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택지 발표에 신도시 거론까지집값 더블악재 수도권, 추석에도 시끌

9·21 발표 후 잠 설치는 광명 "하안동 집값 이제 조금 올라

5천가구 공급폭탄 어리둥절" 택지지구·신도시 몰린 시흥

"아파트값 내렸는데 또 짓나" 주민들, 청원까지 몰려가

"경기 서남부가 호구냐" 반발 의왕 포일 일대는 반신반의

"공급과잉" "인프라 좋아질 것"

 

 

  "광명 구도심이 문제예요. 전형적 서민 아파트인데, 택지개발로 5000가구가 들어온다고 하고, 신도시 후보로까지 거론되고 있으니." 즐거워야 할 추석 명절 기간 광명시 하안동 일대는 벌집 쑤신 듯 시끄러웠다. 추석 연휴가 시작되기 직전인 지난 21일 정부가 광명 하안2를 개발해 5400가구 새 아파트를 공급하겠다고 밝혔기 때문이다. 여기에 아직 정부가 `일산과 분당보다 서울과 가까운 곳`이라고 힌트만 던졌을 뿐 정확한 위치를 밝히지 않은 신도시 후보지로도 광명이 유력하다는 소문이 퍼지면서 더 난리가 났다. 택지개발과 신도시 조성은 장기전이라 10년까지도 바라봐야 하지만 10만가구가 넘는 아파트가 생긴다고 하니 광명시민에겐 `공급 폭탄`이 떨어진다는 공포감이 엄습한 것이다. 이 같은 불안감을 반영하듯 21일 대책이 발표되자마자 2000만원가량 호가가 빠진 매물도 나왔다. 지난 9·13 부동산대책으로 다주택자에 대한 압박이 거세진 데다 향후 가격이 더 떨어질 수 있다는 부담감에 처분하겠다는 사람들이 나타난 것이다. 그러나 지난 몇 달 들불처럼 일어났던 매수자들은 조용했다. 인근 공인중개업소 관계자는 "계약하는 자리에서 집주인이 몇 천만원 올리고, 더 오를 것 같으니 계약금 2배 물어주고 파기하고 난리도 아니었는데, 급격하게 식었다"면서 "다만 신도시나 택지개발지구나 분양까지 최소 5, 길면 10년까지 걸리는 만큼 좀 더 돌아가는 상황을 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다.

 

 

  그 배경으로 최근 광명 집값이 너무 올랐다고 말하는 사람들이 있다. 실제로 한국감정원 아파트가격 통계를 보면 광명 아파트값은 올 들어 9월 셋째주까지 9.13% 오를 정도로 폭등했다. 그 중심엔 이번에 택지개발지구로 선정된 하안동이 있다. 연초 18000~21000만원 선에서 거래됐던 하안주공5단지 전용면적 45는 최근 3억원까지 올라 30% 이상 급등했다. 그러나 이는 수십 년 만에 한번 나올까 말까 한 현상이라는 것이 주민들 이야기다. 한 주민은 "하안동에 오래 살았지만 안 올라도 너무 안 오른다 생각했는데 이런 건 처음"이라고 말했을 정도다. 이 때문에 단기간 급등을 이유로 수천~ 수만 가구 물량을 투하하는 것은 지나친 것이라는 이야기가 나온다. 옆 동네 시흥도 어수선하다. 시흥은 그동안 택지 개발을 통한 아파트 공급이 유난히 많았던 곳이다. 은계지구, 장현지구 등이 모두 시흥 내 택지개발지구다. 최근 입주 마무리 단계에 있는 시흥 배곧신도시도 있다. 여의도 면적 두 배 땅에 총 21500여 가구 규모를 조성하는 사업이다. 이런 상황에서 시흥 하중에 3500가구를 추가 공급하기로 하자 주민들은 달가워하지 않는다. 신도시 후보지로도 유력하다는 예측까지 나오면서 시흥은 공급 폭탄 우려로 떨고 있다. 시흥 택지개발지구는 부동산 경기가 최정점을 찍었을 때도 분양 성적이 두 자릿수를 기록한 적이 별로 없었다. 공급이 많았기 때문이다. 다행히 부동산 경기 활황으로 판매는 대부분 완료했지만 문제는 입주다. 입주가 몰리는 시점에 공급이 늘어나면 시장은 급격하게 가라앉을 수 있다. 시흥은 올해 1월부터 9월 셋째 주까지 아파트값이 1.2% 하락했기 때문에 그런 우려에 힘이 더 실린다.

