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강남구까지 16주만에 상승세서울 25개구 모두 동반상승

`개발호재` 용산·영등포·은평, 오름폭 커지며 강세 이어가

"강력한 정책에 집값 안정" 김현미 장관 발언 `무색`실무진 "시장상황 예의주시"

 

 

 

  재건축추진위원회 설립 절차에 돌입한 서울시 강남구 개포동 개포주공 6·7단지는 재건축 기대감에 최근 열흘 새 호가가 1억원 이상 훌쩍 뛰었다. 개포동 율산부동산 관계자는 "불과 2주 전에 7단지 6층 전용 73매물이 153000만원에 거래됐는데 추진위 설립 절차가 본격화되고 강남 집값이 다시 뛴다는 뉴스가 나오면서 현재 호가가 165000만원까지 치솟았다""이 가격에라도 사겠다며 집주인 계좌번호를 달라는 매수인이 여러 명인데 매도인들은 되레 매물을 거둬들이고 있다"고 말했다. 강남 아파트값 하락세를 이끌었던 재건축 아파트들이 조정기를 거친 후 다시 반등하는 모양새다. 강남권 새 아파트의 인기는 그야말로 고공 행진이다. 6월 입주한 신반포5차 재건축 단지 아크로리버뷰는 전용 78입주권이 지난 325억원에 거래됐는데, 현재 호가는 26~30억원에 달한다. 2016년 입주를 시작해 전성기를 누리고 있는 반포동 아크로리버파크 전용 8427억원에 실거래되며 최고가를 찍자 `완전 신상`인 아크로리버뷰 인기도 덩달아 뛰고 있다. 인근 공인중개소 관계자는 "아크로리버뷰가 아크로리버파크보다 소규모인 600여 가구에 불과하지만 대부분 가구에서 한강 조망이 가능하다는 메리트가 있다""현재 고층 매물은 30억원까지 호가가 올라 있다"고 설명했다. 이번주 강남구 아파트 매매가격은 16주 만에 상승세로 돌아섰다. 이로써 이번주 서울시 25개 지역구 아파트 가격은 모두 플러스를 기록하면서 3주 연속 상승폭이 확대됐다. 특히 비수기인 한여름에 상승세가 관찰되면서 안정됐던 서울 집값이 다시 들썩이는 것 아니냐는 전망이 나오고 있다.

 

  반면 지방 아파트값은 하락폭이 커지며 양극화가 두드러졌다. 26일 한국감정원에 따르면 7월 넷째주(23일 조사 기준) 서울 주간 아파트값은 지난주보다 0.11% 상승하며 이달 둘째주 이후 3주 연속 오름폭이 확대됐다. 지난주 0.05% 하락했던 강남구 아파트값이 이번주 0.07% 급등하면서 4월 둘째주에 하락 반전한 이후 16주 만에 플러스로 돌아섰다. 송파구 아파트값이 0.05%, 강동구가 0.04% 올랐고 서초구도 0.01% 상승률을 기록했다. 그간 조정기를 보였던 강남 4(동남권) 아파트값이 0.04%2주 연속 상승했고, 지난주(0.01%)보다 오름폭도 커졌다. 새 아파트의 견조한 상승세에 재건축 아파트의 급매물 소진과 반등까지 겹치면서 오르는 모양새다. 박원순 서울시장이 3선 이후 강조하고 있는 여의도 통합개발과 용산 마스터플랜 발표 기대감으로 용산과 영등포 상승세도 눈에 띄었다. 다음달 마스터플랜 발표 호재가 있는 용산구 아파트값은 지난주 0.20%에서 이번주 0.26%로 상승폭이 확대됐고, 영등포구는 여의도 지역 강세로 지난주(0.24%)와 비슷한 0.23% 상승세가 이어졌다. 은평구는 신분당선 서북부 연장사업 예비타당성 조사 대상 선정갈현지구 등 재개발 기대감으로 0.24% 상승하면서 지난주(0.22%)보다 오름폭을 키웠다. 양천구는 지난주 0.12%에서 이번주 0.15%, 강북구는 0.14%에서 0.21%로 오름폭이 각각 커졌다.

 

 

  이 같은 시장 분위기는 `집값이 안정됐다`는 최근 정부 발언과 상충된다. 실제로 김현미 국토교통부 장관은 지난달 취임 1주년 기자간담회와 이달 24일 열린 국회 국토교통위원회 업무보고에서 "지난해 투기 수요 억제를 위해 강력한 정책을 펼쳤고, 주택시장은 안정세로 접어들었다"고 잇따라 밝혔다. 국토부 관계자도 "시장 상황을 예의 주시하고 있지만 아직 `과열`은 아니라고 본다"고 설명했다. 하지만 관계당국도 내부적으로 긴장하는 모습이 역력하다. 부동산 업계에 따르면 최근 국토부는 시장 전문가들에게 전화해 `지금 분위기가 대세 상승으로 이어질지` 질의한 것으로 알려졌다. 김 장관도 취임 1주년 기자간담회에서 "시장 과열이 재연된다면 추가 대책을 마련해 시장 안정 기조를 단단하게 할 것"이라고 강조한 바 있다. 한편 서울 강남권역과 강북권역 아파트값 격차가 올 들어 다시 커지고 있다는 주장이 제기됐다. 이날 부동산114에 따르면 올해 7월 기준 강남권역 아파트값은 3.3당 평균 2837만원, 강북권역은 1824만원으로 격차가 2006년 이후 최고 수준인 1013만원으로 벌어졌다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 강남 아파트값 낙폭이 두드러지면서 2013년 말에는 두 권역의 3.3당 격차가 574만원까지 좁혀졌으나 올해 7월 격차가 다시 1000만원 이상 벌어진 것이다.(2018727일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

