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투자대세 떠오른 P2P투자

 

 

  공기업에 재직 중인 30대 남성 박태준 씨(가명)는 지난해 5월 매경 머니쇼를 통해 P2P투자를 처음 알게 된 후 3000만원을 P2P상품에 투자했다. 개인신용 채권부터 부동산담보 채권까지 총 534개 채권에 분산투자하는 박씨는 9월 현재까지 세후 8%, 160만원의 투자수익을 거두고 있다. 프리랜서로 활동 중인 40대 여성 이혜선 씨(가명)는 불규칙한 소득으로 인해 예·적금 외에 별다른 재테크를 하지 않았다. 지인의 추천을 통해 P2P투자를 시작하고 난 후 이씨는 현재 11.4%의 수익을 달성하고 있다. 이는 시중은행 정기예금의 약 6배에 달하는 수준이다. 이씨는 소득이 발생할 때마다 일정 부분을 P2P상품에 투자해 차츰 투자자산을 늘려가고 있다.

 

  요즘 재테크에 관심 있다는 3040 직장인들 사이에서 P2P금융 투자는 일시적 트렌드를 넘어 '대세'가 됐다. P2P(Peer-to-Peer·개인 간)금융이란 자금이 필요한 개인과 투자를 원하는 개인을 온라인 플랫폼으로 연결해주는 새로운 개념의 금융 서비스. 국내에서는 2014년 말부터 본격적으로 등장하기 시작해 8월 말 기준 13000억원 규모로 급성장했다. 최근에는 P2P금융이 안정적으로 자리 잡으면서 점차 부동산, 문화콘텐츠, 소상공인, 예술품 및 동산 담보까지 투자 영역을 확장하고 있는 추세다. P2P투자의 인지도가 높아지면서 투자 열기도 한층 치열해지고 있다. 국내 대표적인 P2P금융기업인 어니스트펀드9월 초 출시한 10억원 규모의 송파 로체프라자 준공자금 투자상품은 상품 판매 3시간 만에 투자자 729명을 모집하면서 성공리에 투자 마감했다. 이보다 앞서 출시한 NPL 담보채권 1호도 5시간 만에 363명의 투자자를 모으며 당일 완판 기록을 세웠다. 이들 상품은 각각 15%의 높은 수익률과 더불어 6개월의 짧은 만기기간, 부동산 담보 선순위 우선수익권 설정 및 수익금 별도 관리 등 다수의 안전장치를 마련해 인기를 끈 것으로 해석된다.

 

 

  이처럼 P2P투자가 갈수록 각광받는 이유는 모든 과정이 온라인으로 진행되고 가입부터 투자까지 2분 안에 가능한 편리함 때문이다. 평균 10%를 웃도는 매력적인 수익률로 신용대출, 부동산담보대출 등 기존에는 일반 투자자들이 접하기 어려웠던 독특한 투자 기회가 부여된다는 점이 매력 포인트다. 업계 출범 후 약 2년 반이란 기간에 시장이 안정적으로 자리 잡으면서 처음엔 반신반의하며 불안해하던 P2P 투자자들의 신뢰도도 높아지고 있다. 실제로 어니스트펀드의 평균 수익률은 11%에 달하며, 이는 전통적인 금융상품인 ·적금에 투자하는 것보다 6배가량 높은 수익을 얻을 수 있는 수치다. 적절한 분산 투자를 통해 세금을 절약하는 것도 투자 노하우 중 하나다. P2P투자상품에는 이자소득세 25%와 지방소득세 2.5%를 합산한 27.5%의 다소 높은 세율이 적용되는 것이 일반적이다. 하지만 소액으로 쪼개 포트폴리오로 투자하면 큰 절세 효과를 볼 수 있다. P2P대출기업 렌딧이 2015711일부터 올해 831일까지 25개월 동안 모집한 총 133871건의 P2P투자 데이터를 분석한 결과, 200만원을 300개 채권에 초과해 투자할 때 14.8%까지 실효세율이 감소하는 것으로 나타났다. 100개 이하 채권에 분산할 경우 실효세율은 23.8%, 101~200개 구간으로 분산하면 19.5%, 201~300개 구간의 실효세율은 15.7%였다. 소액으로 잘게 쪼개서 여러 개의 채권에 분산 투자할 때 절세 효과가 커지는 이유는 과세 때 원 단위 세금이 절사되기 때문이다. 채권당 투자 금액이 작은 만큼 절세가 가능하다.

 

 

  유의할 점은 지난 529일부터 P2P가이드라인이 적용되면서 일반 투자자의 경우 한 업체당 1000만원 한도로 투자가 제한됐다. P2P가이드라인이란 금융위원회가 P2P금융 이용 고객의 안전한 투자를 위해 마련한 규정 안이다. , 전문투자자, 소득적격투자자, 법인투자자라면 간단한 증빙서류제출을 통해 투자 가능 한도를 늘릴 수 있다. 전문투자자는 계좌 개설 후 1년이 경과한 자로서, 금융투자상품 잔액 5억원 이상, 연소득 1억원 또는 재산가액 10억원 이상 기준을 만족한 개인을 뜻한다. 이 경우 한도 제한 없이 투자가 가능하다. 소득적격투자자는 이자, 배당 소득 2000만원을 초과한 자로, 사업 또는 근로소득 1억원을 초과하는 개인을 말한다. 소득적격투자자는 한 업체당 4000만원까지 투자 한도를 늘릴 수 있다. 법인투자자의 경우 연간 투자 가능한도에 제한이 없으며, 법인 사업자 명의로 투자를 하고자 하는 모든 법인이 대상이다. 서상훈 어니스트펀드 대표는 "투자자산의 건전성과 투자자 보호를 위한 안전장치를 꼼꼼하게 확인한 후에 투자를 해야 한다"고 조언했다.(2017929일 매일경제 기사 참조)

