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  40가 되면 인생의 무게가 확연히 달라진다. 자녀는 중고등학생으로 훌쩍 자랐고, 직장에서는 중간관리자가 되는 시점이고 자영업자를 비롯한 개인사업자는 사업이 궤도에 오른다. 100세 인생의 시계로 보면 오전 9~12시에 걸쳐 있다. 이 때는 일할 때 골든타임이듯 노후 준비 과정에서도 황금 같은 시간이다. 이 때 바짝 노후 준비의 틀을 탄탄하게 다지면 그 이후 노후 준비는 훨씬 수월해진다. 하지만 넘어야 할 고비가 많다. 자녀의 교육 문제가 본격적으로 고개를 든다. 공교육 붕괴로 사교육에 의존하는 망국적 현실이 바뀌지 않는 한 사교육비 부담으로 허리가 휘청대는 것도 이 때다. 자녀의 사교육비만 줄여도 노후 준비가 순탄할 수 있다. 통계청에 따르면 유치원생을 제외한 사교육비는 201021조원에서 201518조원으로 감소 추세에 있다. 사교육비가 줄어들고 있다는 것이다. 그러나 저출산 여파로 청소년이 줄어들고 있으니 사교육비 총량이 함께 감소할 수 있다는 점을 간과해선 안 될 것 같다.

 

  실제로 사교육비 감소를 체감하는 40대 부모는 없을 것이다. 서울의 경우 중학생은 연간 500만 원, 고등학생은 연간 800만 원 가까운 사교육비가 들어간다는 것이 교육부의 통계 자료다. 초등학교 4학년부터 사교육이 슬슬 시작된다고 보면 초4~3까지 9년간 5000만 원이 들어간다. 자녀가 둘이라면 1억 원이다. 효과라도 있으면 다행인데 일반고라면 상위 10%에 들어야 인서울이 가능하다고 하니 투자수익률 치고는 한마디로 꽝이라고 할 수 있다. 이 여파로 요즘은 재수, 삼수가 드물지 않다. 이 리스크를 잘 관리해야 노후 준비가 순탄해질 수 있다. 자칫 사교육비에 치여 40대를 보내면 노후 준비에 큰 구멍이 뚫릴 수 있다. 설상가상으로 40대는 내 집 마련의 골든타임이다. 자녀가 둘이라면 국민주택 규모(전용면적 85)가 필요하고 서울이라면 분양가가 적어도 5~6억 원(강남은 9~13억원)에 달한다. 지방이라면 부담이 훨씬 줄어든다. 수도권만 벗어나면 국민주택 아파트는 2억 원 안팎이면 마련할 수 있다. 여기서 잘 봐야 하는 것이 부동산시장 동향이다. 앞으로도 주택은 공급과잉과 인구 감소로 과거처럼 크게 투자수익을 기대하기는 어렵다. 따라서 무리하게 서울 강남 진입을 하려하지 말고 실수요로 집을 마련할 필요가 있다. 집을 투자 대상이 아니라 거주 목적으로 접근하라는 얘기다.

 

  이렇게 불안한 미래를 대비하려면 인생 이모작도 슬슬 준비해야 한다. 올해 40대 초반인 중견기업 직원 최모씨는 틈틈이 사회복지사 공부를 하고 있다. 주말에 인터넷 강의를 통해 공부한다. 빠르다 싶지만 그만한 이유가 있다. 사회복지사를 하려면 120시간의 자원봉사 실적이 있어야 한다. 평소 주말에 딱히 하는 일이 없으니 미리 자원봉사 자격요건을 갖추려는 것이다. 그의 주변에는 이런 식으로 미래를 준비하는 사람이 많다. 머리가 조금이라도 유연할 때 자격증이라도 따놓겠다는 것이다. 올해 40대 후반에 접어드는 정모씨는 공인중개사 공부를 하고 있고 그가 알고 지내는 같은 또래의 여성은 보험설계사 공부를 하고 있다. 공부하는 과정에서 재무 상식이 많아지고 외연도 넓어진다. 여유가 있으면 목공을 배우기도 한다. 손이 유연할 때 배우면 훨씬 빠르게 익히고 안목도 깊어져서다. 이들처럼 노후 준비는 오히려 머리 회전이 유연하고 체력이 있을 때 틈틈이 하는 것이 바람직하다. 40대가 되면 회사에서 중간관리자가 되면서 자신을 돌아볼 시간을 갖기 어려워진다. 그럴수록 귀중한 시간을 잘 활용해 인생 후반을 대비해야 한다. 준비에 필요한 시간은 스스로 만들어야 한다.(2017221일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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주택도시보증용역 발주

