Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

190억 남산 곤돌라 백지화 1사직·옥인 재개발 막아사대문 안 90m 고도제한도

도심 규제 명분 잃고도 "2019년 재추진" 요지부동

"최하등급인데 성공할까"`버티기` 행정 비판 높아져

 

 

  "도로 대부분이 사람 한 명 겨우 지나갈 수 있는 폭 1m짜리 골목길입니다. 차도 못 다니고 주차도 못해요. 처음 온 사람들은 서울 한복판에 이런 곳이 있느냐며 놀랍니다." 22일 한양성곽 인근 지역인 서울 종로구 옥인1구역 조합 관계자는 "서울시가 무엇을 어떻게 보존해야 하는지 명확하게 설명도 안 하고 시장 직권으로 재개발을 막았다"고 분통을 터뜨렸다. 서울시가 한양도성 딜레마에 빠졌다. 시는 그동안 한양도성 유네스코 세계문화유산 등재에 걸림돌이 된다는 이유로 성곽마을의 재개발을 막고 남산 곤돌라 사업을 백지화시켰다. 서울 사대문 안 건축물의 높이도 최고 90m로 규제했다. 하지만 박원순 서울시장의 역점사업이던 세계문화유산 등재가 무산되자 시의 '졸속행정'을 비판하는 목소리가 커지고 있다. 시는 지난 15일 한양도성의 유네스코 세계문화유산 등재를 이유로 성곽마을인 충신1구역, 경희궁과 한양도성 옆인 사직2구역, 서촌과 인왕산 근처인 옥인1구역의 재개발 사업을 시장 직권으로 막아버렸다. 불과 일주일도 안 돼 재개발을 막은 명분이 없어지자 이 지역 주민과 조합은 망연자실 상태다.

 

  옥인1구역 조합 관계자는 "조합 의사와 상관없이 시장이 직권으로 재개발을 막았다"면서 "그럴 거면 조합을 설립하고 재개발을 추진할 때 뭐하러 주민 동의를 받느냐"고 비판했다. 사직2구역 조합 관계자는 "개발을 예상하고 대출을 받아 다른 곳으로 이사한 사람들이 수두룩하다""구역 내 빈집이 절반에 달한다"고 한숨을 내쉬었다. 사직옥인충신1 정비구역 주민들은 서울시를 상대로 행정소송을 검토하고 있다. 서울시가 야심 차게 추진하던 남산 곤돌라 설치가 갑자기 무산된 배경에도 유네스코 세계문화유산 등재가 있었다. 시는 지난해 2남산 예장자락을 보행공원으로 조성하겠다며 그 일환으로 명동~남산을 잇는 곤돌라를 만들겠다고 소개했다. 곤돌라는 190억원을 투입해 남산1호터널 앞 소방재난본부 앞에서 남산 정상까지 888m 길이로 설치될 예정이었다. 당시 서울시는 "기존 케이블카가 하루 13000명을 수송하는데 개인이 독점 운용하고 있다"면서 "곤돌라가 신설되면 1만명 정도를 대체할 수 있다"고 설명했다. 또한 "곤돌라는 화석연료가 아닌 친환경 교통수단"이라고 강조했다. 하지만 서울시는 발표한 지 불과 6개월 만에 이 사업을 백지화시켰다. 곤돌라 설치가 한양도성 유네스코 세계문화유산 등재에 부정적인 영향을 끼칠 수 있다는 이유에서다.

 

  남산은 관광객을 태운 대형 버스들이 뿜는 매연이 심각한 수준이다. 시는 남산을 대기청정지역으로 지정하고 2018년부터 관광버스 등 화석연료 차량은 정상부까지 운행을 막을 계획이다. 관광객을 남산 정상까지 실어 나를 대안도 없이 190억원 관광 인프라를 하루아침에 백지화시킨 것이다. 시는 또 2015년 한양도성 내 건물을 90m 이상 높게 짓지 못하도록 하는 규제도 만들었다. 고층 빌딩이 남산 등 서울 경관을 가린다는 이유에서다. 서울시 관계자는 "사대문 안 높이제한 규제는 한양도성 유네스코 세계유산 등재와 직접적 관계가 없다"부인했지만 고층 빌딩 등이 유네스코 세계유산 지정에 방해 요인이 될 수 있다는 점을 의식하지 않을 수 없었다는 분석이다. 이는 도심이라는 특수성을 살려 압축 개발, 입체 개발을 하는 다른 도시들과는 비교된다는 게 전문가들의 지적이다.

 

  역사와 문화를 내세운 도심 규제의 근거가 사라졌지만 서울시는 요지부동이다. 서울시는 2019년 한양도성 유네스코 세계문화유산 등재를 재추진하겠다는 입장만 내놓고 있다. 그때까지 규제를 끌고 가겠다는 뜻이다. 하지만 유네스코 자문기구인 이코모스(ICO MOS)의 예비심사에서 최하위 등급인 '불가' 판정을 받은 마당에 재추진한다고 성사될 가능성이 있겠느냐는 지적이 제기되고 있다. "꼭 유네스코에 등재해야 문화유산인가"라는 '문화사대주의' 비판론도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "한양도성 인근도 사람이 살 수 있게 재개발돼야 하며 남산 곤돌라 역시 경제 창출 효과가 크고 친환경적이란 측면에서 재검토가 필요하다"고 지적했다.(2017323일 매일경제 기사 참조)

