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올해부터 등록 임대주택 제도 깐깐해져, 지난해 9.13대책 이후 세제 혜택 축소

임대료 5% 넘으면 과태료 3000만원, 보유세 급증 등으로 임대 등록 증가 예상

 

 

 


  세종시에 5층짜리 다가구 건물을 가진 2주택자 이모(65) 씨는 최근 임대주택 등록 관련 문의를 위해 구청 세무과를 찾았다. 거주하고 있는 서울 소재의 아파트를 포함해 보유세가 대폭 오를 예정이라 절세 방법을 알아보기 위해서다. 이 씨는 다행히 913 부동산 대책 발표 이전에 샀던 건물이어서 임대주택으로 등록하면 종합부동산세가 합산되거나, 양도세가 중과되지 않는다고 들었다""사업자 등록을 가족과 논의하고 있다고 말했다. 절세 방안으로 임대사업자 등록 여부를 고민하는 다주택자들이 늘고 있다. 공시가격 인상, 종부세 공정시장가액 비율 증가 등으로 인한 보유세 폭탄을 피하기 위해서다. 2017년 말 정부의 임대주택 활성화 대책 이후 임대 등록 주택이 그해 말 98만채에서 지난해 말 136만채로 크게 늘었다김종필 세무사는 임대사업자 등록과 증여 사이에서 다주택자들의 절세 셈법이 복잡해지고 있다임대주택으로 등록해 최대 효과를 보려면 최장 10년을 묶어놔야 하는 만큼 바뀌는 시장 상황에 대응하기 위해 보유 주택 일부만 임대 등록을 하는 사람도 나타나고 있다고 말했다.

 

 

 

  하지만 임대주택 사업자로 등록하기에 앞서 따져봐야 할 것들이 늘었다. 우대 혜택이 대폭 줄어서다. 지난해 913 부동산 대책 발표 시기를 기점으로 전과 후가 갈린다. 정부가 201712월께 야심 차게 발표한 임대등록 활성화 방안이 부동산 투기로 악용된다는 지적에 따라, 새로 집을 사서 등록하는 임대주택의 세제 혜택을 대폭 줄이면서다취득세ㆍ재산세ㆍ건강보험료 감면 혜택은 그대로지만 913일 이후 조정대상지역에 새로 집을 사서 임대주택으로 등록하면 8년 이상 보유하더라도 종부세 합산, 양도소득세 중과가 된다. 조정대상지역이 아니더라도 양도소득세 감면 혜택을 받으려면 임대 주택 등록 시 집값이 수도권의 경우 6억원 이하, 그 밖의 지역은 3억원 이하 여만 가능하다. , 발표 이전에 보유하고 있던 주택은 이전과 똑같은 세제 혜택을 받는다. 올해 들어 주택 임대사업자가 사는 주택에 대한 양도세 비과세 요건도 강화됐다. 기존에는 장기 임대주택을 보유한 임대사업자가 본인이 2년 이상 거주한 주택을 팔 경우 횟수 제한 없이 비과세했다. 하지만 앞으로는 거주 주택을 양도할 때 처음 살고 있던 주택의 경우 평생 1회에 한해서만 비과세 혜택을 받게 된다함영진 직방 데이터 랩장은 조정대상지역에서 주택을 새로 사서 임대 등록을 하는 매력이 거의 없어졌다임대료 인상률 5% 제한 등 의무를 지키지 못할 경우 과태료 등도 고려해야 한다고 말했다.

 

 

  정부의 등록 임대주택 관리·감독도 세진다. 국토부가 9일 발표한 등록임대주택 관리 강화방안에 따르면 의무 임대 기간을 지키지 않고 허가 없이 양도하면 과태료가 기존 1000만원에서 최대 5000만원으로 늘어난다. 임대하기로 해놓고, 본인이 사는 경우도 마찬가지다. 단기임대(4)나 장기임대(8) 기간 동안 임대료 인상률 제한(5% 이내)을 지키지 않을 경우도 최대 3000만원의 과태료(기존 1000만원)를 내야 한다임대료 인상이 제한되는 최초 시점도 앞당겨질 가능성이 있다. 지금은 임대사업자 등록 후 첫 세입자와의 계약부터 인상 폭이 제한된다. 하지만 사업자가 첫 계약 시 아예 임대료를 높여 시작한다는 지적에 따라, 사업자 등록 당시의 임대료를 기준으로 제한 시점이 바뀔 전망이다. 이런 내용을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안이 지난해 대표 발의(더불어민주당 박홍근 의원)된 상태다김석기 국토부 주거복지정책과장은 올해부터 주택임대소득 과세도 강화돼 9·13대책 이전부터 갖고 있어 세제 등의 혜택이 줄지 않은 주택부터 임대주택 등록이 꾸준히 늘어날 것으로 기대한다고 말했다.(201919일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

