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861 `광교컨벤션 꿈에그린`, `밤샘대기` 불구 한달째 계약중

오피스텔에도 전매제한 적용 규정 몰랐던 투기세력 포기 탓

 

 

  투자자들이 밤새워 청약 대기 줄을 서고 '떴다방'(불법 이동식 중개업소)까지 등장했던 오피스텔이 미분양으로 '선착순 계약'에 들어갔다. 지난달 현장 접수 때 평균 경쟁률 86.791을 기록했던 '광교컨벤션 꿈에그린' 얘기다. 이 주거용 오피스텔은 한화그룹의 야심작 '광교 프로젝트(광교 복합개발단지사업)' 일환으로 지난달 17~18청약 당시 총 746(전용 84) 모집에 64749건이 접수됐다. 그러나 '조기 완판' 기대와 달리 청약 당첨자를 대상으로 진행하는 정당 계약 기간(421~22)이 지나도 마감하지 못한 것이다. 그동안 오피스텔 분양시장에서 무의미했던 '오피스텔 전매 제한' 규정이 투기 과열 분위기로 효력을 발휘했기 때문이다. 20089월부터 시행된 '건축물 분양에 관한 법률' 6조의 3 2항에 따르면 분양받은 사람은 건물이 사용승인을 받기 전까지 2명 이상에게 전매하거나 전매를 알선할 수 없다. 시장질서 차원에서 분양사업자가 아닌 사람이 오피스텔·상가 등 여러 실을 분양받아 2인 이상(공동명의 포함)에게 전매하거나 알선하는 것을 제한한 규정이다.

 

 

  시장에서 오피스텔은 '전매 제한(매매 상대방의 수·전매 제한 기간 등)이 없는 상품'으로 잘못 알려져 있다. 이 때문에 지난해 '11·3 대책'에 따른 아파트 분양 규제 이후 투자자들은 개발 호재 지역 오피스텔로 눈을 돌렸다. 오피스텔은 청약통장이 필요 없지만 경쟁률은 아파트보다 낮은 편이다. 월세 임대 목적을 가진 투자자들이 대다수로 분양권 전매 투기 수요는 흔치 않다. 특히 전용 84은 분양가 총액이 높아 진입장벽이 존재한다. 광교컨벤션 꿈에그린도 분양가가 54000~63000만원으로 서울 아파트 수준이다. 하지만 광교컨벤션 꿈에그린은 사정이 달랐다. '개발 기대감' 속에 전매 차익을 노린 투자자들이 몰렸고 현장에서 밤샘 '청약 줄 서기'까지 등장했다. 건설사는 실계약이 중요해 온라인 대신 현장 청약 접수를 진행했다.

 

 

  분양 관계자는 "한번에 10~20실을 분양받은 후 전매차익을 올리려는 '떴다방'부터 투자 수익성을 눈여겨본 인근 거주자들까지 몰렸다""'1인당 5실 이상 청약 제한'까지 내걸었지만 86.791이라는 결과가 나왔다"고 말했다. 결국 '분양권 전매제한'법 조항이 효력을 발휘했다. 한번에 여러 실을 분양받아 전매 차익을 남기려던 '업자'들 중 일부가 정당 계약 기간 중 계약을 포기한 것이다. 건설사 관계자는 "주거용 오피스텔이 유례없는 인기를 끌면서 전매 제한 규제가 작동한 이례적 사례"라고 말했다. 인근 A공인 관계자도 "전매 부담으로 인해 단기 차익을 노린 ''들이 걸러진 것 같다"고 말했다. 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 "우리나라 1인 가구 증가세를 볼 때 투자성은 여전히 남아 있지만 분양권 전매 차익 목적에서 단기 접근하면 전매 제한 등으로 발목을 잡힐 수 있다"고 말했다.(2017523일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  문재인정부 출범과 함께 부동산시장이 후끈 달아오르고 있다. 서울 주간 상승폭이 7개월 만에 최고치를 기록하는 등 대선 이후 서울과 수도권을 중심으로 아파트 가격이 가파른 상승세를 보인다. 지난주 말 견본주택에는 총 15만명이 넘는 구름 인파가 몰려 조기 대선 후 사실상 처음으로 열리는 이번주 '장미분양'의 흥행을 예고했다. 정치적 불확실성이 제거됐다는 안도감이 매매·분양 쌍끌이 강세로 이어졌다는 분석이다. 하지만 대출 규제 등 변수가 남아 있어 새 정부의 부동산 정책 변화를 좀 더 지켜봐야 한다는 신중론도 제기된다. 21일 부동산114에 따르면 서울 아파트값은 지난주 0.24% 상승'11·3 부동산 대책' 발표 직전인 지난해 1021(0.24%) 이후 7개월 만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했다. 강남구 개포 주공1단지, 강동구 둔촌 주공아파트 등 재건축 초과이익 환수제를 피한 강남권 재건축 단지들의 강세가 이어지고 있다. 서울 재건축 아파트의 평균 상승률은 0.36%를 기록했다. 마포 래미안푸르지오, 종로 경희궁자이 등 일반 아파트도 초강세를 보이자 집주인들이 매물을 거둬들이는 분위기다. 서울 일반아파트의 상승률은 0.22%로 전주보다 상승폭이 2배 확대됐다. 구별로는 재건축 이슈가 부각된 강동(1.11%), 송파(0.47%)의 상승폭이 가장 컸다. 성수전략정비구역이 부각된 성동(0.32%), 저가 매물이 소진되며 다시 상승세로 돌아선 양천(0.25%)의 가격도 많이 올랐다.

 

 

  건설사들이 대선 이후로 미뤘던 분양을 재개하면서 분양시장도 달아오르고 있다. GS건설이 경기도 김포시 걸포3지구에 짓는 한강메트로자이 견본주택엔 지난주 말 오픈 직후 사흘간 65000명이 방문해 뜨거운 분양 열기를 반영했다. 지난 20일에는 주말 방문객이 한꺼번에 몰리며 입장부터 내부 유닛관람과 상담까지 3시간이 걸리기도 했다. 견본주택 인근에는 '떴다방(이동식 중개업소)'이 등장해 아파트 당첨 시 연락을 달라며 분주히 명함을 돌리는 모습도 보였다. 서울 영등포구 신길5구역 재개발 아파트인 SK건설의 '보라매 SK' 견본주택에도 하루 평균 1만명 이상의 예비 청약자가 몰려들었다. SK건설 관계자는 "올해 연 견본주택 중 가장 많은 인파가 몰렸다"면서 "상담 내용을 분석한 결과 실수요자와 투자자 비율이 46으로 투자자들의 관심이 더 많은 것으로 나타났다"고 말했다.

 

  대우건설이 인천 남동구 논현동에 짓는 '인천 논현 푸르지오' 견본주택에도 주말동안 2만여 명이 몰렸다. 경기도 안양 명학역에 들어서는 반도건설의 주상복합 아파트 '명학역 유보라 더 스마트'에도 주말 동안 12000여 명이 방문했다. 이번 대선으로 진보정권이 들어서면서 부동산시장이 위축될 것이란 예상이 많았다. 하지만 보유세 인상 등 대형 악재가 문재인 대통령의 대선 공약에 빠졌고 정권 초부터 금리를 인상하는 것도 어려울 것이란 분석이 힘을 받으면서 불확실성이 해소되고 있는 것이 부동산시장 강세의 원인이라는 분석이다. 노무현정부 시절 집값 폭등을 막기 위해 집값을 제어하다 실패한 것이 참여정부가 민심을 잃은 결정적인 요인이 된 만큼 이번 정부에서는 규제 카드를 꺼내는 데 신중을 기할 것이라는 기대감도 나온다. 다만 전월세 상한제, 계약갱신청구권 도입, 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 시행 등 대출 규제 카드는 부동산시장에 변수가 될 전망이다. 문재인정부는 아직까지 대출 규제에 대한 명확한 입장을 내놓지 않았지만 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 강화하고 가계대출을 가처분소득 대비 부채 비율이 150%를 넘지 않도록 관리하는 '총량관리제' 도입을 검토하고 있다.

