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상업·업무용 부동산 38천건8·2규제 피해 유동자금 몰려`풍선효과` 우려가 현실로

성수·마곡엔 웃돈 수천만원LH 단지내 상가 완판행진 낙찰가율 최고 270% 기록

 

 

  주택시장에 대한 정부 규제가 강화되면서 투자자들이 수익형 부동산시장으로 몰려가고 있다. 주택시장을 누르면 시중의 유동자금이 다른 부동산 자산으로 쏠릴 것이라는 '풍선효과' 우려가 현실화되고 있는 셈이다. 21일 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 자료에 따르면 지난 8월 전국의 상가, 오피스, 오피스텔 등 상업·업무용 부동산 거래량이 역대 최고치인 38118을 기록했다. 이는 직전 역대 최고치였던 전달(7) 36418건에 비해서도 4.7% 증가한 수치다. 지난해 11·3 규제 이후 상업용 부동산 거래가 꾸준히 증가세를 보이며 4개월 연속 기록 경신 행진을 이어가고 있다. 전문가들은 상업·업무용 부동산시장이 이처럼 팽창하는 이유를 정부 규제의 풍선효과에서 찾고 있다. 작년 11·3 대책에 이어 올해 8·2 대책, 9·5 추가 대책까지 나오면서 재건축 아파트 거래를 위축시키고 다주택자 규제를 강화하자 상대적으로 규제가 덜한 비주택시장으로 투자자가 몰렸다는 것이다.

 

  경기도 남양주 다산신도시의 주상복합과 오피스텔 결합단지인 '다산 자이 아이비플레이스'의 최근 청약 결과도 이 같은 분석에 힘을 보탠다. 아파트 851가구, 오피스텔 270실에 대해 청약을 받았는데 아파트 경쟁률이 평균 6.81이었던 반면 오피스텔의 평균 청약 경쟁률은 68.111에 달했다. 규제가 덜한 오피스텔 쪽으로 쏠림 현상이 발생한 것이다. 다음달 서울 강동구 고덕역 4번 출구 바로 앞에 조성되는 주거용 오피스텔 '고덕역 더퍼스트' 단지 내 상가도 문의 전화가 잇따르고 있다. 분양 관계자는 "마케팅을 시작한 지 3주 만에 문의 전화가 하루 평균 100통 이상 오고 있다"고 전했다. 기조성된 상가 가격도 오름세다. LG전자 등 기업 입주로 활기를 띠는 마곡 일대2~3년 전 이 일대 상가가 처음 분양됐을 때보다 3.31000만원 수준의 프리미엄이 붙은 것으로 알려졌다. 마곡지역 자체의 매력도 작용했지만, 최근 8·2 부동산대책 등 부동산 규제로 투자처를 찾는 사람들이 이 지역에 관심을 보이면서 상가 매매가격이 오른 것으로 분석된다. 인근 중개업소에 따르면 이 지역 상가들은 면적이나 입지에 따라 차이는 있지만, 올해 초에 비해 평균 5000만원 이상 올랐다.

 

 

  뚝섬 인근 성수 준공업지역 대로변 상가건물도 2년 전만 해도 3.3당 시세가 4000~5000만원 수준으로 형성돼 있었지만, 현재는 6000~7000만원에 육박한다. 이마저도 매물을 찾기 어려운 상황이다. 업계에서는 우려하는 목소리도 나온다. 주택시장 안정화를 위해 마련한 각종 규제와 대책이 시간이 지남에 따라 약효가 떨어지는 한편 멀쩡했던 다른 시장만 과열시키는 부작용을 양산하고 있어서다. 한국토지주택공사(LH)가 최근 실시한 단지 내 상가 입찰에서도 과열 양상은 계속되고 있다. 지난 18일과 19일 실시된 LH 단지 내 상가 입찰 결과 신규 공급된 서울오류 29, 시흥은계 B-2블록 4, 시흥은계 S-2블록 10, 대구금호 B-1블록 8개 등 51개 상가가 모두 완판됐다. 평균 낙찰가율도 175%나 됐다. 업계에서는 5% 수준의 연 수익률을 낼 수 있는 적정 낙찰가율을 150~160% 으로 본다. 특히 서울 오류행복주택 단지 내 상가는 29개 점포 중 11개의 낙찰가율이 200%를 넘을 정도로 입찰 경쟁이 치열했다.