 

 

  21일 정부 발표 후 곧바로 청와대 국민청원 게시판엔 `광명 시흥 신도시 지정 반대합니다`라는 내용으로 청원이 올라왔고, 이미 2500여 명이 서명했다. 청원자는 "서울 집값을 경기도 신도시 지정으로 잡을 수 있다고 생각하느냐"면서 "상대적으로 편의시설이 취약한 경기 서남부권에 `베드타운`을 지어야 하느냐. 경기 서남부는 `호구`가 아니다"고 호소했다. 의왕시 포일동 일대는 반신반의하는 분위기다. 국토교통부는 의왕 청계 일대에도 2560가구 규모 새 아파트 공급을 예고했다. 이를 두고 물량 폭탄이라는 의견과 아직 개발이 덜 돼 있는 이곳의 학군이나 인프라스트럭처 형성에 오히려 도움이 될 수 있다는 의견이 맞선다. 내년 말 입주가 예정된 포일 센트럴 푸르지오(1774가구)에 택지 개발 예정지 건너편 내손라 재개발지구(2095가구)까지 속도를 내고 있어 2개 구역만 해도 4000가구에 가깝다. 정부 택지 개발까지 더해지면 7000가구 가까운 아파트가 포일로사거리 주변에 생기게 된다. 한국감정원 통계에 따르면 의왕시 아파트값은 올해 들어 8월까지 1.4% 올라 상승하긴 했지만 타 지역과 대비해 상승률 자체는 작은 편이다. 이런 상황에서 공급이 몰리면 위험하다는 얘기가 나온다. 다만 이 지역은 아직 개발이 덜 돼 인프라가 덜 갖춰진 만큼 새 아파트가 많아지고 입주가 가시화하면 학군이나 편의시설이 좋아져 오히려 호재가 될 것이라는 기대감이 있다. 최근 기본 설계 작업에 착수해 2026년 말 개통하는 것을 목표로 하는 인덕원~동탄 복선전철 사업에도 가속도가 붙지 않겠느냐는 의견이 나온다.(2018925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

올해만 3번째 인상11년만에 격차 최대, , 내년까지 네번 더 올릴듯

한은, 상반기 올릴 타이밍 놓쳐, 경기악화에 연내 인상도 부담

 

 

  한국과 미국 간 정책금리 격차가 0.75%포인트까지 벌어졌다. 112개월 만에 가장 큰 폭이다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)26(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC) 회의를 통해 만장일치로 기준금리를 현재 연 1.75~2.00%에서 2.00~2.25%0.25%포인트 인상한다고 발표했다. 현재 한국은행 기준금리는 연 1.50%. 연준의 이번 금리 인상은 올해 들어 3월과 6월에 이어 세 번째다. 제롬 파월 연준 의장은 "기준금리는 여전히 낮은 수준"이라며 "점진적으로 정상적인 통화정책으로 복귀하는 것은 현재 강한 미국 경제를 유지하는 데 도움이 될 것"이라고 말했다. 문제는 앞으로다. 미국 연준은 12월에 금리를 한 차례 더 올리고 내년에도 세 차례 금리를 인상2020년까지 금리 인상 기조를 계속 유지할 수 있다고 시사했다. 이 경우 미국 기준금리는 연 3.4% 수준까지 올라가게 된다. 한은이 기준금리를 연말까지 동결하면 양국 금리역전 폭은 역대 최대치인 1%포인트까지 벌어지고, 내년에는 그 기록마저 깰 가능성이 크다. 한미 금리 차가 사상 최고치로 벌어질 조짐이 나타나면서 `한은 금리 인상 실기론`이 커지고 있다. 한은이 금리를 앞서 올릴 수 있는 기회가 여러 차례 있었는데 놓쳤다는 비판이다. 한은은 지난해 11월 기준금리를 연 1.50%0.25%포인트 인상한 이후 10개월째 금리를 동결시켰다.

 

  사실 시장에서는 한은이 올해 상반기 중 한 차례 정도는 금리를 올릴 것이라는 전망이 많았다. 65개월 만에 금리를 올리면서 정책기조를 바꾼 만큼 추가적인 인상이 뒤따를 것으로 봤다. 그러나 1분기에 이어 2분기에도 인상 시점을 놓치는 사이 고용통계 등 거시지표가 무너져내리기 시작했다. 금리를 올리고 싶어도 경기지표 때문에 부담스러운 상황으로 내몰렸다. 한은이 금리를 제때 올리지 못하는 바람에 결국 시중에 넘쳐나는 유동성을 적절히 통제하지 못하고, 집값 급등의 빌미를 줬다는 비판을 받는다. 한미 금리 차가 더욱 벌어지면 자금유출 우려도 만만치 않을 전망이다. 이주열 한은 총재도 이날 "금융완화 정도를 줄여나간다고 했지만 실제 그렇게 하지 못했던 것은 그만큼 대내외 변수가 받쳐주지 못했기 때문"이라고 토로했다. 익명을 요구한 한 경제 전문가는 "정부 입장에서는 금리를 낮춰 경기를 부양하는 것이 훨씬 유리한데도 오죽하면 금리 인상을 거론했겠냐""한은의 역할에 대해서는 시장에서도 아쉬움이 크다"고 말했다. 한은은 당장 10월도 고민이다. 곧 나올 경제전망 수정치를 하향 조정하면서 금리를 올리기는 어렵기 때문이다. 또한 섣불리 금리를 올렸다간 이낙연 국무총리의 금리 인상 발언에 영향을 받은 것 아니냐는 비판도 나올 수 있다.(2018928일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전문가가 보는 한가위 이후 부동산 시장, 부담 세입자에 전가

