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  진주 지역 오피스텔 임대수익률이 가장 높은 것으로 나타났다. 19일 부동산114에 따르면 3월 기준 오피스텔 연간임대수익률은 전국 평균 5.29%으로 나타났다. 최근 기준금리인 1.25%에 비해 3배 이상 높은 수준이다. 오피스텔 임대수익률이 가장 높았던 곳은 진주시로 10.71%를 기록했다(오피스텔이 들어선 전국 71개 시 기준). 다음으로는 포항시 10.09%, 속초시 9.42% 제주시 9.02%, 통영시 7.92% 이었다. 연간 임대수익률 1위를 기록한 진주시의 경우 2015년 이후 오피스텔 공급물량은 1260실로 전국 71개 시평균 3467실에 비해 적었다. 2위인 포항시 역시 같은 기간 공급된 오피스텔은 1280실에 불과했다.

 

  공급분양가도 저렴했다. 지난해 기준으로 전국 오피스텔 계약면적 3.3당 평균분양가는 807만원으로 연간 임대수익률 상위 10개 지역 계약면적 3.3당 평균분양가 320만원에 비해 487만원이나 비쌌다. 올해 이들 지역 중 제주, 진주에서 신규 물량이 나온다. 이달 중 군인공제회 자회사인 대한토지신탁은 제주시 이도일동 일원에 '제주 행정타운 파미르파크' 오피스텔(250), 한화건설은 경남 진주시 신진주역세권 도시개발사업지구 E3블록에서 '신진주역세권 꿈에그린'(오피스텔 50, 아파트 424가구)을 선보인다. 분양업계 관계자는 "미국발 금리인상에도 불구하고 국내는 초저금리 상태가 이어지면서 비교적 소액으로 투자할 수 있는 수익형부동산인 오피스텔에는 수요가 높은 편"이라며 "다만 지역별 오피스텔 수급 상황이 다르고 수익률 편차가 나기 때문에 투자 지역에 대한 현황 파악이 선행되어야 할 것"이라고 조언했다.(2017418일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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럭셔리 펜트하우스 예정공시가격 보니

타워팰리스 1100평형 30억원 5

10년새 10억 떨어지고 순위도 하락

갤러리아포레, 아크로리버파크 등에 밀려

한남더힐 급등하며 1위 부상

"희소성 떨어지고 품질 떨어져"

연간 보유세·관리비만 수천만원

 

 

 

  2002년 서울 도곡동에 들어선 타워팰리스. 국내 초고층 고급 아파트의 대명사로 불렸다. 이 중에도 면적이 100평형이 넘는 최고급 아파트가 있다. 타워팰리스 161층에 있는 102평형(전용 244이하 전 서울 도곡동에 들어선 타워팰리스. 국내 초고층 고급 아파트의 대명사로 불렸다. 몸값이 어느 정도일까. 정부의 공인가격인 공시가격이 입주 직후인 200311일 기준 18억원에서 2000년대 초중반 주택경기 호황기를 지나며 20071140800만원으로 배 이상 뛰었다. 하지만 11일 기준 예정 공시가격은 30억원. 10년 새 10억여원(25%)이 떨어졌다이 기간 서울 아파트값은 평균 18%의 상승률을 나타냈고, 이 아파트가 속한 강남구는 소폭이나마 2% 올랐다타워팰리스 1차에 이어 2년 뒤 완공된 서울 시내 최고층인 타워팰리스 3차의 꼭대기 층인 69, 전용면적 235아파트. 2007392000만원이던 공시가격이 올해 288000만원으로 잠정 정해졌다. 초고층 럭셔리 펜트하우스(꼭대기 층 고급주택)하늘 궁전시대를 연 타워팰리스의 가격 추락. 수퍼리치(초고액자산가)만이 살 수 있는 0.001%의 최고급 주택에 세대교체 바람이 거세다. 전통의 강남 초고층 아파트가 밀려나고 신흥 인기 주거지역의 새 아파트들이 최고가로 올라선다.

 

 

 

‘0.01%’의 럭셔리 펜트하우스

 

  전용면적 244(100평형대) 안팎 아파트는 전국적으로 1000가구가량이다. 전체 980만 가구의 0.01%에 불과하다. 타워팰리스의 분양 성공에 힘입어 2000년대 초중반 많이 들어섰다. 2008년 금융위기를 맞아 고가주택시장이 타격을 받으면서 사실상 신규 분양은 끊겼다. 이중 대표적인 11개 아파트 단지 내 펜트하우스의 올해 예정 공시가격을 조사했다. 럭셔리 펜트하우스는 거래가 거의 없어 시세가 형성되지 않기 때문에 몸값을 가늠하는 데 공시가격이 적합하다. 공시가격은 매년 11일 기준으로 정부가 재산세 등 세금 부과기준으로 삼기 위해 감정평가를 거쳐 정하는 금액이다. 대개 시세의 70~80% 이다. 올해 공시가격은 315일부터 지난 4일까지 예정가격 열람을 거쳐 이달 말 확정고시된다. 11가구의 총 공시가격은 339억원으로 가구당 평균 31억원 정도로 집계됐다. 서울 용산구 한남동 한남더힐 24451400만원으로 최고가격이었다. 역대 아파트 공시가격으로 최고금액이기도 하다. 타워팰리스 12445로 나타났다.

 

 

 

타워팰리스는 금융위기 이후 가격 회복 못해 

 

  고급 주택들이 금융위기 이후 크게 떨어진 가격을 대부분 회복한 반면 타워팰리스는 별달리 반등하지 못했다. 2013295200만원까지 하락했다가 불과 5000만원가량 오르는 데 그쳤다. 그러면서 타워팰리스 이후 등장한 단지에 잇따라 추월당했다. 강남구 삼성동 아이파크가 2004년 완공돼 2005년 공시가격에 처음 이름을 올릴 때부터 타워팰리스를 눌렀다. 타워팰리스 12442011년까지 7년간 2위 자리를 지키다 2011년 한꺼번에 등장한 단지들에 잇따라 밀렸다서울 성동구 성수동 갤러리아포레의 4324134억원으로 타워팰리스(32억원)보다 2억원 더 높았다. 부산시 해운대 두산위브더제니스 80222318000여만원으로 3.3당 면적기준에서 4700여만원이나 돼 타워팰리스보다 400만원 정도 많았다. 타워팰리스는 그 뒤 해운대 두산위브더제니스를 제치긴 했으나 2013년부터 서울 용산구 한남동 한남더힐을 넘지 못했다. 그러다 올해는 지난해 입주한 서울 서초구 반포동 아크로리버파크에도 윗자리를 내줬다. 이 아파트 3223440억원 정도로 타워팰리스보다 10억원 더 비싸다.

