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  1년 전까지 집주인이 큰 소리 치던 수도권 전세시장 상황이 몇 달 사이 돌변했다. 올해부터 수도권 입주물량이 급증하면서 선택의 폭이 넓어진 임차인 위주 시장으로 역전됐기 때문이다. 실제 지난해 말부터 수도권 아파트 전세가격은 하락세를 이어가고 있다. 서울시 송파구 내 한 대단지 아파트의 경우 입주가 6개월 이상 남았지만 벌써부터 전세매물이 시장에 나오고 있다. 그 만큼 집주인들의 고민이 깊다는 방증인 것이다. 주변에 입주 아파트가 있는 노후 단지 집주인이나 임차인 입장에서는 마음이 불편할 수 밖에 없다. 특히 전세계약기간이 1년 채 남지 않은 상황이라면 쏟아지는 새 아파트의 입주물량이나 전세시장을 유심히 지켜볼 필요가 있다. 전세계약 만기 때 예상치 못한 상황이 발생할 수 있어서 인데 전세계약 당시는 전세가격이 폭등하던 시기였고 전세보증보험 가입도 집주인의 동의가 있어야만 가능했기 때문에 가입을 못한 임차인이 의외로 많아서다.

 

 

대규모 입주 단지 초기 전세가 저렴신도시·택지지구는 기반시설 먼저 확인해야

 

  물론 집주인의 자금사정이 넉넉하다면 전세계약 종료 후 보증금을 무리 없이 반환 하겠지만, 다음 임차인의 보증금으로 내 보증금을 충당해야 하는 상황이라면 집주인에게 계약갱신 거절의사를 미리 말하고 최대한 빨리 전세매물로 내놓는 게 좋다. 전세기간이 만료됐지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차권 등기명령이나 소송 등을 통해 돌려 받을 수 있지만, 절차 진행 과정에서 상당한 시간이 걸릴 수 있다. 새로운 전셋집을 찾는 임차인이라면 새 아파트 입주물량이 많은 지역을 노려 볼 만 하다. 잔금마련에 어려움을 겪는 집주인들이 전셋집을 내놓는데, 입주가 한꺼번에 몰리는 곳은 가격이 내려갈 수 밖에 없다. 기존 거주 지역 인근에서 시야를 조금 더 넓혀 다른 지역에서 살아보는 것도 추후 아파트 매입 시 도움이 될 수 있다. 다만 택지지구나 신도시는 기반시설 완비까지 오랜 시간이 걸리는 만큼 아파트 선택 전에 자녀의 학교 배정이나 생활기반시설이 얼마나 갖춰졌는지 미리 확인해야 한다. 리얼투데이에 따르면 올해 입주를 앞둔 대규모 아파트로는 `송파헬리오시티`(가릭시영 재건축)가 있다. 이 단지는 오는 12월부터 9000여 세대가 입주를 시작한다. 경기도에서는 동탄2신도시, 다산신도시, 배곧신도시, 은계지구 등 택지지구를 중심으로 입주가 예정돼 있다.

 

 

새 아파트 집주인, 계약자 유의사항은?

 

  새 아파트 계약자라면 `등기부`가 확실치 않은 미등기 상태에서 전세계약을 하기 때문에 분양계약서의 명의인과 계약자가 동일인물인지 확인을 해야 한다. 또한 계약 시 집주인이 은행대출을 해야 하는 상황이라면 설정금액을 계약서에 명시하는 것이 좋다. 특히 소유권이전등기가 입주 시작일로부터 1~2개월 뒤에 이뤄지는 것을 고려해 입주 후 소유권이전등기가 나왔을 때 등기부등본에서 집주인 명의가 맞는지 한 번 더 체크해야 한다. 미등기 아파트에 전세로 들어간다고 해도 걱정할 필요는 없다. 전입신고와 확정일자를 할 수 있고 집주인이 전세보증금으로 잔금을 완납해야 건설사가 아파트 열쇠를 주기 때문에 잔금날 집주인과 동행하는 것도 불안을 없애는 좋은 방법이다. 아울러 당장은 대규모 입주 아파트의 전셋값이 저렴할 수 있지만 재계약 시점이 도래하는 2년 또는 4년 마다 전셋값이 치솟는 사례가 많은 만큼 추후 전세금이 올랄 갈 경우를 미리 대비해 놔야 급전 마련에 따른 낭패를 면할 수 있다. 새 아파트를 임차인에게 먼저 내어 준 집주인도 유의해야할 점이 있다. 통상 건설사의 하자보수 기간은 2이다. 이에 계약서 상에 하자보수와 관련해 성실히 임할 것을 명시하고 임차인에게 적극적으로 하자보수를 해달라는 요구를 해야 한다. 비록 거주를 하지 않더라도 아파트 입주자 카페에 가입해 하자보수 신청 건이나 입주와 관련해 사항을 챙기는 것이 내 재산을 지키는 바른 자세다.(2018422일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

개발 기대감에 분양가 높여, 준공후 임대료 감당 못 해 공실 속출

위례·하남·동탄2 등 상권 위축분양가 이하 급매물 내놔도 안 팔려 `울상`

 

 