가을 이사철 등 겹쳐, ·월세는 불안할수도

 

 

  문재인정부가 천정부지로 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 9·13 종합 부동산 대책과 9·21 공급 대책을 발표했다. 조세와 대출규제를 망라한 `역대급 종합 정책`인 이번 대책이 시장을 이길 수 있을지를 놓고 벌써부터 갑론을박이 치열하다. 매일경제는 추석연휴를 맞아 21일 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장, 양지영 양지영R&C연구소장(가나다순) 등 전문가에게 추석 이후 하반기 집값과 전세금 향방, 투자 전략을 물었다. 이들은 입을 모아 이번 9·13 대책이 당장 급한 불을 끄는 데는 도움이 되겠지만 중·장기적으로 집값을 안정화시킬 전략인지에 대해서는 불투명하다고 답했다. 집값과 전세금 역시 당분간 강보합과 안정세를 이어가겠지만 하반기 이후에 어떻게 변화할지는 정부의 정책 실현 의지에 달렸다고 밝혔다. 특히 불확실성이 높아진 하반기 시장에서는 보다 신중한 투자 전략이 필요하다며 무주택자에겐 확대된 청약 당첨 기회를 잘 활용해야 한다고 조언했다.

 

 

  김규정 연구위원은 이번 대책에 대해 "이번 정부에서 여태까지 내놓은 종합대책 중 가장 강력한 것"이라면서 "이로 인해 4분기부터 부동산 시장에서 본격적인 조정기가 올 것"이라고 분석했다. 김 연구위원은 "다만 여유 자금 유동성이 몰릴 가능성이나 상승 기대감을 완벽하게 차단하기에는 조금 모자란 감이 있다""하락 불안감과 상승 여지가 공존하는 만큼 양쪽의 힘이 4분기에 강하게 부딪힐 가능성이 높다"고 덧붙였다. 하반기 투자 전략으로는 "신규 취득자는 임대사업자 절세도 불가능하고 주택담보대출도 제한적인 만큼 일단 상황을 좀 더 지켜봐야 한다"며 관망을 주문했다. 심교언 교수는 정부의 종합적 부동산 대책에 대해 "일시적으로는 도움이 되지만 중장기적으로는 영양가가 없는 대책"이라고 비판했다. 심 교수는 "거래량이 급증하거나 급감하기는 어려울 것이고 과열 진정장이 당분간 이어질 것"이라며 "다만 규제를 더욱 강화했기 때문에 시장 왜곡이 더 커질 가능성이 있다"고 전망했다. 전세가 전망에 대해 심 교수는 "집값은 단기적으로 조정을 받은 후 장기적으로 오를 것인 데 반해 전세가는 당분간 보합이 예상된다"고 관측했다. 안명숙 부장은 "추격 매수 심리가 상당히 위축되고 관망세로 갈 것"이라며 하반기 부동산 시장이 강보합세로 안정될 것으로 예측했다. 안 부장은 "종합부동산세 부담이 커지는 것은 당장 반영되는 게 아니라 내년도에 반영되기 때문에 집값이 대폭 하락하지 않을 가능성이 높다""다만 추격 매수 상승세가 꺾이는 것만으로도 의미가 있다고 보인다"고 설명했다.

 

 

  전세가 전망에 대해선 긍정적으로 봐 다른 이들과 의견이 달랐다. 안 부장은 "시장 안정화에 긍정적 영향을 미칠 것"이라고 관측했다. 안 부장은 "주택가격 9억원이 대출 여부의 기준이 되는 만큼 9억원 미만으로 시세를 형성할 아파트가 상당수 늘어날 것"이라며 "그러면 자연스럽게 집값과 전세금의 동기화가 이뤄지면서 가격 안정화가 이뤄질 가능성이 높다"고 분석했다. 투자 전략에 대해서는 신중하게 접근하며 시장을 좀 더 지켜봐야 한다고 밝혔다. 그는 "거래량이 줄어들 것인 만큼 성급한 투자는 어떤 방식으로도 좋지 않다""하반기에는 최대한 시장을 지켜보며 투자 시기를 미뤄야 한다"고 조언했다. 양지영 소장은 "보유세 부담을 세입자에게 전가하는 경향이 있어 전세금 상승이 예상된다"면서 "여기에 임대사업자 감소와 매매 전환 수요 감소로 인한 전세 수요 증가, 가을 이사철 도래 등 각종 요인으로 전·월세 시장이 불안해져 서민의 피해가 우려된다"고 말했다. 수급 정책 격인 9·21 공급 대책에 대해 전문가들은 현재 시장을 안정화시키기엔 부족하다고 입을 모았다. 안 부장은 "서울 지역 공급이 사실상 외곽지에 몰려 있어 도심 중심부에 공급 대책을 기대했던 수요자의 실망도 적지 않다""서울 내 유휴지 개발 및 그린벨트 해제 등 다방면에서 대책을 마련해야 한다"고 분석했다. 심 교수 역시 "지자체와 정부의 확실한 정책 공조와 다양한 주택 공급 방법 개발을 통해 추가 공급 방안을 마련할 필요가 있다""도심 내 정비사업의 용적률 및 층고 완화책 등의 정책을 테이블에 올려놓고 검토해야 한다"고 강조했다. 전문가들은 공급 확대에 대한 정부 의지를 보였다는 점에서 긍정적으로 평하면서도 서울 공급량 부족을 아쉬운 점으로 꼽은 셈이다.(2018925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  정부가 9·13 주택시장 안정방안을 통해 1주택 세대의 신규 주택대출을 엄격히 제한했지만 갈아타기용 대출, 이른바 대환대출은 열어둔 것으로 나타났다. 주택담보대출자들이 통상 중도상환수수료 부담이 없어지는 대출 3년차쯤을 기해 금리가 더 낮거나 고정금리인 대출로 갈아타는 것을 고려한 조치다. 249·13 주택시장 안정방안을 보면 정부는 1주택세대의 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출에 대해 `원칙적 금지, 예외 허용`이란 기준을 제시하면서 생활안정자금 조달 대출에는 일부 문을 열어뒀다. 생활안정자금 대출은 이미 보유 중인 주택을 담보로 의료비나 교육비 등 생활자금을 조달하는 것이다.

