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해외송금·대출은 카뱅 vs 예적금은 케뱅 유리나의 선택은

 

  인터넷전문은행이 낮은 대출금리, 저렴한 수수료 등을 무기로 거센 돌풍을 일으키면서 20~40대 젊은층을 중심으로 은행 고객 '대이동'이 현실화되고 있다. 지난달 27일 출범한 카카오뱅크는 영업을 개시한 지 3주 만에 200만개 넘는 가입 계좌를 유치해 카카오뱅크 스스로도 놀랄 정도의 성과를 올렸다. 지난 4월 출범한 케이뱅크도 51만개 계좌를 개설해 시중은행 비대면 계좌 개설 기록을 갈아치우는 등 인터넷은행발 '금융혁명'은 이미 시작됐다. 그렇다면 인터넷전문은행 케이뱅크와 카카오뱅크 그리고 4대 시중은행(신한·KB국민·KEB하나·우리)의 모바일뱅킹 간 경쟁력은 어디에서 차이가 나는 것일까.

 

 

  먼저 가입 절차 면에서 공인인증서 등을 없앤 인터넷은행이 시중은행보다 더 편리하다. 특히 카카오뱅크는 국민 메신저라 불리는 카카오톡을 연동해 회원가입 절차를 한층 더 단순화했다. 다만 계좌 개설 시 휴대폰 인증, 신분증 인증 등과 함께 타행 계좌 인증이 필수기존 은행과 거래를 먼저 시작해야 한다는 점은 한계로 지목된다. 타행 계좌 인증은 카카오뱅크가 특정 문구와 1원을 본인 명의 계좌로 송금하면 나타나는 특정 문구를 확인란에 입력하는 방식으로 진행된다. 케이뱅크는 카카오와 같은 소셜플랫폼과 연동되지 않아 각종 회원 정보를 일일이 입력해야 해 다소 번거롭다. 대신 영상통화 인증 방식을 채용해 기존 계좌가 없어도 계좌를 개설할 수 있다는 점은 카카오뱅크와 차별된다. 따라서 기존 은행 계좌가 있지만 인터넷은행을 간편하게 추가 개설하고 싶은 직장인이라면 카카오뱅크, 기존 은행 계좌 없이 인터넷은행 계좌만 만들고 싶은 사회초년생이라면 케이뱅크에 가입하는 게 편리하다. 회원가입 후 로그인 방식은 케이뱅크는 6자리 숫자 입력을, 카카오뱅크는 패턴 그리기를 채택했는데 간편성은 카카오뱅크 쪽이 다소 낫다는 평가다.

 

  시중은행 모바일뱅크의 경우 인터넷은행과 달리 기존 오프라인 계좌와 연동하는 형태이기 때문에 당연히 별도 회원가입 절차는 필요 없다. 반면 인터넷뱅크와 달리 공인인증서를 설치해야 하고 로그인을 할 때마다 공인인증서 로그인을 함께 진행해야 돼 번거롭다. 이 때문에 최근 들어 시중은행들도 인터넷은행처럼 공인인증서가 필요 없는 간편로그인 방식 앱을 내놓고 있는 추세. 현금자동입출금기(ATM)에서 현금을 자주 출금하는 이용자라면 인터넷은행 가입을 적극 고려해봄 직하다. 케이뱅크 이용자는 전국 GS25편의점 자동화 기기를 24시간 수수료 부담 없이 이용할 수 있다. 체크카드가 없더라도 계좌번호와 비밀번호만 입력하면 입·출금과 계좌 이체를 할 수 있다. 하반기부터 주요 거점 GS25를 중심으로 스마트ATM 도입이 본격화되면 계좌 개설과 체크카드 즉시 발급, 생체등록 인증 등 다양한 서비스도 가능해진다. 카카오뱅크 이용자는 전국 은행, 편의점, 지하철 ATM 114000여 대에서 수수료 없이 입출금을 할 수 있다.

 

 

  시중은행의 경우 타행 ATM 출금 시 은행에 따라 700~1000원 수준의 수수료를 지불해야 하다. 은행 운영시간 이후에 편의점 ATM에서 출금하면 1000원 이상의 비싼 수수료를 부담해야 한다. 때문에 야간시간대에 자주 출금을 하는 이용자라면 인터넷은행 체크카드를 만드는 편이 수수료를 크게 아낄 수 있다. 케이뱅크보다 제휴처가 더 많은 카카오뱅크가 접근성 측면에서 유리하다. 다만 카카오뱅크 출금 수수료는 올해 말까지만 한시적으로 면제된다는 점에 유의해야 한다. ·적금 금리는 양대 인터넷은행 간 우대조건 만족 여부에 따라 차이가 발생한다. 금리 우대조건을 모두 만족하면 예금금리 면에서 케이뱅크가 카카오뱅크보다 확실히 유리하다. 케이뱅크 예·적금 상품은 우대금리 적용 시 금리가 연 2.1~2.5%2.0~2.2% 수준인 카카오뱅크보다 높다. 시중은행 중에서는 KEB하나은행이 수시입출금 통장(0.7%), 정기예금(2.0%), 적금(3.0%) 등 인터넷은행과 비슷한 수준의 예·적금 금리를 제공한다. 평소 하나은행이 주거래 은행이라면 각종 우대금리가 적용돼 인터넷은행보다 금리 측면에서 유리할 수 있다.

 

 

  대출금리의 경우 카카오뱅크가 시중은행을 포함한 전체 금융권에서 가장 경쟁력 있는 금리를 제공한다. 카카오뱅크 신용대출은 고신용자의 경우 15000만원 한도에서 최저 연 2.84% 금리를 적용하는데 전체 금융권 최저 수준이다. 케이뱅크도 한도 1억원, 최저 연 2.67%의 낮은 금리에 직장인 신용대출을 제공했지만 현재는 대출액 급증으로 인해 대출 서비스를 중단한 상태다. 해외 송금의 경우 카카오뱅크 수수료는 시중은행 창구 신청 수수료의 10분의 1 수준에 불과하다. 케이뱅크는 아직 국외 송금 서비스를 제공하지 않고 있다. 시중은행들도 카카오뱅크 출범 후 부랴부랴 국외 송금 수수료를 크게 낮춘 서비스를 내놓은 상태다. 특히 우리은행은 올 12월까지 인터넷·모바일뱅킹을 이용해 500달러(56만원) 이하 송금 시 수수료를 기존 1500원에서 76% 2500으로 내렸다. 국내 송금 때 카카오뱅크는 카카오 주소록과 연동해 카톡 메시지를 보내듯 간편하게 송금할 수 있도록 했다. 케이뱅크 역시 수신인 계좌번호를 몰라도 전화번호를 통해 문자를 보내듯 간단히 송금할 수 있다. 상담 시스템의 경우 케이뱅크는 24시간 365일 상담원과 전화 연결이 가능하다. 주간과 마찬가지로 야간에도 분실 신고 외에 상품 가입이나 관련 거래 문의를 할 수 있다. 반면 카카오뱅크는 오전 9~오후 10시 사이에 전화 및 카카오톡으로 상담할 수 있다. 야간에는 대출 등 추가 인증이 필요한 업무에는 제약이 있다. 주로 야간에 은행 업무를 보는 이용자라면 케이뱅크를 이용하는 것이 편리하다.(2017821일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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다주택 따른 규제 피하고 아파트 보유상태 그대로 유지

