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11월 강남권거래 69, 77%↑…주택규제 풍선효과로 돈 몰려

 

 

  각종 부동산 규제에 아파트 거래는 ''가 말랐지만, 풍선효과로 꼬마빌딩 투자 열기가 점점 더 뜨거워지고 있다. 11일 빌딩매매·자산관리서비스 등을 제공하는 리얼티코리아에 따르면 11월 빌딩 매매 거래량은 총 151으로 그 전달인 10월에 비해 무려 89건이나 증가했다. 거래가 한 달 만에 70% 늘어난 것이다. 9120건이었던 빌딩 거래량은 10월 들어 31건이 줄어들어 89건까지 주저앉았지만 두 달 만에 반등에 성공했다. 5199건으로 정점을 찍었던 빌딩 거래건수는 6·19 부동산대책 발표 후 119건까지 떨어졌다가 주택시장 규제를 골자로 한 8·2 대책이 발표된 당월엔 되레 168건까지 치솟았다 다시 소강상태로 접어든 바 있다. 그러다가 주택시장 가격이 조정되지 않고 매매만 끊기자 빌딩 거래가 대폭 늘어난 것이다.

 

 

  거래금액 자체는 9253억원가량으로 지난달(6824억원)보다 35.6% 늘어나는 데 그쳤다. 이는 자산운용사나 기업이 대형 빌딩을 매입하기보다는 개인들이 상대적으로 적은 20~30억원 정도 자본으로 꼬마빌딩을 사들였다는 방증이다. 정부가 주택시장을 강하게 조이고, 투자를 위축시키자 개인들의 유동자금이 상대적으로 대출 등 규제가 적은 빌딩 쪽으로 몰리고 있는 것이다. 리얼티코리아 11월 월간뉴스에 따르면 151건 중 개인 거래는 119건으로 전체의 78.8%를 차지했고, 개인이 주로 하는 50억원 이하 소액 거래도 전체의 60%를 넘는 94건으로 집계돼 이 같은 해석을 뒷받침했다.

 

 

  서울과 강남 3구 쏠림현상이 심했다. 전체 거래 151건 중 134건이 서울이고, 17건만이 경기도에서 거래가 이뤄졌다. 11월 집계에서 서울·경기를 제외한 기타 지방 거래는 잡히지 않았다. 서울 거래 134건 중 절반이 넘는 69(전달 39)이 강남·서초·송파에서 나왔다. 주택과 마찬가지로 안전한 투자로 서울이 꼽히며 그중에서도 강남 3구가 최고라는 투자자 심리가 반영된 것으로 보인다. 11월 가장 비싸게 거래된 건물은 강남구 논현동 소재 지하 2~지상 9층 빌딩으로 매매가격은 310억원이었다. 3.3당 가격은 11200만원이 넘었다. 원래 법인이 가지고 있던 것을 개인이 사들인 것이다. 65억원에 팔린 강남구 청담동 소재 '라노스빌딩' 역시 소유주가 법인에서 개인으로 넘어갔다.(20171212일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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부산 최고부촌 해운대서 수영구로

14개광역시·도 중 91위 바뀌고 개발사업 따라 인구유입 갈려

수영 1284만원 > 해운대 1268만원삼익비치 등 활발한 재건축 원인

전남에선 신도시 무안 약진인천, 송도품은 연수가 부평 압도

서울 강남·경기 과천은 그대로

 

 

  각 지역의 '강남'은 어딜까. 통상 부산 하면 해운대, 전남 하면 목포가 떠오른다. 그러나 2000년대 이후 개발이 진행된 속도나 방식에 따라 부촌은 바뀌었다. 매일경제가 부동산114 아파트 시세 자료를 토대로 세종과 제주를 제외한 전국 14개 시도별 3.3당 아파트 평균 매매가를 분석한 결과 이 중 9개 지역의 부촌이 2000년대 이후 구도심에서 신도심으로 바뀌었다. 서울에선 변하지 않는 집값 1위가 강남구였고 경기도에선 과천, 대구에선 수성구였지만 부산에서는 대표주자인 해운대가 아니라 광안리가 있는 수영구 일대가 최고 부촌으로 집계됐다. 전라남도는 상징과도 같은 목포 대신 무안이 집값이 비쌌다는 점도 주목된다. 이들 지역은 모두 개발 호재에 힘입어 새롭게 개발되면서 신부촌으로 떠오른 곳이다. 신부촌으로 꼽히는 지역은 대부분 재건축·재개발과 같은 주거환경 개선이 이뤄졌고 각종 개발사업을 통해 주거시설과 함께 교통, 교육, 상업, 문화 시설 등이 체계적으로 갖춰지면서 급부상했다는 공통점이 있다. 이에 자금력 있는 수요자들이 구도심의 낡은 아파트에서 벗어나 더 나은 생활을 위해 신도심으로 옮아가게 되고, 신도심은 수요가 풍부해지면서 아파트 시세까지 덩달아 상승해 새로운 부촌으로 자리하게 된다.

 

  특히 부산의 부촌이 해운대에서 수영구 쪽으로 이동하는 것이 가장 눈에 띈다. 수영구 아파트가격은 2015년을 기점으로 해운대 아파트값을 추월했다. 201711월 기준 3.3당 수영구 아파트 평균 매매가격은 1284만원을 기록해 해운대구(1268만원)를 눌렀다. 분양 당시 우수한 주거 여건으로 수요자들에게 큰 인기를 얻었던 광안동 '쌍용예가 디오션'201411월부터 입주를 시작했고, 남천동에 위치한 해변가 인근 노후 아파트도 재건축에 시동을 걸면서 시세가 계속 오른 것이 이유다. 특히 GS건설이 재건축 수주에 성공한 '삼익비치'의 경우 3000가구가 넘은 바다 전망 아파트 단지라 시세가 상당하다. 이 아파트의 주력을 이루고 있는 전용 131의 경우 시공사가 선정되기 전인 작년 973000만원 수준이던 시세가 현재는 85000만원에 형성돼 있다. 작년 금호건설이 분양한 삼익빌라 재건축 '남천 금호어울림 더 비치'는 당시 3.31629만원이라는 높은 분양가와 작년 11·3 부동산 대책 이후 분양이었다는 핸디캡에도 불구하고 평균 청약경쟁률 131.71을 기록하며 돌풍을 일으켰다. 해운대 아파트는 대부분 2000년대 초중반 조성돼 노후화의 길을 걷고 있는 데 반해 수영구 아파트는 이제 재건축에 시동을 걸고 있어 새 아파트에 대한 기대감이 시세로 반영된 것으로 풀이된다.