 

 

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부유층 증여수단 활용되는 강남권 신규분양

정상적 증여절차 밟더라도 분양후 가격상승 감안하면 수천만원 절세효과 기대

중도금대출 활용 탈세 소지도

장기간 분할납부하기 때문에 과세당국 감시 피할 수도

주택거래때 자금조달·입주계획 허위신고에 대해 정부 조사

 

 

  최근 일반청약을 실시한 서울 강남구 래미안강남 포레스트(투시도)에 현재 19세인 1997년생이 평균 분양가 11억원인 전용면적 59A 타입에 당첨된 것으로 확인됐다. 1993년생은 분양가가 168300~189600만원에 달하는 전용 112B 타입에 예비 당첨자로 뽑혔다. 최근 강남권에 신규 분양하는 고가 아파트에 정상적이라면 아직 고정적 수입을 받기 어려운 연령대의 당첨자들이 늘고 있다. 이들이 고가 아파트 매입자금을 어떻게 마련할지 관심이 모아진다. 정상적인 절차를 밟아 증여세를 납부한 후 부모에게 받은 돈으로 납부할 수도 있지만 일부에서는 장기간에 걸쳐 분할상환하는 중도금 대출 특성을 활용한 편법 증여 가능성도 제기한다. 정부는 때마침 서울 고가 아파트를 중심으로 자금조달 계획 허위 신고에 대한 집중 단속에 나선다. 이들은 연령대로 미루어볼 때 추첨을 통해 선정된 것으로 추정된다. 8·2 부동산대책으로 서울이 투기과열지구로 지정되면서 이 아파트 청약 당시 전용 85이하는 전체 물량의 75%를 가점제로, 나머지 25%를 추첨제로 선정했다. 전용 85초과는 50%를 가점제, 나머지 50%를 추첨제로 뽑았다.

 

 

  래미안강남 포레스트의 경우 1차 계약금은 5000만원이다. 법적으로 입주 때까지 분양권 전매도 금지된 데다 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용받기 때문에 입주하려면 최소 6억원 이상의 현금이 있어야 한다. 고정적인 수입이 없다면 총부채상환비율(DTI) 때문에 그나마 40%도 대출받을 수 없다. 당첨자가 어린 나이에 큰돈을 번 벤처기업인이거나 유명 연예인이 아니라면 문제없이 청약받은 집에 입주하기 어렵다. 결국 부모의 재정 지원을 받았을 가능성이 크다. 실제 분양업계 관계자들에 따르면 강남 주요 분양단지 견본주택에서는 "자녀에게 재산을 증여할 목적으로 청약을 하겠다"는 예비 청약자들이 최근 자주 출현하고 있다. 자녀 명의 청약통장으로 분양받으면 새 아파트를 시세보다 저렴하게 사 줄 수 있기 때문이다. 이들이 분양을 받는데 필요한 자금을 정상적으로 증여세를 납부하며 제공받았다면 수천만 원 수준의 절세를 하게 되는 셈이다. 일례로 래미안강남 포레스트 전용 59를 분양받는다면 인근 시세와 비교해볼 때 1억원 이상 저렴하게 새 아파트를 마련하게 된다. 수천만 원대 증여세를 절약할 수 있다.

 

 

  문제는 이 과정에서 증여세 탈루를 시도할 여지도 있다는 점이다. 가령 아들이 본인 명의 청약통장으로 분양가 10억원짜리 아파트 청약에 당첨됐다면 계약 후 시공사 보증 중도금 대출 40%를 받을 수 있다. 수입이 있는 20대라면 중도금 대출을 받을 수 있다. 아버지가 중도금 대출 부분을 제외한 60%만 지원하면 증여세는 이 60%에 대해서만 부과된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "대출 상환에 필요한 돈을 아버지가 지원하면 이것도 증여세 부과 대상이지만 비교적 장기간에 이뤄지는 대출이자와 원금 상환은 과세당국 감시를 피할 가능성이 높다"고 말했다. 물론 래미안강남 포레스트는 분양가 9억원이 초과돼 중도금 대출을 받을 수 없다. 시공사 삼성물산의 중도금 대출 보증도 없기 때문에 편법 증여에 활용될 가능성은 희박하다. 하지만 신반포 센트럴자이의 경우 시공사 대출보증을 통해 중도금 대출이 이뤄지기도 해 강남권에서 중도금 대출을 받는 고가 단지는 얼마든지 나올 수 있다. 편법 증여를 통한 탈세 우려가 커지면서 최근 세무당국 감시도 강화되는 추세라고 한다. 원종훈 KB국민은행 세무팀장은 "당첨자 나이가 어리고 경제력이 없으면 세무당국의 집중감시 대상이 될 수 있다""대출에 대해 부모가 지원하면 추후에라도 증여세 추징이 이뤄질 수 있다"고 말했다.