 

 

  이 가운데 한 상가는 예정 가격이 11900만원이었는데 이보다 2200만원이나 높은 32100만원에 낙찰돼 269.7%의 낙찰가율을 기록했다. 이상혁 상가정보연구소 연구원은 "일부 LH 상가 입찰에서 과열 양상이 나타나고 있다""분위기에 편승해 고가 낙찰을 받지 않도록 주의해야 한다"고 조언했다. 상업용 부동산 투자 열기가 오래 가기 힘들 것이라는 전망도 나온다. 한 전문가는 "임대료 인상률 상한선을 낮추는 등 상가임대차 보호법 개정이 추진되고 있고, 조정 대상지역 내 오피스텔 전매제한도 곧 실시될 예정"이라며 "최근의 투자 열기는 법 개정 전에 막차를 타고자 하는 투자자가 많기 때문"이라고 진단했다.(2017922일 매일경제 기사 참조)

 

 

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국회, 실수요자 구제안 마련

 

 

  투기과열지구 내 재건축 아파트라도 일정 수준의 요건을 충족하면 조합원 지위 양도가 가능해진다. 8·2 부동산 대책으로 투기과열지구에 지정된 서울, 특히 강남 지역 실수요자를 구제하기 위한 후속 조치로 해석된다. 국회 국토교통위원회(국토위) 국토법안심사소위원회는 19일 이 같은 내용을 담은 '도시 및 주거환경정비법 개정안'을 위원회 대안으로 의결했다. 당초 개정안은 재건축 조합원 지위 양도의 예외 조항을 강화하는 내용이었다.

 

 

  하지만 투기 목적이 아닌 실수요자를 구제할 수 있는 방안이 필요하다는 일부 의견에 따라 여야 의원들은 '시행령을 통해 실소유자는 규제에서 예외로 규정한다'는 조항을 두기로 합의했다. 구체적인 예외 규정 시행령은 아직 확정되지 않았지만 회의에 참여한 의원들과 국토교통부에 따르면 '10년 이상 보유, 5년 이상 거주'와 같은 방식으로 보유·실거주 기간을 동시에 규정하는 방안이 유력하다. 다주택자는 당연히 구제 대상에서 제외될 것으로 보인다. 관련 내용은 이달 말 법사위에서 논의되며 법사위를 통과하면 올해 말께부터 시행될 전망이다.(2017920일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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경복궁의 밤도 고종의 서가도 가을에 물들다

서촌애(愛) | 2017.09.22 09:26 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

어둠이 내린 고궁에서 가을의 정취가 물씬 풍기는 궁궐의 밤을 느껴 보자.

 

 

  가을을 맞아 고궁이 불을 밝혔다. 경복궁은 올해 마지막 야간개장을 17일부터 30일까지(화요일 제외) 한다. 경복궁의 야간개장은 낮에 보는 것과는 또 다른 신비한 모습을 선사하면서 암표상이 등장할 정도로 인기를 끌고 있다.

 

 

  ·야간 구분 없이 밤 9시까지 문을 열고 있는 덕수궁도 국립현대미술관과 함께 덕수궁의 역사성을 주제로 1126일까지 덕수궁 야외프로젝트: ·소리·풍경을 연다. 이 전시는 강애란, 권민호 등 9명의 예술가들이 대한제국 시기를 모티브로 덕수궁이라는 역사적 공간에 조형적인 접근을 시도했다. 특히 이들 작품 대부분은 멀티미디어를 이용하고 있어 밤에 봐야 작품을 제대로 감상할 수 있다.(2017918일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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예술가들 사랑했던 옛모습 간직한 서촌 명소

2004년 여관 문 닫고 지금은 갤러리

바로 옆 '보안1942' 생기면서 SNS 핫플레이스로

 

 