 

 

  정부는 1주택 세대에 대해 현행과 동일한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제비율을 설정했지만, 연간 대출한도로 동일 물건별 1억원 한도를 설정했다. 이대로라면 갈아타기용 대출이 사실상 막히는 셈이다. 하지만 정부는 이런 수요를 감안해 1주택세대의 주택담보대출 대환대출은 예외를 설정했다. , LTVDTI 한도가 허용된다면 대환대출은 1억원 이상 대출을 받을 수 있도록 한 것이다. 이는 금융소비자들이 더 낮은 금리의 대출상품으로 갈아타거나, 금리 인상기에 위험을 회피할 목적으로 변동금리 대출을 고정금리로 대환하는 것을 막지 않겠다는 취지다. 1주택세대가 임대를 놓던 본인 주택으로 전입할 때 임차보증금을 반환할 용도의 대출도 연간 건당 1억원 한도를 넘길 수 있다.(2018924일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  정부의 주택시장 규제 압박이 거세지고 있는 가운데 시중의 풍부한 유동자금이 상가 등 수익형부동산을 정조준하고 있다. 하지만 묻지마 식 투자는 금물이다. 상권과 입지분석은 물론 인근 현황 분석 등 적지 않은 사전 조사가 필수라고 업계 전문가들은 입을 모은다. 우선 상권·입지조사는 많이 할수록 좋다. 상권의 집객력과 소비력 파악은 물론 해당 상권이 도입·성장·성숙·쇠퇴기 중 어느 상황에 처해 있는지 객관적인 판단을 내릴 수 있을 정도여야 실수가 없다. 나아가 상권별 피크타임, 유동인구 수 및 특성 파악, 배후수요의 소비력, 상가 독점력과 공급량, 배치 현황 등의 분석도 권한다. 상가 투자 시 높은 수익률을 올리기 위해서는 `매입가`가 가장 중요하다. 일반적으로 서울보다 지방, 대로변보다 이면도로 상가의 수익률이 높게 나오는데 이 이유는 바로 그만큼 매입가격이 저렴하기 때문이다. 일부 투자수요는 매입가를 낮추기 위해 관심 지역의 경매나 급매물 정보에도 귀를 기울인다. 혹은 임대료가 저평가된 물건을 매입한 후 임대료를 조정하거나 리모델링을 통해 건물 가치를 끌어올려 수익률 상승을 도모하는 것도 방법 중 하나다.

 

 

  특히 상가 투자는 자신이 투자한 상가에 어떤 임차인, 업종이 들어오는가에 따라 중장기적인 성패가 갈린다고 해도 과언이 아니다. 외형적 가치에만 집중하는 것이 아니라 어떤 업종 유치가 가능한지, 지불 가능한 임대료 수준이 어느 정도인지 파악해야 한다. 한번 임차 업종이 정해지고 나면 인테리어 등 시설비, 권리금 형성 등으로 인해 업종 교체가 생각처럼 쉽지 않다는 부분도 고려해야 한다. 역세권 맹신도 금물이다. 전국 각지에 시시각각 수많은 역이 새로 생겨나는 지금은 `역세권`이라는 이름이 갖는 프리미엄이 점차 퇴색하고 있기 때문이다. 노선별·역별로 승하차 인구가 천차만별인데다 하나의 역세권에서도 출구별로 유동인구 편차가 크다는 점에 유의해야한다. 실질적인 집객력은 떨어짐에도 역과 가깝다는 이유로 가격 거품이 낀 `무늬만 역세권` 상가는 피해야 한다. 마지막으로 저금리 기조를 활용한 레버리지 효과를 노리는 것은 좋지만 지나치게 대출을 받아 투자하는 것은 좋지 않다. 분양가가 높은데다 상권이 활성화되지 않아 임차인 유치가 어려운 신도시나 택지지구 상가에 단기투자 목적으로 들어간 경우 공실이 발생하면 상가 푸어로 전락할 가능성이 크기 때문이다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "상가 투자를 하다 막심한 손해를 봤다고 하는 이들의 공통점 중 하나가 바로 무리하게 대출을 끌어 쓴 경우"라며 "금리 인상 가능성을 항상 염두에 두고 대출비중을 자기자본 대비 30~40% 이내로 가져가는 방식이 바람직하다"고 조언했다.(2018924일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