 

 

  정부도 주택 편법증여 근절과 갭투자 남발을 예방하고자 8·2 부동산대책을 통해 투기과열지구 내 3억원 이상 주택거래 시 자금조달 계획과 입주 계획 신고를 의무화하는 내용을 담았다. 이 같은 내용을 골자로 한 부동산 거래신고법 시행령 개정안이 26일부터 시행됨에 따라 국토교통부는 부동산 거래 신고사항에 대한 집중조사에 들어갔다. 국토부 관계자는 "제도 조기 정착을 유도하고, 실수요 거래는 보호하되 부동산 투기 수요는 차단하는 등 건전한 부동산 거래질서 확립을 위해 자금조달 계획, 입주 계획 등 부동산 거래 신고사항을 살펴볼 것"이라고 설명했다. 집중조사를 위해 국토부는 국세청, 금융감독원, 지방자치단체, 한국감정원 등 관계기관과 합동으로 부동산 거래 조사팀을 구성해 투기과열지구 중 집값 상승률이 높거나 단기적으로 거래가 늘어나는 재건축단지 등의 거래신고를 집중적으로 살펴본다. 허위신고나 편법거래 등 투기적 거래로 의심되는 사례 발견 시 위법성 여부를 따지고 위법거래에 대해서는 과태료를 부과한다. 동시에 국세청, 금감원 등 관계기관에 이를 통보한다.(2017927일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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강남·홍대·이태원 늦었다역세권·수도권을 봐라

메인 상권은 그동안 너무 올라 임대수익, 금융비용 못 따라가

공실 리스크 없는 건물 찾아야 대형 프랜차이즈 입주 `안정적`

공격 투자는 신흥상권 리모델링

이면도로 시세 상승 한계 있어 금리 인상·환금성 꼭 유의해야

 

 

  수익형 '꼬마빌딩'을 찾는다면 '용의 꼬리'보다는 '뱀의 머리'를 찾는 전략이 필요하다. 강남 3대 중소형 빌딩 중개업체 관계자들이 공통적으로 꼽은 건물투자 조언이다. 정부의 8·2대책으로 강남 재건축 아파트 투자가 힘들어지면서 자산가들 사이에 100억원대 미만 중소형 건물에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 하지만 최근 중소형 건물 가격이 급등하면서 투자자들의 시장 진입이 쉽지 않은 상황이다. 유진석 리얼티코리아 대표, 오동협 원빌딩 대표, 윤정희 두바이컨설팅 부사장으로부터 '' 되는 건물에 관한 조언을 들어봤다. 중개업소 대표들은 모두 강남, 홍대, 이태원 등 서울 메인상권들이 투자자들에게 가장 선호되는 투자처임은 부인하지 않았다. 하지만 이는 임대수입 없이도 시세차익만을 노리는 자산가들을 위한 투자 방법으로, 고정수입이 필요한 일반 투자자들에게는 적합하지 않다는 판단이다. 수익형 부동산은 '레버리지 효과'를 극대화하기 위해 대부분 대출비율이 높다. 최근 대출금리가 3.5%대 수준으로 건물 수익률이 최소 4%가 나와줘야 하는데 서울 메인상권에선 이런 매물을 찾기가 쉽지 않다.

 

 

  유진석 대표는 "강남 가로수길, 홍대, 이태원 메인상권에 지금 들어가기에는 이미 한발 늦었다"고 진단했다. 그는 "이들 지역의 매물은 이미 미래가치가 가격에 반영돼 있고 임대료 수준이 매매가를 받쳐주지 못한다"고 평가했다. 윤정희 부사장은 "과거엔 강남이 중소형 건물 시장의 주무대였다면 지금은 서울을 비롯한 수도권에서 공실 리스크가 없는 안정된 수익구조를 갖는 건물이 대세고 인기"라고 말했다. 오동협 대표는 "역세권 또는 아파트 단지 등 적당한 배후가구가 있는 장소를 고르고 유동인구의 흐름을 살펴서 그 지역에서 꼭 필요한 위치에 있는 건물을 택하는 것이 건물 투자의 노하우"라고 설명했다. 결국 서울의 각 역세권 상권 또는 수도권의 대표상권으로 범위를 확대할 필요가 있다는 뜻이다. 대기업 프랜차이즈 등 든든한 세입자가 장기 계약으로 들어올 수 있는 건물들이 어중간한 강남 매물보다 수익성이 높다는 분석이다.

 

 

  유 대표는 "최근 경기도 의정부 메인상권 건물이 3.36000만원에 거래됐다"면서 "예전에는 '의정부'라는 한마디에 거래가 안 됐지만 대기업 우량 임차인이 장기 계약해 공실 리스크 없이 안정적으로 7% 수익률을 올릴 수 있는 점이 부각되며 거래가 이뤄졌다"고 말했다. 조금 더 공격적인 투자자라면 신흥 골목상권의 '리모델링'도 고려해 볼 수 있다. 기성세대들은 안정적인 상권에서 이미 임대가 맞춰진 건물을 선호하지만 젊은 층은 신흥상권에서 기존 주택을 리모델링해 새로운 임차인을 넣어 수익률을 높이는 경우가 많다고 한다. 윤 부사장은 "연남동은 2016~2017년 대한민국에서 리모델링 공사가 가장 많이 일어난 지역일 것"이라면서 "30·40대 의사·인터넷 쇼핑몰 투자자들이 자본금 10억원 규모로 20~30억원대 건물을 사서 리모델링하는 수요가 크게 늘었다"고 설명했다. 윤 부사장은 "이들은 대출에 대한 두려움도 없고 낡은 건물을 손대 창의적으로 새 건물을 만드는 것에 대한 성취욕도 느끼는 것 같다"고 전했다. 오 대표는 "리모델링 투자가 늘면서 기존 세입자, 권리금 문제가 없는 단독·다가구주택지들이 골목상권으로 커진 비결"이라고 설명했다.