 

 

 

올해 타워팰리스 1차 준공 15년으로 리모델링 연한

 

  타워팰리스가 밀린 것은 럭셔리 펜트하우스가 늘며 희소성이 떨어진 데다 주택 품질이 예전과 확 달라졌기 때문이다. 타워팰리스 1차는 올해 리모델링을 할 수 있는 연한인 준공 15년을 맞았다. 내외주건 김신조 사장은 타워팰리스는 상업지역에 들어섰기 때문에 주거지역에 지어진 단지들에 비해 쾌적성이 떨어진다금융위기 이후 아파트 평면과 시스템 등이 이전과 비교하기 어려울 정도로 개선됐다고 말했다. 타워팰리스 인근 부동산중개업소 공인중개사는 들어오려는 수요는 별로 없고 기존 거주자 중 갤러리아포레 등 새 아파트로 옮긴 경우가 많다고 전했다. 타워팰리스의 도태와 대조적으로 한남더힐의 약진이 두드러진다. 한남더힐 펜트하우스는 201161일 기준으로 397600만원으로 첫 공시가격을 기록한 뒤 6년 반 동안 67%나 급등했다지난해 한해 동안만 21% 올랐다. 원래 임대주택이었다가 큰 주택형의 경우 지난해부터 분양전환(소유권 이전)돼 일반주택으로 바뀌면서 가격이 뛰었다. 일반주택은 임대주택과 달리 재산권 행사가 자유로워 감정평가 금액이 더 많이 나온다. 한남더힐 최고가 펜트하우스는 조망권이 별로인  3층인데도 가격은 하늘 높은 줄 모른다. 서울 중구 신당동 지상공인 전경택 대표는 한남더힐은 한강변 등 입지여건도 손색 없지만 다른 아파트에 비해 대지지분이 훨씬 넓다펜트하우스는 저층이어서 아파트보다 쾌적한 단독주택 분위기가 강하다고 말했다대지지분이 크면 이후 재건축 등의 사업성이 크다. 한남더힐의 대지지분은 주택 크기의 90% 인데 다른 초고층 아파트의 대지지분은 10~20%에 불과하다. 국민은행 박원갑 WM스타자문단 수석위원은 "럭셔리 펜트하우스 시장에도 '신상'(신상품)이 뜨고 쾌적성이 비중이 커졌다"고 말했다.

 

 

 

한남더힐 펜트하우스 보유세 4300여만원 

 

  럭셔리펜트하우스는 비싸고 큰 만큼 보유세 부담이 크고 관리비가 만만치 않다. 공시가격이 모두 3억원이 넘어 0.4%의 재산세율을 적용 받는다. 이들 펜트하우스 한 채만 갖고 있다고 보면 9억원 초과분에 종합부동산세가 나온다. 세율은 공시가격에 따라 0.5~1%공시가격 51400만원인 한넘더힐이 재산세 1800여만원, 종부세 2500여만원 등 총 4300여만원이다. 공시가격 30억원인 타워팰리스 보유세는 2000여만원이다. 이들 아파트는 집 크기가 커 관리비 부담도 상당해 많게는 월 150만원까지 나온다. 초고층 펜트하우스에 또다시 세대교체가 이뤄질지 관심을 끈다. 금융위기 이후 근 10년만에 다시 신규 분양물량이 나오기 때문이다. 대림산업이 다음달 분양해 서울 성동구 뚝섬 갤러리아포레 옆에 짓는 49층 아크로서울포레스트 꼭대기에 전용면적 261~2736가구를 짓는다. 효성도 같은달 용산에서 분양하는 43층 높이의 효성 해링턴 플레이스에 2372가구를 들인다.(2017418일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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대선후보 부동산공약 분석

·"대출규제 확대할 것"

주거복지·보유세강화도 다수4"국회, 행정수도로 이전

"초과이익환수 입장은 `아직`대규모 개발계획도 안보여

 

 

  오는 59일 장미대선을 앞둔 대선 주자들은 부동산 분야 공약으로 '주거 복지''보유세 강화'를 내걸었다. 서민 주거 안정, 임차인 보호 등 세입자 중심 정책이 주를 이루고 있으며 경제 활성화를 위한 대규모 개발 공약은 아직 두드러지지 않고 있다. 누가 되든 차기 정부가 부동산 시장에 호재가 될 만한 정책을 곧바로 펼치는 것을 기대하기 어렵다는 의미다. 투자자들이 주목하는 공약은 보유세와 가계부채 관리 부문이다. 문재인 더불어민주당 대선 후보재산세·보유세 인상과 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 재검토, 가계부채 총량관리제 등을 내세웠다. 안철수 국민의당 대선 후보LTV·DTI 강화와 더불어 부동산 세제 손질이 불가피하다는 입장이다. 두 후보는 7월 종료가 예정된 'LTV·DTI 완화 조치'1년 더 연장해달라는 대한주택건설협회 등 업계 요청에 대해 비판적인 입장을 보이고 있다. 유승민 바른정당 대선 후보보유세 실효세율과 소득세·재산세 인상을 강조하고 있다. 특히 문 후보는 부동산 보유세 인상을 추진해 부동산 부자들의 세금을 회수하겠다고 밝혔다. 우리나라 보유세가 국내총생산(GDP) 대비 세수 비중이 0.79%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균(1.09%)보다 낮다는 것을 인상 추진 배경으로 든다. 안 후보 측은 보유세 인상을 직접 언급하지 않는 대신 주택 관련 세제를 정상화하겠다고 밝힌 바 있어 어떤 식으로든 부동산 세제에 대한 손질은 불가피해 보인다.

