Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

 

 

재개발 요구 잇따라, 은평구 증산4구역 주민들 박원순 서울시장에 탄원서
서울시가 직권해제 결정한 성북사직2구역도 소송전
장위14는 투표로 기사회생 전문가 "서울 아파트 부족, 정비사업으로 공급 늘려야"

 

 

 

 

  박원순 서울시장 취임 이후 지난 7년간 서울시가 강도 높게 몰아붙인 `뉴타운 출구전략`으로 정비구역 해제 위기에 놓인 사업지 곳곳에서 주거환경 개선을 위해 재개발을 하게 해달라는 주민 요구가 잇따르고 있다. 서울시의 뉴타운 출구전략은 서울 아파트 수급 불균형 및 집값 상승을 초래한 주요 원인으로 지목된다. 박 시장 취임 이후 시장논리를 무시하고 무리한 정책을 추진하다 보니 시민들에게 정면으로 도전받는 상황에 직면한 것이다. 전문가들은 서울 아파트 공급 부족 해소를 위해 해제된 정비구역 재지정을 적극 검토할 필요가 있다고 지적한다. 29일 서울시와 정비업계에 따르면 은평구 증산동 205-33 일대 증산4구역 재개발조합설립추진위원회는 지난 26일 박 시장 앞으로 보낸 탄원서에서 "증산4구역은 건물이 노후되고 기반시설이 없어 화재 시 소방차 진입이 불가능하고 주차시설 등이 부족해 도로에 방치된 차량으로 보행하기도 힘들다"면서 "빌라가 아닌 뉴타운 재개발을 통해 주거환경을 개선할 수 있게 해달라"고 요구했다. 조합추진위에 따르면 전체 토지 등 소유자가 1850명인데 1410(토지 등 공유자 포함)이 이번 탄원에 동의했다. 김연기 조합추진위원장은 "이미 구역 안에 빌라가 70% 정도로 많고 허용 용적률을 채운 상태여서 뉴타운이 해제되면 앞으로 주거환경을 개선할 수 없다"고 설명했다. 증산4구역은 용지 면적이 172932로 수색·증산뉴타운 내 9개 정비구역 가운데 가장 넓다. 20127월 정비구역 지정 당시 2300가구 대규모 아파트 단지로 탈바꿈할 계획을 세웠다. 이곳은 지하철 6호선 증산역 바로 앞 역세권에 위치해 입지 매력이 높은 곳으로 평가받는다.


 

  20148월 조합추진위가 설립됐으나 `도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)`의 정비구역 일몰제(조합추진위 설립 후 2년 이내 조합설립인가를 신청하지 않으면 정비구역 해제) 규정 때문에 구역 해제 위기에 몰렸다. 구역이 넓고 소유자가 많다 보니 조합 설립에 필요한 찬성률 75%를 채우기에 2년이란 시간이 부족했다는 게 조합추진위 설명이다. 조합추진위는 20168월 도정법 203(주민 동의 30% 이상 받으면 2년 연장 가능)을 근거로 은평구와 서울시에 구역 지정 연장을 요청했다. 하지만 서울시는 전체 주민의 사업 찬성률이 75%에 미달한다는 이유로 거부했다. 조합추진위는 서울시를 상대로 행정소송을 제기했고 현재 대법원 판결을 기다리고 있다. 김 위원장은 "정비구역 연장 관련 도정법에는 사업 찬성률 기준은 없는데 시가 구역 해제를 밀어붙였다"면서 "현재 사업 찬성률이 73%에 이르고 연말까지 75% 확보가 목표"라고 말했다. 앞서 같은 이유로 정비구역 해제 위기에 몰렸던 송파구 마천4구역은 조합이 일몰 기한 연장을 요청했고, 올해 상반기 서울시 도시계획위원회에서 연장을 결정한 바 있다. 서울시 담당자는 "마천4구역의 경우 조합설립인가 이후 3년 안에 사업시행인가를 신청하지 못한 곳으로 사업 진행이 가능한 지역으로 판단한 반면, 증산4구역은 조합 설립에 필요한 찬성률이 75%가 안됐고, 은평구청 등의 의견을 종합적으로 수렴한 결과 해제가 불가피하다"고 말했다. 정비업계 한 관계자는 "정비구역 일몰제는 본래 사업 장기화 시 매몰비용 우려 때문에 사업 속도를 높이라는 취지로 도입됐는데, 서울시가 이를 해제 수단으로 활용했다"고 말했다.