 

 

저작자 표시 변경 금지
신고

 

 

 

부산 해운대·사상구, 김해 10년 간 두배 가량 뛰어

 

 

  최근 10년 간 전국에서 아파트 매매가 상승률이 가장 높은 지역은 부산 해운대구와 사상구, 경남 김해시인 것으로 나타났다. 23일 부동산리서치업체 리얼투데이가 지난 20073~20172월말 최근 10년간 전국 아파트값을 분석한 결과, 아파트값 상승률이 가장 높았던 곳은 96.83%를 기록한 부산 해운대구로 나타났다. 이어 부산 사상구가 84.29%, 경남 김해시가 82.20%로 각각 상승률 상위 2위와 3위를 차지했다. 세 지역 상승률이 모두 80%를 훌쩍 넘기며 10년 새 집값이 거의 두배나 올랐다. 같은 기간 전국 평균 상승률이 28.70%, 서울이 8.96%를 기록한 것과 비교하면 월등히 높은 수치다. 이들 지역은 공통적으로 여러 개발호재와 함께 노후아파트 교체로 새 아파트 공급이 활발해지며 아파트값이 급등한 것으로 분석된다.

 

  지역별로 해운대구는 부산의 대표 부촌으로 센텀시티, 마린시티 등 고급아파트촌이 집값 상승의 중심에 있었고, 사상구의 경우 김해~사상 간 경전철, 부산지하철 4호선 등 교통환경 개선에 따른 효과가 크게 작용했다. 김해시의 경우 인접한 부산과 창원의 높은 집값에 따른 반사 효과도 컸다. 김해~사상간 경전철, 창원~김해~부산 간 민자도로 등 교통호재로 연접한 창원, 부산으로의 접근성이 좋아짐에 따라 수요자들이 상대적으로 집값이 저렴한 김해로 이동하며 집값을 끌어올렸다는 분석이다. 매매가격 상승에 신규 분양시장도 청약성적이 좋았다. 부산은 10년간 청약자수만 3441759명으로 집계같은 기간 전국 청약자수인 12649959가구의 27.2%를 차지했다. 청약경쟁률 역시 29.321로 전국 평균(7.21%)를 월등히 넘어섰다. 특히 최근 3년간(2014.03~2017.02) 1순위 청약경쟁률이 57.221에 달했다.

 

  김해시에서는 최근 10년간 총 27710가구가 일반분양한 가운데 이 중 절반인 18040가구가 최근 3년간 집중적으로 공급됨에도 불구하고 평균 9.191의 높은 경쟁률을 보였다. 분양권 거래도 활발해 지난해에는 총 2887건이 거래되며 양산(1829)에 이어 경남에서 두번째로 많은 분양권 손바뀜이 일어났다. 올해도 이들 지역에서 새 아파트 공급이 활발할 예정이다. 현대엔지니어링은 다음달 경남 김해시 관동동 247-47 일원에 '힐스테이트 김해'를 분양할 예정이다. 이 단지는 전용 59~84630가구로 구성되며 이 중 80가구(예정)가 일반에 분양된다. 김해에서는 중흥건설이 하반기 내덕동 내덕지구 A3-2블록에서 '김해내덕중흥S클래스' 2064가구를 선보인다. 하반기에는 롯대건설부산 사상구 주례동 809 일원에서 주례2구역을 재개발한 '롯대캐슬 아파트'를 분양할 예정이다. 948가구 중 800가구를 일반에 공급한다. 동원개발해운대구 중동 1364-1 일원에서 '해운대중동 동원로얄듀크' 456가구 공급을 준비 중이다.(2017323일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

저작자 표시 변경 금지
신고

 

 

 

엘리펀드, 비욘드펀드 등 부동산 전문 P2P 투자 봇물

원금손실 리스크도 큰 만큼 인력전문성 등 꼼꼼히 봐야

 

  부동산 P2P 대출업체들이 개인들이 소액으로 투자할 수 있는 부실채권(NPL) 투자 상품을 잇달아 출시하고 있다. 연 최고 수익률 20% 이라는 달콤한 유혹에 개인 고객들의 관심이 쏠리고 있다. 다만 그만큼 원금 손실을 볼 수 있는 투자 리스크도 크다는 점을 간과해서는 안 된다는 지적이다. 12일 금융권에 따르면 엘리펀드, 투게더앱스, 비욘드펀드 등 부동산 전문 P2P 대출업체들이 NPL에 투자하는 상품을 내놨다. 엘리펀드는 서울 마포구 공덕동 건물과 토지를 담보로 하는 354000만원 규모의 NPL 펀드를 내놓고 지난달 자금 모집에 들어갔다. 1차 모집 물량인 164000만원을 모두 달성한 상태인데 나머지 금액은 2개월 후 모집에 나설 예정이다. 이 상품의 예상 수익률은 연 18% 수준으로 투자 기간은 12개월이다. 만기까지 펀드를 해지하지 않으면 3%의 추가 수익을 받을 수 있어 수익률 21%도 기대할 수 있다. 투게더앱스도 경기 군포시 토지를 담보로 총 40억원 규모의 NPL 투자 상품을 출시했다. 이 상품은 출시 이틀 만에 모집 금액의 절반인 203890만원을 모집하는 데 성공했다. 투자 기간은 12개월이고 예상 수익률은 연 15%. 비욘드펀드는 지난달 아파트를 담보로 하는 'BEYOND NPL 1'를 출시했다. 6개월 만기에 연수익률 12%를 지급한다. 모집 금액은 3억원으로 최소 10만원부터 투자가 가능하다. 소딧(SODIT)은 현재까지 출시한 P2P 상품의 60%NPL 투자 상품일 정도로 이 분야 1위 기업이다. KTB금융그룹 계열사 더줌자산관리도 NPL 상품을 취급한다.

