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정부 고강도 부동산 규제 등 영향

일부 주민 주도 중개업소 압박도

노무현 정부 땐 값 부풀리기 시도

담합 처벌할 마땅한 근거 없지만

거래 정보 공개 투명화돼 효과 의문

 

 

  서울 잠실역에서 가장 가까운 아파트 단지는 잠실주공5단지. 초역세권에 3930가구 대단지라 송파구 재건축 대장주로 꼽힌다. 최근 전용면적 82186000만원에 거래됐다. 이 단지 조합원 김모(43)씨는 지난 22일 엘리베이터를 탔다가 놀랐다. 잠오(잠실5단지) 집값 지키기 운동본부란 곳에서 붙인 공지를 봤기 때문이다. 공지엔 현재 강남 아파트에선 가격 담합을 통해 매주 1억원씩 집값을 올리고 있다. 우리 단지도 일정 가격 이하로 집을 팔지 않기로 결의했다고 적혀 있었다. 구체적으로 “3620억원 이상, 35195000만원 이상, 3419억원 이상이란 가이드라인도 제시했다. 김씨는 집값 내려가는 걸 누가 좋아하겠느냐만 집값도 담합을 할 수 있는지 몰랐다고 말했다. 잠실5단지 재건축조합 관계자는 일부 조합원이 붙였는지 모르지만 조합 측에선 관여한 바 없다고 말했다. 아파트 입주민의 집값 담합이 다시 수면 위로 떠올랐다. 입주자대표회의나 부녀회를 중심으로 단지 내, 입주민 카페 등에 아파트를 팔 때 일정 가격 이하로 내놓지 못하도록 공지를 내는 식이다. 인근 공인중개업소에 낮은 가격에 거래하지 못하도록 압박을 넣기도 한다. 노원구 상계동의 한 공인중개업소 대표는 “‘시세를 너무 낮게 내놓는다. 올리지 않으면 각오하라는 식으로 협박하는 입주민도 있다고 말했다.

 

  올해 들어 집값이 줄곧 상승세를 탄 잠실5단지의 집값 담합 움직임은 이례적이다. 담합은 주로 집값 상승세에서 소외된 지역에서 일어난다. 지난 10월 영등포구 당산동의 한 아파트 단지 엘리베이터엔 입주자대표회의 회장 명의로 공지가 붙었다. 입주자대표회의는 주변 아파트 단지 시세까지 거론하며 담합을 촉구했다. 당산동 A아파트 88000만원, 당산동 B아파트 7억원인데 우리 아파트는 57800만원이다. 소중한 재산을 절대 함부로 하시면 안 된다. 가격을 후려치는 부동산 사무실에 절대 매물을 주지 말자.” 9월엔 위례신도시의 한 아파트 단지에서도 집값 담합 움직임이 있었다. 역시 입주자대표회의 회장 명의로 우리 스스로 아파트 가치를 낮춰 매도해서는 안 된다는 내용의 공고문을 동마다 붙였다. 이 아파트는 공공분양 당시 45000만원 수준이었던 전용면적 84가 최근 8억원까지 올라 거래됐다. 하지만 여전히 인근 다른 아파트에 비해 가격이 낮은 편이다. 입주민 박모(56)씨는 지난해부터 주민들 사이에 집값이 저평가됐다는 공감대가 형성됐다. 제값 받겠다는 걸 무조건 담합이라고 몰아세워선 안 된다고 말했다.

 

 

  2000년대 중반에도 집값 담합 시도가 있었다. 노무현 정부가 잇따라 고강도 부동산 대책을 내놓는데도 불구하고 집값이 급등했던 당시엔 가격을 부풀리기 위한 담합이 많았다. 결국 당시 건설교통부(현 국토교통부)와 공정거래위원회가 합동 단속에 나섰고 아파트 담합이 확인되면 한 달 동안 각종 부동산 정보 제공 업체에 해당 아파트 시세 게시를 막는 조치까지 내렸다. 하지만 당시에 이런 행위를 담합으로 처벌 하지는 못했다. 지금도 마찬가지다. 공정위 관계자는 공정거래법상 담합 행위의 주체는 사업체이기 때문에 입주자대표회의나 부녀회 등을 처벌할 근거가 없다. 담합에 따른 피해를 특정하기도 어렵다고 설명했다. 다만 아파트 가격 담합이 효과를 볼 수 있을 것인지는 미지수다. 과거와 달리 주택 거래를 하면 실거래가가 공개되고 있는 데다 소셜네트워크서비스(SNS)가 발달해 가격 정보가 쉽게 공유되기 때문이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 단기간 인위적으로 가격을 떠받칠 순 있다. 하지만 장기적으로 수요·공급의 흐름을 거스를 수 없기 때문에 담합은 오래가지 못할 것이라고 전망했다. 국토부 관계자는 국지적 현상이라 당분간은 이런 움직임을 모니터링할 예정이다. 다만 확산할 조짐이 나타나면 즉각 대처하겠다고 말했다.(20171229일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  ‘성탄 랠리마냥 연말 강남 아파트가 치솟고 있다. 30평대인 전용면적 84기준 반포 아크로리버파크는 24억원을 찍었다. 8년 된 반포 래미안퍼스티지는 저층(4)임에도 205000만원을 기록했다. 래미안 대치팰리스는 이달 204000만원에 거래됐다. 개포동 S중개업소에선 실거래가 신고도 못한, 따끈따끈한 것들은 훨씬 세다. 최근 일주일 사이에 7000만원 넘게 올랐다. 나도 겁난다고 전했다. 어느새 ‘2015억원, 3020억원이 강남 아파트값으로 자리 잡는 모양새다. 서민으로선 입이 쩍 벌어질 수밖에 없다. 이런 낭패감과 분노를 여과 없이 투영해 온 게 현 정부다. 출범 7개월여 만에 여섯 번의 부동산 대책을 쏟아냈다. 타깃은 명확하다. 투기 세력 근절, 그중에서도 강남 재건축이다. 조합원 지위 양도 금지, 초과이익 환수제 등의 고강도 규제를 내놓았다. 하지만 잡히기는커녕 ‘8·2 대책 이후 가격은 더 가파르다.

 

  왜 그럴까. 다음의 ‘3단계 순환법칙이 작동한다는 분석이다. 기존 강남에 몰린다=시중에 어차피 돈은 넘쳐 난다. 재건축을 틀어막아도 차선책으로 기존 강남 아파트를 택한다. 기왕 사는 거 똘똘한 한 채를 사자란 심리다. 씨가 마른 신규 아파트일수록 쏠림은 더하다. 재건축도 덩달아 뛴다=거래를 막아도 재건축 또한 몇 년 지나면 새 아파트가 된다. ‘입지가 별로인 오래된 아파트도 값이 오르는데라며 가격은 선()반영된다. 조합 설립이 안 돼 거래가 자유로운 압구정동·대치동이 다시 뜨는 이유다. 드물어서 더 뛴다=조합원이라고 몽땅 거래 불가는 아니다. 예외가 있다. 5년 거주 10년 보유, 2003년 이후 한 번도 거래가 되지 않은 경우 등이다. 대신 극히 적다. 개포4단지엔 해당 물건이 1%도 안 된다. 희소성 탓에 부르는 게 값이다.