 

  이런 가운데 이번주에는 전국 12개 단지에서 6945가구(공공분양·임대주택 등 제외)가 청약을 접수한다. 이는 올해 들어 주간 기준 가장 많은 물량이다. 이전까지 청약물량이 가장 많았던 주는 4월 첫째주로 8개 단지에서 5495가구가 일반분양된 바 있다. 특히 수도권 분양물량이 몰려 있다. 부동산인포에 따르면 앞으로 6월까지 수도권에서 총 42936가구가 일반분양될 예정이다. 이는 작년 같은 기간(37048가구)보다 15.9% 증가한 수준이다. 새로 문을 여는 견본주택은 임대 포함 14곳이다. 고덕 롯데캐슬 베네루체, 성남 고등 호반베르디움 등 수도권에서 알짜 단지가 분양을 시작한다. 금성백조주택은 경기도 김포한강신도시 Ab-04 블록에 들어서는 '한강신도시 예미지 뉴스테이'를 선보인다. 장재현 리얼투데이 팀장은 "대선이 끝나고 아직 부동산 정책이 확실히 정해지지 않았고 대출 규제도 예상돼 건설업계에서는 시장 분위기가 나빠지기 전에 분양하려는 움직임을 보이고 있다"면서 "하반기 대량 입주가 시작되면 인기 단지에만 청약이 몰리는 양극화가 더욱 심각해질 것"이라고 말했다.(2017522일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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주민들 관심도 떨어지고 부동산 경기도 잠잠

대통령 집무실 이전해도 역사문화환경 보존지역으로 남아

 

  문재인 대통령의 광화문대통령시대 정책구상은 후보 시절부터 대표적으로 내건 공약이다. 국민과 소통하는 탈권위주의적 대통령의 면모를 부각시키기 위함이다. 이에 대한 청와대 인근 주민들의 호기심과 기대감은 상식적 수준에 머문다는 느낌이다. 서촌(효자동·통의동·청운동)과 북촌(삼청동) 일대, 그리고 청와대와 총리공관 주변을 둘러보니 청와대 이전에 대한 소문은 파다했다. 청와대 주변동네에 사는 이들은 생각했던 것보다 담담했다. 월간중앙이 만난 중개업자와 상인들이 내놓은 전망은 대체로 불투명·불확실로 압축된다. 문 대통령의 집무실 이전, 청와대 개방정책이 인접지역 부동산 경기에 미치는 영향은 미미했고, 인근 주민도 크게 관심을 두지 않는다는 표정이었다.

 

 

  주민들의 견해는 세 가지로 압축된다. 첫째, 집무실 이전정책 발표 전후로 달라진 게 없다. 적극적인 관심도, 별다른 변화의 움직임도 없다는 것이다. 둘째, ‘다만 청와대 개방과 이어진 역사문화벨트 공약을 염두에 둔 외부 투자자들의 문의는 간헐적으로 온단다. 본격적으로 이전이 추진되면 기대심리는 존재할 것이라는 일부 긍정의 분위기다. 셋째, ‘그러나 부동산 경기의 흥행이나 대대적 투자·개발은 불가능하다. 전통 보존과 고도제한으로 대표되는 지구단위계획상의 각종 규제들이 견고하다. 더구나 역사문화벨트 조성은 새로운 계획이 아니라 이미 예전부터 이어져오던 종로구청의 도시계획과 접목되는 정책이다라는 종합 평가가 뒤따랐다.

 

 

  서촌 효자동 골목길의 물푸레공인중개사사무소 민복현 대표는 집무실 이전 발표가 있고서 단 한 번 땅값이 오르지 않을까요하면서 찾아온 손님이 있긴 했다. 그분 말고는 전혀 문의가 없었다며 이렇게 부연했다. 여기는 최고건물이 4층이다. 필지마다 한옥지대 같은 용도지정이 다 돼있다. 대통령집무실이 이전한다고 고도제한규제와 지구단위계획이 갑자기 풀려 부동산시장이 뛰겠는가? 빌라촌도 그렇고 아파트도 막 들어서겠는가? 만에 하나라도 그렇다면 동네의 전통과 원형이 다 사라지고 대혼란만 자초할 것이다.” 이들 지역은 경복궁에서 그리 멀지 않다. 문화재보호법에 따르면 시·도지사는 문화재 보호를 위하여 문 화재청장과 협의해 역사문화환경 보존지역을 정하게 된다. 보존지역 범위는 문화재로부터 직선거리 500m . 이 지역에서 개발행위를 하자면 사전에 당국의 허가를 받아야 한다. 청와대가 떠난다고 해서 갑자기 빌딩을 올릴 수 있다고 생각하면 큰 오산이다.

 

 

  인근의 옥인공인중개사사무소 이화진 대표의 진단도 비슷했다. 이 대표는 이 동네는 지역의 가치를 아는 사람만, 특별한 애정을 가진 사람만 들어올 수 있다. 투자 목적으로 오는 곳이 아니다라고 선을 그었다. 사대문(四大門) 안쪽은 부동산 탄력도가 높은 지역이 아니고, 개발보다 보존 가치가 높은 곳이라는 게 이 대표의 진단이다. 따라서 집무실 이전으로 개발 붐이 일거나 값이 오르거나 하지는 않을 것으로 내다보았다. 그는 공약 발표 이후 거래량이 오히려 줄었다고 귀띔했다. ‘역사문화벨트조성에 대해선 색다른 시각도 적잖이 접할 수 있었다. J 중개소 사장은 집무실 이전 발표 이후 외부에서 시세차익을 노리고 매물을 보려고 한두 명 정도 문의는 왔다고 돌이켰다. S 중개소 사장 또한 청와대 개방과 관련해 관광지로서 기대감은 있어 보인다. 인근 건물주들도 매물을 내놓기 전에 조금 기다려보자며 관망 중이라고 전했다. 갑자기 규제가 풀리거나 집값이 확 오르진 않겠지만, 대통령이 공약했으니 문화관광지역으로 각광받으리라는 보편적 믿음은 깔려 있다는 것이다. 통인시장 내의 한 요식업주 역시 역사문화벨트 구상엔 관심이 많아질 듯하다면서 특히 상인들 중에는 새 투자계획을 세우는 눈치도 엿보인다고 말하기도 했다.

 

 

  북촌의 상황은 어떨까? 효자동과 대체로 같은 반응을 보였다. 핵심 내용은 역시 특이사항 없다는 것이었다삼청동 북촌마을 붙박이로 중개업에 종사하는 신영부동산 관계자는 부동산 경기 영향이나 투자개발 동향도 전혀 없는 지역을 침소봉대한다며 언론의 과장보도에 화살을 돌리기도 했다. 이곳 특유의 역사유적과 전통문화를 보존하려면 섣불리 규제를 풀거나 개발투기를 조장해서는 안 된다. 가만히 있는 동네를 언론이 계속 자극하면 임대료만 올리는 결과만 낳을 것이다. 규제할 것은 하면서 그에 걸맞은 세제혜택을 주는 게 지역에 더 이롭다.” 북촌을 거슬러 서쪽 방향으로 진입하다 보면 고풍스러운 삼청동길이 나온다. 청와대 본관과 춘추관·총리공관으로 진입할 수 있는 오르막길과도 연결된다. 아기자기한 카페와 액세서리 판매점, 한복 대여점으로 가득한 한옥지대 골목이 이채롭다.