  최근 인스타그램(이하 인스타)에 자꾸 옛날 여관 사진이 올라온다. 금방이라도 허물어질 것 같은 건물에 김이 모락모락 올라오는 목욕탕 표시와 여관이라고 큼지막하게 쓴 투박한 간판 사진. 서울 종로구 통의동 보안여관의 모습이다그 자리에 있은 지 80년은 족히 넘은 이 여관은 요 몇 달 사이 인스타 속 나들이 명소로 떠올랐다. 보안여관 관련 게시물 수만 3600여 개. ‘보안책방’ ‘보안스테이’ ‘일상다반사 등 보안여관과 연결된 장소들의 게시물도 속속 올라온다. 지난 915일 오후 1시쯤 소문으로만 듣던 보안여관을 직접 찾아갔다. 경복궁 영추문 맞은 편에 자리잡은 보안여관에 가기 위해서는 지하철 3호선 경복궁역에서 내리는 게 가장 쉽다. 4번 출구로 나와 청와대로 들어가는 길, 일명 경복궁 담장길을 따라 청와대 방면으로 쭉 거슬러 5분 정도 걸어 올라가다보면 통의동파출소, 대림미술관을 지나 투박한 보안여관 간판을 찾을 수 있다.

 

 

  이름은 여관이지만 이곳은 예술작품을 전시하는 갤러리. 과거 여관으로 운영되다 2004년 경영난으로 문을 닫고 수년간 버려지다시피한 곳을 2007년 당시 복합문화예술 공간을 기획하고 있던 최성우 보안1942 대표(일맥문화재단 이사장)가 사들였고, 2010년부터 갤러리로 운영하고 있다사실 여관일 때에도 갤러리 못지 않게 많은 문인과 화가 등 예술가들의 공간이었다. 1936년 시인 서정주가 여기서 지내며 김동리·김달진 등 동료 시인과 함께 문예동인지 시인부락을 창간했다는 이야기는 꽤 알려져 있다. 화가 이중섭이나 시인 이상도 보안여관 문지방이 닳도록 들락거리던 예술인들 중에 포함돼 있었다. 2004년 문을 닫기 직전엔 늦게까지 야근하다 통금시간에 걸린 청와대 공무원들의 잠자리로 종종 쓰이기도 했다보안여관은 꼭 전시를 볼 생각이 아니더라도 그 자체만으로도 훌륭한 볼거리를 제공한다. 안으로 들어가니 미성년자는 입장해서도 안 되고 입장시켜도 안됩니다라는 옛 여관 시절 푯말이 가장 먼저 손님을 맞았다. 바로 옆에는 손님이 들어오면 숙박 등록을 했을 작은 창과 오래된 거울이 붙어 있고 안쪽으로 길게 난 복도를 따라 작은 방이 열을 지어 나타났다너무 낡고 헐어 골조가 앙상하게 드러난 방에는 오래된 서울의 건물 사진을 전시하는 서울루나포토 2017’ 전시회가 열리고 있었다. 작품도 작품이지만 발걸음을 올릴 때마다 삐걱삐걱 소리를 내는 바닥과 이제는 생활에 사용하지 않는 옛 전구 스위치나 문살짝같은 푯말을 보는 재미가 솔직히 더 쏠쏠했다.

 

 

  보안여관이 SNS에 등장하기 시작한 건 20176월 보안여관 바로 옆에 일맥문화재단 최성우 대표가 보안여관의 2017년 버전인 보안1942’를 만들면서부터다. 카페·책방·전시장·게스트하우스까지 모두 갖춘 공간으로, 이곳의 원류인 보안여관 관련 이야기가 함께 입소문 나면서 인스타그래머들의 관심을 불러모았다. 옛 향수를 불러 일으키는 낡고 오래된 보안여관의 모습교과서에서나 만났던 시인의 스토리, 거기에 세련된 카페와 책방까지 한 공간에 갖추니 더 이상 훌륭한 하루 나들이 코스도 없겠다 싶다. 보안여관과 똑 닮은 보안1942 건물은 최 대표가 보안여관의 DNA는 지키면서 이 시대에 맞는 복합문화예술 공간으로 마련하고자 만든 공간이다. 건축디자인은 국립중앙박물관, 국립국악중고등학교 등을 지은 민현식 건축가가 맡았다. 이름의 1942는 보안여관 천정 속에서 발견한 ‘1942년 천정을 보수했다란 기록에서 따왔다. 밤이면 술집으로 변하는 서점(보안책방), 정갈한 쌈밥과 품질 좋은 차를 마실 수 있는 카페(일상다반사), 전시장, 그리고 7개의 방으로 구성된 게스트하우스(보안스테이)가 갖춰져 한 건물 안에서 읽고 보고 자고 먹는 것을 한번에 다 할 수 있다.