 

 

 

  뉴타운 출구전략은 증산4구역 이외에도 최근 정비구역 곳곳에서 도전을 받고 있다. 지난해 9월 서울시가 정비구역 직권해제를 결정한 성북구 성북3구역은 서울시를 상대로 직권해제 효력 정지 처분신청을 제기했고, 최근 서울고등법원이 이를 받아들여 연말까지 효력 정지를 결정했다. 서울시가 역사문화 보존을 이유로 주민 의사도 묻지 않고 지난해 3월 직권해제를 결정한 종로구 사직2구역도 조합 측이 서울시와 종로구를 상대로 정비구역 직권해제 및 조합설립인가 취소에 대한 무효소송을 제기했다. 지난해 121심에서 조합이 승소했고, 서울시 항소로 이르면 연말 2심 판결이 나올 예정이다. 장위뉴타운 내 최대 사업지인 장위14구역은 서울시의 직권해제 추진으로 해제 위기까지 갔으나 이달 초 마무리된 주민투표를 통해 살아났다. 성북구청은 지난 26일 정비구역 유지를 확정 고시했다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 지난 18일 개최한 `주택시장 안정화 방안` 세미나에서 "수요 대비 부족한 서울 신규 아파트 공급 물량 확보를 위해 주민 동의율이 50% 이상인 해제지역을 정비구역으로 재지정하는 것을 검토할 필요가 있다"고 지적했다.(20181030일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울시 2개 자치구 선정해, 내년 3`특구`로 지정
스마트 쓰레기통·가로등, 실증 기술 적용해 테스트

 

 

  서울시25개 자치구 가운데 2개 자치구를 연내 선정해 스마트 가로등·스마트 벤치 등 생활형 정보기술(IT)이 적용되는 `스마트시티 테스트베드 특구`로 지정한다. IT기업들이 현재 개발한 사물인터넷(IoT)이나 인공지능(AI) 등 신기술 서비스를 실제 생활 현장에 상용화할 수 있는지 먼저 테스트한 뒤 시 전체로 확산을 유도하기 위한 것이다. 28일 서울시와 부동산업계에 따르면 시는 최근 25개 자치구에 공문을 보내 `스마트시티 테스트베드 특구 지정 공모` 사업을 알리고 관심이 있는 자치구는 11월 말까지 신청서와 제안서를 제출하라고 통보했다. 시는 응모한 자치구를 대상으로 12월 중 두 차례 심사를 거쳐 2개 자치구를 선정하고 내년 3월 스마트시티 테스트베드 특구를 지정할 예정이다. 선정된 자치구 2곳은 내년부터 2021년까지 3년 동안 매년 6억원씩 총 18억원을 지원받게 된다. 총사업비 36억원 가운데 서울시가 80%30억원을 지원하고, 나머지는 선정된 자치구가 3억원씩 부담하는 구조다. 자치구는 사업 제안 단계에서 안전교통 복지환경 등 지정 분야 가운데 하나를 선택해 2개 사업 사물인터넷 빅데이터 인공지능 등 분야 제한 없이 선택 가능한 3개 이상 희망 사업을 정해 테스트를 수행하면 된다.

 

 

 

  이번에 선정하는 스마트시티 테스트베드는 현재 대규모로 스마트시티 조성사업이 진행 중인 서울 마곡산업단지나 세종·부산 등처럼 국가 차원의 새로운 스마트시티를 건설하겠다는 차원의 접근과는 다른 생활밀착형 스마트시티 콘셉트이다. 어린이집 실내 공기질을 측정해 부모가 스마트폰으로 확인하거나, 전통시장에 화재감지기를 설치해서 소방서에 실시간으로 통보돼 출동하도록 만드는 등 현재 개발된 스마트 기술을 현장에 적용해보려는 데 목적이 있다. 서울시 관계자는 "스마트시티 테스트베드 운영은 우선 시범사례를 만들어 다른 자치구에도 참고가 되도록 하는 게 목적"이라고 말했다. 서울시는 현재 성북구 안암동 고려대 서울캠퍼스를 가로지르는 지역상권인 참살이길에도 사물인터넷과 연계한 쓰레기통·가로등·벤치 등을 설치하는 `스마트 스트리트` 조성사업을 캠퍼스타운 도시재생의 일환으로 추진하고 있다. 서울시의 테스트베드 특구 지정 추진은 정부가 진행할 예정인 `스마트도시 챌린지 프로젝트 사업`과도 맥을 같이한다. 스마트도시 챌린지 사업은 지방자치단체가 스스로의 문제점과 발전 방향을 잡아내 어떻게 스마트 기술을 적용할지 제안하고 서로 경쟁하는 방식이다. 정부는 선정된 지자체에 예산과 스마트 기술, 규제 완화 등을 지원한다.(20181029일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대형 평형 재건축 소유자, 소형 두개 입주권 받았는데
다주택자 간주로 대출막혀, 잠실진주 "설계 수정 검토"
반포주공1도 대책 고심중, 변경 땐 일정 지연 불가피
서울 주택공급난 심각한데, 공급속도 되레 늦추는 꼴

 

 

