.3%나 오르는 것으로 조사됐다. 이번 공시가격 인상으로 지방자치단체들은 단독주택 대상으로만 855억원의 세수를 추가로 확보하게 됐다. 지자체가 주택에서 거둬들이는 재산세 총액에서 단독주택이 차지하는 비중은 2017년 기준 16% 정도다. 민 의원실 측은 "이번 조사는 재산세만 대상으로 한 것으로, 종합부동산세 등 국세(國稅)의 증가분까지 고려하면 실제 주택 보유자의 세 부담 증가폭은 이보다 더 클 것"이라고 했다. 국회예산정책처에 따르면 정부의 공시가격 현실화 정책에 따라 올해 단독주택 등의 재산세는 전년 대비 855억원(11.9%)이 증가한 8053억원에 이를 것으로 추산된다. 서울의 재산세액은 작년 2318억원에서 올해 2904억원으로 25.3% 급등하며 가장 높은 증가율을 기록할 것으로 보인다.

 

 

  지역별로 살펴보면 이번에 표준 단독주택 공시가가 9.2% 오른 대구의 재산세액은 10.9%(379억원) 증가하게 된다. 이어 세종 9.3%(26억원), 광주광역시 8.7%(148억원), 제주 8.3%(155억원), 경기 7.1%(1681억원) 순으로 재산세 증가 폭이 클 것으로 예상됐다. 이번 조사는 지자체가 징수하는 재산세에만 국한돼 종부세 등 국세의 증가분은 제외됐다. 그러나 공시가격이 급등하며 1주택자 기준 종부세 과세 대상인 9억원을 초과하는 주택 수도 급증할 것으로 보인다. 부동산114에 따르면 지난해 말 기준 매매가격 15억원 이상인 서울 아파트는 152694가구로 전년 동기(86737가구)보다 76% 증가했다. 정부는 지난달 25일 표준 단독주택 공시가격을 발표하면서 시세 15억원을 '초고가 주택'으로 규정하기도 했다. 시세 15억원은 공시가격 9억원 수준으로 종부세 과세 대상이 될 가능성이 크다. 예컨대 공시가격이 8억원인 주택의 표준공시가격이 올해 서울 평균 수준(17.8%)만큼 인상돼 94000만원이 된다면, 재산세 부담은 지난해 약 129만원에서 올해 1626000원으로 26% 오르게 된다. 그러나 국세청에 따르면 이 주택의 보유자는 종부세 과세 대상이 되며 약 10만원의 세금을 더 내게 돼 실제 세 부담 증가율은 26%가 아닌 33.8%로 커지게 되는 것이다. 민경욱 의원은 "앞으로 표준지와 전국 단독주택, 공동주택(아파트 등) 공시가격이 급격하게 인상되기 때문에 정부의 부동산 세금 폭탄은 이제부터가 시작"이라며 "형평성이 깨진 공시가격을 바로잡는 것도 중요하지만 정부의 무리한 공시가격 인상으로 조세 부담이 가중될 것으로 예상되는 만큼 합리적인 공시가격 산정 기준 마련이 시급하다"고 강조했다.(201923일 조선일보 기사 참조)