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광진 그랜드파크 전용 115

 

 

 

  서울 아파트 1순위 청약에서 미달이 발생했다. 300가구 이상 아파트 단지로는 201712월 분양했던 `서울항동지구 우남퍼스트빌` 이후 13개월 만이다. 청약시장에선 분양가 9억원 이상 중도금대출을 막고, 유주택자의 추가 주택담보대출을 원천 봉쇄하는 등 정부의 `돈줄 죄기`와 각종 규제로 급격하게 얼어붙은 시장 분위기가 영향을 미친 것으로 분석했다. 특히 그간 정부의 분양가 규제로 `로또 아파트`란 신조어를 만들어내며 홀로 인기를 끌던 청약시장에까지 경기 위축의 여파가 미친 것으로 분석된다. 30일 금융결제원 아파트투유에 따르면 지난 29일 진행한 서울 광진구 `e편한세상 광진 그랜드파크` 1순위 청약(1170가구 모집) 결과 전용 115249가구 모집에 145가구가 지원0.581의 경쟁률로 1순위 마감에 실패했다. 이는 서울시 구로구 `항동지구 우남퍼스트빌`(337가구) 청약 이후 처음이다.

 

 

  54가구를 모집한 전용 115D 타입은 13가구만 지원해 가장 낮은 0.241의 경쟁률을 기록했고, 대형 면적 중 가장 많은 가구 수를 공급한 115A 타입은 103가구 모집에 88가구만 지원해 경쟁률 0.851을 기록했다. 다만 실거주 수요를 겨냥한 전용 84481가구 모집에 1025가구가 지원2.131의 경쟁률로 1순위 마감했다. 3.33370만원의 분양가로 대상인 전체 가구가 9억원이 넘어 중도금대출이 불가능했고 거래절벽을 맞아 주택시장이 조정되는 분위기가 청약 결과에 고스란히 반영됐다는 분석이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "높은 분양가로 중도금대출이 어려웠고 중·소형 면적에 대한 수요자 선호가 성패를 가른 것으로 보인다""청약 불패로 불리는 서울에서 미분양이 일어난 점 자체가 어려운 시장 상황을 반영하고 있다"고 밝혔다.(2019131일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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2019 하나은행 부자 리포트

자산증식 기여 1위는 부동산, 46% "서울집값은 현상 유지

한달 수입은 4000만원 육박, `445만원` 일반가계의 8.8

 

 

  서울 강남에 거주하는 60대 후반 A. 자산가액만 133억원에 달하는 부자다. 그동안 운영해오던 중소기업은 얼마 전 40대 아들에게 물려줬다. A씨 총자산은 금융자산 약 63억원, 부동산 약 70억원이다. 금융자산은 현금과 예금 약 27억원, 주식 약 10억원, 펀드 및 신탁 17억원 등이다. 지난해 은행에서 권해준 지수연계신탁(ELT)으로 쏠쏠한 수익을 올렸기에 올해도 은행 PB가 권하는 투자상품에 가입할 계획이다. 부동산은 살고 있는 아파트 외에 30평대 투자 목적 아파트 2채와 작은 상가 건물 1채를 갖고 있다. A씨는 조만간 노후생활을 위해 경기도에 전원주택을 한 채 구입할 예정이다. 투자목적 주택 2채는 아들과 손자에게 물려줄 계획이다. 증여세 납부를 위해 현금도 일부 증여하려 한다. 하지만 안정적인 노후 수입을 위해 상가 건물은 그대로 보유할 생각이다. KEB하나은행은 `2019 코리안 웰스 리포트`28일 발간했다. KEB하나은행의 프라이빗뱅킹(PB) 서비스 이용 고객 가운데 금융자산이 10억원을 넘는 992명을 대상으로 지난해 말 설문조사를 한 결과다. 이들 총자산은 평균 133억원, 연 평균 소득은 45000만원이다. 특히 설문 응답자 가운데 42.1%는 총자산이 100억원을 넘는 부자로 나타났다. 보고서에 따르면 이들은 월평균 3806만원을 벌어 1226만원을 소비하는 것으로 확인됐다.

 

 

  이는 통계청이 집계한 2017년 기준 일반 가계의 월 평균 수입(445만원)8.8배에 달하며 일반가계 평균 지출액(332만원)3.7배에 해당한다. 전체 소득에서 소비가 차지하는 비중을 뜻하는 소비성향도 부자들은 30%로 일반가계의 70%에 비해 훨씬 낮았다. 거주지역별로는 강남 3구 부자들이 가장 많은 월 1366만원을 소비했고, 연령대별로는 70대 이상이 월 1316만원으로 가장 높았다. 응답자 중 약 67.8%`평상시 카드보다 현금 사용을 선호한다`고 답했다. 이유는 `세금 등 기록이 남는 것이 싫어서`라는 답변이 59.8%로 가장 많았고, `카드 사용은 빚지는 기분이 들기 때문`이라는 응답도 22.6%로 뒤를 이었다. 부자들 자산 가운데 가장 큰 비중을 차지한 것은 부동산이다. 부자들 총자산 중 부동산이 차지하는 비중은 53%로 나타났으며 강남 3구 부자들은 그 비중이 56%로 가장 높았다. 부자들이 보유한 부동산 가운데 상업용 부동산 비중이 42%로 가장 높았으며 거주 목적 주택(31%), 투자 목적 주택(15%), 토지(12%) 순으로 집계됐다. 부자들 중 93.1%는 투자 목적 주택을 한 채 이상 보유했다. 이들 중 중소형 아파트를 보유한 사람이 57.5%(중복 응답 포함)로 가장 많았고, 지역은 서울 동남권(서초구·강남구·송파구·강동구)62.2%로 가장 인기가 높았다. 상업용 부동산을 한 채 이상 보유한 부자는 92.3%로 나타났다. 지역은 주택과 마찬가지로 서울 동남권이 51.2%로 가장 많았다. 부자들 역시 저금리를 `투자 목적` 부동산 구입에 적극 활용했던 것으로 나타났다.