  정부의 다주택자 대출 규제 강화 불똥이 `1+1 재건축`으로 튀고 있다. 정부가 분양권·입주권도 주택으로 간주다주택자의 대출을 원천 봉쇄하면서 이주비 등 사업 추진에 차질이 예상되자 강남 재건축 단지 곳곳에서 설계 변경을 검토·고민하고 있다. 확정된 가구 수 등 설계를 변경하면 일정 지연과 혼란이 불가피해진다. 정부 규제로 재건축을 통한 주택 공급이 크게 위축된 상황에서 공급난만 심화시킬 것이라는 우려도 있다. 28일 재건축 추진 조합과 부동산 관계자 등에 의하면 반포주공1단지(1·2·4주구), 잠실 진주아파트 등 `1+1 재건축` 단지들이 재건축 계획 변경 등을 고심하고 있다. `1+1 재건축`은 넓은 대지 지분을 갖고 있는 중대형 면적 아파트 소유주들이 재건축 시 중소형 아파트 2채를 분양받을 수 있는 제도. 신혼부부나 1인가구 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나자 주택 공급 확대와 집값 안정화를 위해 도입했던 정책이다. 문제는 9·13 부동산 대책으로 인해 기존 1주택자가 관리처분인가 후 입주권 두 개를 얻을 시 다주택자가 됨에 따라 대출 규제에 묶여 개인 집단대출을 아예 받을 수 없게 된다는 것이다. 이들은 이주비 대출 등을 통한 세입자 보증금 충당이나 임시 거주를 위한 주택 비용 대출이 불가능해지며 사면초가에 빠지게 됐다.

 

 

 

  이달 초 관리처분인가를 취득한 서울 송파구 신천동 잠실 진주아파트가 대표적이다. 전세난 우려 등을 이유로 이주 시기를 미룬 바 있는 해당 단지가 이번엔 `1+1 재건축` 대출 규제에 발목 잡혀 혼란에 빠졌다. 조합 관계자는 "정부 말을 믿고 적극적으로 `1+1 재건축`을 독려하고 설계했는데 집값을 잡겠다고 갑자기 `돈줄`을 모두 묶어버리면 이주를 어떻게 해야 하느냐"고 말했다. 전용 59~1481507가구 규모인 잠실 진주아파트는 최고 35, 2870가구 규모 대단지 아파트로 탈바꿈할 계획을 세웠다. 작년 12월 관리처분인가를 신청하면서 `1+1 재건축`을 염두에 두고 소형 가구를 대거 배치했다. 해당 조합 관계자는 "`1+1 재건축` 여부에 따라 설계 변경이 불가피해졌다""면적 구성과 총 가구 수, 단지 구조 등 사실상 처음부터 설계도를 다시 만들 수밖에 없는 상황"이라고 어려움을 호소했다. 서초구 반포동 대표 재건축 단지인 반포주공1단지 역시 비슷한 문제로 고심을 거듭하고 있다. 기존 2100여 가구를 5300여 가구로 재건축하려는데 대출 규제 `불똥`이 튀었다. 오득천 반포주공1단지 재건축조합장은 "이런 식이면 진짜 `현금부자`를 제외하고 `1+1 재건축`에 동의하는 주민이 누가 있겠느냐""전용 84이하 가구 수를 60% 이상 늘리려 했는데 이런 식으론 소형 면적을 많이 지을 수 없다"고 밝혔다. 현재 서울시 내 `1+1 재건축`을 추진하고 있는 단지는 이들 두 곳을 포함해 신반포8, 문정동 136, 방배6구역 등 주로 강남권이다. 입지적으로 상징성이 큰 대단지가 포함돼 시장 관심도가 높은 편이다.


 


 

  문제는 설계를 대대적으로 변경하려면 조합원총회 등 절차가 필요해 재건축 속도가 대폭 늦어지거나 이를 둘러싼 이견이 커질 경우 재건축 추진에 막대한 차질을 빚을 수밖에 없다는 것이다. 아울러 정부가 안전진단 강화를 통해 재건축 추진 속도를 대폭 늦춘 상황에서 이미 추진 중인 재건축 단지들의 사업 속도가 늦어지게 되면 가뜩이나 부족한 강남권 주택 공급만 더 줄이는 것 아니냐는 예상도 나온다. 백준 J&K도시정비 대표는 "`1+1 재건축`은 공급 측면에서 시장 수요와 정부 정책의 니즈가 일치한 방식"이라며 "재건축 방식에 대한 갑작스러운 수정은 향후 재건축 추진의 예측 가능성을 떨어뜨려 주택시장 불안성을 증대시키는 요인이 된다"고 밝혔다. `1+1 재건축` 소유자들 돈줄이 막히면서 일부 세입자에게 피해가 확산될 우려도 제기된다. 송파구 한 공인중개사는 "이사가 임박한 세입자가 이사날에 맞춰 전세금을 돌려달라고 했는데 집주인 대출이 막혀 돈을 제때 마련하지 못할까봐 불안해하는 분위기"라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "고령층의 재테크 수단으로서 `1+1 재건축`은 여전히 장점이 있지만 `똘똘한 한 채`를 찾는 사람에게는 종합부동산세와 양도소득세가 많이 나오는 등 이제 많이 불리해졌다"면서 "정부가 재건축을 규제하겠다는 의지가 확고해 강남 아파트의 `1+1 재건축`이 앞으로 쉽지 않을 것으로 보인다"고 말했다.(20181029일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  경남지역 주택 10채 중 1채 정도는 `빈집`인 것으로 나타나 대책 마련이 시급하다. 경남발전연구원(이하 경발연)은 최근 발행한 `경남도 빈집 실태와 대응방안`이란 제목의 정책자료에서 경남지역 빈집은 2015년 기준 약 98천채로 도내 주택 중 8.7%를 차지한다고 28일 밝혔다. 도내 빈집 비율은 20106.7%에서 20158.7%로 증가하고 있다고 경발연은 덧붙였다. 전국 빈집이 106만여채로 전체 주택의 6.5%를 차지하는 것과 비교하면 도내 빈집 비율은 훨씬 높다. 도내 빈집은 전국 빈집의 9.3%를 차지해 경기 13.4%, 경북 10.1%, 전남 9.7%에 이어 전국에서 네 번째로 많다. 빈집이 많은 이유는 매매·임대·이사가 39%로 가장 많고, 일시적 이용 33.6%, 미분양·미입주 14.6%, 폐가 8.3% 순으로 나타났다. 특히 빈집 중 단독주택은 장기간 방치되는 경우가 많았다. 단독주택 중 612개월 이상 빈 집은 62.6%에 이르렀다.