 

  주택 공급과잉 우려가 심화되고 있는 가운데 정치권에서 시작된 후분양제 의무화 논의가 공론화 수순을 밟기 시작했다. 13일 관련 업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 주거복지 향상을 위해 주택금융시스템 발전 방안에 대한 연구용역을 17일 발주하면서 '후분양제 도입의 장단점 및 시장 영향에 대한 분석'을 포함시켰다. 2004년 참여정부 당시 시장과열방지 장치로 도입이 검토됐으나 업계 반발에 부딪히며 흐지부지됐던 후분양제 논란이 13년 만에 다시 촉발될 조짐이다. HUG 관계자는 "공급과잉 우려가 높아지고 있는 데다 정치권에서 후분양제를 정책화하려는 움직임이 있어 시장 상황과 올바른 정책 방향을 알아보고자 용역을 추진하게 된 것"이라고 설명했다.

 

  정동영 국민의당 의원은 지난 연말 주택법 개정안 발의를 통해 건설사가 주택 건설 공정을 80% 이상 마무리한 이후에야 입주자를 모집할 수 있도록 하는 후분양제 도입을 주장하고 있다. 이에 대해 건설사들은 분양제 의무화가 반시장적 발상이라며 반발하고 있다. 중소·중견 건설사 모임인 대한주택건설협회 관계자는 "현재 중소·중견 건설사가 전체 아파트의 67%를 공급하는데 갑작스레 후분양이 의무화되면 비용이 상승하고 이는 고스란히 분양가에 반영될 수밖에 없다""금융시스템 보완과 공적 보증기능 확대 등 전반적인 주택 공급시스템 개편이 선행돼야 한다"고 말했다.

 

  정부는 올해 초 발표한 '경제정책방향'에서 후분양 보증과 대출금액 확대, 수수료율 인하 등 자발적 후분양에 대한 지원을 확대하겠다고 밝혔다. 자발적 후분양제 확대 도입은 특히 가계부채 확대를 염려하는 금융당국에서 드라이브를 걸고 있는 사안이다. 금융당국 관계자는 "후분양을 도입해도 수익성 있는 사업장은 금융회사들이 리스크 심사를 거쳐 자금을 댈 것이기 때문에 주택 공급이 급격히 위축되는 일은 없을 것"이라며 "무엇보다 소비자 입장에서 주택 품질을 가늠할 수 있는 상태에서 판단할 수 있어 바람직하다"고 말했다.(2017213일 매일경제 기사 참조)

 

 

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몸값 뛰는 초소형 아파트

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2017.02.16 08:04 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

`11·3 대책` 이후에도 50이하 매매 호가 뛰어

 

  주택시장에서 초소형 아파트 인기가 올라가고 있다. 초소형 아파트란 전용면적 50이하의 아파트를 가리킨다. 예전에는 초소형 아파트를 지어도 수요성이 떨어지는 것으로 여겨졌지만 요즘은 찾는 사람이 많아져 '몸값'이 올라가고 있다. 12일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 종로구 교남동 경희궁자이 전용면적 37는 작년 말 45000만원에 거래됐다. 현재 호가는 5억원에 이른다. 201411월 분양가에서 웃돈 2억원이 뛰었다. 지난해 11월부터 입주를 시작한 성동구 하왕십리동 센트라스 전용면적 40는 최근 45000만원에 거래됐다. 2015년 분양가 33000만원에서 2년여 만에 1억원 이상이 올랐다. 호가도 47000만원까지 뛴 상태다. 강남지역 초소형아파트는 훨씬 비싸다. 송파구 잠실동에 위치한 리센츠 전용 27는 지난달 6억원 안팎에서 거래됐다. 입주 9년차임에도 가격이 1년 만에 8% 상승했다. 웬만한 서울 중형아파트(전용면적 62.8~95.9) 평균매매가격을 웃도는 수치다.