 

 

  평일 오후인데도 유커를 비롯한 외국인 관광객들로 붐볐다. 물론 사드 보복의 영향으로 유커들의 방문이 예전만큼은 못하다는 게 인근 상인들의 공통된 목소리였다. 동남아권이나 중동지역 관광객은 증가 추세다. ‘집무실 이전, 청와대 개방정책과 밀접한 영향권인만큼, 지역 상인들의 의견이 궁금했다고객들로 북적대는 삼청동의 한 편의점에 들러 의견을 들었다. 점주의 설명도 전문가들의 의견과 크게 다르지 않았다. 그는 내가 이 동네 운영위원장도 거쳤지만, 큰 변동 조짐은 없어 보인다고 했다. 여기는 땅값이나 전셋값이 오를 대로 올랐다. 대통령 집무실 이전에 관심을 갖는 건 일부 상인뿐이지, 부동산 전체 경기에 전혀 영향을 주지 못할 것이다. 청와대 개방과 역사문화벨트 추진 역시 외국 관광객들에게는 매력적이겠지만 내국인에겐 그게 그 것일 뿐이다. 그리고 내가 보기에 집무실과 관저 이전 공약은 완전 이행이 불가능할 것 같다. 결국 청와대도 일부만 개방하는 선에서 그치지 않겠는가.”

 

 

  이런 진단은 어디까지나 현재적 상황에 대한 것이다. 집무실 이전 및 도심 재배치 논의가 본궤도에 오르는 시점에서는 개발에 대한 기대 심리가 술렁일 가능성도 배제하지 못한다는 의견도 있다. 서울 종로구 자하문로 도로변에 자리한 사진 전문점 끌라르테스튜디오 황보병조 대표는 청와대 주변의 자영업자들은 국정농단 사태 이후 주말마다 벌어진 시위로 인해 영업 타격을 받은 곳도 적지 않다면서 대통령 집무실 이전 등으로 건축 규제도 풀리고 지역 경제가 활성화되기를 바라는 정서가 지역사회 저변에 깔려있다라고 전했다. 청와대 앞길은 흥청대는 북촌과 달리 조용한 편이다. 한때는 피로한 장막 속의 궁성(宮城)이었다. 적막한 이곳이 어떻게 변할지는 아무도 모른다. 전격적 개방으로 젊음이 흥청대는 축제의 거리가 될지, 아니면 다시 공분(公憤)의 촛불들로 물들지는 누구도 모를 일이다. 청와대를 끼고 돌아 내려오니 여전히 의연한 광화문이었다. 사진 찍기에 바쁜 외국인들이 해설사의 투박한 설명을 듣고 있었다. 맞은편 정부서울청사의 풍채가 고궁의 장대(將臺)보다 우람했다.(2017520일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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대통령 집무실 이전의 미래 청와대 주변에 희망 바람 불까

서울 광화문 네거리 북쪽 대대적 구조개편 돌입 기대감 꿈틀

강북 재생으로 갈지, 난개발·투기로 이어질지는 정책역량에 달려

 

  "청와대가 이 공원을 민간인에게 넘겼습니다. 우리 모두의 이 공원을 지켜주세요.” 19대 대선 선거운동이 한창이던 지난 5월 초. 경복궁 영추문(서문) 맞은편에 위치한 작은 동네공원 어귀에 내걸린 플래카드에 담긴 호소문이다. 서울 종로구 통의동 소재 426크기의 작은 마을공원인 이른바 통의동 마을마당이 사라질 위기에 처하자 시민들이 공원 살리기 운동에 나선 것이다. 이 공원은 1996년 이래 주민들의 사랑방이자 동네 아이들 놀이터, 행인들의 휴식과 식사 공간으로 애용돼왔다. 그런데 이 부지의 소유권을 청와대경호실이 지난해 12월 민간업체에 매각하면서 사달이 났다. 청와대는 공원을 내주는 대신 이 업체 소유의 종로구 삼청동 단독주택을 매입했다. 양쪽이 각기 가진 토지를 맞바꾸는 거래를 한 것이다. 마을마당이 민간 소유로 넘어간 이상 구조물이 들어서는 건 시간문제로 받아들여졌다. 시민들은 공원을 사랑하는 시민모임을 만들어 공원 살리기 운동에 나서는 등 조직적 반발에 나섰다. 언론 기고 등을 통해 여론을 환기하고, 대선 국면에서는 문재인·홍준표 후보 등 주요 대선주자에게 탄원서를 보내기도 했다.

 

 

  이 모임에 주도적으로 참여하는 건축사 황두진씨는 주민들의 소중한 자치공간이자 생활공간인 통의동 마을마당을 청와대경호실은 사전 상의도 없이 민간에 넘겨버렸다면서 주민들은 정부의 일방적 처사에 당혹감을 넘어 정신적 내상(內傷)을 입은 상태라고 호소했다. 경호실은 경호실대로 입장이 확고하다. 먼저 통의동 마을마당이 공원 역할을 해온 건 사실이지만 부지 자체는 공원이 아니라 엄연히 국가 소유의 대지라고 했다. ‘통의동 마을마당을 내주고 확보한 삼청동 건물은 청와대 경호·경비 목적상 반드시 필요한 시설로, 충분한 사전 검토를 거쳐 맞교환했다는 것이다. 그 시점도 대선 일정이 확정되기 전에, 다시 말해서 청와대 이전이 공론화되기 전이었다. 결론적으로 청와대 경호 강화 차원에서 불가피한 결정이라는 입장이다. 최명철(단우건축사사무소) 대표는 청와대가 이전하면 북악산 북사면, 인왕산 서북면까지 서울 서북지역 개발을 촉진하는 효과가 있을 것이라고 강조한다. 청와대로 인해 자하문·정릉 쪽으로 이어지는 도로 개발이 다른 지역에 견줘 더딘 건 부인할 수 없는 현실이다.

 

동네공원을 둘러싼 주민과 경호실의 힘겨루기

 

  하지만 시민들의 반발을 무작정 나 몰라라 할 수도 없다. 문재인 대통령친근한 경호, 열린 경호, 낮은 경호를 누누이 강조한 데다, 궁극적으로 집무실과 관저를 청와대 밖으로 가져간다는 공약을 제시했기 때문이다. 청와대 경호의 밑그림이 확 바뀔 수 있는 시점에 주민들의 반발을 사면서까지 경호시설 보강을 강행할 명분이 떨어지기 때문이다. 그렇다 해도 통의동 마을마당은 현재 민간 소유로 등기를 마쳐 임의로 거래를 되돌릴 수 없다는 게 청와대경호실의 고민이다. 이와 관련해 청와대경호실은 정부 차원에서 시민편의를 제고하는 방향으로 청와대 활용방안을 검토 중인 만큼 큰 틀에서 주민들의 의견을 수렴하는 건 가능하리라는 반응이다. 경호실 관계자는 청와대가 시민에게 개방되면 공원화할 수 있는 것 아니냐면서 통의동 마을마당 관련 주민들이 논의 과정에 참여해 역할을 찾는 것도 방법이라고 말했다. 지금은 서울시가 이 부지를 매입하는 방안이 거론된다. 작은 마을공원의 존폐를 둘러싼 주민과 경호실 간 알력이 새 정부 출범과 함께 전향적 해결의 실마리를 찾게 될지 관심이다. 문 대통령의 소통의 첫 단추가 마을공원의 존폐에서 꿰어질 가능성을 배제하지 못하기 때문이다.