 

 

  부자들 48.3%가 평균 대출 107000만원을 받고 있었으며 사용처는 `거주 주택 외 부동산 투자`가 가장 많았다. 하지만 이들도 향후 5년간 부동산 경기 전망을 `부정적`이라고 내다봤다. 답변자 중 45%는 향후 부동산 시장이 침체에 빠질 것으로 예상했고, 39%는 현 상태를 유지하는 데 그칠 것으로 전망했다. 서울 지역은 `현 상태로 유지된다`는 답변이 46%로 가장 많았다. 반대로 금융시장에 대한 관심은 높아지고 있는 것으로 분석됐다. `현재의 자산 포트폴리오를 변경하겠다`고 밝힌 부자는 전체 중 31%였는데 이 중 `부동산을 줄이고 금융자산을 늘리겠다`고 답한 비율(18%)`금융자산을 줄이고 부동산을 늘리겠다`고 답한 비율(13%)보다 높았다. 선호하는 금융상품(복수 응답 허용)으로는 `지수연계증권(ELS)·ELT`65.4%로 가장 많았다. 부자들 중 57.3%는 부모나 조부모에게서 상속·증여받은 경험이 있다고 밝혔다. 특히 총자산 규모가 클수록 상속·증여를 받은 사람이 많았다. 현재 보유 중인 자산을 형성하는 데 가장 많은 기여를 한 소득 혹은 투자형태로는 응답자 중 27.2%`부동산 투자`라고 답했다. 이 밖에 사업소득(20.0%), 근로소득(18.9%), 금융자산 투자(18.6%), 증여·상속으로 물려받은 재산(15.2%) 등이 골고루 분포됐다. 부자들은 보유 자산 중 48%를 노후 자산으로 쓰고 43%는 상속·증여하겠다고 답했다. 상속·증여 형태로는 부동산이 44%로 가장 높은 선호도를 보였다.(2019129일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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임대료 폭등에 맛집·손님 떠나, 음식값 20% 할인, 1+1 서비스

식당 메뉴까지 바꾸며 안간힘, “강남선 공실 생겨도 임대료 유지

 

 

  서울 종로구 삼청동이 디스카운트(할인)’ 중이다. 경복궁, 청와대 근처에 있는 삼청동은 북촌, 인사동과 함께 대표적 관광코스로 꼽혀 관광객의 발길이 끊이지 않던 곳이다. 하지만 인기 탓에 상가 임대료가 폭등했다. 임대료 부담을 견디지 못한 상인이 하나둘씩 떠나며 2016년부터 삼청동은 내리막길을 걸었다. 젠트리피케이션(임대료 상승 등으로 원주민이 밀려나는 현상) 후폭풍으로 1년 넘게 비어 있는 상가가 속출하자 결국 건물주가 손을 들었다. 임대료를 내리기 시작했다. 많게는 50%까지 내렸다. 임대료 인하는 외식업의 가격 할인으로 이어졌다. 상인은 2~3년 전보다 메뉴 가격을 10~20% 낮추거나 ‘1+1’ 서비스 정책을 쓰며 예전 삼청동의 영화를 되찾기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 27일 삼청동 부동산중개소와 상인에 따르면 최근 임대차 계약을 맺은 한 카페의 임대료는 2년 전 월 350만원(보증금 7000만원)에서 250만원(보증금 5000만원)으로 내렸다. 익명을 요구한 한 부동산중개소 대표는 가장 최근 계약으로 실제로 삼청동 임대료가 내려가고 있다는 것을 보여주는 사례라고 말했다. 300규모삼청동의 대표적인 카페인 슬로우파크의 임대료는 월 1000만원 안팎이다. 4~5년 전에 비하면 절반 수준이다. 슬로우파크 최택균(45) 대표는 아버지 소유 건물인데 2년 전보다 400~500만원 내렸다삼청동에 있는 또 다른 아버지 명의 건물의 임대료도 2~3년 전보다 40% 정도 떨어졌다고 말했다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 가로수길 등 젠트리피케이션으로 공실이 생겨도 건물주가 임대료를 내리지 않는데 특이한 경우라고 말했다.