 

  청약시장에서도 초소형 아파트 인기는 상당하다. 지난해 10월 분양한 주상복합 아파트 '방배마에스트로' 평균 청약경쟁률은 141이었다. 이 아파트는 모든 가구가 전용면적 51이하로 구성됐다. 이에 앞서 삼성물산이 서울 강동구에서 분양한 '래미안명일역솔베뉴' 전용면적 4928.91, GS건설이 서울 동대문구에서 분양한 '답십리파크자이' 전용면적 4942.61의 경쟁률을 보였다. 초소형 아파트가 인기를 끄는 가장 큰 배경에는 1~2인 가구 급증세가 작용하고 있다. 통계청의 '2015 인구주택 총조사' 결과에 따르면 2015년 기준 전국 1인 가구는 약 520만가구로 전체의 27.2%를 차지했다. 2010226만가구에서 5년 만에 130%가량 늘어났다. 1인 가구는 2020년이 되면 10가구 중 3가구, 30%에 달할 것으로 전망된다. 초소형 아파트는 대개 중소형 아파트와 단지 형태로 같이 들어서기 때문에 아파트 시설을 함께 쓸 수 있다. 원룸형이나 투룸형으로 공급되기 때문에 다세대 주택과 비슷한 면적을 쓰지만 생활 편의성이 한층 높은 셈이다. 투자자 입장에서도 초소형 아파트는 오피스텔과 견줘 환금성이 좋고 희소성이 높아 공실 위험이 상대적으로 적은 장점이 있다. 관리비도 오피스텔보다 저렴한 편이다.(2017213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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10평대 은평, 20~30평대 도봉에 `싼집`

출퇴근·학군·투자가치 관계없는 실수요자

식구 많은 가구, 동대문 강북 가격메리트

강남 강동 강서 20평 미만 비싼 동네

중랑 중구 종로는 60평 이상 가격 높아

 

 

  '강남구 3481만원 vs 도봉구 1082만원.' 최근 가장 많은 수요가 몰려 '국민 평형'이라고 불리는 30평형대(99~132) 아파트 가격이 자치구별로 최대 3.2배 차이 나는 것으로 나타났다. 매일경제신문이 부동산114에 의뢰해 서울시 25개 자치구의 30평형대 아파트 평균 가격을 분석한 결과, 자치구 중 가장 비싼 곳은 강남구(3.33481만원), 가장 싼 곳은 도봉구(3.31082만원)로 조사됐다. 강남구에서 30평형대 아파트 1채를 살 수 있는 예산이면 도봉구에서 같은 면적의 아파트를 3채 이상 살 수 있다는 얘기다. 이 같은 격차는 공급면적 20평형 미만일 때 가장 크게 벌어졌다. 강남구 66미만 아파트 3.3당 가격은 5281만원에 달했지만 같은 크기의 은평구 아파트는 803만원에 불과가격 차이가 6.6나 됐다. 강남구에 많은 회사가 밀집돼 있다 보니 통근 시간을 아끼려는 1~2인 가구의 주택 수요가 상당해 높은 시세가 형성된 것으로 풀이된다.

 

  김세원 내외주건 이사는 "강남구는 소형 평형 의무 규정이 있던 2000년대 초반에만 일부 공급됐을 뿐 전통적으로 공급이 부족해 소형 아파트의 희소가치가 높다""여기에 직주근접을 원하는 미혼 남녀, 교육문제 때문에 자녀만 데리고 강남으로 이주하는 주부가 몰리면서 소형 아파트 가격이 천정부지로 뛰었다"고 설명했다. 같은 자치구 내에서도 평형에 따라 평당 가격 차이가 크게 나타났다. 성동구는 198이상 아파트가 3909만원, 132~165아파트가 1653만원으로 집계돼 2.4배 차이가 났다. 성동구의 198이상 아파트 시세가 비싸게 형성된 것은 전통적으로 이 지역에서 대형 아파트 공급이 부족했을 뿐만 아니라 최근 갤러리아 포레, 뚝섬 더샵 등 넓은 평형 위주로 구성된 고급 아파트가 대거 분양된 영향이 크다는 분석이다. 반면 송파구는 99~132아파트가 2573만원, 198이상 아파트가 2215만원으로 나타나 평형별로 가격 차이가 크지 않았다.