올들어 매매가 꾸준히 상승감소하던 거래량도 증가세로

배우 한효주 27억 건물매입갈현1구역 환경영향평가 통과

 

 

  가격 상승과 거래량 증가로 활기를 띠고 있는 서울시 은평구 부동산 시장이 연예인 빌딩 투자까지 이뤄지며 달궈지고 있다. 한국감정원 자료에 따르면 은평구 아파트 주간 매매가는 올해 들어 한 차례의 하락 없이 상승장을 지속했다. 특히 서울 부동산 거래량이 급감했던 6월 첫째주 서울 평균 아파트 매매가가 0.02% 상승하며 주춤한 사이 은평구는 0.1% 성장하며 그 격차를 벌렸다. 서울 아파트 매매가 회복세가 감지된 최근에도 은평구는 눈에 띄는 상승률을 보였다. 지난 16서울 주간 평균 아파트 매매가 변동률이 0.1%를 기록한 가운데 은평구는 0.22% 상승률로 서울 평균의 2배가 넘는 수치를 보였다. 실제 거래 물량을 살펴봐도 마찬가지다. 은평구 갈현동에 위치한 코오롱하늘채 전용 84는 최근 43500만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 이곳에 위치한 북한산푸르지오 전용 9784000만원에 거래되며 최고가를 찍었다. 또 올해 말엔 힐스테이트 녹번과 래미안 베라힐즈 등 2200여 가구가 입주를 앞두고 있다. 은평구 아파트 거래 건수도 회복세를 보이고 있다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 은평구는 올해 2분기 본격적인 거래 빙하기를 맞아 4312, 5279건에 이어 6227건으로 하락세를 이어갔다. 하지만 25일 현재 7월 거래량은 265을 기록해 월말까지 일주일가량 남겨놓고 전달 거래량을 40건 가까이 넘어섰다.

 

  은평구 한 공인중개사는 "이제 조정기가 끝나간다는 기대감과 좀 더 지켜보자는 신중함이 교차하는 가운데 매수인들이 조금씩 움직이는 셈"이라고 밝혔다. 이런 가운데 은평구에선 투자를 목적으로 한 첫 번째 연예인 빌딩 매입이 성사됐다. 배우 한효주 씨가 은평구 갈현동에 위치한 27억원대 빌딩을 구입했다. 한씨는 지난 5월 해당 부동산을 매입해 가족법인 명의로 최근 등기를 마무리했다. 해당 매물은 대지 약 393, 연면적 약 443, 지상 2층짜리 상가건물로 3.3당 약 2270만원에 거래됐다. 연신내역 바로 앞 상가들이 3.34000~1억원에 거래되는 데 비해 저렴한 편이다. 인기 조연배우로 활발하게 활동 중인 배우 황 모씨도 은평구 불광동 소재 지하 1~지상 3층 상가주택을 경매받아 매입한 것으로 알려졌다. 은평구는 은평뉴타운 개발로 인해 주거생활 적합형 지역으로 정비가 마무리됐고 수도권 광역급행철도(GTX) 개통 등 교통 호재가 예고돼 있다. 김영정 두바이부동산컨설팅 이사는 "수도권 교통 발달로 인해 서울 생활권이 확대된 만큼 빌딩 투자 역시 서울 외곽 지역까지 확산되고 있다"고 밝혔다. 한편 이날 서울시는 은평구 갈현1구역 재개발사업에 대한 환경영향평가를 실시해 통과시켰다. 갈현1구역은 작년 교통영향평과와 건축심의에 이어 환경영향평가까지 통과해 사업시행인가 신청을 위한 3종 절차를 마무리했다. 갈현1구역은 전체 사업면적 175670에 지하 4, 지상 4~23층 아파트 4140가구로 재개발된다.(2018726일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

개발 호재·토지 보상금이 땅값 올려정부와 같은 길 가나

 

 

 