 

  전남에선 목포를 누른 무안의 약진이 돋보였다. 무안군의 2017113.3당 아파트값은 667만원이었는데, 이는 목포(463만원)를 한참 앞지른 것이다. 2005년 무안군 삼항읍으로 전남도청이 이전한 것이 시발점이 됐다. 도청 이동으로 남악신도시가 본격적으로 개발됐고 이후 '남악리젠시빌' 입주를 시작으로 새 아파트가 들어서며 수요가 몰리며 집값이 오른 것이다. 최근 청약을 받은 '남악오룡지구호반베르디움 1·2·3' 역시 1388가구 대규모 단지에 롯데백화점 등이 인접해 있고 오룡지구 내 중심상업지도 가까워 1순위 마감을 기록했다. 인천시에선 시를 대표했던 공단이 있는 부평 대신 송도가 자리 잡은 인천 연수구가 신흥 부촌으로 바뀐 지 오래다. 송도 조성 초기만 해도 부평 집값이 앞섰지만 고층 주상복합 등이 들어서면서 연수구의 3.3당 아파트값 1107만원을 부평구(942만원)가 따라잡지 못하고 있다. 송도에선 특히 최근 분양도 활발하게 이어지면서 지역 분위기가 상승세다. 서울에선 부동의 1위가 강남이라고 하지만 구별로는 온도 차가 꽤 있었다. 10년 전인 200825개 자치구 중 2위였던 용산구는 4로 밀렸고, 3위였던 서초구는 당시 3.32507만원에서 2017113657만원으로 45%나 오르면서 3위인 송파구(2908만원)와 차이가 많이 나는 2가 됐다. 반포 일대가 재건축을 통해 '부자 아파트촌'이 되면서 집값이 상승한 것. 결국 재건축을 통한 '새 집 효과'와 함께 공급을 늘려 인구 자체를 늘린 것이 부촌을 만들었단 얘기다. 용산은 10년 전 국제업무지구 추진 등 각종 호재가 2010년 이후 소강상태로 들어가면서 부촌 순위에서 서초와 송파에도 밀렸다. 가장 드라마틱한 상승을 이뤄낸 곳 중 하나는 성동구. 공장 용지로 여겨졌던 이곳은 서울숲을 중심으로 '갤러리아포레' '트리마제' 등 각종 고급 주상복합과 재개발 지구 아파트가 건설되며 200812위였던 순위가 5위로 급등했다.(20171211일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  증여 차원에서 자녀에게 부동산을 매입해주고 싶다면 어떻게 해야 할까. 세금은 어떻게 나올까. 국세청의 자금출처조사는 받지 않을까. 세법을 지키면서 부동산을 사 줄 수 있는 방법은 없는 걸까. 경제력 없는 사람이 부동산 등을 구입하면 어떻게 될까? 국세청은 부동산을 구입하는 사람의 나이와 소득 등을 분석해서 자금출처조사를 한다. 조사에서 취득자금의 원천과 그 흐름을 소명하지 못할 경우 일반적으로 가산세와 함께 증여세를 부과한다. 국세청 자금출처조사는 국세청의 전산시스템으로 그 대상자를 선정한다. 연령과 소득, 재산과 소비 등을 분석하여 대상자를 선정한다. 그래서 부동산을 구입하는 사람은 취득자금의 원천을 소명할 수 있어야 한다. 국세청에서 자금출처조사가 나올 경우 세법에서 요구하는 범위 이상은 취득자금의 원천을 소명해야 한다. 취득세를 포함하여 부동산을 취득하는 과정에서 소요되는 전체 자금이 10억원 이하인 경우에는 소요되는 자금의 80% 이상을 소명할 수 있어야 한다. 10억원을 초과하는 경우에는 2억원을 제외한 자금 이상을 소명할 수 있어야 한다. 예를 들어 취득세를 포함한 부동산의 취득가액이 6억원인 경우에는 48000만원 이상을 소명해야 한다. 15억원인 경우에는 최소 12억원 이상을 소명해야 한다. 경제력이 없는 자녀가 부동산을 구입하는 경우에는 위에서 설명하는 최소한 의무소명금액 이상의 취득자금을 만들어줘야 한다.

 

그렇다면 부동산을 구입할 때 가족으로부터 돈을 빌리거나 부모 소유 부동산에 담보를 설정해서 받은 대출금은 취득자금으로 인정될 수 있을까? 사실 세무조사가 나올 경우 가장 많이 소명하는 것 중에 하나가 가족에게 돈을 빌렸다고 하는 것이다. 그런데 가족에게 빌린 자금이 취득자금의 원천으로 인정받는 경우는 많지 않다. 부모로부터 돈을 빌리고, 부모 소유 부동산에 담보를 설정하여 대출을 받는 것이 취득자금의 출처로 인정되지 않을 이유는 없다. 담보 제공과 금전 차용이 사실이고, 본인의 경제력으로 원리금을 상환한다는 전제에서는 출처로 인정된다. 하지만 그러한 행위들이 사실이라 하더라도 상속세 및 증여세법에서 정하는 기준에 미달할 경우에는 증여세가 과세될 수 있기 때문에 조심해야 한다.

