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'9월 발표'라더니 29일 주거복지로드맵에도 제외, 12월로 넘어가

"내년 4월 양도세 중과 시행인데, 다주택자 석달 만에 집 팔아라?"

 

 

  정부의 주택 임대사업 등록자에 대한 인센티브 부여 방안 발표가 지연되면서 주택시장에 혼란가중되고 있다. 당초 주거복지로드맵의 핵심 내용 중 하나로 공개될 예정이었던 임대주택 등록자에 대한 인센티브 방안이 이달 29일 발표할 로드맵에서도 제외될 것으로 전해지면서 다주택자들의 의사결정에 차질이 불가피해졌다. 김현미 국토교통부 장관은 27일 당정협의 직후 29일 공개할 서민 임대주택 공급 계획을 밝히는 자리에서 "임대 등록 활성화, 세입자 보호 방안은 연내 발표하겠다"고 밝혔다. 이달 나오는 로드맵에 포함하지 않고 12월 중에 공개하겠다는 것이다. 정부는 지난 8·2부동산 대책에서 9월께 주거복지로드맵을 선보이고 5년 간의 주택정책 방향과 공급 계획, 다주택자의 자발적 임대주택 등록을 확대하기 위한 인센티브 지원방안을 발표하겠다고 밝혔다. 그러나 로드맵 발표 시기가 "가계부채대책 발표 이후 시장 상황을 지켜봐야 한다"는 이유로 11월로 미뤄지더니 다시 12월로 석 달 째 연기된 것이다. 임대사업자 인센티브 발표가 지연되고 있는 것은 내년 세법개정안과 8·2부동산 대책의 후속조치인 양도소득세 중과 등의 세제 개편, 임대사업자에 대한 건강보험료 감면 등 여러 현안이 상충하면서 국회와 정부 부처 간의 이견 조율이 늦어지고 있기 때문으로 알려졌다. 문제는 임대주택 등록 지원안 공개가 수개월째 미뤄지면서 집을 팔아야 할지, 보유해야 할지, 임대사업자로 등록해야 할지 의사결정을 못한 다주택자들이 적지 않다는 점이다. 전문가들은 현재 서울과 수도권 시장에 매물이 없고 가격이 내려가지 않는 데는 인센티브 안의 공개가 지연되고 있는 것도 한 몫 하고 있는 것으로 보고 있다.

 

 

  부동산 전문가는 "로드맵에 포함될 임대주택 인센티브 방안을 지켜본 뒤 매도, 보유, 임대사업 등록 등의 방향을 저울질하려고 했던 다주택자들이 의사결정을 못하고 있다""매물이 안 나오니 집값이 계속해서 오르는 부작용을 낳은 것"이라고 말했다. 강남구 중개업소 대표는 "정부와 국토부 장관은 다주택자에게 내년 3월까지 집을 팔라고 하면서 정작 중요한 변수가 될 인센티브 안은 몇 달 전부터 예고만 하고 내놓지 않으니 팔 수가 없는 것"이라며 "앞뒤가 안 맞는 정책"이라고 꼬집었다. 인센티브 방안을 보고 매도를 해야 할 다주택자 입장에선 문제가 더 심각하다. 2주택 이상 보유자의 양도세 중과 조치는 내년 4월부터 시행될 예정인데 올해 말에나 대책이 발표될 경우 양도세 중과 시행까지 석 달 밖에 남지 않아서다. 양도세 중과를 피하기 위한 매물이 내년 초에 한꺼번에 몰린다면 주택시장에 혼란이 예상된다. 사정이 급한 경우 투매 현상이 벌어지는 등 시장이 왜곡될 가능성도 배제할 수 없다. 서초구 중개업소 사장은 "연말, 연초에는 원래 집을 팔기도 어려울 뿐더러 매물이 한꺼번에 쏟아지면 매수자들이 급할 게 없어 거래가 더 안 될 것"이라며 "다주택자에게 주택 매도를 권한 정부가 대출 규제로 매수자가 유입될 수 있는 입구를 봉쇄해놓더니 다주택자가 집을 처분할 퇴로까지도 막아놓은 셈"이라고 지적했다. 이 때문에 다수의 다주택자가 매도를 포기하고 '버티기'에 들어갔다는 분석도 나온다. 서울의 경우 주택 신규 공급도 많지 않은 상황에서 주택시장의 규제가 풀릴 때까지 보유하겠다는 것이다. 부동산 전문가는 "집을 파는 중차대한 일에 6개월여의 시간도 짧은데 3개월 이내에 결론을 내리라는 것은 무리가 있다""인센티브 지원 시기에 맞춰 양도세 중과의 시행 시기를 늦추지 않는 이상 혼란이 불가피할 것"이라고 우려했다.(20171128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

과열 단속에 사업성도 불투명

정부 감독강화에 몸 사리는 건설사

 

 

 