  올 상반기 전국 땅값이 2008년 이후 10년 만에 최대 폭으로 올랐다. 연초 정부가 재건축 부담금·안전진단 강화 등 각종 대책을 쏟아내 부동산 경기가 과열되는 것을 막으려 했지만 호황이 계속 이어진 셈이다. 특히 부동산 시장 분위기가 전반적으로 좋지 않았던 지방도 땅값이 상당 부분 오른 점이 눈에 띈다. 남북관계 개선으로 인한 접경지 개발 기대감, 스마트시티·광역급행철도(GTX) 등 정부가 주도하는 각종 개발사업이 시장을 끌어올렸기 때문이다. 전문가들은 지금 상황이 참여정부 때 집값 상승을 막는다고 각종 규제책을 발표하면서 기업도시·혁신도시 등 각종 호재를 쏟아내 땅값을 고공행진시켰던 모습과 `판박이`로 닮아간다고 지적한다. 이 같은 분위기는 올 상반기 전국에서 가장 땅값 상승률이 높았던 광역지자체가 세종(3.49%)이라는 사실에서 확인 가능하다. 세종은 작년 상반기에 이어 전국 상승률 1 자리를 지켰다. 상반기 지가 상승률이 2015년만 해도 1.5%였는데 20162.1%, 20173%, 올해 3.49%로 가파르게 올라가고 있다. 토지 거래 역시 29003건 일어나 전년 동기보다 22.7% 늘었다. 거래량 증가율로는 경기(23.3%) 다음이다.

 

  세종시는 정부부처 후속 이전 발표에 연초 스마트시티 국가시범도시로 선정되는 등 개발 호재가 끊임없이 나오는 지역이다. 김규정 NH투자증권 부동산수석전문위원은 "세종은 각종 개발 프로젝트에 서울~세종 고속도로 등 교통망 확충도 진행되고 있다""거래가 활발하고 가격 상승률도 높은 점이 눈에 띈다"고 설명했다. 세종을 뒤이어 부산(3.05%) 서울(2.38%) 순이다. 주요 도심에서 재개발·재건축 등 정비사업이 활발하게 진행된 점이 영향을 끼쳤다는 분석이다. ··구별로 땅값 상승률 상위 지역을 살펴봐도 이런 경향은 느껴진다. 남북 관계 개선에 따른 개발 기대로 경기 파주시(5.6%)와 강원 고성군(4.21%)이 전국 1, 2를 차지했다. 경기 연천군(3.44%) 강원 철원군(3.35%) 등 다른 남북 접경지역도 높은 땅값 상승률을 기록했다. 작년 상반기만 해도 파주와 고성 땅값 상승률은 각 1.32%, 2.34%였다. 하지만 올해 초부터 분위기가 `딴판`이 됐다는 게 관련 업계의 설명이다. 파주는 GTX-A 노선 개통 확정이라는 교통 호재까지 가세하고 있다. 남북 관계가 개선되면 수혜를 입는다는 전망에 `접경지 투자`가 급증했다. 고성은 금강산 관광 등이 재개되면 제진역(동해북부선 철도역) 등을 중심으로 개발 수요가 높아진다는 기대감이 반영된 것으로 국토교통부는 해석했다. 다른 지역에서도 `정부 주도` 개발 사업은 땅값 상승을 이끌었다. 대구는 KTX 서대구역 복합 개발, 대전은 유성복합터미널 개발과 갑천 친수구역 개발 등으로 주변 지역 지가 상승률이 높았다. 전북도 새만금 개발사업으로 부안군 등에서 땅값이 크게 올랐고, 제주 역시 영어교육도시·신화역사공원 등에 투자하는 수요가 몰려 여전히 높은 상승률을 보였다.

 

 

  부동산 시장은 올 상반기 지역별로 땅값이 오르는 경향에서 `참여정부` 시절을 연상케 한다. 집값 상승을 막는다고 각종 규제책을 쏟아냈지만 한편으로는 정부가 기업도시·혁신도시 등 각종 호재를 쏟아내 땅값을 고공행진시켰던 모습과 닮았다는 뜻이다. 실제로 혁신도시가 건설된 경남 진주, 강원 원주 등 개별 공시지가 총액은 2003~2008년 사이에 급등했다. 충북 진천이 119% 상승했고 부산 강서구(92%) 경북 김천시(84.60%) 강원 원주시(83%) 경남 진주시(51%) 등이 두 자릿수 상승률을 기록했다. 충남 태안군과 충북 충주시 등 기업도시가 들어선 지역의 개별 공시지가 합계도 같은 기간 81%나 상승한 것으로 나타났다. 전문가들은 올해도 전국 땅값 상승세가 꺾이기 쉽지 않을 것으로 봤다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "올해 초에도 시중에 풍부한 유동성이 토지 가격을 끌어올린 것으로 보인다""앞으로 금리 인상 등이 예정돼 있지만 아직 유동성이 회수되는 단계로 볼 수는 없기 때문에 앞으로도 도시재생·스마트시티·신혼희망타운 등 개발 호재가 풍부한 지역은 수요자들의 관심을 끌 것"이라고 내다봤다.(2018725일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

종부세 이후 부동산 양극화

 

 

  종합부동산세 인상안 발표 후 서울 집값 상승세가 수개월 만에 재점화하고 있다. 내리막세였던 서울 강남 집값은 반등세로 전환하고 비강남권 곳곳에선 연일 신고가 경신 아파트가 나타나고 있다. 반면 지방 부동산은 하락세가 더욱 가팔라지고 있어 정부의 규제 `올인`이 집값 양극화에 기름만 붓고 있다는 비판이 거세지고 있다. 19일 한국감정원에 따르면 7월 셋째주 서울 아파트 매매가격이 3주 연속 상승하며 올해 누적으로 4.05% 상승했다. 지난 4월 양도세 중과 시행 후 하락세로 돌아섰던 강남 4구 아파트 매매는 15주 만에 처음으로 반등했다. 세 번째 임기를 시작한 박원순 서울시장이 `통째 재개발`을 약속한 여의도가 있는 영등포구와 용산구가 가장 크게 올랐다. 용산구는 올 들어 서울 25개 자치구 중 가장 높은 7.07% 상승률을 기록했다. 영등포구도 4.65% 상승했다.