 

가족 간 금전거래도 차용증 써야

 

  가족 간에 돈을 빌리더라도 차용증(금전소비대차계약서)은 반드시 작성해야 한다. 차용증에 공증을 받는다면 그 사실을 인정받는 것에 도움이 될 것이다. 하지만 차용증에 대한 공증이 취득자금출처를 인정받기 위한 필요충분조건은 아니다. 가족 간에 돈을 빌리는 것에 공증을 받는다는 것 자체가 그 사실을 인정받기 위한 형식에 치우친 면이 있다. 차용증은 형식이 아닌 사실관계를 보여줄 수 있어야 한다. 그래서 차용증을 작성할 때 차용하는 금액, 만기와 이자율을 명시해야 한다. 그리고 이자지급기일을 반드시 명시해야 한다. 차용증에서 지급하기로 약속한 원금과 이자는 이자지급기일과 만기에 실제로 지급해야 한다. 만약 차용증에 대한 사실관계가 불분명하다면 가족 간에 돈을 빌리는 행위 자체를 인정받지 못하거나 그 행위 자체를 증여로 해석할 여지가 크다. 세법에서는 차용하는 금액은 얼마로 정하고, 이자의 지급은 언제 해야 하는지, 그리고 만기는 언제까지 해야 하는지 등에 대한 규정은 없다. 다만 이자율은 명확하게 제한을 두고있다. 세법에서 규정하고 있는 이자보다 덜 지급할 경우 그 이자 차액을 증여로 판단해서 증여세를 과세한다. 그런데 세법에서 정하는 이자율이 생각보다 높다. 세법에서 규정하고 있는 이자율은 4.6%. 일반적으로 제1금융권 대출금리보다 높은 편이다. 부모의 부동산에 담보를 설정하고, 은행에서 대출을 받을 경우도 동일하게 해석한다. 세법에서는 담보력이 없는 자녀가 부모의 부동산 등을 담보로 제공받아 대출을 받는 경우도 부모에게 돈을 빌리는 것과 동일하게 해석한다. 부모의 담보 제공으로 4.6%보다 낮은 금리로 대출받는 것에 대해서 증여세를 과세한다. 부모에게 무상 또는 저금리로 자금을 차용하거나 부모의 부동산 등에 담보를 설정해서 대출하는 것에 대한 증여세 계산은 1년 단위로 과세하도록 하고 있다.

 

 

  세법에서 정한 4.6%의 이자상당액과 실제 부담한 이자의 차액은 경제적인 이익을 얻은 것으로 해석해서 증여세를 과세한다. 하지만 그 경제적인 이익(이자의 차액)이 세법에서 정한 범위에 미달하는 경우에는 증여세를 부과하지 않는다. 부모에게 무상 또는 저리로 차용하거나 그리고 무상으로 담보를 제공받아 금융기관으로부터 대출 받을 경우 4.6%와 실제 부담한 금리의 이자 차액이 1000만원에 미달할 경우에는 증여세를 과세하지 않는다. 이 금액을 원금상당액으로 환산하면 21739만원 정도. 즉 부모로부터 2억원 남짓의 자금을 무상으로 빌릴 경우 세법에서 규정하는 4.6%에 해당하는 이자가 1000만원에 미달하기 때문에 이자를 주지 않더라도 증여세는 문제 삼지 않는다. 부모로부터 담보를 무상으로 제공받아 은행에서 대출을 받는 경우도 동일한 기준으로 대출금액을 역산할 수 있다. 은행 대출금리가 2.6%라 가정을 할 경우 부모의 담보 제공으로 은행에서 5억원 미만의 대출을 받는다면 증여세는 문제되지 않는다. 5억원 미만의 대출금은 세법에서 정한 이자율 4.6%와 실제로 지급한 이자(2.6%)의 차액이 1000만원이 되지 않기 때문이다. 세법은 실질을 기준으로 과세한다. 부모로부터 자금을 차용한 것이 사실이라면 어떠한 경우라도 돈을 빌린 원금상당액은 증여세가 과세되지 않는다. 하지만 그 사실관계를 증명해야하는 것은 돈을 빌린 사람의 몫이다. 그런 이유로 가족 간에 자금을 차용한 경우 비록 그 금액이 작더라도 차용증에 이자를 주는 것으로 명시하는 것이 좋다. 그리고 이자지급기일은 가급적 짧게 정하는 것이 좋을 것이다. 이렇게 이자와 원금을 지속적으로 갚아나가는 모습을 보여줘야 부모에게 차용한 자금을 사실로 인정받기 쉬워진다. 만약 세법에서 정한 이자율 4.6%와 차액이 1000만원에 미달한다는 이유로 이자 지급 자체를 하지 않을 경우 해당 금전 차용 자체를 인정받지 못할 가능성도 존재한다. 실제 돈을 빌렸다는 것을 입증하기 어렵기 때문이다.(20171210일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  8·2 부동산대책을 통해 예고됐던 다주택자 양도세 중과가 확정되면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 새해부터는 금융규제 강화로 거래도 더욱 얼어붙을 것으로 전망돼 집을 팔아야 할지, 버텨야 할지 셈법이 복잡하다. 다주택자 양도세 세율을 상향한 소득세법 개정안이 국회를 통과함에 따라 내년 4월부터 서울 등 청약조정대상지역에서 주택을 매매할 경우 양도세 기본세율(6~42%)에 더해 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 가산세율을 적용받는다. 양도소득세 폭탄을 피하면서 동시에 자산가치 하락을 막고 싶은 다주택자들에게 주어진 선택지는 3가지 정도다. 가장 먼저 여러 채를 정리해 똘똘한 한 채로 갈아타는 전략이다. 다주택자라는 간판은 떼면서 보유 부동산의 평가가치 감소도 피할 수 있다. 서울 한남동에 위치한 초고가 주택 한남더힐은 9월 거래량이 28으로 8(8) 대비 3배 이상 늘었다. 한 채당 최소 30억원은 줘야 하는 초고가 주택이지만 다주택자들의 문의가 꾸준히 늘고 있다는 것이 분양 관계자 전언이다. 청담동 등 강남·서초구의 고급 빌라나 반포, 압구정 등지의 대형 평형 아파트도 매물이 부족해 거래가 거의 없다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "다주택을 보유함으로써 기대되는 이익보다 손해가 커지면 자연스레 수요가 고가 주택으로 옮겨가게 된다"고 설명했다.