 

 

 

  임대료와 함께 외식 업종의 가격도 소폭 내렸다. 슬로우파크는 지난해 9월 재개장하며 브런치 등 가격을 10% 내렸다. 최 대표는 유동인구가 눈에 띄게 줄어들어 지난 한 달 평균 매출이 예전의 절반 수준이라고 말했다. 그는 이어 가격을 낮추고 고용 인원을 8~9명까지 늘려 서비스를 강화했다고 말했다. 스시고는 지난해 11월부터 ‘5년 전 가격을 내세우며 할인 정책을 폈다. 하지원(42) 스시고 대표는 가격을 내려서라도 어떻게든 손님을 잡아보려 했지만 쉽지 않다다음 달에 메뉴를 전부 바꿀 계획이라고 말했다. 빈스빈스 삼청점은 매장 앞에 회사원 대상 전 메뉴 20% 할인플래카드를 내걸었다. 삼청동의 원조라 할 수 있는 카페진선도 지난해 9월 브런치 메뉴를 내놓으며 ‘1+1’ 정책과 함께 일부 메뉴의 가격을 소폭 내렸다. 삼청동은 2000년대 이후 청와대 앞 개방으로 관광객이 늘고 아기자기한 공방과 솜씨 좋은 오너 셰프가 모여들면서 상권이 형성됐다. 2010년부터 5년간은 삼청동의 전성기로 강남 청담동에 맞먹는 강북의 대표 상권으로 자리 잡았다. 하지만 장사가 잘된다는 소문에 원주민 건물주에서 강남 건물주로 손바뀜이 일어나면서 임대료는 천정부지로 솟았다.

 

 

  소상공인시장진흥공단 상권분석에 따르면 지난해 10월 기준 삼청동의 유동인구(삼청동주민센터 반경 100m)1400명으로 1년 새 22%가 줄었다. 삼청동의 한 부동산중개소 대표는 맛집이 들어와야 유동인구가 늘어난다잘나가던 시절보다 영업권이 현저히 떨어진 만큼 그에 맞는 임대료 현실화가 시급하다고 말했다. 임대료 인하 움직임에도 삼청동의 부활은 쉽지 않아 보인다. 경기 침체에다 경쟁 상대인 익선동 상권은 날로 확장하고 있기 때문이다. 삼청동 상권이 시작되는 삼청로 61에서 146까지 150여 개(1층 기준) 점포 중 20여 개는 빈 상가로 남아 있다. 2년 가까이 비어 있는 건물도 있다. 상인들은 보통 3월이 되면 공실이 메워지지만 올봄은 그렇지 않을 것 같다고 입을 모았다. 조 교수는 상인연합회나 조합이 힘을 모아 새마을운동 하듯 상권 살리기에 나서야 한다삼청동이 되살아난다면 젠트리피케이션을 극복한 사례가 될 것이고 그러면 다른 데도 임대료 인하 움직임이 일어날 수 있다고 말했다(2019128일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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공시가 57% 뛴 연남동 가보니

공시가재산세 쇼크 불보듯, 고정수입 없는 집주인도 한숨

 

  서울 지하철 홍대입구역 3번 출구에서 나오면 보이는 경의선 숲길. 연남동 단독주택은 이 숲길을 따라 다닥다닥 붙어 있다. 상가로 용도를 변경한 상가주택이나 여러 가구가 세 들어 사는 다가구주택도 여럿 눈에 띈다. 소위 `연트럴파크`로 불리는 경의선 숲길 조성과 주변 상가 활성화에 따라 최근 수년간 땅값과 더불어 집값이 대폭 상승한 곳이다. 정부의 공시가 발표 후 이곳에선 대부분 60~70대인 고령의 집주인들은 `훌쩍` 뛰어오른 세금 걱정, 집주인 눈치를 살피는 세입자와 상인들은 임대료 전가를 우려하는 표정이 교차되고 있다. 27일 매일경제신문이 마포구 연남동 표본단독주택 전체 공시가격을 분석한 결과, 작년과 올해 동등한 비교가 가능한 71표본단독주택 공시가상승률이 56.9%에 달했다. 지난해 연남동 단독주택의 공시가격이 10억원이었다면 올해 157000만원으로 오른 셈이다. 지난해 공시가격 9억원 이하 중저가의 단독주택은 71채 가운데 63채였다. 이들의 상승률도 52.9%에 달했다. 이 지역은 강북의 대표적인 단독주택 밀집지역으로 강북에서 올해 공시가 상승률이 ``급에 속하는 곳이다.

 

 

 

  국토교통부는 26일 보도자료를 배포해 "연남동 등 일대에 공시가격 9억원 이하 주택 중 공시가격이 큰 폭으로 오른 사례 모두 시세 15억원 초과 주택"이라며 "그간 시세가 급등했으나 장기간 현저히 저평가돼 있어 공시가격 현실화율의 불균형 문제가 심했던 주택"이라고 해명했다. 토지·건물 실거래가 애플리케이션 밸류맵에 따르면 20143월 이 일대 단독주택이 토지면적 3.31253만원에 실거래된 반면에 20187월 이웃한 다른 단독주택은 토지면적 3.35519만원에 실거래됐다. 정부 설명대로 5년 만에 주택 가격이 4~5배 급등한 게 맞는다. 연남동 소재 A공인 관계자는 "땅값이 크게 오른 것도 맞고, 공시가격 조정과 현실화가 필요한 것도 맞지만 갑자기 1년 만에 이렇게 50%`` 올려버리니 반발이 큰 것"이라며 "여기 사람들 중 시세차익을 보려는 사람은 4~5년 사이에 거의 팔고 나갔고 단독·다가구로 남아 있는 사람들은 오래된 원주민들이고 은퇴자·고령자들"이라고 말했다.