 

 

  김수현 청와대 사회수석은 노무현 정부의 부동산 정책 실패를 인정하면서도 거시경제 활황이라는 달콤한 독약 때문에 언제나 너무 늦거나 약하게 대응한 게 후회였다(2011년 저서 부동산은 끝났다)고 토로한 바 있다. 때마침 정부는 보유세 카드마저 꺼내 들 참이다. 지난 정권이 사상을 통제하려 했다면, 이번 정부는 인간의 욕망을 통제할 수 있다고 믿는 것일까. 무능을 선의로 포장하는 것도 이제 질렸다.(20171229일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 인기지역, 집값 상승 이어 거래도 급증

강남구 617건 두 달 새 3, 양천구도 455건으로 2.8배 늘어우량 학군·생활 인프라 공통점

강북권 거래는 회복세 더뎌실수요자 `똘똘한 한 채`로 몰려 "서울 탄탄한 매수 기반 확인"

 

 

  연말 강남·양천 등 서울 핵심 인기 지역 아파트시장의 거래가 완연한 증가세를 나타내고 있다. 27일 서울시부동산정보광장 통계에 따르면 121~27일 서울 전체 아파트 거래량이 7075건으로 103800건보다 86% 증가한 것으로 조사됐다. 특히 최고가 지역인 강남구는 같은 기간 아파트 거래 건수가 617으로 8·2 부동산 대책이 발표된 후 '거래 실종' 상태에 들어가면서 10206건까지 떨어졌던 것과 비교하면 299%나 급증했다. 강남구 12월 거래량은 서울 전체 25개 자치구 중에서도 가장 많았다. 이어 거래량 증가율이 높은 곳은 목동이 있는 양천구로 455건 거래10162건에 비해 280% 늘어났다. 두 곳의 공통점은 모두 학군이 좋고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주하기에 좋다는 점이다. 결국 '똘똘한 한 채'로 갈아타 안전자산을 확보하고 실거주까지 하는 사람들이 많아졌다는 방증이다. 특히 정부가 다주택자를 조이면서 1개 주택을 보유하려는 사람들이 많아졌고, 그럴 경우 이왕이면 실제 거주가 가능하면서 가격 등락에 따른 리스크가 상대적으로 작은 강남을 선호한다는 분석이다. 양지영 R&C 연구소장은 "대출 규제가 심해지면서 실수요자들이 내 집을 마련하기가 어려워졌고, 임대사업자 등록에 대한 혜택은 크지 않았다"면서 "여러 채에 투자하기보다는 입지가 좋고, 미래 가치가 큰 한 채에 집중하는 분위기로 전환되는 것으로 판단된다"고 분석했다.

 

 

  학군이 좋은 동네의 연식이 얼마 안 된 아파트에서 이 같은 현상은 극명하게 나타났다. 10월 이후 강남구 대치동 '래미안 대치 팰리스'에서 신고된 거래 건수만 24건이었다. 가장 낮은 거래액이 17억원대인 초고가 매물들이다. 대단지에 학군이 좋은 도곡동 '도곡렉슬' 역시 신고된 거래만 27건에 달했다. 특히 래미안 대치 팰리스는 전용 84가격이 대치동에서 최초로 20억원을 찍으며 급등하고 있는 상황이라 가격 상승과 거래 증가가 동반해서 나타나고 있다고 볼 수 있다. 한국감정원 아파트 가격 매매지수를 봐도 서울 아파트 가격은 7월 이후 단 한 번도 떨어지지 않았고, 강남구는 7113.7이던 지수가 12116대까지 올라서며 계속 가격이 오르고 있다. 다소 오래된 아파트라도 정부의 재건축 아파트 거래 금지를 피한 곳은 10월 이후 거래가 늘었다. 대치동 은마아파트가 대표적이다. 10월 이후 신고 거래 건수가 40에 육박했다. 인근 A공인중개 관계자는 "은마의 경우 거래 가능한 재건축 단지인 데다 최근 서울시 35층안을 받아들이면서 재건축에 속도가 붙을 것이라는 기대감 때문인지 문의가 많다"고 말했다.

 

 

  양천구 목동도 학군이 좋고 학원가가 밀집해 있어 실거주와 투자를 같이 가져가려는 사람이 부쩍 늘었다. 목동 지구단위계획 수립이 속도를 내는데 대한 기대감과 잘 갖춰진 학군과 생활 인프라가 결합된 결과다. 목동 1~7단지에서만 3분기 들어 130에 가까운 거래가 신고됐다. 반면 같은 강남 3구로 묶여 있어도 서초구는 거래가 강남구만큼 늘지 않았다. 서초구의 12월 거래량은 총 365으로 10월에 비해 199% 늘었지만 강남이나 송파(227%)만큼의 상승폭은 아니었다. 서초구의 경우 4000가구에 가까운 반포주공1단지 등 재건축이 마무리에 들어간 아파트 거래가 아예 막혀 있는 점이 원인으로 거론된다. 작년 말부터 올해 초까지 활발히 거래가 이뤄졌던 강북 일대 역시 거래가 극적으로 늘지는 않았다. 서대문구는 8·2 대책 직전인 7월만 해도 330건으로 전달 대비 61% 증가하며 거래량 증가율이 가장 높았다. 하지만 8457건으로 하락한 후 10월엔 151건까지 떨어졌다. 이후 다시 소폭 증가하고 있지만 규제 전 폭발적인 거래량 수준 대비 40% 선에 그치고 있다.(20171228일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

한강변 옐로칩, 강남권 따라잡기 '후끈'

성동·광진·동작·양천구 등

상승률 상위지역에 대거 포진

강남4구 상승률 웃돌아

사상 최고가 단지도 속출

 

 

  서울 한강변 옐로칩지역 아파트값이 급등하고 있다. 성동구 광진구 양천구 등의 아파트값 상승률이 이달 들어 강남구 서초구 송파구 등 강남권을 제쳤다. 지난달까지 강남권 주요 단지 집값이 급등하면서 멀찍이 달아나자 그다음으로 선호되는 곳인 옐로칩 지역이 뒤따라 상승하면서 가격 격차 좁히기에 나서는 모양새다. 곽창석 도시와공간 대표는 서울 주택시장이 본격적인 갭 좁히기장세에 들어갔다옐로칩 단지는 압구정 반포 대치 등 블루칩아파트보다는 인기가 덜하지만 상대적으로 저렴하고 입지 조건이 좋아 실수요자가 몰리고 있다고 말했다.