 

 


  반면 아파트, 연립주택, 다세대주택은 비어있는 기간이 3개월 미만인 경우가 절반을 넘거나 절반에 가까웠다. 경발연은 아파트 미분양과 미입주 등 새로운 주택 공급에 따라 주로 도시에서 빈집이 많이 발생한다고 설명했다. 1주택에 34가구가 살다가 새 집으로 이사하면서 빈집이 발생하는 단독주택은 도시와 농촌에서 모두 발생한다고 분석했다. 이에 따라 경발연은 미분양 아파트를 사들여 청년층, 신혼부부, 중소기업 취업자들에게 중장기 임대하고, 수요자 중심의 후분양제 등 주택공급방안을 찾아야 한다고 제안했다.(20181025일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

`9·21 도심 주택공급 대책`에 박원순 `바르셀로나 발표`까지
도심지 인센티브 잇달아 확대 상업·준주거용지 몸값 오르고
매물감소에 거래 10%이상 줄어

 

 

 

  정부와 서울시가 도심 주택공급 확대를 위해 상업지역과 준주거지역의 용적률 상향과 일반주거지역의 종상향 등을 추진하면서 서울 도심지 곳곳의 몸값이 달아오르고 있다. 강남·종로 등 중심업무지구는 물론 청량리·자양동·마포 등 서울 역세권·도심의 상업용지와 준주거용지 매물이 지난달 두 차례 도심 주택공급 대책 발표 이후 추가 가격 상승 기대감에 자취를 감췄다. 24일 소규모 정비사업 전문인 한 부동산업체 대표는 "200~300평 규모의 `꼬마빌딩`을 지을 수 있는 청량리 역세권 매물이 있었는데 최근 땅주인이 안 팔겠다고 거둬들였다"면서 "지난달 정부의 도심 고밀 개발 대책이 나온 이후 역세권을 중심으로 상업지역, 준주거지역의 몸값이 높아지고 있다"고 말했다. 또 다른 개발업체 대표도 "자양동에 오피스텔을 짓기 위해 준주거용지를 사려고 매도자와 협의 중이었는데 정부가 인센티브를 주겠다고 하면서 갑자기 매도자가 매물을 회수했다"고 말했다. 실제 한국감정원 부동산통계에 따르면 지난달 서울 상업지역 토지거래 건수는 2927건으로 8월의 3298건에 비해 371(11.2%) 감소했다. 지난해 9월의 3766건과 비교하면 839(22.3%)이나 줄었다.

 

 

  국토교통부는 지난달 `9·13 주택시장 안정대책``9·21 수도권 주택공급 확대방안`을 통해 상업지역의 경우 주거비율을 80%(현행 70~80%)로 일괄 확대하고 주거용 면적의 용적률을 400%에서 600%로 확대하기로 했다. 준주거지역은 용적률을 400%에서 500%로 확대하고, 역세권의 경우 적극적인 용도지역 상향을 통해 주택공급을 늘리기로 했다. 박원순 서울시장은 여기에 더해 지난달 30일 스페인 바르셀로나에서 "도심에 주거·업무가 복합된 높은 건물을 올릴 필요가 있다"면서 뉴욕 맨해튼이나 일본 롯폰기와 같은 도심 복합개발 구상까지 밝혔다. 상업지역의 주거비율 및 준주거·일반주거지역의 용적률과 용도가 상향되면 그만큼 개발 시 사업성이 높아지고 땅값이 높아질 수밖에 없다. 한 디벨로퍼는 "준주거·상업지역 내 비주거시설 의무비율이 감소한다면 사업 안정성이 높은 주거시설을 더 넣을 수 있어 유리하다"고 말했다. 또 다른 부동산업계 관계자는 "서울지역 3종 일반주거지역의 경우 3.3당 토지가격이 평균 4000~5000만원 수준인데, 상업지역으로 전환될 경우 평균 6000~7000만원으로 40~50%가량 높아진다"고 말했다. 아직 9월 통계가 공개되지 않았지만 기존 상업지가 많은 중구·종로구·영등포구 등 도심지역이 몸값 상승의 중심이 될 것으로 예상된다. 서울시에 따르면 명동이 속해 있는 중구는 상업·준주거지역 면적이 418로 전체 면적의 41.9%를 차지해 가장 비중이 높다.