 

  가장 비싼 평형은 자치구별로 달랐다. 강남·강동·강서·금천은 20평형 미만이 전체 평형 중에서 가장 비싼 것으로 나타났고, 중랑·중구·종로·성동·마포·도봉은 60평형 이상의 평당 가격이 가장 높았다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "재건축 등 변수가 없다면 집값이 저렴한 자치구에선 소형 아파트 인기가 높고, 집값이 비싼 자치구에선 대형 아파트 인기가 높은 편"이라고 설명했다. 가령 집값이 저렴한 지역에서 중대형 아파트에 살 여력이 되는 가구라면 평형을 좀 줄여서라도 강남3구 등 주거환경이 좋은 곳에서 살고자 하는 욕구가 크다는 것이다. 또 김 팀장은 "재건축을 앞둔 아파트라면 소형 아파트라도 비싸게 매매 가격이 형성돼 있는 경우가 많다"고 덧붙였다. 건설업계 관계자는 "건설사가 이들 지역에서 향후 신규 아파트를 분양할 때 가장 비싸게 시세가 형성돼 있는 평형 비중을 높인다면 수익성을 극대화할 수 있을 것"이라고 예상했다.

 

  평형별로 가장 싼 아파트는 대부분 도봉구·은평구·강북구 등 서울 북쪽에 많았다. 60평형 이상은 동대문구(평당 758만원), 50평형대는 강북구(773만원), 40평형대는 금천구(986만원), 20평형대(1107만원)·30평형대(1082만원)는 도봉구, 20평형 미만은 은평구(803만원)가 서울시에서 가장 저렴했다. 직주근접성이나 학군 등을 고려하지 않고 오직 면적만 고려해 서울에서 가장 싼 집을 구한다면 이들 자치구에서 아파트를 찾아보는 편이 좋다는 얘기다. 서울특별시 전체적으로 보면 60평형 이상(2568만원)50평형대(2328만원)가 가장 비싸고 20평형대(1746만원)·40평형대(1861만원)가 가장 쌌다. 최근 아파트 공급이 중소형 위주로 이뤄지다 보니 대형 아파트 공급이 부족해졌기 때문으로 보인다. 부동산114에 따르면 올해 서울에서 분양된 전체 아파트(35999가구)50.2%18070가구가 30평형대였다. 이어 20평형대(38.2%), 30평형대(5.8%), 20평형 미만(4.7%) 순이었다. 50평형대(1.1%)60평형대(0.1%)는 드물었다. 강남3구만 놓고 보면 강남구가 가장 비싸고 송파구가 가장 쌌다. 다만 20평형대는 서초구가 3633만원으로 강남구(3204만원)보다 비쌌다.(201729일 매일경제 기사 참조)

 

 

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경제위기 극복 대토론회 / 올해 부동산 투자전략

 

"올해 서울 부동산 시장은 강보합권으로 예상된다. 주거가치와 투자가치를 겸비한 슈퍼부동산을 노려야 한다." '2017 경제위기 극복 대토론회'에서 올해 전국 부동산 시장을 보합으로 전망한 고종완 한국자산관리연구원장은 예년보다 보수적인 부동산 투자를 주문했다. 그는 6년 상승, 4년 하락을 뜻하는 '부동산 10년 주기설'을 인용하며 "2013년부터 전국 부동산 가격이 올랐기 때문에 내년부터 조정기가 올 수 있다"고 말했다. 올해는 국정농단과 대선, 도널드 트럼프 미국 대통령 행보 등으로 부동산 가격이 크게 오르기 어렵다고 판단했다. 서울은 '강보합'을 예상했다. 전국적인 입주대란이 예상되지만, 서울의 올해 입주 물량은 26000가구로 적정 물량(4만여 가구)보다 적기 때문이다. 다만 그는 "화성·김포·남양주 등 경기 일부 지역은 하반기부터 입주 물량이 쏟아지며 하향세를 보일 수 있다""부산(해운대 제외대구·광주 등도 올해 조정 국면을 맞을 것"이라고 분석했다.