 

 

  “365일 국민과 소통하는 열린 대통령이 되겠습니다.” 19대 대선 더불어민주당 정책공약집 33쪽에 나오는 이 대목에 주민들의 시선은 집중된다. 이 공약의 첫머리에 대통령집무실 광화문 정부청사 이전’, ‘청와대·북악산 시민휴식공간으로 조성이 자리한다. 집무실이 이전되면 경호시설 보강이 불필요해지고 마을공원의 해법도 모색되리라는 기대감이다. 문 대통령은 대선 기간인 424일 기자회견에서 서울역사문화벨트조성공약기획위원회’, ‘광화문대통령공약기획위원회출범을 약속했다. 당시 지금 북악산과 청와대는 시민들의 휴식공간으로 되돌려드리게 될 것이라며 청와대는 경복궁·광화문·서촌·북촌·종묘, 이렇게 이어지는 역사문화거리로 다시 태어날 것이라고 공언했다. 나아가 지금 광화문광장의 재구성도 필요하다며 다음과 같은 방향을 제시했다. 도로 한복판에 거대한 중앙분리대처럼 되어 있는 광화문광장을 우리 시민들이 쉽게 접근할 수 있도록 위치를 재조정하고 육조거리도 부분적으로 복원하겠다. (중략) 용산 미군기지가 반환되면 뉴욕의 센트럴파크 같은 생태자연공원이 조성될 것이다. 북악에서 경복궁-광화문-종묘-용산-한강까지 이어지는, 역사·문화·자연이 함께 어우러지는 벨트가 조성된다.” 

 

  청와대집무실 이전이 경호와 불가분의 관계에 있음은 공약 발표 과정에서 잘 드러났다. 대선 기간 문재인 더불어민주당 후보는 주영훈 전 경호관을 광화문대통령공약기획위원회부위원장으로 소개했다. 대선 다음 날인 510일 문 대통령은 주 전 경호관을 대통령경호실장에 임명했다. 이 자리에서 친근한 경호, 열린 경호, 낮은 경호를 목표로 경호실을 개혁할 적임자라고 그를 평가했다. 이어진 티타임 석상에서 주영훈 경호실장에게 경호 좀 약하게 해달라고 신신당부 했다고 이낙연 국무총리 내정자가 전했다. 그러자 주 실장은 다음 날인 11일 페이스북에 대통령경호실은 친근한 경호, 열린 경호, 낮은 경호를 목표로 거듭나겠다면서 조직의 변화와 새로운 경호제도, 경호문화 정착을 위해 혼신의 노력을 기울이겠다는 포부를 남겼다.

 

4대문 안 역사·문화도시로 변신?

 

  경호에 정통한 인물이 광화문대통령공약기획위 부위원장을 맡은 것은 대통령집무실을 광화문 정부서울청사로 옮기면 테러나 공격에 취약하지 않겠느냐는 일각의 우려와도 접목된다. 문 대통령의 신임과 경호의 전문성을 겸비한 이로 하여금 집무실 이전 공약을 뒷받침토록 한 조치인 셈이다. 이와 관련해 주 경호실장은 최근 월간중앙과의 통화에서 광화문대통령시대 기획 등은 내가 언급할 사안이 아니다라고 전제 하면서도 “(집무실 이전에 대한) 문 대통령의 의지는 지금까지 밝힌 그대로라고 말했다. 청와대집무실 이전은 역대 정부에서도 여러 번 시도했으나 번번히 원점으로 돌아가곤 했다. 이번 정부에서는 어떤 식으로든 가시적 변화가 올 전망이다. 문 대통령은 510일 취임식에서도 권위적인 대통령문화를 청산하겠다면서 준비를 마치는 대로 지금의 청와대에서 나와 광화문대통령시대를 열겠다고 탈()청와대 방침을 거듭 확인했다. 집무실 혹은 관저가 청와대를 떠나면 어디로 가며, 빈 터에서는 어떤 일이 벌어질까? 지금으로선 그 누구도 딱 부러지는 답을 내놓지 못하는 실정이다. 이런저런 관전평만 나돌 뿐이다.

 

 

  문 대통령이 대선 국면에서 발표한 서울역사문화벨트조성공약기획위원회 위원으로 참여하는 건축가 승효상 이로재 대표는 문 대통령의 경남고 동기이기도 하다. 그는 청와대는 조선왕조를 폄하하고자 일제가 서울 공간구조의 상징적 축에 해당하는 자리에 억지로 세운 건축물이라며 대통령이 그 자리에 있다는 것은 민주주의 시대에 어울리지 않아 청와대를 국민에게 돌려줘야 한다고 청와대집무실과 관저 이전의 당위성을 설명했다. 승 대표는 청와대 이전 부지와 관련 여러 가지 옵션이 있을 수 있다면서 청와대를 박물관이나 문화공간으로 내주고 대체 기능을 가진 공공 청사나 문화기관으로 이전하는 것도 한 방법이라고 운을 띄웠다. 나아가 용산의 미군기지 이전 부지나 국방부 청사도 청와대가 옮겨갈 후보지로 꼽기도 했다. 청와대 주변에 사무실을 둔 황두진 소장은 세종로 1번지의 청와대집무실이나 관저가 다른 곳으로 이전한다고 해도 주민들의 불편을 최소화하는, 세련된 경호를 펼쳐야 할 것이라고 당부했다. 어쨌거나 광화문대통령시대를 열겠다는 문 대통령의 의지는 정권 출범 초입에서부터 가시적 조치를 통해 현실화하는 모습이다. 문 대통령은 일상 업무를 청와대 본관 집무실이 아닌 비서동에 마련된 집무실에서 본다. 청와대 참모들 가까이에서 일한다는 의미다. 정부서울청사에 대통령집무실이 마련되는 2019년까지 주로 이곳에서 일할 예정인 것으로 알려졌다. 윤영찬 청와대 국민소통수석은 대통령은 공식적 업무와 큰 행사는 (기존의 집무실이 있는) 본관에서 하지만 일상적 업무는 비서동 집무실에서 보기로 했다고 브리핑했다.

 

 

  사람 중심의 걷기 좋은 서울을 표방한 서울시는 광화문 대통령시대가 서울 도심의 면모를 획기적으로 바꿔주리라 내다본다. 410일 서울시청을 방문한 문재인 당시 후보는 서울시의 도심구조 개편 방침에 적극적으로 호응했다. 대선을 전후로 진보진영광화문광장이 10차선 도로 가운데에 자리해 시민들의 접근이 어렵다고 문제제기를 해왔다. 문 대통령도 시민 접근성 제고를 언급하기도 했다. 서울시는 현재 10차로인 도로를 절반으로 줄이고 광화문광장과 정부서울청사 쪽 인도를 보행자 공간으로 연결하는 구상을 검토 중인 것으로 전해진다. 김용민 서울시 도심정책팀장은 광화문 재구조화와 관련한 중앙정부와의 본격적 협의는 구체적 재구조화 계획안이 마련되는 9월 이후 가능할 것이라고 전했다. 문 대통령과 서울시의 구상대로라면 서울의 4대문 내부가 역사·문화도시로의 변신을 꾀하게 된다. 서울 강북 도심 재배치와 구조 변경이 예고되는 것이다.

 

국토의 균형발전에도 자극제

 

  건축 또는 도시설계를 전공하는 이들에게 청와대 이전이나 광화문 재구성은 빅뉴스. 상상력과 창의력을 불어넣는 절호의 기회이기도 하다. 사실 건축 전문가들의 눈에 비친 청와대는 서촌과 북촌의 자연스러운 연결 흐름을 가로막는 거추장스런 존재일 따름이다. 청와대는 광화문에서 북악산으로 가는 길도 차단한다. 동서와 남북이 모두 청와대로 인해 심리적·물리적 단절감을 준다는 것이다. 지금도 북촌에서 서촌으로 가자면 청와대 앞길을 통하거나 경복궁을 가로질러야 한다. 아니면 동십자각으로 빠져나와 경복궁 앞 도로를 끼고 효자동 쪽으로 둘러가든가. 황두진건축사사무소의 황두진 대표는 지금도 청와대 앞길을 이용하고는 있지만 권위주의 시절의 군사정부를 기억하는 이들에게 청와대 앞길은 뭔가 개운치 못한 뒷맛을 남긴다면서 청와대가 문화공간, 공원화한다면 북촌과 서촌은 막힌 혈관이 열리듯 자연스럽게 연결되는 효과가 있을 것이라고 반겼다. 백진 서울대 건축학과 교수도 청와대 앞길은 원래 없던 길을 차량 접근용으로 만들었다면서 청와대 앞 도로를 올레길 같은 산책로로 만들어 북촌과 서촌을 이어주는 방안도 좋을 것이라고 의견을 제시했다.