 

  NPL이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출을 해줬는데 채무자가 이자를 제때 갚지 못해 대출금을 상환하기 힘들어진 채권을 말한다. 이처럼 원리금 상환이 어려워지면 은행 등 금융회사는 자산건전성 관리를 위해 NPL을 전문기관에 할인된 가격으로 매각한다. P2P 업체들은 투자자들에게서 받은 자금을 NPL에 전문적으로 투자하는 기관에 빌려준다. 기관들은 P2P 업체에서 빌린 돈으로 NPL을 사들인 뒤 담보 부동산을 경매에 넘기거나 낙찰받아 더 비싼 값에 재매각하는 방식으로 수익을 낸다. NPL 관련 P2P 상품이 쏟아지고 있는 것은 지난해 7월 대부업법이 개정되면서 개인투자자의 NPL 직접 투자가 불가능해졌기 때문이다. 이 덕분에 P2P 대출업체를 활용해 NPL에 간접 투자할 수 있는 다양한 상품이 쏟아지고 있다.

 

  개인 신용대출 P2P 상품 수익률은 10%인 데 반해 NPL 투자 상품 예상 수익률은 최고 20%2배에 달한다. 시장 전문가들은 "P2P 대출업체의 부실채권 상품 투자수익률이 높은 만큼 투자 리스크도 크다"며 조심스러운 투자를 주문하고 있다. 이와 관련해 NPL 상품에 투자할 때는 담보 물건이 경매에 넘어갔을 때 예상 낙찰 가격이나 부동산 권리관계 등을 면밀히 따져봐야 한다. 낙찰가가 투자 원금에 미치지 못하면 이자는커녕 원금도 제대로 돌려받을 수 없게 되기 때문이다. 개인투자자가 모든 담보 물건을 일일이 분석하긴 어렵기 때문에 결국 부실채권 선별 능력을 갖춘 P2P 업체를 잘 고르는 게 중요하다. 인력 전문성이나 과거 투자 상품 회수율 등을 꼼꼼히 살펴야 하는 이유다. 소딧, 투게더앱스 등은 담보 외에 채권 매입 전문회사와의 연대보증을 통해 제2의 안전장치를 마련하고 있다. P2P대출 : 중개업체가 온라인·모바일 플랫폼을 활용해 불특정 다수로부터 투자금을 모아 돈이 필요한 사람에게 빌려주는 개인 간(Peer to Peer) 대출 서비스.(2017313 매일경제 기사 참조)

 

 

저작자 표시 변경 금지
신고

 

 

 

전국 평균 아파트값 12주 만에 반등

서울 강남권 재건축 상승세 이끌어봄 이사철 계절적인 요인도 작용

건설사 분양물량 2월보다 5배 증가

재건축 기대감 반영, 상승 전환 일러

 

  8일 경기도 평택 고덕국제도시에서 1순위 청약을 받은 고덕 파라곤597가구 모집에 29485명이 몰려 평균 49.41의 경쟁률을 기록했다. 지난 2년간 평택의 공급 물량이 많았던 데다 주택도시보증공사(HUG)의 미분양 관리지역에 속한 단지라 당초 청약성적이 좋지 않을 것이란 시각이 있었다. 하지만 결과는 달랐다. 홍경욱 동양건설산업 분양소장은 예상보다 청약자들이 많이 몰려 놀랐다고 말했다. 주택시장에 봄기운이 감돌고 있다. 수요자의 구매 심리가 회복되면서 집값이 오르고 새 아파트 분양시장엔 청약자가 몰린다. 정부의 11·3 부동산대책 등의 여파로 움츠러들었던 시장이 최근 조금씩 기지개를 켜는 분위기다. 9한국감정원은 지난 6일 기준 전국 아파트값이 전주보다 평균 0.01% 오른 것으로 집계했다. 지난해 12월 중순 이후 12주 만의 반등이다.

 

  그 중심엔 서울이 있다. 지난 6일 기준 서울 아파트값은 전주보다 0.04% 상승했다. 전주보다 상승 폭이 0.01%포인트 커지며 7주 연속 올랐다. 서울 집값이 오르는 이유는 크게 두 가지로 꼽힌다. 올해 말 유예가 끝나는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 사업 속도를 내는 단지로 투자자가 몰린 덕분이다. 실제 서울 집값을 끌어올린 지역도 재건축 추진 단지가 몰려 있는 서초(0.09%)·강남구(0.05%). 강남구 개포동 주공1단지 전용 42105000만원으로 두 달 새 5000만원 이상 올랐다. 지난해 10월 기록한 최고가(107000만원)에 근접한 수준이다. 서울시의 ‘35층 룰을 수용한 송파구 잠실동 주공5단지 전용 76는 지난 1월보다 1억원 넘게 뛰었다. 개포동 세방공인 전영준 대표는 그동안 관망세를 보이던 수요자들이 움직이자 집주인들이 호가(부르는 값)를 올린 상황이라고 말했다. 여기에 계절적 요인이 겹치면서 시장이 회복세를 보일 것이란 기대감이 깔려 있다. 강여정 감정원 주택통계부장은 입지 여건이 양호한 신규 아파트를 중심으로 봄 이사 수요가 늘고 있다고 말했다. 이 때문에 연초 보합권에 머물던 종로(0.07%)·은평구(0.04%) 등 강북권 일부도 상승세를 탔다.