 

 

성동구 등 상승률 상위 대거 포진

  25일 한국감정원에 따르면 지난주 서울 성동구 아파트값은 0.4% 올라 전국 상승률 1를 차지했다. 광진구와 양천구는 각각 0.34% 상승하면서 공동 2에 올랐다. 지난주 서울 평균 상승률(0.18%)의 두 배에 가까운 수치다. 서초구(상승률 0.33%) 강남구(0.29%) 송파구(0.28%) 등을 웃도는 상승률이다. 11월까지만 해도 강남 4구가 상승률 상위지역을 독차지했다. 성동구에선 옥수동 일대 가격이 확 올랐다. 옥수파크힐스전용면적 59는 이달 초 9억원, 지난주 91000만원에 팔렸다. 지난해 말 입주한 이 아파트는 지난 68억원 선을 넘어선 이후 약 6개월간 8억원대 중반을 오가다 이달 들어 급등했다. 호가는 93000만원 선이다. 인근 래미안옥수리버젠전용 599억원대 돌파를 눈앞에 두고 있다. 9~107억원 중반에서 8억원 초반에 거래되다 지난달 말 89500만원에 새 주인을 찾았다. 금호동 래미안하이리버전용 59는 이달 초 76500만원(10)에 거래됐다. 지난달 같은 층은 7억원에 팔렸다.

 

  광진구 광장동에선 광장힐스테이트전용 84가 이달 12억원에 거래돼 신고점을 썼다. 811억원에 팔린 이후 한동안 거래가 없던 단지다. 광장 극동1전용 84는 최근 사상 처음으로 실거래가 10억원을 찍었다. 현재 호가는 11억원 선에 형성돼 있다. 극동1차 인근 A공인 관계자는 이 일대 전용 84는 강 건너 잠실의 전용 59가격 추이를 따라가는 경향이 강하다최근 잠실 엘스 전용 5912억원 후반에 거래되는 등 가격이 확 오르자 키를 맞춰가고 있다고 설명했다. 양천구에서도 이달 들어 신고가가 줄줄이 나왔다. 목동 7단지전용 101는 지난주 149000만원에 팔렸다. 784800만원, 985000만원에 거래된 단지다. 목동 4단지전용 65는 지난주 96000만원에 새 주인을 찾았다. 이 단지는 1085000만원, 지난달 89900만원에 팔렸다. 석 달간 한 달 평균 5000만원씩 뛰었다.

 

 

저평가 지역에 유동성 몰려

  부동산 전문가들은 옐로칩 지역 일대 아파트값 상승세의 이유로 강한 실수요를 꼽는다. 옥수동 B공인 관계자는 서울 도심이나 강남권에 직장이 있는 젊은 부부들의 인기 주거지라며 새로 진입하고 싶어하는 이들이 많다 보니 호가를 올려도 추격 매수가 붙는다고 현장 분위기를 전했다. 기존 블루칩 지역 가격이 확 오른 것도 영향을 미쳤다. 옥수동 C공인 관계자는 강남 매수 시점을 저울질하다가 시기를 놓친 이들이 옐로칩 지역에라도 집을 마련하고 싶어한다고 최근 분위기를 설명했다. 목동 D공인 관계자는 목동은 서울 서남부의 인기 주거지역이다 보니 강남 아파트 가격에 시차를 두고 연동한다여기에다 재건축 재료까지 나와 대기 수요자가 줄을 섰다고 했다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 그간 강남권 가격 오름세가 너무 가팔라 상대적으로 저평가된 지역에 투자자들이 눈을 돌리고 있다고 설명했다.(20171226일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

한 채에 105고가 아파트 인기 꺾이지 않네요

반포·압구정·한남동 등 부촌 중심

올해 거래량 작년 대비 25% 증가

수요는 많고 공급 적어 희소가치

내년 다주택자 세금 중과세도 영향

 

 

  국내 고가 아파트의 대명사인 서울 강남구 삼성동 아이파크’ 136(이하 전용면적) 복층형 펜트하우스가 지난 81053000만원(30~31)에 거래됐다. 올해는 물론 역대 최고 아파트 거래가격이다. 이 단지는 올해 들어 30억원 이상 매매가 20으로, 지난해 연간 거래량(11)보다 82% 늘었다. 정부의 고강도 규제에도 30억원이 넘는 고가 아파트는 약발이 통하지 않고 있다. 서울 반포·압구정·삼성·한남동 같은 부촌을 중심으로 지난해보다 거래가 늘었고, 집값도 오름세다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 고가 주택 매입을 의뢰하는 건수가 지난해보다 늘었다주택 경기와 상관없이 여윳돈이 있는 자산가들이 고가 아파트를 사들이고 있다고 말했다. 25일 중앙일보가 국토교통부·서울시 실거래가 자료를 통해 지난해 이후 전국 아파트 매매 현황을 전수 조사한 결과, 올해 들어 30억원 이상 아파트 거래 건수는 모두 289이었다. 지난해 연간 거래량(232)보다 24.6% 많다. 아파트 거래 신고 기간이 계약 후 60일 이내인 점을 고려하면 실제 이뤄진 계약은 더 많을 전망이다. 올해 거래된 고가 아파트는 대부분 서울에서 나왔다. 구별로는 용산구가 105으로 가장 많았고 강남구(96서초구(73성동구(9) 등이 뒤를 이었다. 거래가 가장 활발한 단지는 용산구 한남동 한남더힐이다. 올해 105건이 30억원 이상에 팔렸다. 지난해(123)보다는 줄었다. 2009년 임대로 공급됐던 물량이 지난해 4월 분양 전환하면서 거래가 많이 이뤄진 영향이다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지는 올해 28가구가 새 주인을 찾았다. 지난해보다 거래 건수는 8건 늘었다.

 

 

  지방에서는 부산(3)이 유일했다. 해운대구 우동 해운대 두산위브더제니스30억원 이상 거래가 지난해 1건도 없었지만, 올해는 3 이뤄졌다. 수요가 늘자 몸값도 올랐다. KB국민은행에 따르면 지난달 말 기준 고가 아파트(시가총액 기준) 50개 단지의 매매가격은 1년 전보다 12.5% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트값 상승률(4.7%)2배가 넘는다. 서초구 래미안퍼스티지’ 198는 지난 1037억원(9)에 거래돼 6개월 만에 7억원 올랐다. 신규 분양시장에서도 고가 아파트 수요가 늘고 있다. 역대 최고 분양가(3.3당 평균 4750만원)로 지난 8월 서울 성동구 성수동에서 분양한 아크로 서울 포레스트가 대표 단지다. 일반분양 물량(특별공급 제외) 277가구 중 분양가 30억원이 넘는 198~27374가구 모집에 93명이 청약했다. 고가 아파트 거래가 늘어난 이유는 뭘까. 전문가들은 일단 희소가치를 꼽는다. 고가 주택은 공급량이 한정돼 있고 분양 물량이 확 늘어날 가능성도 작다. 서울 반포동의 한 중개업소 관계자는 고가 아파트는 그 자체로 희소성이 높아 끼리끼리 문화를 추구하는 부유층의 입맛에도 맞아떨어진다고 귀띔했다. 집값 상승 흐름도 한몫했다는 분석이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 집값이 오르면서 30억원 넘는 아파트가 지난해보다 많아졌다“‘그들만의 리그로 여겨지던 고가 주택이 좀 더 확산하는 추세라고 말했다.