시가대비 할인폭 30%·3억이내 증여세 부과대상에서 빠져

강남권·목동서 `이상 저가거래`중개매물 안나와 내부거래 추정

양도세 등 매매 따른 제반비용도 증여보다 적어 관심 증폭

 

 

  전역이 투기과열지구로 묶인 서울 곳곳에서 '이상 저가 거래'가 속출하고 있다. 서울 내 주택 공급 부족이 여전해 중장기적으로 집값 상승이 예상되자 다주택자들이 시장에 매물을 내놓기보다는 가족과 직거래하는 사례가 늘었기 때문이라는 게 전문가들의 분석이다. 비록 자신은 아니지만 다른 가족이 주택을 보유해 집값 상승과 임대수입 등의 이익을 누리면서 양도세 중과세 등 8·2 대책의 규제를 피하려는 회피전략으로 풀이된다. 16일 서울시 부동산 정보광장과 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 시가보다 2억원 넘게 낮거나 30% 가까이 낮은 가격에 거래된 사례가 여러 곳에서 관측된다. 서울 강남구 A아파트 전용 85는 지난달 중순 21층이 15억원에 거래됐다. 하지만 이달 초 같은 평형 18층이 129000만원에 거래돼 무려 21000만원 급락했다. 서울 서초구 B아파트 전용 85도 지난달 219층이 175000만원에 거래됐지만 이달 7일에는 19500만원이나 내려간 155500만원에 매매가 이뤄졌다. 양천구 목동에서도 유사한 현상이 나타났다. 전용 475층이 지난 105500만원에 거래돼 정확히 한 달 만에 16300만원(24%) 급락했다. 이외에도 8월 초 집값이 급락한 사례는 용산과 여의도의 아파트 매매에서도 나타났다.

 

 

  이들 아파트의 매매가격 급락은 매우 이례적이다. 내년 4월부터 다주택자가 주택을 매도할 때 양도세가 중과되기 때문에 이를 피하기 위한 급매물이 종종 등장하고 있지만 이를 감안해도 30% 가까운 하락폭은 과도하기 때문이다. 일반 매물이라면 일단 해당 지역 매매물건 네트워크에 올라온 뒤 거래되지만 이들 매매는 네트워크에 올라온 적이 없다는 게 인근 중개업소의 공통된 반응이다. 목동의 M공인 관계자는 "가족 간에 직접 매매한 것"이라며 "해당 단지 동일 평형에서 최근 6억원 이하 매물이 나온 적이 없다"고 잘라 말했다. 이 관계자는 "8·2 대책 후 다주택자가 63000만원에 급매물을 내놔 거래가 된 적이 있지만 그 후 가장 싸게 나온 매물 호가가 67000만원 수준"이라고 덧붙였다. 서초구의 K공인 관계자는 "B아파트의 경우 8·2 대책 후 급매물이 없는지 묻는 사람이 많지만 여전히 매물이 귀하다""155500만원에 거래된 것은 친척 간 거래라고 들었다"고 전했다. 강남구 A아파트 인근 D공인 관계자도 "서향 1층도 13억원에 매수문의가 들어간 적이 있지만 소유주가 팔지 않았다""18층이 129000만원에 거래됐다는 것은 인근 시세에 비춰볼 때 말이 안 된다"고 말했다.

 

 

  가족 간 거래는 직접 거래한 뒤 신고하든, 공인중개사를 통해 거래하든 60일 이내에 신고해야 한다. 국세청은 매매가격이 시세보다 30% 이상 비싸거나 저렴하면 증여로 추정한다. 매매가와 시가의 차액이 3억원을 넘어도 증여세를 과세한다. 가령 시가 10억원의 집을 자식에게 증여하면 21000만원의 증여세가 발생한다. 여기에 자식이 내야 하는 취득세까지 감안하면 약 21320만원의 세금을 부담해야 한다. 반면 가족 간 거래를 하면 아버지가 7억원에 매수해 10년 보유했다고 가정할 때 6500만원의 양도세가 발생한다. 자식이 부담하는 취득세 210만원을 더해도 6710만원 수준이다. 세금 측면에서 가족 간 거래가 훨씬 부담이 작다. 10년 보유했다고 가정할 때 취득원가가 21000만원 이상이기만 하면 가족간거래가 증여보다 세 부담 측면에서 유리하다. 업계 관계자는 "부유층 자제 중 고가 주택에서 살던 전세금을 빼서 부모가 가진 여러 주택 중 하나를 매수하는 사례가 종종 관측된다"고 말했다.

 

 

  고액 자산가를 둔 은행에서도 최근 가족 간 거래에 대한 문의가 평소보다 늘었다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "자산가들은 향후 집값 전망을 긍정적으로 보기 때문에 집을 처분하기보다는 자녀와 거래하는 편을 선호한다""미래 예상되는 시세차익을 자녀가 누리게 하고 본인도 다주택자 부담에서도 벗어나고자 하는 것"이라고 설명했다. 다주택자들이 양도세 부담을 덜기 위해 최근 선호하는 또 다른 방법은 부부간 증여. 가령 1억원에 매입한 주택을 6억원에 팔면 5억원의 차익에 대한 양도세를 내야 한다. 하지만 시가가 6억원일 때 배우자에게 증여하면 증여세 없이 취득가액을 6억원으로 높일 수 있다. 부부간 증여는 6억원까지 증여재산공제가 되기 때문이다. 증여한 지 5년이 지난 뒤 8억원에 팔면 7억원의 차익이 아니라 증여 당시 시가와의 차액인 2억원에 대해서만 양도세를 내면 된다.(2017817일 매일경제 기사 참조)

 

 

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강남권 재건축 31000여가구 거래 제한

개포 거래 지난달 80여건서 대책 후 '0'

잠실 주공5단지 실거래가 17000만원 내려

초과이익 환수제, 분양가 상한제 등도 기다려

단지마다 사업 속도 내느냐, 늦추느냐 갈림길

초과이익 환수제 못 피하는 은마, 거래 제한 앞

 

 

  8·2부동산대책의 핵심은 강남권 재건축 시장 폐쇄. 투기과열지구 지정효과인 조합원 지위양도 금지를 통해 사실상 거래를 못 하게 했기 때문이다. 재건축조합 설립 이후 단계의 아파트를 구입해도 조합원 자격 인정을 받지 못하기 때문에 살 이유가 없다. 조합원 자격이 없는 집은 재건축으로 짓는 새 아파트를 배정받지 못하고 현금을 받고 떨어져 나가게 된다(현금 청산). 앞으로 투기과열지구에서 해제되더라도 조합원 자격이 되살아나지 않는다. 재건축 후 새 아파트를 받지 못하고 시세차익을 내기도 어려우니 조합설립 인가 후 매입한 재건축 아파트는 아무 매력 없는 물딱지인 셈이다.