 

 

 

  상황이 이렇다 보니 공시가 발표 이후 이 일대 세입자·자영업자들은 요즘 집주인 전화를 받을 때마다 가슴이 `철렁`한다고 했다. 은퇴자나 고령자처럼 별도 수입이 없는 주택 소유자들이 늘어난 세금 부담을 세입자에게 떠넘기려 할 것이라는 걱정 때문이다. 공시가격이 지난해 38000만원에서 올해 72000만원으로 오른 다가구주택의 세입자 B씨는 "주변 다가구주택들이 신축·리모델링해서 전세계약 연장을 앞두고 불안했다"면서 "앞으로 공시가격까지 오르면 내쫓기거나 전세보증금을 더 올리지 않을까 염려된다"고 말했다. 현재 많은 노후화된 단독주택이 상가로 용도 변경 후 상가주택으로 리모델링됐고 이날도 공사현장이 다수 눈에 띄었다. 인근 상가주택에서 카페를 운영하고 있는 상인 C씨는 "2013년부터 꾸준히 임대료가 올랐다"면서도 "공시가격 인상으로 임대료가 더 오르면 테이블당 매상이 큰 술집으로 업종을 바꾸는 것을 생각 중"이라고 말했다. 인근 D공인중개사사무소 대표는 "아직까지 급매물이 나오는 등 현상은 없다""430일 모든 단독주택의 공시가격이 공시되면 영향이 더 크지 않겠냐"고 말했다.(2019128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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가격 한달새 10억 오락가락, `정부 믿을수 있나` 불신 커

모든세금 부과기준인데, `깜깜이 산정방식` 논란

해당지역 도시계획도 모르고 집값 산정

 

 

  공시가격은 정부가 부르고 매기는 게 결국 ``일까. 정부가 작년 1219일 표준단독주택에 대한 `예정공시가격`을 발표한 후 주민의견 청취과정에서 급격한 공시가 인상에 대한 반발이 커지자 최종 발표에서 10억원 이상씩 가격을 고친 사실이 확인됐다. 실제 다수 지역에선 조사직원들이 지역의 용도규제 등 주택 특성조차 제대로 파악하지 못한 채 자산가격을 부실하게 매긴 사실도 확인됐다. "이의신청 기간에 바로잡았으니 문제가 없는 것 아니냐"는 게 정부 설명이다. 그러나 각종 세금과 건강보험료 기준이 되는 공시가격이 며칠 만에 웬만한 아파트 한 채 가격만큼 요동치면서 가격 산정 과정은 물론 정부에 대한 신뢰가 근본부터 흔들리고 있다. 공시가 현실화 방향은 타당성이 있다. 그러나 정부가 정작 납세자에겐 `깜깜이`나 다름없는 공시가 산정 과정에 대한 투명성과 정확성부터 제고해야 한다는 지적이 나온다. 25한국감정원의 부동산 공시가격 알리미에 공표된 2019 표준단독주택 공시가격을 보면 2018년 공시가격이 156000만원이던 연남동 A주택은 사전 통보에서 406000만원으로 3배 가까이 오른다는 통지서를 받았으나, 이의신청을 한 결과 303000만원의 가격을 받아 들었다. 역삼동 B주택의 경우에도 당초 통보액은 2018143000만원 대비 3배 가까이 오른 40억원이었으나 25일 조회 결과 이보다는 63000만원 낮은 337000만원의 통지서를 쥐게 됐다.

 

 

  작년 259000만원에서 올해 예정가격이 839000만원으로 220% 급등이 예고됐던 역삼동 다른 다가구주택의 경우 조정과정을 거치면서 무려 19억원의 공시가격이 줄어들었다. 작년 공시가격이 143000만원이었는데 올해 예상액 379000만원을 통보받았던 성수동1C단독주택 역시 10억원가량 낮은 27억원의 가격을 통보받았다. 성수동의 또 다른 단독주택 역시 올해 예정공시가격이 352000만원으로, 지난해 155000만원에서 127.10% 인상을 예고했지만, 최종 가격은 27억원으로 결정됐다. 이처럼 당초 예정공시가격과 25일 고시한 발표가격 격차가 10억원씩 나면서 정부의 공시가격 산정 관련 절차가 주먹구구식이 아니냐는 비판이 나온다. 모든 세금 부과의 기준이 되는 것이 공시가격이고, 그중에서도 표준단독주택 공시가격은 다른 일반 주택들의 가격을 산정하는 데 중요한 지침이 되는데 제대로 된 행정이 맞느냐는 지적이다. 국토부 고위 관계자는 "연남동 주택을 비롯해 일부 주택의 최초 가격 공시 과정에서 개발용도가 한정된 물건 특성을 제대로 반영하지 못한 오류가 있었다""검증을 통해 최대한 실제 가치에 부합하도록 수정하다 보니 가격이 일부 크게 변동된 사례가 나타난 것일 뿐"이라고 해명했다.

 

 