 

 

  이어 여의도가 속해 있는 영등포구가 상업·준주거지역이 353로 전체 면적 대비 비율이 14.5%에 달한다. 종로구도 상업·준주거지역 면적이 313로 전체 면적 대비 13.1%를 차지한다. 국내 최대 부동산 온라인커뮤니티 `부동산 스터디`의 강영훈 대표는 "서울 동북권과 서남권의 역세권 주변 3종 일반주거지가 일반상업지로 종상향이 이뤄질 가능성이 높다"면서 "해당 지역을 중심으로 부동산 가격이 상대적인 강세를 나타낼 수 있다"고 예상했다. 다만 정부의 개발제한구역(그린벨트) 해제 압박에 서울시가 그린벨트 대신 최근 빈집 도시재생이나 역세권 도심 개발 등 정책을 무리하게 쏟아내면서 일부에서는 이상 가격 급등에 따른 부작용 우려도 나온다.(20181025일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  지난 한 해, 이해하기 어려울 정도로 가격이 아파트 가격이 상승한 지역이 있다. 광주 봉선동 지역이다. 23일 방송된 MBC PD수첩은 1년 만에 실거래가가 5억씩 상승한 아파트 가격의 비밀로 '부동산 스타강사'들을 꼽았다. PD수첩이 투기세력의 실체로 꼽은 스타강사 '빠숑'은 말 한마디에 전국 집값을 들었다 놨다 했다. 광주 봉선동이 '대구의 수성구'라고 언급한 것도 빠숑이었다. 그는 "광주 봉선동이 대구로 따지면 수성구다. 학군이 좋다""자신의 책에 봉선동을 언급하자마자 평당 500이 넘게 올랐다. 수요가 빠지질 않는다"고 강의했다. 실제 이 지역 아파트 가격은 최근 급등했다. '쌍용스윗닷홈' 공급면적 155.3220175, 67000만원에서 20188119500만원으로 뛰었다. '한국아델리움' 3차 공급면적 1642017347200만원이던 가격이 2018899000만원으로 뛰었다. 스타강사들이 정말 오를 만한 동네를 '족집게'처럼 잘 찍어준 것일까. 주민들은 "봉선동의 삶의 질이 좋으면 (가격이 폭등해도) 이해를 하는데 그게 아닌데 갑자기 오르니까 비정상적인 것"이라고 말했다. 부동산 관계자들도 "(이 지역은) 빈 상가들이 많고, 학원과 가게가 장사가 안된다""낡은 아파트가 많아 살기 어렵다"고 지적했다. 빠숑의 강의가 이 동네 집값을 불가해하게 올린 것이다.


 

  
  빠숑 외에도 아파트값을 움직이는 스타강사들이 있다. 이날 방송에서 언급된 또다른 강사는 '이나금'이다. '부동산의 여왕'으로 불리는 이나금은 수강생들에게 "(내 강의를 듣게 된) 당신들은 행운아"라고 말한다. 이나금이 언급한 지역 아파트 가격 역시 급등했다. 이나금의 강의 수강료는 1000만원을 호가하는 것으로 추정된다. 이나금 측은 "원래는 1100만원짜리 강의인데 책 출간 기념으로 550만원만 받는다"고 제작진에게 말했다. 이런 현상에 대해 부동산 업계 관계자들은 "전국적인 인지도가 있는 스타강사들은 한 지역의 가격을 올렸다 내렸다 마음대로 할 수 있는 영향력을 가지고 있다. 그런 사람들이 꽤 많다""(스타 강사들이) 수강생들 10%만 움직여줘도 한 지역에 100명이 갑자기 들어가면 그 지역은 아수라장이 된다"이라고 분석했다.(20181024일 중앙일보 기사 참조)


 

 

 

 

 

 

 

 

 

박원순`출구전략` 부메랑, 정비구역 절반넘게 해제
5년간 아파트 공급 20%

 

 

 

  서울시가 2012년부터 추진한 `뉴타운 출구전략` 7년 동안 서울시내에서 절반이 넘는 재개발정비구역이 해제된 것으로 나타났다. 서울 새 아파트 공급에서 80% 가까운 비중을 차지하는 정비사업(재건축 포함)이 위축되면서 2012년 이후 5만가구 이상의 공급 부족을 초래했고, 아파트 수급 불균형이 최근 서울 집값 과열의 주요 원인이 됐다는 지적이 잇따라 제기되고 있다. 22일 서울시와 정비 업계에 따르면 시가 2012년 뉴타운 출구전략을 발표한 이후 서울 내 정비구역 683곳 가운데 올해 9월 말까지 절반이 넘는 377(55.2%)이 재개발정비구역에서 해제된 것으로 집계됐다. 아직 확정고시되지는 않았지만 지난 17일 서울시 도시계획위원회에서 종로구 숭인1구역, 동작구 본동6구역 등 2곳도 정비구역 해제가 결정됐다. 시는 이 밖에도 연말까지 추가로 20곳에 대한 정비구역 해제를 검토하고 있다.