 

 

  최근 정부 규제로 시장 불확실성이 커지자 똘똘한 한 채를 보유하려는 사람이 늘고 있는 것도 원인으로 꼽힌다. 내년 4월 예정된 다주택자에 대한 양도세 중과, 다주택 자산가들이 분산된 부동산을 정리한 뒤 입지 좋고 미래가치가 높은 고가 아파트 한 채로 갈아탄다는 것이다. 고가 아파트에 대한 관심은 당분간 이어질 것으로 보인다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 자산가들이 대출·세금 규제나 금리 인상을 큰 악재로 여기진 않는 분위기라며 기업 임원이나 연예인, 전문직 종사자의 수요가 꾸준할 것이라고 전망했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 가격이 비싼 만큼 환금성이 상대적으로 떨어져 투자보다는 실거주 차원에서 접근해야 한다고 말했다.(20171226일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

개포일대 평당시세 전국 1, `영세주택` 옛말곳곳 들썩

주공만 골라 테마투자 성행

중계 등에 1천가구 단지 많아 대지지분 넓은 상계주공개발호재로 뜬 과천주공 유망

 

 

  서울시청 도시계획국에서 일하다가 퇴직한 A씨는 부인과 전국의 주공아파트를 찾아 다니는 게 취미이자 재테크 수단이다. A씨는 지금껏 전국 주공아파트에만 대여섯 차례 갭투자(전세를 안고 매수)를 하면서 수억원의 차익을 거뒀다. A씨는 "옛 주공 아파트가 집 자체로는 볼품없는 수준이지만 탁월한 입지와 대지지분은 경쟁자가 없을 정도"라고 말했다. 정부 규제에도 서울·수도권 집값 상승세가 좀처럼 멈추지 않으면서 1970~1980년대 서울·수도권에 집중적으로 들어선 '주공' 아파트를 집중적으로 매수하는 테마형 투자방법이 주목받고 있다. 주공아파트는 한국토지주택공사(LH) 전신인 대한주택공사가 서민주택을 위해 지은 보급형 아파트다. 대부분 정부가 조성한 공공택지 위에 건설됐고, 주변의 민영아파트보다 저렴한 가격에 분양했다. 과거 '저소득층 주택' 이미지가 강했던 주공아파트가 최근 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠오른 건 대부분 완공 30년이 지나면서 재건축 단계에 돌입했기 때문이다. 매일경제신문이 24일 자체 집계한 결과, 현재 남아 있는 주공아파트는 전국에 걸쳐 1000여 개 단지(임대 포함)에 이르는 것으로 나타났다. 이 중 서울에는 80여 개 단지가 남아 있다.

 

 

  1000가구 이상 대규모 주공 단지만 추려도 개포동, 반포동, 잠실동, 둔촌동, 명일동, 번동, 등촌동, 가양동, 구로동, 월계동, 상계동, 중계동, 하계동, 창동 등지에 41개 주공아파트 단지가 산재해 있다. 주공아파트 투자의 승리 방정식은 다수 전문가들도 '일리 있는 얘기'라며 고개를 끄덕인다. 고준석 신한은행 부동산투자자문 센터장은 "재건축 투자의 핵심은 입지와 대지지분인데 주공아파트는 두 가지 핵심 요소를 모두 갖춘 상품"이라고 평가했다. 고 센터장은 "재건축으로 건물이 바뀌어도 입지는 바뀔 수가 없는 건데 과거 대규모 택지지구와 신도시의 '시범아파트' 격인 주공아파트는 대부분 최적의 입지를 가지고 있다"고 덧붙였다. 이런 주공아파트 투자는 올 들어 투자자들 사이에 점점 인기를 얻고 있다. 둔촌주공아파트는 올 한 해 가장 많은 거래량을 기록하면서 관심을 받았고, 개포 저층 주공단지는 가파른 상승세로 '강남불패' 신화를 이어갔다. 최근 반포주공1단지 재건축을 놓고 대형 건설사들의 건곤일척 싸움이 벌어졌고, 잠실주공5단지는 정부의 8·2 부동산대책 이후 50층 재건축을 허가받으며 시장에 불을 댕겼다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "이미 반포, 개포, 둔촌 주공아파트 단지까지는 재건축이 많이 진행됐고, 투자가치가 남아 있는 곳은 노원 상계 주공과 과천 주공 정도라고 본다"고 평가했다. 부동산114가 지난 20일 발표한 자료에 따르면, 개포동 아파트 시세는 3.35412만원으로 전국 1를 기록했다. 강남구 압구정동이 3.35274만원, 서초구 반포동이 5158만원을 기록하며 각각 2, 3위를 차지했다. 강남 최대 주공아파트 단지를 끼고 있는 '개포의 힘'을 보여주는 사례다.

 

 

  투자자들과 전문가들이 남아 있는 재건축 투자 '주공'아파트로 가장 주목하고 있는 곳은 상계주공아파트와 과천주공아파트 등이다. 상계주공아파트 대표단지인 3단지는 가장 넓은 고층 109시세가 5억원을 훌쩍 넘어섰다. 매물이 많지는 않지만 호가는 모두 6억원을 넘어섰다. 부동산114에 따르면 이 단지 저층은 3.31707만원, 고층이 3.31625만원의 시세를 유지하고 있다. 이는 상계주공아파트 단지 최남단에 위치한 민영아파트인 상계미도아파트의 3.3당 가격(1165만원)을 크게 상회하는 액수다. 이는 상계주공3단지가 지하철 4·7호선 환승역인 노원역을 바로 옆에 끼고 있고, 민영아파트에 비해 대지지분이 상대적으로 넓기 때문이다. 같은 해인 1988년에, 15층이라는 같은 높이로 지척에 세워진 두 아파트지만 상계주공3단지(고층)111의 대지지분이 57.8(17.5), 미도아파트는 115의 대지지분이 47.9(14.5)로 꽤 차이가 난다. 상계동에 위치한 미도공인중개사 대표는 "미도아파트는 옛날 아파트임에도 화장실이 2개 있는 등 나름대로의 편의성이 있지만 대지지분과 단지 규모 면에서 주공아파트의 시세가 더 높고 찾는 사람도 많다"고 말했다. 경기 과천시 별양동 정부과천청사역(지하철 4호선) 인근에 위치한 과천주공아파트 단지들도 눈여겨볼 만하다. 1983년에 지어진 15층 높이 과천주공4단지는 3.32854만원의 시세를 유지하고 있다. 별양로를 사이에 두고 서 있는, 2008년에 완공된 25층 높이의 과천 래미안슈르가 3.32652만원 정도라는 점에서, 재건축을 내다보는 주공아파트의 힘을 느낄 수 있다.(20171225일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