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코스피 첫날 2010선 턱걸이. 경기둔화 우려에 1.5%

삼성코스피 20년 분석, 전년 10% 하락하면 1월 반등

작년 코스피 17% 빠져 기대, 美中 무역전쟁 등 변수 많아

 

 

  코스피가 새해 첫 거래일부터 급락하며 2000선이 다시 위협받고 있다. 중국 경기 후퇴에 대한 우려 때문이다. 이전에도 전년에 10% 이상 급락하면 이듬해 1월은 어김없이 주가가 상승하는 `1월 효과`가 있었지만 올해도 이어질지에 대해서는 의견이 엇갈린다. 2일 삼성증권이 최근 20(1999~2018) 코스피를 분석해보니 매년 1월의 평균 지수 상승률은 다른 달과 큰 차이가 없었다. 해당 기간 20번의 1월 평균 상승률은 0.77%였다. 1월 이외의 월간 상승률은 0.76%로 거의 차이가 없었다. 20011월에 지수가 22.5%나 오른 적도 있고 20081월에는 14.4%나 하락했지만 결국은 평균값을 찾아간 것이다. 그러나 전년도에 코스피가 10% 이상 하락한 후 맞은 다음해 1월에는 `1월 효과`가 나타났다. 최근 20년 동안 코스피가 전년 대비 크게 하락한 때는 네 차례로 2000(-50.9%), 2008(-40.7%), 2011(-11%), 2018(-17.3%)이다. 동아건설 퇴출 등 기업 구조조정 위기가 있었던 2000년이 지나고 20011월에는 코스피가 22.45%나 올라 첫 `1월 효과`를 알렸다.

 

 

  글로벌 금융위기로 지수가 40% 이상 하락한 2008년 이후 20091월에도 코스피가 전달 대비 3.35% 반등에 성공했다. 미국의 신용등급 강등 위기감이 고조된 2011년에도 코스피는 10.98% 하락했지만 20121(7.12%)에 낙폭을 일부 만회했다. 작년에는 미·중 무역전쟁에 따른 보호무역주의 강화와 반도체 실적 악화 우려감에 따라 코스피가 큰 폭의 조정을 겪었다. 김동영 삼성증권 연구원은 "통계적으로 보면 1월에 무조건 주가가 오른다고 보긴 어렵다는 사실을 확인했다""다만 과거 세 차례 폭락장 이후 새해 첫달 코스피가 플러스(+) 수익률을 기록한 만큼 올해도 1월에 추가 하락보다는 일부 반등할 가능성이 있다"고 밝혔다. 20031(-5.69%)에는 2002(-9.54%) 큰 폭의 하락에도 불구하고 지수가 추가 하락한 사례도 있다. 그러나 분석 범위를 1990년대 후반까지 넓혀 보면 공식이 어긋나기 시작한다. 1990(-23.48%)에는 코스피가 큰 폭의 조정 이후에도 199118.72% 하락하는 부진을 보였다. 1995년에도 10% 넘게 하락했는데 다음해 1월에 마이너스 수익률을 기록하기도 했다. 새해 첫 주식시장도 코스피가 1% 이상의 하락폭을 보이며 투자자들의 불안감을 키웠다. `1월 효과`에 대한 기대감으로 상승 출발한 코스피는 장 시작 후 1시간 만에 하락 반전했다. 2일 코스피는 전 거래일(작년 1228)보다 31.04포인트(1.52%) 떨어진 2010에 마감했다. 코스피 2000선이 깨졌던 지난해 1029일 이후 가장 낮은 수준까지 떨어진 것이다.