 

조합설립 인가 이후 재건축 단지는 '물딱지'  

 

  조합원 거래 금지가 주택시장에 미치는 영향이 어떻게 될까. 우선 이번 대책 강도는 2003년 말 노무현 정부가 처음으로 재건축 조합원 지위양도 금지 조항을 도입했을 때보다 훨씬 강하다. 당시는 없던 제도가 만들어지면서 시행 이전 설립된 조합의 조합원은 한차례 명의 변경을 할 수 있도록 경과규정을 뒀다. 그러다 보니 거래 제한 효과가 크지 않았다. 하지만 이번엔 다르다. 이미 만들어진 조합도 경과규정 없이 그대로 적용된다. 부동산114에 따르면 강남3(강남·서초송파구)에서 조합 설립 이후 멸실 이전 재건축 단지는 29개 단지 31000여가구. 강남3구 총 아파트 30만가구의 10%가 조금 넘는다. 거래량 기준으로는 비중이 좀더 크다. 7월 국토부 실거래가자료에 따르면 강남3구 아파트 거래 1400여 건 중 조합설립 이후 단지가 15% 정도인 200여 건이다. 따라서 조합원 지위 양도 금지로 거래시장이 15% 줄어드는 셈이다.

 

 

강남권 조합 설립 이후 거래량 15%

 

  실제로 조합설립 이후 단지의 거래는 끊겼다. 조합이 설립돼 있는 강남구 개포동 시영과 주공1·4단지에서 서울부동산정보광장에 지난달 실거래가 매매계약된 건수가 83건에서 이번 달에는 2건으로 급감했다. 이들 거래 날짜는 투기과열지구 지정 전날인 2일이어서 투기과열지구지정 이후로는 거래가 없다. 조합 설립 이전 단지의 거래도 위축될 수 밖에 없다. 사업이 진척돼 조합이 설립되면 거래가 안 되기 때문이다. 재건축 초기 단계인 압구정동 계약건수가 지난달 24건에서 이달 제로. 강남3구 내 조합 설립 이전 단지도 31000여가구.

 

  일반 아파트도 거래절벽을 맞았다. 송파구 잠실에서 이미 재건축이 끝난 엘스 등 4개 단지에서 지난달 78건이 계약됐는데 이달 들어서는 계약 신고된 건수가 하나도 없다. 지난달 50건 계약된 강남구 도곡동 도곡렉슬도 이달 들어 1~23건 거래된 것 외에는 없다. 강남3구 내 조합 설립 전후 재건축 추진 단지가 총 61000여가구로 전체 5가구 중 한 가구 꼴이다. 강남3구 아파트 거래시장 축소는 집값에도 상당한 영향을 미치게 된다. 거래가 줄어서만이 아니다. 조합이 설립된 강남권 재건축 단지는 집값 선두주자이기 때문이다.

 

일부 단지 실제 거래가격 급락 

 

  국민은행이 집값 변동률을 따로 집계하는 선도아파트 50지수에 해당하는 상당수 단지가 강남권 재건축 단지. ‘50지수는 시가총액 50위 내 단지를 대상으로 한다. 지난 5월부터 월간 1%가 넘는 상승률을 보이며 집값 상승세를 주도해왔다. 5월부터 지난달까지 3개월간 상승률이 5.1%로 서울 아파트값 상승률(1.3%)4에 가깝다. 강남권 재건축 단지 거래 단절로 ‘50지수상승세가 확 꺾이며 강남3구 뿐 아니라 전체 서울 주택시장을 위축시킬 것으로 예상된다. 이미 일부 급매물이 나오고 가격이 확 떨어져 거래도 이뤄지고 있다. 잠실 주공5단지는 한달 만에 17000만원까지 실거래가격이 떨어졌다. 지난달 157000만원까지 거래됐던 전용 106가 지난 1014억원에 계약됐다.    

 

  조합 설립 인가 이후 단지 중 거래가 가능한 물량은 세대원 전원이 생업 등으로 다른 지역으로 이사가는 경우 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택을 2년 이상 계속해 소유하고 있는 경우 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택을 2년 이상 계속해 갖고 있는 경우 등이다. 잠실 주공5단지는 2013년 말 조합설립 인가를 받고 3년 넘게 사업시행인가를 신청하지 못하고 있다.

 

'사면초가'에 빠진 강남권 재건축 단지

 

  일반 아파트 가격 하락세도 나타나고 있다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84는 지난달 178500만원까지 팔렸다가 지난 723000만원 떨어진 155500만원에 매매됐다. 위기를 맞은 재건축 단지들은 어떻게 될까. 조합원 거래 정지 외에 내년부터 초과이익환수제(재건축 부담금)가 기다리고 있고 빠르면 올 가을 분양가상한제가 적용될 수 있다. 그동안 가격이 많이 올라 중과로 인한 양도세 부담도 커졌다. 사면초가에 빠진 셈이다. 사업 단계에 따라, 주민들 뜻에 따라 각자 살 길을 찾는 각자도생(各自圖生)의 길로 나갈 것으로 전망된다. 이미 관리처분 인가를 신청해 초과이익환수제 걱정이 없는 단지는 일반분양을 서두르는 게 낫다. 아직 정부의 민간택지 분양가상한제 적용 기준이 나오지 않았지만 정부가 벼르고 있는 만큼 적어도 강남권은 시행 가능성이 크기 때문이다. 상한제가 적용되면 주변 시세사 아닌 땅값과 건축비를 기준으로 분양가를 매겨야 해 조합이 분양가를 높여 조합원 사업비 부담을 줄이는 게 어려워진다. 강남구 개포동 시영·주공4단지, 서초구 반포동 신반포6차 등이 일반분양을 준비하고 있다.

 

 

  다음으로 조합 입장에서 우선 거래는 막혔어도 재건축 초과이익 환수제를 피하는 게 급선무일 것 같다. 단지에 따라 많게는 억대 이상이 예상되기 때문이다. 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구지난 9일 서초구청에 사업시행인가 신청을 했다. 이 단지는 20139월 조합설립 인가를 받은 뒤 4년 가까이 사업시행인가를 신청하지 않아 거래가 가능했지만 거래를 포기했다조합은 사업시행인가를 서두르면 올해 안에 관리처분계획(일반분양 계획)을 신청해 초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 보고 있다.