 

 

  이곳을 둘러볼 땐 이곳에서 제안하는 순서를 따르는 게 가장 좋다. 먼저 보안여관을 둘러본 후 두 건물을 이어주는 2층 통로로 보안1942 건물로 건너온다. 그러면 보안1942 2층에 있는 한권서점으로 들어오게 된다. 이 곳은 보안책방과 또 다른 책방으로, 보안여관에서 하는 전시와 관련한 책을 주로 판매한다. 전시를 더 보고 싶은 사람은 지하1층의 전시실로, 이제 그만 앉아 음료나 간식을 먹고 싶다면 1층의 일상다반사로 자리를 옮기면 된다. 지하 2층에 있는 보안책방을 들러도 되는데 오후 2시부터 문을 여니 여기를 꼭 방문하고 싶다면 오후로 나들이 계획을 짜는 게 좋겠다나 역시 보안여관과 한권서점을 둘러본 후 1층으로 내려가 카페 일상다반사에 자리를 잡고 앉았다. 큰 유리창 너머로 경복궁 돌담이 그림처럼 보였다. 이곳에서 직접 만든 과일청으로 만들었다는 자몽국화차 한잔을 시켰다. 국화꽃이 예쁘게 올라간 달콤하고 시원한 차를 한 모금 마시니 오후가 더 여유로워졌다.(2017918일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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단독주택용지 전매 원천금지점포겸용은 경쟁입찰로 변경

 

 

 

  8·2 부동산 대책 이후 갈 곳 잃은 시중 유동자금이 몰리며 '로또'로 통하고 있는 택지개발지구 내 단독주택용지에 대한 청약 및 전매 관련 규제가 강화된다. 국토교통부는 택지개발지구 내 단독주택용지 전매제한을 강화하고 점포 겸용 단독주택용지 공급 방식을 바꾸는 내용을 골자로 한 택지개발촉진법 시행령과 택지개발업무처리지침 개정안을 마련해 18일 입법예고한다고 17일 밝혔다. 시중 유동자금이 늘어난 데다 아파트 관련 규제가 강화되면서 단독주택용지에 대한 쏠림 현상이 감지되자 즉각 규제의 칼을 빼든 것으로 풀이된다. 이번 규제로 앞으로는 단독주택용지 당첨자가 잔금 납부 전에 해당 용지를 공급가격 이하로 전매하는 것이 금지된다. 지금까지 단독주택용지의 경우 웃돈을 받고 전매하는 것은 금지됐지만 공급가격 이하에서 전매는 가능했다. 이를 이용해 웃돈이 붙고도 공급가격 이하로 거래한 것처럼 다운계약을 맺는 불법전매가 성행했다. 또 저층부에 상가를 지을 수 있어 인기가 높던 점포 겸용 단독주택용지는 공급 방식이 추첨에서 경쟁입찰로 바뀐다. 지금까지 정해진 가격의 토지를 두고 추첨 방식으로 배분했기 때문에 당첨만 되면 수천만 원에서 수억 원의 웃돈이 붙곤 했다.

 

 

   지난 13일부터 사흘간 분양한 강원도 원주기업도시 내 점포 겸용 단독주택용지 청약에서는 48개 필지에 139977명이 접수해 평균 경쟁률 29161, 최고 경쟁률 193411을 기록했다. 점포 겸용 단독주택용지의 배정 방식을 경쟁입찰로 전환하는 것은 수분양자로 하여금 개발이익에 대한 적정 대가를 지불하도록 해 특혜 논란을 잠재우고 중장기적으로 투기 수요의 진입을 억제하겠다는 취지로 해석된다. 국토교통부 관계자는 "영리성이 있는 택지는 경쟁입찰로 공급하도록 규정한 현행 택지개발촉진법을 적용했다"고 설명했다. 하지만 투기를 막기 위해 내놓은 정책이 또 다른 논란을 야기할 우려도 있다. 경쟁입찰로 토지를 배분하면 경쟁률은 떨어지겠지만 토지를 분양받을 수 있는 대상자의 폭은 급격히 줄어든다. 가장 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰되는 구조이기 때문에 자금력이 부족한 개인이나 영세기업 입장에서는 투자할 수 있는 기회 자체를 박탈당한다는 불만을 제기할 수 있다. 사업 주체의 이익이 극대화되는 점도 문제 소지가 있다. 가장 많은 단독주택용지를 분양하는 주체가 바로 공공기관이나 공기업, 지방자치단체 등 이른바 공공 사이드이기 때문이다.