 

 

  전문가들은 북악산이 청와대 경호로부터 자유로워지면 부암동·구기동·정릉·성북동으로 이어지는 교통망 확충도 기대된다고 말한다. 자하문터널 너머의 부암동·세검정 등이 주거지역으로 각광받을 수 있다는 것이다. 청와대 경호를 위해 개발이 묶였던 지역이 매력적인 재활용 공간으로 새로 부각될 것이기 때문이다. 더욱 거시적 관점에서는 국토의 균형발전에도 기여한다는 견해도 있다. 서울 은평뉴타운 총괄건축사로 일한 최명철(단우건축사사무소) 대표는 청와대가 이전하면 북악산 북사면, 인왕산 서북면까지 서울의 서북지역 개발을 촉진하는 효과가 있을 것이라고 강조한다. 청와대로 인해 자하문·정릉 쪽으로 이어지는 도로 개발이 다른 지역에 견줘 더딘 건 부인 할 수 없는 현실이다. 최 대표는 서울의 서북지역은 큰길로는 통일로가 고작인데, 북한에 대한 군사적 안전이 고려된 측면도 있지만 권위적인 청와대의 존재와 대통령 경호도 한몫 했다고 평가했다. 한마디로 청와대 이전은 서울을 중심에 놓고 볼 때 서북지역과 동남지역의 비대칭 개발구조를 허무는 계기가 된다는 것이다. 예컨대 북촌과 서촌이 이어지고, 연세대 안산에서부터 인왕산·북악산·삼청동 계곡·창덕궁 후원·성북동·정릉으로 이어지는 한양도성 산세의 병풍구조가 원형을 회복한다는 게 최 대표의 바람이다. 그는 나아가 지역개발의 핵심은 좋은 길을 닦는 데 있고, 청와대 이전이 그걸 촉진한다며 이렇게 덧붙였다.

 

 

  서울 강남을 세계적 부자동네로 만든 건 정부가 공을 들인 다니기 좋은 길들때문이다. 사통팔달의 도로가 주요 인프라로 강남을 떠받친다. 동작대교~사당동~ 남태령길, 반포대교~예술의 전당~우면터널길, 한남대교~경부고속도로, 강남 양재~청계~판교길, 성수대교~구룡터널~내곡분당길용서고속도로, 청담대교~수서분당고속화도로 등 고속도로 수준의 길들이 강남과 전국을 직접 잇는다. 이런 강남에 견주면 서북지역은 개발을 아예 내려놓은 상황이다. 따라서 청와대 이전은 훨씬 풍요로운 강북을 여는 단초가 된다.백진 서울대 교수는 청와대 집무실, 관저 이전이 서촌의 정체성을 견지해 나가는 정책과 병행돼야 한다는 데 방점을 뒀다. 백 교수에 따르면 한옥마을로 유명한 북촌은 외부의 재력가 소유로 넘어가거나 상가로 조성돼 종래의 생활기반이 다소 퇴색된 지역에 해당한다. 반면 서촌은 여전히 서민에서 중산층, 부유층에 이르기까지 각계각층이 거주하는 일상의 공간이다. 낙후된 도심 개발로 임대료가 올라 주거비를 감당 할 수 없는 원주민들이 다른 곳으로 밀려나는 이른바 젠트리피케이션(Gentrification) 현상을 막기 위한 정부 차원의 정책이 충분히 고려돼야 한다는 게 백 교수의 지론이다.

 

서촌이 인사동의 전철을 피하자면

 

 

  청와대의 대통령 관련 시설이 빠져나간 자리가 시민에게 개방되는 것은 환영할 일이지만, 난개발이나 시세차익을 노린 무분별한 투기 대상으로 전락할 수도 있다. 그나마 보안시설인 청와대가 있었기에 북촌·서촌 주변이 지금의 차분한 풍광을 유지할 수 있었다는 푸념이 나오지 않도록 세심한 접근이 필요하다는 지적도 나온다. 김세용 고려대 건축학과 교수는 서촌이 서울 인사동의 전철을 밟아서는 안 된다고 강조했다. 김 교수가 기억하는 1990년대 후반까지의 인사동은 전통문화가 잘 보존된 동네였으나 2008년 현지실사를 해보니 전통 업종이 10년 전의 3분의 1 수준으로 줄어들었다고 한다. 외부에서 밀려드는 자본과 상업시설에 밀려 인사동 특유의 문화를 간직한 작은 가게들이 하나둘씩 사라졌다는 것. 김 교수는 전통문화에 기반한 업종은 자본 회전율이 낮아 경쟁에서 버텨내기 어렵다면서 문재인 정부 출범으로 새 전기를 맞는 서촌과 북촌의 경우 개발행위 용도를 제한하는 등의 세심한 대안과 장치가 따라야 할 것이라고 조언했다.

 

 

  아직 젠트리피케이션이 본격화했다고 보기 어려운 서촌은 국민 삶의 다양한 스펙트럼을 보여주는 마을인 셈이다. 그래서 대통령 집무실과 가까운 서촌이 지금의 생활기반형 특성과 다양성을 간직하는 것은 대통령이 살아있는 민심을 접하고 균형 잡힌 정책을 수립하는 데도 도움이 된다는 게 백진 교수의 시각이다. 이는 그가 서촌이 고도의 상업화 공간으로 치닫거나 고밀도의 고층건물로 채워지는 걸 경계하는 까닭이기도 하다. 백 교수는 서촌이 지금과 같은 저층 구조를 유지하면서 일상의 거주와 생활 및 문화 편의시설, 소규모 업무시설이 공존하는 삶의 질이 높은 장소로 발전하는 게 바람직하다고 했다.

 

 

  서촌은 인접한 광화문광장의 변신과도 밀접한 연관을 갖는다. 백 교수는 새 정부 들어 서울시가 추진 중인 광화문광장 재구조화 사업에 탄력이 붙으리라는 전제에서 다음과 같은 아이디어도 제시했다. 조선왕조의 정궁(경복궁)을 중심에 둔 장방형 광화문광장이 새 민주주의를 대변하는 정부서울청사 방면으로 확장해나가는 방안도 생각해 봄직하다. 이 경우 광장의 역사적 의미도 강화되고 공간적으로도 활력을 더하게 된다.” 그는 주변의 건물도 광장의 콘셉트에 어울리는 방향으로 개조하자는 제안도 내놓았다. 광화문광장이 일상을 담아내는 열린 장소로서의 제 기능을 갖게 하자면 일부 주변건물은 성격을 재규정하고 가로변 1층과 외관도 바꾸자고 했다. 광장에 접한 건물들의 1층은 시민 소통과 친화력의 장소로 기능하는 게 바람직하다는 것이다. 세종로에 접한 업무용 오피스들도 저층 부분엔 커피점이나 식당 등 시민이 이용하는 시설을 적극 유치하고, 가능하면 발코니 등을 가진 소통형으로 리모델링해 광장을 향해 열린 빌딩으로 자리매김했으면 좋겠다.” 새 정부 출범과 함께 청와대 주변에 변화의 바람이 분다. 북촌-서촌 일대 활성화, 광화문광장 리모델링, 강북개발 등 국토 균형발전에 대한 관심도 고조된다. 정책 추진 과정에서 수반되는 부작용들을 어떻게 조절하느냐에 서울역사문화벨트 조성이나 광화문대통령 공약의 성패가 좌우되리라는 게 전문가들의 시각이다.(2017520일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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시는 아름답다고?