  연말 강남 재건축시장 최고 격전지로 주목받던 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 시공사 선정을 위한 입찰이 유찰됐다. 초과이익환수제 회피가 어려워졌고, 정부가 집값을 잡기 위해 강도 높은 규제를 쏟아내는 등 시장 상황이 녹록지 않은 데다 재건축 수주 비리를 근절하려는 정부 의지가 여느 때보다 높아 강남 재건축 수주전 열기가 급격히 식는 분위기. 26일 업계에 따르면 전날 마감된 반포3주구 재건축 시공사 입찰은 경쟁 요건이 갖춰지지 않아 유찰됐다. 앞서 지난달 열린 현장설명회 때만 해도 현대건설, GS건설, 대우건설, 현대산업개발, 대림산업, 롯데건설 등 내로라하는 대형 건설사 8곳이 몰려들 정도로 관심이 뜨꺼웠다. 하지만 정작 뚜껑을 열어보니 현대산업개발 한 곳만 입찰에 참여했다. 반포3주구2조원대 사업비를 자랑하는 반포1·2·4주구(재건축 후 5338가구)에 비하면 규모가 작지만 한강변 저층 아파트 1490가구를 352091가구 및 부대 복리시설로 재탄생시키는 대형 프로젝트. 다음달 29일 시공사 선정 입찰 마감 예정인 대치쌍용2차 역시 비슷한 분위기. 이달 14일 현장설명회를 열 때만 해도 현대건설, 대우건설, GS건설, 롯데건설, SK건설 등 11개 기업이 참여했다.

 

 

  특히 올해 3월 과천주공1단지 수주전에서 대우건설에 패한 현대건설과 GS건설이 나란히 뛰어들어 설욕전이 이뤄질지가 관전 포인트였다. 대치쌍용2차 수주 시 인접한 우성1차와 대치쌍용1차 수주에도 우위를 차지할 수 있어 현대건설을 포함한 다수의 건설사가 물밑에서 홍보 활동을 해왔다. 하지만 현대건설이 지난 23일 재건축 조합원들에게 입찰에 참여하지 않겠다는 내용으로 문자를 보내면서 분위기가 급변하고 있다. GS건설이 최근 여러 건의 대형 수주에 성공해 여력이 얼마 안 남은 점을 고려할 때 대치쌍용2차는 현대건설과 대우건설의 2파전이 될 가능성이 높았다. 현대건설 관계자는 "대규모인 반포1·2·4주구를 수주한 상황이기도 하고 재건축·재개발 사업에 대한 정부 정책 등을 고려할 때 대치쌍용2차를 포기하는 것이 옳다고 판단했다"고 전했다. 문자 발송과 함께 현대건설의 홍보 부스도 철수했다. 반포3주구 유찰은 최근 몇 달간 달아오르던 시장 분위기와는 대조적이다. 3반포1·2·4주구에서는 현대건설과 GS건설이 혈전을 벌였고, 한신4지구에서는 GS건설과 롯데건설의 수주 과열로 국토교통부가 재건축사업 전반에 대한 실태 점검에 나서는 빌미를 제공했다.

 

 

  다수 사업장 시공권에 뛰어든 다른 대기업들과 달리 현대산업개발은 3주구 시공권에 집중하며 오랜 기간 공들인 것으로 알려졌다. 이 때문에 후발 주자로서 현대산업개발과의 경쟁 자체가 부담스러웠을 것이라는 의견도 있다. 첫 입찰이 유찰되면서 반포3주구 시공사의 연내 선정은 어려워졌다. 시공사 선정 방식으로 조합이 경쟁입찰을 결정했기 때문에 2차 입찰을 준비해야 한다. 3회 유찰되면 수의계약으로 전환할 수 있지만 이 제도를 악용하는 경우가 많아 정부에서 제도 개선을 추진하고 있다는 점을 고려할 때 경쟁입찰로 시공자를 선정하는 것이 깔끔하다. 하지만 대치쌍용 수주전까지 감안하면 갑작스러운 강남권 재건축 수주전의 냉각 기류가 예사롭지 않다는 분석도 나온다. 업계에서는 재건축의 최대 화두였던 초과이익환수제 회피가 어려워지면서 정비사업 조합들의 사업 의지가 예전만 못한 데다 재건축 시장을 바라보는 정부 시각이 부정적이어서 재건축 시공권 수주 흥행은 기대하기 어려울 것으로 보고 있다. 한 대기업 정비사업 담당 임원은 "재건축 시장에서 경쟁이 격해지는 일은 종종 있었지만 본사가 압수수색을 당한 것은 굉장히 이례적"이라며 "정부와 수사당국에서 의미 있는 성과를 확보하기 전까지는 시장 점검을 계속할 것으로 보여 건설사들은 극도로 몸을 사리고 있다"고 전했다. 반포3주구와 관련해 현대산업개발은 다음 입찰에도 참여한다는 입장이다. 현대산업개발 관계자는 "오랜 기간 수주를 위해 준비해왔기 때문에 외부 사정과 관계없이 시공권 수주를 위해 계속 도전할 계획"이라고 전했다. 최흥기 반포3주구 조합장은 시공사 선정 유찰 배경과 향후 일정을 묻는 기자의 질문에 "할 말이 없다"고 말했다.(20171127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

기존대출 18천만원 있으면 대출만기 15년으로 제한대출한도 2억원 이상 줄어

아파트 중도금 대출 있으면 추가로 빚내기 사실상 어려워

DSR계산 전세대출은 이자만신용대출·마이너스통장은 1년 상환아닌 10년 분할로

 

 

대출규제 강화 / DTI 시뮬레이션

 

