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다주택 따른 규제 피하고 아파트 보유상태 그대로 유지

시가대비 할인폭 30%·3억이내 증여세 부과대상에서 빠져

강남권·목동서 `이상 저가거래`중개매물 안나와 내부거래 추정

양도세 등 매매 따른 제반비용도 증여보다 적어 관심 증폭

 

 

  전역이 투기과열지구로 묶인 서울 곳곳에서 '이상 저가 거래'가 속출하고 있다. 서울 내 주택 공급 부족이 여전해 중장기적으로 집값 상승이 예상되자 다주택자들이 시장에 매물을 내놓기보다는 가족과 직거래하는 사례가 늘었기 때문이라는 게 전문가들의 분석이다. 비록 자신은 아니지만 다른 가족이 주택을 보유해 집값 상승과 임대수입 등의 이익을 누리면서 양도세 중과세 등 8·2 대책의 규제를 피하려는 회피전략으로 풀이된다. 16일 서울시 부동산 정보광장과 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 시가보다 2억원 넘게 낮거나 30% 가까이 낮은 가격에 거래된 사례가 여러 곳에서 관측된다. 서울 강남구 A아파트 전용 85는 지난달 중순 21층이 15억원에 거래됐다. 하지만 이달 초 같은 평형 18층이 129000만원에 거래돼 무려 21000만원 급락했다. 서울 서초구 B아파트 전용 85도 지난달 219층이 175000만원에 거래됐지만 이달 7일에는 19500만원이나 내려간 155500만원에 매매가 이뤄졌다. 양천구 목동에서도 유사한 현상이 나타났다. 전용 475층이 지난 105500만원에 거래돼 정확히 한 달 만에 16300만원(24%) 급락했다. 이외에도 8월 초 집값이 급락한 사례는 용산과 여의도의 아파트 매매에서도 나타났다.

 

 

  이들 아파트의 매매가격 급락은 매우 이례적이다. 내년 4월부터 다주택자가 주택을 매도할 때 양도세가 중과되기 때문에 이를 피하기 위한 급매물이 종종 등장하고 있지만 이를 감안해도 30% 가까운 하락폭은 과도하기 때문이다. 일반 매물이라면 일단 해당 지역 매매물건 네트워크에 올라온 뒤 거래되지만 이들 매매는 네트워크에 올라온 적이 없다는 게 인근 중개업소의 공통된 반응이다. 목동의 M공인 관계자는 "가족 간에 직접 매매한 것"이라며 "해당 단지 동일 평형에서 최근 6억원 이하 매물이 나온 적이 없다"고 잘라 말했다. 이 관계자는 "8·2 대책 후 다주택자가 63000만원에 급매물을 내놔 거래가 된 적이 있지만 그 후 가장 싸게 나온 매물 호가가 67000만원 수준"이라고 덧붙였다. 서초구의 K공인 관계자는 "B아파트의 경우 8·2 대책 후 급매물이 없는지 묻는 사람이 많지만 여전히 매물이 귀하다""155500만원에 거래된 것은 친척 간 거래라고 들었다"고 전했다. 강남구 A아파트 인근 D공인 관계자도 "서향 1층도 13억원에 매수문의가 들어간 적이 있지만 소유주가 팔지 않았다""18층이 129000만원에 거래됐다는 것은 인근 시세에 비춰볼 때 말이 안 된다"고 말했다.

 

 

  가족 간 거래는 직접 거래한 뒤 신고하든, 공인중개사를 통해 거래하든 60일 이내에 신고해야 한다. 국세청은 매매가격이 시세보다 30% 이상 비싸거나 저렴하면 증여로 추정한다. 매매가와 시가의 차액이 3억원을 넘어도 증여세를 과세한다. 가령 시가 10억원의 집을 자식에게 증여하면 21000만원의 증여세가 발생한다. 여기에 자식이 내야 하는 취득세까지 감안하면 약 21320만원의 세금을 부담해야 한다. 반면 가족 간 거래를 하면 아버지가 7억원에 매수해 10년 보유했다고 가정할 때 6500만원의 양도세가 발생한다. 자식이 부담하는 취득세 210만원을 더해도 6710만원 수준이다. 세금 측면에서 가족 간 거래가 훨씬 부담이 작다. 10년 보유했다고 가정할 때 취득원가가 21000만원 이상이기만 하면 가족간거래가 증여보다 세 부담 측면에서 유리하다. 업계 관계자는 "부유층 자제 중 고가 주택에서 살던 전세금을 빼서 부모가 가진 여러 주택 중 하나를 매수하는 사례가 종종 관측된다"고 말했다.

 

 

  고액 자산가를 둔 은행에서도 최근 가족 간 거래에 대한 문의가 평소보다 늘었다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "자산가들은 향후 집값 전망을 긍정적으로 보기 때문에 집을 처분하기보다는 자녀와 거래하는 편을 선호한다""미래 예상되는 시세차익을 자녀가 누리게 하고 본인도 다주택자 부담에서도 벗어나고자 하는 것"이라고 설명했다. 다주택자들이 양도세 부담을 덜기 위해 최근 선호하는 또 다른 방법은 부부간 증여. 가령 1억원에 매입한 주택을 6억원에 팔면 5억원의 차익에 대한 양도세를 내야 한다. 하지만 시가가 6억원일 때 배우자에게 증여하면 증여세 없이 취득가액을 6억원으로 높일 수 있다. 부부간 증여는 6억원까지 증여재산공제가 되기 때문이다. 증여한 지 5년이 지난 뒤 8억원에 팔면 7억원의 차익이 아니라 증여 당시 시가와의 차액인 2억원에 대해서만 양도세를 내면 된다.(2017817일 매일경제 기사 참조)

 

 

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강남권 재건축 31000여가구 거래 제한

개포 거래 지난달 80여건서 대책 후 '0'

잠실 주공5단지 실거래가 17000만원 내려

초과이익 환수제, 분양가 상한제 등도 기다려

단지마다 사업 속도 내느냐, 늦추느냐 갈림길

초과이익 환수제 못 피하는 은마, 거래 제한 앞

 

 

  8·2부동산대책의 핵심은 강남권 재건축 시장 폐쇄. 투기과열지구 지정효과인 조합원 지위양도 금지를 통해 사실상 거래를 못 하게 했기 때문이다. 재건축조합 설립 이후 단계의 아파트를 구입해도 조합원 자격 인정을 받지 못하기 때문에 살 이유가 없다. 조합원 자격이 없는 집은 재건축으로 짓는 새 아파트를 배정받지 못하고 현금을 받고 떨어져 나가게 된다(현금 청산). 앞으로 투기과열지구에서 해제되더라도 조합원 자격이 되살아나지 않는다. 재건축 후 새 아파트를 받지 못하고 시세차익을 내기도 어려우니 조합설립 인가 후 매입한 재건축 아파트는 아무 매력 없는 물딱지인 셈이다.