 

  개발 정책으로는 균형 발전이 화두로 떠오를 뿐 별다른 프로젝트는 나오지 않았다. 문 후보가 제시한 '도시재생 뉴딜사업' 정도가 눈에 띈다. 이는 '달동네' 등 총 500여 개의 구도심과 뉴타운·재개발 사업이 중단된 저층 노후 주거지에 초점이 맞춰져 있다. 충청 표심을 잡기 위한 세종시 이전 문제도 공론화될 가능성이 있다. 문 후보와 안 후보는 개헌을 통해 세종시로 행정수도 이전을 추진하겠다는 입장이고, 홍준표 자유한국당 후보와 유 후보도 국회를 세종시로 옮기는 방안에 찬성한다고 밝혔다. 실제 행정수도 이전이 본격화하면 충청권 부동산시장에 작지 않은 파장이 예상된다. 그러나 주거 복지 측면에서 유 후보를 제외한 대부분 주자들이 공공주택 확대를 전면에 내세우고 있다. 문 후보는 공공주택 100만가구를 공급하겠다는 공약을 내걸었다. 현재 연평균 공공임대주택 공급 물량은 10만가구 안팎이다.

 

  문 후보는 셰어하우스형 공공임대주택 5만가구 공급, 역세권 개발을 통한 청년주택 공급·대학 기숙사 확대 계획 등도 발표했다. 안 후보도 다양한 공공임대주택의 공급 확대를 내세웠다. 지난해 공공주택 특별법 개정을 통해 국민연금으로 청년희망임대주택을 조성하는 '청년희망둥지법'을 발의한 바 있는 안 후보는 청년임대주택을 매년 5만가구씩 공급한다는 생각이다. 안 후보는 한 토론회에서 "청년 주거 문제를 해결하기 위해 '청년 임차 보증금 융자 지원'을 확대 실시해야 한다"고 밝히기도 했다. 홍 후보는 13일 청년과 신혼부부를 중심으로 총 100만가구를 공급할 것이라는 복지 공약을 발표했다. 55만가구에 대해서는 주택 구입·전세자금을 지원하고, 2030세대에 임대료 보조 주택수당을 새로 주겠다는 것이다. 심상정 정의당 대선 후보도 1인 가구에 초점을 맞춘 주거 복지 공약을 내세우면서 반값 임대아파트 공급을 강조한다. ·월세 상한제, 계약갱신청구권 도입 등 세입자 보호를 위한 공약도 많다. 문 후보가 주거와 상가 임차인 보호를 강력하게 내세우겠다고 밝혔고, 안 후보는 전·월세상한제의 필요성을 말했다. 유 후보는 집주인의 계약갱신거절권도 필요하다는 의견을 내놓았다.

 

  심교언 건국대 부동산학과 교수는 "기존 뉴스테이 정책이 어떻게 진행될지에 대한 고찰이 필요하다""개발 사업은 도시재생이 필요하지만 주민 수요에 맞춘 사업이어야 하고 이를 뒷받침할 수 있는 시스템도 같이 제시돼야 한다"고 말했다. 임병철 부동산114리서치센터 책임연구원은 "올해 말 일몰되는 재건축초과이익환수제 연장 여부나 2019년 일몰되는 2000만원 이하 주택 임대사업자의 과세 유예 문제에 대한 대선 주자들의 입장은 명확하지 않다"고 지적했다. 조명래 단국대 교수는 "대선 주자들이 앞다퉈 제시하는 공공주택 공급의 경우 과거 공약 이행 과정에서 LH 등이 책임과 부채를 떠안은 전례가 있다는 점을 되새길 필요가 있다"고 지적했다. 다만 현시점에서 대선 후보들의 추가적인 부동산 관련 공약이 나올지 더 지켜봐야 한다는 의견도 적지 않다. 대통령 파면이 이뤄진 지난달 10일부터 본격적인 대선 레이스가 시작된 만큼 체계화된 정책을 제시하기는 아직 힘들다는 이유에서다.(2017414일 매일경제 기사 참조)

 

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실수요자는 관리비 부담, 시세상승 여력도 적어투자자 선뜻 나서지 않아

2000년대초 고급랜드마크 타워팰리스 등 시세 맥못춰올 서울 분양 5년새 최저

 

 

  타워팰리스로 상징되던 부유층 주거지의 대명사, 대형 주상복합의 인기가 날로 떨어지고 있다. 사겠다는 사람이 줄자 올해 서울에서는 최근 5년새 처음으로 분양 물량이 5000가구도 채 안 될 정도로 시장이 줄었다. 결국 마포구 초인기 지역에 분양한 한 주상복합 단지는 미분양을 견디지 못해 할인 분양에 나섰을 정도다. 부동산업계에 따르면 2009년 서울 마포구 공덕역 역세권에 분양한 '대우 월드마크 마포'가 최근 시공사 보유분에 대한 할인 분양에 착수했다. 이미 입주까지 이뤄졌지만 팔지 못한 물량에 대해 초기 분양가에서 10~30% 깎아준다는 조건을 내걸었다. 분양 상담사는 "대형 면적인 168(51)형 회사 보유분을 특별분양하는데 몇 가구 남지 않았다""면적이 클수록 할인 금액이 많기 때문에 51평형은 분양가보다 3억원 이상 싸게 사는 셈"이라고 말했다. 그는 "전용 149(45)형 시세가 102500만원임을 감안하면 1억원도 안 되는 돈을 얹어서 168형을 사는 게 더 싼 것 아니냐""계약금 3000만원과 분양가의 20%를 잔금으로 내면 바로 입주할 수 있다"고 덧붙였다. 지하에 대형마트가 입주한 이 단지는 지하 7~최고 202개동에 전용면적 119~170대형 평형으로만 구성됐다. 업계에 따르면 이 단지 전용 168형 분양가는 약 143000만원이지만 현 시세는 109900만원 선이다.