 

  조용했던 은평구도 최근 GTX(수도권 광역급행철도) 개통과 재개발 기대감이 시너지를 내며 7월 셋째주 0.22% 올라 25개 자치구 중 두 번째로 높은 집값 상승률을 기록했다. 강남에선 저렴한 급매들이 속속 소화되며 강남구 도곡동 한신MBC 아파트 전용 84는 직전 최고가보다 7000만원 오른 128000만원에 이달 거래됐다. 은평구 녹번동 북한산푸르지오 전용 97도 작년 11월 마지막 거래였던 74500만원보다 1억원 가까이 오른 84000만원에 팔렸다. 반면 지방 부동산시장은 `마이너스 늪`으로 더 깊이 빠져들고 있다. 올 들어 7월 셋째주까지 지방 아파트 가격은 2.1% 하락했다. 작년 같은 기간 0.18% 하락에 비해 12배나 하락 폭이 커졌다. 지방 부동산 맹주였던 부산도 올해 2.12% 하락한 것으로 나타났다. 보유세 인상안 발표 후 지방 집값이 더 하락할 것이란 전망이 많다. 양도세 중과와 함께 보유세 강화까지 예고되면서 다주택자들이 세금 부담을 줄이기 위해 지방 주택부터 정리에 나설 것으로 예상되기 때문이다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 "똘똘한 한 채에 대한 니즈가 더욱 확산되면서 강남권 등 입지 좋은 곳에 있는 부동산은 소유하고 지방 부동산을 매각하는 움직임이 뚜렷해질 것"이라고 전망했다.(2018720일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

상반기 임대등록 전년2.8

 

 

  30세 미만 부동산 임대사업자 증가율이 전체 연령대 중 가장 높은 것으로 나타났다. 대부분 부모에게 부동산을 물려받은 `금수저` 청년인 것으로 보인다. 정부가 작년부터 다주택자에 대한 과세 압박을 강화하는 동시에 임대 등록 시 각종 세 감면 혜택을 제공하자 이들이 `음지`에서 `양지`로 나오는 양상이다. 15일 국세청이 공개한 사업자 현황에 따르면 지난 4월 기준 30세 미만 부동산 임대사업자는 총 19683이다. 이는 1년 전(15327)보다 28.4%(4356)나 늘어난 수치다. 30세 미만 부동산 임대사업자는 최근 1년간 급증했다. 작년 4월에는 전년 동월 대비 17.7%, 20164월에는 1년 전보다 16.7% 증가하는 데 그쳤다. 올해 4월 증가율보다 10%포인트 이상 낮다. 30세 미만 부동산 임대사업자 증가율은 다른 연령대보다도 가팔랐다. 30대 부동산 임대사업자는 지난 4월 기준 전년 동월 대비 19.5% 늘어났다. 40(13.8%), 50(12.5%)30세 미만 증가율의 절반 수준에 불과했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "그간 부모에게 물려받은 주택·상가 등을 미등록으로 임대하다가 작년 정부가 세금·건강보험료를 감면해주는 임대 등록 활성화 정책과 다주택자 규제 강화를 동시에 실행하자 `음지`에서 `양지`로 나오고 있는 걸로 보인다"고 말했다. 임대 등록 활성화 방안이 발표된 지난해 12월부터 올해 3월까지 등록한 임대사업자는 58169이다. 이는 직전 11개월간 등록한 임대사업자(57993)와 비슷한 수준이다.

 

  같은 날 국토교통부가 발표한 `2018년 상반기와 6월 임대주택 등록 실적`에 따르면, 올해 상반기에는 총 74000명이 임대사업자로 등록했다. 지난해 상반기(26000) 대비 2.8배 늘어났다. 지난해 하반기(37000) 신규 등록자보다도 2배 많다. 이 결과 전체 등록 사업자는 지난해 말 26만명에서 지난 6월 기준 33만명으로 27% 상승했다. 주택 숫자로 보면 올 상반기 총 177000가구가 신규 등록됐다. 지난해 상반기(62000가구) 대비 2.9, 작년 하반기 91000가구에 비해 1.9배 각각 증가했다. 이에 따라 6월 기준 등록된 전체 민간 임대주택은 1157000가구다. 임대 기간별로는 상반기에 등록된 민간 임대주택 177000가구 중 93000가구가 4년 이상 임대되는 단기 임대주택, 84000가구는 8년 이상 임대되는 장기 임대주택(준공공 임대·기업형 임대)이다. 지난 6월 한 달간 등록된 임대주택 수를 봐도 총 17568가구 중 8년 이상 임대되는 장기 임대주택이 1851가구를 차지했다. 4년 이상 임대주택은 6717가구다. 장기 임대주택의 등록 비중은 작년 동월 21% 수준에서 661.8% 수준으로 대폭 상승했다. 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 요건이 4년 이상 임대에서 8년 이상 임대로 조정된 올해 4월을 기점으로 장기 임대주택의 등록 비중이 급증한 것이다. 국토부 관계자는 "종합부동산세 개편안 확정으로 임대사업자로 등록할 유인이 더 늘었다"고 설명했다.(2018716일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