  이의신청이 받아들여져 공시가격이 낮아져도 이들이 올해 부담할 보유세 액수는 동일하다. 매일경제가 우병탁 신한은행 세무팀장의 도움을 받아 이의신청 전후 금액으로 올해 보유세를 계산해본 결과 공시가격은 6~10억원 낮아졌지만, 이들 주택 소유주들이 당장 올해 내는 세금은 세부담상한선 150%에 걸려 이의신청 전과 동일한 것으로 나타났다. 작년 약 500만원의 보유세를 부담했던 연남동 A주택 소유주는 올해 750만원을, 작년 442만원을 냈던 역삼동 B주택 소유주는 올해 660만원가량을 내게 된다. 우 팀장은 "당장의 세금은 세부담 상한 50% 때문에 변화가 없지만 이렇게 이의신청을 하고 받아들여져 가격을 낮춰놓으면 매년 급증하는 세금 부담을 조금이나마 덜 수 있다"고 설명했다. 연남동 A주택 소유주 가족은 매일경제와 통화하면서 "집을 팔고 싶은데 팔리지 않는 데다 양도세도 많이 내야 하고 여러 부담이 만만치 않다"면서 "현재와 같은 대가족이 살 만한 아파트를 찾는 것도 쉽지 않은 일"이라고 토로했다. 불과 한 달도 안 되는 사이 수십억 원씩 공시가격이 `고무줄`인 양 요동친 배경에 대해 감정평가업계와 전문가들은 정부의 주먹구구식 공시가격 산정시스템을 지목한다. 현재 정부와 한국감정원은 땅에 공시지가를 매기는 땅인 표준지만 `조사·평가`하고 주택은 모두 `조사·산정`하고 있다. 정수연 제주대 경제학과 교수는 "`조사·산정`은 비용 절감을 위해 감정평가사가 아닌 감정원 직원이 공시가격을 만들 수 있게 하기 위한 것"이라며 "쉽게 말해 비전문가가 주택의 공시가격을 매기고 있는 것"이라고 전했다.

 

 

  국토부 관계자는 "`부동산 가격 공시에 관한 법률`에 공시지가는 감정·평가하도록 되어 있고 주택은 조사·산정토록 되어 있다""법률에 맞춰 조사하고 가격을 매기는 것이기에 전혀 문제가 없다"고 반박한다. 그러나 정 교수는 "감정평가는 주변 거래 사례를 비교하는 거래사례비교법, 임대료 수익 등을 평가하는 수익환원법, 표준건축비나 부대비용으로 자산가격을 정하는 원가법 등을 활용하는 반면, 감정원이 하는 조사·산정 방식은 거래사례비교를 중심으로 한다""정확성이 어느 쪽이 높을지 짐작으로도 알 수 있지 않느냐"고 말했다. 특히 단독주택의 경우 아파트와 달리 거래가 드물기 때문에 주변 거래가 없는 지역의 경우 가격 산정의 불확실성이 높아질 가능성이 높다. 매년 표준단독주택 가격의 조사·산정에는 감정원 소속 조사자 440명이 참여하고 있다. 이 가운데 200명 정도는 감정평가사 자격증을 보유하고 있는 전문가 집단이지만 나머지는 비자격자다. 정 교수는 "미국에서 이런 일이 일어났다면 의회에 나가 감정평가사들이 감정평가 과정을 직접 설명하고 그것을 투명하게 공개해야 한다"고 말했다. 미국은 납세자의 주택을 비자격자가 산정하도록 하지 않는다. 감정평가를 하도록 법률에 규정되어 있다.(2019125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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단독주택 공시지가 급등, 시뮬레이션해보니

공시가격 812억 오를 때, 올해 보유세 154232만원

10억대 주택까지 여파 미칠듯

 

 

  올해 서울 지역 단독주택 보유자 중 상당수는 공시가격 상승률보다 더 높은 보유세 부담 증가를 받아들 것으로 보인다. 공시가 상승률이 평균 35%에 육박하는 서울 용산과 강남구 등 일대 초고가 단독주택 보유자 중에서는 보유세 세부담 상한선인 50%에 육박하는 상승을 경험하는 사례도 꽤 나타날 전망이다. 24일 정부가 발표한 표준단독주택 공시가격을 근거로 올해 내야 할 보유세를 추산해본 결과 시세 6억원이 넘는 단독주택은 세부담 상승률이 공시가격 상승률보다 대체로 컸다. 국토교통부가 제공한 자체 시뮬레이션 결과에 따르면 작년 68500만원이었던 경기도 소재 단독주택의 올해 공시가격은 78000만원으로 1년 만에 14% 상승했는데, 보유세 상승률은 20%로 이보다 더 높았다. 올해 63700만원으로 공시가격이 9% 오른 서울의 한 단독주택도 보유세 증가율은 14%였다. 단 이는 1가구 1주택에 한한 것이고, 다주택자는 세금 부담이 더 커질 수 있다. 초고가 주택은 정부가 예고한 대로 많이 올랐고, 세금 인상 폭도 컸다. 작년 874000만원이던 공시가격이 34% 올라 117억원이 된 서초구 방배동의 한 다가구주택은 연간 보유세가 7196만원에서 1794만원으로 50%나 껑충 뛸 전망이다. 공시가격 상승률과 비교해도 세금 상승률이 1.5배나 되는 것이다. 문제는 `초고가`로까지 분류되기는 어려운 주택들도 세금 부담이 상당히 늘어날 것이라는 점이다.

 

 