 

  최근 3~4년 새 집값이 부쩍 뛰고 고소득 전문직 선호도가 높은 공덕 일대에서 할인 분양이 발생했다는 것은 그만큼 대형 주상복합의 고전을 방증한다. 인근 A공인 관계자는 "일대 중소형이 10억원에 달할 정도로 마포 집값이 뛰었지만 주상복합에 관심 갖는 사람은 많지 않다""실수요자는 관리비가 비싸다는 이유로 기피하고, 투자자들은 시세 상승 여력이 일반 아파트만 못하다고 판단한다"고 말했다. 대형 주상복합IMF(국제통화기금) 외환위기를 지나 내수경제가 활기를 띠던 2000년대 초반에 등장했다. 2003년 강남구 도곡동 타워팰리스와 양천구 신정동 삼성쉐르빌 등이 입주하면서 '고급 랜드마크'의 상징이 됐다. 주상복합이란 주거와 상업 공간이 합쳐진 건물을 말한다. 전용면적 기준 85형을 넘는 넓이에 타워형의 화려한 외관, 높은 층수를 자랑하는 주상복합은 주거지보다 땅값이 비싼 도심 준주거지에 들어서 시장 관심을 모았다. 하지만 주택시장 둔화기에 접어드는 요즘 대형 주상복합은 시세 하락과 미분양으로 고전하는 중이다.

 

  아파트 '갭 투자'로 인기를 끈 성북구에서도 대형 주상복합은 할인 분양에 나섰다. 월곡뉴타운에서는 지하 7~지상 364개동에 전용면적 155~297형 총 440가구로 구성된 고층 주상복합이 입주 시작 후 '최대 30% 할인'을 내걸었다. 마곡지구 개발로 시세가 뛰는 강서구에서도 화곡동 대형 주상복합은 2년 넘게 할인 분양 중이다. 분양 상담사는 "전용 130이상 면적에 한해 최초 분양가에서 43% 할인해 선착순 분양 중"이라며 "공덕동에서 할인하는 주상복합보다 3.3당 최소 500만원 이상 낮다"고 강조했다. 기존 주상복합들도 시세 부진을 면치 못하고 있다. KB부동산 매매 시세에 따르면 타워팰리스 전용 144형은 2004년 말 188000만원에서 2007년 말 24억원까지 뛰었지만 현재 194000만원대로 하락했다. 양천구 삼성 쉐르빌도 전용 154형이 2007년 말 151500만원에서 현재는 96500만원 선으로 내려앉았다. 선호도가 떨어지면서 올해 분양 물량도 대폭 줄어들 전망이다. 부동산114에 따르면 올해 서울에서는 4000가구가량 주상복합이 분양시장에 나온다. 김은진 부동산114리서치센터 팀장은 "주상복합은 일반 아파트에 비해 실거주 면적이 작고 관리비는 비싼 단점이 있다""과거에는 상징성 때문에 프리미엄이 붙었지만 주거시장이 실속형 중심으로 변하면서 인기가 떨어지고 있다"고 설명했다.(2017411일 매일경제 기사 참조)

 

 

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오프라인 지고 온라인 뜨고 달라진 명품소비 풍속도

임대료 수억원에도 줄 섰던 곳, 몇 달째 세입자 못 구해

백화점 명품숍 문 닫은 자리에 햄버거 매장 들어서기도

조금이라도 싼값에온라인몰 명품 매출 꾸준히 늘어

 

 

  # 지하철 분당선 압구정로데오역 3번 출구로 나오면 샤넬·페라가모·구찌·버버리 같은 유명한 해외 브랜드 매장이 줄지어 있다. 이른바 청담동 명품거리. 그런데 곳곳에 빈 건물이 눈에 띈다. 캘빈클라인이 있던 건물(2개층)은 간판만 있을 뿐 비어 있었다. 아베크롬비가 있던 6층 건물은 벌써 4개월째 공실이다. 비싼 임대료에 들어오겠다는 세입자가 없어서다. 아베크롬비가 있던 건물 임대료는 보증금 60억원에 월 23500만원이다. 캘빈클라인이 있던 건물도 보증금 30억원에 월 6500만원은 줘야 한다. 청담동 B공인 공인중개사는 명품거리는 고가 브랜드 업체가 원하는 1순위 상권으로, 웃돈을 주더라도 입점하겠다는 업체가 많았다하지만 지난해 하반기부터는 임대를 채우지 못하고 있는 상황이라고 말했다. 

 

  #독일 온라인 명품 편집숍인 마이테레사닷컴지난달 22일 한국어 서비스를 시작했다. 영어·이탈리아어·프랑스어 등에 이은 6번째 외국어 서비스. 한국인만을 위해 제품 반품을 위한 항공 운송료도 받지 않는다. 한국어 고객 상담을 위한 통화료도 무료다. 마이클 클리거 마이테레사닷컴 사장은 지난해 한국 매출 성장세는 150%를 웃돈다한국 명품 시장이 빠르게 온라인으로 옮겨가고 있어 이들 수요를 흡수하기 위한 특별한 서비스는 당연하다고 말했다. 국내 명품 시장 판세가 빠르게 바뀌고 있다. 오프라인(매장)에서 구경하고 온라인에서 구입하는 쇼루밍(Showrooming) 현상이 고가의 명품 시장에도 나타나고 있다.

 

 

  국내 대표 명품 브랜드 집결지인 서울 청담동 명품거리에 빈 상가가 늘어나고 있는 것도 이 때문이다. 이 상권은 1990년대 후반 해외 명품 브랜드 매장이 하나둘 들어서기 시작하면서 조성됐다. 월평균 수천만원에서 수억원의 비싼 임대료에도 입점하고 싶어 하는 업체가 줄을 섰다. 대개 자사의 브랜드를 홍보하기 위한 플래그십 스토어(flagship store)로 꾸미기 위해서다. 하지만 최근 분위기가 달라졌다. 아베크롬비·캘빈클라인을 비롯해 보기 밀라노(3층 건물), 로로피아나(2개층) 같은 브랜드가 있던 건물이 몇 달째 텅 비었다.