`똘똘한 한채` 서울만 올라

 

 

  올해 2분기 전국 아파트값이 5년 만에 최대 폭으로 하락했다. 반면 서울 아파트값은 나 홀로 상승세를 기록해 `똘똘한 한 채` 효과가 나타났다. 15일 한국은행에 따르면 올 2분기 전국 아파트값은 전 분기 말 대비 0.3% 하락했다. 이는 20131분기(-0.7%) 이래 가장 큰 하락 폭이다. 분기별 가격이 내려간 건 2년 만이다. 전국 아파트값 하락은 지방이 이끌었다. 수도권을 제외한 지방 아파트 가격은 2분기 0.9% 떨어졌다. 이 같은 하락 폭은 관련 통계가 작성되기 시작한 20041분기 이래 가장 크다. 경남(-2.3%) 울산(-2.5%) 등 조선업 구조조정이 진행된 지역에서 하락이 두드러졌고, 충북 충남 경북도 1% 넘게 내렸다. 반면 서울 아파트값은 올 2분기 0.8% 상승하면서 4년째 오름세를 이어갔다. 올해 1분기 서울 아파트값이 3.6% 뛴 것에 비하면 상승 폭이 둔화됐지만 다주택자 세금 중과 방침으로 인해 똘똘한 한 채에 대한 선호 현상이 지속됐다는 분석이다. 강남을 중심으로 한 재건축 아파트뿐만 아니라 강북 등 서울 내 다양한 지역으로 상승세가 확산되는 분위기다. 서울 아파트값은 작년 2분기부터 올해 1분기까지 1% 이상 상승세를 유지했다.

 

 

  한국은행은 경제전망보고서에서 올 하반기 주택 매매가격이 비교적 안정세를 이어갈 것으로 내다봤다. 입주 물량이 증가하고 금리가 상승함에 따라 주택시장이 과거 같은 활황을 보이지는 않을 것이라는 분석이다. 주택 매매가격은 내년에도 안정세가 지속될 것으로 한국은행은 예상했다. 입주 물량이 장기 평균을 상회하고 있기 때문이다. 한편 전국 아파트 전세가격은 2분기에 전 분기 대비 1.1% 하락했다. 금융위기 때인 20091분기(-1.5%) 이래 가장 큰 폭이다. 서울 전세가격은 1.0% 내리며 6년 만에 최고 하락률을 기록했다. 20122분기에는 -1.3%였다. 지방은 14년 만에 아파트 전세가격 약세가 가장 심했다. 전 분기 말 대비 하락률이 1.1%20043분기와 같았다. 지역별로 보면 세종(-3.2%) 울산(-3.1%)3% 넘게 떨어졌고 경남이 -1.9%, 충남은 -1.8%였다. 입주 물량이 몰리는 경기도 1.4% 하락했다. 한국은행은 내년 전세 수요가 확대되며 가격이 보합세를 보일 것으로 전망했다. 집값 상승 기대감이 위축되고 재건축 이주가 많이 예정돼 있기 때문이다. 올해 상반기 전세수급지수는 113으로 2004(100) 이래 가장 낮았다. 수급지수가 낮을수록 주택 공급이 우위라는 뜻이다.(2018716일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

무서운 주담대금리…기준금리의 3배 폭등

분류없음 | 2018.07.14 07:12 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

2년간 기준금리 0.25%P 상승같은 기간 주담대는 0.72%P

대부분 장기인 주택대출금융채 5년물 금리와 연동돼 기준금리보다 가파르게 올라

추가 금리인상 앞두고 가계대출 부담 더 늘수도

 

 

  한국은행이 발표하는 기준금리와 일반 소비자가 받는 주택담보대출 등 가계대출 금리의 괴리가 큰 것으로 나타났다. 올해 들어 본격화한 금리 상승기를 맞아 금리 동향을 비교한 결과 기준금리는 찔끔 오른 반면 주담대·가계대출 금리는 그보다 3배 이상 폭등한 것으로 나타났다. 10일 매일경제신문이 최근 2년간 한은이 내놓은 월별 금융기간 가중평균금리 자료를 분석한 결과 20166월부터 올해 5월까지 기준금리는 0.25%포인트 오른 반면 주담대 평균 금리(신규 취급액 기준)0.72%포인트, 주담대를 포함한 전체 가계대출 금리는 0.69%포인트씩 뛰었다. 상승폭만 놓고 보면 같은 기간 가계대출 금리가 기준금리보다 최고 3배 가까이 더 오른 것이다. 한은 기준금리는 20166월 역대 최저치인 1.25%로 내려간 이후 18개월 만인 2017111.5%로 올랐다. 이 기간 주담대는 2.77%에서 출발해 기준금리 변동이 없던 그해 11월 이미 3%를 넘었고, 올해 5월에는 3.49%까지 치솟았다. 이는 `기준금리`라는 이름이 무색하게 한은 기준금리가 대출 상품에 미치는 영향이 제한적이기 때문이다.