'105억원' 역대 최고가로 팔린 아파트정부 규제에도 고가 거래는 '꿋꿋'

삼성동 아이파크 펜트하우스

105억원 거래역대 최고가

서울 반포·압구정·한남동 중심

30억원 이상 아파트 거래 증가

한남더힐 거래 가장 활발

분양시장서도 고가 아파트 인기

"자산가, 현금 많아 규제 신경 안 써"

 

 

  국내 고가 아파트의 대명사인 서울 강남구 삼성동 '아이파크' 전용면적 136(분양면적 268·81) 복층형 펜트하우스가 지난 81053000만원(30~31)에 거래됐다. 서울 아파트 평균 매매가(58752만원)18, 강남구 평균 아파트값(116305만원)9배 수준이다. 이 금액은 올해는 물론 역대 최고 아파트 거래가격으로 기록됐다. 3.3당 가격은 13000만원에 달한다. 이전에 가장 비싸게 팔린 아파트는 지난해 1282억원에 거래된 서울 용산구 한남동 '한남더힐' 전용 244(3) 물건이었다. 삼성동 아이파크는 올해 들어 30억원 이상 매매가 18으로, 지난해 거래량(11)을 훌쩍 넘어섰다. 인근의 한 부동산 중개업소 대표는 "올해 자산가들이 적극적으로 매수에 나서면서 거래가 꽤 늘었다"고 말했다. 정부의 고강도 규제 여파로 주택 거래가 대체로 줄었지만, 30억원이 넘는 고가 아파트는 '약발'이 통하지 않고 있다. 서울 반포·압구정·삼성·한남동 같은 부촌을 중심으로 지난해보다 거래가 늘었고, 집값도 오름세다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "고가 주택 매입을 의뢰하는 건수가 지난해보다 늘었다""주택 경기와 상관없이 여윳돈이 있는 자산가들이 고가 아파트를 사들이고 있다"고 말했다. 20일 본지가 국토교통부·서울시 실거래가 자료를 통해 지난해 이후 전국 아파트 매매 현황을 전수 조사한 결과, 올해 들어 30억원 이상 아파트 거래 건수는 모두 276이었다. 지난해 연간 거래량(232)을 이미 넘어섰다. 아파트 거래 신고 기간이 '계약 후 60일 이내'인 점을 고려하면 실제 이뤄진 계약은 더 많을 전망이다.

 

 

  올해 거래된 고가 아파트는 대부분 서울에서 나왔다. 구별로는 용산구가 103으로 가장 많았고 강남구(89서초구(71성동구(8) 등이 뒤를 이었다. 거래가 가장 활발한 단지는 용산구 한남동 '한남더힐'이었다. 올해 103건이 30억원 이상에 팔렸다. 지난해(123)보다는 다소 줄었다. 2009년 임대로 공급됐던 물량이 지난해 4월 분양 전환하면서 거래가 많이 이뤄진 영향이다. 지난 6월 전용 24478억원에 팔렸다. 서초구 반포동 '래미안퍼스티지'는 올해 26가구가 새 주인을 찾았다. 지난해보다 거래 건수가 6건 늘었다. 지방에서 거래가격이 30억원을 넘긴 곳은 부산(3)이 유일했다. 해운대구 우동 '해운대 두산위브더제니스' 전용 222가 지난 1035340만원에 거래됐다. 이 단지는 30억원 이상 거래가 지난해 1건도 없었지만, 올해는 3건 이뤄졌다. 수요가 늘자 몸값도 올랐다. KB국민은행에 따르면 지난달 말 기준 고가 아파트(시가총액 기준) 50개 단지의 매매가격은 1년 전보다 12.5% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트값 상승률(4.7%)2배가 넘는다. 서초구 반포동 '래미안퍼스티지' 198는 지난 1037억원(9)에 거래됐다. 지난 4월 같은 면적·층수 아파트가 30억원에 팔린 점을 고려하면 6개월 만에 7억원 오른 셈이다.

 

 

  신규 분양시장에서도 고가 아파트 수요가 늘고 있다. 역대 최고 분양가(3.3당 평균 4750만원) 지난 8월 서울 성동구 성수동에서 분양한 '아크로 서울 포레스트'가 대표 단지다. 일반분양 물량(특별공급 제외) 277가구 중 분양가 30억원이 넘는 198~27374가구 모집에 93명이 청약했다. 고가 아파트 거래가 늘어난 이유는 뭘까. 전문가들은 일단 '희소가치'를 꼽는다. 고가 주택은 공급량이 한정돼 있고 분양 물량이 확 늘어날 가능성도 작다. 익명을 원한 서울 반포동의 한 중개업소 관계자는 "고가 아파트는 그 자체로 희소성이 높아 '끼리끼리 문화'를 추구하는 부유층의 입맛에도 맞아떨어진다"고 귀띔했다. 집값 상승 흐름도 한몫했다는 분석이다. 가격이 오르면서 30억원 넘는 고가 아파트가 지난해보다 많아졌고, 자산가의 자금 여력도 나아지면서 거래가 늘었다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "집값이 많이 오르고 고소득층이 늘면서 '그들만의 리그'로 여겨지던 고가 주택이 대중화되는 추세"라고 말했다. 자산가들은 대출·세금 규제나 금리 인상 같은 악재를 별로 개의치 않는 분위기다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "주요 수요층이 보유 현금이 풍부한 계층이라, 물건만 마음에 들면 규제를 크게 신경 쓰지 않고 사들이는 경향이 있다"고 말했다.