 

 

  하지만 이면도로의 경우 리모델링도 시세 상승엔 한계가 있다는 지적이다. 수입과 관계없이 임대료를 낼 수 있는 플래그십스토어가 들어갈 수 있는 주요 상권의 메인도로는 사실상 임대료 한계치가 없다. 명동, 강남역, 가로수길 메인도로는 이런 이유로 각각 건물 대지 기준 3.37, 5, 2억원에 달한다. 윤 부사장은 "가로수길 이면인 세로수길 상권은 호가가 3.31억원대로 지나치게 고평가돼 있다"고 지적했다. 그는 "커피 한 잔에 5만원을 받을 수는 없는 일 아니냐"면서 "지금이 정점"이라고 말했다. 오 대표는 "3.36000만원 하는 경리단길 상권도 주춤하고 있다"면서 "3.33000만원 하던 것이 6000만원까지는 쉽게 치고 올라가지만 6000만원 건물이 1억원 건물로 바뀌고 또 그 이상으로 바뀌는 것은 새로운 호재가 있지 않는 한 쉽지 않다"고 말했다. '환금성'은 중소형 빌딩 시장의 또 다른 고려 요소다. 사는 것도 중요하지만 파는 것이 더 중요하다는 얘기다. 오 대표는 "전체 매매에서 50억원 미만 건물이 차지하는 비중이 70%가 넘는다"면서 "금액이 너무 큰 건물은 환금성이 떨어질 수밖에 없다"고 지적했다. 유 대표는 앞으로 상업용 부동산 시장에 영향을 줄 변수로는 '금리'를 꼽았다. 그는 "건물 사서 땅값이 2배 오르던 시절은 지났다"면서 "시세차익보다는 수익률이 우선시돼야 한다"고 주장했다.(2017926일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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여수 집값 1년새 31% 급등오피스텔 청약 421 경쟁

부산 청약광풍은 지속속초·송도도 미분양 해소

 

 

  여수, 부산, 송도 등 해양도시가 고급 주거지로 각광받고 있다. 호주 시드니, 캐나다 밴쿠버, 싱가포르 등 해양도시에 자산가들이 거주하는 경우가 많은데 한국에서도 유사한 현상이 나타나고 있다. 24일 업계에 따르면 지난 22일과 23일에 있었던 '여수 웅천 디 아일랜드' 레지던스 청약은 345실 모집에 평균 80.31, 최고경쟁률 731.31로 마감했다. 그동안 분양했던 여수의 아파트·오피스텔·레지던스를 통틀어 역대 최고경쟁률 기록을 세운 것이다. 업계 관계자는 "수도권, 세종, 부산을 제외한 지역에서 청약이 이처럼 높은 경쟁률을 보인 것은 매우 이례적"이라고 말했다. 부동산114에 따르면 지난해 웅천요트마리나 개장식을 한 전남 여수시의 집값은 현재 3.3당 평균 518만원으로 1년 전(395만원)보다 31% 올랐다. 여수 주택이 이처럼 인기몰이 중인 이유는 각종 개발이 진행되고 있는 해양도시이기 때문이다. 해양도시는 바다와 육지가 만나 교통, 문화, 관광, 산업 등 여러 분야에서 성장 가능성이 높다.

 

  최근 국내 해양도시들이 마리나항과 크루즈 등 해양관광자원을 개발하기 위해 많은 노력을 기울임에 따라 집 앞에서 수준 높은 문화생활을 누리려는 사람들이 늘고 있다. 일찍이 해양관광산업을 통해 도시 성장을 이룬 부산의 3.3당 아파트 매매가는 976만원으로 지난해 898만원보다 8.6%가량 상승해 지방광역시 중에서 가장 오름폭이 컸다. 크루즈를 이용할 수 있는 골든하버를 2019년 개장하는 인천 송도국제도시와 국내 최대 해양페스티벌인 '전국해양스포츠제전'을 내년 개최하는 강원도 속초시도 최근 1년 동안 각각 4.5%, 3.5% 상승했다. 인천과 속초는 현재 미분양 '제로' 지역이기도 하다. 올해 인천에서 공급된 '랜드마크시티 센트럴 더샵'과 속초에서 공급된 '속초 서희스타힐스 더베이'는 각각 7.31, 27.951이라는 높은 평균 청약경쟁률을 기록했다.

 

 

  이처럼 부동산 호황을 누리고 있는 해양도시들의 연내 신규 공급이 아직 남아 있다. GS건설은 10월 부산시 수영구 광안동 광안1구역 주택 재건축을 통해 '광안자이'를 선보일 예정이다. 한신공영은 10월 부산시 기장군 일광면에 총 1219가구 규모의 '일광지구 한신더휴' 아파트를 공급할 예정이다. SK건설은 10월 송도국제도시 지식정보산업단지에 '송도 SK뷰 센트럴'을 분양할 예정이다. 신세계복합쇼핑몰, 롯데몰, 이랜드몰 등 입점 예정인 3개의 대형 복합쇼핑몰을 걸어서 갈 수 있다. 강원도 속초시 조양동에는 일신건영의 '속초 조양동 휴먼빌 아파트'GS건설의 '속초자이'가 지어진다. 인근에 속초해수욕장과 청대산이 있어 관광하기에 좋다. 동서고속도로 덕분에 수도권 접근성이 개선됐다.(2017925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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상업·업무용 부동산 38천건8·2규제 피해 유동자금 몰려`풍선효과` 우려가 현실로

성수·마곡엔 웃돈 수천만원LH 단지내 상가 완판행진 낙찰가율 최고 270% 기록

 

 

  주택시장에 대한 정부 규제가 강화되면서 투자자들이 수익형 부동산시장으로 몰려가고 있다. 주택시장을 누르면 시중의 유동자금이 다른 부동산 자산으로 쏠릴 것이라는 '풍선효과' 우려가 현실화되고 있는 셈이다. 21일 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 자료에 따르면 지난 8월 전국의 상가, 오피스, 오피스텔 등 상업·업무용 부동산 거래량이 역대 최고치인 38118을 기록했다. 이는 직전 역대 최고치였던 전달(7) 36418건에 비해서도 4.7% 증가한 수치다. 지난해 11·3 규제 이후 상업용 부동산 거래가 꾸준히 증가세를 보이며 4개월 연속 기록 경신 행진을 이어가고 있다. 전문가들은 상업·업무용 부동산시장이 이처럼 팽창하는 이유를 정부 규제의 풍선효과에서 찾고 있다. 작년 11·3 대책에 이어 올해 8·2 대책, 9·5 추가 대책까지 나오면서 재건축 아파트 거래를 위축시키고 다주택자 규제를 강화하자 상대적으로 규제가 덜한 비주택시장으로 투자자가 몰렸다는 것이다.