 

 

  한 시중은행 여신담당 관계자는 "한은 기준금리는 1년 이하 단기 시장금리의 지표 금리 역할을 한다""반면 가계대출은 보통 5년 이상 장기 금융채 금리와 연동돼 있는데 이 금리가 최근 많이 뛰면서 기준금리보다 상대적으로 더 오른 것"이라고 설명했다. 주담대는 만기가 길게는 30년에 달하는 대표적인 장기 대출이다. 은행들이 파는 고정금리 주담대는 혼합형(5년간 고정금리, 이후 변동금리) 상품인데 5년 동안 시중금리가 올라도 대출금리 조정이 안 되다 보니 은행들은 리스크 헤지 차원에서 고정금리 적용 기간과 똑같은 5년짜리 금융채 AAA등급을 혼합형 주담대 상품의 기준금리로 쓰고 있다. 금융투자협회에 따르면 금융채 5년물 AAA등급 금리는 최근 2년 새 1.24%나 급등했다. 주담대 금리가 기준금리 상승폭을 훌쩍 뛰어넘어 천정부지로 뛰어오른 이유다. 금융채 5년물 금리와 주담대 금리가 연동되는 현상은 2년 새 기준금리가 무려 다섯 번이나 올랐던 2010~2012년에도 똑같이 나타난다. 당시 금융채 AAA 5년물 금리는 201064.99%에서 2년 뒤 3.77%로 오히려 1.22%포인트 떨어졌다. 이 기간 주담대는 0.14%포인트 오르는 데 그쳤다. 기준금리가 이 기간 총 1.25%포인트 뛰었지만 금융채 하락 기조가 이어지면서 주담대 금리 오름폭을 제한한 것이다. 당시 정부가 급격히 오른 기준금리가 소비자 부담을 키울 것을 우려해 은행에 고정금리 상품 판매를 촉진한 데 따른 영향도 작용했다.

 

 

  금융채 5년물 같은 국내 장기 채권 금리는 보통 미국 국채 10년물 등 장기 금리 상승에 영향을 받는다. 미국 국채 10년물 금리는 미국 경제 회복세와 도널드 트럼프 행정부의 재정정책 영향으로 지난 4월 심리적 저항선인 3%를 돌파했다. 기업대출 금리는 반대로 한은 기준금리를 지표로 삼는 단기물 금리에 연동된다. 운전·시설자금 명목으로 이뤄지는 기업대출의 만기는 대부분 1년짜리다. 그러다 보니 주담대와는 달리 만기가 짧은 단기물 상품 금리를 기준으로 삼고 있다. 최근 글로벌 시중금리가 많이 올랐지만 물가 안정 등을 이유로 한은이 기준금리 인상을 자제한 만큼 3개월짜리 양도성예금증서(CD)1일 단위로 움직이는 환매조건부채권(RP) 등의 금리 상승도 주춤하다. `규모의 경제` 영향도 있다. 또 다른 시중은행 관계자는 "소호 대출 규모는 2~3억원이지만 중견기업은 건당 5~7억원, 그 이상은 수십억 원에 달한다""신용이 좋은 기업은 만기가 끝나고 대출을 연장할 때 은행별로 쟁탈전이 치열하다 보니 더 싼 금리를 내세운다"고 설명했다. 최근 대출금리는 진정세로 접어들고 있다. 10KB국민은행에 따르면 이 은행이 판매하는 혼합형 주담대 금리는 3.47~4.67%로 전주보다 0.02%포인트 하락했다. 이미 오를 만큼 오른 시장금리가 선반영되면서 한 번 고점을 찍고 난 뒤 안정되는 모양새다. 하지만 미국의 기준금리 인상이 연말까지 두 차례 더 예상돼 중장기적으로는 다시 금리 오름세가 가팔라질 것이란 관측이 나오고 있다.(2018711일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

국토혁신위 공시가 현실화권고, 정부, 연내에 개선 방안 마련키로

보유세·건보료 등 60개 분야 기준, 조정 땐 국민 생활 전반에 큰 영향

 

 

  부동산 시장의 뜨거운 감자인 주택 공시가격이 오른다. 정부가 감정평가를 통해 매년 발표하는 공시가격은 각종 세금과 건강보험 등과 연계돼 있어 국민 생활 전반에 상당한 파급효과를 미칠 전망이다. 그동안 문제점 지적이 끊이지 않았는데 뒤늦게 개편을 추진하면서 정부의 주택시장 규제 강화, 보유세 인상 등과 맞물려 혼란도 우려된다. 국토교통분야 관행혁신위원회는 공시가격의 현실화율(시세 반영률)과 형평성을 높이는 방향으로 부동산 공시제도를 개선하라고 국토교통부에 권고했다고 10일 밝혔다. 국토부는 혁신위 권고안을 받아들여 올해 안에 개선 방안을 마련하기로 했다. 김남근(변호사) 혁신위원장은 공시가격의 형평성 제고는 사회적 공감대가 높은 만큼 빠른 시일 안에 구체적인 방안을 마련할 것을 권고했다고 말했다. 부동산 공시가격은 시세를 반영해 정확한 가격을 책정해야 하지만 시세 대비 공시가격의 비율인 현실화율이 많이 낮다는 문제가 제기됐다고 덧붙였다. 국토부는 앞으로 공시가격을 조사할 때 전국의 공동주택 1290만 가구에 대해 시세분석 보고서 작성을 의무화하기로 했다. 지방자치단체가 공시가격을 계산할 때 표준으로 삼도록 국토부가 공시하는 전국의 토지 50만 필지, 단독주택 22만 가구도 보고서 작성 대상에 포함된다.