 

 

  전문가들은 당분간 이런 흐름이 이어질 것으로 내다본다. 박상언 대표는 "고가 아파트는 기업 CEO(최고경영자)나 연예인, 고소득 전문직 종사자 등의 수요가 꾸준해 거래가 계속될 전망"이라고 말했다. 다만 가격별로 차이가 있을 것으로 보인다. 30~40억원대는 상대적으로 거래가 잘 되겠지만, 그 이상의 경우 가격이 비쌀수록 거래가 더딜 것이란 분석이다. 특히 아파트 '100억원 시대'가 열렸지만, 이런 단지가 계속 나오기엔 한계가 있다는 주장이 많다. 일단 단독주택을 제외한 아파트 중에선 해당 가구 수가 적다. 수요층도 극소수의 '수퍼리치'(초고소득자)로 제한적이다. 업계는 자산이 최소 500억원 이상이어야 이런 주택을 보유할 수 있을 것으로 보고 있다. 이남수 팀장은 "가격이 원체 비싸고 해당 물량을 소화할 자산가가 드물어 100억원대 아파트 거래가 계속 나오기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 고가 아파트 매입 여부는 신중히 결정해야 한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "가격이 비싼 만큼 환금성이 상대적으로 떨어져 투자보다는 실거주 차원에서 접근해야 한다"고 말했다.(20171221일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

2019년부터 2000만원 이하 소액 임대소득에도 과세

세율 등 혜택 있는 분리과세 방식으로 세금 매겨

전세와 월세 임대소득세 부과 기준 크게 달라

세금은 월세가 전세의 8배에 달해

임대소득 따지면 실제 수입은 월세가 많아

주춤하던 월세 다시 늘어날 듯

 

  2019년부터 모든 임대소득에 대해 소득세가 부과된다. 현재는 연간 2000만원 초과 소득만 과세한다. 2000만원 이하는 2018년까지 과세가 유예됐다. 정부는 지난 13일 발표한 임대사업 등록 활성화방안에서 예정대로 2019년부터 2000만원 이하 소액 임대소득에 대해 과세를 하겠다고 밝혔다. 이에 따라 다주택자 상당수를 차지하는 소액 임대소득자들이 긴장하고 있다. 국세청에 따르면 임대소득 2000만원 초과 신고자는 지난해 33000여명이었다. 1인당 평균 4800만원의 임대소득을 거뒀고 평균 430여만원의 세금을 냈다. 33000여명은 전체 다주택자 200만 명의 1.6%에 불과하다. 나머지 190여만 명의 임대소득이 한 해 2000만원 이하인 셈이다.

 

 

2000만원 초과 임대소득자 33000여명

  세금을 내더라도 소액 임대소득자는 세제 혜택을 톡톡히 본다. 소액 임대소득 과세 방식이 2000만원 초과와 다르기 때문이다. 2000만원 초과는 다른 소득과 합쳐 세금을 산정하는 종합과세. 다른 소득은 금융소득(이자배당소득), 부동산임대 등의 사업소득, 근로소득, 연금소득 등을 말한다. 2000만원 미만은 다른 소득과 합치지 않고 임대소득만 따로 보는 분리과세. 소액 소득자의 세금 부담을 덜어주기 위해서다. 소득세는 소득이 높을수록 세율이 올라가는 누진 세제여서 소득을 합치는 것보다 나눠서 매기면 세금이 줄어든다. 분리과세 세율이 14%로 종합과세보다 낮다. 임대소득이 2001만원이고 다른 소득이 5000만원이면 종합소득이 7001만원이 된다. 이 금액을 과세표준으로 본다면 세율이 24%. 세율을 그대로 적용한 세금은 280만원(2000X14%)4802400(2001X24%)이다. 1만원 차이로 세금은 200여만원 더 많아진다. 임대소득이 같더라도 다른 소득이 높을수록 세율이 더욱 올라가게 된다.

 

 

'꿩 주고 알 주는' 분리과세

  또 소득에서 비용으로 들어갔다고 보는 경비를 빼주는 것도 분리과세가 훨씬 많다. 정부는 임대 등록할 경우 70%까지 경비로 제하기로 했다. 종합과세할 경우 임대소득 경비율은 많아야 42.6%. 1000만원 소득에 대해 분리과세는 300만원만, 종합과세는 574만원에 세금을 매기는 것이다. 때문에 다른 소득이 있는 경우 연간 임대소득은 2000만원 이하로 유지하는 게 훨씬 유리하다. 분리과세 대상자는 다른 소득이 2000만원 이하이면 임대소득세를 매길 때 400만원 공제 혜택도 받는다. 분리과세가 꿩 주고 알도 주는구조.

 

 

세금을 줄이는 데 전세와 월세 중 어느 게 유리할까.

  임대소득세 규정은 월세보다 전세가 헐렁하다. 부과 대상 주택 수부터 다르다. 월세 임대소득세는 2주택 이상 보유자에게 나오는데 전세의 경우 3주택 이상 보유자가 해당한다. 여기다 주택 수를 따질 때 소득세법에서 소형주택이라고 말하는 전용 60이하이면서 공시가격 3억원 이하는 제외된다. 공시가격 3억원 이하이고 전용 60이하인 주택을 아무리 많이 전세를 줘도 세금이 없다. 월세는 집주인이 받아서 쓰면 되는 말 그대로 소득이지만 전세보증금은 나중에 돌려줘야 하는 부채 성격이어서다. 이중과세 논리도 작용했다. 집주인은 전세보증금을 은행에 맡겨 이자소득이 생기면 이자소득에 대한 소득세를 낸다. 보증금을 사용해 생긴 다른 소득에 이미 과세가 이뤄지고 있다. 그래서 월세보다 전세에 대한 임대소득세 부과가 뒤늦게 이뤄졌고 기준도 느슨해졌다. 월세에 대한 소득세는 소득세법이 생긴 1949년 직후부터 부과됐다. 잠깐 비과세됐으나 1954년부터 부동산소득이란 명목으로 세금이 나왔다. 소득세법이 만들어지고 60년이나 지난 2009, 전세보증금이 주택임대소득 범위에 들어갔다. 임대소득으로 보는 기준도 차이 난다. 월세는 그대로 소득인 데 비해 전세는 전세보증금을 은행에 예금해 얻는 이자수입을 소득으로 본다. 이를 간주임대료라고 한다. 이자수입도 전세보증금 총액을 기준으로 하지 않고 보증금에서 3억원을 뺀 뒤 다시 40%를 제외한 금액으로 이자수입을 계산한다. 이자수입은 정기예금금리로 올해는 1.6%. 월세는 연간 월세 합계, 전세는 간주임대료가 2000만원 이하여야 분리과세 대상이다

간주임대료=(임대보증금-3)X60%X정기예금이자율(1.6%)

 

 

전세보다 월세 임대소득 기준이 까다로워 

  보증금 일부와 월세가 합쳐진 반전세 임대소득은 '월세 합계+간주임대료'. 시뮬레이션 결과 월세 임대소득세가 전세보다 7배 이상 많은 것으로 나타났다. 수도권 평균 아파트 전셋값에 해당하는 집 두 채를 28000만원씩에 전세 준 경우보증금 8000만원을 받고 매달 80만원을 월세로 받는 경우를 비교해보자. 전세의 간주임대료는 (28000X2-3)X60%X1.6%90002496000이다. 월세는 간주임대료가 0이고 월세 수입이 1920만원이다. 월세의 과세 대상이 전세의 7.7배다. 임대소득세는 월세 806000, 전세 105000이다. 앞으로 전세의 임대소득세가 늘어날 수 있다. 정부는 내년 조세개혁특위 등을 통해 다주택자에 대한 임대보증금 과세의 개편방안을 마련키로 했다. 과세 대상이 3주택 이상에서 2주택 이상으로 확대될 수 있다. 임대소득세만 보면 전세가 유리하지만 세금을 제외하고 실제 손에 쥐는 수입을 비교하면 사정이 달라진다.