 

  중장기적 관점에서는 국내 부동산은 투자성이 여전히 충분하다고 평가했다. 지난해 기준 서울의 가구소득 대비 주택가격(PIR)16.6배로 런던(33.5) 상하이(30.2) 뉴욕(21.6) 등 해외 도시에 비해 낮다. 고 원장은 "주택보급률도 전국 102.3%, 서울 96.0%로 적정 주택 보급률인 105%보다 낮다"면서 "통계청에 따르면 인구는 2031년에서야 감소하기 시작하는 데다 소가구화가 진행되고 있어 중장기적으로 주택 수요는 꾸준할 것"이라고 내다봤다. 고 원장은 '슈퍼부동산'에 투자하라고 조언했다. 슈퍼부동산이란 주거가치와 투자가치를 동시에 지닌 부동산을 뜻하는데, 전체 부동산의 20% 정도가 이에 속한다는 게 고 원장의 설명이다. 그는 삼성·잠실, 압구정·청담, 용산, 서초·반포·개포, 판교, 제주 신화, 부산 해운대, 대구 수성구 등 개발 호재가 많은 지역들을 '미래 부촌'으로 꼽았다. 수익형 부동산에 대해서는 '5% 수익률'을 투자 기준으로 삼으라고 제안했다. 부동산을 통한 적정 임대수익률은 금리의 3배 수준이라는 지적이다.(201729일 매일경제 기사 참조)

 

 

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기존 3자녀에서 대상 확대정부 하반기 대책 마련

벽 낮춰 주택청약제도 실효성 높여

 

 

  정부가 다자녀 주택청약 혜택을 세 자녀 이상에서 두 자녀 가구까지 전격 확대하는 방안을 검토하고 있다. 합계출산율이 1.24까지 추락한 현실에 맞춰 출산 정책의 패러다임을 획기적으로 전환하겠다는 구상의 일환이다. 정부 관계자는 6"저출산 문제의 원인이 되는 출산·육아 부담을 해소하려면 청년층 일자리 문제와 주거 문제를 함께 해결해야 한다""특히 주택청약제도와 관련해 혜택 대상을 확대하는 방안을 집중 검토하고 있다"고 말했다. 보건복지부와 보건사회연구원은 올해 4월까지 '저출산 대책 효과성 제고 방안' 연구용역을 진행하고 있다. 정부는 용역 결과를 토대로 올해 하반기까지 대책 마련에 나설 계획이다. 특히 세 자녀 이상 가구는 전체 가구의 약 10%에 불과한 현실에서 출산율을 끌어올리기 위해 다자녀 혜택을 두 자녀 이상으로 확대해야 한다고 판단하고 있다. 기획재정부 관계자는 "한 자녀 출산 후 출산을 포기하지 않도록 두 자녀 출산 가정에 대한 인센티브를 강화할 필요가 있다"고 밝혔다.

 

  현재 세 자녀 이상 가구에 주어지는 주택 관련 혜택 중 가장 대표적인 것이 아파트 특별공급이다. 사업자는 공급하는 주택 건설량의 10% 범위에서 미성년자인 세 명 이상의 자녀를 둔 무주택 가구 구성원에게 특별공급 물량을 할당할 수 있도록 돼 있는데 이 대상을 늘리겠다는 것이다. 정부는 이와 함께 디딤돌 대출상의 금리 우대 혜택(0.5%포인트), 전기료 감면, 도시가스료 감면, 국가장학금, 출산지원금 등도 두 자녀 이상으로 대상을 늘리는 방안도 강구하고 있다. 정부 관계자는 "기재부, 국토교통부 등 관련 부처의 입장 차도 함께 정리해야 한다"고 지적했다. 특별공급 대상을 확대하는 방안이 검토되는 이유는 자녀 둘을 낳기도 버거워진 현실 때문이다. 각종 인센티브가 세 자녀 중심으로 설계돼 결혼 후 아이를 낳더라도 1명만 낳고 그치는 경우가 많다. 두 자녀까지 낳기 위해 육아 부담을 줄여줄 필요가 있다. 주택공급 혜택은 이 중에서도 가장 강력해서 고민하던 부모들이 좀 더 적극적으로 둘째를 가질 수 있도록 하는 트리거 역할을 할 수 있다.

 

  다만 기존 특별공급 대상자들과의 형평성 문제가 불거질 수 있다. 특별공급은 다자녀 가구 외에도 국가유공자, 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자, 노부모 부양자 등 대상이 다양한데 주택단지별 특별공급 총량이 전체 10% 안팎으로 한정돼 있어 하나를 늘리면 다른 대상자 몫이 줄어들 수 있다. 황희 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 받은 '20134~201512월 민영주택 특별공급 현황'에 따르면 해당 기간에 다자녀 가구 특별공급으로 배정된 물량은 59824가구였다. 전체 특별공급량(221890가구)26.9% 수준이었다. 다자녀 가구 특별공급 배정 물량에 신청한 청약자는 15618명이었고 실제 당첨자는 9108가구였다. 배정 물량의 15%만 실제 다자녀 가구에 혜택이 돌아간 셈이다. 3자녀 이상이란 기준이 너무 높다 보니 인천이나 대전은 배정 규모에 비해 신청률이 각각 3%, 9%에 불과했다.