  정부가 내년 1월부터 모든 주택담보대출의 원리금을 포함하는 신DTI(총부채상환비율) 제도를 도입하고 내년 4분기부터 주담대는 물론 신용대출까지 포함한 모든 대출상환능력을 심사하기로 함에 따라 다주택자들에 대한 대출 규제는 한층 강화된다. 기존 DTI가 해당 주택담보대출 원리금에 기존 주담대의 이자만을 합쳐 계산한 것과 비교해 보다 강력한 대출한도 규제다. DTI에 따르면 집 있는 사람, 은퇴했지만 자산이 많은 연령층의 추가 대출은 깐깐하게 보는 반면 청년·신혼부부 무주택자나 중장년층이어도 재취업해 직장을 구한 사람에 대한 대출 지원은 늘어난다. 실질적으로는 서울에 주택담보대출을 이미 가지고 있는 사람이 다른 주택을 사기 위해 추가로 주담대를 받는 것이 몹시 힘들어질 전망이다. 대표적으로 이미 강남 3구와 함께 투기지역으로 지정된 마포, 용산, 성동 등 서울 11개구에서는 앞서 지난 8·2 대책으로 주담대 총 건수가 1건으로 제한된 바 있다. 서울 투기지역 아파트를 보유한 연소득 1억원인 A씨가 추가로 투기지역 아파트를 구매하기 위해서는 2년 이내에 기존 주택을 팔 것이라는 처분조건부로만 담보대출이 가능하다. 그마저 투기지역 DTI40%2건 이상 주담대에 대한 10%포인트 차감이 이뤄져 30% 범위 내에서만 대출이 가능해지게 된다.

 

 

  투기지역이 아닌 경기 성남, 하남, 광명 등 조정대상지역 아파트를 추가로 사려는 연소득 7000만원인 B씨의 대출한도도 기존 집을 팔지 않는다면 30년 만기 대출 가능액이 38900만원에서 18400만원으로 2500만원(52.7%)이나 확 삭감된다. 기존 주택대출의 연간 원리금에 더해 두 번째 주담대에는 DTI 계산용 만기 제한을 30년이 아닌 15년으로 적용해야 하기 때문이다. B씨가 기존 주택을 2년 안에 처분하겠다고 약속하면 대출 가능액은 9200만원(23.7%) 줄어든다. 기존 대출 20년 분할상환용 18000만원의 연간 원금이 신DTI 부채에 추가로 포함되기 때문이다. 특히 이번 발표에서 주목되는 지점은 아파트 중도금 대출과 이주비 대출에 대한 부분이다. 금융위는 중도금·이주비 대출이 있는 사람이 추가로 주담대를 신청할 경우 기존 중도금 대출 원금을 25년으로 나눠 연간 원리금 계산에 포함시키겠다고 밝혔다. 신규 중도금 대출에만 예외를 인정하고 중도금 대출이 있는 대출자의 추가 대출은 깐깐하게 따지겠다는 얘기다. 예를 들어 10억원짜리 아파트를 분양받아 중도금 대출이 6억원 있을 경우 6억원을 25로 나눈 연간2400만원 원금+이자가 부채로 잡히게 된다. 서울 표준 DTI40%를 예로 들면 연간 소득 4000만원인 사람이 중도금 대출 6억원이 있으면 1년에 이자 제외 원금만 2400만원 잡혀 DTI60%를 넘어서게 되고 대출이 불가능해지는 원리다. 중도금은 총체적상환능력심사(DSR) 때도 마찬가지로 포함될 예정이다.

 

 

  정부는 또 소득이 없는 퇴직자들의 주택담보대출도 까다롭게 따지기로 했다. 최근 2년간 근로소득원천징수영수증 등을 확인한 증빙소득에 기반해 대출을 해주기로 했다. 아울러 은퇴자들이 국민연금이나 건강보험료 납부 내역으로 인정받던 인정소득, 카드 사용액과 배당금으로 간접 계산하던 신고소득은 기존 추정 소득에서 각각 5%, 10%씩 차감하기로 했다. 근로소득원천징수 영수증 없이 카드 사용액으로 연소득 4000만원을 인정받는 35세 프리랜서 A씨나 은퇴자 B씨를 예로 들면 기존에는 4000만원 소득을 모두 인정받아 DTI 한도를 적용받았지만 내년 1월부터는 DTI 한도가 10% 줄어들게 된다. 투기지역이 아닌 경기도 광명, 하남 등 조정대상지역 아파트를 만기 30년으로 대출받을 경우 DTI50%를 적용받지만 소득인정액이 10% 줄어 기존 대출 가능금액 38300만원이 34500만원으로 10% 줄어드는 식이다. 금융위는 이러한 추정 소득의 최대 한도도 5000만원으로 제한하기로 했다.

 

 

  반면 장래예상소득 반영제도에서는 나이 제한이 없어졌다. 40세 이상도 재취업을 통해 2년간 근로소득이 확인되면 연간 소득에서 금융회사가 20년 만기 대출 시 1.31% 등을 자율적으로 곱해 기존 연간 소득보다 더 많은 한도를 인정해주기로 했다. 실수요자 보호를 위해 일시적 2주택자는 신DTI 규제에서 제외하고 청년층과 신혼부부에게는 소득증빙 의무가 완화되고 대출한도도 늘리기로 했다. 신용대출 등도 모두 부채로 잡는 DSR는 은행 자율에 맡기되 내년 4분기부터 고()DSR 대출 비중의 총량을 관리하는 은행권 관리지표로 도입된다. 금융위는 중도금 대출이 있는 사람이 추가로 대출을 받을 경우 총부채에 중도금 대출을 포함시키고 신용대출, 전세대출 등도 합산해 계산하게 된다고 밝혔다. 다만 매년 갱신하는 신용대출이나 마이너스통장은 1년 상환이 아닌 10년 분할상환으로 계산할 수 있도록 하고 전세대출은 이자 상환액만 계산하도록 해 시장 우려보다는 규제 강도가 완화적이라는 분석도 나온다.(20171127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