 

  경기도 남양주 다산신도시의 주상복합과 오피스텔 결합단지인 '다산 자이 아이비플레이스'의 최근 청약 결과도 이 같은 분석에 힘을 보탠다. 아파트 851가구, 오피스텔 270실에 대해 청약을 받았는데 아파트 경쟁률이 평균 6.81이었던 반면 오피스텔의 평균 청약 경쟁률은 68.111에 달했다. 규제가 덜한 오피스텔 쪽으로 쏠림 현상이 발생한 것이다. 다음달 서울 강동구 고덕역 4번 출구 바로 앞에 조성되는 주거용 오피스텔 '고덕역 더퍼스트' 단지 내 상가도 문의 전화가 잇따르고 있다. 분양 관계자는 "마케팅을 시작한 지 3주 만에 문의 전화가 하루 평균 100통 이상 오고 있다"고 전했다. 기조성된 상가 가격도 오름세다. LG전자 등 기업 입주로 활기를 띠는 마곡 일대2~3년 전 이 일대 상가가 처음 분양됐을 때보다 3.31000만원 수준의 프리미엄이 붙은 것으로 알려졌다. 마곡지역 자체의 매력도 작용했지만, 최근 8·2 부동산대책 등 부동산 규제로 투자처를 찾는 사람들이 이 지역에 관심을 보이면서 상가 매매가격이 오른 것으로 분석된다. 인근 중개업소에 따르면 이 지역 상가들은 면적이나 입지에 따라 차이는 있지만, 올해 초에 비해 평균 5000만원 이상 올랐다.

 

 

  뚝섬 인근 성수 준공업지역 대로변 상가건물도 2년 전만 해도 3.3당 시세가 4000~5000만원 수준으로 형성돼 있었지만, 현재는 6000~7000만원에 육박한다. 이마저도 매물을 찾기 어려운 상황이다. 업계에서는 우려하는 목소리도 나온다. 주택시장 안정화를 위해 마련한 각종 규제와 대책이 시간이 지남에 따라 약효가 떨어지는 한편 멀쩡했던 다른 시장만 과열시키는 부작용을 양산하고 있어서다. 한국토지주택공사(LH)가 최근 실시한 단지 내 상가 입찰에서도 과열 양상은 계속되고 있다. 지난 18일과 19일 실시된 LH 단지 내 상가 입찰 결과 신규 공급된 서울오류 29, 시흥은계 B-2블록 4, 시흥은계 S-2블록 10, 대구금호 B-1블록 8개 등 51개 상가가 모두 완판됐다. 평균 낙찰가율도 175%나 됐다. 업계에서는 5% 수준의 연 수익률을 낼 수 있는 적정 낙찰가율을 150~160% 으로 본다. 특히 서울 오류행복주택 단지 내 상가는 29개 점포 중 11개의 낙찰가율이 200%를 넘을 정도로 입찰 경쟁이 치열했다.

 

 

  이 가운데 한 상가는 예정 가격이 11900만원이었는데 이보다 2200만원이나 높은 32100만원에 낙찰돼 269.7%의 낙찰가율을 기록했다. 이상혁 상가정보연구소 연구원은 "일부 LH 상가 입찰에서 과열 양상이 나타나고 있다""분위기에 편승해 고가 낙찰을 받지 않도록 주의해야 한다"고 조언했다. 상업용 부동산 투자 열기가 오래 가기 힘들 것이라는 전망도 나온다. 한 전문가는 "임대료 인상률 상한선을 낮추는 등 상가임대차 보호법 개정이 추진되고 있고, 조정 대상지역 내 오피스텔 전매제한도 곧 실시될 예정"이라며 "최근의 투자 열기는 법 개정 전에 막차를 타고자 하는 투자자가 많기 때문"이라고 진단했다.(2017922일 매일경제 기사 참조)

 

 

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국회, 실수요자 구제안 마련

 

 

  투기과열지구 내 재건축 아파트라도 일정 수준의 요건을 충족하면 조합원 지위 양도가 가능해진다. 8·2 부동산 대책으로 투기과열지구에 지정된 서울, 특히 강남 지역 실수요자를 구제하기 위한 후속 조치로 해석된다. 국회 국토교통위원회(국토위) 국토법안심사소위원회는 19일 이 같은 내용을 담은 '도시 및 주거환경정비법 개정안'을 위원회 대안으로 의결했다. 당초 개정안은 재건축 조합원 지위 양도의 예외 조항을 강화하는 내용이었다.