 

 

  20111028일 서울시장에 처음 취임한 박원순 시장은 이듬해인 20121월 뉴타운 출구전략을 전격 발표했다. 불과 취임 3개월 만에 내놓은 박 시장의 대표 도시 정책이다. 1단계 뉴타운 출구전략은 사업시행인가 이전 610개 정비구역에 대해 실태조사와 주민 의견 수렴을 통해 주민 반대가 높을 경우 해제를 추진하고, 매몰비용 일부를 보조하겠다는 게 핵심이었다. 정비구역 지정 후 3년 안에 조합설립인가를 신청하지 않거나 조합설립인가 이후 3년 안에 사업계획인가를 신청하지 않으면 자동으로 정비구역을 해제하는 `일몰제`를 도입했다. 이어 시는 20162월엔 보다 강화된 2단계 뉴타운 출구전략을 내놨다. 정비구역 주민 중 3분의 1이 해제를 요청하고 찬반투표를 통해 찬성표가 전체의 50%에 미치지 못하면 서울시장이 직권해제할 수 있도록 도시정비 조례를 바꿨다. 서울시가 구역 해제를 훨씬 쉽게 이뤄지도록 만든 것이다. 서울시는 뉴타운 해제지역에서 재개발 대신 저층 주거지 도시재생을 추진했다. 기존 낡은 단독주택을 보수하거나 연립, 빌라 등 저층 다세대주택을 짓는 것이다.

 

 

  전문가들은 이 같은 뉴타운 출구전략과 소규모 정비사업 중심의 주택 정책이 서울 아파트 수급 불균형을 초래했다고 지적한다. 주택산업연구원이 지난 18일 개최한 `주택시장 안정화 방안` 세미나에서 2012년부터 2017년까지 6년간 주택 공급·수요 현황을 조사한 결과 서울의 연평균 주택 공급량이 64000가구연평균 주택 수요량 55000가구보다 많지만 아파트 공급은 6년간 54000가구 부족했다고 지적했다. 실제 2012년부터 2017년까지 서울 지역 아파트 연평균 공급량은 3837가구로 직전 7(2005~2011) 연평균 공급량 38885가구보다 8000가구나 줄어들었다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 "서울 아파트 부족은 공급 의존도가 컸던 정비사업이 확 줄어들었기 때문"이라고 말했다.(20181023일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

중개업소 곳곳 `급매` 전단강북 일부 지역은 `키 맞추기


 


 

  지난 813일 정부의 합동 현장점검반이 불시 단속을 벌였던 서울 송파구 잠실주공5단지 인근 중개업소 관계자는 요즘 이곳의 분위기를 이렇게 표현했다. 투기과열이 우려돼 정부가 직접 단속에 나선 지 두 달여 만에 분위기가 완전히 바뀐 것이다. 지난 19일 기자가 직접 찾아본 잠실주공5단지 내 중앙상가 내 중개업소들은 대체로 한산했다. 상가에는 수십 개 중개업소가 몰려 있지만, 손님이 있는 곳은 별로 눈에 띄지 않았다. 지난달 초 19억원을 넘어섰던 잠실주공5단지 전용면적 76의 호가는 183천만원까지 떨어졌다. 인근에 있는 잠실엘스 아파트의 경우 지난달 전용 84가 최고 183천만원에 실거래됐지만, 현재 호가는 17175천만원 선에 머물고 있다. 대표적 재건축 추진 단지인 강남구 대치동 은마아파트도 비슷한 상황이다. 은마아파트 인근 중개업소들은 올해 여름 정부의 단속을 피해 상당 기간 `문 닫고 전화 영업`을 했었지만, 그것도 옛일이 됐다. 이날 상당수 중개업소 앞에는 `급매물` 전단이 붙어 있었고, 문의 전화나 방문은 매우 뜸했다. 현재 은마아파트 전용 76의 호가는 1718억원 선으로, 9·13 대책 전보다 1억원 이상 떨어졌다. 한 중개업소에는 151천만원짜리 매물도 있었다. 은마아파트 인근의 한 중개업소는 "이미 오를 만큼 올랐다는 인식이 커지면서 매수세가 완전히 사그라졌다"고 말했다. 다만 "워낙 손님이 없다 보니 유인성 매물도 있다"면서 "노후자금 목적으로 내놓은 매물을 제외하곤 집주인들이 기존 호가보다 크게 낮은 가격으로 집을 팔려고 하지 않는다"고 덧붙였다. 은마아파트 전용 769월 실거래가는 18185천만원이었다.