 

  규제 강화를 증여 기회로 활용하려는 움직임도 포착된다. 정부 규제에도 불구하고 서울 등 인기 지역에서는 공급 부족으로 결국 오를 것이라 판단한 사람들이 절세 취지로 이런 선택을 한다. 한국감정원 통계에 따르면 서울의 증여 거래량은 101281으로 9935건 대비 37% 늘었다. 같은 기간 전국 증여 거래량은 7224건에서 6834건으로 줄었다. 중장기적으로 집값이 오를 것이란 전망이 가장 많은 서울에서 집중적으로 증여가 이뤄진 셈이다. 증여세는 자산가치를 기준으로 하기 때문에 조금이라도 쌀 때 하는 것이 이익이다. 자녀가 증여세를 납부할 여력이 있는지가 핵심인데, 없더라도 증여 대상이 아파트라면 증여 후 3개월 이내에 주택담보대출을 받아 증여세를 납부하고 해당 아파트를 임대주택으로 활용하면서 이자비용을 충당하면 된다. 하지만 증여 대상이 단독주택이나 토지라면 유의해야 한다. 이들은 아파트와 달리 표준화된 가격이 없기 때문에 통상 감정가보다 낮은 가격으로 증여세를 신고한다. 은행은 대출이 접수되면 담보자산에 대한 감정평가를 실시하는데, 감정가가 신고가보다 높을 경우 감정가 기준으로 증여세가 산출되므로 세금이 늘어난다. 최근 강남3구에서는 10억원 넘는 아파트가 시세 대비 30%가량 할인된 가격에 거래되는 현상이 간혹 포착되고 있는데 이 또한 사실상 증여일 가능성이 높다. 래미안대치팰리스 전용면적 84지난달 2층 매물이 158000만원에 거래됐다. 7월 거래된 저층 매물 실거래가가 172000만원이었고 지난달 고층 매물의 실거래가는 195000만원에 달한다.

 

 

  상속세 및 증여세법상 특수관계자 거래 시 시세보다 30% 이상 높거나 낮게 거래되면 증여로 간주해 증여세를 부과한다. 역으로 30% 미만으로는 다운계약을 해도 양도소득세만 내면 되는 셈이다. 양도소득세는 부모가 내기 때문에 자녀의 부담을 줄일 수 있다. 하지만 소득세법에서는 시세보다 5%만 낮게 거래되도 저가양도로 규정해 덜 낸 세금을 추징하는 '부당행위계산부인'이라는 규정이 있기 때문에 유의해야 한다. 결론적으로 자녀의 재무 여건이 양호하고 부동산의 시세차익이 적어 양도소득세 부담이 없는 경우에만 활용할 수 있는 절세법이다. 추연길 추연길세무회계사무소 세무사는 "자녀에게 넘겨줄 부동산의 양도차익이 크지 않다면 증여보단 매매가 유리하다""과세당국의 의심을 받지 않으려면 돈을 주고받은 증빙도 확보해야 한다"고 말했다. 마지막 옵션은 임대사업자 등록이다. 임대소득이 노출되는 불편함이 있지만 불안해하지 않아도 되고 의무 임대기간을 채운 후 매각하면 양도소득세도 합법적으로 절감할 수 있기 때문에 당장 집을 팔거나 증여할 이유가 없는 다주택자라면 검토할 수 있다. 정부 역시 다주택자의 임대사업자 등록을 적극 독려하면서 다양한 인센티브를 내놓겠다고 공언했다. 이달 중 발표되는 2차 주거복지 로드맵에서 어떤 인센티브가 제공될지가 관건이다. 인센티브가 기대에 못 미칠 경우 다주택자들은 다른 길을 택할 가능성이 높다.(2017129일 매일경제 기사 참조)

 

 

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반포 이어 압구정·대치로 확산

작년 아크로리버파크 돌파후 래미안퍼스티지·구현대·래미안대치팰리스도 합류

"규제 강화에 환금성 좋고 실거주 가능한 강남 중형 선호"

 

 

  과거 32~34평 정도 넓이로 소위 '국민 면적'이라 불리던 전용 84의 실거래 가격이 강남권을 중심으로 20억원을 속속 돌파하고 있다. 6일 서울부동산정보광장 실거래가를 분석한 결과 올해 들어 전용 84아파트가 20억원을 돌파한 사례가 작년 '아크로리버파크' 이후 추가로 나타났다. 2009년 입주한 서초구 반포동 '래미안퍼스티지'와 강남구 압구정동 '구현대아파트', 대치동 '래미안대치팰리스' 등이다. 2015년 입주를 시작한 래미안대치팰리스를 제외하면 모두 새 아파트가 아니라 눈길을 끈다. 그동안 전용 8420억원을 돌파한 것은 신반포1차를 재건축해 2016년 새 아파트로 입주를 시작한 서초구 반포동 '아크로리버파크'가 유일했다. 이 아파트는 한강변 대단지라는 메리트와 함께 학군·생활 인프라스트럭처를 두루 갖춰 입주를 시작하자마자 날아올랐다. 20167215000만원에 거래돼 최초의 '전용 8420억원 시대'를 연 것으로 평가된다. 그러나 이후 타 단지에서 한동안 중형면적의 20억원 돌파는 잠잠했다. 서초구 반포동이나 강남구 압구정동·대치동에서 일부 20억원에 육박하는 매물이 있었지만, 실거래가에 20억원 이상이 찍힌 사례는 아크로리버파크가 유일했다.

 

  상황이 바뀐 것은 올해다. 새 아파트도 아닌 곳에서 20억원 돌파가 속속 나온 것이다. 8·2 부동산 대책 발표 전인 7 한창 시장이 달아오를 때 반포동에 있는 래미안퍼스티지 전용 8420억원에 거래됐고, 대책이 발표된 후 거래가 실종됐다고 했던 10월에도 이 같은 면적 14층 물건이 같은 가격에 거래됐다. 반포 래미안퍼스티지는 2400가구 대단지이고 입지가 좋다고는 하지만 한강변 아파트도 아닌 데다 내년이면 입주 10년 차로 새 아파트 메리트는 없다. 시장에서는 정부의 잇단 규제로 '똘똘한 한 채'를 보유하려는 사람들이 환금성이 좋으면서 실거주도 가능한 '입지 좋은 중형'에 몰리면서 나타난 현상으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "재건축 거래 제한으로 강남권에서 살 수 있는 매물이 확 줄어 가격이 오르는 현상이 나타났다"고 설명했다. 재건축까지 최소 10년 이상 시간이 소요될 것으로 점쳐지는 압구정동 일대에서도 전용 84실거래가가 20억원을 돌파한 사례가 나왔다. 현대14차 전용 847월 말 20억원에 거래된 후, 현대5차 전용 822층 매물이 11월 초 204000만원을 기록했다. 20억원을 돌파하자 최근 압구정동 일대에서는 같은 면적의 매물 호가가 22억원까지 뛰었다.