  8·2 부동산 대책 발표 이후 한동안 주춤했던 서울 아파트값이 다시 강세를 보이고 있다. 26일 일선 중개업소와 부동산114 등에 따르면 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용면적 82.5는 매매가격8월 초 168500만원이었으나 최근에는 179000만원으로 1억원 가량 뛰었다. 송파구 신천동 장미 1차 아파트 전용면적 71.28·2 대책 전후로 99000만원에 거래됐으나 최근에는 107500만원으로 8000만원 넘게 올랐다. 인근 중개업소 관계자는 "살 수 있는 물건은 없는데 수요자들이 계속 있어서 매수세가 계속 따라붙다 보니 가격이 오를 수밖에 없다"고 말했다. 대치동 은마아파트도 전용면적 76.8의 매매가격8월초 132500만원에서 최근 139500만원으로 올랐고, 전용 84.4146000만원에서 156500만원으로 뛰었다. 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 1128·2 대책 발표 전 최고 실거래가가 272000만원이었으나 이달 초 297000만원에 거래됐고 최근에 호가는 31억원선까지 올랐다.

 

 

  강북의 주요 단지도 오름세를 나타내고 있다. 마포구 아현동 '마포 래미안 푸르지오' 아파트 전용면적 84최근 104000만원에 거래가 이뤄져 8·2 대책 발표 이전 최고 실거래가(97000만원)보다 7000만원 가량 뛰었다. 양천구 목동 목동신시가지1단지 아파트 전용면적 668·2 대책 전후로 8억원선에서 거래되던 것이 최근에는 87000만원선으로 올랐다. 최근 발표된 정부와 민간 조사업체의 시세 통계에도 이런 추세가 반영돼 있다. 한국감정원이 23일 발표한 자료에 따르면 지난 20일 기준 서울의 평균 아파트값은 전주보다 0.18% 상승해 지난주(0.09%)보다 오름폭이 커졌다. 8·2 대책 이후 15주 만에 최대 상승 폭이었다. 민간시세 조사업체인 부동산114 통계에서도 이번 주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.26% 올라 지난주(0.25%)보다 높은 상승률을 기록했다. 전문가들은 정부 규제 속에서도 서울 집값이 계속해서 오르는 이유에 대해 수요도 줄었지만 그보다 공급이 더 많이 줄었기 때문이라는 분석을 내놓고 있다.(20171126일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

초기 재건축·신축·중대형이 급등 주도'한강 조망' 반포 석 달새 4억 뛴 31

규제 안 먹히는 강남 아파트 8·2대책에도 강남 아파트 '매물 품귀'

조합원 양도 자유로운 단지에 투자 몰려

갭 투자 가능한 신축 아파트도 인기, 10년 안된 중대형 아파트도 초강세

 

 

  ‘8·2 부동산 대책발표 이후 서울 강남권 집값 상승을 주도하는 아파트는 재건축 초기 아파트, 신축 아파트, 중대형 아파트 등이다. 조합을 설립한 재건축 아파트의 매매가 원칙적으로 금지되자 투자수요는 매매가 자유로운 재건축 초기 단지로 몰리고 있다전셋값과 매매가격 차이가 작아 갭투자가 가능한 신축 아파트도 인기를 끌고 있다. 은행 돈을 빌려 집을 사기가 어려워져서다. 중소형 아파트에 비해 상대적으로 오르지 못한 중대형 아파트도 뒤늦게 시동을 걸며 연일 최고가 행진을 벌이고 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 최소 10억원을 넘는 강남권 아파트를 매물이 없어서 사지 못하는 상황이라며 시중 유동성이 풍부한 데다 연봉이 높은 전문직 종사자나 직장인 실수요가 많아 수요 억제책에 치우친 정부 규제가 먹히지 않고 있다고 말했다.

 

 

“8·2 대책 약발 끝

 

  강남권 아파트 중에선 압구정동 현대아파트가 가장 먼저 지난달부터 급등 흐름을 타기 시작했다. 압구정 현대아파트(1·2) 전용면적 163는 이달 288000만원에 거래됐다. 8·2 대책 발표 전 26억원 선에 거래됐던 안쪽 동 매물이다. 인근 한양 1차 전용 63실거래가도 지난 7146000만원에서 지난달 154700만원으로 뛰었다. 압구정동 A공인 관계자는 “8·2 대책 발표 후 호가가 3억원가량 급등했다최근에는 대형 평형이 사상 최고가에 계속 거래되다 보니 중소형 물건도 덩달아 값이 오르고 있다고 전했다. 이 같은 상승세는 이달 들어 대치·개포·반포동으로 번지고 있다. 대치동 은마아파트 전용 76145000만원을 호가하고 있다. 이 평형은 8·2 대책 전 138000만원에 팔렸다. 1988년 준공돼 내년 재건축 연한을 채우는 반포동 반포한신서래 전용 1372주 전 154000만원에 팔렸다. 지난해 7113000만원에 매매된 이래 가장 높은 가격이다. 대치동 한보미도 전용 1287213000만원에서 이달 초 225000만원에 팔리며 사상 최고가를 경신했다. 요즘 호가는 235000만원 선이다. 이 단지는 입주 35년차로 재건축 안전진단을 통과했다.