 

 

  공시가격 현실화 조치의 핵심인 시세 반영률의 구체적인 수치 목표는 혁신위 권고안에서 빠졌다. 김 위원장은 현실화율을 구체적으로 언급할 수는 없지만 고가 단독주택은 50%에 불과하고 공동주택은 서울 강북이 70%, 강남은 60%로 들쑥날쑥한 문제가 있다고 말했다. 그는 개인 의견을 전제로 공시가격은 시세의 90% 이상을 반영해야 하겠지만 한꺼번에 이 수준으로 높이는 것은 어려울 것이라고 했다. 이에 대해 국토부는 전혀 검토한 바 없는 숫자라고 부인했다. 공시가격은 전국의 주택 1700만 가구와 토지 3268만 필지에서 보유세·거래세와 상속·증여세를 매길 때 기준이 된다. 지난해의 경우 기초연금 수급자 441만 명, 지역건강보험 가입자 387만 명 등의 재산을 평가하는 잣대로 활용됐다. 김재정 국토부 기획조정실장은 공시가격은 약 60개의 행정분야에서 기준으로 활용된다부동산 시장에 미치는 영향이 큰 만큼 관련 부처와 면밀히 협의하겠다고 말했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 공시가격이 인상되면 부동산 거래가 더 위축될 가능성이 있다보유세와 공시가격의 동시 인상에 맞물려 거래세율을 낮추는 보완책이 필요해 보인다고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 지금도 공시가격의 산출방식에 대해 납득하지 못하는 사람이 적지 않다공시가격 조정은 다양한 분야에 파장이 클 것이기 때문에 면밀한 검토와 준비가 필요해 보인다고 덧붙였다.(2018711일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

재정특위 이어 국토부 혁신위, 낮은 공시가·부실검증 질타 "시세반영률 높이고 검증 강화"

반영률 낮은 주택·토지 타깃, 가격 발표전 2차 검증 의무화부실조사자는 처벌 강화키로

국토부 하반기 로드맵 수립해 개선책 드라이브 본격화될 듯

 

 

  정부가 최근 종합부동산세 강화를 골자로 하는 보유세 개편안을 확정한 데 이어 공시가격 현실화에도 드라이브를 걸고 나섰다. 외부 전문가들로 구성된 국토교통 분야 관행혁신위원회가 공동주택가격보다 시장가격 반영률이 낮은 단독주택·토지 공시가 현실화를 요구하고 나서자 평가 절차·시세 반영률 개선을 약속했다. 국토교통부는 하반기까지 공시가격 제도 전반을 개선하는 로드맵을 수립할 예정이어서 그간 `보유세 인상 폭풍`에서 상대적으로 비켜나 있던 고가 단독주택들과 토지도 세금 부담이 적잖게 높아질 전망이다. 10일 국토부에 따르면 민관 합동으로 구성된 국토교통 분야 관행혁신위원회에서 국토부의 주요 정책에 대한 2차 개선권고안을 발표했다. 이날 위원회의 개선권고안에서 부동산 분야는 불투명한 공시가격 책정 절차와 낮은 현실화율 개선에 초점을 맞췄다. 위원회는 일단 공시가격의 `형평성`을 문제 삼았다. 위원회는 "공동주택은 실거래가 많고 형태가 정형화돼 있는데 토지나 단독주택은 실거래가 적고 개별적 성격이 강해 정확한 시세 파악이 어렵다는 이유로 보수적 가격을 책정했다""공시가격은 유형·지역·가격대 간 형평이 중요한데 유형 간 현실화율이 달라 문제가 크다"고 지적했다. 실제로 시민단체는 토지나 고가 단독주택 공시가격이 시세의 절반에도 미치지 못한다고 주장하고 있다. 공동주택 공시가격의 시가 반영률(60~70%)보다 크게 떨어진다는 것이다. 정동영 민주평화당 의원은 이에 공시가격을 조사할 때 조사 시점 3개월 이내 근처 부동산 거래가의 80%를 반영해야 한다는 내용의 법률개정안을 발의하기도 했다.