 

  A공인중개 관계자는 "압구정 구현대는 전세가율이 낮기 때문에 실제 거주 목적의 매입 희망자가 꽤 되는데 물건이 없어 조만간 21억원, 22억원에도 충분히 거래될 것 같다"고 말했다. 아직 실거래가에는 잡히지 않았으나 대치동에서도 처음으로 전용 84에서 20억원이 넘는 거래가 나왔다. 대치동 일대 공인중개 관계자는 "최근 거래된 래미안대치팰리스의 전용 84매물 하나가 20억원 이상 가격에 거래됐다고 들었다"면서 "이미 호가는 그 이상으로 훌쩍 올라가 있다"고 설명했다. 대치동에서 중형면적 가격이 20억원을 넘어간 것은 이번이 처음이다. 대치동에서도 전용 8420억원을 넘은 것은 정부가 자율형사립고등학교와 특수목적고 등을 폐지하겠다는 공약을 내걸고 내년부터 고교 입시전형을 특목고·자사고·일반고 동시지원으로 바꾸기로 확정하면서 사교육 1번지의 가치가 재부상했기 때문으로 분석된다.(2017127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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강남구 빌딩매매 208건 전수조사

4027%로 최대·3017% 달해

사업성공·상속으로 투자금 확보, 연예인 빌딩 재테크 붐 영향도

역삼 먹자골목·가로수길에 투자매입자금 절반은 대출로 충당

 

 

  서울 강남 빌딩주가 바뀌고 있다. 과거에는 개발 전 강남에서 논밭으로 갖고 있다가 빌딩을 세운 노령층이 주류였다면, 요즘엔 투자나 사업으로 부를 축적하거나 증여·상속 등으로 현금을 확보한 30·40대가 대거 빌딩을 사들이고 있다. 6일 매일경제가 빌딩 전문 중개업체 '빌사남'에 의뢰해 올해 1월부터 12월 초까지 강남구에서 매매가 이뤄진 208개의 빌딩을 전수조사한 결과, 거래된 빌딩 전체의 44%30·40대가 매입한 것으로 나타났다. 과거보다 빌딩 매수층이 젊어진 셈이다. 고차원 빌사남 팀장은 "갈수록 빌딩을 사려고 찾아오는 고객 연령대가 낮아지는 것을 확연하게 느낀다"고 말했다. 208건 중 40대가 매입한 사례가 56(27%)으로 가장 많았다. 이어 30대와 50대가 각각 17%로 뒤를 이었고, 606%, 70대 이상 3%, 202% 순이었다. 연령대에 따라 투자 지역이 조금씩 달랐다. 30대는 먹자골목이 위치한 역삼동과 논현동에 집중 투자했다. 40대는 강남역 상권, 가로수길, 압구정 로데오거리, 청담동에 투자했고 50대는 강남역·역삼역·선릉역·선정릉역 같은 오피스 부근 상권에 관심이 많았다. 금액별로는 10~50억원 수준의 꼬마빌딩이 114으로 전체 빌딩 중 55%에 달했다. 최근 빌딩주 연령대가 낮아진 것은 이 같은 꼬마빌딩 매매가 활성화한 영향이 크다는 분석이다. 올해 강남구에서 거래한 빌딩 매매금액은 총 21000억원이다. 대출은 총 9752억원으로 평균 대출 비율은 46%로 집계됐다. 고 팀장은 "강남 빌딩이라고 해서 다 비싸기만 한 건 아니다""빌딩 가격의 절반을 대출받아 공격적으로 투자하는 30·40대가 적지 않다"고 말했다. 상속이나 증여로 빌딩 투자자금을 모은 사례도 적지 않다. 최근 압구정 로데오거리에 있는 한 빌딩은 60억원에 가까운 금액에 팔렸는데, 이 건물을 산 사람도 40대다. 부모의 별세로 유산을 상속받자 빌딩 매입 의사를 타진했는데 거래가 성사됐다. 강남대로변에 위치한 한 꼬마빌딩도 최근 1950년대생 부부와 그들의 1980년대생 자녀 둘, 4명이 공동 명의로 산 것으로 확인됐다.

 

  부동산업계 관계자는 "최근 강남 빌딩을 매수하려는 20·30대 고객이 많이 늘긴 했지만 이들 중 상당수는 부모와 함께 매입한다"고 설명했다. 임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 "상속받은 재산이 현금으로 10억원이 넘는 사람들은 일단 꼬마빌딩을 찾는다""입지 좋은 곳에 사두면 임차인을 구해 수익을 올릴 수 있고 미래에 가치도 상승한다는 기대감 때문"이라고 말했다. 연예인들의 빌딩 투자 ''도 빌딩 구매자 연령대를 낮추는 요인이다. 일반적으로 20·30대에 자수성가해 수십억 원에 달하는 빌딩을 매입하는 것은 쉽지 않지만 연예인이나 운동선수라면 가능하다. 최근 가수 한승연 씨(29)가 강남구 논현동 빌딩을 37억원에 매입했고, 걸그룹 출신 배우 배수지 씨(23) 역시 지난해 강남구 삼성동 빌딩을 37억원에 구매했다. 젊은 연예인들 사이에서 빌딩 투자가 재테크의 기본처럼 굳어진 상황이다. 빌딩은 주택과 달리 자금조달계획서를 내지 않아도 된다. 주택의 경우 담보대출에 대한 규제가 강화됐지만 빌딩은 그동안 이렇다 할 규제가 없었다. 강화된 주택 규제가 최근 젊은 층이 빌딩으로 눈을 돌리는 계기가 됐다. 일종의 '풍선 효과'인 셈이다. 빌딩 매매가 이뤄진 208건 중 37(17.8%)은 매수자의 주소가 서울 외 지역이었다. 경기도가 22건으로 가장 많았지만 부산(4), 대전·세종(각각 2)뿐 아니라 제주도도 1건 있었다. 올해 강남구에서 거래된 최고가 빌딩은 농협은행이 약 2108억원에 매입한 강남역 인근 빌딩이었다. 개인이 단독 명의로 매입한 최고가 빌딩은 삼성동에 위치한 빌딩으로 거래금액은 500억원 수준이었다. 강남구 꼬마빌딩은 매물 부족이 심한 반면 대기 수요가 풍부하다. 매물이 시장에 나오면 대부분 곧바로 계약이 체결된다. 매물이 나온 당일 몇 시간 뒤 계약이 체결되는 경우도 적지 않다.(2017127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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한 달 앞둔 웃돈 분양권중과세