 

조합설립 인가 이후 재건축 단지는 '물딱지'  

 

  조합원 거래 금지가 주택시장에 미치는 영향이 어떻게 될까. 우선 이번 대책 강도는 2003년 말 노무현 정부가 처음으로 재건축 조합원 지위양도 금지 조항을 도입했을 때보다 훨씬 강하다. 당시는 없던 제도가 만들어지면서 시행 이전 설립된 조합의 조합원은 한차례 명의 변경을 할 수 있도록 경과규정을 뒀다. 그러다 보니 거래 제한 효과가 크지 않았다. 하지만 이번엔 다르다. 이미 만들어진 조합도 경과규정 없이 그대로 적용된다. 부동산114에 따르면 강남3(강남·서초송파구)에서 조합 설립 이후 멸실 이전 재건축 단지는 29개 단지 31000여가구. 강남3구 총 아파트 30만가구의 10%가 조금 넘는다. 거래량 기준으로는 비중이 좀더 크다. 7월 국토부 실거래가자료에 따르면 강남3구 아파트 거래 1400여 건 중 조합설립 이후 단지가 15% 정도인 200여 건이다. 따라서 조합원 지위 양도 금지로 거래시장이 15% 줄어드는 셈이다.

 

 

강남권 조합 설립 이후 거래량 15%

 

  실제로 조합설립 이후 단지의 거래는 끊겼다. 조합이 설립돼 있는 강남구 개포동 시영과 주공1·4단지에서 서울부동산정보광장에 지난달 실거래가 매매계약된 건수가 83건에서 이번 달에는 2건으로 급감했다. 이들 거래 날짜는 투기과열지구 지정 전날인 2일이어서 투기과열지구지정 이후로는 거래가 없다. 조합 설립 이전 단지의 거래도 위축될 수 밖에 없다. 사업이 진척돼 조합이 설립되면 거래가 안 되기 때문이다. 재건축 초기 단계인 압구정동 계약건수가 지난달 24건에서 이달 제로. 강남3구 내 조합 설립 이전 단지도 31000여가구.

 

  일반 아파트도 거래절벽을 맞았다. 송파구 잠실에서 이미 재건축이 끝난 엘스 등 4개 단지에서 지난달 78건이 계약됐는데 이달 들어서는 계약 신고된 건수가 하나도 없다. 지난달 50건 계약된 강남구 도곡동 도곡렉슬도 이달 들어 1~23건 거래된 것 외에는 없다. 강남3구 내 조합 설립 전후 재건축 추진 단지가 총 61000여가구로 전체 5가구 중 한 가구 꼴이다. 강남3구 아파트 거래시장 축소는 집값에도 상당한 영향을 미치게 된다. 거래가 줄어서만이 아니다. 조합이 설립된 강남권 재건축 단지는 집값 선두주자이기 때문이다.

 

일부 단지 실제 거래가격 급락 

 

  국민은행이 집값 변동률을 따로 집계하는 선도아파트 50지수에 해당하는 상당수 단지가 강남권 재건축 단지. ‘50지수는 시가총액 50위 내 단지를 대상으로 한다. 지난 5월부터 월간 1%가 넘는 상승률을 보이며 집값 상승세를 주도해왔다. 5월부터 지난달까지 3개월간 상승률이 5.1%로 서울 아파트값 상승률(1.3%)4에 가깝다. 강남권 재건축 단지 거래 단절로 ‘50지수상승세가 확 꺾이며 강남3구 뿐 아니라 전체 서울 주택시장을 위축시킬 것으로 예상된다. 이미 일부 급매물이 나오고 가격이 확 떨어져 거래도 이뤄지고 있다. 잠실 주공5단지는 한달 만에 17000만원까지 실거래가격이 떨어졌다. 지난달 157000만원까지 거래됐던 전용 106가 지난 1014억원에 계약됐다.    

 

  조합 설립 인가 이후 단지 중 거래가 가능한 물량은 세대원 전원이 생업 등으로 다른 지역으로 이사가는 경우 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택을 2년 이상 계속해 소유하고 있는 경우 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택을 2년 이상 계속해 갖고 있는 경우 등이다. 잠실 주공5단지는 2013년 말 조합설립 인가를 받고 3년 넘게 사업시행인가를 신청하지 못하고 있다.

 

'사면초가'에 빠진 강남권 재건축 단지

 

  일반 아파트 가격 하락세도 나타나고 있다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84는 지난달 178500만원까지 팔렸다가 지난 723000만원 떨어진 155500만원에 매매됐다. 위기를 맞은 재건축 단지들은 어떻게 될까. 조합원 거래 정지 외에 내년부터 초과이익환수제(재건축 부담금)가 기다리고 있고 빠르면 올 가을 분양가상한제가 적용될 수 있다. 그동안 가격이 많이 올라 중과로 인한 양도세 부담도 커졌다. 사면초가에 빠진 셈이다. 사업 단계에 따라, 주민들 뜻에 따라 각자 살 길을 찾는 각자도생(各自圖生)의 길로 나갈 것으로 전망된다. 이미 관리처분 인가를 신청해 초과이익환수제 걱정이 없는 단지는 일반분양을 서두르는 게 낫다. 아직 정부의 민간택지 분양가상한제 적용 기준이 나오지 않았지만 정부가 벼르고 있는 만큼 적어도 강남권은 시행 가능성이 크기 때문이다. 상한제가 적용되면 주변 시세사 아닌 땅값과 건축비를 기준으로 분양가를 매겨야 해 조합이 분양가를 높여 조합원 사업비 부담을 줄이는 게 어려워진다. 강남구 개포동 시영·주공4단지, 서초구 반포동 신반포6차 등이 일반분양을 준비하고 있다.

 

 

  다음으로 조합 입장에서 우선 거래는 막혔어도 재건축 초과이익 환수제를 피하는 게 급선무일 것 같다. 단지에 따라 많게는 억대 이상이 예상되기 때문이다. 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구지난 9일 서초구청에 사업시행인가 신청을 했다. 이 단지는 20139월 조합설립 인가를 받은 뒤 4년 가까이 사업시행인가를 신청하지 않아 거래가 가능했지만 거래를 포기했다조합은 사업시행인가를 서두르면 올해 안에 관리처분계획(일반분양 계획)을 신청해 초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 보고 있다.