 

  부동산 경기 회복 징후는 분양시장에서 한층 뚜렷하다. 금융결제원에 따르면 이달 들어 전국에서 청약을 받은 9개 단지 중 5개 단지가 1순위에서 마감됐다. 지난 1~2월 두 달 간 1순위 마감 단지의 비중이 평균 27%에 그치던 것과는 다른 모습이다. 강원도 춘천시 ‘e편한세상 춘천한숲시티’ 2차분이 평균 14.91의 경쟁률을 보였다. 일반분양 1143가구 모집에 17122명이 몰렸다. 서울 응암동 백련산 SK뷰아이파크도 평균 5.611순위 마감에 성공했다. 건설사들도 분양 물량을 쏟아내고 있다. 부동산114에 따르면 이달 전국에 선보이는 신규 분양 아파트는 총 47000여 가구. 2(8927가구)5배가 넘고 지난해 3월보단 22% 늘어난 수치다. 청약시장 위축 탓에 1~2월 예정된 분양 일정을 미룬 영향이다. 조기 대통령 선거 가능성 때문에 일정을 앞당긴 물량도 더해졌다.

 

  그러나 주택시장이 회복궤도에 올랐다고 보기는 이르다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 재건축 호재 등의 기대감이 집값에 영향을 미친 것으로, 전반적인 분위기가 돌아섰다고 보긴 어렵다고 말했다. 집값의 선행지표인 매매 거래량도 정체 조짐을 보이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 아파트 1359가구(9일 기준)가 팔린 것으로 잠정 집계됐다. 지난해 3(7029가구)19% 수준이다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 저가 매물 위주로 거래가 되면서 가격이 반등한 측면이 강하다거래가 뒷받침되지 않으면 집값은 다시 떨어질 수밖에 없다고 말했다. 단기적 변수는 국정 혼란 가능성이다. 당장 대통령 탄핵 여부에 따른 정치적 갈등이 분양시장에 찬물을 끼얹을 수 있다는 것이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 정부 정책의 불확실성은 시장에 불안감을 키울 수 있고 건설사가 분양 일정을 조정하는 사례가 생길 수 있다고 말했다.(2017310 중앙일보 기사 참조)

 

 

저작자 표시 변경 금지
신고

 

 

 

 

  강남 재건축 투자가 안 부러웠다. 지난해 1~2억원 정도 여윳돈을 들고 성동구, 강서구에서 소형 아파트를 산 갭투자자들 얘기. 이들 지역 아파트를 전세를 끼고 샀을 경우 최근 1년간 자기자본수익률(ROE)70%가 넘었다. 최근 3년간 수익률도 연간 30% 수준으로 서울 전체 평균 18%를 웃돌았다. 7일 매일경제신문이 국토교통부·부동산114 등의 자료를 바탕으로 서울 지역 소형 아파트(전용 60이하)의 갭투자 수익률을 분석한 결과다. 갭투자는 부동산 투자는 하고 싶지만 여윳돈이 많지 않을 때 유용한 투자 전략으로 인기. 강남 재건축 투자는 10억원 이상 목돈이 필요하고 최근 금융권의 대출심사가 까다로워지면서 전세를 낀 갭투자에 대한 관심이 커지고 있다. 갭투자는 일반적으로 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 안정적으로 높고 시세차익이 큰 곳일수록 높은 수익률을 기대할 수 있다. 성동구가 대표적인 예다. 성동구는 전세가율이 78%에 달한다. 전세를 끼고 샀을 경우 연간 수익률은 77.5%로 서울 평균치(39.5%)의 두 배에 달했다.

 

 

 

  성동구 금호동1가 벽산아파트 전용 59.920151236800만원에 거래됐다. 당시 전세는 32000만원으로 4800만원만 있으면 매입이 가능했다. 201612월 매매가는 41500만원으로 수익률은 97.9%에 달한다. 옥수동 래미안옥수리버젠 59.252016년 전세 58000만원을 끼고 62500만원에 살 수 있었다. 지난해 말 거래가는 7억원으로 자본금 4500만원에 수익률은 166%. 성수동1가 우방, 응봉동 동아리버그린도 같은 방법으로 100% 이상 수익이 가능했다. 최근 3년간 갭투자 수익률로는 강서구가 돋보였다. 강서구 등촌동 등촌주공5단지 전용 58.14201312월 매매가는 28500만원으로 전세 2억원을 끼고 살 수 있었다. 201612월 매매가는 39150만원으로 투자금 8500만원에 대한 3년 수익률은 125%, 연평균 수익률은 31.3%에 달했다. 등촌주공10단지, 가양6단지, 방화5단지 등도 연평균 50%대의 높은 수익률을 보였다. 반면 강남 3구의 갭투자 수익률은 상대적으로 낮았다. 최근 1년간 강남구 30.3%, 송파구 38.9%로 서울 평균 39.5%에 못 미쳤다. 서초구만 56.1%로 평균을 상회했다.