  매일경제는 우병탁 신한은행 세무팀장의 도움을 받아 작년 공시가격이 15억원이었던 서울의 한 주택 공시가격이 30% 올라 20억원이 됐다고 가정한 후 보유세를 계산해보니 작년 476만원 정도이던 보유세는 올해 710만원으로 늘어 이 집 1채를 보유한 소유주는 초고가 주택 상승률과 다르지 않은 50%의 세금 상승률을 받아들게 된다. 실제 표준단독주택 중 하나인 종로구 계동 소재 한 주택 소유주는 한 해 만에 40% 상승한 189000만원의 공시가격을 통보받을 것으로 예상되는데, 보유세는 403만원대에서 604만원으로 역시 한 해 만에 1.5배를 더 부담해야 한다. 마포구 연남동의 공시가격 122000만원짜리 단독주택은 올해 공시가격이 236000만원으로 93.4% 상승함에 따라 보유세 부담이 작년 458만원에서 올해 687만원으로 세부담 상한인 50%까지 오른다. 이처럼 세부담이 한번에 크게 늘면 소득 없는 은퇴자 중 단독주택 거주자들의 고민은 커질 수밖에 없다. 세금 부담이 커진 데다 건강보험료 등 상승 폭도 걱정할 수밖에 없는 상황인데, 현재 싸늘하게 식은 경기 상황에서 가뜩이나 거래가 어려운 단독주택을 팔기도 녹록지 않아졌기 때문이다. 이날 국토부는 "공시가격 상승이 1주택 장기 보유 고령자에 대한 영향을 최소화할 수 있도록 세부담 상한 특례 등을 검토할 예정"이라고 말했다.(2019125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  단독주택 공시가격 인상률이 14년 만에 최대치를 기록하면서 건강보험 지역가입자의 건보료가 얼마나 오를지 관심이 집중되고 있다. 국토교통부는 24일 올해 표준주택 공시가격을 발표했다. 전국 표준주택 공시가격은 평균 9.13%, 서울은 평균 17.75% 올랐다. 2005년 표준주택 가격 공시가 시작된 이후 최대 상승치다. 올해처럼 공시가격이 오르면 건보료, 기초연금 등 재산 기준을 적용하는 복지제도에 영향을 미친다. 급여와 종합소득만 따지는 직장가입자와 달리 지역가입자는 재산에도 건보료를 매긴다. 재산을 소득으로 환산한다. 지역가입자 768만 세대 중 재산보험료를 내는 사람은 325만 세대다. 세대당 평균 74000원을 재산보험료로 내고 있다. 이들 중 전ㆍ월세 거주자를 제외한 나머지가 공시가격 조정에 영향을 받을 것으로 보인다. 오는 11월 건보료에 반영된다.

 

 

  공시가격이 뛰었다고 반드시 건보료가 오르는건 아니다. 지역가입자의 재산보험료는 재산세 과표를 기준으로 60등급으로 나눈 재산보험료 등급표를 통해 매겨진다. 공시가격이 인상돼도 등급이 바뀌지 않는 경우 보험료는 변동되지 않는다. 또 직장가입자와 피부양자는 공시가격이 올라도 건강보험료에 영향을 받지 않는다. 하지만 공시가격이 많이 오른 지역가입자는 보험료가 인상될 가능성이 크다. 서울의 시세 65500만원의 주택에 사는 지역가입자 A씨를 예를 들어보자. A씨는 종합소득(567만원)과 중형차 1대를 소유하고 있다. A씨 집의 공시가격은 지난해 37800만원에서 올해 39100만원으로 3.44% 올랐다. 이에 따라 A씨의 건보료는 지난해 월 19만원에서 올 11월부터 월 195000원으로 오른다. 경기에 시세 138000만원 주택에 사는 B씨는 연금 소득 연 1738만원을 올린다. B씨 집 공시가격은 지난해 68500만원에서 올해 78000만원으로 13.87%가 뛰었다. B씨의 건보료는 지난해 197000원에서 올해 월 202000원으로 5000원 인상된다.

 

 

 

  공시가격 하락으로 지역건보료가 낮아지기도 한다. 경남에 사는 C씨는 연금소득(438만원)에 시세 46900만원짜리 주택을 보유하고 있다. 공시가격이 지난해 32300만원에서 올해 29800만원으로 떨어졌고, 건보료도 지난해 월128000원에서 올해 월 123000원으로 떨어질 것으로 예상된다. 정경실 보건복지부 보험정책과장은 대다수 중저가 주택은 공시가격 인상률이 예년과 비슷한 수준이라 건보료 변동도 크지 않을 것이라고 설명했다. 복지부는 2월 토지 공시가격, 4월 아파트 공시가격이 발표된 이후 공시가격 상승으로 인한 건강보험료 영향을 분석해 건보료 감면이나 재산 보험료 축소 등 보험료 인상 세대의 부담을 덜어주기 위한 방안을 마련할 계획이다.(2019124일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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최대 5억 하락한 매물 놓고 엇갈리는 전문가 시각

고종완 "추가 하락할 수도", 이상우 "설 전후로 반등할 듯

박원갑 "1분기 거래량이 분수령", 함영진 "상반기 대외변수 주목"

 

 

  서울 강남구 압구정동 현대아파트 13(전용 105) 매매가가 크게 떨어졌다. 지난해 9·13 부동산대책 직전 28억원에 거래됐던 해당 매물이 최근 228500만원에 거래됐다. 강남권에서도 핵심지로 불리는 대치동과 개포동 재건축 아파트 시세도 급락했다. 은마아파트와 개포주공4단지 등은 최소 2~5억원 가까이 실거래가가 빠졌다. 같은 강남권이라도 신축 아파트들은 가격 하락을 버텨내며 강보합세를 유지하고 있지만, 재건축 아파트의 하락세는 뚜렷하다. 지난 상승장에 동승하지 못했던 실수요자들과 투자자들은 강남 입성 기회를 호시탐탐 고심하고 있다. 매일경제신문은 고종완 한국자산관리연구원장, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원, 함영진 직방 빅데이터랩장, 이상우 유진투자증권 애널리스트 등 부동산 전문가 4인에게 서울 재건축 아파트 투자 타이밍에 대한 조언을 구했다. 혼란스러운 시장 상황을 반영하듯 네 명의 전문가들은 제각기 다른 타이밍을 짚어냈다. 당장 집을 사야 한다는 의견부터 최소 1~2년은 기다리라는 주장까지 의견 차가 컸다.