수도권·부산·세종 18만 가구 해당

내년 이후 보유 기간 상관 없이

분양권 전매에 50% 양도세 매겨

연내 팔지 더 갖고 있을지 잘 따져야

 

 

  2015년 서울 뉴타운 아파트에 당첨된 김모(43). 계약 후 세금 부담이 적은 2년이 지나 전매해 웃돈을 챙길 생각으로 청약했다. 그동안 분양시장 경기가 좋아 현재 7000만원까지 웃돈이 붙어 전매할 시점을 잡지 못했다. 그런데 요즘 고민에 빠졌다. 8·2부동산대책에 따라 정부가 분양권 양도세를 중과하기로 한 시점인 내년불과 한 달도 남지 않았기 때문이다. 김씨는 늘어날 세금과 더 오를지도 모를 웃돈을 저울질하며 갈팡질팡하고 있다. 분양시장 호황기였던 2015~2016년 뛰어든 분양권 투자자들이 양도세 폭탄을 앞두고 있다. 내년부터 분양권 세금이 많이 늘어날 예정이어서다. 양도세 세율을 1년 이내 단기 전매에 해당하는 50%로 상향 조정하는 소득세법 개정안이 국회 통과를 앞두고 있다. 개정안이 시행되면 보유 기간·양도 차익(웃돈)에 따라 6~40%인 양도세율이 50% 올라간다. 금은 보유 기간 1년 미만 50%, 1~240%, 2년 이상 기본세율(6~40%)이 적용된다.

 

  기획재정부 재산세제과 이용주 과장은 분양권 전매는 집이 필요한 실수요가 아니라 웃돈을 노린 가수요로 간주해 다주택자 양도세 중과처럼 세금을 많이 매기기로 했다고 설명했다. 양도세 중과는 내년 11일부터 양도하는 분양권에 적용된다. 양도 시점은 잔금 청산일이다. 대상 지역은 정부가 투기과열 우려가 있다고 판단해 지정한 전국 40곳 조정대상지역이다. 서울 전역(25개 구)과 과천 등 경기도 7, 해운대 등 부산 7, 세종시. 이들 지역에 앞서 분양된 아파트 분양권이 모두 해당하는 것은 아니다. 전매가 가능한 분양권에만 양도세가 부과된다. 지난해 11·3대책 이후 분양된 단지 중 일부는 입주 때까지 아예 분양권 전매가 금지됐다. 부동산114 조사에 따르면 내년 이후 준공 예정으로 입주 때까지 전매가 가능한 분양권은 18만 가구로 예상된다. 내년 이후 전매하면 보유 기간이 길수록, 웃돈이 적을수록 지금보다 양도세가 더 많이 늘어난다. 웃돈 3000만원 분양권의 양도세가 보유 기간 1~2년이면 세율이 40%이고 세금은 1100만원이다. 내년 이후엔 1375만원으로 25% 증가한다. 웃돈이 같더라도 보유 기간이 2년 넘으면 올해엔 기본세율 15% 적용을 받아 세금이 304만여원인데 내년엔 1375만원으로 세금이 4로 뛴다. 보유 기간 2년 초과인 경우 웃돈 1억원의 양도세는 올해 1920여만원(세율 35%), 내년 4875만원으로 2 가까이 늘어난다. 특히 비싼 분양가에 분양된 강남권 재건축 단지의 세금이 급등한다.

 

 

  201511월 평균 351로 분양된 서울 송파구 가락동 가락시영 재건축 단지인 송파헬리오시티에는 3~4억원의 웃돈이 형성돼 있다. 이달 계약 2년이 지난다. 분양가 71000여만원에 분양된 59(이하 전용면적)의 분양권 시세가 101000여만원이다. 웃돈이 3억원이다. 올해 안에 팔면 양도세가 9300여만원으로 1억원이 안 되는데 내년엔 15000만원에 가깝다. 하루 차이로 세금이 5000만원 늘어난다. 인근 부동산중개업소들은 “6개월 이상 오른 웃돈이 하루아침에 세금으로 나가게 돼 분양권 소지자들이 전전긍긍하고 있다고 전했다. 앞으로 분양권 시장 전망도 불확실하다. 정부의 잇따른 규제로 분양시장도 타격을 받아 거래량은 이미 줄고 있다. 8·2대책 후인 9~10월 서울 분양권 거래 건수가 740여 건으로 지난해 같은 기간(1800여건)의 반 토막이다. 서울 등 투기과열지구에선 8·2대책 후 분양권을 사면 입주 때까지 되팔지 못한다. 입주할 사람만 사야 한다. 자연히 분양권 수요가 줄 수밖에 없다. 내년 이후 준공 물량이 많이 늘어나는 것도 분양권 시장에 악재다. 준공을 앞두고 분양권 매물이 쏟아질 수 있기 때문이다. 내년 수도권 아파트 준공 예정 물량이 21만여 가구로 올해(17만여 가구)보다 24% 늘고 2011~2017년 연평균(11만여 가구)보다 85% 급증한다. 2019년에도 올해와 비슷한 17만여 가구가 들어설 예정이다. 김종필 세무사는 시장 전망이 불투명하면 양도 차익을 늘리기보다 세금을 줄이는 게 유리할 수 있다고 말했다.(2017125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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D뮤지엄·리플레이스 등 8개 건물 3년 걸쳐 매입

단국대 이전후 지역재생

 

 