 

  전세를 감안하지 않았을 경우 강남구 소형 평형은 최근 1년간 서울에서 가장 높은 시세 상승률(17.7%)을 기록했다. 하지만 전세가율이 40.64%에 불과하다. 10억원 아파트를 사려면 전세는 4억원밖에 안 해 자기자본이 6억원은 필요하다. 강남 재건축 매물은 건물이 낡아 전세 가격이 상대적으로 낮기 때문에 자기자본이 많이 들어가 갭투자 수익률은 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 전세가율만 높다고 수익률이 높은 것도 아니다. 중랑구(81.57%), 강북구(80.55%)는 전통적으로 전세 가격이 매매 가격에 비해 높게 유지돼 비교적 적은 자본으로 갭투자가 성행했다. 하지만 매매가 상승률이 중랑구 4.7%, 강북구 5.1%에 그쳐 갭투자 수익률은 각각 26.6%, 26.7%로 나타났다. 갭투자는 전형적인 레버리지 투자지만 전세를 이용해 금융비용 없이 소자본으로 투자수익률을 극대화할 수 있는 장점이 있다. 또 금융권의 대출 압박이 심해지는 상황에서 대출 거부나 은행 이자 상승에 따른 위험 부담도 상대적으로 낮은 편이다.

 

  신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "갭투자에서 가장 중요한 것은 전셋값이 떨어지지 않을 곳을 고르는 것으로, 업무지역과 통하는 역세권의 소형 주택 등 전세 수요가 풍부한 곳을 눈여겨보는 것이 좋다"고 말했다. 하지만 집값 하락 땐 원금을 모두 날리고 '깡통주택'이 될 수 있어 주의해야 한다. 전세를 활용한 갭투자의 특성상 전세 가격이 떨어지거나 역전세난이 오면 유동성 위기에 몰릴 수도 있다. 월 수입을 포기하고 시세차익을 노려야 하기 때문에 주택경기에 민감한 것도 약점이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "갭투자는 경기가 좋을 때는 수익률이 높지만 가격 조정에 들어가면 낙폭이 크기 때문에 '양날의 칼'과 같다"면서 투자에 주의를 당부했다.(201738 매일경제 기사 참조)

 

 

 

저작자 표시 변경 금지
신고

 

 

 

압구정과 달리 사업속도 빨라, “당장 돈 된다기대감 반영

한강변 입지 희소가치도 한몫, 차기 정부 정책 등 변수 많아

상승세로 전환 판단은 일러

 

 

  2016년 말 서울 강남권(서초·강남·송파구) 재건축시장은 싸늘했다. 매매거래가 끊기고 가격이 떨어지며 서울 집값 하락을 주도했다. 강남 3구 아파트값은 지난해 12월부터 두 달간 약세를 보이며 평균 0.3%가량 하락했다(한국감정원 조사). 정부의 11·3 부동산 대책과 가계부채 관리를 위한 대출 규제 강화, 금리 인상, 대통령 탄핵 정국 등의 악재가 동시다발적으로 터지면서 매수 심리가 급격히 위축된 것이다그로부터 두 달이 지난 요즘 분위기가 눈에 띄게 바뀐 곳이 있다. 반포 지역의 재건축 시장이다. 거대한 주거벨트로 묶인 서초구 반포·잠원동 일대의 재건축 아파트값이 반등하며 재건축 시장 분위기를 띄우는 모양새다. 일부 단지는 지난해 하반기에 기록한 고점을 회복했다. 이미 반포 재건축 단지들이 최근 잇따라 서울시 재건축 심의를 통과하는 등 사업 속도를 내고 있다.

 

  재건축 대장주로 꼽히는 반포동 주공1단지 재건축안은 지난달 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 2012년 도계위에 첫 상정된 이후 4년 만이다. 향후 최고 35, 5748가구의 한강변단지로 만들어진다. 신반포3·경남아파트 정비계획안도 서울시 심의를 통과했다. 이들 단지 재건축 조합은 올해 말로 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익 환수제를 피하겠다는 구상이다. 강용덕 신반포3차 조합장은 최대한 속도를 내서 연내 관리처분계획(최종 재건축 계획) 인가를 신청할 계획이라고 말했다. 올해 안에 관리처분 인가를 신청해야 유예 조치를 받아 사업성을 높일 수 있다. 사업속도가 빠른 잠원동 신반포6차와 반포동 삼호가든3차 등 2개 단지는 올해 분양시장에 나온다. 두 단지 모두 관리처분 인가를 받은 상태다. 오는 6월에 분양 예정인 신반포6차는 건립 가구수 757가구 중 조합원 몫을 뺀 145가구가 일반분양분이다.