 

 

  상승론을 펴고 있는 이상우 애널리스트는 `지금 당장` 아파트를 사야 한다고 진단했다. 그는 "핵심은 지금 부동산시장이 바닥을 찍었느냐는 것인데 KB부동산의 주간 보고서를 분석해보면 매수 의향이 최근 3주간 회복하고 있다""작년 9월 이후 급격히 줄었던 거래량이 조금씩 늘어나는 점도 눈여겨봐야 한다"고 설명했다. 아파트 매매가 하락과 거래량 축소는 여전히 부정적인 시그널이지만, 회복 경향성이 엿보인다는 의미다. 이 애널리스트는 "전통적으로 설날과 추석 등 명절을 전후해 급격히 변화하는 한국 부동산 특징을 감안하면 설 연휴를 전후해 집값이 반등할 것으로 예상한다"고 덧붙였다. 여전히 서울 아파트에 대한 대기수요가 넘쳐나기 때문에 가격이 떨어질 때만 기다리는 매수 대기자들의 눈치 보기가 머지않아 실제 매수로 이어질 것이란 의견이다. 반면 고종완 원장은 1~2년간은 지켜보자는 상반된 주장을 폈다. 그는 "재건축 거품이 낀 만큼 빠지는 데도 시간이 꽤 걸릴 것"이라며 "크게 올랐기 때문에 크게 떨어지는 건 당연하다"고 말했다. 고 원장은 "오랜 기간 가격이 조정돼야 시장이 안정화될 수 있다""추가 하락 가능성이 높기 때문에 지금은 집을 살 때가 아니다"고 단언했다. 고 원장은 이어 "부동산은 단타 거래가 아니기 때문에 멀리 내다보고 미래가치가 올라갈 만한 곳들을 주목해야 한다""몇 년 후 확 달라질 강북의 청량리, 강남의 삼성역 등은 물론 서울시가 미관지구를 해제해서 효과를 보는 지역을 집중해서 볼 것"을 주문했다.

 

 

  다른 전문가들은 `관망세`. 대부분 이르면 1분기, 늦어도 상반기까지는 지켜보라는 입장이다. 박원갑 전문위원은 "시장에서 1~2월에 급매물량이 얼마나 소화되느냐가 핵심"이라며 "1분기 거래량이 사실상 올해 집값 향방을 결정지을 것으로 보이는데, 그때까지는 신중할 필요가 있다"고 진단했다. 박 전문위원은 "재건축 아파트 중에도 여전히 최고가와 엇비슷한 호가가 유지되는 아파트들도 있기 때문에 단지별 사업 추진 현황과 가격 동향을 면밀히 살펴야 한다"고 조언했다. 함영진 랩장은 `상반기 대외변수`를 올해 부동산시장의 분수령으로 점쳤다. 부동산 가격과 거래량뿐 아니라 정부 정책과 금리 등 경제 변수 효과를 지켜봐야 한다는 얘기다. 함 랩장은 "상반기를 지켜본 뒤 하반기에 본격적인 투자에 나서는 것이 현명한 방법"이라며 "현재 매수자 우위 시장에서 조급하게 매입할 필요는 없다"고 말했다. 올해도 전국에서 38만가구가 입주하기 때문에 상반기까지는 신중한 시장 예측이 필요하다는 것이다. 다만 함 랩장은 "상반기에 부동산 가격이 더욱 급락하면 정부에서도 규제 일변도 정책을 유지하지는 않을 것"이라며 정부 정책이 바뀔 수 있는 하반기에 승부수를 던지라는 조언을 덧붙였다.(2019123일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울시, 설계 당선작 깊은 표면공개, 지상은 비우고, 지하엔 이벤트·문화공간

두 동상은 세종회관 옆, 정부청사 앞으로, 월대·육조거리 복원해 역사성 되살리고

시청~동대문까지 4지하보행길 조성, 1040억원 투입해 2021년 완공 예정

 

 

 

  세종문화회관 앞 도로를 모두 걷어내 언제든 걸어서 진입할 수 있다. 그 앞엔 3~4m 깊이로 지하광장이 조성되고, 편하게 지하철로 연결된다. 이순신 장군과 세종대왕 동상은 세종문화회관 쪽으로 옮겨 북악산까지 시야가 트인다서울시가 21일 발표한 새로운 광화문광장의 모습이다. 이날 서울시는 국제공모 당선작으로 깊은 표면(Deep Surface) : 과거와 미래를 깨우다를 선정했다고 발표했다. CA조경과 김영민 서울시립대 교수, 유신, 선인터라인건축이 컨소시엄을 구성해 참여한 작품이다당선작은 지상은 비우면서지하는 채운 게주요 특징이다. 세종문화회관 앞쪽 차로가 광장으로 편입돼 전체 규모가 69300, 기존보다 3.7배로 넓어진다. 지상은 경복궁 앞 역사광장’(36000), 세종문화회관 앞 시민광장’(24000)으로 나뉜다. 지상엔 육조거리와 월대(月臺·궁전 건물 앞에 놓는 넓은 단)를 복원해 서울의 역사성을 되찾는데 초점을 맞춘다. 1395년 정도전에 의해 세종대로가 건설될 당시 이곳엔 육조 관아가 있었다. 또 일제강점기 때 훼손됐던 광화문 앞 월대를 복원해 경복궁의 위용을 되살린다.