 

 

 

  올해 첫 시장에서 기관과 외국인은 각각 3010억원, 276억원을 순매도하며 지수를 끌어내렸다. 개인은 3082억원을 순매수했다. 이 같은 매도세는 중국 증시 약세 영향으로 분석된다. 2일 오전 발표된 중국 제조업 지표인 12구매관리자지수(PMI)49.7을 기록하면서 투자심리가 위축됐다. PMI는 신규 주문, 출하량, 생산, 재고, 고용 등에 관한 설문을 통해 경기 동향을 파악하는 지표인데 50 아래는 경기 위축을 뜻한다. ·중 무역전쟁 여파로 제조업 경기가 나빠질 것이고 이에 따라 중국 의존도가 높은 국내 업체들도 실적 악화가 예상된다는 것이다. 정다이 메리츠종금증권 연구원은 "수출은 작년 12월 마이너스로 돌아섰고, 2일 발표된 중국 제조업 PMI도 악화됐다""중국을 비롯한 글로벌 경기에 대한 우려가 커지면서 국내 증시에서도 기관과 외국인 모두 투자심리가 위축되는 모습을 보이고 있다"고 설명했다. 이 때문에 글로벌 시장에서 안전자산 선호 현상이 당분간 지속될 것이란 의견도 있다. 윤지호 이베스트투자증권 리서치센터장은 "글로벌 자산 시장에서 극단적인 안전자산 선호가 나타나고 있다""중국 증시를 비롯한 아시아 증시가 당분간 약세를 보일 가능성이 높다"고 했다.(201913일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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내년부터 9억 이상 고가주택, 2년 거주 못 채우면 양도세 폭탄

 

 

  ‘똘똘한 한 채를 갖고 있지만 실제 거주하지 않고 있거나 갈아타기를 고려하는 1주택자라면 올해 절세전략을 세심하게 짜야 할 전망이다. 거주 요건을 맞추지 못한 고가 주택의 장기보유특별공제율이 내년부터 크게 줄기 때문이다. 1일 세무업계에 따르면 1주택자가 실거래가 9억원 이상의 주택을 양도할 때 주어지던 장기보유특별공제 혜택이 올해를 끝으로 크게 바뀐다. 장기보유특별공제란 주택 보유 기간에 따라 양도소득세를 공제해주는 제도다. 내년부터는 양도할 때 2년 거주기간을 채우지 못하면 공제율이 대폭 감소한다. 지난해 발표된 ‘9·13 부동산 대책의 후속 조치다. 현행 장기보유특별공제 방식은 3년 이상 보유했을 때 24%를 깎아준다. 이 공제율은 매년 8%포인트씩 오른다. 또 거주기간에 관계없이 10년 이상 보유할 경우 양도차익의 최대 80%를 공제한다. 하지만 내년 11일 이후엔 같은 주택을 팔더라도 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 비거주로 3년 이상 보유했다면 공제율은 6%로 대폭 줄어든다. 공제율도 매년 2%포인트씩만 오른다. 거주 요건을 채우지 못하면 15년 이상 보유하더라도 공제율이 30%에 그친다. 물론 거주 요건을 충족하면 공제율은 종전처럼 매년 8%포인트씩 상승한다.

 

 

  예를 들어 20091110억원에 산 비거주 주택을 올해 123115억원에 매도한다면 양도세는 4999500원이 된다. 보유기간 10년을 꽉 채워 공제율 80%(10)를 적용받아서다. 내년 11일 매도한다면 양도세는 52019000원으로 급증한다. 거주 요건을 채우지 못한 탓에 공제율이 22%(11년 보유)로 줄어들어서다. 하루 차이로 세금이 4700만원가량 불어나는 것이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 전세금이 높아 고가 주택에 실제로 거주하지 못하고 소유만 하고 있던 1주택자의 상담이 늘고 있다차익이 클 경우 양도세가 확 불어나기 때문에 꼼꼼한 절세전략 마련이 필요하다고 설명했다. 서울 강남 등지에서 신축 중인 고가 아파트의 경우 이 같은 이유로 집주인들이 세를 놓지 않고 입주하는 사례가 늘어날 것으로 일선 중개업소들은 예상하고 있다. 4년 뒤 판다고 가정했을 때 2년간 실제 거주하면 공제율이 32%지만 거주 요건을 채우지 못하면 공제율이 8%로 줄어들기 때문이다.(201912일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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