 

 

  21일 한국감정원에 따르면 지난 15일 기준 강남 4구의 아파트값 주간 상승률은 0.02%로 지난주의 0.05%보다 축소됐다. 강남구와 송파구의 아파트값이 0.03%, 0.06%에서 각각 0.01%로 둔화했고 서초구는 0.04%에서 0.03%, 강동구는 0.08%에서 0.06%로 오름폭이 줄었다. 강북지역 집값 상승을 주도했던 용산, 마포 등도 `거래절벽`이 이어지고 있다. 통합개발론이 나왔을 당시 매물이 나오기만 하면 바로 소화가 됐던 용산지역 아파트는 이번 주 상승률이 64(0.00%) 이후 처음으로 보합 전환했다. 정부의 현장단속 첫 번째 타깃이었던 신계동 용산 e-편한세상 전용 84는 지난 815억원선에서 호가가 형성됐다가 최근 145천만원까지 물러났다. 하지만 여전히 15억원 매물도 나오고 있어 본격적인 하락세가 나타나고 있다고 보긴 어렵다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오는 전용 84급매물이 143천만원에 나왔다. 기존 호가에서 5천만원 이상 떨어진 것이지만, 매수자가 나오지 않고 있다. 아현동 인근 중개업소 관계자는 "간혹 매수 의사가 있는 사람이 와도 14억원 이하로 떨어질 때까지 기다리겠다고 한다""한창 거래가 활발할 때는 하루에 10통 이상의 문의 전화가 왔는데 지금은 한두 통이 올까 말까 한 상황"이라고 말했다. 하지만 그동안 비교적 오름폭이 작았던 지역에서는 호가를 소폭 올리는 `키 맞추기` 현상이 나타나고 있다.

 

 

  10월 셋째 주 노원·도봉·강북지역 아파트의 매매가격 상승률은 0.070.08%로 서울 전체 평균(0.05%)보다 높았다. 일부 지역은 호가도 완만한 상승세를 보이고 있다. 예컨대 노원구 상계동 수락파크빌 전용 845억원 중반대에서 후반대로 호가가 다소 올랐다. 한국감정원은 "서울 강북지역에서는 개발 호재와 매물 부족 등으로 일부 상대적 저평가 단지의 호가가 (전주보다) 상승했다"고 설명했다. 상계동 우성공인 이맹주 대표는 "그동안 서울 부동산 시장의 열풍에서 소외됐던 수락산역 인근 아파트는 호가가 조금씩 오르면서 주변 지역과의 격차를 줄이고 있다"고 전했다. 이 대표는 "다른 지역이 워낙 오르다 보니 이사 예정인 집주인이 집값을 다소 올려서 내놓기 때문에 나타나는 현상"이라며 "하지만 매수 수요가 별로 없어 거래까지 이어지는 경우는 드물다"고 덧붙였다.(20181021일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

유커 회귀 기대감 높아져 핵심상권 임대료 오름세
지가 상승에 수요도 몰려 건물주 100만원 이상 요구
입주 노리던 업체 포기도 이면도로엔 공실 많아 양극화

 

 

  명동 메인도로에 위치한 상가 임대료가 당 월 100만원 선을 넘어선 것으로 조사됐다. `사드 갈등`으로 끊겼던 중국인 관광객(유커)들이 다시 명동을 찾기 시작하면서 명동 내 핵심상권의 임대료가 뛰고 있다는 설명이다. 글로벌 부동산서비스업체 쿠시먼앤드웨이크필드`3분기 리테일 부동산 시장 보고서`를 통해 명동 중심의 대로변 상가 요구임대료(호가)100만원을 넘어섰다고 밝혔다. 쿠시먼에 따르면 명동 상권 내 메인도로인 중앙길(명동8), 유네스코길(명동길), 충무길(명동8·8나길)의 상가 평균 임대료가 실거래가 기준 올해 3분기 955874을 기록했다. 명동 메인상권 임대료는 201163만원 수준에서 201270만원대를 넘어섰고, 2014년에는 유커가 몰려들면서 88만원대까지 치솟았다. 2016929200원 수준이던 이 지역 상가 임대료는 지난해 사드 여파로 937700원까지 소폭 오르는 데 그쳤다. 하지만 올해 하반기부터 명동 핵심상권의 임대료가 다시 들썩이고 있다. 명동 중앙길에서 땅값이 3.310억원 넘는 꼬마빌딩이 거래되는 등 지가가 가파르게 오르고 있기 때문이다.


 


 

  실제로 지난 8월 말 중구 명동252-12에 위치한 수녀회 소유의 대지면적 63.1(19) 규모 꼬마빌딩이 200억원에 거래됐다. 이 빌딩의 새 주인은 향후 입주할 임차인을 구하면서 보증금 15억원에 임대료 연 1억원을 부른 것으로 알려졌다. 건물 연면적으로 따지면 1층 매장의 임대료가 100만원을 상회하는 셈이다. 최근 메인상권의 임대수익률을 3.5% 수준으로 보는데, 대지면적 66(20) 빌딩이 200억원에 팔리는 상황에서 연간 임대료를 7억원 정도 받으려면 1층에서는 3.3당 최소 300만원 넘는 임대료가 나와야 한다는 얘기다. 쿠시먼 리서치팀 담당자는 "네이처리퍼블릭이나 아디다스 같은 명동 중앙길의 대표 매장들은 이미 100만원 넘는 임차료를 내고 있는 것으로 파악한다""최근 소형 꼬마빌딩 임대료 호가도 100만원을 넘어섰고 임차인 수요도 넘쳐나고 있어 이제 명동 메인상권은 `당 임대료 100만원 시대`에 본격 돌입했다"고 설명했다. 이진석 리얼티코리아 부사장은 "이면도로가 아닌 명동 핵심상권은 임차인이 새롭게 들어가려면 올해 하반기부터는 100만원 넘게 줘야 하는 분위기"라며 "명동은 5년 이상 장기임대가 많아 임대료 상승폭이 계단식으로 뛰지 않지만, 최근 명동 중앙로 상가가 핵심 안전자산으로 수요가 많고 유커까지 복귀하면서 몸값이 더 뛰고 있다"고 설명했다.