 

  빌딩중개업체인 태경파트너스의 박대범 본부장은 최근 이른바 매스티지(가격은 명품보다 싸지만 품질은 명품을 노리는 브랜드)를 표방하는 중고가 브랜드가 빠져나가고 있는데, 비싼 임대료를 감당할 만큼 매출이나 홍보 효과를 얻지 못한다는 의미라고 말했다. 이들 매스티지 브랜드의 경우 한국에서 유달리 고가로 판매되는 경우가 많았는데, 해외 직구와 온라인 판매가 보편화되면서 소비자들이 구태여 비싼 값을 주고 국내에서 구매할 필요성을 느끼지 못한 것으로 보인다. 그간 효자대접을 톡톡히 받았던 백화점에서도 명품의 입지가 기울어지고 있다. 경기도 성남시에 있는 한 백화점의 지난해 명품 매출은 4% 감소했다. 아예 매장을 없애기도 한다. 현대백화점은 올 2월 서울 미아점 1층에 있던 버버리 매장을 철수했다. 대구백화점 프라자점도 같은 달 루이비통 매장을 뺐다. AK플라자는 지난해 루이비통 철수에 이어 올 초 분당점 1층에 있는 구찌 매장을 빼고 대신 그 자리에 수제 햄버거인 쉑쉑버거매장을 들인다. 반면 온라인에서 명품을 찾는 수요는 늘고 있다. 옥션에 따르면 올 들어 해외 명품 브랜드 제품 판매량(지난달 31일 기준)은 지난해 같은 기간 대비 평균 29% 상승했다. 팔찌나 스카프 같은 패션소품은 판매량이 230% 늘었고 신발도 79% 상승했다. 중고 명품을 찾는 수요도 70% 증가했다.

 

  명품 시장에 쇼루밍족이 늘어나는 데는 장기 불황의 영향이 적지 않다. 값비싼 명품이지만 조금이라도 싼 가격에 사려는 것이다. 온라인몰에서 제공하는 쿠폰이나 할인 혜택 등을 노린다. 고현실 옥션 패션실 실장은 평소 소비를 줄이며 절약해서 모은 돈으로 한 번씩 명품을 사는 젊은 층은 작은 할인 혜택도 크게 느끼게 마련이라고 말했다. 온라인몰이 마케팅을 강화하면서 온라인에서만 살 수 있는 한정판제품을 잇따라 내놓는 것도 소비자의 구매욕을 자극한다. 예컨대 빅토리아 베컴브랜드의 드레스(4)는 마이테레사닷컴에서만 살 수 있다. 온라인 명품 편집숍인 네타포르테는 캘빈클라인의 일부 제품을 단독으로 판매한다. 상황이 이러자 해외 유명 온라인 명품 편집숍이 앞다퉈 한국에 진출하고 있다. 마이테레사닷컴을 비롯해 네타포르테·샵밥·아소스·루이자비아로마닷컴 등은 한국을 공략하기 위한 마케팅에 적극 나서고 있다. 콧대 높았던 명품 브랜드도 온라인 판로 개척에 적극 나서고 있다. 오프라인 판매만을 고집했던 샤넬은 지난해 공식 온라인몰을 열었다. 버버리는 트위터로 패션쇼를 실시간 중계하고 패션쇼에 등장한 제품을 바로 구매할 수 있는 서비스를 선보였다.(2017410일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  다수의 부동산시장 전문가들이 올해 1/4분기 시장을 '보통 이하'로 평가한 가운데, 1년 뒤 시장에 대해서는 '부정적'으로 보는 이들이 많은 것으로 나타났다. 이는 6일 한국개발연구원(KDI)이 발표한 '경제동향 4월호'에는 학계, 연구원, 금융기관, 건설사 관계자 등 전문가 100여명을 대상으로 실시한 설문조사 결과다. 이 조사는 매 분기마다 실시되고 있다. 조사 결과 현재 부동산시장을 긍정적으로 평가한 응답자의 비중은 전분기(17.6%)보다 하락한 4.9%를 기록한 반면, 보통 이하로 평가한 응답자는 늘어 부정적 인식이 확대되는 양상을 보였다. 이 중 1년 후 시장을 부정적으로 전망한 응답자 비중(57.8%)은 전분기 대비 소폭 줄었으나 여전히 긍정적인 답변(36.3%)보다 많았다.

 

 

  매매가격은 완만하게 하락하고 전세가는 현재와 비슷할 것으로 전망했으며, 매매거래량과 분양물량은 줄면서 미분양물량은 늘어날 것으로 내다봤다. 이 외에 LTV, DTI를 비롯한 각종 규제에 대해서는 현재의 부동산 정책을 유지해야 한다는 의견이 우세했다. 다만 세제와 복지정책에 대해 교수와 연구원은 정책 유지 의견을 낸 반면 금융기관과 건설사는 주택관련 세제지원 연장과 복지확대의 필요성을 강조해 응답자 그룹별로 상이한 의견을 제시했다.(201747일 매일경제 기사 참조)

 

 

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경제·사회 위기극복 대토론회 / 재테크 전망

 

  "마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 부동산으로 계속 흘러가고 있다. 올해 부동산은 전반적으로 소폭 상승세를 유지할 것이다. 다만 지역별로 온도 차가 커 투자엔 신중해야 한다." 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 6'부동산 시장 전망과 이슈 분석'을 주제로 한 강연에서 올해 부동산이 소폭 상승할 것으로 예상하면서도 지역별로 상승폭 차이를 고려해 부동산 매매에 나서야 한다고 조언했다. 우선 박 전문위원은 서울·경기·인천을 비롯한 수도권은 전반적으로 공급이 부족해 아파트 매매가가 오를 것이라고 밝혔다. 특히 서울은 지난 2월 기준으로 미분양 아파트가 187가구에 그쳐 사실상 공급이 부족한 상태이기 때문에 여전히 투자 가치로 매력이 높다고 강조했다. 그는 "경기 지역에 미분양 아파트가 있지만 지역별로 살펴보면 동탄 정도만 공급이 많은 편이고, 광명·안양·성남·과천은 공급이 부족해 여전히 투자 가치가 높다"고 말했다. 그는 "서울을 대표하는 부촌은 앞으로 용산과 압구정이 될 것"이라며 "특히 용산은 올해 미군기지가 평택으로 이전하고 공원을 조성하면 외국인이 선호하는 글로벌 시티로 거듭날 것"이라고 강조했다.