 

 

  정부서울청사 별관 앞 세종로공원 부지엔 클래식 콘서트홀건립을 검토 중이다. 그동안 광화문광장의 상징으로 여겨지던 이순신·세종대왕 동상은 각각 세종문화회관 옆과 조선시대 군무(軍務)를 관장하던 삼군부 터(정부종합청사 앞)로 옮기는 방안이 제안됐다. 서울시는 시민 여론을 수렴해 동상 이전 여부를 최종 결정한다는 방침이다. 지하광장은 자연스럽게 햇빛이 스며들게 시공하는 썬큰(sunken) 구조로 지상과 연결된다. 역사광장 초입부터 시작해 지하철역까지 이어진다. 이곳에선 수시로 콘서트·전시회가 열린다세종충무공이야기~광화문역~시청역 등 세 곳으로 분리됐던 지하 구간은 하나로 연결된다. 이렇게 되면 광화문~시청~을지로~동대문에 이르는 4구간에 지하도시가 생기는 셈이다이번 공모는 지난해 서울시와 문화재청이 발표한 새로운 광화문광장 조성 계획에 따른 것이다.

 

 

  국내외 70개 팀이 응모했으며, 심사는 승효상 국가건축정책위원회 위원장, 유홍준 명지대 석좌교수, 도미니크 페로(프랑스), 아드리안 구즈(네덜란드) 등 전문가 7명이 맡았다. 승효상 심사위원장은 당선작은 지상공간을 비워 강력한 역사적 축을 형성하면서 지하공간을 긴밀하게 연결했다현재 교통섬같은 광화문광장이 주변과 밀접하게 연결돼 서울을 새롭게 인식시킬 수 있는 계기가 될 것고 평가했다. 서울시는 올해 안으로 설계를 마무리하고 2021년 준공한다는 계획이다. 서울시와 문화재청이 각각 669억원, 371억원을 부담해 총 1040억원이 투입된다한편 기존 왕복 10차선인 세종대로는 6차선으로 줄어든다. 교통 혼잡 우려에 대해 서울시는 우회도로 정비를 통해 광화문 일대를 보행과 대중교통 중심으로 전환한다는 방침이다. 또 수도권광역급행철도(GTX) 광화문 복합역사를 신설해 이곳을 강북교통허브로 조성하겠다는 구상이다. 박원순 서울시장은 런던의 트라팔가광장, 파리의 개선문광장 같이 대한민국의 상징 광장이 시민의 품으로 돌아오는 것이라며 시민에게 사랑받고 세계인이 즐겨 찾는 명소로 만들어가겠다고 말했다.(2019121일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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"매도인이 얘기 안 해도 정확히 확인해 고지할 의무 있어

 

 

  부산에 사는 이모 씨는 2017년 사하구의 한 빌라를 사들였다. `내 집 장만`의 설렘은 잠시뿐이었다. 이씨는 이사 직전 싱크대 보수와 도배를 하면서 거실 바닥이 많이 기울어진 것을 발견했다. 안방과 작은방에 가구를 놓을 때는 나뭇조각을 바닥에 덧대야 수평을 유지할 정도였다. 입주한 뒤에는 방문이 저절로 닫히거나 열리는 현상마저 나타났다. 부동산에서 빌라 매매 계약을 체결할 때 받은 `중개대상물 확인·설명서`에는 문제 있는 것으로 표기된 항목이 한 곳도 없었다. 화가 난 이씨는 빌라 매도인과 공인중개사에게 손해배상을 요구했으나 거부당하자 대한법률구조공단의 도움을 받아 소송에 나섰다. 주택 하자 감정을 한 결과 거실 바닥의 기울기는 최대 12.5cm나 차이 나는 것으로 나타났다. 소송 과정에서 이 집에 7년간 살았던 매도인은 800만원을 배상하는 데 합의했다. 그러나 공인중개사협회는 "매도인이 하자를 적극적으로 알려주지 않은 이상 공인중개사가 하자가 있는지 확인할 방도가 없다"며 귀책 사유가 없다고 주장했다.

 

 

  21일 법률구조공단에 따르면 법원은 공인중개사가 주택 하자를 제대로 확인하지 않고 매매를 중개했다면, 하자 수리비용을 일부 물어줘야 한다고 지난해 11월 판결했다. 부산지방법원 서부지원은 "매도인이 자발적으로 하자 상태를 중개업자에게 낱낱이 고지하는 것을 기대하기는 어렵다"며 공인중개사들이 주택 하자 여부를 확인해 매수인에게 정확한 정보를 제공할 의무가 있는데도 이를 게을리했다면 손해배상 의무가 있다고 판결했다. 법원은 공인중개사가 주택 하자를 단시간 내 맨눈으로 쉽게 확인하기는 어려운 점을 고려해 하자보수비용 1230만원의 30%370만원가량을 손해배상액으로 인정했다. 이 소송을 도운 예성 법률구조공단 부산서부출장소 공익법무관은 "부동산 매도인이 자발적으로 하자를 알리지 않아 추후 분쟁으로 이어지는 경우가 많다""이런 경우에도 공인중개사는 적극적으로 중개대상물을 확인하고, 성실히 설명해 분쟁을 미리 방지할 책임이 있다는 것을 분명히 한 판결"이라고 설명했다.(2019120일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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