짜오기의 미소/문화 산책 | 2017.05.19 10:10 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

시는 아름답다고?


                                   진란


꽃을 꽃답게 쓰면 이미 꽃이 아니라고

나비를 나비답게 쓰면 이미 나비는 죽은 것이라고

투미한 잔소리들이 성가시게 몰려들었다

꽃에게 물었다 어떻게 피는가

나비에게 물었다 어떻게 나는가

그들은 내게 물었다 넌 왜 사는가

우멍거지의 귀가 부끄러웠다

심장에 알러지가 꼼지락거렸다 붉고 더 붉게

봄이야 소리 내어 부르면 가려웠다, 몹시

한 권의 꽃들이

한 권의 나비들이

한 권의 빗물이

그리고 또 한 권의 바람이 휘잉

접힌 돌확 속으로 말려들어 갔다

사월 내내 잎새들이 가지를 흔들어댔다

꽃샘이 뿌리에 담금 질을 해대었다

이름의 무게를 재며 사내들은 시를 부렸고

그 앞에서 여자들은 화들짝 번들거렸다

꽃잔치에 멀미를 일으키며 달아나는 임대버스에게

술에 취한 나비들이 시덥잖게 물었다

저 길이 뒤집어지는 이유를 아세요?

저 길 위의 시가 아름답다구요?


동네 친구시인 진란의 시집을 펼쳤다.

이사가기 전 받았던 <혼자노는 숲>......

봄이 천지에 흐드러진 요즘,

봄과 함께했던 그녀의 예쁜 필치가 눈에 들어왔다.

아름다운 눈으로 볼 때 아름다운 세상이라고,

그 아름다움이 그리운,

지금은 봄볓이 눈부신 5월의 아침이다.

 

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  신촌로터리에서 서강대교로 이어지는 서강로에서 신촌 현대백화점 건너편 신촌로까지 200m가량 길게 이어졌던 '신촌상가(다주쇼핑센터)' 용지가 신촌 일대 초고층 랜드마크 호텔로 환골탈태한다. 신촌상가는 이 일대 대표적인 흉물이었다. 어지러운 상점들과 무도장은 기피 시설이 됐다. 밤이면 노숙인과 불량 청년들이 모여 우범지대로 전락했다. 출발은 주목받았다. 세운상가와 진양상가, 청계천 고가 등을 일사천리로 밀어붙인 김현옥 전 서울시장이 10층짜리 아파트형 상가로 허가했으나 4층까지만 짓고 영업을 시작했다. 1972년 준공 당시만 해도 첨단 복합 쇼핑센터였다. 1층은 재래시장, 2층은 공산품 상가였고 3층에는 다방과 무도장, 4층에 유명한 실내 볼링장 등 유흥업이 들어섰다. 정환설 신촌상가 총괄이사는 "1980년대 초반까지만 해도 백화점보다 앞서 공산품 정찰제를 도입했을 정도로 경영에서도 모범을 보였다"고 회고했다. 그러나 이후 주변에 그랜드마트와 그레이스백화점(현 신촌 현대백화점)이 잇달아 들어서면서 신촌상가는 급속히 쇠락했다.

 

 

  일본 유학을 마치고 와서 1985년 모친의 뒤를 이어 신촌상가를 경영하게 된 현종훈 대표는 새 진로를 고민했다. 노고산동 동서를 가로막아 대로 진입을 방해하는 상가 때문에 가까운 길도 돌아가야 하는 지역민들 불만도 컸다. 한때 상가 중간에 차로를 뚫었지만 역부족이었다. 이에 신촌상가는 2006년부터 2008년 사이 마포구청에 민간 주도 개발을 제안했다. 경의선 숲길 지하화 계획과 맞물려 해결해야 할 지역 민원이란 점 때문에 마포구청장도 관심이 높았다. 재건축을 하려면 먼저 상가 임차인 문제부터 풀어야 했다. 그즈음 용산 사태 여파로 갈등이 극에 도달한 도시재생 방식에 회의적이었던 현 대표는 자비를 털어서 250여 명의 영세 자영업자(임차인)에게 권리금 등을 보상하기 시작했다. 신촌상가 상인들은 플래카드를 내걸어 신촌상가 오너의 '상생 정신'을 칭찬했고, 이후 여기저기 흩어져서도 여전히 친목회를 운영할 정도다. 그러나 난관은 더 있었다. 신촌상가는 애초에 기존 용지에 맞춰 짓는 것이 불가능했다. 한강으로 연결되는 하천을 복개해 지었던 터라 이 지역의 고질적인 하천 범람 문제를 해결하는 것이 우선이었기 때문이다. 상가 아래 하수관부터 개비(改備)해야 했다.

 

  우선 주변 민원을 고려해 상가 철거에만 20123월부터 20132월까지 1 가까이 소요됐다. 낡은 하수관을 넓혀서 새로 깔고 길도 새로 놓는 등 공사가 78억원 규모 기부채납 형식으로 진행됐다. 기존 용지와 국공유지 맞교환도 불가피했다. 공원용지로 신촌상가 소유 용지(803.7)를 내주고 마포구로부터 노고산어린이공원 용지(723.1)를 받았다. 이후 상가 측은 마포구 소유 치안센터와 서울시 소유 도로, 국토교통부 소유 토지 등을 잇달아 매입해 서강로쪽 상가 입구 인근 용지와 합쳐 마름모꼴 사업용지를 확보했다. 2058.8에 건물 면적만 27814.33에 달해 신촌 일대에서 나오기 힘든 귀한 땅이 마련됐다. 이곳에 낡은 상가 대신 특급호텔이 들어서게 되고, 옹색한 어린이공원 대신 더 넓고 세련된 가로공원(1510)이 생겨 주변 경관이 쾌적해졌다. 이 과정에서 관광진흥특별법과 기부채납 공사 인센티브를 받은 덕분에 건축 용적률이 기존 750%에서 950%로 뛰었다. 신촌 일대에서 가장 높은 29(100m)의 랜드마크를 지을 수 있는 인허가 작업이 2015년 말 마무리되자 글로벌 호텔들이 눈길을 주기 시작했다.

 

  매리엇그룹 계열 르메르디앙 호텔 관계자들이 2016년 초 입지를 보자 마음에 쏙 들어했다. 피터 가스너 매리엇 아시아개발 대표는 "주변에 연세대와 이화여대, 서강대와 세브란스병원이 있어 관련 세미나 등 행사와 투숙객을 모으기 최적인 데다 경의선 숲길로 조깅을 하거나 홍대상권과 바로 연결돼 흥미로운 공간이 될 것"이라고 전했다. 경의선숲길 인근 방문객들이 들를 만한 휴식 공간을 호텔 선큰가든에 설치하고 루프톱 바 등도 기획하고 있다. 보통 호텔 계약은 건물 준공 1년 전쯤 맺는 관행에 반해 '르메르디앙 서울 신촌'17일 조인식을 한다. 오는 7월 착공해 2020년 상반기 350실 규모 호텔이 개관하면 르메르디앙 호텔이 책임 위탁 운영하고 신촌상가와 수익을 공유하게 된다. 호텔 용지 인근은 이미 기존 후미진 골목 이미지를 벗어났다. 기부채납되는 가로공원이 마무리 단계이고 경의선숲길 인근에는 주변 상인들을 위한 주차장까지 갖춰졌기 때문이다. 한상학 현대공인중개 대표는 "흉물스럽던 상가가 철거되고 신촌로 쪽에 가로공원이 들어서자 이미 주변 상권 임대료는 1년 전보다 15~20% 뛰었다""특급 호텔까지 들어서면 상업지역이 제한적인 신촌로 건너편 서대문구보다 이쪽 마포구 상권이 더 빛을 볼 것"이라고 전했다.(2017517일 매일경제 기사 참조)

 

 

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광화문 대통령 시대 / 광화문대통령시대 기획위원 승효상이 생각하는 이전