 

다시 위기 맞은 대치동 은마 

 

 

  사실상 환수제 피하기가 물 건너 간 단지들은 진격정지도 어려운 상황이다. 대표적으로 강남구 대치동 은마 아파트. 1979년 완공된 은마는 일찌감치 1990년대 후반부터 재건축을 추진해 2003년 말 재건축 추진위를 구성했지만 걸림돌이 많았다. 노무현 정부의 재건축 안전진단 강화로 4수끝에 2010년 안전진단을 통과해 재건축을 확정했다. 그 뒤 이명박·박근혜 정부의 대폭적인 규제 완화에도 임대주택 건립 문제, 조합 내 갈등 등으로 뚜렷한 사업진척을 하지 못했다. 지난해부터 다시 사업 속도를 높여 서울시와 갈등 속에 초고층 재건축 꿈을 키우다 이번 8·2부동산대책을 만났다.

 

  은마는 올 연말까지 관리처분계획 인가를 신청할 시간 여유가 없다. 서울시의 반대에도 불구하고 초고층 재건축 계획을 강행하고 있어 사업이 앞으로 나가지 못하고 있다. 앞으로 서울시의 재건축 계획 심의 통과 후 조합설립을 하게 된다. 그러면 조합원 거래에 제동이 걸린다. 그렇다고 진도를 나가지 않으면 재건축은 요원해진다. 주민들이 사업 속도를 결정해야 한다. 은마는 앞으로 정상적인 사업속도로 재건축을 진행하더라도 준공까지 5년 이상 걸릴 것으로 예상된다. 2020년은 지나야 하는 것이다. 준공 40년이 지나도 새 아파트로 탈바꿈하기 어려운 상황이다. 압구정동 등 재건축 추진위 구성 단계로 아직 걸음마 수준인 단지들은 어차피 늦은 사업이기 때문에 쉬엄쉬엄 사업을 진행할 것으로 예상된다.(2017816일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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내년 상반기까지 5개단지 2578가구 일반 공급

최신 평면설계는 기본, 수입 내장재·커튼월 외관

단지들 고급화 경쟁 가열

분양가 상한제 10월 부활

실제보다 저렴한 가격에 프리미엄 아파트 잡을 기회

 

 

  경기 과천시에서 서울 강남 못지않은 별들의 전쟁이 벌어진다. 재건축초과이익환수제를 피하고자 사업에 속도를 낸 조합들이 저마다 명품 재건축을 내세우면서 가을부터 잇따라 일반분양에 들어간다. 분양가상한제 적용을 앞두고 실수요자로선 상대적으로 저렴한 가격에 프리미엄 아파트를 분양받을 기회가 될 전망이다.

 

과천에 써밋깃발 꽂는 대우건설

 

  13일 건설업계에 따르면 내년 상반기까지 과천에서 분양하는 재건축 아파트는 2기 재건축으로 분류되는 주공1·2·6·7-1·12단지 등 총 5개 단지 7262가구. 이 가운데 일반에 공급하는 물량은 전체의 35%2578가구. 사업이 가장 빠르게 진행되는 곳은 7-1단지다. 시공사인 대우건설은 오는 10월 말 전용면적 59~159599가구를 일반분양하기로 조합과 가닥을 잡았다. 당초 푸르지오브랜드를 쓸 예정이었지만 프리미엄 아파트 브랜드인 써밋을 적용하기로 지난 6월 결정했다. 평면, 조경, 마감재 등 세부 사항을 고급화하기 위해 조율 중이다. 일대 아파트 가운데선 유일하게 지하철 4호선 과천역에서 단지 안까지 지하로 연결된다. 중앙상가를 제외하고 재건축이 추진돼 알빼기분쟁이 있었지만 점주들을 조합원으로 받아들이면서 통합 재건축이 가능해졌다. 7-1단지 조합 관계자는 상가 자리에 건물이 들어서지 않아 단지 내 공원이 특화될 것이라며 과천 재건축 아파트 가운데 통경축이 가장 넓게 설계됐다고 말했다.

 

  입지가 가장 뛰어나 과천 대장으로 평가받는 1단지 역시 대우건설의 써밋 브랜드로 지어진다. 연말께 관리처분변경인가를 받아 일반분양 일정에 들어간다는 계획이다. 소형인 전용 59에도 4베이 판상형 설계가 적용되고 전용 845베이까지 늘어나는 등 최신 평면을 도입한다. 일부 타입은 발코니 확장 때 넓어지는 서비스면적이 최대 39에 달하는 것으로 알려졌다. 단지 안에 수변공원을 조성하고 입주민 편의시설로 수영장과 시네마홀을 들인다. 주방 가구 등 내장재는 외국산으로 시공한다. 가구별 거실 창문은 외부 난간을 대신하는 입면분할 창호로 설계했다.

 

너도나도번지는 고급화 경쟁

 

  비슷한 시기에 여러 단지의 분양이 이뤄지다 보니 조합 사이에서는 고급화 경쟁이 불붙는 모양새다. 2단지는 최근 천정고를 2.4m로 높이고 대형 사우나를 들이는 내용의 사업시행 변경인가를 받았다. 35층 스카이라운지와 가구별 지하창고도 계획 중이다. 아파트는 층간소음이 적은 기둥식으로 짓고 외관이 미려한 커튼월로 마감한다. SK건설과 롯데건설이 컨소시엄을 구성해 시공하기 때문에 캐슬앤뷰’ ‘시그니처캐슬등의 단지명이 거론됐지만 건설사 브랜드 대신 독자적인 단지명을 달기로 했다. 지난달 말까지 조합원을 대상으로 공모한 조합은 10월 관리처분 변경총회를 통해 단지명을 결정하고 11월 일반분양에 나선다는 방침이다. 2단지 조합 관계자는 사업지 위상을 감안해 모델하우스도 강남권에 지을 계획이라고 말했다. 내년 초 분양 예정인 6단지 역시 설계를 일부 변경하기로 했다. 조경과 마감 등을 손보는 것으로 알려졌다. 이 단지도 외장은 커튼월을 적용할 예정이다. 조합원 사이에서는 내년 분양하는 서초무지개아파트처럼 시공사인 GS건설의 그랑자이브랜드를 달아야 한다는 의견이 나오고 있다. 고급화한 아파트라는 걸 알려야 한다는 의미다. GS건설 관계자는 전반적으로 주변 단지들과 맞춰가는 수준의 설계 변경을 하고 있다고 말했다.