 

 

  하지만 투기 목적이 아닌 실수요자를 구제할 수 있는 방안이 필요하다는 일부 의견에 따라 여야 의원들은 '시행령을 통해 실소유자는 규제에서 예외로 규정한다'는 조항을 두기로 합의했다. 구체적인 예외 규정 시행령은 아직 확정되지 않았지만 회의에 참여한 의원들과 국토교통부에 따르면 '10년 이상 보유, 5년 이상 거주'와 같은 방식으로 보유·실거주 기간을 동시에 규정하는 방안이 유력하다. 다주택자는 당연히 구제 대상에서 제외될 것으로 보인다. 관련 내용은 이달 말 법사위에서 논의되며 법사위를 통과하면 올해 말께부터 시행될 전망이다.(2017920일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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경복궁의 밤도 고종의 서가도 가을에 물들다

서촌애(愛) | 2017.09.22 09:26 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

어둠이 내린 고궁에서 가을의 정취가 물씬 풍기는 궁궐의 밤을 느껴 보자.

 

 

  가을을 맞아 고궁이 불을 밝혔다. 경복궁은 올해 마지막 야간개장을 17일부터 30일까지(화요일 제외) 한다. 경복궁의 야간개장은 낮에 보는 것과는 또 다른 신비한 모습을 선사하면서 암표상이 등장할 정도로 인기를 끌고 있다.

 

 

  ·야간 구분 없이 밤 9시까지 문을 열고 있는 덕수궁도 국립현대미술관과 함께 덕수궁의 역사성을 주제로 1126일까지 덕수궁 야외프로젝트: ·소리·풍경을 연다. 이 전시는 강애란, 권민호 등 9명의 예술가들이 대한제국 시기를 모티브로 덕수궁이라는 역사적 공간에 조형적인 접근을 시도했다. 특히 이들 작품 대부분은 멀티미디어를 이용하고 있어 밤에 봐야 작품을 제대로 감상할 수 있다.(2017918일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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예술가들 사랑했던 옛모습 간직한 서촌 명소

2004년 여관 문 닫고 지금은 갤러리

바로 옆 '보안1942' 생기면서 SNS 핫플레이스로

 

 

  최근 인스타그램(이하 인스타)에 자꾸 옛날 여관 사진이 올라온다. 금방이라도 허물어질 것 같은 건물에 김이 모락모락 올라오는 목욕탕 표시와 여관이라고 큼지막하게 쓴 투박한 간판 사진. 서울 종로구 통의동 보안여관의 모습이다그 자리에 있은 지 80년은 족히 넘은 이 여관은 요 몇 달 사이 인스타 속 나들이 명소로 떠올랐다. 보안여관 관련 게시물 수만 3600여 개. ‘보안책방’ ‘보안스테이’ ‘일상다반사 등 보안여관과 연결된 장소들의 게시물도 속속 올라온다. 지난 915일 오후 1시쯤 소문으로만 듣던 보안여관을 직접 찾아갔다. 경복궁 영추문 맞은 편에 자리잡은 보안여관에 가기 위해서는 지하철 3호선 경복궁역에서 내리는 게 가장 쉽다. 4번 출구로 나와 청와대로 들어가는 길, 일명 경복궁 담장길을 따라 청와대 방면으로 쭉 거슬러 5분 정도 걸어 올라가다보면 통의동파출소, 대림미술관을 지나 투박한 보안여관 간판을 찾을 수 있다.

 

 

  이름은 여관이지만 이곳은 예술작품을 전시하는 갤러리. 과거 여관으로 운영되다 2004년 경영난으로 문을 닫고 수년간 버려지다시피한 곳을 2007년 당시 복합문화예술 공간을 기획하고 있던 최성우 보안1942 대표(일맥문화재단 이사장)가 사들였고, 2010년부터 갤러리로 운영하고 있다사실 여관일 때에도 갤러리 못지 않게 많은 문인과 화가 등 예술가들의 공간이었다. 1936년 시인 서정주가 여기서 지내며 김동리·김달진 등 동료 시인과 함께 문예동인지 시인부락을 창간했다는 이야기는 꽤 알려져 있다. 화가 이중섭이나 시인 이상도 보안여관 문지방이 닳도록 들락거리던 예술인들 중에 포함돼 있었다. 2004년 문을 닫기 직전엔 늦게까지 야근하다 통금시간에 걸린 청와대 공무원들의 잠자리로 종종 쓰이기도 했다보안여관은 꼭 전시를 볼 생각이 아니더라도 그 자체만으로도 훌륭한 볼거리를 제공한다. 안으로 들어가니 미성년자는 입장해서도 안 되고 입장시켜도 안됩니다라는 옛 여관 시절 푯말이 가장 먼저 손님을 맞았다. 바로 옆에는 손님이 들어오면 숙박 등록을 했을 작은 창과 오래된 거울이 붙어 있고 안쪽으로 길게 난 복도를 따라 작은 방이 열을 지어 나타났다너무 낡고 헐어 골조가 앙상하게 드러난 방에는 오래된 서울의 건물 사진을 전시하는 서울루나포토 2017’ 전시회가 열리고 있었다. 작품도 작품이지만 발걸음을 올릴 때마다 삐걱삐걱 소리를 내는 바닥과 이제는 생활에 사용하지 않는 옛 전구 스위치나 문살짝같은 푯말을 보는 재미가 솔직히 더 쏠쏠했다.