 

 

  원주기업도시 이전에도 단독주택용지는 전원생활을 꿈꾸는 실수요와 수익형 부동산 투자 목적의 투자 수요가 몰리면서 최근 인기를 누려왔다. 청약증거금이 500~1000만원 정도로 낮은 데다 청약통장 등 별다른 자격요건도 없었기 때문에 경쟁률이 수백 대1에서 10001을 넘기는 경우도 빚어졌다. 이에 한국토지주택공사(LH)는 직접 분양하는 단독주택용지의 경우 인근 지역 거주자만 청약에 참여할 수 있도록 지난해 관련 규정을 신설했다. 하지만 토지 성격에 따라 외지인도 청약에 참여할 수 있는 물건이 수시로 출현하는 데다 시중 유동자금이 워낙 많은 탓에 광풍은 끊이지 않고 있다. 국토부에 따르면 지난해와 올해 상반기 사이 이뤄진 LH 단독주택용지 청약 경쟁률은 평균 1991을 기록했다. 최근 5년간 LH가 공급한 단독주택용지의 약 61%1회 이상 전매됐으며 이 가운데 약 65%가 공급받은 지 6개월 이내에 전매됐다. 이들 중 상당수가 계약서에는 최초공급가격을 주고 실제 대금으로는 웃돈까지 얹어서 주는 다운계약이었을 것으로 의심된다.(2017918일 매일경제 기사 참조)

 

 

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전세대출은 이자만 적용신용대출·주택대출은 표준만기 준용

내달 중순 가계부채 대책 발표 이어 DSR로 후속조치'DTI'와 병행

 

 

  앞으로 은행이 모든 부채와 상환 능력을 따져 돈을 빌려줄 때 마이너스통장 한도 설정액까지 부채 규모로 잡는다. 임대보증금으로 상쇄되는 전세자금대출은 이자만 따진다. 기존 주택담보대출과 신용대출은 표준 만기에 따라 연간 원리금 상환액이 산출된다. 17일 금융권에 따르면 금융당국과 은행들은 이 같은 내용의 총부채원리금상환비율(DSR) 가이드라인을 마련, 내달 중순 가계부채 대책 발표 이후 제시한다. 이번 가계부채 대책의 핵심은 기존 총부채상환비율(DTI)을 개선한 신() DTI를 내년부터 시행하고, DTI보다 강화된 개념의 DSR2019년 전면 도입하는 것이다. 대출 시점 기준으로 소득 대비 부채를 계산하는 게 아니라 장래 소득 변화와 만기까지의 원리금 상환 부담을 따져 개인별 적정 수준으로 돈을 빌려주자는 취지. 신규 주택담보대출에 적용되는 DTI는 기존 주택담보대출의 원금도 반영, 사실상 다주택자가 추가로 대출할 수 없도록 한다. DSR는 기존 주택담보대출뿐 아니라 전세자금대출, 신용대출, 마이너스통장, 할부금 등까지 따져 연간 원리금 상환 부담액을 산출한다.

 

 

  대출은 상품마다 만기와 상환 방식이 다르다. 금융당국과 은행들의 실무 태스크포스(TF)가 가이드라인을 마련하고, 각 상품 특성에 맞춰 이를 적용하기로 했다. 전세자금대출은 23년 만기. 임대보증금 범위에서 빌리고, 다른 용도로 쓸 수 없다. 임대보증금을 돌려받아 원금을 상환한다. 따라서 이자만 DSR에 반영된다. 신용대출은 1년 만기지만, 일부 매입 조건으로 연장되는 경우가 있다. 10%를 상환하고 나머지는 연장해 사실상 10년 만기가 되는 식이다. 주택담보대출은 10년 만기라도 20, 30년까지 연장할 수 있다. TF가 계산한 평균 만기는 약 20이다. 크게 일시상환 방식과 분할상환 방식으로 나뉜다. TF일시상환 방식의 주택담보대출과 신용대출은 표준 만기를 기준으로 연간 원리금 상환액을 계산하기로 방향을 잡았다. 마이너스통장은 설정된 한도 내에서 자유롭게 돈을 쓰고 채워 넣는 상품이다. 만기는 1년이지만, 510년까지 자동 연장되는 경우가 많다. TF는 마이너스통장의 잔액이 수시로 달라져 원리금 상환액을 계산하기가 어렵다고 판단, 설정된 한도 자체를 부채 총액으로 잡기로 했다. 금융당국 관계자는 "실제로 사용하지 않더라도 마이너스통장 한도는 잠정적인 부채"라며 "과도한 한도 설정을 방지하는 목적도 있다"고 설명했다.