 

  국토부 관계자는 "아직 주택공급제도 개선과 관련해 직접적인 검토 요청이 들어온 것은 없다"면서도 "제도 개편은 하반기까지 완료할 예정인데 실무 차원에서 여러 부작용을 철저히 따져보고 결정해야 한다"고 말했다. 분양업계 관계자는 "출산율이 떨어진 시점에서 미달되던 다자녀 특별공급 대상을 확대하는 것은 환영할 만하다""세 자녀 이상 가구에 우선 공급한 후 두 자녀 이상 가구가 경쟁하도록 하는 것이 합리적"이라고 지적했다. 그는 아울러 "경쟁률이 높던 신혼부부 특별공급 비중을 확대하는 안도 함께 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다. 지난 3'저출산 극복 지원사업 심층평가 착수회의'에서 조규홍 기재부 재정관리관은 "지난 10년간 저출산 극복 지원을 위해 투자를 지속해 왔으나 효과는 제한적이었다""조세재정연구원을 주축으로 한 전담팀에 기재부, 복지부, 국토부 등 관계부처 국장급으로 구성된 태스크포스(TF)를 구성해 심층평가를 지원할 것"이라고 밝혔다.(201727일 매일경제 기사 참조)

 

 

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내년 부활 시뮬레이션

 

  서울 강남 재건축 시장의 최대 관심사로 떠오른 '재건축초과이익환수제'가 내년 부활하면 일부 단지는 조합원 1인당 무려 10억원에 가까운 세금을 내야 하는 것으로 나타났다. 시세차익과 관계없이 준공 당시 조합에 등재된 조합원이 환수금을 내야 하기 때문에 적용 단지의 경우 환수금을 피하기 위한 '폭탄 돌리기'식 거래가 이뤄질 수 있다는 지적도 나온다. 3일 매일경제신문이 신한은행에 의뢰해 재건축초과이익환수금 적용 가능성이 높은 주요 단지를 대상으로 시뮬레이션을 했다. 그 결과에 따르면 반포주공1단지(1·2·4주구)의 경우 조합원 1인당 부담해야 할 환수금이 평균 93993만원에 달하는 것으로 계산됐다. 대치쌍용2차와 잠실주공5단지 조합원도 각각 31624만원, 28694만원의 환수금을 내야 할 것으로 추산됐다.

 

  재건축초과이익환수제는 재건축으로 인해 인근 지역에 비해 상대적으로 이익이 크게 발생할 경우 국가가 이를 환수하는 제도. 집값이 급등했던 2006년 부동산 시장 과열을 막기 위해 처음 도입됐다. 이후 부동산 시장이 냉각되자 정부와 국회는 2012년과 2014년 두 차례 적용을 유예했으나 올해 말로 종료된다. 내년부터는 재건축 단지에 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 이익금의 10~50%까지 세금으로 내야 한다. 이번에 시뮬레이션을 한 3개 단지는 현재 재건축조합설립인가 단계로 올해 말까지 관리처분인가를 신청해야만 초과이익환수금 부과를 피할 수 있다. 시뮬레이션 결과는 미래에 발생할 수 있는 초과이익환수금을 현재 자료로 추정한 것으로 실제 부과금과는 다를 수 있다. 하지만 초과이익환수제가 내년에 부활할 경우 적용 대상 아파트 보유자들의 부담을 가늠해볼 수 있다.투자자들은 특히 환수금이 '조합'에 부과된다는 점도 주의해야 한다. 현재 법적으로는 완공 후 4개월 내에 환수금을 조합에 부과하도록 돼 있다. 따라서 준공 시점에 해당 아파트를 보유해 조합원으로 등재돼 있다면 해당 조합원은 시세차익 여부와 관계없이 세금을 내야 하는 상황이 벌어지게 된다. 반면 아무리 많은 이익을 봤더라도 준공 이전에 매도했다면 환수금 부담에서는 벗어난다.(201723일 매일경제 기사 참조)