 

  다만 박 전문위원은 지방 부동산 시장은 다소 어둡게 봤다. 산의 경우 올해까지도 약진하는 추세가 두드러질 것으로 예상되지만 대구, 울산 등은 공급과잉과 경기 침체로 어려울 것으로 내다봤기 때문이다. 특히 이번 대토론회가 열린 충청권 지역 부동산 시장에 대해선 대전의 경우 중소형 물량이 부족해 매매가와 전세금이 모두 상승하지만 세종을 비롯한 다른 충청권 시장은 공급이 많아 하향 안정세를 보일 것으로 예상했다. 박 전문위원은 "세종은 전세금이 떨어지고 있는데 매매가는 소폭 올랐다"면서 "대선를 앞두고 정부기관이 추가 이전할 것으로 기대하는 심리가 반영된 것"이라고 분석했다. 충남 지역에 대해선 "천안과 아산은 공급이 많아 매매와 전세 모두 다소 우려되는 상황"이라고 전했다. 이어 연단에 오른 홍경희 KEB하나은행 PB부장은 '지금은 호모헌드레드 시대'를 주제로 100세 시대에 대비한 노후 재테크 비법을 전수했다. 홍 부장은 "은퇴 후 가장 먼저 고려해야 할 것이 바로 경제 공백기"라면서 "경제력이 사라진 뒤 주기적으로 생활비를 충당할 방법을 미리 찾아야 한다"고 말했다.

 

  현재 한국의 평균 퇴직 연령이 53인 상황에서 은퇴 후 생활 대책을 미리 마련하지 않으면 파산으로 갈 수밖에 없다고 홍 부장은 강조했다. 특히 그는 은퇴 시점의 자산에서 은퇴 첫해에 인출하는 금액 비율을 말하는 '인출률'을 유의해서 살펴야 한다고 귀띔했다. 홍 부장은 "인출률이 3~4%를 유지하면 은퇴 파산 가능성은 최소화하는 것으로 나타났다"면서 "인출률이 5%를 넘거나 주식투자 비율이 높으면 은퇴 파산 리스크가 급증한다"고 밝혔다. 그는 이어 "남성보다 평균수명이 길다는 것을 감안해 여성은 국민연금 임의가입을 활용해야 하고, 주택연금으로 생활하는 지혜가 필요하다"고 덧붙였다.(201747일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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2012년 이후 다세대 매매 활발 1분기 15천가구 9년래 최대

증산·홍은·장위동 등에 몰려, 빌라 신축해 시세차익·임대수익

아파트 전세 벅찬 수요층 흡수난개발 우려에 서울시 대책마련

 

 

 

  "뉴타운이 해제된 동네 신축빌라(다세대·연립)이고 바로 입주할 수 있어요. 6000만원에 전세로 들어갈 수 있고 투자하려면 2000만원만 있으면 됩니다."(서울 서대문구 일대 빌라 중개업체 관계자) 은평구를 비롯해 성북·중랑·서대문구 등 일대 주택가에선 '건축주 직접 분양·실투자금 5000만원·즉시 입주' 현수막을 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 이들 지역의 공통점은 최근 5년 새 서울시의 뉴타운 해제 작업이 이뤄진 곳이라는 점이다. 박원순 서울시장 취임 이후 2012년부터 '뉴타운 해제'가 본격 추진되는 동안 서울 시내 단독·다세대 주택 매매거래가 역대 최대를 기록했다.

 

  3일 매일경제가 서울부동산정보광장 실거래 정보를 분석한 결과, 1분기(1~3)를 기준으로 올해 단독·다세대 매매 건수는 15377건으로 2008(22229) 이후 가장 많았다. 올해 서울 아파트(15820)거래량에 육박한다. 뉴타운 해제 작업이 본격화한 후 해제 지역에는 이른바 '빌라 업자'들이 꾸준히 모여든 결과이다. 뉴타운의 경우 일단 지정이 해제된 이후에는 뚜렷한 후속 대책이 나오지 않는다. 이 때문에 은평구(갈현·수색·증산동)와 서대문구(홍은동), 성북구(장위동), 중랑구(중화동) 등의 해제 구역에서는 단독주택 등을 사들여 빌라를 지은 후 되팔아 시세차익을 내려는 사람들과 신축 빌라를 통해 임대수익을 내려는 투자자들이 몰리면서 단독·다세대 주택 거래가 활발하다는 것이 부동산 업계의 말이다. 재개발 사업에 대한 기대감으로 매매를 하거나 단독주택을 사들인 후 용도 변경해 상가주택을 지어 임대수익·매매차익을 내는 식의 상권 투자가 이뤄지는 마포·용산·성동구 일대와는 매매의 목적이 다른 셈이다.

 

  빌라 시장은 아파트 전세금을 감당하기 어려운 사람들이 찾는 일종의 '한계 시장'의 성격도 가지고 있다. 현장에서는 단독·다세대 거래 증가가 실수요자들 주머니 사정과 빌라 신축을 염두에 둔 투자자들 계산이 맞아떨어진 결과로 본다. 은평구 증산동 일대 A공인 관계자는 "대지면적 51(전용면적 24) 정도인 단독주택 시세가 1~12000만원인데 비슷한 입지의 대지면적 1305층 신축 빌라의 매매가격은 14억원을 넘어선다""강북 도심권으로 통하는 동네이다 보니 임대 등을 통한 기대 수익률이 6.5~7% 정도"라고 말했다. 성북·중랑구 일대에서 빌라를 전문으로 중개하는 B업체 관계자 역시 "공급과잉 우려도 있지만 뉴타운 입지상의 장점 때문에 임대수요가 이어져 거래는 꾸준히 이뤄진다""지난해 말 이후 매매가격은 오히려 2000만원가량 올랐다"고 말했다. 3개에 전용면적 56형인 인근 신축 빌라 시세는 25000~32000만원을 오간다.