  지난 21일 기자가 둘러본 이곳의 상가는 주말 한낮에도 활기라곤 찾아보기 어려웠다. 말끔히 지어진 건물 곳곳의 상가는 비어있었고, `상가 매매·임대`라고 써 붙인 홍보 전단만 눈에 띄었다. 위례신도시의 아파트가 속속 입주하고 가격도 급등한 것과 달리 아직 상가 시장은 썰렁하기 그지없었다. 지하철 8호선 위례역(가칭)과 가깝고 트램 노선 시작점으로 예정돼 인기리에 분양됐던 성남 `위례역푸르지오` 단지내 `트램스퀘어` 상가의 경우 이 단지 1~2층에는 트램 노선을 염두에 두고 유럽형 스트리트몰 형태의 상가 200호가량이 조성됐는데, 현재 입점률이 30%에 그치고 있다. 그나마 입점한 곳도 대부분 비싼 임대료를 감당할 수 있는 부동산 중개업소뿐이다. 이곳은 1층 일부 상가의 분양가가 3.38천만원대에 달한다. 10년 전 위례신도시 상가 1층이 3.33천만원대에 분양된 것과 비교하면 약 2.5배 뛴 금액이다. 현지 중개업소에는 분양가보다 수천만원 싼 `마이너스 프리미엄` 매물이 급매로 나와 있다. 몇 달째 임대가 안 나가자 상가 투자자들이 대출금을 감당하지 못해 분양가 이하로 내놓는 것이다. 한 중개업소 대표는 "분양가 10억원짜리 상가는 5천만6천만원, 20억원짜리 상가는 1억원 이상 깎아준다고 해도 매매가 안 된다""인기 있는 1층 자리 중에 분양가보다 10% 가까이 싸게 나온 급매물도 있는데 한 달이 넘도록 안 팔린다"고 말했다. 이 대표는 "상가 분양가가 높다 보니 임대료를 맞추기가 어려워 임차인이 안 들어오고, 결국 급매물로 나오는 상황"이라며 "위례역 착공이 늦어지고 트램 건설도 지연되면서 상권 활성화가 늦어진 것도 (공실의) 원인"이라고 덧붙였다.

 

 

  상가 공실이 늘면서 일정기간 임대료를 받지 않는 `렌트 프리`도 등장했다. 2개월이 보통이고, 지하나 상권이 좋지 않은 곳은 6개월씩 렌트 프리 혜택을 줘도 임차인 찾기가 쉽지 않다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 인근의 한 중개업소 관계자는 "분양임차인이 3%대 이자율에 맞춰 최하 3.5%의 임대 수익률을 기대하다 보니 프랜차이즈업종 아니면 감당이 안 될 정도로 임대료가 높아질 수밖에 없다""임대인들은 대출을 안고 `울며 겨자 먹기`로 버티기에 들어가거나, 아니면 분양가 수준에라도 처분해 빨리 손 털고 싶어하는 경우가 많다"고 말했다. 위례신도시의 중심부로 2014~20153.3당 분양가가 최고 1억원에 육박했던 중심상업지구의 트랜짓몰(트램길을 따라 형성된 상권)도 상권이 침체해 있기는 마찬가지다. 위례에서 가장 비싸게 분양된 중앙타워나 한화오벨리스크 상가의 경우 광장 안쪽에 있는 점포들은 임대를 맞추지 못해 공실이 수두룩하다. 인근 한 중개업소 관계자는 "트램라인의 상가들조차 분양은 했어도 임대를 맞추지 못해 비어있는 경우가 많다""웃돈이 붙지 않은 `무피` 매물도 있고, 외곽에 아파트 단지를 낀 상가들은 마이너스 프리미엄 매물이 나오고 있다"고 말했다. 한 상가 전문가는 "위례신도시 생활 상권은 트램 노선을 축으로 조성되는데, 트램 사업이 표류하고 있고 위례신사선 경전철도 지연되면서 외부인이 위례로 들어와 소비할 여건이 되지 않고 있다""위례는 상가 공급량이 워낙 많은 데다 사실상 베드타운이 돼 버려서 상가가 활성화될지 우려하는 시각이 있다"고 말했다.

 

 

하남·동탄2 등 신도시 상권 흔들`고분양가, 개발사업 지연`

 

  신도시 상권의 위기는 위례만의 문제가 아니다. 하남 미사·화성 동탄수원 광교·남양주 다산 등 수도권 대표 2기 신도시의 상권이 모두 흔들리는 분위기. 최근 몇 년간 주택경기가 활기를 띠고, 저금리 여파로 수익형 부동산에 자금이 몰린 틈을 타 비싼 값에 분양됐던 신도시 내 근린상가와 아파트 단지 내 상가들이 `유령상가`처럼 텅텅 비어가고 있다. 상가 투자자들은 수익률을 맞추기 위해 비싼 임대료를 받길 원하지만 임차인 구하기가 하늘의 별 따기다. 이 때문에 대출 이자 부담이 큰 투자자들은 분양가 이하로 `손절매`라도 하려고 매물을 내놓지만 팔리지 않긴 마찬가지다. 경기도 하남 미사강변도시 상업지역도 현재 비어있는 상가가 적지 않다. 지하철 5호선 미사역 예정부지 인근으로 상권이 활성화된 중앙상가를 제외하고 남쪽의 근린상가 등은 준공이 돼도 임대가 잘 안 나간다. 미사지구는 1층 기준 상가가 3.35천만~5500만원대에 분양됐고 6천만원을 넘는 곳도 많았다. 이런 곳들은 은행 대출 이자 때문에 분양가보다 낮거나 비슷한 수준에서 나오는 매물이 수두룩하다는 것이 이 지역 부동산 중개업소들의 설명이다. 현지의 한 중개업소 사장은 "분양가보다 싼 매물도 안 팔리고 있는 게 더 큰 문제"라며 "미사역 개통이 당초 계획보다 6개월 더 미뤄지는 바람에 투자자들이 더 관망하는 분위기가 있다"고 말했다.