  대림그룹이 서울 한남동에서 뮤지엄과 상가건물 등을 잇달아 보유하며 하나의 '타운'을 형성해가고 있다. 삼성그룹이 이태원 일대에 건물을 대거 확보하면서 지역 가치를 높였던 행보가 한남동에서 재현될지 주목된다. 4일 한남동 공인중개 업계에 따르면 대림그룹이 현재 한남동 일대에 보유한 빌딩은 대림의 D를 딴 'D뮤지엄'과 대림그룹이 만든 복합단지 브랜드 '리플레이스' 7개동(A·B·C·D·F·H·I) 등 총 8. 8개 빌딩 모두 등기부에 한국증권금융주식회사 소유로 돼 있다. 대림산업 관계자는 "대림코퍼레이션이 금융권과 손잡고 펀드를 만들었는데 이 펀드 이름이 한국증권금융주식회사"라며 "현재 흥국자산운용이 운용을 맡고 있다"고 설명했다. 대림코퍼레이션은 1994년 설립된 종합무역회사로 대림그룹의 실질적인 지주회사이기도 하다. 대림그룹의 한남동 건물 확보 행보는 과거 삼성가의 이태원 빌딩 쇼핑을 연상시킨다. 삼성가는 현재 이태원에서 이건희 회장 자택을 비롯해 제일기획, 리움미술관, 꼼데가르송, 삼성생명 공익재단, 블루스퀘어 등의 건물을 보유하고 있다.

 

  리플레이스식음료와 감각적인 패션·라이프스타일 브랜드들을 비롯해 전시관, 주거시설, 오피스로 구성된 대림그룹의 복합 공간 브랜드. 광화문 D타워의 리플레이스가 가장 유명하다. 한남동 리플레이스에는 유럽 가정식 '아벡누', 프랑스 음식점 '수마린' 등이 입주해 있다. 한남동은 최근 가장 빠르게 성장하고 있는 상권으로 꼽힌다. 독서당길이나 한남대로 등 대로변 빌딩은 대지면적 3.39000만원 안팎으로 시세가 형성돼 있고 이면도로 빌딩도 대지면적 3.36000만원이 넘는다. 김명식 JLL 이사는 "5년 전과 비교했을 때 빌딩 가격이 2배 정도 올랐다고 보면 된다"고 설명했다. 대림그룹은 한남동 시세가 오르기 전인 2010~2012년 건물을 사들였기 때문에 큰 폭의 자산가치 상승이 이뤄졌을 것으로 추정된다. 당시 매물로 나온 다가구 주택과 노후 상가를 사서 재건축을 했는데 기존 건물 매입에 500억원, 재건축 공사에 300억원이 든 것으로 알려졌다. 대림그룹 관계자는 "리플레이스 한남은 2007년 단국대가 경기도로 이전한 뒤 활기가 떨어져 버린 한남동 지역에 새로운 발전 모델을 제시하기 위해 진행된 '도심재생 프로젝트'의 일환"이라고 설명했다. 김윤수 빌사남 대표는 "최근 가수 태양과 여배우 한효주가 각각 77억원, 55억원에 한남동 빌딩을 매입하는 등 많은 투자자가 한남동 빌딩에 관심을 보이고 있다"고 말했다.(2017125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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청약시장은 실수요 시장으로 재편...

수익형 부동산 보유자는 금리 인상 대비

 

 

  과열 국면이던 부동산시장이 다소 진정되는 분위기다. 8·2 부동산 대책 이후 주택 거래량이 급감하고 청약시장이 위축되는 등 대책의 가시적인 효과가 나타나고 있는 것이다. 서울부동산정보광장에 따르면 8월에만 14746건에 달했던 아파트 거래량이 9월 들어 8336건으로 44%나 감소했다. 10월에는 3817건으로 줄었고, 11월은 10일 현재 1482건에 그쳤다. 8·2 대책으로 투기과열지구가 된 27개 지역의 분양권 거래량도 눈에 띄게 줄었다. 27개 투기과열지구의 9월 분양권 전매량(15474)은 전달 17617건보다 13% 가까이 감소했다. 지표상으로는 8·2 대책의 약발이 확실히 나타나는 분위기다. 여기에 연말이나 내년 초 기준금리 인상이 예정돼 있고, 수도권을 중심으로 대규모 입주도 줄을 이을 전망이다.

 

주택시장의 수요 줄지 않아

  그럼에도 집값이 내릴 것으로 보는 부동산 전문가는 많지 않다. 에스앤비(SnB) 김승석(47·사진) 대표이사도 마찬가지다. 그는 부동산시장은 당분간 주춤하겠지만 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 집값이 크게 내리지는 않을 것이라고 내다봤다. 에스앤비는 2007년 문을 연 이후 시행(부동산개발사업)과 분양마케팅(분양대행), 주택·상업용부동산 컨설팅을 하는 부동산종합회사다. 에스앤비는 분양마케팅으로만 지난해 1000억원가량의 매출을 올렸다. 김 대표는 대학 졸업 후 현대산업개발에서 개발·마케팅을 했던 부동산 전문가다. 1110일 서울 강남구 역삼동 에스앤비 본사에서 만난 김 대표는 “8·2 대책 이후 100여일 만에 청약시장은 확실히 실수요시장으로 재편됐다고 말했다. 종전에는 투자수요와 실수요가 5050이었다면 지금은 2080 정도라는 것이다. “112일 청약 1순위 접수를 받은 서울 중랑구 면목동 사가정 센트럴 아이파크아파트의 경우 견본주택을 찾은 고객의 80% 정도가 지역 실수요자였습니다. 올해 상반기 같으면 투자수요가 실수요보다 더 많았을 텐데, 8·2 대책 이후 확실히 투자수요가 많이 준 것 같아요. 이 아파트는 청약 경쟁률이 최고 13.51, 평균 4.51이었는데 중랑구가 8·2 대책에서 투기과열지구로 지정돼 각종 청약 규제가 적용된 지역이라는 점을 감안하면 꽤 높은 수치입니다. 그동안 이 지역에 새 아파트 공급이 뜸해 대기 수요가 많았던 것 같아요. 청약자 대부분도 지역 실수요라고 봐야 합니다.” 청약시장에선 확실히 투자수요가 줄었지만 그렇다고 주택시장에 수요가 줄었다고 할 수는 없다는 게 그의 설명이다. 그는 반포나 강남의 경우 집값이 10, 20년 전에 비해 10, 20배 이상 뛰었다이 같은 자산가치 상승을 직접 체험하거나 지켜본 사람이 많기 때문에 부동산에 대한 투자는 계속될 것이라고 분석한다. 특히 강남권을 비롯해 서울은 여전히 주택 수요에 비해 공급이 적기 때문에 정부의 규제 정책으로는 집값 상승세를 잡기 힘들다고 말한다.