수도권 주택 공급 확대 대책 서울 인접 경기 지역에

20만가구 건설 목표 서울·경기 택지 17곳엔 35천가구 우선 공급

 

  정부가 분당·일산 등 1기 신도시와 서울 사이 지역에 330(100만평) 규모 미니신도시 4~5을 만든다. 각각의 미니신도시는 면적으로 따지면 위례신도시의 절반 정도 규모다. 이에 앞서 옛 성동구치소 등 서울과 광명·의왕·시흥 등 수도권 공공택지 17곳에 35000가구의 중소규모 택지를 공급한다. 김현미 국토교통부 장관은 21일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 담은 `수도권 주택 공급 확대 방안`을 발표했다. 논란이 됐던 서울시 그린벨트 해제를 통한 택지 공급 계획은 이날 발표에 들어가지 않았다. 신창현 더불어민주당 의원이 유출했던 과천·안산 2·의왕·광명·시흥·성남·의정부 등 8곳 중에는 과천과 안산을 빼고 5곳에서만 우선 공급을 추진키로 했다. 당초 계획보다 발표 택지가 줄어들었지만 정부는 미니신도시 카드를 새로 꺼내들었다. 서울과 성남 분당·고양 일산·부천 중동·안양 평촌·군포 산본 등 1기 신도시 사이에 한 곳당 4~5만가구의 대규모 주택을 공급할 수 있는 신도시를 만들겠다는 것이다. 국토부 관계자는 "해당 지역에는 인프라스트럭처와 교통망, 자족 기능을 갖춘 가치창출형 주거공간을 조성할 방침"이라며 "최종 20만가구의 택지를 조성해 수도권 중심부와 주거·업무 기능을 분산 수용한다는 계획"이라고 말했다. 330규모면 평촌신도시(511)에 조금 못 미치고 위례신도시(677)의 절반 정도 크기다. 국토부는 연내 신도시 지역 1~2곳을 먼저 발표하고 내년까지 순차적으로 신도시를 지정한 후 2023년까지 주택 공급을 추진한다.

 

 

  이와 별도로 국토부는 지자체 등 관계기관 협의 절차가 완료된 중소규모 택지 17곳에서 우선 35000가구를 공급할 계획이다. 그린벨트 해제 여부를 놓고 갈등을 빚어온 서울에서는 송파구 가락동 옛 성동구치소(1300가구)와 개포동 재건마을(340가구)에서 약 1640가구를 공급하는 등 총 11곳에서 1만가구 정도를 건설한다. 이들 2곳을 제외한 나머지 9(8642가구)은 사업구역 지정, 사업협의 등을 거쳐 서울시가 구체적인 사업지구를 공개한다. 경기도에서는 광명 하안2 5곳에서 17160가구를 건설한다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 20"집값이 오르는 상황이 반영될 수 있도록 공시가격을 올려 현실화하겠다"고 말했다. 김 부총리는 "공시가격이 집값을 못 따라가고 있고, 이로 인해 경제협력개발기구 기준으로 보면 보유세가 근로소득세 등 다른 세금에 비해 낮은 편"이라며 이같이 밝혔다.(2018921일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

규제개혁국회 통과 상가임대차보호법, `임대료 폭등` 역풍 우려

 

 

  계약갱신 요구권을 5년에서 10년으로 늘리는 상가건물임대차보호법 개정안이 20일 본회의를 통과했다. 법 개정으로 임차인인 소상공인은 안정적인 영업을 보장받을 수 있을 전망이다. 건물주 등 임대사업자는 그 대신 `인센티브`소득세 및 법인세 5%를 감면받는 세제혜택을 누린다. 해당 개정안은 여야 3당 원내대표가 민생경제 안정화를 위해 합의 도출을 약속한 우선 처리법안 중 하나다. 하지만 법 처리 과정에서 여야 의원들 간 의견 차로 인해 파행을 거듭한 끝에 가까스로 통과됐다. 개정안은 상가건물에 대한 장기계약 유도와 낮은 임대료 상승률을 보장함으로써 안정적인 임대 환경 조성을 목표로 했다.