 

 

입주 10년차 이내의 중대형 아파트도 이달부터 초강세를 보이고 있다. 잠실동 엘스 전용면적 119는 지난주 20억원에 팔렸다. 지난 10년간 13~16억원 선을 오가며 가격이 정체됐던 평형이다. 인근 트리지움 전용 114도 지난달 155000만원에 팔리며 8년 만에 전고점을 뚫었다. 이 평형은 200915억원에 거래됐다. 엘스 인근 B공인 관계자는 중대형 아파트의 인기가 상대적으로 높지 않았는데 최근 찾는 이들이 확 늘었다고 말했다. 전용면적 8420억원을 넘는 사례도 줄을 잇고 있다. 반포동 래미안퍼스티지 전용 84는 지난달과 9월 각각 20억원에 팔렸다. 지난 7월 전고점과 같은 수준이다. 현재 호가는 21~22억원에 달한다. 압구정 현대5차 전용 84도 지난 9195000만원에 거래된 뒤 요즘 21억원을 호가한다. 지난달 197000만원에 거래된 현대 14차 전용 84호가는 20~21억원 선에 형성돼 있다. 대치동 래미안 대치팰리스 전용 84는 이달 195000만원에 거래되면서 20억원 시대에 바짝 다가섰다.

 

 

수요 억제책이 역효과 내

 

  부동산 전문가들은 재건축 조합원 지위 양도 금지가 오히려 역효과를 내고 있다고 진단했다. 수요는 풍부한데 살 수 있는 집이 줄어 집값이 다시 급등하고 있다는 분석이다박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “2주택 이상 보유자에 대한 양도세 가산세율 적용, 재건축 단지 매매 규제 등으로 서울 강남권엔 매도자들이 팔 수 있는 매물이 줄었다수요보다 공급 감소 폭이 더 크다 보니 거래가 줄더라도 가격이 오르는 것이라고 설명했다. 전문가들은 또 정부가 공급대책을 내놓지 않은 점이 투자 수요와 실수요를 자극했다고 풀이했다. 곽창석 도시와공간 대표는 시중 유동성이 풍부하고 경기회복으로 주머니가 넉넉해진 직장인이 많아 수요가 넘친다그럼에도 정부가 주택 공급을 늘릴 생각을 하지 않자 앞으로 집이 부족해진다고 판단한 투자자와 실수요자들이 호가가 높아져도 추격 매수를 하고 있다고 말했다.(20171124일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

수도권 다주택자 113명 조사 결과"연이은 부동산 정책 영향 나타나"

 

 

  8·2 부동산 대책 발표 이후 수도권에서 2채 이상 주택을 보유한 다주택자 3명 가운데 2명은 주택을 팔 의향이 있는 것으로 나타났다. 23일 피데스개발, 대우건설, 한국자산신탁, 해안건축이 공동으로 한국갤럽에 의뢰해 수도권 주택 소유자 113명을 대상으로 '2017년 주거공간 소비자 인식조사'를 한 결과 수도권에 2채 이상 주택을 보유하면서 정부의 부동산 정책 영향을 받는다고 답한 가구 중 66.7%가 주택 매도 의향이 있다고 답했다. 매수 의향이 있다고 답한 경우는 29.8%였고, 모름·무응답은 3.5%로 조사됐다. 부동산 대책이 거래에 영향을 미치느냐는 질문에는 전체 응답자 중 39.4%'영향이 있는 편이다'라고 답했고, '보통이다'(32.7%), '영향이 없는 편이다'(21.3%), '매우 영향이 있다'(4.1%) 순이었다. 8·2 대책에 이어 9·5 대책 등 연이은 부동산 정책 영향으로 전반적으로 수도권 주택 소유자들의 매도 의향이 늘어나고, 거래에도 영향을 받고 있는 것으로 분석된다. 8·2 대책, 9·5 대책 이후 어떤 상품에 투자할 계획인지 묻는 질문에는 예금·적금이 75.7%로 가장 많았고, 다음은 주식과 펀드가 각각 19.6%로 뒤를 이었다. 부동산은 15.7%4위였다. 현재 투자 상품을 묻는 질문에는 부동산이 2위로 조사돼, 부동산 대책 이후에 부동산 투자에 대한 선호도가 하락한 것으로 풀이된다.

 

 

  향후 부동산 투자 의향을 가진 응답자들을 대상으로 앞으로 투자하기에 적합한 부동산 상품을 묻는 질문에는 아파트가 54.1%로 가장 많았고, 2위는 오피스텔(22.6%)이었다. 이어 상가 13.8%, 다세대 5.0%, 단독주택 3.8% 순이었다. 이사를 계획하고 있는 가구는 전체의 30.4%2010년 이후 가장 높은 이사 의향을 보인 것으로 조사됐다. 이 중 '기존 주택을 팔고 다른 주택으로 이주'86.0%로 가장 많았고, '기존 주택은 임대, 다른 주택으로 이주'(10.4%), '기존 주택을 팔고 임대로 거주'(3.6%)가 뒤를 이었다. 이사를 계획하는 가구 중 희망 주거형태는 아파트가 85.7%로 가장 높았다. 다음은 전원주택(7.1%), 단독주택(3.2%), 상가주택(1.3%) 순이었다. 서울 거주 희망은 더 높아졌다. 이사 계획 가구 중 절반(51.9%)이 희망 거주지로 서울을 꼽았다. 희망 거주지로 서울을 꼽은 선호도201531.7%, 201640.7% 등 해마다 상승하고 있다. 서울에 이은 희망 거주지는 경기도(38.3%), 인천(6.5%) 등 순이었다. 공동조사팀 관계자는 "2005년부터 실시해 온 주거공간 소비자 인식조사에서 올해가 주택 매도 의향, 이사계획 등 전반적으로 큰 폭의 변화가 나타났다""주택 관련 수요가 급변하고 있어 수요에 맞는 맞춤형 주거 상품 개발이 필요한 시점"이라고 말했다. 피데스개발과 대우건설 등이 공동으로 실시한 '2017년 주거공간 소비자 인식조사'는 서울, 인천, 경기 지역 35~69세의 30평형(아파트 기준 전용면적 78) 이상 주택 소유 가구주(가구주 부인 포함) 113명을 대상으로 9~11월에 조사와 분석이 진행됐다. 표본오차는 95% 신뢰 수준에 ±3.1%.(20171123일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