 

 

  실제 전반적으로 주택시장이 안정세를 보이고 있지만 강남권을 비롯해 서울 집값은 여전히 오름세. 부동산114에 따르면 8·2 대책 이후 100일 간 서울 강남 3(서초·강남·송파구) 아파트 값은 1.91% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트 값도 평균 1.55% 올랐다. 규제가 강화된 재개발·재건축아파트 값도 1.2% 올랐다. 김 대표는 각종 규제로 당장은 (집값 상승을) 억제할 수 있지만 그러면 또 언젠가는 집값이 폭등할 것이라며 집값이 오르는 건 수급 불균형 때문인데 서울이나 수도권·지방 일부 지역은 여전히 수요에 비해 공급이 달린다고 말했다. 수요가 있는 곳에는 정작 공급이 없기 때문에 집값이 오를 수밖에 없는 상황이라는 것이다. 정부는 내년 4(다주택자에 대한 양도소득세 중과세 시행) 이전에 매물이 늘면서 집값이 하향세를 보일 것으로 기대하고 있다. 하지만 김 대표는 양도세 중과세가 시행되더라도 정부 바람대로 매물이 확 늘거나 집값이 떨어질 것으로 보지 않는다. 내년 초에도 매물이 크게 늘지 않을 것 같아요. (다주택자 중에) 급한 사람도 없고 사실 팔 이유도 없어요. 전세시장이 월세시장으로 변화하면서 집을 갖고도 현금을 만들 수 있기 때문에 굳이 팔 이유가 없는 거죠. 특히 다주택자 중엔 50~60대가 많은 데, 이들이 은퇴하면 당장 현금 부족에 시달릴 텐데 갖고 있는 주택을 월세로 놓으면 손쉽게 해결할 수 있어요. 양도세 중과세도 큰 의미가 없어요. 양도세라는 게 결국 집을 팔아서 차익이 생겼을 때 내는 세금인데, 집을 안 팔면 그만인 거죠.” 그래서 정부는 재산세나 종합부동산세 등 보유세 인상 카드를 고민 중이다. 김 대표는 설령 보유세가 오른다고 해도 지금의 보유세율이 주요 선진국에 비하면 낮은 편인 데다 월세를 받아 (보유세 인상분을) 메울 수 있기 때문에 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이라며 다만 크고 작은 시장 규제책이 계속 나오면 가랑비에 옷 젖 듯 시장은 하향 안정세를 보일 것이라고 전망했다.

 

 

보유세 인상 충격 크지 않을 것

  김 대표는 현재 경기도 안양시 만안구 안양동 옛 국립농산물품질관리원 부지를 주상복합 단지(안양 센트럴 헤센)로 개발 중이다. 이 단지는 지하 4층 지상 최고 253개 동 규모로 아파트 188가구와 오피스텔 437, 상업시설로 구성돼 있다. 아파트는 전용면적 59형 단일 주택형이고, 오피스텔은 전용면적 27~47. 서울·수도권 지하철 1호선 안양역·명학역이 가깝고, 2024년 개통 예정인 월곶~판교 복선전철 안양역(가칭)도 가깝다. 김 대표는 “11월 말 견본주택을 열고 본격적인 분양에 나설 예정이라며 이 지역은 그동안 공급이 뜸했던 데다 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 갖춰 지역 실수요는 물론 투자자에게도 관심이 크다고 설명했다. 에스앤비는 시행이나 분양마케팅 외에도 주택·상업용부동산 컨설팅 업무를 하고 있다. 서울 잠실에 우뚝 서 있는 롯데월드타워 지상 42층부터 71층에 들어서는 시그니엘 레지던스도 에스앤비의 작품이다. 시그니엘 레지던스는 전용면적 133~829223실로 분양가는 3.3(1)당 평균 7500만원 선이다. 1실당 총 분양가가 45~370억원 정도. 그만큼 최고급 인터리어와 마감재 등으로 꾸몄다. 에스앤비는 그러나 이에 머물지 않고 국내 최초로 주거시설이면서도 6성급의 호텔식 서비스를 기획했다. 김 대표는 유명 인사가 인테리어나 디자인을 하고, 마감재나 각종 전자제품을 최고급으로 설치한다고 명품 주거시설이 되는 것은 아니다라며 명품 주거시설을 만들기 위해선 무엇이 필요할까 고민한 결과가 6성급 호텔식 서비스라고 설명했다.(2017122일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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  수서·과천·위례 등 서울·수도권 택지 40여 곳에서 주변 시세의 80% 수준인 신혼부부만을 위한 아파트 7만가구가 공급된다. 신혼부부 특별공급 비율은 현재보다 2(공공분양 30%, 민영 20%) 늘어나고, 최고 연 3.3% 금리의 청년우대 청약통장도 나온다. 29일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '주거복지 로드맵'을 발표했다. 혼인 기간 7년 이내 혹은 예비 신혼부부가 시세의 80% 수준으로 살 수 있는 공공분양 아파트인 '신혼 희망타운' 물량 중 70%가 수도권에 집중됐다. 수서역세권, 서울 양원, 과천지식정보타운 등 기존 택지 지구에서 3만가구가 우선 공급된다.

 

  이후 서울 주변 그린벨트(개발제한구역) 등을 해제해 신규 택지지구 40여 곳을 지정하고 신혼 희망타운 4만가구를 추가로 공급한다. 우선 성남 금토 성남 복정 구리 갈매역세권 남양주 진접2 군포 대야미 부천 원종 부천 괴안 의왕 월암 경산 대임 9개 택지가 신규로 지정됐다. 청년층을 위해서는 공공임대 13만가구 공공지원주택 12만실 대학생(기숙사) 5만명 등 30만개의 거주 공간을 마련한다. 행복주택은 소득 활동에 관계없이 만 19~39세 청년 모두 입주 기회를 얻을 수 있도록 만들었다.(20171129일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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