 

 

  화성 동탄2 신도시 내 SRT역인 동탄역 일대도 `유령상가`들이 속출하고 있다. 이 일대 상가 분양가는 3.35천만6천만원이 보통이고, 7천만8천만원 넘는 것도 수두룩하다. 한 상가 분양 관계자는 22"이 일대가 SRT 개통, 도심광역급행철도(GTX) 개발 계획 등으로 광역상권화될 것이라는 호재만 믿고 너무 비싸게 분양을 한 것이 문제"라며 "임대료를 맞춰줄 임차인이 없다 보니 이미 준공된 상가들도 고스란히 비어있고 슬럼화 위기에 봉착한 것"이라고 말했다. 상가 공급이 수요에 비해 한꺼번에 많이 이뤄진 것도 공실의 원인으로 꼽힌다. 동탄역 일대 토지 용도가 대부분 오피스와 오피스텔을 지을 수 있는 업무지구인데, 아직 개발이 미미한 수준이다. 현지의 한 중개업소 대표는 "배후 도시는 건설이 안 됐는데 상가만 먼저 들어와 있으니 장사가 될 리가 없지 않느냐""상권이 형성되려면 앞으로 최소 45년 이상은 족히 걸릴 텐데 빈 상가들을 어떻게 해야 할지 골치"라고 말했다. 작년 하반기부터 본격적인 분양에 들어간 경기 남양주시 다산신도시의 상가들은 5~10% `할인 분양`을 하는 경우도 생겨났다. 다산신도시의 상가는 대부분 3.34천만~5천만원대에 분양가가 책정됐는데, 미분양이 늘면서 수천만원씩 `울며 겨자 먹기`로 싸게 팔고 있는 것이다. 전문가들은 앞으로 주택경기가 꺾이고 신도시 입주에 차질을 빚게 되면 상가 시장에도 적잖은 타격을 미칠 것으로 우려한다. 한 상가 전문가는 "화성 동탄2 신도시의 `남동탄`만 해도 7만 가구가 입주하는데 현재 분양가보다 수천만씩 싼 분양권이 수두룩한 상황에서 과연 입주가 제대로 잘 될지 걱정"이라며 "아파트 입주가 더디면 상권 활성화는 더욱 늦어지기 때문에 투자자나 임차인들이 이런 리스크를 염두에 둬야 한다"고 말했다.(2018422일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

6월입주 잠원 아크로리버뷰, 올들어 호가 4억 이상 올라

송파헬리오시티도 상승세

침체국면 기존 아파트와 대조지난주 송파구 32주만에 약세로

강남구 0.05%↓…낙폭 커져, 재건축 아파트 하락 두드러져

 

 

  4월 다주택자에 대한 양도소득세 중과 시행 후 서울 강남4구 아파트 매매 시장 분위기가 날이 갈수록 움츠러들고 있다. 그러나 올해 입주를 앞둔 아파트 분양권 호가는 계속 상승하며 정반대 양상으로 가고 있다. 19일 한국감정원에 따르면 4월 셋째주 강남4구 아파트 매매가격은 0.02% 하락해 지난주(-0.01%)보다 하락폭이 커졌다. 특히 전주 0.01% 소폭 하락했던 강남구 집값은 -0.05%를 기록해 좋지 않은 상황이다. 특히 재건축 아파트 가격 하락이 도드라졌다. 4월 양도세 중과 시행 이후에도 급매 일부가 소진됐다. 개포주공6·7단지는 411일 전용 53128000만원에 거래됐다. 1월 같은 면적 1층 매물이 129000만원에 거래됐다는 점을 감안하면 살짝 낮은 가격에 거래된 것이다. 개포현대1차 전용 177역시 4월 들어 9층 매물이 203000만원에 거래1월 같은 면적의 더 낮은 층(7) 205000만원보다 조금 싸졌다. 송파구 잠실주공5단지 역시 호가가 18억원 미만인 전용 76매물이 다수를 이루면서 19억원을 향해가던 연초 분위기와는 다른 양상을 보이고 있다. 송파의 4월 셋째주 아파트 매매가격은 8월 마지막주 이후 32주 만에 하락으로 전환해 0.01% 하락으로 나타났다.

 

 

  그러나 이 통계에 잡히지 않는 분양권 시장은 정반대 양상을 띠고 있다. 올해 입주를 앞둔 강남권 아파트들의 분양권 호가는 계속 오름세를 보인다. 6월 입주가 시작되는 서초구 잠원동 `아크로리버뷰`의 전용 84분양권 가격은 최소 24억원이고 대부분 26~27억원에 형성돼 있다. 전용 78역시 21억원부터 시작해 27억원에 나온 매물도 상당수다. 이 아파트 분양권은 작년 12월 전용 78174360만원에 팔린 후 거래가 없는 상태다. 8·2 부동산 대책 발표 전인 7월만 해도 전용 7884가격이 모두 15억원 선이었다. 인근 A공인중개 관계자는 "인근 아크로리버파크 전용 84매물이 26억원대에 실제 거래되고 나서 입주가 두 달 남은 아크로리버뷰 분양권으로 관심이 쏠리고 있다"고 말했다. 연말 입주 예정인 송파구 `헬리오시티`도 전용 84분양권 가격이 올해 초 13~14억원대에 거래된 후 중간에 일부 급매물이 있었으나 최근 호가는 15~16억원에 형성돼 있다. 인근 대단지인 `올림픽훼밀리아파트`2월 발표된 안전진단 규제에 걸려 재건축이 지연되자 리스크 없는 대단지인 헬리오시티로 갈아타려는 수요가 형성된다는 게 지역 관계자들 전언이다. C공인중개 관계자는 "올림픽훼밀리를 보던 사람들이 헬리오시티로 많이 선회했다"고 설명했다.