눌러도 오르고, 끝없이 추락하고집값 양극화 심화

분당·대구 수성, 투기과열지구 지정 뒤에도 상승세

영남은 '초토화'창원 성산 집값, 작년대비 -10%

 

 

  부동산 시장이 극심한 양극화 현상을 보이고 있다. 경기 성남 분당구와 대구 수성구는 투기과열지구 지정에도 집값이 진정될 기미가 나타나지 않고 있다. 반면 경남 창원 등 영남지역은 시장 활황기의 상승분을 모두 반납하고 있는 처지다한국감정원에 따르면 분당과 대구 수성은 투기과열지구로 지정된 ‘9·5 조치이후 지난주까지 아파트 매매가격이 각각 1.10%1.13% 올랐다. 전국에서 가장 높은 수준의 상승률이다. 이들 지역은 ‘8·2 부동산 대책이후에도 다른 지역과 달리 아파트가격이 가파르게 올라 대출한도 축소 등 규제를 한꺼번에 맞았지만 과열이 진정되지 않고 있다. 분당은 가까운 서울 강남의 집값 상승이 번진 데다 위례신도시와 테크노밸리 등 일대 개발사업의 영향까지 받았다는 게 전문가들의 분석이다. 대구 수성은 구도심 재생 등 정비사업이 호재였다는 평가다. 같은 기간 서울에선 송파구가 1.90%로 가장 많이 올랐다. 초고층 재건축이 확정된 잠실주공5단지 전용면적 7615억대 후반~16억원선에 거래돼 9월보다 1억원가량 올랐다. 현지 중개업소들에 따르면 호가는 1주일새 최고 7500만원 뛰었다전북 익산(1.26%)과 목포(1.09%), 경기 김포(1.03%), 대구 중구(1.01%)도 매매가격 상승률이 높았다. 강원도는 세컨드 하우스열풍에 바다를 끼고 있는 휴양도시들의 아파트값이 많이 올랐다. 동해(1.10%)와 강릉(1.03%)1%를 넘어섰고 속초(0.72%)도 같은 기간 서울 전체(0.57%)보다 상승폭이 컸다.

 

 

  반면 9·5 조치를 통해 집중모니터링지역으로 지정된 곳들은 일단 과열이 진정되는 분위기다. “김현미 국토교통부 장관의 지역구라서 투기과열지구 지정을 피한 것 아니냐는 불만을 사기도 했던 경기 고양 일산서구는 0.00%로 보합을 나타냈다. 일산동구 역시 0.20%로 과열과는 거리가 멀었다. 인천 부평구(0.28%)와 연수구(0.51%), 성남 중원구(0.52%)도 비교적 안정적인 상승률을 보였다부산은 매매가격 상승률이 -0.11%를 기록해 집중모니터링지역 가운데 유일하게 하락했다. 특히 청약조정대상지역인 해운대구는 -0.29%로 조정폭이 깊었다. 서구의 상승률도 0.06%에 불과했다. 앞서 정부는 부산 내 조정대상지역 7곳과 고양 일산 등을 집중모니터링지역으로 지정하며 집값 이상 신호가 나타날 경우 언제든 투기과열지구로 지정할 수 있다고 경고한 바 있다양극화는 뚜렷해지고 있다. 경남 창원 등을 중심으로 영남지역은 침체의 골이 깊어지는 중이다. 창원은 성산구(-3.58%)를 비롯해 의창구(-3.12%), 마산합포구(-2.08%), 마산회원구(-1.45%), 진해구(-1.10%) 등 모든 행정구역의 아파트 매매가격이 큰 폭으로 떨어졌다. 특히 성산구 아파트값은 지난해 연말 대비 10.60% 하락에 전국에서 유일하게 두자릿수를 기록했다. 이 밖에도 경북 포항 북구(-1.94%)와 울산 북구(-1.63%), 경주(-1.59%), 경남 거제(-1.86%) 등 지역의 하락폭이 컸다. 공급과잉 우려에다 중공업 등 중후장대산업의 부진으로 인한 지역 경기 침체가 아파트매매가격 하락으로 이어졌다고 전문가들은 보고 있다.

 

 

  내년 부동산시장도 이 같은 양극화가 계속 될 전망이다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 서울 등 인기지역에선 여전히 상승세가 이어질 것이라고 내다봤다함영진 부동산114 리서치센터장은 분양시장과 거래시장 모두 양극화가 불가피하다면서 이달 한국은행이 기준금리를 인상할 가능성이 있는 데다 규제 영향과 내년 입주물량 증가 등을 고려하면 지방 시장은 조정 국면이 지속될 것이라고 말했다일부 지역이 과열되고 있지만 당장 이를 타깃으로 한 추가 규제 가능성은 크지 않을 것이란 전망도 나왔다. 함 센터장은 이달 정부가 주거복지로드맵을 발표하는 만큼 추가 규제가 나오더라도 그 이후가 될 것으로 보고 있다다만 서울이 아닌 경기 일원을 겨냥하기는 부담스러울 것이라고 전망했다.(20171121일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