 

 

  이들 단지는 이르면 10월 부활하는 분양가상한제를 피하기 어려울 전망이다. 정비사업은 인허가 시기에 따라 분양 일정이 확정되는데 대부분 연말께 관리처분 변경인가가 예정돼 규제를 피하는 밀어내기 분양이 여의치 않기 때문이다. 정부가 예정대로 민간택지에 분양가상한제를 확대 적용할 경우 3.3당 평균 3000만원 안팎의 일반분양가를 계획하던 단지들은 2000만원 후반까지 가격 인하가 불가피하다. 이미윤 부동산114 연구원은 건설사와 조합은 손해를 보지만 수요자에겐 고급 아파트를 시세보다 저렴하게 분양받을 수 있는 기회라며 다만 과천은 자금력을 갖춘 실수요자가 많은 것으로 평가되는 지역이어서 높은 청약 경쟁률이 예상된다고 말했다.(2017815일 한국경제 기사 참조)

 

 

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·월세 부담완화 담길 듯

 

 

  청와대가 다음달 말 주거복지 정책 발표를 추진하고 있다. 이달 초 8·2 부동산 대책 발표 후 2개월이 채 되지 않은 시점에 추가 대책을 발표하는 것이어서 어떤 내용이 담길지 관심이 쏠리고 있다.

 

 

  박수현 청와대 대변인은 14"문재인 대통령 주재로 열린 수석·보좌관회의에서 8·2 부동산 대책 이후 주택 시장 동향 및 향후 대응 방향을 점검했다"고 밝혔다. 박 대변인은 "8·2 부동산 시장 안정화 방안을 통해 집값 안정세가 정착될 수 있도록 노력하면서 임대차 시장의 투명성 제고를 통해 무주택 서민의 전·월세 부담을 완화하기로 했다"고 전했다. 그러면서 "이 같은 정책 기조에 바탕을 두고 9월 말 주거복지 로드맵 발표 계획을 문 대통령에게 보고했다"고 전했다.(2017815일 매일경제 기사 참조)

 

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8·2대책으로 시장 얼어붙고 분양가 난항·미분양 우려 감안신반포센트럴자이 이어 두번째

100% 가점제·분양가 상한제 등 새 규제 위험에도 "일단 미루자"

 

 

  올해 강남권 재건축의 핵심으로 꼽혔던 '래미안 강남 포레스트(개포시영 재건축)' 분양이 9월로 연기된다. 13일 부동산업계에 따르면 8월 마지막 주로 예정됐던 이 아파트 분양이 1~2주 정도 밀려 9월로 넘어가게 됐다. 8·2 부동산 대책으로 일반 분양을 받을 사람들의 자금줄이 경색되고, 조합과 건설사도 분양가 압박을 받아 갈팡질팡하고 있는 것으로 분석된다. 이 아파트는 개포시영아파트를 재건축하는 것으로 전체 2296가구에 달하는 대규모 단지로 조성된다. 일반분양 물량은 총 208가구로 적은 편이지만, 강남 재건축 흥행의 중심인 개포지구에서 오랜만에 시행되는 분양이라 많은 주목을 받았다. 분양이 9월로 밀리면 여러 가지 리스크가 많다. 일단 9월 중 '주택공급에 대한 규칙'이 개정되면 전용 84이하 주택의 경우 가점제가 75%에서 100%까지 상향 조정된다. 전용 85이상 중대형 주택도 100% 추첨제에서 30% 가점, 70% 추첨으로 바뀐다. 8·2 대책엔 포함되지 않았지만 추가로 나올 규제로 분양가상한제가 거론되고 있는 상황이다. 그럼에도 불구하고 강남 대표 재건축 분양단지인 래미안 강남 포레스트가 분양일정을 미룬 것은 분양가를 둘러싼 복잡한 셈법과 미분양에 대한 우려 때문이다. 당초 조합과 건설사인 삼성물산은 래미안 강남 포레스트의 평균 분양가를 최고 4600만원까지 생각했던 것으로 알려졌다. 이 분양가가 적정한지를 두고 분양 희망자를 대상으로 설문조사도 했을 정도다.

 

  평균 분양가 4600만원의 근거주택도시보증공사(HUG)가 내세운 '고분양가 사업장 분양보증 처리기준'이다. 평균 분양가를 인근 아파트 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 수준으로 정해야 한다는 것인데, 작년 8월 개포주공3단지 재건축 '디에이치 아너힐즈'4259만원의 110%4600만원 선이다. 그러다 8·2 대책이 발표되면서 이 같은 계획에 급제동이 걸렸다. 일단 정부가 강하게 부동산시장을 압박하고 있는 상황에서 3.34600만원으로는 HUG의 분양보증 발급을 받을 수 없다는 의견이 강하게 나왔다. 조합과 건설사도 평균 분양가를 3.3300만원 정도 낮추는 방안을 협의하고 있는데, 일반분양의 분양가가 곧 사업성과 직결돼 결정하기까지 쉽지 않은 상황이다. 9월로 분양이 밀린 것도 이런 부분이 적지 않게 작용했다. 8·2 대책 후 중도금 대출 은행을 구하는 것도 만만치 않아 건설사 부담이 크다. 미분양에 대한 우려도 있다. 보통 개포동과 같은 최고의 입지를 가진 곳에서 미분양은 아예 나오지도 않는 얘기. 그러나 8·2 대책으로 대출이 조여지면서 불안감이 커지고 있다. 래미안 강남 포레스트가 3.34300만원 정도 분양가를 책정한다고 해도 전용 59의 분양가는 11억원에 육박한다. 무주택자의 경우 총부채상환비율(DTI)을 무시하고 주택담보대출비율(LTV)만 따져도 보유 자금이 66000만원은 돼야 전용 59청약이 가능하다. 무주택자 중 이 정도 자금을 들고 소형면적 분양을 받을 사람이 얼마나 되겠냐는 이야기가 나온다.