 

  재건축 기대감에 시장은 발 빠르게 반응하고 있다. 지난 124억원이던 반포주공1단지 전용 84는 최근 25억원에 팔렸다. 매도 호가(부르는 값)254000만원까지 나온다. 1973년 지어진 낡은 아파트가 3.38000만원이나 된다. 이곳은 현재 용적률이 낮기 때문에 재건축을 하면 더 큰 집을 배정받을 수 있다는 장점이 있다. 신반포3차 전용 9916억원대한 달 전보다 5000~1억원 올랐다. 인근 고려공인 최대규 사장은 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 올리고 있다고 말했다. 내년 7월 입주 예정인 잠원동 신반포자이는 분양권 웃돈(프리미엄)2억원 붙었다. 반포 일대가 활기를 띠는 이유는 사업 속도가 빨라 돈이 될 것이란 기대감이 크기 때문이다. 재건축이 지지부진하면 금융비용 등의 부담이 커지면서 사업비가 더 들어가 수익성이 떨어지는데, 반포 지역은 사업에 탄력을 받았다. 백준 J&K도시정비 대표는 투자 수요는 대개 사업 속도가 빠른 곳으로 쏠리는데, 라이벌 지역인 압구정은 사업이 아직 초기 단계라 변수가 많다고 말했다.

 

  지난해 9월 입주를 시작한 반포 아크로리버파크가 흥행에 성공한 데 이어 반포 지역에서는 신규 분양과 입주가 계속되고 있다. 대치동 은마 등 굵직한 단지가 서울시의 ‘35층 제한방침으로 사업이 지지부진한 것과 다른 양상이다. 여기다 희소가치가 큰 한강변 입지를 갖추는 등 주거여건이 뛰어난 건 기본이다. 백준 대표는 재건축 조합원과 시공사 모두 대출 규제 등에 크게 신경 쓰지 않는 분위기라며 반포 일대 가치가 더 높아질 것으로 보는 시각이 많다고 말했다. 그러나 반포 재건축 단지 시세가 바닥을 찍고 상승세로 돌아섰다고 속단하기엔 이르다는 반응도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 차기 정부의 정책 기조와 대출 규제 강화 등 변수에 따라 시장 흐름이 달라질 가능성이 있다고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 아직 매매거래가 많지 않고 호가 위주로 오른 측면이 강해 반등세 지속 여부는 5월은 지나야 제대로 판단할 수 있을 것이라며 가격이 고점에 육박하는 만큼 투자는 보수적으로 접근해야 한다고 말했다. 장재현 리얼투데이 팀장은 압구정 현대와 은마 등은 주민 간 갈등도 적지 않아 사업 속도가 더딜 것이라며 당분간 가격이 뛰기 어려워 보인다고 말했다.(201732 중앙일보 기사 참조)

 

 

저작자 표시 변경 금지
신고

 

 

 

경희궁자이·래미안웰스트림·광장힐스테이트 전용 85속속 입성

입주 5년내 새아파트 직주근접 선호 실수요 몰려

이촌·옥수·용강서도 `10` 저항선 돌파 호시탐탐

 

 

  봄을 앞두고 서울 아파트값이 상승세로 전환하면서 강북권에서는 호가 10억원 선 단지가 속속 등장하고 있다. 지난해 국토교통부가 발표한 '11·3 부동산 대책' 이후 강남권 재건축 단지들은 아직 가격을 회복하지 못했지만 강북권은 입주 5년 차 이내 새 아파트를 중심으로 연일 고점 기록이 세워지고 있다. 투자 수요가 몰리는 소형 면적(전용면적 60형 이하) 외에 중소형(전용면적 85이하)이 심리적 장벽 역할을 하는 10억원 선을 오간다는 점은 눈여겨볼 만한 대목이다. 전반적으로 서울 아파트 가격이 고점을 찍던 지난해 10월 말에 비해 가격이 지속적으로 오르고 있다는 점도 특징이다. 입주를 마친 새 아파트 중 시장에서 대장주로 꼽히는 것은 종로 '경희궁 자이'와 마포 '래미안웰스트림'이다. '4대문 인근 재개발 아파트'로 시장의 관심을 끄는 종로구 교남동 경희궁 자이는 228일 입주를 시작했다. 이 아파트 전용면적 84.84형은 1년 전에 비해 몸값이 2억원가량 뛰었다. KB부동산시세와 서울부동산정보광장 실거래가, 공인중개업계에 따르면 20162월 말 82000만원 선이던 분양권 가격은 올해 들어 101800만원 선에서 실거래됐다. 현재는 102000만원을 호가하고 있다.

 

  종로·광화문으로 통하는 강북권 대표 직주근접 지역인 마포 일대는 오히려 종로구 경희궁 자이보다 더 높은 시세를 기록하는 중이다. 현석동 '래미안웰스트림' 전용면적 84.96형은 입주를 시작한 2016299000만원 선이었지만 10월 말 10억원을 넘은 후 현재 호가는 105000만원 이상으로 형성됐다. 올해 1분기 신고가를 기준으로 매매가격 역시 105000만원 선을 기록하는 등 시세가 계속해서 최고점을 찍는 중이다. 광진구에서도 10억원 선 아파트가 나왔다. 광장동 '광장힐스테이트' 전용면적 84.96형 역시 10억원을 돌파하며 고공행진 중이다. 20162월 말 97000만원이던 것이 10월 말 10억원 선을 돌파한 후 현재 호가는 105000만원이다. 올해 1분기 실거래 신고가는 103200만원이다. 용산구 이촌동과 성동구 옥수동 일대 역시 '한강 대우''래미안옥수리버젠' 등이 각각 99000만원, 98000만원 선을 호가한다. 성동구 성수동1'서울숲 트리마제' 전용 84분양권은 올해 1분기 실거래가가 139000~149000만원 선이다.