 

 

  양지영 양지영R&C연구소 소장은 "기존 재고 아파트와 신규 분양, 분양권 등 새 아파트의 가치가 다르게 움직인다"면서 "특히 지역 `랜드마크` 역할을 할 수 있는 아파트 분양권은 실거주가 가능한 `똘똘한 한 채`라는 점이 부각되고 있다"고 분석했다. 재건축 초과이익환수제 등 각종 규제에서 비켜난 곧 입주하는 `새 아파트`라는 점이 분양권 호가가 계속 오르고 있는 원인이라는 것이다. 다만 가격이 수직 상승하다 보니 매수자들도 망설이는 분위기는 감지된다. 인근 B공인중개 관계자는 "관심 있어 하는 사람은 일반 아파트에 비해 많은데, 가격이 높아 선뜻 사겠다고 하는 사람은 찾기 어렵다"고 분위기를 전했다.(2018420일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

17일 관리처분 인가 받아재초환 위헌소송은 각하, 부담금 확정후 재시도해야

 

 

  신반포13차가 관리처분 인가를 받으면서 재건축 초과이익환수제 회피에 성공했다. 17일 부동산 업계에 따르면 서울 서초구 잠원로1442에 위치한 신반포13차가 이날 오후 6시께 관리처분 인가를 받았다. 지난주에는 서초구에서 신반포14(178가구)와 신반포22(132가구)가 관리처분 인가를 받은 바 있다. 신반포13차는 3개동, 180가구로 구성된 미니 단지다. 1982년 입주가 이뤄져 준공한 지 36 됐다. 정부는 재건축 초과이익환수제 시행을 앞두고 연초에 서초구·강남구·송파구를 상대로 관리처분계획 서류가 적법한지 철저히 확인하라고 당부했다. 이에 따라 신반포13차를 비롯한 이 지역 재건축단지 주민들은 최근까지도 관리처분 인가 결과를 기다리며 노심초사하고 있었다. 관리처분 절차에 문제가 있다는 판단이 내려질 경우 관리처분 신청이 무효가 되고 재건축 초과이익환수제 적용을 받기 때문이다.

 

 

  한편 서울 강남구 대치동 대치쌍용2, 송파구 잠실주공5단지 등 11개 재건축조합이 제기한 `재건축 초과이익환수에 관한 법률 위헌 확인` 소송은 각하된 것으로 확인됐다. 17일 법무법인 인본에 따르면 지난 12일 헌법재판소는 "재건축 부담금은 재건축사업의 준공 인가가 이뤄진 다음 결정되므로 아직 관리처분계획 인가도 신청하지 않은 단지는 기본권을 침해받고 있다고 볼 수 없다"며 각하 결정을 내렸다. 이번 결정에 따라 이들 재건축조합은 일단 준공 시점에서 재건축 부담금이 확정된 뒤에 소송 여부를 다시 검토할 수밖에 없게 됐다. 인본 관계자는 "`재심청구`를 통해 이번 결정의 잘못을 다툴 것"이라며 "이뿐만 아니라 향후 예정금액을 고지받는 조합 등과 함께 재건축 초과이익환수법의 위헌성을 계속 다투는 위헌소송을 청구하도록 할 계획"이라고 밝혔다.(2018418일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

잔액·신규취급액 기준 코픽스 인상 영향

 

 

  코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리가 상승하면서 시중은행의 변동금리형 주택담보대출 금리도 줄줄이 올랐다. 17일 업계에 따르면 신한은행, 우리은행, KEB하나은행, NH농협은행, KB국민은행 등 주요 시중은행의 잔액기준 코픽스 연동 주택담보대출(주담대) 금리가 전날에 견줘 0.03%포인트(p) 상승했다. 국민은행잔액기준 코픽스 연동 주담대 금리163.444.64%에서 이날 3.474.67%로 올렸다. 신한은행은 같은 기간 3.054.40%에서 3.084.43%, 우리은행 역시 3.154.15%에서 3.184.18%로 각각 인상했다. 농협은행2.884.50%인 금리를 2.91%4.53%로 상향 조정했다. 5대 시중은행 중 코픽스 연동 주담대 금리가 2%인 것은 농협은행이 유일하다. 금융채를 기준으로 삼는 하나은행만 전날 3.0384.238%에서 이날 3.036%4.236%0.002%p 내렸다. 하나은행은 코픽스 연동 대출 금리의 최저·최고 금리를 금융채 6개월물과 연동하기 때문에 코픽스 변동 폭과 상품의 금리 변동 폭이 같지 않다고 설명했다. 이날 시중은행의 주담대 금리 인상은 전날 은행연합회가 공시한 3월 잔액기준 코픽스가 상승한 데 따른 것이다. 잔액기준 코픽스는 1.78%로 전달보다 0.03%p 올랐다. 잔액기준 코픽스는 7개월 연속 상승세를 이어가 지난해 9월에 견줘 0.19%p 올랐다.

 

 

  신규취급액 기준 코픽스도 전날보다 0.05%p 상승해 은행권에서 이와 연동한 주담대 금리도 덩달아 올랐다. 국민은행3.314.51%에서 3.364.56%로 신규취급액 기준 코픽스 상승 폭만큼 올렸다. 신한은행3.124.47%에서 3.174.52%, 우리은행3.174.17%에서 3.224.22% 인상했다. 농협은행도 신규취급액 기준 코픽스 연동 대출 금리를 2.904.52%에서 2.95%4.57%로 조정했다. 한두 차례 신규취급액 기준 코픽스가 오르면 농협은행의 연동 주담대 금리도 조만간 3%대에 진입할 전망이다. 금융채를 기준으로 삼는 하나은행의 금리는 전날 3.0384.238%에서 이날 3.036%4.236%0.002%p 내렸다. 신규취급액 기준 코픽스는 저금리 시절에는 잔액기준보다 낮았으나 금리 상승기에 접어들면서 지난해 12월 기준부터 잔액기준을 웃돌아 신규취급액 코픽스를 기준으로 한 주담대 차주의 이자 부담이 커졌다. 시중은행 관계자는 "저금리 상황에서는 금리가 낮은 신규취급액 기준 코픽스에 연동한 주담대 비중이 컸다""최근 들어 신규취급액 기준 코픽스가 올라 이와 연동된 대출상품을 빌린 고객들이 부담이 늘었다"고 말했다.(2018417일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