 

  '뉴타운 해제'는 기존의 뉴타운이 구역 지정됐음에도 불구하고 사업이 지지부진한 가운데 기존 주택 노후화·빌라 등 난개발·주민 간 갈등 심화 등의 문제가 불거지면서 나온 대응이다. 하지만 뉴타운 해제 지역에 빌라가 우후죽순 들어서면서 그간 난개발 우려가 꾸준히 지적됐다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "빌라를 비롯한 도시형생활주택 등의 경우 별도의 공동시설이 마련돼 있지 않기 때문에 쓰레기 무단투기와 주차난 등의 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다. 김 실장은 "그간 출구전략의 일환으로 주거환경관리사업과 가로주택정비사업 등이 대안으로 나왔지만 도시 경관과 생활의 질 측면에서 보다 실질적인 대안이 필요하다"고 말했다. 서울시는 지난달 말부터 성북·은평·서대문·중랑구 등 지자체 11곳과 함께 '해제지역 관리 시·TF' 1차 실무협의회를 여는 등 뒤늦게 대안 찾기에 들어갔다.(201745일 매일경제 기사 참조)

 

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하반기 시행 여부 촉각원금 부담시 은퇴사업자 타격

새 정부 원점재검토 가능성도

 

 

  아파트 재건축시장이 내년 부활 예정인 '초과이익환수제'로 떨고 있다면 수익형 부동산시장에는 '원리금 분할상환'이 시한폭탄처럼 다가오고 있다. 2일 부동산업계에 따르면 올 하반기 부동산 임대업자 '원리금 분할상환' 의무시행 여부를 놓고 오피스텔, 상가, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산시장이 긴장 상태. 지난 1월 금융위원회가 발표한 부동산 임대업 여신심사 가이드라인에 따르면 올 하반기부터 만기 3년 이상 부동산 임대업자 대출에 대해 매년 원금의 30분의 1 이상을 갚도록 '의무화'하는 내용이 포함됐다. 주택담보대출처럼 수익형 부동산도 이자뿐 아니라 원금을 조금씩 갚아 나가라는 뜻이다. 시장에서는 수익형 부동산의 '블루칩'으로 통하는 강남 중소형 빌딩의 수익률이 3%대로 낮아진 상태에서 임대사업자들이 원금 분할상환 파고를 넘기 힘들 것이란 우려가 커지고 있다. 주로 실수요 목적인 주택과 달리 투자 목적이 대부분인 중소형 빌딩은 통상 3~5년가량 단기 대출로 이자만 내다가 시세차익이 나면 되파는 구조인데 원금 분할상환이 의무화하면 제때 이자와 원금을 갚지 못해 부실대출로 이어질 수 있기 때문이다.

 

  한 시중은행 부동산 전문 컨설턴트는 "2013년 이후 별다른 가처분 소득 없이 퇴직금과 기존 주택을 처분해 꼬마빌딩 등 수익형 부동산시장에 뛰어든 은퇴자가 많다""이미 은행 대출금리가 3%대로 올라 임대사업자로 돌아선 은퇴자들이 이자와 함께 추가로 원금까지 갚아 나갈 여력이 없어 보인다"고 분석했다. 부동산 임대사업자들은 이자율이 올라 수익률이 떨어지면 월세를 올리는 방법을 사용할 수 있었다. 하지만 경기 불황에다 유력 대권주자들이 전월세 상한제 도입 등 세입자 보호대책을 내놓고 있어 시장은 더욱 위축될 전망이다. 강남 신사동 등에서 임대사업을 하는 이 모씨는 "매년 원금의 30분의 1을 갚으려면 갑자기 대출상환 부담이 3.3%포인트씩 높아지는 셈"이라며 "대출금리는 인상되는데 월세는 못 올리면 여유 자금이 없는 사업자는 손을 들 수밖에 없다"고 말했다.

 

  그동안 임대사업자는 주택을 구입하더라도 '사업자 대출'을 통해 돈을 빌렸다. 일반 주거용 아파트를 살 때 적용받는 주택담보대출과 달리 임대사업자 대출은 총부채상환비율(DTI) 등 규제가 까다롭지 않아 자금 여력이 없더라도 금융권에서 저금리 대출을 받아 수익을 극대화할 수 있었다. 하지만 이로 인해 가계부채 부실이 커진다는 지적이 많았다. 금융당국에 따르면 부동산 임대업 대출 비중이 자영업자 대출의 39.0%로 가장 큰 데다 2013~20153년간 연평균 23.0%나 급증했다. 중소형 빌딩 거래 전문회사 관계자는 "그동안 중소형 빌딩 시장은 경기 변동과 상관없이 꾸준한 상승세를 보이며 자산가들 투자 안전처로 각광받았다"면서도 "부채를 끌어들여 이를 지렛대로 삼아 투자수익률을 높이는 레버리지 전략보다 이제는 부채비율을 낮추는 '디레버리지' 전략이 필요한 시점"이라고 조언했다. 하지만 지난 1월 금융당국 발표가 하반기에 현실화할지는 미지수란 관측도 고개를 들고 있다. 원금 상환 도입은 수익형 부동산시장에서 저항이 너무 커서 실행하기 쉽지 않을 것이란 예상이다. 또 다른 은행의 한 부동산 전문가는 "주택과 달리 수익형 부동산을 30년 동안 가지고 있는 경우가 많지는 않아 원금 30분의 1 상환에 큰 의미를 두기도 힘들다"고 지적했다.