 

  당장 10억원을 돌파하지는 않았지만 비강남 서부권인 강서·마포 일대 단지들도 눈여겨볼 만하다. 1년 새 1억원 이상 가격이 오르면서 9억원 선으로 상승세를 이어가는 중이다. 강서구 마곡동 '마곡엠벨리 7단지'의 경우 전용면적 84.95형은 20162월 말 호가가 78000만원 선이었지만 지난해 8월 실거래가 89000만원 선을 기록한 후 올해 들어 9~91000만원 선에 형성돼 있다. 마포 용강동 래미안마포리버웰(20147월 입주) 전용면적 84.98형 역시 1년 새 1억원 이상 뛰었다. 20162월 말 84500만원 선이던 것이 10월 말 93000만원으로 뛴 후 올해 1분기 실거래가는 94000만원, 현재 호가는 95000만원 선이다. 같은 추세대로라면 10억원 선을 향해 간다. 물론 이러한 상승세는 지역과 단지별로 천차만별이다. 아파트의 경우 입주연도와 학군·교통 등 입지, 대단지 커뮤니티 여부 등에 따라 같은 단지라 하더라도 시세가 적게는 500만원, 크게는 5000만원 이상 갈린다. 다만 현재 봄 이사철을 앞두고 시장 전반적으로 가격은 오르는 상황이다. 임채우 KB국민은행 부동산 전문위원은 "10억원 선을 돌파한 중소형 면적 아파트의 경우 종로·마포·광진구 등 도심이거나 직주근접 지역 새 아파트라는 것이 공통점"이라며 "이들 지역은 특히 학군보다는 교통·상업 편의시설 등을 중시하는 3040 실수요자들이 늘어날수록 가격이 오를 가능성이 크다"고 말했다.(201731 매일경제 기사 참조)

 

 

저작자 표시 변경 금지
신고

 

 

 

은행 주담대 금리 3.16%저축한달새 1%P

예대금리차 4최대대출 연체율 급증 우려

 

  금융당국의 대출 옥죄기에 은행권 주택담보대출 금리가 23개월래 최고치로 치솟았다. 여신심사 강화로 대출 문턱이 높아진 은행권에서 밀려난 저신용자 대출 수요가 2금융권으로 쏠리면서 저축은행 대출금리가 지난 1월 한 달간 1%포인트 이상 폭등한 것으로 조사됐다. 고객들이 대출을 받기 힘들어진 것은 물론 부담해야 하는 금융비용도 가파르게 오르고 있는 셈이다. 27일 한국은행이 발표한 '1월 금융기관 가중평균금리'에 따르면 지난달 시중은행의 신규 주택담보대출 금리는 평균 3.16%로 전월보다 0.03%포인트 올랐다. 지난해 8월 이후 6개월째 오름세를 이어간 것으로 20152(3.24%) 이후 23개월래 가장 높은 대출금리 수준이다. 이처럼 대출금리는 오름세를 이어가고 있는 반면 은행권의 신규 예·적금 금리는 같은 기간에 0.05%포인트 하락한 1.51%로 떨어졌다. 이 때문에 신규 취급액 기준 예대금리차(대출금리-수신금리)가 전월 대비 0.12%포인트 상승한 2.00%로 확대됐다. 예대금리차가 2.00%대로 확대된 것은 20131(2.00%) 이후 4년 만이다.

 

  은행권뿐만 아니라 신용협동조합(4.60%), 상호금융(3.86%), 새마을금고(3.92%) 2금융권 신규 대출금리도 같은 기간 0.05~0.13%포인트 상승했다. 특히 상대적으로 이자 수준이 높은 저축은행 신규 대출금리가 한 달 새 1.09%포인트 폭등한 11.75%로 상승하면서 우려를 낳고 있다. 저축은행 대출금리가 한 달 동안 1%포인트 이상 오른 것은 20131(1.99%포인트) 이후 4년 만이다. 금융당국이 은행권에 이어 저축은행을 포함한 2금융권 전반으로 대출심사를 강화할 방침이어서 저소득·저신용자들이 금리가 훨씬 더 높은 대부업체 등으로 내몰리는 '2차 풍선효과'가 발생할 수 있다는 우려도 나온다. 저축은행 대출에서 가계대출이 차지하는 비중도 관련 통계 작성 이래 최고치다.