 

 

  특히 임대수입이 연 7500만원 이하인 임대인이 동일한 임차인에게 5년 초과 임대할 때 6년째 계약분부터 매년 발생하는 임대사업 소득세 및 법인세를 5% 감면해주기로 했다. 계약기간을 10년으로 늘린 대신 임대인에게도 혜택을 줘 임대인·임차인 간 균형을 맞춘 셈이다. 다만 해당 세제혜택은 임대료 인상률이 대통령령이 정하는 특정률 이하인 경우에만 주어진다. 현재 상가임대차보호법상 임대료 상한은 5%지만 대통령령 특정률은 3%로 책정될 가능성이 높다. 국회 기획재정위원회는 이날 본회의 의결에 앞서 이러한 세제혜택을 골자로 한 조세특례제한법 개정안을 통과시켰다. 일각에선 임차인 보호를 주된 목적으로 법안이 개정되는 만큼 법 시행 전 임대료를 충분히 올리려는 `임대료 폭등` 현상이 일어날 것이란 우려의 목소리도 나오고 있다. 10년간 법정 인상률 이상 임대료 인상이 불가능해지는 만큼 건물주 등이 초기 임대료를 최대한 높일 가능성이 크기 때문이다.(2018921일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

2007년 공시가격 역대 최고로 올라, 보유세 2배 가까이 오른 단지 속출

급매물 늘며 집값 하락세 계기, 내년 공시가격 현실화, 종부세 인상

2007년 같은 보유세 폭풍 올지 긴장

 

 

 올 아파트 공시가격 급등보유세 충격파, 은마 34250631만원 10여년 전 2007315일 자 중앙일보 1면 머리기사 제목이다. 전날 발표된 그해 11일 기준 공시가격 안을 다뤘다. 공시가격은 보유세(재산세·종합부동산세) 부과 기준 금액이다. 당시 중앙일보는 3개 면에 걸쳐 관련 기사를 실었다. 시장 반응 제목은 팔 수도 버틸 수도퇴로가 없다였다. 세금 대신 아파트 베어가라는 격한 시민 멘트도 실렸다. 2006년 집값 급등 후폭풍이었다. 올해 집값 급등, 종부세 인상 등으로 내년 보유세 부담이 만만찮을 것으로 예상되면서 2007년이 겹쳐진다. 역대 최강의 보유세 폭풍이 몰아쳤던 해다. 2006년은 2000년대 중반 집값 급등 절정기였다. 그해 전국 집값 상승률이 11.68%로 한국감정원이 가격 동향을 조사한 2003년 이후 지금까지 최고다. 그해 아파트는 13.92% 상승했다. 서울 아파트값이 23.46% 올랐고 강남권도 비슷한 상승률을 보였다. 3월 중순 예정 가격 공개에 이어 4월 말 정부는 공시가격을 확정 발표했다. 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택) 상승률이 22.8%였다. 역대 최고다. 지역별로 경기도가 31%로 가장 많이 올랐다. 과천이 전국 최고 상승률(49.2%)을 기록했다. 재건축의 힘이었다. 서울 상승률은 28.5%였다. 강남권은 28~32% 선이었다. 정부는 지난해 집값 상승을 주도했던 고가·대형아파트와 강남권 및 수도권 일부 지역의 아파트 가격 상승분이 그대로 올해 공시가격에 반영된 결과라고 설명했다.

 

 

  공시가격이 급등하면서 자연히 보유세가 눈덩이처럼 불었다. 종부세 대상이 2006327797명에서 468529명으로 14만여명(43%) 급증했다. 1인당 종부세가 230만원에서 340만원으로 증가했다. 강남구 대치동 은마 전용 84공시가격이 68100만원에서 10800만원으로 48% 올랐고 보유세가 2168400만원에서 5807700원으로 1.7배 올랐다. 재산세가 144만원에서 216만원으로 올랐고 종부세가 36만원에서 267만원으로 급증했다. 공시가격이 44400만원에서 71000만원으로 60% 급등한 과천 부림동 주공8단지 전용 84의 보유세가 102만원에서 2256000원으로 121% 상승했다. 당시 보유세 부담 상한은 300%였다. 보유세 걱정으로 공시가격 하향 요구가 봇물이었다. 아파트 단지들에 공시가격 조정 요청 진정서를 제출하기 위한 서명 동참 알림장이 붙기도 했다. 정부에 접수된 공시가격 조정 요구 56000여건 중 하향이 96.5%34000여건을 차지했다. 공시가격 급등과 보유세 폭탄 예고는 강남권 집값을 끌어내리는 결정타가 됐다. 양도세 중과 등 각종 규제로 2007년 들어 강남권 아파트값은 2월부터 일제히 하락세로 돌아섰다. 그러다 3월 공시가격 안이 발표된 뒤 급매물이 늘면서 하락세가 가팔라졌다. 보유세를 피하려면 5월까지 매도해야 한다. 강남구 아파트값 월간 변동률이 2-0.04%에서 3-0.07%로 하락 폭을 키우더니 4월엔 -0.74%, 5월엔 -0.66%로 급락했다. 20071월 초 138500만원까지 올라간 대치동 은마 전용 84실거래가격이 5월 말 109800만원까지 3억원 가까이 내려갔다.