 

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법이나 조례 아닌 가이드라인에 불과한데

50층 잠실5단지는 보류, 35층 반포는 통과

 

  서울 강남 아파트 재건축이 '35층의 덫'에 갇혔다. 2일 서울시에 따르면 송파구 잠실동 잠실주공5단지 재건축계획이 전날(1) 열린 도시계획위원회에서 보류됐다. 강남구 대치동에 위치한 은마아파트는 종상향해 50층 건물을 짓겠다는 계획이지만 시의 반대에 막혀 한 발짝도 못 나가고 있다. 압구정 일대 1만가구는 추진위 설립조차 하지 못한 채 묶여 있다. 이에 비해 서울시의 35층 규제를 받아들인 반포 일대 재건축은 순항 중이다. 반포1, 2, 4주구(반포주공1단지)와 신반포3·경남아파트는 지난달 본회의에서 수권소위원회로 이관돼 사실상 통과됐다는 평가를 받는다. 신반포14차 재건축 역시 최고층수를 34으로 하고 지난 1도계위의 용적률 심의를 통과했다. 서울시가 강남권 재건축 승인의 핵심 잣대로 사용하는 '35층 규제'2013년 수립한 '2030 서울플랜'에 근거하고 있다. 이 플랜에 포함된 '서울시 스카이라인 관리원칙''한강변 관리기본계획'에서 제3종 일반주거지역은 35층 이하가 원칙이라고 명기했다.

 

  그러나 이는 가이드라인일 뿐 법이나 조례가 아니다. 서울시 행정의 지침이지만 도시계획위원회 통과라는 형식을 통해 법적 효력을 부여하고 있다. 특히 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법) 16조는 지자체의 기본계획을 수립할 때 '여건변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 포괄적이고 개략적으로 수립하도록 할 것'이라고 규정하고 있다. 하지만 2030서울플랜은 35층을 못박음으로써 국계법의 취지에도 부합하지 않는다는 지적이다. 이석주 서울시의원은 "선진국 어디에도 층수를 이렇게 인위적으로 규제하는 곳은 없다""층수보다 중요한 것이 아름다운 도시경관을 갖춰 첨단미래도시, 국제관광단지의 모습을 갖추는 것"이라고 지적했다.

 

  실제 서울만큼 인구밀도가 높은 미국 뉴욕시의 경우에도 일률적 높이 규제의 한계를 인정해 특별구역이나 주변이미지정합지구 등을 통해 도시이미지 형성을 위한 높이 관리를 하고 있다. 아시아 최고의 스카이라인을 자랑하는 싱가포르는 공간의 용도와 기능을 구분한 '조닝(zoning)' 개념을 도입해 높이를 관리한다. 35층 규제는 적용 일관성에서도 논란이 제기된다. 20144월 서울시 도시계획위원회는 잠실주공5단지의 대로변 인접 일부 동에 한해 50층까지 건축할 수 있다는 자문 결과를 낸 적이 있다. '잠실 일대는 일반 주거지역만이 아니라 광역중심기능을 수행하는 곳'이라는 이유에서다. 하지만 이후 강남 아파트 재건축 연한이 일제히 도래하면서 많은 조합들이 35층보다 높은 고층 아파트 건축을 희망하자 서울시는 잠실에까지 제동을 걸었다.(201723일 매일경제 기사 참조)

 

 

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대출규제, 공급과잉 우려에1월 거래량 4년 만에 최소

 

 

  신규 분양 22, 11곳 미달정유년 연초 주택시장 온도가 뚝 떨어졌다. 기존 주택 매매거래가 크게 줄었고, 신규 아파트 분양시장에선 청약 미달 단지가 잇따랐다. 11·3 부동산대책과 대출 규제, 주택 공급과잉 우려, 경기 위축 등 잇따른 악재로 주택 매수심리가 식었기 때문이다. 31일 서울부동산정보광장에 따르면 1월 서울 아파트 매매거래량은 4215(잠정)으로 지난해 1(5431)에 비해 22% 줄었다. 1월 거래량 기준으로는 2013(1196) 이후 4년 만에 가장 적다. 거래가 줄면서 집값 상승세도 주춤하다. 한국감정원은 1월 전국 아파트값(전월 대비)이 평균 0.01% 올라 지난해 12(0.05%)보다 상승 폭이 줄어든 것으로 집계했다. 서울은 0.03% 올라 지난해 3월 이후 가장 낮은 상승률을 기록했다. 강남 3(강남·서초·송파구)는 두 달째 약세를 보였다. 강남구(-0.24%)의 낙폭이 가장 컸고 서초·송파구는 각각 0.11%씩 내렸다. 강여정 감정원 주택통계부장은 11·3 대책 이후 강남권을 중심으로 투자 수요가 빠지면서 서울 집값의 상승 폭이 줄었다고 말했다.