 

  복잡한 셈법 때문에 9월로 분양은 밀렸지만 조합과 건설사 모두 9월 초를 넘기진 않을 것이라는 관측이 우세하다. 정부가 9월 중순 '주택공급에 관한 규칙'을 개정, 시행해 가점 비중을 확 높일 예정이라 그 전에 분양을 서두를 가능성이 높다는 것. 또 분양가상한제가 본격 실시되기 전에 분양을 마무리하려 할 것으로 보인다. 래미안 강남 포레스트 외에도 이상 조짐은 곳곳에서 나타나고 있다. 역시 이달 분양할 예정이던 서초 신반포6차 아파트 재건축 '신반포센트럴자이'9월로 분양이 밀렸다고 지난 11일 밝혔다. 최고 부촌으로 떠오른 반포에서도 트리플 역세권에 각종 편의시설과 한강 인접성 등으로 핵심 입지를 자랑하는 단지지만, 8·2 대책 발표 후 여러 가지 사항에 대해 추가 논의가 필요하다고 판단한 것으로 보인다. 11월로 분양을 예정하고 있는 개포주공8단지 재건축이나 올해 말 예정이었던 청담삼익 재건축 역시 분양이 예정대로 순탄하게 진행되지 않을 것이라는 관측이 우세하다.(2017814일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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8·2 대책 `거래절벽` 와중에 `현금청산` 강남 매물 등장

조합원 지위 양도 못받아재건축 집 못받고 현금 받아

강제매각 대상 되거나 청산가격 분쟁 남을 소지`매각` 리스크도 고려해야

 

 

  문재인정부의 8·2 부동산 대책으로 재건축 아파트 거래가 중단된 가운데 시세보다 3억원이나 싼 '현금청산' 매물이 등장했다. 11일 부동산업계에 따르면 서울 서초구 잠원역 인근 신반포 10318동 전용 54형이 7억원에 매물로 나왔다. 같은 단지 같은 평형 시세가 10100만원으로 형성돼 있어 3억원이나 저렴한 매물이 나오자 매수자들이 큰 관심을 보이고 있다. 하지만 이 물건은 '현금청산' 대상이다. 현금청산이란 재개발·재건축에서 새 아파트 입주권을 포기하는 대신 조합으로부터 현금을 받는 것을 의미한다. 8·2 대책에 따라 일반 거래는 묶이고 앞으로 나오는 재건축 매물은 대부분 현금청산 대상이 된다. 부동산114에 따르면 서울 지역에서 재건축을 추진 중인 단지는 108000가구로 이 가운데 조합설립 인가를 받은 단지는 절반 수준인 55655가구에 달해 상당수 현금청산 매물이 시장에 풀릴 것으로 예상된다.

 

 

  하지만 일반 재건축 매물과 다른 점이 많아 투자자들 주의가 필요하다. 무엇보다 재건축 이후 집을 받지 못하고 재건축 조합원 분양이 끝난 뒤 현금으로 받는다는 것이 일반 매물과 다른 점이다. 현금청산을 할 때 가격은 사업시행자와 소유자가 협의해 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 2명 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균해 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "만일 조합 정관에 청산금액 결정기준이 명시돼 있다면 이에 따라 결정된다"고 설명했다. 만일 결정기준이 애매하고 협의가 원만하게 이뤄지지 않을 경우 소유주가 가진 주택을 법원에 공탁한 뒤 시행자가 매도청구를 한다. 이때 매도청구 가격은 1996년 나온 대법원 판례에 따르면 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 수준이다. 매도청구 당시 일반적 매매가격과 큰 차이가 없을 수도 있지만 일반 조합원과 현금청산 대상자 간 감정평가 기준이 다를 경우 분쟁의 여지가 있다. 강남 아파트는 매각을 원하는 시기에 내놓으면 바로 팔려서 주식만큼 환금성이 좋다는 점 때문에 자산가들이 선호했다. 그러나 '현금청산'은 재건축 진행이 지지부진할 경우 강제 매각 대상이 되거나 오랜 기간 투자금이 잠길 수 있어 매각 리스크가 있다.

 

 

  지난 6·19 대책 때문에 오는 9~10월로 예정된 도시 및 주거환경 정비법 개정 후 사업시행인가를 신청하는 청약조정대상지역 내 재건축 아파트 소유자는 같은 정비구역에서 두 채 이상 주택을 보유하고 있더라도 원칙적으로 새로 짓는 주택을 한 채만 받는다. 나머지 보유 주택은 관리처분인가 이전에 청산계획을 제출해야 한다. 재건축에 따른 시세차익을 한 채에서만 얻을 수 있다는 얘기다. 추가로 보유한 주택은 관리처분계획 인가 후 90일 이내에 현금청산된다. 결국 현금청산 물건에 관심을 가지는 투자자는 먼저 조합의 정관을 살펴본 뒤 매물이 시세보다 얼마나 낮게 나왔는지를 따져봐야 한다. 또한 관리처분계획 인가를 언제쯤 받을 수 있는지 감안해야 예상 수익률 산정이 가능하다. 신반포 10차가 속한 한신4지구는 20161월 조합설립인가를 받은 후 아직 사업시행인가 신청을 하지 않았다. 조합설립인가 후 2년이 아직 지나지 않아 조합원 양도 금지의 예외 사유인 '사업지연'에 해당하지 않기 때문에 현재 매매를 통한 조합원 양도 지위 이전은 불가능하다.

 

 

  한신4지구 조합 측은 "오는 18일 사업시행인가를 신청하겠다"고 밝히고 있으나 재건축 단지를 타깃으로 각종 규제가 쏟아지고 있어 향후 시세 변화를 내다보기 어렵다고 판단해 소유주가 현금청산을 결심하고 급매에 나선 것으로 풀이된다. 신반포 10차 인근 A공인중개업소 관계자는 "동일 조합에 속한 주택 두 채를 들고 있던 조합원이 한 채를 처분해야 해서 '현금청산'으로 시세보다 싸게 나왔다"고 설명했다. 현금청산 물건은 재건축 초과이익환수제 부과 대상은 아니다. 초과이익에 따른 부담금은 재건축 준공 이후 조합으로 부과되기 때문이다. 관리처분계획 인가 후 90일 이내 현금청산돼 조합에서 제외된 소유주는 부담금 의무를 지지 않는다. 현금청산 물건을 매입한 투자자는 조합이 향후 내부갈등 등의 문제로 해체된 뒤 다시 조합이 설립될 경우에는 조합원 자격을 가질 수 있다. 인근 B공인중개업소 관계자는 "조합원들이 지분을 포기하는 현금청산이 늘어나게 되면 수익이 불확실한 일반분양이 늘어나게 된다""정부가 '분양가 상한제'를 도입하면 재건축 사업성이 떨어져 사업지연 등으로 이어질 수 있다"고 말했다.(2017812일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국세청, "부동산 탈루 짙은 286명 세무조사 착수"

‘82 부동산 대책후속 조치

다주택 보유자, 미성년 보유자 등 중점 타깃

향후 조사범위 확대 가능성도

 

 

 

  #. 20A씨는 뚜렷한 소득원이 없다. 그런데도 지난해까지 주택 3채를 보유했고 올 상반기에는 강남 반포에 10억원 상당의 아파트를 추가로 취득했다.#. 40B씨는 본인과 배우자 명의로 혁신도시 등에서 고액의 프리미엄이 형성된 아파트 분양권을 12회 양도했다. 그러면서 세금은 400만원만 냈다.