 

 

  "2019년 이후 광화문으로 이전할 새 청와대는 현 세종로 정부서울청사와 경복궁 내 일부 시설에 분산 입주할 수 있다고 봅니다. 구중궁궐식 청와대를 시민 눈높이에 맞도록 끌어내려 권위주의 시대를 청산하고, 국운 융성의 상징으로 만들겠다는 게 목표입니다." '광화문 대통령'을 천명하고 나선 문재인 대통령의 청와대 이전 방안 밑그림을 그리고 있는 건축가 승효상 이로재 대표(65). 현재 오스트리아에 머물고 있는 승 대표는 16일 매일경제와 서면 인터뷰하면서 청와대 이전안에 대한 개인적인 견해를 밝혔다. 그는 1968년 경남고 입학 시절부터 문 대통령과 알고 지낸 50년 지기이자 한국을 대표하는 최정상 건축가. 그는 청와대 이전을 위해 지난달 출범한 서울역사문화벨트조성공약 기획위원회에 몸담고 있다. 문 대통령은 대선 당시 '광화문 대통령 시대'를 공약하며 청와대 집무실과 비서실을 현 세종로 정부서울청사로 이전하겠다는 구상을 밝혔다.

 

 

  승 대표는 대통령 관저, 영빈관, 경호실 등 청와대 부속시설로 활용할 수 있는 후보지로 경복궁 내 시설인 국립민속박물관과 국립고궁박물관 두 곳을 꼽았다. 승 대표는 국립고궁박물관에 대해 "형식이 짝퉁 전통 건축"이라며 "원래 공터였는데 현 건물도 오래된 만큼 다른 용도로 바꿔 사용할 수 있을 것"이라고 말했다. 고궁박물관은 지하철 3호선 경복궁역 5번 출구와 바로 연결돼 있고, 새 대통령 집무실이 들어설 정부서울청사와 직선거리로 100m에 불과하다. 걸어서 5분 안팎이면 갈 수 있어 유력한 새 관저 후보지로 거론된다. 경복궁과 북쪽으로 인접해 있는 국립민속박물관은 영빈관이나 경호실 직원 숙소 등으로 활용될 가능성이 있어 보인다.(2017517일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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낙후된 동북·서남권 위주, 53개 지구중심 추가 지정

대통령은 주거지 재생, 시장은 상업지역 확대

 

 

  수유·종암·면목동 등 동북권과 강서·화곡동 등 서남권을 중심으로 서울시의 상업지가 134추가로 지정된다. 신규 지정 상업지의 87%는 서울에서 상대적으로 개발이 뒤처졌던 비강남권에 집중됐다. 상업지를 넓혀줘 낙후지역을 활성화함으로써 균형발전을 꾀하겠다는 목적이다. 서울시는 15'서울시 생활권계획'53개의 지구중심지를 추가하고, 이들 지구중심에 134에 달하는 상업지역을 허용한다고 밝혔다. 서울시는 이번 생활권 계획을 위해 추가 지정이 가능한 상업지를 최대 192까지 설정했으나 이 중 30%58는 추후 여건에 따라 지정할 수 있도록 유보 물량으로 남겨놨다. 추가 지정 134는 현재 서울 전체 상업지 면적인 25275.3%로 서울광장 100개 규모에 달한다. 박원순 서울시장은 이날 기자회견에서 "상업지역 확대는 균형발전을 위한 주요 수단"이라고 강조했다.

 

  새로 선정된 53개 지구중심 중 70%에 달하는 37개가 노원구 도봉구 강북구 등이 포진한 동북권(17개소)금천구 구로구 강서구 등이 위치한 서남권(20개소)에 배치됐다. 서북권에는 6개소, 동남권엔 9개소가 배정됐고, 도심권엔 1개소가 생기는 데 그쳤다. 이들 지구중심에는 부동산 투기 등을 유발할 수 있어 시가 잘 허용해주지 않았던 상업지역도 대폭 들어갈 전망이다. 서울시는 동북권 59, 서남권 40, 서북권 18, 동남권에 17의 상업지를 추가로 허용하겠다고 밝혔다. 전체 배분 물량 중 87.3%가 도심이나 강남이 아닌 지역이다. 상업지는 용적률을 800%까지 받을 수 있어 고밀·압축 개발이 가능해 수익성이 좋다. 특히 서울시는 이번에 상업지로 선정된 곳에 주상복합을 지을 경우 기존에 70%까지만 지을 수 있었던 주거 비율을 80%까지 확대할 수 있게 규제를 풀어 사업자의 수익성도 더 좋아질 전망이다. 지역 중심으로 지정된 곳에선 층수 역시 복합용도로 지으면 50층까지 올릴 수 있다.

 

 

  이번 서울시 생활권 계획은 문재인정부의 '도시재생 뉴딜'과도 시너지를 낼 수 있다는 평가가 나온다. 주거지는 정부의 도시재생 사업을 통해 활력을 높이는 한편 상업지 고층 개발이 가능한 지역을 확대함으로써 '쌍끌이' 형태로 서울 낙후지역 활성화를 추진할 수 있기 때문이다. 서울시는 이번 생활권 계획에서 서울을 116개 구역으로 나눠 동 단위 3~5개 정도를 합친 소규모 지역별로 맞춤형 도시계획도 수립했다. 지역별 여건에 맞춰 재개발 또는 공공임대 등을 선택해 맞춤형 재생을 추진하기 위해서다. 문재인정부의 도시재생과 맥락을 같이한다. 서울시는 지구중심 지정과 상업지 확대를 위해 18전문가·시민 공청회를 시작으로 자치구별 설명회를 열어 의견을 더 들을 예정이다. 이후 시의회 의견청취(6), 국토교통부 등 관계기관 협의(7), 도시계획위원회 심의(8) 등을 거쳐 10월께 최종안이 확정된다. 최종안이 나오면 구청별로 지주들을 대상으로 상업지 변경 신청을 받아 서울시에 신청하면 심의 절차를 통해 용도변경이 이뤄지는 절차를 밟는다.(2017515일 매일경제 기사 참조)

 

 

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전세가율 높고 오래 안된 서울 논현동 아파트 유망

소득 인구 늘어날 화성·2국제공항 들어설 제주·고속뚫리는 양양 주목

부동산 소득 70%·연금 30%실물자산 중심 은퇴대비해야

 

 

  "작년 머니쇼에서 강남 모처의 전용면적 35짜리 아파트 갭투자를 추천했다. 당시 35000만원이던 가격이 최근 5억원대로 올랐다. '1년에 1채씩 갭투자를 해 5채를 만든다'는 식으로 계획을 세우고 실천하는 것이 중요하다." 지난 13일 서울머니쇼 마지막 날 부동산 강연에 나선 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 '소형 아파트 갭투자'의 중요성을 강조했다. 임대료로 얻는 '임대소득'보다는 부동산 가치 상승에 따른 '자본차익'을 노리라는 게 그의 지론이다. 고 센터장은 "흔히 수익형 부동산으로 다세대·다가구·오피스텔·도시형 생활주택 등이 거론되는데 이들 대신 소형 아파트에 투자하는 것을 권한다"고 강조했다. 그렇다면 서울에서는 어떤 지역에 투자하는 게 좋을까. 고 센터장은 강남구 논현동의 전용 35짜리 소형 아파트를 꼽았다. 고 센터장은 "논현동 소형 아파트는 인근 직장인 임대 수요가 풍부해 월세·전세 가격이 상승 추세에 있다""강남 재건축은 전세가율이 낮아 갭투자 대상이 아니지만 이 단지는 비교적 연식이 낮아 전세가율이 높은 편이라 갭투자하기에 적정하다"고 설명했다.