 

 

월세가 소득세 많아도 전세보다 실제 수입 많아

  총수입은 전세에선 전세보증금 이자이고 월세의 경우 보증금 이자와 월세 수입이다. 월세 수입이 임대소득세보다 훨씬 많아 결과적으로 월세로 버는 수입이 1800여만원으로 전세(880여만원)의 두 배가 넘는다. 월세 하락세와 금리 인상 등으로 월세 증가세가 주춤했는데 정부의 등록임대주택 활성화 대책 영향으로 앞으론 다시 늘어날 것으로 예상한다. 월세 물량이 늘며 월세가 떨어지고 금리가 올라가면서 올해 들어 월세 증가세가 주춤해졌다. 월세가 올해 들어 전국 0.6%, 수도권 0.3% 각각 하락했다. ·월세 거래 중 월세가 차지하는 비중이 올해 들어 11월까지 전국적으로 42.6%였다. 지난해 같은 기간보다 0.7% 포인트 떨어졌다. 서울은 44.6%에서 43.5%1.1% 포인트 낮아졌다. 이번 정부 대책으로 임대주택 등록이 많이 늘어날 것 같지만, 정부 기대에 미칠지는 불확실하다.

 

 

"2022년 민간임대 3가구 중 하나가 등록임대"

  정부 기대대로 이뤄진다면 ·월세난이 꺾이고 임대차 시장이 안정을 찾는 데 크게 도움이 될 전망이다. 정부는 이번 대책으로 등록임대주택이 100만 가구 증가할 것으로 보고 있다. 다주택자의 임대주택 절반에 해당하는 물량이다. 이렇게 되면 현재 79만 가구로 전체 민간임대주택(580만 가구)13%인 민간등록임대주택이 3가구 중 한 가구가 된다. 정부는 5년 뒤인 2022년에는 민간등록임대주택이 200만 가구, 공적임대도 200만 가구로 각각 늘어 전체 임대주택(900만 가구)45%를 차지할 것으로 본다. 민간등록임대주택과 공적임대는 임대료 인상 폭 제한(5%)4~8년 임대 기간 보장 등으로 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권을 적용하는 셈이다. 임대차시장 안정은 전세난에 따른 전세 세입자의 매매 전환을 억눌러 주택 수요를 억제하는 부수적 효과도 예상된다. 지난달 말 발표된 주거복지 로드맵에 빠져서 뒤늦게 나온 임대주택 등록 활성화 방안의 야심 찬 포부가 어떻게 실현될지가 앞으로 주택시장 전망의 주요 변수로 떠올랐다.(20171219일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  2017년 부동산시장은 '혼돈' 그 자체였다. 연초 전망은 좋지 않았다. 입주물량 급증, 탄핵 정국, 조기 대선 등 부정적 요인이 많았기 때문이다. 하지만 새 정부 출범 이후 언제 그랬냐는 듯 서울 주택시장을 중심으로 예열을 시작하더니 점차 지방으로 열기가 확산돼 갔다. 이에 정부는 '6·19대책'을 시작으로 '8·2대책', '10·24 가계부채 대책' 등을 잇달아 쏟아내며 집값 잡기에 나섰다. 각종 대책 발표로 조정국면에 들어가는 듯 보였지만 서울 강남권, 부산시, 세종시 등 주요 지역의 상승세 누그러지지 않았다. 되레 대도시와 중소 지방간 '양극화'만 더욱 키웠다는 지적이 나오고 있다. 부동산114의 도움을 받아 올 한 해 부동산시장의 굵직했던 이슈는 어떤 것들이 있었는지 시점별로 알아봤다.

 

연초 주택시장 '냉기류'

  2016년 말 주택 청약자격을 대폭 강화한 '11.3 대책' 발표 이후 올해 초 주택시장은 침체 양상을 보였다. 청약통장 신규 가입자수가 급감했고, 수백대 일의 경쟁률을 기록했던 강남권 재건축 단지가 저조한 청약 성적표를 손에 쥐기도 했다. 기존 아파트 시장도 대출규제 강화와 입주물량 증가, 금리인상 우려 등의 악재로 거래량과 매매가격 모두 하향세를 나타냈다. 실제 올해 1월 아파트 매매 거래량은 38000 여 건에 그쳐 2016년 월 평균 거래량(57000)보다 30% 이상 급감했다. 강남3(강남·서초·송파구) 아파트 매매가격은 마이너스 변동률을 기록했다.

 

 

조기 대선 이후 서울 아파트값 '급등'

  조기 대선이 치뤄진 5월 이후 아파트값과 거래량이 이상 과열 현상을 보이기 시작했다. 특히 6월과 7월 서울 아파트 매매가격은 1%가 넘는 상승세를 기록했다. 사업 추진이 빠른 일부 강남권 재건축 단지에서 촉발된 강세는 일반 아파트로 번지며 가격을 끌어올렸다. 탄핵정국에서 대선으로 이어지는 정치적 불안감과 불확실성이 해소되면서 매수심리가 살아난 데다 초과이익환수제가 시행되면 재건축 시장이 위축돼 주택 공급이 줄어들 것이라는 불안감이 가격 상승을 부추겼다.

 

새 정부 첫 부동산 대책 발표 "약발은 글쎄"

  부동산 시장 과열을 잠재우기 위해 정부는 조정 대상지역에 대한 전매제한기간 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 '6.19 부동산 대책'을 발표했다. 문재인 정부의 첫 부동산 대책이었다. 경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 조정대상지역으로 추가하고, 서울 전역의 분양권 거래를 입주 전까지 금지했다. 조정 대상지역의 LTV·DTI 규제 비율을 10%p씩 강화하고 잔금대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용하는 내용도 담겼다. 대책 발표 직후 부동산 시장은 잠시 주춤하는가 싶더니 이내 아파트값 상승세가 다시 커지면서 큰 효과를 내지 못했다.

 

 

김현미 국토부 장관 취임 "집값 급등 원인은 투기세력"

  623, 새 정부의 국토교통부 첫 수장으로 김현미 장관이 취임했다. 취임사를 통해 집값 급등은 투기 수요 때문이라고 밝히면서 이를 겨냥한 강력한 규제를 시사했다. 또한 국토부가 중점적으로 추진할 정책과제로 서민 주거 안정을 꼽으면서 공적임대주택 공급 확대, 청년·신혼부부 등 주거취약계층 맞춤형 지원강화, 계약갱신 청구권과 전월세 상한제 등의 도입 방침을 밝혔다. 취임 이후 다주택자를 투기수요로 규정하고 전방위 규제책을 내놓는 한편, 10월 국정감사에서는 공공부문부터 단계적으로 후분양제를 도입하겠다는 로드맵을 밝히면서 시장의 관심을 모았다.