 


  빌딩중개전문업체 빌사남에 따르면, 올해 들어 명동 중앙길에 입점하려다가 자리가 나지 않아 포기한 사례가 여러 건 있는 것으로 알려졌다. 실제로 2017년 말 중국 정부가 단체관광 금지령을 해제하면서 명동을 찾는 중국인 관광객들 수는 점차 회복세를 보이고 있다. 2018년도 상반기에 한국 방문 중국인 관광객이 전년 대비 52% 증가했다. 김성순 쿠시먼 리테일본부장은 "이커머스 영역이 확대되면서 과거 주류를 이루던 패션 브랜드들이 매장을 철수하거나 축소하는 반면 라이프스타일, 화장품, 스포츠 브랜드들은 온라인과 상생하거나 온라인과 다른 방식의 체험형 매장을 전개하고 있다"고 설명했다. 다만 명동 내부에서도 메인도로 바로 옆을 제외하고 이면도로로 들어가면 공실이 상당히 쌓여 있어 양극화가 여전하다. 명동 내부에서도 식당은 3.310~20만원, 액세서리 등 뷰티업종은 30~40만원 정도의 임대료도 수두룩한 상태.(20181020일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

성장률 등 경기 전망 낮추며 인상은 부담
이주열 연내 인상 의지한미금리차·금융불균형 등 금융불안 대응 필요

 

 

  한국은행이 11개월째 기준금리를 동결했다. 성장 눈높이를 또 낮출 정도로 경기가 좋지 않은 상황이어서다. 한은 금융통화위원회는 18일 오전 서울 중구 태평로 한은 본부에서 이주열 총재 주재로 회의를 하고 기준금리를 연 1.50%로 유지했다. 작년 11월 금리인상을 단행한 이래 올해 들어 7번째 동결 결정을 내렸다. 이주열 총재가 연내 인상 의지를 밝힌 가운데 금융시장에서는 10월이냐 11월이냐를 두고 전망이 팽팽히 엇갈렸지만 한은의 선택은 이달은 아니었다. 성장률과 물가, 고용 등 주요 경기지표 전망치를 모두 하향조정하며 금리를 올리기는 어렵다고 판단한 것으로 보인다. 한은은 이날 발표하는 수정경제전망에서 올해 성장률 전망치를 현재 연 2.9%에서 2.8%, 혹은 연 2.7%로 낮출 것으로 알려졌다. 물가와 취업자수 증가폭 전망도 하향조정한다. 수출은 호조세가 지속되지만 반도체 등 특정 산업에 치중됐고, 설비투자는 6개월 연속 감소했다. 외환위기 이후 최장 기간이다. 고용 지표는 `참사` 수준이고 소비자물가 상승률도 아직 한은 목표(2%)와는 차이가 난다. 정부도 한국 경제가 회복세라는 판단을 접었다. 대외 불확실성도 크다.

 

 

  미중 무역분쟁이 장기화되는 추세에서 세계 경제 성장세가 완만하게 둔화되고 있고 중국 경제 문제가 점차 부각되고 있다. 이런 경기 여건에서 경제주체들에게 고통스러운 금리인상을 단행하면 부작용이 클 우려가 있다. 9·13 대책으로 부동산 가격 급등세가 일단 멈칫한 점도 한은이 한숨을 돌릴 여유를 만들었다. , 이달에 금리를 올리면 자칫 정부 뜻대로 움직였다는 오해를 사고 중립성 논란이 커진다는 점도 고려 요인이었을 것으로 보인다. 이제 관심은 다음 달 금통위로 집중된다. 한은은 금리인상 깜빡이를 켜둔 상태다. 이일형 금통위원이 앞선 두 차례의 회의에서 인상 소수의견을 냈다. 이주열 총재도 최근 잇따라 금융안정을 강조하며 연내 인상 의지를 밝혔다. 이 총재는 가계부채를 비롯한 금융불균형과 한미 금리차 등 금융불안 요인을 우려하며 대응 필요성을 지적했다. 특히 12월에 미국이 금리를 올리는데 한은이 보조를 맞추지 않으면 연말엔 한미 금리역전폭이 1%포인트로 확대된다. 내외금리 차가 확대될수록 자본유출 압력이 높아질 수밖에 없다. 금융시장 한 관계자는 "경기가 좋지 않지만 금융안정을 위해 한은이 금리를 인상할 가능성이 큰 상황이니 각 경제주체는 최대한 대비를 해둬야 한다"고 말했다.(20181018일 매일경제 기사 참조)