 

  강북권의 가격 상승 폭도 줄었다. 1월에 마포구는 0.22% 올라 지난해 12(0.26%)보다 오름 폭이 0.04%포인트 감소했다. 성북구(0.34%0.2%)와 서대문구(0.25%0.17%)도 상승 폭이 줄었다. 모두 재개발단지가 몰려 있는 지역이다. 신규 분양 열기도 주춤했다. 부동산정보회사인 부동산 1141월 전국 아파트 1순위 평균 청약경쟁률을 조사한 결과 6.151지난해 12(7.341)보다 낮아졌다. 1월에 청약을 받은 22개 단지 중 11곳이 1순위에서 미달됐다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 입주물량이 많은 수도권 외곽과 지방에서 2순위 내에 주인을 찾지 못한 단지가 속출했다고 말했다. 1월 전국 아파트 입주물량은 24000여 가구, 2000년 이후 1월 물량으로는 17년 만에 최대치. 서울(5254가구)을 포함한 수도권이 13224가구, 지방은 11527가구.(201721일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  서울 강남의 '금싸라기 땅'으로 통하는 강남구 신사동 가로수길. 이곳에 위치한 주요 상업용 빌딩 가운데 10곳 중 4곳은 대물림된 것으로 집계됐다. 심지어 19세 청년수십억 원대 빌딩 지분을 증여받아 사회초년생 월급을 뛰어넘는 매달 500만원대 임대수익을 올리고 있는 사례도 확인됐다. 매일경제 기획취재팀이 가로수길 양측 블록에 위치한 134개 건물에 대한 등기부등본(지난해 1230일 기준)을 전수조사한 결과, 중소형 빌딩으로 부를 세습하는 대한민국 금수저들의 자산 증식 패턴이 한눈에 들어왔다. 법인을 제외한 개인 소유 상업용 건물 134개 소유자 가운데 상속 또는 증여로 소유권을 취득한 곳이 35%47에 달했다. 일반인들이 꿈도 꾸기 힘든 수백억 원대 빌딩을 두 곳 이상 소유한 소위 '빌딩 거부'5이나 확인됐다.

 

  가로수길의 이런 세태는 근로소득을 통한 신분 상승보다 부동산 대물림을 선호하는 사회의 민낯이기도 하다. 심지어 모 초등학교 설문조사에서 장래희망 직업으로 '부동산 임대업'이 등장할 정도다. 김낙년 동국대 교수의 최근 보고서에 따르면 자산 상위 10% 계층에 전체 부의 66.4%가 쏠린 것으로 나타났다. 개인 재산에서 부모에게서 물려받은 상속·증여 비중도 1980년대에는 27%였으나 2000년대 들어서는 42%로 치솟았다. 대부분 부동산 자산이다. 물론 부동산 소유와 상속에 대한 맹목적인 반감은 자본주의 근간인 '사유재산 보호''경제 자유'를 침해할 소지마저 있다.

 

  다만 지나친 부동산 쏠림 현상은 건전한 경제 발전에 걸림돌로 작용할 수 있다는 지적이다. 우선 근로소득으로는 신분 상승을 기대할 수 없는 패배의식을 사회에 만연시킬 수 있다. 김문조 고려대 사회학과 명예교수는 "부동산 등 자산 소득은 대를 이어간다""자기 자식이 남의 자식보다 못사는 것에 대한 박탈감이 더 크다"고 말했다. 기업가정신이나 일자리 창출과 무관하다는 점도 문제. 결국 바람직한 해결 방안은 부동산 이외의 투자로도 효과적인 부의 창출과 상속이 가능하다는 믿음을 심어놓는 일이다. 예컨대 부동산 부자보다 벤처기업가가 예우를 받는 사회 분위기를 조성해야 한다는 것이다.(201721일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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