 

 

  보안여관이 SNS에 등장하기 시작한 건 20176월 보안여관 바로 옆에 일맥문화재단 최성우 대표가 보안여관의 2017년 버전인 보안1942’를 만들면서부터다. 카페·책방·전시장·게스트하우스까지 모두 갖춘 공간으로, 이곳의 원류인 보안여관 관련 이야기가 함께 입소문 나면서 인스타그래머들의 관심을 불러모았다. 옛 향수를 불러 일으키는 낡고 오래된 보안여관의 모습교과서에서나 만났던 시인의 스토리, 거기에 세련된 카페와 책방까지 한 공간에 갖추니 더 이상 훌륭한 하루 나들이 코스도 없겠다 싶다. 보안여관과 똑 닮은 보안1942 건물은 최 대표가 보안여관의 DNA는 지키면서 이 시대에 맞는 복합문화예술 공간으로 마련하고자 만든 공간이다. 건축디자인은 국립중앙박물관, 국립국악중고등학교 등을 지은 민현식 건축가가 맡았다. 이름의 1942는 보안여관 천정 속에서 발견한 ‘1942년 천정을 보수했다란 기록에서 따왔다. 밤이면 술집으로 변하는 서점(보안책방), 정갈한 쌈밥과 품질 좋은 차를 마실 수 있는 카페(일상다반사), 전시장, 그리고 7개의 방으로 구성된 게스트하우스(보안스테이)가 갖춰져 한 건물 안에서 읽고 보고 자고 먹는 것을 한번에 다 할 수 있다.

 

 

  이곳을 둘러볼 땐 이곳에서 제안하는 순서를 따르는 게 가장 좋다. 먼저 보안여관을 둘러본 후 두 건물을 이어주는 2층 통로로 보안1942 건물로 건너온다. 그러면 보안1942 2층에 있는 한권서점으로 들어오게 된다. 이 곳은 보안책방과 또 다른 책방으로, 보안여관에서 하는 전시와 관련한 책을 주로 판매한다. 전시를 더 보고 싶은 사람은 지하1층의 전시실로, 이제 그만 앉아 음료나 간식을 먹고 싶다면 1층의 일상다반사로 자리를 옮기면 된다. 지하 2층에 있는 보안책방을 들러도 되는데 오후 2시부터 문을 여니 여기를 꼭 방문하고 싶다면 오후로 나들이 계획을 짜는 게 좋겠다나 역시 보안여관과 한권서점을 둘러본 후 1층으로 내려가 카페 일상다반사에 자리를 잡고 앉았다. 큰 유리창 너머로 경복궁 돌담이 그림처럼 보였다. 이곳에서 직접 만든 과일청으로 만들었다는 자몽국화차 한잔을 시켰다. 국화꽃이 예쁘게 올라간 달콤하고 시원한 차를 한 모금 마시니 오후가 더 여유로워졌다.(2017918일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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단독주택용지 전매 원천금지점포겸용은 경쟁입찰로 변경

 

 

 

  8·2 부동산 대책 이후 갈 곳 잃은 시중 유동자금이 몰리며 '로또'로 통하고 있는 택지개발지구 내 단독주택용지에 대한 청약 및 전매 관련 규제가 강화된다. 국토교통부는 택지개발지구 내 단독주택용지 전매제한을 강화하고 점포 겸용 단독주택용지 공급 방식을 바꾸는 내용을 골자로 한 택지개발촉진법 시행령과 택지개발업무처리지침 개정안을 마련해 18일 입법예고한다고 17일 밝혔다. 시중 유동자금이 늘어난 데다 아파트 관련 규제가 강화되면서 단독주택용지에 대한 쏠림 현상이 감지되자 즉각 규제의 칼을 빼든 것으로 풀이된다. 이번 규제로 앞으로는 단독주택용지 당첨자가 잔금 납부 전에 해당 용지를 공급가격 이하로 전매하는 것이 금지된다. 지금까지 단독주택용지의 경우 웃돈을 받고 전매하는 것은 금지됐지만 공급가격 이하에서 전매는 가능했다. 이를 이용해 웃돈이 붙고도 공급가격 이하로 거래한 것처럼 다운계약을 맺는 불법전매가 성행했다. 또 저층부에 상가를 지을 수 있어 인기가 높던 점포 겸용 단독주택용지는 공급 방식이 추첨에서 경쟁입찰로 바뀐다. 지금까지 정해진 가격의 토지를 두고 추첨 방식으로 배분했기 때문에 당첨만 되면 수천만 원에서 수억 원의 웃돈이 붙곤 했다.

 

 

   지난 13일부터 사흘간 분양한 강원도 원주기업도시 내 점포 겸용 단독주택용지 청약에서는 48개 필지에 139977명이 접수해 평균 경쟁률 29161, 최고 경쟁률 193411을 기록했다. 점포 겸용 단독주택용지의 배정 방식을 경쟁입찰로 전환하는 것은 수분양자로 하여금 개발이익에 대한 적정 대가를 지불하도록 해 특혜 논란을 잠재우고 중장기적으로 투기 수요의 진입을 억제하겠다는 취지로 해석된다. 국토교통부 관계자는 "영리성이 있는 택지는 경쟁입찰로 공급하도록 규정한 현행 택지개발촉진법을 적용했다"고 설명했다. 하지만 투기를 막기 위해 내놓은 정책이 또 다른 논란을 야기할 우려도 있다. 경쟁입찰로 토지를 배분하면 경쟁률은 떨어지겠지만 토지를 분양받을 수 있는 대상자의 폭은 급격히 줄어든다. 가장 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰되는 구조이기 때문에 자금력이 부족한 개인이나 영세기업 입장에서는 투자할 수 있는 기회 자체를 박탈당한다는 불만을 제기할 수 있다. 사업 주체의 이익이 극대화되는 점도 문제 소지가 있다. 가장 많은 단독주택용지를 분양하는 주체가 바로 공공기관이나 공기업, 지방자치단체 등 이른바 공공 사이드이기 때문이다.