지방선 아산·서귀포·과천, 다주택자 비중 상대적 높아

··구 단위 첫 통계 나와군 단위선 전남 영광이 최고

세종, 외지인 소유비중 1최대 투자자는 유성·청주

 

 

  거주지역 내 주택 소유자 중 전국에서 가장 다주택자 비중이 높은 곳은 서울 강남·서초·종로구였다. 서울을 제외하면 충남 아산과 제주 서귀포시가 뒤를 이었다. 같은 기준을 군() 지역에 적용하면 다주택자 비중이 가장 높은 곳은 전남 영광인 것으로 나타났다. 거주 여부와 상관없이 두 채 이상 집이 있는 사람이 가장 많은 도시는 경남 창원과 경기도 용인이었다. 17일 통계청이 발표한 주택소유통계에 따르면 2016년 기준 '내 집'이 있는 사람은 13311000으로 전년보다 2%(267000) 증가했다. 두 채 이상 집이 있는 사람은 198만명(14.9%)으로 전년보다 0.5%포인트 늘었다. 자신이 해당 지역에 살고 있으면서 집을 두 채 이상 갖고 있는 사람 비중이 가장 높은 곳은 서울 강남구(21.3%)였다. 다시 말해 서울 강남구에는 자기 집이 있는 사람이 144000명인데, 그중 집을 여러 채 가지고 있는 사람이 3600이었다. 서울 서초구(20.1%)종로구(19.9%)가 뒤를 이었으며, 충남 아산(19.8%)·제주 서귀포(19.5%)·경기도 과천(19.4%)도 거주지역 내 다주택 소유자 비중이 높았다. 군을 기준으로 보면 전남 영광군에 사는 주택 소유자 14000명 중 3600(25.9%)이 다주택자였고, 충남 서천(24.1%)과 강원 횡성(23.6%)도 거주지역 내 다주택 소유자 비중이 높았다. 이처럼 시··구 단위로 세부 주택소유통계가 나온 건 이번이 처음이다. 그 밖에 집주인이 사는지 여부와 상관없이 다주택자가 가장 많은 지역은 경남 창원(43200·2.1%)이었으며 경기도 용인(2.11%)과 수원(1.9%)도 비중이 높은 편이었다.

 

 

  전국 시도 내 외지인이 소유한 주택 비중이 가장 높은 도시는 세종(37.8%)이었다. 대전 유성구(11.9%), 충북 청주시(10.2%), 대전 서구(9.1%)에 사는 사람들이 투자 목적으로 세종에 집을 산 것으로 분석됐다. 그 외 충남(17.8%)과 인천(17.1%)도 외지인 소유 비중이 높은 편이었고, 비중이 제일 낮은 곳은 울산(6.9%)과 부산(8.8%)이었다. 집값 기준 상위 10%에 해당하는 10분위의 평균 집값은 81100만원이었으며, 소유 주택 수는 2.64, 주택당 평균 면적은 126.9였다. 반면 1분위(하위 10%)의 평균 집값은 2400만원이었으며, 소유 주택 수는 0.96, 주택당 면적은 62.2였다. 분위별 가구주를 거주지역별로 보면 상위 10%가 많은 지역은 서울·경기·부산 순이었고, 하위 10%가 많은 지역은 전남·경북 순이었다. 전체 주택 소유자 중 여성 집주인은 5801000(43.6%)으로 전년 대비 0.5%포인트 증가했다. 2012년 통계 작성 당시 41.4%에서 꾸준히 증가하는 추세다. 연령대별로 봤을 때 30세 미만 가구 가운데 주택을 소유한 비중은 11%에 그쳐 전년 대비 3%포인트 감소했다. 은희훈 통계청 행정통계과장은 "1인 가구 증가 등 가구의 소가족화와 가구 분화의 영향으로 2030 주택 소유자 수가 크게 감소했다"고 설명했다. 이 밖에 작년 111일 기준 가구가 소유한 주택은 14526000가구로 전년보다 375000가구(2.6%) 증가했다. 전체 일반가구 19368000가구 중 주택을 소유하고 있는 가구는 10733000가구로 전체의 55.5%를 차지했다. 전년보다 0.5%포인트 감소했다. 전체 가구의 44.5%는 무주택가구라는 뜻이다. ··구 기준으로 가구의 주택 소유율이 낮은 지역은 서울 관악구(37.7%)·중구(42.1%) 등이었다. 울산 북구(66.4%), 인천 동구(65.8%), 부산 북구(64.0%) 등은 주택을 소유한 가구의 비중이 높았다. (20171118일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

국토부, 지자체와 협의 착수예비당첨확대·온라인 추첨 검토

건설사도 잔여수 공개 등 자구책

 

 

 