 

다시 위기 맞은 대치동 은마 

 

 

  사실상 환수제 피하기가 물 건너 간 단지들은 진격정지도 어려운 상황이다. 대표적으로 강남구 대치동 은마 아파트. 1979년 완공된 은마는 일찌감치 1990년대 후반부터 재건축을 추진해 2003년 말 재건축 추진위를 구성했지만 걸림돌이 많았다. 노무현 정부의 재건축 안전진단 강화로 4수끝에 2010년 안전진단을 통과해 재건축을 확정했다. 그 뒤 이명박·박근혜 정부의 대폭적인 규제 완화에도 임대주택 건립 문제, 조합 내 갈등 등으로 뚜렷한 사업진척을 하지 못했다. 지난해부터 다시 사업 속도를 높여 서울시와 갈등 속에 초고층 재건축 꿈을 키우다 이번 8·2부동산대책을 만났다.

 

  은마는 올 연말까지 관리처분계획 인가를 신청할 시간 여유가 없다. 서울시의 반대에도 불구하고 초고층 재건축 계획을 강행하고 있어 사업이 앞으로 나가지 못하고 있다. 앞으로 서울시의 재건축 계획 심의 통과 후 조합설립을 하게 된다. 그러면 조합원 거래에 제동이 걸린다. 그렇다고 진도를 나가지 않으면 재건축은 요원해진다. 주민들이 사업 속도를 결정해야 한다. 은마는 앞으로 정상적인 사업속도로 재건축을 진행하더라도 준공까지 5년 이상 걸릴 것으로 예상된다. 2020년은 지나야 하는 것이다. 준공 40년이 지나도 새 아파트로 탈바꿈하기 어려운 상황이다. 압구정동 등 재건축 추진위 구성 단계로 아직 걸음마 수준인 단지들은 어차피 늦은 사업이기 때문에 쉬엄쉬엄 사업을 진행할 것으로 예상된다.(2017816일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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한달새 0.11%P 내려

"카뱅에 다 뺏길라" 지방대출금리도 `뚝뚝`

연내 인터넷주담대 출시땐 또 한번 금리인하 경쟁 벌일 듯

 

 

  카카오뱅크 출범 후 시중은행들이 앞다퉈 신용대출 금리를 인하하고 있다. 이용 편의성과 상대적으로 유리한 예적금·대출 금리를 무기카카오뱅크가 돌풍을 일으키며 잠재고객을 흡수하자 시중은행들이 대출 금리를 떨어뜨리며 맞대응에 나선 것이다. 15일 은행연합회에 따르면 7월 말 기준 지방은행·인터넷전문은행·특수은행 등 총 17개 은행의 일반 신용대출 금리는 한 달 전인 6월 말에 비해 최고 0.11%포인트 낮아졌다. 6월 말 기준 17개 은행 중 가장 낮은 3.08%(1~2신용등급) 선이었던 우리은행 신용대출 금리가 한 달 만에 0.03%포인트 떨어진 3.05%로 하향 조정된 상태다. 6월 당시 대출 금리가 낮은 순위로 각각 2위와 4위였던 NH농협은행(3.11%)과 경남은행(3.18%)도 같은 기간 각각 3.09%3.17% 신용대출 최저금리를 낮췄다. 특히 직접적인 경쟁자인 카카오뱅크 출범으로 위기감을 느끼고 있는 인터넷전문은행 1케이뱅크는 지난 63.17%였던 신용대출 금리를 한 번에 0.11%포인트나 인하해 3.06% 끌어내렸다. 하락폭만 놓고 보면 17개 은행 중 가장 크다. SC제일은행도 신용대출 최저금리를 3.19%에서 3.15% 인하했다. 전체적인 금리 조정 결과 6월 말 3.0%대 신용대출 금리를 제시한 은행은 우리은행 1곳이었지만 현재는 농협·케이뱅크를 더해 총 3개로 늘었다. 공시가 매달 말 업데이트되고 카카오뱅크가 727일 출범한 것을 감안하면 은행들이 저렴한 대출 금리로 인기몰이를 하고 있는 카카오뱅크를 견제하기 위해 금리를 하향 조정한 것으로 풀이된다. 카카오뱅크 일반 신용대출 최저금리는 연 2.84% 수준이다.

 

  중금리대출도 마찬가지다. 중금리대출 상품 주요 타깃인 신용등급 4등급 기준으로 6월 말 평균 6.75%였던 케이뱅크 '슬림K 중금리대출' 금리는 6.65%0.1%포인트 하향 조정됐다. 케이뱅크에 이어 두 번째로 평균금리(7%)가 낮았던 신한은행 '신한 사잇돌 중금리대출' 금리도 현재 6.84%로 떨어져 4대 시중은행(신한·국민·하나·우리) 상품 중 유일하게 6%대 금리에 합류했다. 특히 부산은행 'BNK직장인행복드림대출'(8.07%7.45%), 광주은행 '쏠쏠한 은행대출'(7.76%7.35%) 등 지방은행의 대출 금리 하락폭이 컸다. 지방은행들이 저축은행과 함께 최근 중금리대출 확대에 사활을 걸고 있는 만큼 인터넷은행 공세에 맞서 중금리대출 금리를 큰 폭으로 내렸다는 게 시장전문가들의 진단이다. 반면 시중은행들은 케이뱅크와 카카오뱅크가 아직 진입하지 않고 있는 주택담보대출(주담대) 금리를 지속적으로 올리고 있다. 지난 6월 말 최저 2.15%(변동금리·분할상환방식 기준)였던 씨티은행 주담대 금리는 현재 2.19%로 오른 상태다. SC제일은행 역시 같은 기간 주담대 금리를 2.73%에서 2.87%0.14%포인트 올렸다. 신용대출 금리 인하에 따른 수익성 악화 우려를 인터넷은행 저금리 공세가 없는 주담대 상품군에서 금리를 올리는 식으로 보전하고 있다는 게 시장의 진단이다. 하지만 연내에 카카오뱅크와 케이뱅크가 주담대 상품을 내놓기 시작하면 시중은행들도 마음대로 주담대 금리를 올리는 게 어려워질 것이라는 분석도 나오고 있다.

 

  한편 8·2 부동산대책으로 주택 구입자들의 대출 한도가 줄어들면서 부족한 자금을 카카오뱅크 신용대출을 통해 해결하는 사례가 늘고 있는 것으로 드러났다. 이 때문에 인터넷은행이 비용 절감을 통해 서민들에게 저렴한 금리의 신용대출을 제공한다는 원래 취지와 다르게 인터넷은행 신용대출이 부동산 투기에 악용되는 '꼼수'로 전락할 수 있다는 우려가 나오고 있다. 15일 카카오뱅크에 따르면 지난 11일 기준 마이너스통장과 신용대출을 합친 카카오뱅크 총대출액은 8807억원에 달한다. 8·2 부동산대책이 나온 직후인 지난 3(4970억원) 이후 일주일 만에 두 배 가까이 늘어난 수치다. 8·2 부동산대책 골자는 주택구입자 대출 여력을 제한한 것이다. 투기지역과 투기과열지구 내 주택을 담보로 대출을 받을 때 담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 제한되고 주담대를 이미 받은 가구는 투기지역에서 추가 대출을 받을 수 없다.