 

  5월 대선은 또 다른 변수. 시중은행 관계자는 "시장 과열을 진정시키기 위한 '구두 개입'에 그친 채 새 정부 출범 이후 가계부채 규제 정책이 원점에서 재검토될 가능성도 배제할 수는 없다"고 전망했다. 금융당국도 "원리금 분할상환은 시행 여부가 확정되지 않았다"고 밝혀 부동산시장이 악화하면 새 정부가 원점에서 재검토할 가능성도 열려 있다. 금융당국 관계자는 "경우에 따라 시행을 검토할 수 있다는 의미로 원리금 분할상환 시행 여부는 확정되지 않았다"고 한발 물러섰다. 한편 금융당국은 원리금 분할상환과 별개로 부동산 임대사업자를 포함한 자영업자 전반에 대한 여신심사모형 개발 등 전면적인 대출규제 강화를 준비하고 있다. 집단대출 급증으로 인한 가계부채 증가세가 지속되면 총량 규제 차원에서 특단의 대책과 함께 비주택담보대출에 대해서도 담보가치 평가 강화, 담보인정비율(LTV) 등 규제가 강화될 것으로 예상된다.(201743일 매일경제 기사 참조)

 

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더 가팔라진 '주택대출 절벽'"연장하려면 금리 1.5%P 더 내라"

당국 '전방위 대출 옥죄기'에 실수요자 비상

은행·2금융 모두 대출 문턱 높아져 "가계대출 규제 속도조절 필요" 주장

 

 

  40대 직장인 A씨는 지난달 중순 아파트 담보대출을 연장하기 위해 은행에 들렀다가 깜짝 놀랐다. 10년 전 아파트를 담보로 마이너스통장을 만들어 써 왔는데 대출을 연장하려면 금리를 대폭 올려야 한다는 얘기를 들어서다. A씨의 기존 대출금리는 91일짜리 CD(양도성예금증서)금리에 1.8%포인트를 더한 수준. 은행 직원은 금리를 이보다 1.5%포인트 더 내야 대출을 연장해 주겠다고 했다. A씨는 한꺼번에 금리를 너무 올리는 것 아니냐고 따졌지만 정부 방침에 따른 것일 뿐이란 답변만 돌아왔다. 정부가 전방위적으로 가계대출 억제에 나섰다. 지난해 상반기 은행권의 주택담보대출 문턱을 높인 데 이어 올 들어선 보험사·저축은행·상호금융회사 등 2금융권에 대해서도 가계대출 증가 억제를 추진하고 있다.

 

곳곳에서 막히는 주택대출

 

  올해 1~2월 은행권 가계대출은 3조원 늘었다. 지난해 같은 기간 5조원 늘었던 데 비하면 증가세가 꺾였다. 지난해 2월부터 은행에서 신규 주택대출을 받을 때 소득심사를 강화하고, 분할상환·고정금리 대출만 허용하는 여신심사 가이드라인을 도입한 효과다하지만 은행 대출규제는 2금융권 대출 급증을 초래했다. 이른바 풍선효과. 올해 1~2월 저축은행, 상호금융, 여신금융업권의 가계대출 순증액은 56000억원으로 전년 동기(36000억원)보다 급증했다. 특히 농협, 신협, 새마을금고 등 상호금융권 대출은 39000억원이나 늘었다.

 

  이에 따라 정부는 연초부터 2금융권에 가계대출 총액을 과도하게 늘리지 말라는 사실상의 총량규제에 들어갔다. 보험사에는 월별 대출증가율을 전년 동월 대비 60% 수준으로 조일 것을 주문했다. 이 지침에 따라 한화생명, 동부화재 등 주요 보험사는 지난달부터 신규 주택담보대출 목표액을 채우면 월 중반부터 대출을 중단하고 있다. 정부는 저축은행권에도 연 20% 이상 고위험 대출을 자제하고, 월별 대출증가액을 일정 수준 이하로 유지할 것을 지시했다. 지난달 말부터 한국투자, OK, JT친애, 현대 등의 저축은행은 신용대출과 햇살론·사잇돌대출 등 정책금융상품 판매를 중단했다.

 

갈 곳 없는 실수요자

 

  문제는 실수요자다. 지난해 여신심사 가이드라인 도입 이후 은행권에서 신규대출을 받을 때 원리금 상환 부담이 대폭 커졌다. 거치식 일시상환 대신 처음부터 원금과 이자를 나눠 갚는 분할상환 형태로 대출을 받아야 해서다. 게다가 최근 시장금리 상승으로 대출 금리도 크게 올랐다. 한국은행에 따르면 은행권 주택담보대출 금리는 지난해 2월 연 2.91%(가중평균금리)에서 올 2월 연 3.19% 껑충 뛰었다. 은행 창구금리는 이보다 더 높다. 신한·국민 등 시중은행의 주택담보대출 금리(10년 만기, 고정금리)는 연 5%대에 육박해 있다.

 

  은행 대출 문턱을 넘지 못해 2금융권으로 향할 수밖에 없는 실수요자의 부담은 더 크다. 한국은행에 따르면 저축은행의 주택담보대출 금리(가중평균금리)는 지난해 12월 연 5.74%에서 올 1월 연 6%를 넘어섰다. 상호금융권 주택대출 금리도 지난해 말 연 3.48%에서 올 들어 연 3.56%로 올랐다. 실수요자로선 더 높은 금리를 부담하면서 은행 주택대출을 유지하거나, 이마저도 거부당하면 좀 더 높은 금리를 내고 보험사, 저축은행, 상호금융권 대출로 갈아탈 수밖에 없는 상황이다. 이 때문에 정부 내에서도 가계대출 규제의 속도조절이 필요하다는 주장이 나온다. 과도한 대출 조이기가 서민층 금리부담을 가중시키고 소비 위축을 야기할 수 있다는 우려다. 박춘성 금융연구원 연구위원은 가계부채를 억제하기 위한 규제는 단기적으로 소비 위축을 초래할 수 있다부채 상환부담이 큰 가구에 대한 차별적 접근 등의 방안을 마련해야 한다고 지적했다.(201743일 한국경제 기사 참조)

 

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