 

  정부가 부동산 투기 근절을 위해 세무조사 칼을 빼 들었다. ‘82 부동산 대책에 이어 다주택 소유자 등이 부담을 가질 수 있는 세무조사라는 수단을 동원해 투기를 막겠다는 의지. 국세청은 부동산 거래와 관련해 탈세 혐의가 짙은 286명에 대해 세무조사를 시작했다9일 밝혔다. 주요 타깃은 서울세종 등 주택가격 급등지역의 다주택 보유자와 나이가 많지 않으면서 고가의 주택을 보유한 이들이다. 예컨대 소득이 없는 취업준비생이 서울 주요 지역의 아파트 및 분양권을 취득한 사례에 대해 국세청은 편법 증여를 의심하고 있다. 거짓계약서(다운계약서) 작성이 의심되는 이들도 세무조사 대상이다. 예컨대 청약당시 경쟁률이 331에 이르고 분양권에 더해지는 프리미엄이 4억원 이상인 서울 강남 아파트 분양권을 양도했음에도 양도차익이 없다고 신고한 사례 등이다. 다운계약서를 작성했다가 적발되면 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 양도소득세를 추징당하는 등의 불이익을 받게 된다. 또 해당 지방자치단체에 통보돼 과태료를 물게 된다.

 

  고액 전세금을 편법으로 증여받은 의혹이 있는 경우도 있다. 부동산 임대업자인 시아버지로부터 전세자금을 증여받아 서울 대치동에 전세금 15억원의 아파트에 거주하는 사례 등이 있다. 부동산 중개업자에도 세무조사 칼을 겨눈다. 일부 업자가 분양권 다운 계약 및 불법 전매 유도와 같은 탈세불법행위를 조장하며 비정상적인 부동산 가격 상승을 이끌고 있다는 게 국세청의 판단이다. 한 중개업자의 경우 중개업소를 3개 운영하면서 본인 명의로 아파트 및 단지내 상가 30건을 양도했다. 그러면서도 신고된 소득은 3년간 1000만원에 불과해 국세청은 이에 대한 세무조사를 벌일 계획이다이동신 국세청 자산과세국장은 이번 조사에서 양도소득세 등 탈루세금을 빠짐없이 추징할 것이라며 거래 당사자는 물론 직계 존비속 및 배우자와 같은 가족에 대해서도 금융추적조사를 실시할 것이라고 말했다세무조사 결과 불법행위가 확인되면 부동산실명법 등 관련법에 따라 관계기관에 통보고발된다.

 

  국세청은 향후 부동산 관련 세무조사 대상 범위를 확대할 수 있음을 내비쳤다. 국세청은 투기과열지구(서울, 과천, 세종) 내 거래가액 3억원 이상 주택 취득자에 대해선 자금조달계획서를 수집하고 자금출처를 검증할 계획임이다또 경기도 등 상대적으로 규제가 덜한 지역에 대해서도 거래동향을 면밀히 살피고 탈루 혐의가 있을 경우 세무조사를 벌인다는 방침이다. 국세청은 이미 올해부터 부동산 거래에 대한 검증을 강화해 올해 1~6월에 2672억원의 관련 세액을 추징했다. 지난해 보다 27.3% 늘어난 규모다. 이 같은 국세청의 세무조사는 지난 2005년과 유사한 흐름을 보이고 있다. 당시 노무현 정부는 집값을 잡기위해‘8 31 부동산 대책을 발표한 뒤 부동산 투기 혐의자 약 2700명에 대해 대대적인 세무조사를 진행했다.(201789일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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정부, 소급적용으로 혼란 키워 5월 분양아파트 당첨자들이 6·19 아닌 8·2대책 규제받아

대책발표 전 분양 당첨돼도 계약일정이 82일 이후면 무주택자도 LTV 40% 적용계약포기 피해자 잇따를 듯

 

 

  대출 규제를 강화한 8·2 조치가 대책이 나오기 전에 이뤄진 입주자모집공고분 아파트 당첨자나 입주권 계약자 등에게도 무분별하게 소급 적용되면서 실수요자들의 반발이 계속되고 있다. 실수요자 반발이 커지자 금융당국이 지난 7무주택자나 기존 주택 처분을 약속한 이들에 한해 제한적으로 8·2 대책 적용을 배제하는 보완책을 내놨다. 하지만 여전히 선의의 피해자가 속출해 금융당국이 이번주 안에 추가 보완책을 내놓기로 했다. 9일 금융당국 관계자는 "7일 보완책에도 불구하고 8·2 대책 이전 아파트 당첨자 중 선량한 '기대이익'을 침해당했다고 볼 만한 경우가 있다고 보고 보완책을 마련 중"이라고 밝혔다. 6·19 대책과 달리 8·2 조치로 부동산시장이 대혼란에 빠진 것은 적용 시점 소급 여부 때문이다. 서울·부산·광명 등 청약조정대상지역에 대한 6·19 대책의 경우, 대출 규제는 강화(주택담보대출비율(LTV) 70%60%)했지만 소급 적용은 없었다. 619일 이전 입주자모집공고 분양아파트 집단대출은 규제하지 않았고 일반 주택매매도 대책 열흘 이상 뒤인 73일까지 유예기간을 줬다.