 

주한미군 용산에서 평택으로 공식 이전

  7월에 주한 미 8군 사령부가 서울 용산에서 경기도 평택 '캠프 험프리스'로 공식 이전하면서 60여 년에 걸친 용산기지 시대가 마감됐다. 주한미군이 떠난 서울 용산기지는 대규모 공원으로 조성되고 용산공원 주변은 상업·업무시설 개발이 추진된다. 이보다 앞서 한국토지주택공사(LH)는 서울 용산구 이태원동에 위치한 유엔사 부지(44935) 매각 입찰을 진행했고 1552억원에 팔렸다8군이 입주하는 평택기지는 총면적 1470로 여의도 면적의 약 5, 단일 기지로는 세계 최대 규모다. 평택은 미군 기지 이전 호재로 주변 땅값이 들썩였다.

 

 

'8·2 대책' 발표투기과열지구 6년 만에 부활

  정부는 첫 번째 규제책을 내놓은 지 40여 일만에 두번째인 '8·2 대책'을 발표했다. 이에 따라 지난 2011년 강남 3(강남·서초·송파)를 마지막으로 해제된 투기과열지구가 6년 만에 다시 부활했고 다주택자 양도세 중과 투기지역 및 투기과열지역 금융규제 강화 청약 1순위 자격 요건 강화 및 가점제 비율 상향 등의 고강도 규제책이 쏟아졌다. 한 달 후에는 8'·2 대책'의 후속조치인 '9·5 대책'이 나왔다. 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했고 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 개선하는 내용을 담았다.

 

땅값 상승률, 제주 밀려나고 세종시 '독주'

  국토부에 따르면 2017년 들어 3분기까지의 누적 지가(地價) 변동률은 세종시가 5.24%로 전국 17개 시·도 중 1를 차지했다. 공공기관 추가 이전 기대감이 작용한 데다 제6생활권 개발 진척에 따라 투자수요가 늘어난 것으로 분석됐다. 뒤를 이어 부산이 4.84%를 기록했고, 2015년과 2016년에 2년 연속 지가상승률 1위를 고수했던 제주는 4.06%3로 밀려났다.

 

 

주택담보대출 심사 강화'가계부채 종합대책' 발표

  1024, 정부는 가계부채 종합대책을 내놨다. 다주택자 돈줄을 조이는 게 핵심이다. 우선 20181월부터 총부채상환비율인 DTI 제도를 개선한 '() DTI'가 실시된다. 지금까지는 새롭게 받을 주택담보대출의 원리금과 기존에 받았던 주택 대출에 대한 이자 상환액만을 따져 대출액을 정했지만 앞으로는 기존 대출의 원금까지 포함해 대출을 많이 받은 경우 대출한도가 줄게 된다. 2018년 하반기부터는 전체 빚 규모와 이를 갚을 능력까지 고려해 대출금을 정하는 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 도입된다.

 

재건축 초과이익환수제 유예 일몰, 사업추진 잰걸음

  재건축 시장의 최대 화두는 단연 '초과이익환수제'였다. 재건축 초과이익환수제는 2017년 말까지 한시적으로 유예된 상태로 추가연장 논의가 제기되기도 했으나 정부는 예정대로 2018년부터 시행한다고 못 박았다. 이를 피하려면 2017년 말까지 관리처분인가 신청을 마쳐야 하기 때문에 강남권 재건축 단지들이 일제히 사업에 속도를 냈다. 대표적으로 5900세대에 달하는 강동구 둔촌주공과 강남구 개포주공1단지 등이 관리처분인가 신청을 마쳤다.

 

 

'주거복지 로드맵' 공개

  정부는 지난 1129'사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵'을 발표했다. 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적 주택 100만 세대 공급 방침과 함께 청년층부터 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책이 주요 골자다. 당초 도입이 유력시 됐던 다주택자 임대사업자 인센티브 방안과 전·월세상한제, 계약갱신청구권 도입 등의 내용은 제외됐다.(20171217일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  재건축 초과이익환수제가 예정대로 내년 1월부터 부활한다. 15일 국회와 국토교통부에 따르면 재건축 초과이익환수제 유예기간을 연장하거나 조합원의 부담을 줄이는 내용으로 야당 의원들이 발의한 3건의 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 개정안이 지난 13일 국회 국토교통위원회 소위원회에서 폐기됐다. 개정안들이 법사위 문턱도 밟지 못하고 폐기됨에 따라 더는 재건축 초과이익환수제의 부활을 막을 수 없게 됐다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만원을 넘으면 그 이상에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 참여정부 시절인 2006년 이 제도가 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 20121218일부터 20141231일까지 2년여간 유예됐다가 연이어 올해 1231일까지 3년간 추가로 유예됐다. 초과이익 환수제 부활로 아파트 단지마다 작게는 수백만원부터 강남권 인기 단지의 경우 억대를 넘어가는 부담금 폭탄이 예고됨에 따라 강남 재건축 시장을 중심으로 사업을 서둘러 왔고 이는 주변지역 시장 과열로 이어지기도 했다.

 

 

  그리고 올해 초부터 야당 의원들을 중심으로 유예기간을 연장하기 위한 법률 개정안이 계속 올라왔다. 자유한국당 박성중 의원이 6, 같은 당 신상진 의원이 8월 대표발의한 법 개정안은 제도 유예기간을 각각 20201231, 20221231일까지 연장하는 내용이다. 역시 같은 자유한국당 소속인 이은재 의원이 10월 대표발의한 법안은 재건축 사업지 건물이나 토지를 20년 이상 보유한 경우 재건축부담금을 면제하거나 재건축 입주권 매수자에 대해서는 특례를 통해 부담을 줄여주는 등의 내용이다. 국토부 관계자는 "소위 회의에서는 여야 의원 간 재건축 시장 안정화에 대한 공감대가 형성돼 법안은 큰 이견이 없이 폐기됐다"고 말했다. 이에 따라 재건축 조합은 초과이익환수제를 피하려면 내년 12일까지는 관리처분인가를 신청해야 한다. 원래 시한은 이달 31일이지만 그날은 일요일이고, 그 다음날도 11일로 휴무일이라 2일까지 밀린 것이다. 강남 재건축 조합들은 최근 잇따라 관리처분총회를 열고 관리처분인가 신청을 준비하고 있다. 지난 8일 강남구 대치2지구 재건축 조합이 관리처분총회를 열어 관리처분계획안을 의결했고 서초구 신반포15차 재건축 조합은 지난 12일 총회를 치렀다.(20171215일 매일경제 기사 참조)