송파풍납·마포아현 아파트 감정가보다 30% 높게 낙찰

"싼값 아닌 매물확보가 목적"

 

 

  인기 아파트 매물이 씨가 마르며 거래절벽이 장기화하자 경매시장에서 대안을 찾아나서는 수요자가 급증하고 있다. 16일 경매업계에 따르면 최근 들어 아파트를 매매하는 것과 유사한 효과를 노리고 경매시장에 응찰자가 몰리는 것으로 확인됐다. 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는 것이 경매시장의 가장 큰 장점임에도 불구하고 아파트를 매매하듯 시세를 뛰어넘는 가격에 낙찰받으려는 실수요자가 대거 유입되고 있는 셈이다. 강남3구에 속하는 서초구 잠원동 반포한신타워 아파트(전용 59)는 지난달 감정가인 83000만원보다 25000만원 이상 비싼 107800만원에 낙찰됐다. 매각가율은 130%로 유찰 없이 한 번에 낙찰됐다. 서울 송파구 풍납동 한강극동 아파트(전용 57) 역시 2월 경매 결과 26명의 응찰자가 몰려 감정가의 130%85700만원에 낙찰됐다. 강북권도 마찬가지다. 마포구 아현동 마포 래미안푸르지오 아파트(전용 114)는 감정가보다 4억원가량 높은 131000만원에 낙찰매각가율 140%를 기록했다. 해당 아파트들은 실수요자들이 몰리는 인기 단지인 데다 매물 자체가 적어 사고 싶어도 구하기 힘든 아파트라는 공통점이 있다.

 

 

  올해 3월 경매 통계를 살펴보면 서울 아파트 평균 낙찰가율이 101.6%, 평균 응찰자 수가 6.6이다. 경매시장에서 잘 찾아보기 힘든 재건축 아파트나 희귀 매물이 나오면 경매시장 전체가 주목하며 응찰자가 대거 몰리는 사례는 간혹 있었다. 하지만 최근 인기 아파트 매물이 눈에 띄게 줄어들면서 매수를 희망하는 수요자들이 경매 매물을 하나의 대체재로 인식하고 뛰어들고 있다는 것이 전문가들 분석이다. 과거보다 낮아진 경매시장 문턱과 손쉽게 구할수 있는 경매 정보 역시 이런 현상에 도움을 주는 것으로 보인다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 "과거에는 인기 매물이라도 상대적으로 싼 가격에 낙찰받기 위해 한 차례 이상 유찰시키는 게 관례였지만 최근엔 유찰 없이 바로 시세 이상을 적어내 낙찰받는 경우가 많다""시장 매물 자체가 줄어든 만큼 그에 대한 대안책으로 경매시장을 바라보는 일반 매수 희망자들이 늘어난 것으로 보인다"고 밝혔다.(2018417일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

잠실파크리오 14413.585보다 1.7억 싸게 거래돼, 강북·부산·대구서도 유사사례

환금성·관리비 단점에 인기↓…매매 가장한 편법증여 가능성도

양도세 중과 앞둔 급매일수도, 10년만에 가격역전 재등장

 

 

  정부의 잇단 규제 정책으로 부동산 시장이 본격적인 숨 고르기에 돌입한 가운데 대형 면적 평형의 시세가 중형 평형보다 더 낮아지는 기현상이 전국적으로 재등장하고 있다. 부동산 활황기인 최근 몇 년간 특화형 설계와 차별화 전략으로 인기를 끌어왔던 대형 면적이 부동산 조정기를 맞아 주춤한 이유에 대해 다양한 해석이 제기되고 있다. 16일 한국감정원, 서울부동산정보광장 등의 실거래가 자료에 의하면 최근 동일 아파트에서 중형 면적 아파트 가격이 대형 면적을 앞지르는 사례가 속속 등장했다. 강남 지역 인기 주거지인 서울 송파구에 위치한 잠실 파크리오 아파트의 경우 전용면적 84.9가 지난 3152000만원에 거래됐다. 반면 대형 면적으로 분류되는 144.77는 같은 달 135000만원에 거래됐다. 전용면적이 60이상 큰 대형 면적이 무려 17000만원 이상 낮게 팔린 것이다. 서울 성동구에 위치한 금호벽산아파트 역시 지난 2월 전용 84매물이 72000만원에 거래됐으나 전용 114.5764000만원에 거래돼 중형 면적 역전 현상이 관측됐다. 이러한 상황은 서울뿐 아니라 전국 곳곳에서도 보인다. 2015년 입주한 부산 해운대구 해운대 힐스테이트 위브는 지난 1월 전용 80.9매물과 134.3매물이 63000만원이란 같은 가격에 거래됐다. 대구 남구에 위치한 효성타운2차 아파트 역시 전용 108가 전용 167보다 비싼 가격에 거래됐다. 선호 단지와 층수, 거래 시기에 따라 차이가 있겠지만 전국적으로 이러한 중형 면적의 대형 면적 가격 역전 사례를 어렵지 않게 찾을 수 있다는 점에서 대형 면적 위기론도 나온다.