 

  한국은행에 따르면 지난해 말 현재 저축은행 대출 잔액은 434646억원이다. 이 중 가계대출은 182849억원으로 42.07%에 달한다. 대출금리가 오르면서 연체율 상승에 대한 걱정도 커지고 있다. 27일 금융감독원이 발표한 국내 은행의 원화 대출연체율 현황에 따르면 1월 말 현재 가계대출 연체율은 0.28%를 기록해 전월 말 대비 0.02%포인트 올랐다. 주택담보대출(0.21%), 집단대출 연체율(0.30%)은 전월 말 대비 0.01~0.02%포인트로 소폭 오른 반면 가계신용대출 연체율(0.48%)0.07%포인트 올랐다. 박종상 금융연구원 연구위원은 "신용대출은 무담보인 데다 금리도 높아서 주택담보대출보다 더 위험하다"고 지적했다. 신용대출자중 과다·다중채무자 비중이 높은 점도 신용대출 연체율 급증에 대한 우려를 키울 것이란 진단이다.(2017227 매일경제 기사 참조)

 

 

 

저작자 표시 변경 금지
신고

 

 

 

저렴한 분양가 강점올해도 평택·하남·부산 등 7곳서 분양

 

 

  작년 12월 세종시와 다산신도시에서 공급된 세종e편한세상 푸르지오와 다산진건 B5 자연앤e편한세상의 청약경쟁률은 각각 평균 27.9123.41을 기록했다. 11·3 대책 이후 분양 성적으로는 양호한 편이었다. 이들 단지의 공통점은 민간참여 공공분양 아파트라는 것. 한국토지주택공사(LH)나 경기도시공사와 같은 공공기관이 토지를 제공하고 시공은 민간건설사에서 공사비를 조달해 짓는 방식이다. 가장 큰 무기는 인근 시세보다 저렴한 분양가. 세종e편한세상 푸르지오의 가격은 33000만원대(전용 84)였다. 2월 현재 같은 2-1생활권에서 거래된 분양권 가격은 35000만원(더하이스트 L4블록)이 넘는다. 분양가가 시세보다 2000만원 이상 저렴하다. 다산진건B5 자연앤e편한세상은 인근 시세보다 1억원 정도 저렴했다.

 

  올해 선뵈는 민간참여 공공분양 아파트에도 관심이 쏠린다. 고덕국제신도시에서 선보이는 GS건설의 '고덕신도시 자연&자이(A9블록)'가 대표적. 고덕국제신도시 최초의 분양이 될 것으로 예상되는 동양건설산업의 '고덕파라곤'과 민간 대 민간참여 공공분양으로 비슷한 시기 분양맞대결이 예상된다. 현지 부동산 업계에선 이 지역 민간분양가가 3.31100만원 안팎이 될 것으로 예상하는데, GS건설은 '자연&자이'가 민간참여 공공분양인 만큼 이보다 저렴할 것이라고 내다보고 있다. '자연&자이'는 총 755가구 규모로 가장 선호도가 높은 84위주로 공급된다. 부산시 기장군 '일광택지개발지구'에서도 부산도시공사와 대림산업, GS건설, 대우건설 등이 함께 하는 민간참여 공공분양이 쏟아진다. '일광지구 e편한세상''일광 자이푸르지오' 등이 대기 중이다.

 

  주의해야 할 점도 있다. 청약조건이 일반 민간분양보다 까다롭다. 가구주 및 가구원 전원이 주택을 소유하고 있지 않아야 하고 과거 당첨 사실도 없어야 청약 자체가 가능하다. 평택이나 부산시의 경우 조정대상지역이 아니라서 전매제한기간이 1이지만, 하남시는 소유권 이전등기 시까지 전매가 불가능하다. 재당첨 제한도 세다. 일반 지역은 85초과 면적의 경우 1, 85이하 인기 평형의 경우 3년간 재당첨이 안되고, 하남과 같은 수도권 과밀 억제권역에 속하는 곳은 85이하는 5, 85초과는 3년간 재당첨이 금지된다.(2017227 매일경제 기사 참조)

 

 

 

저작자 표시 변경 금지
신고

 

 

  인근 마곡지구 개발 호재 등을 업으면서 '금싸라기' 재건축 단지로 주목 받았던 서울 강서구 공항동 긴등마을 일대가 '준공 승인'을 두고 내홍을 겪고 있다. 이미 '마곡 힐스테이트'가 들어서 입주를 마쳤음에도 불구하고 구역 내 건물 진·출입로 확보 등의 문제가 해결되지 않아 아파트가 준공 승인을 받지 못해 소유권 이전 등기가 힘든 상황이다. 조합 관계자는 "재건축 추진위원회 단계이던 2007년 당시 아파트 주차장 이용에 필요한 땅이 구역에 편입되지 않아 소유자와 토지교환 계약을 맺었으나 현재 소유자가 땅 가치를 두고 조합과 다른 주장을 하는 상황"이라고 말했다. 애초에 조합 측은 토지교환을 통해 얻은 땅을 공공시설로 기부채납할 예정이었지만 막상 사업이 진행되자 당사자들 간 이해관계가 틀어졌다.

 

  관할관청인 강서구청 관계자는 "조합과 해당 토지 소유자 등 사이에서 일어나는 민간 분쟁이기 때문에 구청이 선뜻 나서서 간여할 사항이 아니다"고 선을 그었다. 긴등마을은 '마곡엠밸리 5단지' 바로 옆에 자리한 곳으로 투자 기대감 속에 분양가 대비 매매가격이 2억원 이상 뛴 곳이다. 2014년 상반기 분양 당시 54500만원 선이던 전용면적 84형은 현재 85000만원을 호가하고 있다. 마곡나루역 공항철도 개통과 기업체의 마곡지구 입주 등 호재도 예고됐다.(2017226일 매일경제 기사 참조)

 

 

저작자 표시 변경 금지
신고
 

티스토리 툴바