 

 

  이처럼 갑자기 대출 여력이 줄자 주요 포털 부동산 카페 등에서는 카카오뱅크 신용대출을 추천하는 글이 급증하고 있다. '대출 여력이 없는 사람은 카카오뱅크 신용대출을 받으면 된다' '주택담보대출보다 빠르고 금리도 싸다' 같은 내용이 대부분이다. 카카오뱅크 신용대출을 받아 급한 계약금 문제를 해결했다는 사례도 많다. 실제로 카카오뱅크 마이너스통장과 신용대출은 최저금리가 연 2.86% 수준으로 3%가 넘는 시중은행 주담대 금리와 비교했을 때 저렴하다. 대출한도도 15000만원으로 시중은행의 두 배가 넘는다. 최대한도로 대출을 받으면 10억원이 넘는 고가 주택도 계약금 정도는 충분히 납입할 수 있다. 사실 신용대출을 받아 주택구입자금으로 활용하는 것은 원칙적으로 금지돼 있다. 신용대출은 은행 입장에서 담보가 없는 만큼 경기가 나빠질 때 가장 먼저 부실화될 가능성이 높고 변동금리가 적용되기 때문에 대출자 입장에서도 금리 상승과 경기 충격에 따른 위험도가 크다. 은행권 관계자는 "부족한 주담대 한도를 신용대출로 메우는 건 금지돼 있지만 어느 정도 시차를 두고 대출하면 적발이 사실상 쉽지 않다""인터넷은행에서 고신용자 위주로 신용대출을 확대하고 있어 당분간 이 같은 추세가 지속될 것"으로 내다봤다.(2017816일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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내년 상반기까지 5개단지 2578가구 일반 공급

최신 평면설계는 기본, 수입 내장재·커튼월 외관

단지들 고급화 경쟁 가열

분양가 상한제 10월 부활

실제보다 저렴한 가격에 프리미엄 아파트 잡을 기회

 

 

  경기 과천시에서 서울 강남 못지않은 별들의 전쟁이 벌어진다. 재건축초과이익환수제를 피하고자 사업에 속도를 낸 조합들이 저마다 명품 재건축을 내세우면서 가을부터 잇따라 일반분양에 들어간다. 분양가상한제 적용을 앞두고 실수요자로선 상대적으로 저렴한 가격에 프리미엄 아파트를 분양받을 기회가 될 전망이다.

 

과천에 써밋깃발 꽂는 대우건설

 

  13일 건설업계에 따르면 내년 상반기까지 과천에서 분양하는 재건축 아파트는 2기 재건축으로 분류되는 주공1·2·6·7-1·12단지 등 총 5개 단지 7262가구. 이 가운데 일반에 공급하는 물량은 전체의 35%2578가구. 사업이 가장 빠르게 진행되는 곳은 7-1단지다. 시공사인 대우건설은 오는 10월 말 전용면적 59~159599가구를 일반분양하기로 조합과 가닥을 잡았다. 당초 푸르지오브랜드를 쓸 예정이었지만 프리미엄 아파트 브랜드인 써밋을 적용하기로 지난 6월 결정했다. 평면, 조경, 마감재 등 세부 사항을 고급화하기 위해 조율 중이다. 일대 아파트 가운데선 유일하게 지하철 4호선 과천역에서 단지 안까지 지하로 연결된다. 중앙상가를 제외하고 재건축이 추진돼 알빼기분쟁이 있었지만 점주들을 조합원으로 받아들이면서 통합 재건축이 가능해졌다. 7-1단지 조합 관계자는 상가 자리에 건물이 들어서지 않아 단지 내 공원이 특화될 것이라며 과천 재건축 아파트 가운데 통경축이 가장 넓게 설계됐다고 말했다.

 

  입지가 가장 뛰어나 과천 대장으로 평가받는 1단지 역시 대우건설의 써밋 브랜드로 지어진다. 연말께 관리처분변경인가를 받아 일반분양 일정에 들어간다는 계획이다. 소형인 전용 59에도 4베이 판상형 설계가 적용되고 전용 845베이까지 늘어나는 등 최신 평면을 도입한다. 일부 타입은 발코니 확장 때 넓어지는 서비스면적이 최대 39에 달하는 것으로 알려졌다. 단지 안에 수변공원을 조성하고 입주민 편의시설로 수영장과 시네마홀을 들인다. 주방 가구 등 내장재는 외국산으로 시공한다. 가구별 거실 창문은 외부 난간을 대신하는 입면분할 창호로 설계했다.

 

너도나도번지는 고급화 경쟁

 

  비슷한 시기에 여러 단지의 분양이 이뤄지다 보니 조합 사이에서는 고급화 경쟁이 불붙는 모양새다. 2단지는 최근 천정고를 2.4m로 높이고 대형 사우나를 들이는 내용의 사업시행 변경인가를 받았다. 35층 스카이라운지와 가구별 지하창고도 계획 중이다. 아파트는 층간소음이 적은 기둥식으로 짓고 외관이 미려한 커튼월로 마감한다. SK건설과 롯데건설이 컨소시엄을 구성해 시공하기 때문에 캐슬앤뷰’ ‘시그니처캐슬등의 단지명이 거론됐지만 건설사 브랜드 대신 독자적인 단지명을 달기로 했다. 지난달 말까지 조합원을 대상으로 공모한 조합은 10월 관리처분 변경총회를 통해 단지명을 결정하고 11월 일반분양에 나선다는 방침이다. 2단지 조합 관계자는 사업지 위상을 감안해 모델하우스도 강남권에 지을 계획이라고 말했다. 내년 초 분양 예정인 6단지 역시 설계를 일부 변경하기로 했다. 조경과 마감 등을 손보는 것으로 알려졌다. 이 단지도 외장은 커튼월을 적용할 예정이다. 조합원 사이에서는 내년 분양하는 서초무지개아파트처럼 시공사인 GS건설의 그랑자이브랜드를 달아야 한다는 의견이 나오고 있다. 고급화한 아파트라는 걸 알려야 한다는 의미다. GS건설 관계자는 전반적으로 주변 단지들과 맞춰가는 수준의 설계 변경을 하고 있다고 말했다.

 

 

  이들 단지는 이르면 10월 부활하는 분양가상한제를 피하기 어려울 전망이다. 정비사업은 인허가 시기에 따라 분양 일정이 확정되는데 대부분 연말께 관리처분 변경인가가 예정돼 규제를 피하는 밀어내기 분양이 여의치 않기 때문이다. 정부가 예정대로 민간택지에 분양가상한제를 확대 적용할 경우 3.3당 평균 3000만원 안팎의 일반분양가를 계획하던 단지들은 2000만원 후반까지 가격 인하가 불가피하다. 이미윤 부동산114 연구원은 건설사와 조합은 손해를 보지만 수요자에겐 고급 아파트를 시세보다 저렴하게 분양받을 수 있는 기회라며 다만 과천은 자금력을 갖춘 실수요자가 많은 것으로 평가되는 지역이어서 높은 청약 경쟁률이 예상된다고 말했다.(2017815일 한국경제 기사 참조)

 

 

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·월세 부담완화 담길 듯

 

 

  청와대가 다음달 말 주거복지 정책 발표를 추진하고 있다. 이달 초 8·2 부동산 대책 발표 후 2개월이 채 되지 않은 시점에 추가 대책을 발표하는 것이어서 어떤 내용이 담길지 관심이 쏠리고 있다.