 

 

  최근 10년간 시··구별 아파트 가격 변동률 역시 이러한 흐름을 뒷받침한다. 부동산정보업체 부동산인포 조사 결과 전용 85초과 아파트 중 아파트 가격 상승률이 50% 이상을 기록한 곳은 24곳에 불과했다. 반면 60이하 소형 아파트는 무려 105개 지역에서 50% 이상 상승하며 4배 이상 높은 결과를 보였다. 전용 60~8550% 이상 상승 지역이 60곳을 넘었다. 상승률만 따져봐도 중형 면적의 수익률이 대형 면적을 압도한다. 2000년대 말 금융위기 직후에도 중형·대형 간 가격 역전 현상이 관측된 바 있지만 당시엔 극소수에 불과했다. 그러나 최근에는 대형 아파트의 환금성 저하가 단기 투자가 만연한 현재 부동산 시장에서 비인기 요인으로 작용한다는 분석이다. 인구 변화로 대형 면적에 대한 수요와 거래량이 감소하면서 환금성이 떨어지고 있는 것이 단점으로 부각된다. 장재현 리얼투데이 본부장은 "대형 면적은 일부 선호 수요가 있긴 하지만 그것만으로는 제대로 된 가격을 받기 어려운 만큼 중소형 면적에 비해 저평가받을 수밖에 없다"고 밝혔다. 또 최근 설계 기술의 발전으로 대형 면적 못지않게 실내 공간 활용성을 가진 중소형 면적 아파트가 대거 공급되면서 대형 면적에 대한 니즈가 눈에 띄게 줄어들고 있다. 한 건설사 관계자는 "요즘 아파트는 전용 59도 방 3개에 화장실 2개를 갖추고 있을 만큼 공간 활용도가 좋아졌다""전용 99만 되더라도 충분히 넓게 쓸 수 있기 때문에 굳이 더 큰 면적을 찾는 수요자가 줄어들 수밖에 없다"고 밝혔다. 게다가 중소형 면적보다 2배 이상 드는 관리비와 유지비로 인해 실거주 부담이 크다는 점 역시 대형 면적의 발목을 잡는 요인으로 분석된다.

 

  일각에선 이러한 가격 역전 현상이 일부 비정상적 거래로 인한 것일 가능성도 있다고 예측했다. 다주택자 중과세 등 규제 강화로 인해 다주택자가 일부 대형 면적 매물을 매매 형식으로 헐값에 증여하는 방식을 택할 수도 있다는 것이다. 부동산 업계 관계자는 "매물별로 거래 내용을 다 확인해봐야 알 수 있지만 시세와 동떨어진 거래 가격일 경우 증여 등 편법 거래일 수도 있다""그 외에 층수, 선호 단지 등도 변수로 작용할 수 있다"고 설명했다. 다주택자 규제를 앞둔 급매물 소화의 가능성도 제기되고 있다. 대형 면적 특성상 거래에 시간이 걸리는 만큼 아예 가격을 크게 낮춰 서둘러 다주택자 문제를 해결한 것으로 풀이된다. 권일 부동산인포 팀장은 "대형 면적은 정상 거래가 이뤄지는 데도 상당한 시일이 걸리는 만큼 서둘러 매물을 정리하려는 매도인 입장에선 가격을 크게 낮춰 매물로 내놓을 수 있다"고 밝혔다.(2018417일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

신혼부부용 전용면적 60, 3억선에 연내 2~3곳 분양

수도권 4만가구 공급하기로

 

 

  정부가 수서·판교 등 수도권 `알짜` 용지에서 공공분양하는 신혼희망타운(전용면적 40~60) 분양가를 2~3억원 선에서 책정한다. 이는 현재 주변 시세의 절반에도 미치지 못하는 것이어서 올 하반기 수도권 부동산 시장을 뒤흔들 핵심 변수가 될 전망이다. 15일 국토교통부에 따르면 5~6월 중 신혼희망타운이 들어설 서울 등 수도권 신규 택지를 추가 발표하고, 연내 수도권에서 2~3곳가량 분양을 실시할 계획이다. 국토부 관계자는 "신혼부부들에게 `부담 가능한` 금액으로 첫 집을 제공한다는 게 정책 목표"라며 "서울 강남권에선 가격을 맞추는 게 어려운 게 사실이지만 2~3억원 선 분양 원칙은 꼭 지키려고 한다"고 밝혔다. 국토부는 지난해 발표한 주거복지로드맵을 주도적으로 추진하기 위해 주거복지정책관실을 새로 만드는 등 정부의 공공주거복지 정책 목표 실현에 역량을 집중하고 있다. 정부는 작년 연말 주거복지로드맵을 발표하면서 신혼부부 전용 주택인 신혼희망타운을 5년간 7만가구(전용면적 40~60) 공급하겠다고 발표했다. 이 중 절반이 넘는 약 4만가구가 기존 택지지구 또는 개발제한구역(그린벨트) 해제 등을 통해 서울·수도권 지역에 공급될 예정이다. 특히 수서 역세권 등 강남 물량과 과천지식정보타운, 위례신도시, 성남 금토 등 수도권 `알짜 입지`를 후보지에 대거 포함시켜 시장의 폭발적인 관심을 끌었다.