 

 

  지역이 넓은 경기도에서는 인구와 소득이 증가하는 지역을 선정하는 것이 중요하다. 화성, 안산 모두 인구가 늘어나는 지역이지만 소득수준 상승 추이는 차이가 크다. 고 센터장은 "안산 인구 증가는 상대적으로 소득수준이 낮은 외국인 노동자가 늘어난 데 따른 것"이라며 "상대적으로 소득수준이 높은 산업단지 종사자가 늘어나는 화성의 투자 매력이 크다"고 설명했다. 자금 사정 때문에 수도권에서 부동산을 사기 어렵다면 지방 갭투자를 생각해 볼 수 있다. 고 센터장은 인구가 가장 많이 늘어날 지역으로 제주를 꼽았다. 제주도에 제2국제공항이 들어서면 고용 창출에 따른 인구 유입이 예상된다는 설명이다. 고 센터장은 "소형 아파트라도 커뮤니티시설, 관리비 등에서 불리한 나 홀로 아파트보다는 대단지 아파트를 공략하라"고 주문했다. 강원도 강릉·속초·양양 등도 인구와 교통 등에서 강점이 있다고 설명했다. 양양은 '서울~양양 고속도로'가 올해 개통되면 서울까지 1시간20 만에 도착할 수 있다. 고 센터장은 "속초에서는 땅 대신 소형 아파트가 유망하고 강릉에서는 유천지구를 주목할 만하다"고 말했다. 경남에서는 거제와 창원에 주목했다. 고 센터장은 "조선산업 침체로 가격이 떨어진 거제 소형 아파트를 갭투자 대상으로 잡는 것도 방법"이라며 "도심 재건축이 진행되는 창원에서 주변 신도시 아파트가 3.31000만원 미만으로 분양되고 있다"고 설명했다.

 

 

  고 센터장이 갭투자를 강조하는 것은 중장기적으로 우리나라 경제가 성장할 것으로 보기 때문이다. 한국은행과 국제통화기금(IMF)올해 우리나라 경제성장률을 각각 2.6%, 2.7%로 예상했다. 고 센터장은 "중장기적으로 국민소득이 증가한다고 보면 부동산 가격도 오르게 된다""과거와 현재를 비교해 부동산 가격을 보면 비싸서 투자할 게 없지만 미래 가격을 생각하면 투자할 부동산이 보인다"고 강조했다. 은퇴 대비는 반드시 실물자산 투자로 준비하라는 게 고 센터장의 진단이다. 고 센터장이 추천하는 노후 설계는 은퇴 전과 같은 소득을 부동산에서 70%, 연금에서 30% 얻는 방식이다. 고 센터장은 "연금과 달리 아파트 임대료는 물가만큼 올라간다""부동산에 투자할 때는 반드시 배우자 등 가족은 물론 부동산 전문가와 함께 결정을 내려야 한다"고 당부했다.

 

 

  한편 꼬마빌딩에 투자할 때는 '유동인구의 함정'에 빠지지 말라고 주의를 줬다. 꼬마빌딩 수익률에서 중요한 것은 유동인구가 아니라 소비인구라는 설명이다. 고 센터장은 "유동인구가 적은 청담동은 소비 수준이 높기 때문에 입점 업체들이 높은 임대료를 감당할 수 있다""임대료가 올라가는 지역은 자본소득도 올라가기 때문에 소비·소득수준이 높은 지역의 꼬마빌딩을 매입해야 한다"고 말했다. 부동산 안정에 방점을 찍을 것으로 보이는 문재인 대통령 시대에도 고 센터장은 '부동산 불패'를 예상했다. 고 센터장은 "전월세상한제, 임대차계약갱신청구권 등이 현실이 되려면 국회를 거쳐 법률이 개정돼야 하는데 야당이 쉽게 도와주지는 않을 것으로 보인다"고 조심스러운 전망을 내놨다.(2017515일 매일경제 기사 참조)

 

 

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투자·주거가치 다 갖춘 `슈퍼부동산` 갈아타야"용산 유망" 한 목소리

 

 

  "지난해 서울머니쇼에서는 '강남 재건축을 사라'고 했다. 그러나 지금은 시장 상황이 달라졌다. 강남보다 강북이 유망하다." 11일 서울머니쇼 현장에서 '수익형 부동산을 활용한 노후 준비'를 주제로 부동산 강연에 나선 고종완 한국자산관리연구원장의 부동산 시장 진단이다. 부동산 벌집순환 모형, 10년 주기설 등 부동산 이론을 종합한 결과 내린 결론이라고 한다. 고 원장은 "통상 부동산 시장을 주도하는 강남 재건축은 2012년 하반기부터 상승 국면에 들어섰지만 강북은 1년 뒤인 2013년 하반기부터 상승세를 탔다""강남 지역은 올해 상승세가 꺾일 가능성이 크지만 강북과 경기 지역은 내년까지 상승세가 이어질 가능성이 크다"고 말했다. 문재인정부가 강남 재건축보다는 도심 재생에 부동산 정책 초점을 둔 것도 고 원장이 강북을 유망 지역으로 꼽는 이유 중 하나다.

 

 

  고 원장은 "지난해 11·3부동산대책으로 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편된 데 이어 새 정권의 부동산 정책 기조도 강남보다 강북에 유리한 상황"이라며 "강남보다는 강남에 인접한 성동·광진·관악 등 비강남 지역을 잠재적인 투자처로 삼을 것"을 주문했다. 또 고 원장은 "주거가치와 투자가치를 함께 갖춘 '슈퍼 부동산'으로 갈아타야 한다"고 강조했다. 고 원장은 성장지역, 인구, 소득, 인프라, 행정계획 등 4가지 요건을 슈퍼부동산인지 아닌지를 결정짓는 잣대로 지목했다. 이 기준에 따르면 광화문, 영등포·여의도, 강남 등 서울 3대 도심과 삼성동 한전 용지·잠실 종합운동장, 용산·삼각지 역세권 등 기존 중심지와 개발 호재 지역이 부동산 투자 유망 지역으로 분류된다. 고 원장이 아파트 투자 가치를 분석하는 '고종완의 살집팔집' 서비스는 매경 홈페이지를 통해 이용할 수 있다.

 

 

  시중은행 부동산 전문 PB 3인방이 참석한 '새 정부 출범 이후 주목할 부동산 시장 전망과 투자전략' 토론회에서는 중장기적인 부동산 시장 전망이 나왔다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원, 이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장, 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 앞으로 20년간은 인구절벽에 따른 주택시장 붕괴 위험이 크지 않다는 데 의견을 같이했다. 김 위원은 "통계청에 따르면 국내 인구정점은 2031년으로 가구 수 분화에 따른 가구 증가세가 2043년까지 이어질 것"으로 내다봤다. 이 팀장은 "경제협력개발기구(OECD) 평균 대비 우리나라는 여전히 1000명당 100가구 정도가 부족한 상황"이라며 "당분간 인구 고령화와 가구 분화에 따른 주택 수요가 지속될 것"으로 진단했다.

 

 

  그렇다면 지금 어떤 부동산에 투자해야 할까. PB 3인방은 서울의 경우 2030서울플랜의 3개 도심, 7개 광역 중심, 12개 지역 중심이 유망하다는 평가를 내놨다. 역세권과 소형 아파트 등도 유망하다는 진단이다. 이 팀장은 "전체 주택 실거래 건수 중 40%가 전용 60미만인 소형 주택이었다""서울은 물론 지방도 각 지역의 도심 소형 아파트가 수익률이 높을 것"이라고 전망했다. 임 위원은 "서울은 재건축·재개발로 주택이 공급되기 때문에 순증량이 많지 않아 주택시장이 견고한 상황"이라고 평가했다. 이들 세 PB"용산 지역이 서울 최중심지, 용산공원 개발, 상업업무지구 개발 등을 두루 갖췄다"고 목소리를 같이했다.(2017511일 매일경제 기사 참조)

 

 

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