 

 

  박수현 청와대 대변인은 14"문재인 대통령 주재로 열린 수석·보좌관회의에서 8·2 부동산 대책 이후 주택 시장 동향 및 향후 대응 방향을 점검했다"고 밝혔다. 박 대변인은 "8·2 부동산 시장 안정화 방안을 통해 집값 안정세가 정착될 수 있도록 노력하면서 임대차 시장의 투명성 제고를 통해 무주택 서민의 전·월세 부담을 완화하기로 했다"고 전했다. 그러면서 "이 같은 정책 기조에 바탕을 두고 9월 말 주거복지 로드맵 발표 계획을 문 대통령에게 보고했다"고 전했다.(2017815일 매일경제 기사 참조)

 

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8·2대책으로 시장 얼어붙고 분양가 난항·미분양 우려 감안신반포센트럴자이 이어 두번째

100% 가점제·분양가 상한제 등 새 규제 위험에도 "일단 미루자"

 

 

  올해 강남권 재건축의 핵심으로 꼽혔던 '래미안 강남 포레스트(개포시영 재건축)' 분양이 9월로 연기된다. 13일 부동산업계에 따르면 8월 마지막 주로 예정됐던 이 아파트 분양이 1~2주 정도 밀려 9월로 넘어가게 됐다. 8·2 부동산 대책으로 일반 분양을 받을 사람들의 자금줄이 경색되고, 조합과 건설사도 분양가 압박을 받아 갈팡질팡하고 있는 것으로 분석된다. 이 아파트는 개포시영아파트를 재건축하는 것으로 전체 2296가구에 달하는 대규모 단지로 조성된다. 일반분양 물량은 총 208가구로 적은 편이지만, 강남 재건축 흥행의 중심인 개포지구에서 오랜만에 시행되는 분양이라 많은 주목을 받았다. 분양이 9월로 밀리면 여러 가지 리스크가 많다. 일단 9월 중 '주택공급에 대한 규칙'이 개정되면 전용 84이하 주택의 경우 가점제가 75%에서 100%까지 상향 조정된다. 전용 85이상 중대형 주택도 100% 추첨제에서 30% 가점, 70% 추첨으로 바뀐다. 8·2 대책엔 포함되지 않았지만 추가로 나올 규제로 분양가상한제가 거론되고 있는 상황이다. 그럼에도 불구하고 강남 대표 재건축 분양단지인 래미안 강남 포레스트가 분양일정을 미룬 것은 분양가를 둘러싼 복잡한 셈법과 미분양에 대한 우려 때문이다. 당초 조합과 건설사인 삼성물산은 래미안 강남 포레스트의 평균 분양가를 최고 4600만원까지 생각했던 것으로 알려졌다. 이 분양가가 적정한지를 두고 분양 희망자를 대상으로 설문조사도 했을 정도다.

 

  평균 분양가 4600만원의 근거주택도시보증공사(HUG)가 내세운 '고분양가 사업장 분양보증 처리기준'이다. 평균 분양가를 인근 아파트 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 수준으로 정해야 한다는 것인데, 작년 8월 개포주공3단지 재건축 '디에이치 아너힐즈'4259만원의 110%4600만원 선이다. 그러다 8·2 대책이 발표되면서 이 같은 계획에 급제동이 걸렸다. 일단 정부가 강하게 부동산시장을 압박하고 있는 상황에서 3.34600만원으로는 HUG의 분양보증 발급을 받을 수 없다는 의견이 강하게 나왔다. 조합과 건설사도 평균 분양가를 3.3300만원 정도 낮추는 방안을 협의하고 있는데, 일반분양의 분양가가 곧 사업성과 직결돼 결정하기까지 쉽지 않은 상황이다. 9월로 분양이 밀린 것도 이런 부분이 적지 않게 작용했다. 8·2 대책 후 중도금 대출 은행을 구하는 것도 만만치 않아 건설사 부담이 크다. 미분양에 대한 우려도 있다. 보통 개포동과 같은 최고의 입지를 가진 곳에서 미분양은 아예 나오지도 않는 얘기. 그러나 8·2 대책으로 대출이 조여지면서 불안감이 커지고 있다. 래미안 강남 포레스트가 3.34300만원 정도 분양가를 책정한다고 해도 전용 59의 분양가는 11억원에 육박한다. 무주택자의 경우 총부채상환비율(DTI)을 무시하고 주택담보대출비율(LTV)만 따져도 보유 자금이 66000만원은 돼야 전용 59청약이 가능하다. 무주택자 중 이 정도 자금을 들고 소형면적 분양을 받을 사람이 얼마나 되겠냐는 이야기가 나온다.

 

  복잡한 셈법 때문에 9월로 분양은 밀렸지만 조합과 건설사 모두 9월 초를 넘기진 않을 것이라는 관측이 우세하다. 정부가 9월 중순 '주택공급에 관한 규칙'을 개정, 시행해 가점 비중을 확 높일 예정이라 그 전에 분양을 서두를 가능성이 높다는 것. 또 분양가상한제가 본격 실시되기 전에 분양을 마무리하려 할 것으로 보인다. 래미안 강남 포레스트 외에도 이상 조짐은 곳곳에서 나타나고 있다. 역시 이달 분양할 예정이던 서초 신반포6차 아파트 재건축 '신반포센트럴자이'9월로 분양이 밀렸다고 지난 11일 밝혔다. 최고 부촌으로 떠오른 반포에서도 트리플 역세권에 각종 편의시설과 한강 인접성 등으로 핵심 입지를 자랑하는 단지지만, 8·2 대책 발표 후 여러 가지 사항에 대해 추가 논의가 필요하다고 판단한 것으로 보인다. 11월로 분양을 예정하고 있는 개포주공8단지 재건축이나 올해 말 예정이었던 청담삼익 재건축 역시 분양이 예정대로 순탄하게 진행되지 않을 것이라는 관측이 우세하다.(2017814일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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8·2 대책 `거래절벽` 와중에 `현금청산` 강남 매물 등장

조합원 지위 양도 못받아재건축 집 못받고 현금 받아

강제매각 대상 되거나 청산가격 분쟁 남을 소지`매각` 리스크도 고려해야

 

 

  문재인정부의 8·2 부동산 대책으로 재건축 아파트 거래가 중단된 가운데 시세보다 3억원이나 싼 '현금청산' 매물이 등장했다. 11일 부동산업계에 따르면 서울 서초구 잠원역 인근 신반포 10318동 전용 54형이 7억원에 매물로 나왔다. 같은 단지 같은 평형 시세가 10100만원으로 형성돼 있어 3억원이나 저렴한 매물이 나오자 매수자들이 큰 관심을 보이고 있다. 하지만 이 물건은 '현금청산' 대상이다. 현금청산이란 재개발·재건축에서 새 아파트 입주권을 포기하는 대신 조합으로부터 현금을 받는 것을 의미한다. 8·2 대책에 따라 일반 거래는 묶이고 앞으로 나오는 재건축 매물은 대부분 현금청산 대상이 된다. 부동산114에 따르면 서울 지역에서 재건축을 추진 중인 단지는 108000가구로 이 가운데 조합설립 인가를 받은 단지는 절반 수준인 55655가구에 달해 상당수 현금청산 매물이 시장에 풀릴 것으로 예상된다.