 

 

  2007년 공시가격은 내년을 미리 보는 듯하다. 정부는 올해 집값 급등 지역을 중심으로 집값 상승분을 공시가격에 최대한 반영해 내년 공시가격을 현실화하기로 했다. 지난해 서울 아파트값이 4.7% 올랐고 공동주택 공시가격은 10.2% 상승했다. 올해 서울 아파트값이 8월까지 이미 지난해 상승률을 뛰어넘는 5.6% 올랐다. 강남권이 6~8% 선이다. 개별 단지를 보면 20~30% 오른 경우가 적지 않다. 정부의 공시가격 현실화 대책까지 더해져 내년 공시가격은 10%를 훨씬 넘게 오를 것으로 예상된다. 벌써 내년 보유세 불안이 커지고 있다. 내년 공시가격 상승률이 2007년보다 낮겠지만, 관건은 상승 폭이다. 상승률이 아닌 금액으로 보유세를 매기기 때문이다. 2006년보다 현재 집값이 훨씬 비싸 상승률이 낮아도 상승 금액은 더 많을 수 있다. 2006년과 2007년 사이엔 세율 변화가 없었다. 내년엔 세율이 1주택자 최고 0.7%포인트, 2주택 이상자는 중과돼 1.2%포인트까지 오른다. 올해 10억원인 공시가격이 내년 20% 올라 12억원이 되면 보유세가 321만원에서 450만원으로 40% 늘어난다. 30% 뛰면 보유세는 523만원으로 63% 상승한다. 공시가격 5억원, 10억원인 집 두 채를 가진 경우 올해 총 보유세는 711만원이다. 공시가격이 20% 오르면 1458만원으로 105%, 30% 뛰면 1674만원으로 135% 급증한다. 이번 9·13대책의 진짜 위력은 내년 공시가격에서 나오는 셈이다. 내년 3월 나올 공시가격 안에 주택시장이 벌써 촉각을 곤두세우고 있다.(2018920일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

난관에 봉착한 신규택지 정부, 그린벨트 1~5등급 중 "3~5등급만 풀겠다" 밝혀

개발 가능한 3·4등급지는 의정부·광명·성남에만 있어 과천·안산·시흥 등 기준 미달

 

 

  정부가 9·13 부동산종합대책 후속으로 21수도권에서 30만가구 공급을 담당할 신규 택지를 발표할 예정인 가운데 검토 중인 후보지 상당수가 변경 또는 취소될 상황에 놓였다. 정부가 9·13 대책에서 그린벨트 해제 기준으로 제시한 환경영향평가 등급에 미달하는 지역이 상당수 포함됐기 때문이다. 발등에 불이 떨어진 정부는 용인·아산 등 수도권 반경 40바깥 지역까지 택지 수색 범위를 넓히고 있다. 그러나 해당 지역들이 집값 과열 진원지인 서울과 너무 떨어져 있어 효과는 반감되고 미분양만 늘리는 것 아니냐는 우려가 커진다. 17일 매일경제신문이 국토교통부 지형정보시스템(GIS)인 국토환경성평가시스템을 이용해 신창현 더불어민주당 의원이 지난달 유출한 수도권 8곳의 신규 택지 입지를 비교한 결과, 8곳 중 5곳이 그린벨트 해제 기준에 미달하는 것으로 나타났다. 국토부는 9·13 대책 발표 당시 그린벨트 해제 기준에 대해 "이미 훼손돼 보존가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트를 활용해 택지를 확보한다"는 기준을 제시했다. 그린벨트 평가등급은 환경영향평가 결과에 따라 1~5등급으로 나뉜다. 1등급이 환경적 가치가 높고 5등급이 가장 낮다. 4·5등급지는 대부분 개발이 완료됐거나 개발 중이어서 활용이 불가능하다. 국토부 관계자는 21일 발표 예정인 후보지와 관련해 "1·2등급지는 모두 제외시켰고 기본적으로 3등급지를 활용한다"고 말했다.

 

 

  그러나 이번에 신 의원이 공개한 8곳 중 3등급 기준을 만족하는 곳은 광명·의정부·성남 지역뿐이다. 신 의원 공개 자료에 따르면 신규 택지 입지는 안산 장상동 일원 2, 과천 4호선 선바위역 일대, 광명 노온사동 일원, 의정부 녹양동 일원, 시흥 하중동 일원, 의왕 월곶판교선 청계역 일대, 성남 수정구 신촌동 일대다. 16000가구 후보지로 검토되는 장상동 일원은 안산JC에서 서서울톨게이트 서쪽 지역 녹지가 유력한 후보지이지만 대다수가 1·2등급지. 안산고 일원에 드문드문 3등급지가 존재하지만 1만가구 이상 대규모 아파트 단지를 건립하기에는 무리다. 7100가구 건립을 검토하는 과천 선바위역 일대도 마찬가지다. 선바위역 서쪽 편으로 넓은 녹지는 모두 1·2등급지다. 현재 건설이 추진되는 과천주암지구 뉴스테이 용지 아래로 일부 4급지 땅 활용이 가능해 보이지만 교통 편의성 측면에서 활용도가 떨어진다. 일각에서는 이 지역 대신 5등급지인 과천경마장과 기존 과천종합청사 용지를 주택 용지로 활용하자는 의견도 나오고 있지만 과천 주민들 반대는 마찬가지다. 시흥과 의왕도 주변에 녹지가 많지만 2000가구 이상 대단지 건립이 가능한 곳은 모두 1·2등급 그린벨트로 묶여 있다. 반면 광명시에는 현재 노온사동 일대 미개발 녹지 중 3·4등급지가 꽤 있다. 광명IC 북쪽과 동쪽에 개발 가능 용지가 존재한다. 4920가구 아파트 건립이 검토되는 후보지다.