 

  당시 정부는 서울 강북권인 양원지구의 전용 51아파트 분양가를 3억원으로 책정하겠다고 했는데 이번에 이 가격을 강남과 판교 등 금싸라기 분양에도 거의 동일하게 적용하겠다고 밝힌 셈이다. 건축 20년이 넘은 서울 수서 신동아아파트 전용 49의 최근 실거래가격은 97000만원(326)이었다. 이 지역에 신혼희망타운이 3억원에 분양된다면 가격이 `절반`보다도 훨씬 낮아지게 된다. 신혼희망타운에 당첨돼 분양을 받을 경우엔 초기자금으로 집값 30%만 부담한 후 1%대의 낮은 저리 대출을 받을 수 있다. 집값이 3억원이라면 9000만원 정도를 초기에 납부하고 20~30년 동안 월 50~100만원 안팎의 원리금을 갚아 나가면 된다. 함영진 직방 빅데이터랩팀장은 "서울·수도권의 30~40대 청약 대기수요를 `블랙홀`처럼 빨아들일 수준의 가격"이라고 말했다. 신혼희망타운은 도시근로자 월평균 소득의 120% 이하(맞벌이일 경우 3인가구 월 600만원)이면서 혼인기간 7년 이내인 신혼부부와 예비 신혼부부에게 공급된다.(2018416일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

이달부터 다주택 양도세 중과매도·매수문의 나란히 실종

단속까지 덮친 중개업소들 "전화도 안와문 닫고 쉰다"

경매시장도 썰렁 낙찰률 35%

재건축 규제하고 분양가 누르니 청약은 열풍부동산 양극화

강남권 4구 변동률 `마이너스`

 

 

  "매수 문의도, 매물도 `` 사라지고 없어요. 하루 종일 나와 있어도 전화 10통이 안 옵니다."(강남 A공인중개 대표) 4월 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면서 강남4(강남·서초·송파·강동) 아파트값이 7개월 만에 하락세로 반전됐다. 강남4구 주간 아파트시세 변동률이 마이너스로 떨어진 것은 작년 9월 첫주 이후 30주 만이다. 양도세 중과 영향으로 매수자와 매도자가 동시에 사라지면서 거래 자체가 `실종`된 영향이 크다. 각종 정부 규제에도 꿋꿋이 버티던 `강남불패 신화`가 내리막길을 걷게 된 것인지에 눈길이 쏠리고 있다. 12일 한국감정원에 따르면 이번주 강남구 아파트 가격이 0.01% 하락하면서 강남 4구 전체적으로도 0.01% 하락세를 기록했다. 지난주 하락 반전한 서초구 아파트 매매가격은 이번주 하락폭이 더 커져 0.02% 떨어졌고, 강동구는 보합세로, 송파구는 0.01% 오르는 데 그쳤다. 서울 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.06% 상승했지만 상승세는 점차 둔화되고 있어 조만간 하락세로 반전될 가능성이 있어 보인다. 지난주 -0.06%로 하락 전환했던 성동구도 이번주 -0.07%로 낙폭을 키우면서 지난해 아파트값 상승세를 이끌었던 강남4구와 성동구가 동반 하락하는 양상이다. 지난해 상승장에서 소외됐던 동작구는 이번주 0.26% 오르면서 `갭 메우기`에 들어갔다. 한국감정원 관계자는 "다주택자 양도세 중과 시행으로 매수 문의가 급감하고, 매도자와 매수자가 모두 관망하는 눈치 보기 장세가 이어지고 있다"고 설명했다.

 

  강남구와 서초구의 아파트 거래는 4월 들어 확 줄었다. 41~12일 서울시 서울부동산정보광장에 집계된 강남구와 서초구의 이달 아파트 거래 건수는 각각 74건과 63이다. 지난 3월 강남구 아파트 거래가 총 783, 서초구가 560건이었던 점을 감안하면 거래량이 급감한 것을 알 수 있다. 강남 아파트 거래절벽이 현실화하면서 일부 영세 부동산 중개업소들은 폐업 위기에 내몰리기 시작했다. 대치동 소재 A중개업소는 워낙 손님이 없어 최근 반나절만 영업을 하고 있다. A업소 대표는 "8·2 부동산 대책 발표 후에는 단속이 강화되고 매매가가 치솟아 손님이 줄었는데, 4월 양도세 중과 이후엔 매도자든, 매수자든 문의 자체가 없다"면서 "단속이나 한다고 하고 일감도 없으니 그냥 나왔다가 휴대폰 번호를 업소에 붙여놓고 퇴근한다"고 말했다. 반포동에 있는 B공인중개사 역시 올해 초부터 대면보다는 전화 영업에만 매달리고 있다. B공인중개사는 "1월에는 장기 보유자 매물이, 3월엔 양도세 중과 회피 매물이 몇 건 거래됐지만 이제는 아예 씨가 말라서 어떻게 먹고살지 모르겠다"고 푸념했다. 흔들리는 `강남 불패`의 또 다른 원인 중 하나는 재건축 아파트에 대한 기대감 실종이다. 정부가 강남 재건축을 타깃으로 십자포화식 규제를 쏟아내면서 일정 부분 효과가 나오는 셈이다. 특히 올해부터 재건축 초과이익환수제가 시행되면서 억대 분담금을 물어야 할지 모른다는 불확실성은 재건축 아파트 매수세를 실종시켰다. 환수제 적용 대상이 아닌 반포와 개포 등 강남 대단지들은 3월까지는 양도세 회피를 위해 급매로 매물이 일부 나왔지만 4월 들어 다시 지난해 말 수준으로 가격이 원상 회복되면서 파는 쪽도, 사는 쪽도 버티기에 들어가는 양상이다.