 

 

  국토부는 위원회의 지적에 "공시가격을 조사할 때 시세분석서를 의무적으로 쓰도록 해 시장 분위기를 면밀히 반영하겠다""특히 고가 부동산은 더 빠른 속도로 문제를 개선하겠다"고 약속했다. 위원회는 공시가격을 책정하는 감정평가 절차의 검증과 투명성 확보도 요구했다. 위원회는 "국토부가 공시가격을 결정할 때 개별 감정평가사의 판단에 지나치게 의존했다""중앙부동산가격공시위원회 명단과 회의록을 적극 공개하지 않는 등 심사 절차도 부실했다"고 주장했다. 국토부는 조사자가 공시가격을 제출하기 전에 소속 감정평가법인 또는 감정원 지사의 자체 심사를 거치도록 해 객관성을 높이겠다고 밝혔다. 또 변동률이 특이한 지역은 심층 심사를 하고, 중앙부동산가격공시위원회 명단과 회의록은 부동산공시가격알리미 홈페이지에 공개하겠다고 답했다. 국토부는 이 밖에 `부실 조사자에 대한 처벌이 미흡하다`는 위원회 지적에 제재 수위를 높이겠다는 계획도 밝혔다. 지금은 3년 동안 3회 주의를 받으면 1년간 조사를 못하는데 5년 동안 2회 주의를 받으면 2년간 조사를 금지시키겠다는 것이다. 정부의 이 같은 움직임은 최근 공시가격을 현실화해야 한다는 주장이 강해지는 분위기와 관련이 깊다. 재정개혁특별위원회도 보유세 개편의 일환으로 공정시장가액비율을 단계적으로 인상하는 것 외에 시가 반영률을 함께 높여야 한다고 권고했다. 김현미 국토부 장관도 지난달 "전문가 자문과 의견 수렴을 거쳐 공시가격의 투명성과 형평성 등을 강화한 로드맵을 마련할 것"이라고 밝혔다. 부동산업계는 공시가격 현실화 취지에 공감하면서도 정책 집행을 무리하게 하지 않을까 우려했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "토지나 고가 부동산은 거래가 워낙 적어 시세를 뛰어넘는 비정상 거래가 발생해도 반영될 위험이 있다""정교한 가격 조사 방법을 고민해야 한다"고 지적했다.(2018711일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  신규 분양시장에 중도금 무이자, 발코니 확장 무상, 가전 무상옵션 등의 조건은 수요자의 금융부담을 덜어주는 마케팅 방법 중 하나다. 여기에 최근 일부 단지에서는 취등록세 지원 방안까지 등장했다. 10일 주택업계에 따르면 정부의 부동산 규제로 수요자들의 구매 심리가 위축되고 국내 시중은행의 주택담보대출 이자가 상승세라 신규 물량들이 금융혜택 카드를 꺼내기 시작했다. 실제 주택담보대출을 시행하는 국내 16개 은행 중 3.5%를 넘는 곳은 13곳이나 된다. (은행연합회 6월 자료 기준) 주택매매시장 소비자심리지수도 감소 추세. 전국 주택매매시장 소비심리지수는 5월기준 109.1, 올해 1(121.4)보다 12.3포인트 하락했다. 수도권은 16.1포인트(132.0115.9), 지방은 7.3포인트(107.7100.4) 낮아졌다.(통계청 6월 자료 기준) 신규 분양시장이 움츠러들 것을 우려한 현장에서는 중도금 무이자 혜택, 발코니 확장 무상 시공, 옵션 상품 무상제공 등의 다양한 혜택을 내세우기 시작했다.

 

 

  HDC현대산업개발이 경기 여주시 현암동에 짓는 `여주 아이파크`(526세대)는 중도금 대출에 무이자 조건을 걸었다. 이 단지는 오는 24~26일 정당계약을 진행한다. 현대건설이 서울 서대문구 북아현뉴타운 1-1구역(북아현 1-1재정비촉진구역 주택재개발정비사업)에서 분양한 `힐스테이트 신촌`(1226세대 중 일반분양 345세대)은 발코니 무상 시공을 제공한다. 지난 5일에 진행된 1순위 청약(서울 1년 이상 거주자)에서 평균 48.021의 경쟁률을 기록한 이 단지는 오는 24~26, 3일간 정당계약을 진행한다. GS건설이 경기 안양시 만안구 안양6동 소곡지구에서 오는 121순위 청약을 진행하는 `안양씨엘포레자이`(1394세대 중 791세대)는 무상 옵션을 다양하게 내걸었다. 발코니 확장 무상 시공부터 발코니 도어(일부세대)와 안방 대형 드레스룸 확장(일부세대), 주방 엔지니어드스톤, 하이브리드 쿡탑 등이 무상 제공 품목으로 이름을 올렸다. 취등록세 지원 혜택을 내세운 곳도 있다. 서희건설은 충남 서산시 예천동에서 분양 중인 `서산 센텀파크뷰서희`(653세대 중 일반 126세대)에 최초 계약자를 대상으로 취등록세 비용을 지원하는 동시에 중도금 무이자 혜택을 내세웠다. 주택업계 관계자는 "정부가 서울, 수도권 지역 중심으로 부동산 규제 강화를 이어갈 것으로 보여지자, 건설사에서 마케팅 전략으로 비용 부담을 낮춰 수요자를 끌어들이려는 `무상 제공 마케팅`이 다시 부활하고 있다"고 말했다.(2018710일 매일경제 기사 참조)