 

 

  4000가구 건립이 예상되는 의정부 녹양동은 녹양역에서 의정부종합운동장 사이사이에 3·4등급지 면적이 제법 있다. 성남시 신촌동 일대는 가구 수가 1000가구로 많지 않고 주민센터 인근에 자투리 땅들이 있어 후보지로 추진이 가능해 보인다. 이 때문에 21일 김현미 국토부 장관이 발표하는 공급대책에서 많은 후보지 변화가 불가피해 보인다. 그린벨트 해제 대신 기존 택지지구를 확장 또는 고밀화하는 방식의 공급 물량도 상당수 포함될 것으로 보인다. 서울에서는 그린벨트 해제 대신 도심 상업·준주거지역 주택 비율을 높이고 소규모 주택정비사업 층수 규제를 완화하는 등의 방안이 유력하다. 문제는 이 정도로는 30만가구라는 대량의 주택공급 물량을 채우기가 현실적으로 쉽지 않다는 것이다. 30만가구면 일산·분당·평촌·산본 등 1기 신도시 초기 총 가구 수와 맞먹는 규모다. 그린벨트 해제지를 찾는 당사자인 한국토지주택공사(LH)는 비상이 걸려 전방위적으로 대체 후보지 수색 반경을 넓히고 있다. 정부 정보공개포털의 LH 내부 작성 문서 기록에 따르면 LH8월 말 기 유출 후보지인 성남·의왕 등 8곳 외에도 용인 동남권 지역, 아산시 일대까지 지표조사를 실시하는 등 신규 택지 물색에 열을 올리고 있다.(2018918일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

1주택 초과분 2년 이내 처분조건부로 1회만 연장개편방안 내달초 시행

 

 

  현재 전세대출을 이용 중인 다주택자들이 전세대출 시장에서 퇴출된다. 1주택 보유자는 소득 요건 등 제약 없이 기존 전세대출을 연장할 수 있다. 16일 금융당국에 따르면 정부는 9.13 주택시장 안정대책에서 2주택 이상 다주택자는 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사)을 제한했다. 여기서 `제한`이란, 기존 전세보증이 1(통상 2)만 연장 허용되고 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건이 붙는다는 의미다. 주택을 두 채 이상 갖고도 본인은 전세대출을 사는 다주택자들을 겨냥한 조치. 이들은 이번 전세대출 만기 시점에 대출을 갚든가 다음 만기 전에 집을 팔아서 다주택자 지위에서 벗어나든가 둘 중 하나를 선택해야 한다. 다주택자는 신규 공적보증 공급 대상에서 원천 배제된다. 지금까진 전세보증은 주택보유 수와 무관하게 제공됐다. 금융당국은 일부 다주택자들이 전세자금대출을 받아 자신은 전세로 살면서 여유자금을 활용해 갭투자를 한 것으로 보고 있다. 이런 대출이 최근 부동산 시장 불안 요인이므로 차단하겠다는 것이다. 금융당국은 다주택자 전세보증 공급 제한 조치 대상을 공적 보증(주택도시보증공사·주택금융공사)으로 우선 규정했으며, 민간보증사인 서울보증보험(SGI)에도 동참을 요청할 예정이다. 공적보증 제한은 쉽게 말해 전세대출 제한으로 이어진다. 공적보증이 없으면 은행들이 전세대출을 취급하지 않기 때문이다.

 

 

  다주택자 신규 전세대출 보증 공급을 제한하고 기존 보증 이용자도 1회만 연장 등 제한을 건만큼 최대 4년 안에는 전세대출을 받는 다주택자는 사라질 것으로 보인다. 금융당국은 1주택 보유자에겐 제한 조치를 약하게 적용키로 했다. 1주택자는 근무상 형편에 따른 이사나 부모 봉양 등 전세대출 실수요가 상대적으로 많기 때문이다. 전세대출을 현재 이용 중인 1주택자는 기존과 마찬가지로 소득 요건을 보지 않고 대출 연장을 허용하기로 했다. 다만 신규 전세대출은 부부합산소득 1억원까지만 보증을 공급한다. 보금자리론 소득 기준을 초과한 경우에는 주택금융공사 보증요율을 올려 비용을 더 부담하게 한다. 보금자리론 소득 기준은 부부합산소득 7천만원까지다. 맞벌이 신혼부부는 8500만원, 다자녀가구는 1자녀 8천만원, 2자녀 9천만원, 3자녀 1억원 등으로 기준이 다르다. 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다. 다만 주택금융공사는 전세보증금 제한(수도권 5억원·지방 3억원)이 있다. 금융당국은 이런 내용의 전세보증 개편 방안을 기존 계획대로 이르면 내달초부터 시행할 예정이다.(2018916일 매일경제 기사 참조)