 

 

  반면 서울·세종·과천 일대 주택 구입을 위한 LTV와 총부채상환비율(DTI)40%까지 대폭 강화한 8·2 대책은 82일까지 대출신청 상담이 완료되지 않은 건에 대해 모두 강화된 규제가 소급 적용되도록 했다. 이 때문에 5월 분양 아파트인 서울 영등포구 소재 보라매SK뷰 당첨자는 6·19 대책 적용 대상이 아니었지만 8·2 대책 규제를 받게 됐다. 이와 관련해 8·2 대책 전까지 대출신청을 마무리하지 못한 매매 계약자나 대책 이전에 이뤄진 입주자모집공고 분양아파트 당첨자들이 거세게 항의했고 금융당국은 7일 보완책을 내놨다. 하지만 7일 추가 대책에도 미비점이 드러났다. 특히 82일 기준 분양 일정상 계약일 자체가 도래하지 않은 8·2 대책 이전 입주자모집공고 분양아파트 당첨자들이 문제가 됐다. 투기 지역인 서울 영등포구 소재 신길센트럴자이는 지난달 20일 입주자모집 공고가 떴지만 계약기간이 이달 8~10일이다. 상계역센트럴푸르지오 등 8·2 대책 이후 계약이 이뤄지는 아파트 당첨자들은 무주택 여부를 떠나 8·2 대책 적용(LTV 40%)을 받는다. 이와 관련해 금융당국 관계자는 "계약 포기 시 5년간 청약 우선순위에서 배제되는 등 기대이익을 침해할 소지가 크다는 목소리가 많아 구제 대상 분류를 검토 중"이라고 전했다.

 

 

  이처럼 8·2 대책 후 계약 일정이 있는 분양아파트 당첨자 구제책도 이번주 중 나올 가능성이 커졌지만 이미 계약 포기자가 속출해 차후에 시빗거리가 될 수 있다는 지적이다. 추가 보완책에도 기존 주택을 처분하지 않는 다주택자들이 8·2 대책 적용을 피할 수 있을지는 미지수다. 8·2 대책 이전에 계약까지 완료된 용산센트럴파크해링턴스퀘어는 분양가 15~22억원대 고가 아파트라 다주택자가 많다. 일부 주택을 처분하더라도 모든 주택을 처분하지 않는 이상 LTV 40% 적용을 받고 투기지역 주택에 담보대출마저 있으면 아예 당첨 아파트 대출이 불가능하다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "8·2 대책이 나오기 전에 분양받은 사람의 기대이익이 현저히 침해될 수 있고 이를 구제하는 효과적인 수단도 없다면 무조건적인 소급 적용은 지양해야 한다""분양권 전매도 강화돼 실거주 목적으로 분양받은 새 아파트와 기존 아파트를 양자택일할 수밖에 없게 만드는 상황에 대한 정책적인 고려도 필요하다"고 말했다.(201789일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  문재인정부 주거복지 정책의 주요 타깃인 신혼부부의 주거 관련 대출에 우대금리 적용이 확대된다. 아울러 청약제도 개편을 통해 신혼부부의 특별공급 당첨 가능성도 높아진다. 8일 금융권에 따르면 KB국민은행은 전세자금대출에 신혼부부를 위한 우대금리를 신설했다. 결혼한 지 5년 이내 신혼부부 및 결혼을 3개월 앞둔 예정자가 온라인 전세자금대출을 받을 때 0.1%포인트 우대금리를 제공하는 것이 요지다. 0.1%포인트가 파격적인 수준은 아니지만 은행권 전세자금대출에 우대금리가 도입되는 것은 드문 일이다. 신혼부부라면 이 상품을 통해 8일 기준 최저 연 2.62% 금리로 전세자금대출을 받을 수 있다.

 

 

  목돈이 없어 주택을 매입하기 어려운 신혼부부 특성상 지금까지 금융 혜택은 주로 전세자금대출에 집중됐다. 하지만 최근 '8·2 부동산대책'으로 인해 대출 한도가 줄어든 30대 맞벌이 부부의 불만이 커지면서 주택 매입과 관련된 정책자금에도 신혼부부 인센티브를 확대할 방침이다. 먼저 내년부터 보금자리론에 신혼부부 우대금리가 신설된다. 보금자리론 금리는 연 2.9~3.15% 수준으로 현재 적용받을 수 있는 우대금리는 가족사랑우대금리(0.1%포인트), 안심주머니 애플리케이션에서 제공하는 금리할인 쿠폰(0.02%포인트), 취약계층(최대 0.8%포인트) 등이 있다. 신혼부부 우대금리는 직계존비속이 전세자금보증 또는 주택연금을 이용하고 있을 경우 적용받는 가족사랑우대금리와 비슷한 0.1%포인트 수준이 될 전망이다.

 

  또 내년부터 생애 최초 주택 매입에 나서는 신혼부부를 대상으로 디딤돌대출 한도와 금리 혜택이 늘어난다. 지난달 국정기획자문위원회가 발표한 '국정운영 5개년 계획'에도 신혼부부에게 더 많은 혜택을 제공하는 버팀목(전세자금대출디딤돌 대출상품을 출시한다는 내용이 포함됐다. 대출 한도는 가구당 2억원에서 22000만원으로 늘어난다. 우대금리는 기존 연 0.2%포인트에서 0.5%포인트로 확대되는데 2.05~2.95%인 금리가 1.75~2.65% 수준으로 낮아지는 효과가 있다. 연소득 기준 역시 6000만원에서 7000만원으로 완화된다. 정부는 기존 전세자금대출의 우대 제도도 확대한다. 내년부터 신혼부부에 대한 버팀목 전세자금대출 한도가 14000만원에서 수도권 기준 최대 18000만원까지 늘어난다. 신혼부부에게 적용되는 우대금리도 연 0.7%에서 1.1% 높아진다. 한편 신혼부부 및 생애최초 주택 구입자 등 주택 특별공급 대상자의 청약 당첨 기회도 확대된다. 지금까지는 특별공급 당첨 후 계약되지 않거나 자격 미달로 청약이 취소되는 물량이 발생하면 일반공급으로 풀렸지만 앞으로는 특별공급 신청자들 중 예비입주자를 모집해 이들에게 우선적으로 공급할 전망이다. 국토교통부는 이 같은 내용을 골자로 한 주택 공급에 관한 규칙 개선 방안을 마련 중이라고 8일 밝혔다.