 

 

  분할상환 방식의 주택담보대출은 그 자체로 DSR의 연간 원리금 상환액이다. 매월 일정액을 갚는 할부금도 마찬가지다. 이렇게 해서 산출되는 DSR는 일정 비율을 한도로 묶지 않고 자율규제로 운영될 가능성이 크다. 행정지도로서 지도 비율이 정해진 신 DTI와 병행 적용되는 것이다. DSR의 일정 비율을 한도로 두면 한도까지 마음껏 빚을 내도 되는 것처럼 비칠 수 있고, 경기 상황에 따라 DSR를 조정할 경우 '누더기 규제'가 될 수 있어서다. 가계부채 대책에서 다주택자의 주택담보대출 만기를 최장 1015년으로 제한하는 방안도 검토 대상이다. 다만 만기를 일괄적으로 제한하는 데 건설업계가 희의적인 반응을 보여 은행들이 자율적으로 적용하는 방식이 거론된다. 정부 관계자는 "금융위원회와 국토교통부 모두 다주택자의 지나친 차입과 LTV·DTI 규제 회피를 막아야 한다는 데 인식을 함께하고 있다"고 말했다. 이 밖에 정책모기지 가운데 적격대출 소득 요건을 1억 원으로 제한하는 방안, 보금자리론과 디딤돌대출의 기능을 조정하는 방안 등이 검토되는 것으로 알려졌다.(2017918일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  "지금 오시면 5시간 기다리셔야 합니다. 내일 일찍 오세요." 15일 부산시 강서구에서 개관한 포스코건설의 '명지 더샵 퍼스트월드' 견본주택은 그야말로 장사진을 이뤘다. 견본주택 개장 2시간 전부터 사람들이 줄을 서기 시작했고, 입장이 시작된 오전 10시께 줄은 1가량 길어졌다. 이날 오후 태풍이 올지도 모른다는 소식에도 불구하고, 하루에만 1만명에 가까운 인파가 몰린 것으로 포스코건설은 추정한다.

 

  명지국제신도시는 8·2 부동산대책은 물론 95일 추가로 지정된 투기과열지구에서도 빠진 부산 강서구에 속했다. 청약규제도 없고, 투기과열지구나 투기지역이 아니라 대출 등 제한도 없는 곳에 대기업 브랜드 새 아파트가 들어선다는 점 때문에 풍선효과가 나타나고 있다.(2017915일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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신반포 센트럴자이 당첨자84이하 커트라인 69, 40대중반 5인 가족돼야 가능

"실수요 위한다더니"분통

 

 

  30대 신혼부부들이 서울에서 새 아파트를 분양받기가 더욱 어려워질 것이라는 우려가 현실로 나타났다. 8·2 부동산 대책 이후 서울 강남권 첫 재건축 분양 단지로 관심을 모았던 서초구 잠원동 '신반포센트럴자이'의 가점제 청약 결과를 분석한 결과 중소형 평형으로 불리는 전용 84이하 모든 타입의 평균 가점이 70점대를 넘겼다. 4인 가족이 15년 이상 무주택자로 살아야 받을 수 있는 청약가점 최고점이 69이다. 따라서 30대 신혼부부가 가점제를 통해 서울 새 아파트를 청약받는 것이 사실상 불가능하다는 점이 확인된 셈이다. 15일 금융결제원이 공개한 '신반포센트럴자이' 당첨자 가점 내역을 보면 전용 84B형은 최저 69점 최고 78, 전용 84C형은 최저 72점 최고 78으로 집계됐다. 청약통장이 가장 많이 몰린 전용 59A형도 최저 69, 최고 점수는 74에 달했고 5001이 넘는 높은 경쟁률을 보였던 전용 59C형은 평균 당첨 가점이 무려 77.25에 달했다.