 

 

  하지만 일반 재건축 매물과 다른 점이 많아 투자자들 주의가 필요하다. 무엇보다 재건축 이후 집을 받지 못하고 재건축 조합원 분양이 끝난 뒤 현금으로 받는다는 것이 일반 매물과 다른 점이다. 현금청산을 할 때 가격은 사업시행자와 소유자가 협의해 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 2명 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균해 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "만일 조합 정관에 청산금액 결정기준이 명시돼 있다면 이에 따라 결정된다"고 설명했다. 만일 결정기준이 애매하고 협의가 원만하게 이뤄지지 않을 경우 소유주가 가진 주택을 법원에 공탁한 뒤 시행자가 매도청구를 한다. 이때 매도청구 가격은 1996년 나온 대법원 판례에 따르면 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 수준이다. 매도청구 당시 일반적 매매가격과 큰 차이가 없을 수도 있지만 일반 조합원과 현금청산 대상자 간 감정평가 기준이 다를 경우 분쟁의 여지가 있다. 강남 아파트는 매각을 원하는 시기에 내놓으면 바로 팔려서 주식만큼 환금성이 좋다는 점 때문에 자산가들이 선호했다. 그러나 '현금청산'은 재건축 진행이 지지부진할 경우 강제 매각 대상이 되거나 오랜 기간 투자금이 잠길 수 있어 매각 리스크가 있다.

 

 

  지난 6·19 대책 때문에 오는 9~10월로 예정된 도시 및 주거환경 정비법 개정 후 사업시행인가를 신청하는 청약조정대상지역 내 재건축 아파트 소유자는 같은 정비구역에서 두 채 이상 주택을 보유하고 있더라도 원칙적으로 새로 짓는 주택을 한 채만 받는다. 나머지 보유 주택은 관리처분인가 이전에 청산계획을 제출해야 한다. 재건축에 따른 시세차익을 한 채에서만 얻을 수 있다는 얘기다. 추가로 보유한 주택은 관리처분계획 인가 후 90일 이내에 현금청산된다. 결국 현금청산 물건에 관심을 가지는 투자자는 먼저 조합의 정관을 살펴본 뒤 매물이 시세보다 얼마나 낮게 나왔는지를 따져봐야 한다. 또한 관리처분계획 인가를 언제쯤 받을 수 있는지 감안해야 예상 수익률 산정이 가능하다. 신반포 10차가 속한 한신4지구는 20161월 조합설립인가를 받은 후 아직 사업시행인가 신청을 하지 않았다. 조합설립인가 후 2년이 아직 지나지 않아 조합원 양도 금지의 예외 사유인 '사업지연'에 해당하지 않기 때문에 현재 매매를 통한 조합원 양도 지위 이전은 불가능하다.

 

 

  한신4지구 조합 측은 "오는 18일 사업시행인가를 신청하겠다"고 밝히고 있으나 재건축 단지를 타깃으로 각종 규제가 쏟아지고 있어 향후 시세 변화를 내다보기 어렵다고 판단해 소유주가 현금청산을 결심하고 급매에 나선 것으로 풀이된다. 신반포 10차 인근 A공인중개업소 관계자는 "동일 조합에 속한 주택 두 채를 들고 있던 조합원이 한 채를 처분해야 해서 '현금청산'으로 시세보다 싸게 나왔다"고 설명했다. 현금청산 물건은 재건축 초과이익환수제 부과 대상은 아니다. 초과이익에 따른 부담금은 재건축 준공 이후 조합으로 부과되기 때문이다. 관리처분계획 인가 후 90일 이내 현금청산돼 조합에서 제외된 소유주는 부담금 의무를 지지 않는다. 현금청산 물건을 매입한 투자자는 조합이 향후 내부갈등 등의 문제로 해체된 뒤 다시 조합이 설립될 경우에는 조합원 자격을 가질 수 있다. 인근 B공인중개업소 관계자는 "조합원들이 지분을 포기하는 현금청산이 늘어나게 되면 수익이 불확실한 일반분양이 늘어나게 된다""정부가 '분양가 상한제'를 도입하면 재건축 사업성이 떨어져 사업지연 등으로 이어질 수 있다"고 말했다.(2017812일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국세청, "부동산 탈루 짙은 286명 세무조사 착수"

‘82 부동산 대책후속 조치

다주택 보유자, 미성년 보유자 등 중점 타깃

향후 조사범위 확대 가능성도

 

 

 

  #. 20A씨는 뚜렷한 소득원이 없다. 그런데도 지난해까지 주택 3채를 보유했고 올 상반기에는 강남 반포에 10억원 상당의 아파트를 추가로 취득했다.#. 40B씨는 본인과 배우자 명의로 혁신도시 등에서 고액의 프리미엄이 형성된 아파트 분양권을 12회 양도했다. 그러면서 세금은 400만원만 냈다.

 

  정부가 부동산 투기 근절을 위해 세무조사 칼을 빼 들었다. ‘82 부동산 대책에 이어 다주택 소유자 등이 부담을 가질 수 있는 세무조사라는 수단을 동원해 투기를 막겠다는 의지. 국세청은 부동산 거래와 관련해 탈세 혐의가 짙은 286명에 대해 세무조사를 시작했다9일 밝혔다. 주요 타깃은 서울세종 등 주택가격 급등지역의 다주택 보유자와 나이가 많지 않으면서 고가의 주택을 보유한 이들이다. 예컨대 소득이 없는 취업준비생이 서울 주요 지역의 아파트 및 분양권을 취득한 사례에 대해 국세청은 편법 증여를 의심하고 있다. 거짓계약서(다운계약서) 작성이 의심되는 이들도 세무조사 대상이다. 예컨대 청약당시 경쟁률이 331에 이르고 분양권에 더해지는 프리미엄이 4억원 이상인 서울 강남 아파트 분양권을 양도했음에도 양도차익이 없다고 신고한 사례 등이다. 다운계약서를 작성했다가 적발되면 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 양도소득세를 추징당하는 등의 불이익을 받게 된다. 또 해당 지방자치단체에 통보돼 과태료를 물게 된다.