 

 

  고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "재건축 때문에 올랐던 강남 아파트값이 이제는 재건축 때문에 떨어지고 있다""사실상 재건축에 대한 `기대이익`이 사라지다시피 한 상황에서 강남 아파트값이 당분간 조정 국면을 거칠 것은 분명하다"고 전망했다. 아이러니하게도 `로또아파트` 청약 열풍도 강남 집값 하락과 거래절벽에 중요한 요인이다. 최근 `붐비는 견본주택``썰렁한 부동산 중개소`라는 말이 유행한다. 시중 유동성은 여전히 풍부하지만 새 주택 빼고 기존 주택은 쳐다보지 않는 현상이 벌어지고 있다. 예전 같으면 분양이 끝나면 분양권이 거래되면서 주변 집값을 끌어올렸지만 현재는 투기과열지구에서 분양권 거래가 입주 때까지 아예 되지 않아 가격 견인 효과가 전혀 없는 상황이다. 매수심리가 냉각되는 분위기는 최근 경매시장에서도 읽힌다. 지지옥션에 따르면 지난 3월 경매 낙찰률이 35.8%를 기록해 201412월 이후 최저치를 기록했다. 경매시장에 100개의 매물이 나왔을 때 64개는 감정가에 산다는 사람이 없어 유찰된다는 얘기다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 "3월 경매시장 낙찰률이 39개월 만에 최저치로 떨어졌다는 것은 그만큼 최근 부동산 매수심리가 냉각됐다는 의미"라고 설명했다.(2018412일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

청와대, 토지공개념 개헌안 이어 세제 개편 맡은 재정특위 가동

참여연대 출신 교수가 위원장 "여러 의견 균형 있게 고려할 것"

 

 

  부동산 보유세(종합부동산세+재산세) 개편 작업이 닻을 올렸다. 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회9일 서울 종로구 사무실에서 첫 회의를 열고 강병구 인하대 경제학과 교수를 위원장에, 김정훈 한국조세재정연구원 부원장을 부위원장으로 선출했다. 재정개혁특위는 정부 및 학계 인사, 시민단체 관계자 등 30명의 위원으로 구성됐다. 가장 주목받는 건 부동산 보유세 개편 방향이다. 부동산과 세금은 정권의 운명을 좌우할 수 있을 정도로 매우 민감한 주제다. 이 두 사안과 모두 연결된 게 부동산 보유세다. 그만큼 부동산 보유세 조정의 파급력이 클 수밖에 없다. 이와 관련 강 교수는 신중한 입장을 나타냈다. 강 교수는 이날 부동산 보유세 강화 여부와 관련 포괄적으로 논의를 진행해야 한다라며 다주택자는 물론 1가구 1주택에 대해서도 여러 의견이 있는데 균형 있게 고려해 개편 방안을 도출하려 한다라고 말했다. 학계와 시장에서는 부동산 보유세 강화 가능성이 크다는 전망이 나온다. 정부는 지난해 12월 올해 경제정책 방향을 발표하면서 공평 과세와 주거 안정을 위해 다주택자 등에 대한 보유세 개편 방안을 검토하겠다며 부동산 보유세 개편 검토를 처음으로 공식화했다.

 

 

  지난달 청와대가 대통령 개헌안을 발표하면서 토지공개념을 더욱 명확히 규정하겠다고 밝힌 것 역시 부동산 보유세 강화 전망에 힘을 싣는다. 안창남 강남대 세무학과 교수는 토지공개념은 결국 불필요한 잉여 토지나 주택 등의 보유를 억제하는 개념이라며 자연히 다주택자 등에 대한 부동산 보유세 인상 의미를 내포한다고 말했다. 게다가 위원장을 맡은 강 교수도 부동산 보유세 강화 지론을 갖고 있다. 강 교수는 지난달 한 토론회에 참석해 향후 부동산 세제는 보유세를 강화하는 방안으로 개편해야 한다라고 말했다. 그는 부동산 보유에 대한 과세는 경제에 미치는 파급 효과가 작아 효율적일 뿐 아니라 주택 가격의 변동 폭을 축소하고 주택 버블(거품)의 문제를 완화할 수 있다라고 주장했다. 참여연대가 지난달 정부에 제안한 ‘2018년 세법 개정안 건의서도 눈여겨볼 만하다. 강 교수는 참여연대 조세재정개혁센터 소장을 지냈다. 건의서는 종합부동산세 정상화를 위해 현재 0.5~2%인 종합부동산세 세율을 1~4% 올려야 한다고 주장했다. 현실화할 경우 지난해 소득세·법인세율 인상에 이어 다주택 및 고가 주택 보유자를 타깃으로 한 부자증세 시즌 2’가 될 수 있다. 다만 이는 법 개정 사항으로 야당의 반발을 뚫고 국회 문턱을 넘어야 하는 일이다.

 

 

  따라서 세율을 건드리지 않으면서 부동산 보유세 인상 효과를 내는 방법을 먼저 쓸 수 있다는 관측도 있다. 예컨대 현재 실제 거래가의 60% 수준인 주택공시가격을 높이면 보유세를 인상하는 효과를 낼 수 있다. 세금을 매길 때는 실거래가가 아니라 공시가격을 기준으로 삼아서다. 다만 공시지가를 올릴 경우 상속·증여세 등 다른 세금 및 부담금도 함께 오르는 문제가 있다. 전문가들은 부동산 보유세 강화가 일부 과열을 막을 수 있겠지만 부작용도 있는 만큼 신중한 결정을 주문한다. 김원식 건국대 경제학부 교수는 세금 부담이 커지는 주택 보유자가 전·월세 인상 등을 통해 세입자에게 세금 부담을 전가할 수 있다라며 또 은퇴 이후 주택만 보유한 노년층이 심각한 타격을 받는 등 부동산 보유세 강화에 따른 집값 안정 효과보다 부작용이 더 클 수 있다라고 말했다. 윤창현 서울시립대 경영학부 교수는 부동산 보유세 인상으로 부동산 가격이 급격히 하락하고 주택 경기가 위축될 경우 전체 경제에도 악영향을 미칠 수 있다라며 부동산 보유세 강화에 따른 장·단점을 면밀히 따져 신중하게 결론을 내려야 한다라고 말했다. 정부는 재정개혁특위의 논의 결과를 오는 8월에 발표될 내년도 세법개정안에 반영해 9월 정기국회에 제출할 계획이다.(2018410일 중앙일보 기사 참조)