쏟아지는 분양…달라진 청약제도 꼭 체크하세요

 

 

 

 

1순위 청약자격부터 확인…중도금 대출 가능여부도 봐야

조정지역에선 전매제한 유의

 

  숨죽였던 분양시장이 본격적으로 재개되고 있다. 하지만 당첨의 기쁨에도 불구하고 여전히 '청약 부적격자'가 쏟아지는가 하면 건설사들은 중도금 집단 대출 은행을 구하는 데 어려움을 겪고 있다. 4월 서울 강동구에서 분양한 '힐스테이트 암사'는 평균경쟁률 12.25대1로 당시 올해 서울 최고 기록을 세웠지만 당첨자의 25%가 '부적격자'로 분류돼 다시 탈락했다. 경기 남양주시 다산신도시에서는 다음달 5일 중도금 1차 납부기간을 앞두고 공공분양 아파트 당첨자 일부가 개인 신용으로 중도금 마련에 나서고 있다. 지난해 말 총 2480가구임에도 평균 청약경쟁률 29.5대1 기록 후 5일 만에 계약을 마감한 경기도 '의왕백운밸리 효성해링턴 플레이스'는 3월 21일이 중도금 1차 납부일이었지만 두 달이 지난 지금도 중도금 대출 은행을 구하지 못해 납부기일이 무기한 연기됐다.

 

  앞으로 분양이 크게 늘어나면 혼란이 더 가중될 가능성이 높다. 수요자들 입장에서는 우선 청약단계에서 실수요자와 투자자 모두 '1·2순위 자격'부터 확인해야 한다. 1순위로 청약 당첨이 됐지만 나중에 부적격자로 판정되는 경우 1년간 청약 기회가 없어진다. 관심 단지가 11·3 부동산 대책에 따른 청약 조정 지역에 있는 경우 기존에 1순위 자격을 갖춘 경우라고 하더라도 가구주가 아니거나 5년 이내에 다른 청약 당첨 기록이 있는 경우 2주택 이상 보유한 다주택자와 가구원은 2순위로 청약해야 한다. 수도권 택지지구 등에 투자하려는 투자자 입장에서는 '재당첨 금지' 조항도 눈여겨봐야 한다. 단순히 조정 지역만이 아니라 과밀억제 권역에서도 적용되기 때문이다. 서울은 물론이고 인천시 일부와 경기 지역 대부분 시가 과밀억제 권역에 들어간다. '전매제한기간'도 확인해야 한다. 조정 지역에서는 입주(소유권이전등기) 시까지 분양권 전매가 금지된다. 이 때문에 여의치 않은 경우 중도금과 잔금대출에 대한 부담이 더해질 수 있다.

 

  특히 대출과 관련해 시중 중도금 대출금리는 민간분양의 경우 5%선에 치닫고 있고 공공분양 역시 4%선에 이르는 상황이다. 잔금의 경우 대출 시 소득 여건 심사 강화를 넘어 원리금 분할상환을 해야 하기 때문에 특히 실수요자 입장에서는 이를 감안한 자금 계획을 세워야 한다. 다만 분양권 전매제한기간으로 인해 상대적으로 분양권 전매에 따른 양도세는 줄어들 여지가 있다. 분양권 양도세는 보유기간과 과세표준액에 따라 양도세율이 달라지는데 전매제한으로 인해 보유기간이 길어지게 되고 이에 따라 세율이 낮아지는 효과는 있다.(2017년 5월 26일 매일경제 기사 참조)