 

 

  원주기업도시 이전에도 단독주택용지는 전원생활을 꿈꾸는 실수요와 수익형 부동산 투자 목적의 투자 수요가 몰리면서 최근 인기를 누려왔다. 청약증거금이 500~1000만원 정도로 낮은 데다 청약통장 등 별다른 자격요건도 없었기 때문에 경쟁률이 수백 대1에서 10001을 넘기는 경우도 빚어졌다. 이에 한국토지주택공사(LH)는 직접 분양하는 단독주택용지의 경우 인근 지역 거주자만 청약에 참여할 수 있도록 지난해 관련 규정을 신설했다. 하지만 토지 성격에 따라 외지인도 청약에 참여할 수 있는 물건이 수시로 출현하는 데다 시중 유동자금이 워낙 많은 탓에 광풍은 끊이지 않고 있다. 국토부에 따르면 지난해와 올해 상반기 사이 이뤄진 LH 단독주택용지 청약 경쟁률은 평균 1991을 기록했다. 최근 5년간 LH가 공급한 단독주택용지의 약 61%1회 이상 전매됐으며 이 가운데 약 65%가 공급받은 지 6개월 이내에 전매됐다. 이들 중 상당수가 계약서에는 최초공급가격을 주고 실제 대금으로는 웃돈까지 얹어서 주는 다운계약이었을 것으로 의심된다.(2017918일 매일경제 기사 참조)

 

 

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전세대출은 이자만 적용신용대출·주택대출은 표준만기 준용

내달 중순 가계부채 대책 발표 이어 DSR로 후속조치'DTI'와 병행

 

 

  앞으로 은행이 모든 부채와 상환 능력을 따져 돈을 빌려줄 때 마이너스통장 한도 설정액까지 부채 규모로 잡는다. 임대보증금으로 상쇄되는 전세자금대출은 이자만 따진다. 기존 주택담보대출과 신용대출은 표준 만기에 따라 연간 원리금 상환액이 산출된다. 17일 금융권에 따르면 금융당국과 은행들은 이 같은 내용의 총부채원리금상환비율(DSR) 가이드라인을 마련, 내달 중순 가계부채 대책 발표 이후 제시한다. 이번 가계부채 대책의 핵심은 기존 총부채상환비율(DTI)을 개선한 신() DTI를 내년부터 시행하고, DTI보다 강화된 개념의 DSR2019년 전면 도입하는 것이다. 대출 시점 기준으로 소득 대비 부채를 계산하는 게 아니라 장래 소득 변화와 만기까지의 원리금 상환 부담을 따져 개인별 적정 수준으로 돈을 빌려주자는 취지. 신규 주택담보대출에 적용되는 DTI는 기존 주택담보대출의 원금도 반영, 사실상 다주택자가 추가로 대출할 수 없도록 한다. DSR는 기존 주택담보대출뿐 아니라 전세자금대출, 신용대출, 마이너스통장, 할부금 등까지 따져 연간 원리금 상환 부담액을 산출한다.

 

 

  대출은 상품마다 만기와 상환 방식이 다르다. 금융당국과 은행들의 실무 태스크포스(TF)가 가이드라인을 마련하고, 각 상품 특성에 맞춰 이를 적용하기로 했다. 전세자금대출은 23년 만기. 임대보증금 범위에서 빌리고, 다른 용도로 쓸 수 없다. 임대보증금을 돌려받아 원금을 상환한다. 따라서 이자만 DSR에 반영된다. 신용대출은 1년 만기지만, 일부 매입 조건으로 연장되는 경우가 있다. 10%를 상환하고 나머지는 연장해 사실상 10년 만기가 되는 식이다. 주택담보대출은 10년 만기라도 20, 30년까지 연장할 수 있다. TF가 계산한 평균 만기는 약 20이다. 크게 일시상환 방식과 분할상환 방식으로 나뉜다. TF일시상환 방식의 주택담보대출과 신용대출은 표준 만기를 기준으로 연간 원리금 상환액을 계산하기로 방향을 잡았다. 마이너스통장은 설정된 한도 내에서 자유롭게 돈을 쓰고 채워 넣는 상품이다. 만기는 1년이지만, 510년까지 자동 연장되는 경우가 많다. TF는 마이너스통장의 잔액이 수시로 달라져 원리금 상환액을 계산하기가 어렵다고 판단, 설정된 한도 자체를 부채 총액으로 잡기로 했다. 금융당국 관계자는 "실제로 사용하지 않더라도 마이너스통장 한도는 잠정적인 부채"라며 "과도한 한도 설정을 방지하는 목적도 있다"고 설명했다.

 

 

  분할상환 방식의 주택담보대출은 그 자체로 DSR의 연간 원리금 상환액이다. 매월 일정액을 갚는 할부금도 마찬가지다. 이렇게 해서 산출되는 DSR는 일정 비율을 한도로 묶지 않고 자율규제로 운영될 가능성이 크다. 행정지도로서 지도 비율이 정해진 신 DTI와 병행 적용되는 것이다. DSR의 일정 비율을 한도로 두면 한도까지 마음껏 빚을 내도 되는 것처럼 비칠 수 있고, 경기 상황에 따라 DSR를 조정할 경우 '누더기 규제'가 될 수 있어서다. 가계부채 대책에서 다주택자의 주택담보대출 만기를 최장 1015년으로 제한하는 방안도 검토 대상이다. 다만 만기를 일괄적으로 제한하는 데 건설업계가 희의적인 반응을 보여 은행들이 자율적으로 적용하는 방식이 거론된다. 정부 관계자는 "금융위원회와 국토교통부 모두 다주택자의 지나친 차입과 LTV·DTI 규제 회피를 막아야 한다는 데 인식을 함께하고 있다"고 말했다. 이 밖에 정책모기지 가운데 적격대출 소득 요건을 1억 원으로 제한하는 방안, 보금자리론과 디딤돌대출의 기능을 조정하는 방안 등이 검토되는 것으로 알려졌다.(2017918일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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