 

 

  특별공급이란 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택 마련을 돕기 위해 아파트 청약 시 전체의 10~20%가량 되는 물량을 별도로 필요한 사람들에게 공급하는 제도다. 국가유공자, 신혼부부, 다자녀 가구, 노부모 부양 가구, 생애 최초 주택구입자 등이 대상자다. 지금까지 특별공급 배정 후 미계약됐거나 자격 미달로 청약이 취소된 물량은 일반공급으로 전환된 탓에 특별공급의 취지에 맞지 않는다는 지적이 제기됐다. 국토부 관계자는 "특별공급 제도 개선은 정치권에서도 요구가 많았던 주요 이슈"라며 "최근 잇따른 부동산대책 발표로 업무가 가중되고 있지만 최대한 기한 내에 시행하려고 준비 중"이라고 말했다. 국토부는 앞서 8·2 대책에서 주택 일반공급분 청약 미계약이 발생했을 때 추첨제가 아닌 가점제로 예비 입주자를 선정하겠다고 밝힌 바 있다.(201788일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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`10년 보유` 양도세 감면보다 건보료 증가폭이 더 클수도

9억에 아파트 2채 보유, 10년 등록임대사업하면 양도세 2900만원↓…건보료 4200만원

 

 

  정부'8·2 부동산 대책'을 통해 다주택자의 임대주택사업자 등록을 유도하고 있지만 양도소득세 감면 혜택보다 건강보험료 부담액이 훨씬 더 클 수도 있는 것으로 나타났다. 기존에 금융소득이 많았던 자산가라면 월 100만원이 넘는 '폭탄' 수준의 건보료를 낼 수도 있다. 임대주택 사업자 등록을 할 때 다주택자가 오히려 손해를 보는 구조를 개선하지 않으면 정책의 실효성이 없을 것이란 전망이다. 7일 매일경제가 시중은행 부동산투자자문센터들의 도움을 받아 다주택자의 양도세를 분석한 결과, 임대사업자 등록에 따른 세금 혜택이 대부분 건보료 부담으로 상쇄되는 것으로 나타났다.

 

 

  서울에 아파트 두 채를 보유해 한 채에서 월세를 받고, 나머지 아파트에 거주하는 60대 은퇴자 A씨가 임대사업자 등록을 고민하고 있다고 가정하자. 이 중 월세를 놓는 한 채의 아파트는 공시지가 기준 45000만원에 매입한 전용면적 84.95로 현재 58000만원으로 올라 있다. 지금 당장 매각하면 A씨의 양도소득세는 2519만원이지만, 내년 4월 이후 매각하면 8·2대책에 따른 양도세 중과세를 적용받아 세금이 46722500으로 껑충 뛴다. A씨는 이를 피하기 위해 매입임대 방식의 임대사업자로 등록할 수 있다. 10년간 임대사업을 운영한 뒤 매각하면 양도소득세 중과세도 피하고 장기보유특별공제도 최대 40%까지 받을 수 있다. 매각금액이 58000만원으로 변동이 없다고 가정하면 양도세가 17682500원으로 약 2900만원의 절세 효과를 보게된다. 공시지가 6억원, 전용 85이하인 경우 주택 구입 후 3개월 내에 준공공임대사업자로 등록해 10년간 임대하면 양도세를 100% 가까이 감면받을 수 있다.

 

  하지만 A씨는 외형적으로는 소득이 없어 자식의 직장의료보험 피부양자로 등록돼 있었지만 임대사업자로 등록하면서 개인사업자가 돼 건보료 납부 대상이 된다. 건보료는 소득, 부동산, 금융자산, 차량 등에 따라 다양하지만 국민건강보험공단의 도움을 얻어 A씨의 건보료를 추산해보면 10년간 보유할 때 양도소득세 혜택의 상당 부분이 상쇄돼 버린다. A씨의 아파트 두 채의 과세표준액이 9억원이라고 가정하면 보유자산에서 발생하는 월 보험료는 174000이다. 여기에 아파트 한 채에서 임대소득이 월 250만원 수준으로 발생한다면 176000원대 건보료가 추가된다. 결국 월 35만원, 10년이면 4200만원의 건보료를 추가로 부담하게 되는 셈이다. 양도소득세 혜택분보다 건보료 납부액이 더 크게 되는 셈이다.

 

 

  여기에 금융소득까지 있다면 건보료는 100만원 이상으로 뛸 수 있다. 국민건강보험공단 관계자는 "연소득 49900만원 이상이면 건보료가 월 208만원, 부동산은 과세표준액 기준 30억원 초과일 경우 월 26만원이 상한선으로 장기요양보험료 등을 포함하면 최고액은 월 2426480원까지 올라간다"고 말했다. 결국 숨어있는 다주택자를 제도권으로 흡수하기 위해서는 현행 공시지가 6억원 이하로 돼있는 세제 혜택 요건을 좀 더 완화하고 건강보험료 부담도 줄여 줘야 한다는 목소리가 높다. 강화된 규제에 따라 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상인 경우는 20%포인트 이상되는 양도세를 내야 한다. 장기보유에 따른 혜택도 없어지게 된다. 반면 준공공임대주택으로 10년 이상 임대할 경우 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다. 정부는 또 올해 말 종료할 예정이던 소득세 100% 감면혜택을 2020년 말까지로 연장하는 당근책도 제시했다. 하지만 양도세 감면 대상이 현행 기준시가 6억원 이하, 전용 85이하로 국한돼 강남 재건축 아파트 대부분이 혜택을 받을 수 없다. 취득 후 3개월 이내 임대사업자 등록을 해야 하는 것도 독소조항으로 꼽힌다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "정부가 임대사업자 등록을 양성화하려면 이에 걸림돌이 되는 조항들을 현실에 맞게 수정하는 것도 고려할 필요가 있다"고 말했다.

 

  이밖에도 다주택자들이 임대주택사업자로 등록하기를 꺼릴만한 여건은 적지않다. 임대소득이 고스란히 노출되는 점은 또 다른 부담이다. 한 시중은행 PB 관계자는 "건강보험료와 소득 노출에 대한 불안감 때문에 임대사업자 신고를 한 물건보다는 신고를 하지 않은 물건이 더 높은 가격에 거래되고 있을 정도"라고 전했다. 건설업계는 매입한 임대주택은 양도세 면제 혜택이 있지만 자신이 직접 집을 지어 임대주택으로 전환한 경우 양도세를 내야 하는 것도 시정돼야 한다는 입장이다. 정부가 공공임대를 늘리면 민간임대 주택 시장이 위축될 가능성도 있다. 정부의 공공임대 주택 물량이 많아질수록 주택임대시장에 전반적인 가격하락을 유도임대사업자의 수익성 낮아질 수 있다. 서울시가 추진하고 있는 역세권 청년주택 2030도 공공임대 주택이 시세보다 낮은 가격에 공급된다는 우려에 기존 임대주택 사업자들의 반발에 직면하고 있다. 8·2 대책을 마련한 국토교통부도 건보료문제에 대해서는 관계부처 협의를 통해 해결 방안을 찾겠다는 의사를 피력했지만 건강보험료 주무부처는 보건복지부다. 가뜩이나 건보재정 문제로 골치 아픈 복지부가 거액 자산가들의 건보료를 낮춰줄지 의문이다.(201788일 매일경제 기사 참조)

 

 

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