 

  고액 전세금을 편법으로 증여받은 의혹이 있는 경우도 있다. 부동산 임대업자인 시아버지로부터 전세자금을 증여받아 서울 대치동에 전세금 15억원의 아파트에 거주하는 사례 등이 있다. 부동산 중개업자에도 세무조사 칼을 겨눈다. 일부 업자가 분양권 다운 계약 및 불법 전매 유도와 같은 탈세불법행위를 조장하며 비정상적인 부동산 가격 상승을 이끌고 있다는 게 국세청의 판단이다. 한 중개업자의 경우 중개업소를 3개 운영하면서 본인 명의로 아파트 및 단지내 상가 30건을 양도했다. 그러면서도 신고된 소득은 3년간 1000만원에 불과해 국세청은 이에 대한 세무조사를 벌일 계획이다이동신 국세청 자산과세국장은 이번 조사에서 양도소득세 등 탈루세금을 빠짐없이 추징할 것이라며 거래 당사자는 물론 직계 존비속 및 배우자와 같은 가족에 대해서도 금융추적조사를 실시할 것이라고 말했다세무조사 결과 불법행위가 확인되면 부동산실명법 등 관련법에 따라 관계기관에 통보고발된다.

 

  국세청은 향후 부동산 관련 세무조사 대상 범위를 확대할 수 있음을 내비쳤다. 국세청은 투기과열지구(서울, 과천, 세종) 내 거래가액 3억원 이상 주택 취득자에 대해선 자금조달계획서를 수집하고 자금출처를 검증할 계획임이다또 경기도 등 상대적으로 규제가 덜한 지역에 대해서도 거래동향을 면밀히 살피고 탈루 혐의가 있을 경우 세무조사를 벌인다는 방침이다. 국세청은 이미 올해부터 부동산 거래에 대한 검증을 강화해 올해 1~6월에 2672억원의 관련 세액을 추징했다. 지난해 보다 27.3% 늘어난 규모다. 이 같은 국세청의 세무조사는 지난 2005년과 유사한 흐름을 보이고 있다. 당시 노무현 정부는 집값을 잡기위해‘8 31 부동산 대책을 발표한 뒤 부동산 투기 혐의자 약 2700명에 대해 대대적인 세무조사를 진행했다.(201789일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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정부, 소급적용으로 혼란 키워 5월 분양아파트 당첨자들이 6·19 아닌 8·2대책 규제받아

대책발표 전 분양 당첨돼도 계약일정이 82일 이후면 무주택자도 LTV 40% 적용계약포기 피해자 잇따를 듯

 

 

  대출 규제를 강화한 8·2 조치가 대책이 나오기 전에 이뤄진 입주자모집공고분 아파트 당첨자나 입주권 계약자 등에게도 무분별하게 소급 적용되면서 실수요자들의 반발이 계속되고 있다. 실수요자 반발이 커지자 금융당국이 지난 7무주택자나 기존 주택 처분을 약속한 이들에 한해 제한적으로 8·2 대책 적용을 배제하는 보완책을 내놨다. 하지만 여전히 선의의 피해자가 속출해 금융당국이 이번주 안에 추가 보완책을 내놓기로 했다. 9일 금융당국 관계자는 "7일 보완책에도 불구하고 8·2 대책 이전 아파트 당첨자 중 선량한 '기대이익'을 침해당했다고 볼 만한 경우가 있다고 보고 보완책을 마련 중"이라고 밝혔다. 6·19 대책과 달리 8·2 조치로 부동산시장이 대혼란에 빠진 것은 적용 시점 소급 여부 때문이다. 서울·부산·광명 등 청약조정대상지역에 대한 6·19 대책의 경우, 대출 규제는 강화(주택담보대출비율(LTV) 70%60%)했지만 소급 적용은 없었다. 619일 이전 입주자모집공고 분양아파트 집단대출은 규제하지 않았고 일반 주택매매도 대책 열흘 이상 뒤인 73일까지 유예기간을 줬다.

 

 

  반면 서울·세종·과천 일대 주택 구입을 위한 LTV와 총부채상환비율(DTI)40%까지 대폭 강화한 8·2 대책은 82일까지 대출신청 상담이 완료되지 않은 건에 대해 모두 강화된 규제가 소급 적용되도록 했다. 이 때문에 5월 분양 아파트인 서울 영등포구 소재 보라매SK뷰 당첨자는 6·19 대책 적용 대상이 아니었지만 8·2 대책 규제를 받게 됐다. 이와 관련해 8·2 대책 전까지 대출신청을 마무리하지 못한 매매 계약자나 대책 이전에 이뤄진 입주자모집공고 분양아파트 당첨자들이 거세게 항의했고 금융당국은 7일 보완책을 내놨다. 하지만 7일 추가 대책에도 미비점이 드러났다. 특히 82일 기준 분양 일정상 계약일 자체가 도래하지 않은 8·2 대책 이전 입주자모집공고 분양아파트 당첨자들이 문제가 됐다. 투기 지역인 서울 영등포구 소재 신길센트럴자이는 지난달 20일 입주자모집 공고가 떴지만 계약기간이 이달 8~10일이다. 상계역센트럴푸르지오 등 8·2 대책 이후 계약이 이뤄지는 아파트 당첨자들은 무주택 여부를 떠나 8·2 대책 적용(LTV 40%)을 받는다. 이와 관련해 금융당국 관계자는 "계약 포기 시 5년간 청약 우선순위에서 배제되는 등 기대이익을 침해할 소지가 크다는 목소리가 많아 구제 대상 분류를 검토 중"이라고 전했다.

 

 

  이처럼 8·2 대책 후 계약 일정이 있는 분양아파트 당첨자 구제책도 이번주 중 나올 가능성이 커졌지만 이미 계약 포기자가 속출해 차후에 시빗거리가 될 수 있다는 지적이다. 추가 보완책에도 기존 주택을 처분하지 않는 다주택자들이 8·2 대책 적용을 피할 수 있을지는 미지수다. 8·2 대책 이전에 계약까지 완료된 용산센트럴파크해링턴스퀘어는 분양가 15~22억원대 고가 아파트라 다주택자가 많다. 일부 주택을 처분하더라도 모든 주택을 처분하지 않는 이상 LTV 40% 적용을 받고 투기지역 주택에 담보대출마저 있으면 아예 당첨 아파트 대출이 불가능하다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "8·2 대책이 나오기 전에 분양받은 사람의 기대이익이 현저히 침해될 수 있고 이를 구제하는 효과적인 수단도 없다면 무조건적인 소급 적용은 지양해야 한다""분양권 전매도 강화돼 실거주 목적으로 분양받은 새 아파트와 기존 아파트를 양자택일할 수밖에 없게 만드는 상황에 대한 정책적인 고려도 필요하다"고 말했다.(201789일 매일경제 기사 참조)

 

 

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