  부적격 당첨자로 인해 발생한 잔여물량을 잡기 위해 밤을 새우며 줄을 서거나, 대기 순번을 돈 받고 판매하는 등 후폭풍이 커지자 정부가 ''을 뽑아 들었다. 예비당첨자 비율을 현행 40%에서 추가적으로 확대하고 온라인 추첨제를 도입하는 등 다양한 대책 검토에 나선 것이다. 15일 국토교통부 관계자는 "수도권의 일부 잔여 청약건에서 청약과열과 공급교란 징후가 있어 지자체·전문가들과 대책을 검토 중"이라며 "늦기 전에 대책을 확정해 발표할 예정"이라고 밝혔다. 국토부가 검토 중인 개선책에는 현행 40% 비율 예비당첨자 추가 확대 온라인 추첨제 도입 대기순번 판매행위 엄단 청약 잔여분 수량 공개 등이 포함돼 있는 것으로 알려졌다. 국토부는 최근 예비당첨자 비율을 40%까지 늘렸지만 계약 포기와 부적격 당첨자에 따른 물량을 소화하지 못하는 단지들이 속출 중이다. 또 국토부 관계자는 "청약자 불편이 가중되는 부분들이 주로 선착순 모집 등으로 발생하는 것으로 알고 있다""돈을 받고 순번을 파는 등의 행위도 법으로 금지된 공급교란 행위에 해당하는 만큼 엄단할 계획"이라고 말했다. 잔여 물량 배정 기준이 되는 현행 '주택공급에 관한 규칙'은 예비입주자가 없는 경우 공급방법을 특별히 정하지 않고 있다. 국토부 관계자는 "공급규칙 조항을 개정해 배정방법을 세부적으로 정할 수는 있지만 청약열기가 제각각인 전국이 영향권에 들기 때문에 신중히 검토해야 한다""대책이 확정되면 해당 지자체 등에 공문을 보내 행정지도하는 방법도 있다"고 말했다.

 

  매일경제가 청약잔여분 계약 현장에서 줄 값으로 많게는 1000만원 거래까지 제안하는 실태를 보도한 후 자구책을 내놓는 건설사들도 속속 나타나고 있다. 현대건설은 서울 상일동 '고덕 아르테온' 아파트 미계약분에 대해 오는 27일 홈페이지에 남은 평형과 가구 수를 공고하고 28일 자사 홈페이지에서 온라인 청약을 받은 뒤 추첨을 실시키로 했다. GS건설도 내년부터 미계약분에 대해 온라인으로 청약접수할 수 있도록 시스템을 마련하는 안을 검토 중이다. 한화건설은 지난 15'영등포뉴타운 꿈에그린'에 대한 예비당첨자 계약까지 마무리한 후 미계약분에 대한 계약의향을 밝히고 자신의 연락처를 남긴 고객들에게 개별 연락을 돌렸다. 16일 오후 1시부터 2시까지 견본주택에 도착해 번호표를 뽑은 사람들을 대상으로 추첨을 진행해 미계약분을 소진한다는 계획이다. 다만 건설사가 자체 실시하는 온라인 추첨제에 대한 공정성 확보가 새로운 과제이다. 현대건설 관계자는 "온라인 추첨 공정성 확보를 위해 국토부와 강동구청에 입회 협조요청을 했지만 이렇다 할 반응이 없는 상황"이라며 "추첨 전 과정을 녹화하고 외부 추첨 프로그램을 돌리기로 했다"고 밝혔다.(20171116일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

금융위 내달 중순 확정

 

 

 

  정부가 중소벤처기업 육성을 위해 코스닥시장 투자자에게 파격적인 세제 인센티브를 부여하는 방안을 추진하고 있다. 금융위원회 관계자는 14"주식을 장기간 보유했을 때 세제 혜택이 사실상 전무한 상황"이라며 "부동산 시장과 형평성을 맞추고 특히 코스닥시장을 활성화하기 위해 세액공제, 소득공제, 거래세 인하 등을 두루 검토하고 있다"고 밝혔다. 금융 당국은 코스닥 투자에 한해 세금 자체를 깎아주는 옛 장기증권저축 방식의 혜택까지도 채택할 수 있다는 입장이다. 코스닥 종목을 장기 보유했을 때 파격적 세제 혜택을 주는 방안은 금융위 주도로 기획재정부 등 부처 간 협의가 진행되고 있는 것으로 전해졌다. 이에 따라 다음달 중순께 발표될 코스닥시장 활성화 방안에 기업뿐 아니라 투자자에게 세제 혜택을 주는 정책이 포함될 가능성이 있는 것으로 보인다. 미국 영국 일본 등 금융 선진국은 장기 주식투자에 대해 낮은 세율을 적용하고, 소득공제 혜택을 부여하는 등 오히려 부동산 등 다른 투자처보다 우대하는 경향이 뚜렷하다. 우리나라도 파격적 세제 혜택을 부여한 전례가 있다. 200110월부터 20023월 말까지 한시적으로 판매했던 장기증권저축의 경우 1인당 최고 5000만원까지 연말정산 때 가입액의 5.5~7.7%에 대해 세액공제를 해줬다. 각각 16.5%에 달하는 이자소득세와 배당소득세도 면제해주면서 상당한 인기를 끌었다.

 

  당시 벤처 붐이 꺼지면서 주가가 급락하자 김대중정부가 증시 활성화를 위해 단행한 조치였다. 2008년까지 코스닥 주식을 5000만원 이하로 1년 이상 보유할 경우 배당소득에 대해 비과세한 사례도 있었다. 지난해까지는 장기집합투자증권저축펀드에 가입하면 세금을 일부 줄일 수 있었다. 총급여 5000만원 이하인 근로소득자가 10년 이상 적립식펀드에 투자할 경우 납입액의 40%까지 소득공제 혜택을 줬지만 올해부터 신규 가입은 불가능해졌다. 다만 코스닥시장에만 혜택을 한정하는 것을 두고 부처 간 일부 이견이 있는 것으로 알려졌다. 기획재정부 관계자는 "코스피시장에도 중소 성장기업이 있어 코스닥시장만을 대상으로 세제 혜택을 부여할지 고민할 사항이 많다"고 말했다. 한편 이날 코스닥지수는 전날보다 15.08포인트(2.03%) 오른 756.46으로 마감했다. 시가총액으로 따지면 265조원으로 사상 최대치다.(20171115일 매일경제 기사 참조)