 

 

  청약가점은 84점이 만점으로 부양가족 수(최고 35), 무주택 기간(최고 32), 청약통장 가입 기간(최고 17)에 따라 달라진다. 부양가족이 없을 경우 5점에서 시작해 배우자와 직계존속·비속을 포함해 1명당 5점씩 가점이 된다. 6인 가족은 청약가점이 30이다. 무주택 기간은 청약신청자의 연령이 만 30세가 되는 날부터 주택 모집공고일까지로 계산한다. 매년 2점이 가산돼 무주택 기간이 15년 이상 되는 만 45세가 되면 최고점인 32을 받을 수 있다. 단 만 30세가 되기 전에 혼인한 경우 혼인신고일로 등재된 날부터 계산한다. 청약통장 가입 기간은 가입 첫해 2점이 가산되고 이후 1년마다 1점씩 점수가 오른다. 가장 인기가 높았던 59C형의 경우 청약가점 77점이면 15년 동안 청약통장을 가입한 만 45세 가장이 과거 15년 동안 무주택자로 살면서 가구주 포함 6인 가족이 함께 살아야 가능한 점수. 전용 59(25)에 최소 6인 이상 가족이 살도록 만들어 놓은 제도에 대해 비현실적이라는 지적이 나오는 이유다.

 

 

  더구나 오는 25일 입주자 모집 공고 아파트부터는 전용 85이하 평형의 가점제 적용 비율이 종전 75%에서 100%로 올라가고 전용 85를 초과하는 경우에도 50%는 가점제로 적용된다. 가점제 물량이 늘어나면 전반적인 커트라인은 다소 내려갈 수 있지만 상대적으로 가점이 낮은 신혼부부 등 30대 수요자는 오히려 당첨될 확률이 더욱 낮아질 것으로 예상된다. 실수요자를 위한다는 정부의 부동산 대책이 30대 청년층 사이에서 '탁상행정'으로 평가받는 이유다. 실제 이날 서초동에서 개관한 '서초센트럴아이파크' 견본주택을 찾은 30대 청약자들은 대부분 정부의 청약 가점제도에 분통을 터뜨렸다. 서초센트럴아이파크는 추첨을 통해 중소형 평형 청약이 가능한 올해 마지막 강남권 분양 아파트다. 용산구에서 전세를 살고 있다는 권 모씨(35)"집값을 안정화하겠다는 정부 취지는 이해한다"면서도 "지금 가점제도를 가지고 청약에서 가점제 비중만 확대하겠다는 것은 사실상 30대가 앞으로 서울에서 새 아파트를 분양받을 수 있는 길을 정부가 막은 것"이라고 평가했다.(2017915일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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원주기업도시 `상권 명당` 서 점포 겸용 단독주택용지 청약

거주제한 ·신청금 5백만원에 5시간 만에 수백대1 치솟아

아파트 옥죄자 땅으로 돈 몰려

 

 

 

  13 점심시간부터 인터넷 주요 포털사이트 실시간 검색어 상위권에 '원주기업도시'가 등장했다. 검색창에 '원주기업도시'를 입력하면 '원주기업도시 점포 겸용'이 자동 완성 검색어로 매칭됐다. 보통 사람들이라면 대수롭지 않게 생각하고 넘어갔을 일이지만 부동산 투자, 특히 토지에 관심 있는 사람들 사이에서는 당연한 일이었다. 이날은 ()원주기업도시에서 조성하는 원주기업도시 사업지구 내 점포 겸용 단독주택용지 48개 필지의 청약이 시작되는 날이었다. 오전 10시에 시작된 청약은 5시간도 채 지나지 않은 오후 250분 현재 평균 경쟁률이 236.91을 넘어섰다. '로또 청약'으로 불렸던 강남권 재건축이 무색할 정도다. 원주기업도시 사례에서 보듯 최근 단독주택 용지 분양이 부동산 투자자들 사이에서 '숨은 로또'로 여겨지고 있다. 지난해 6월 분양한 영종하늘도시 점포 겸용 단독주택용지는 평균 92041의 경쟁률을 기록했다. 올해 3월 분양한 한국토지주택공사(LH) 김해율하2지구는 점포 겸용이 아닌 일반 단독주택 용지였지만 거주자 제한이 없어 평균 2971의 경쟁률을 기록했다. 원주기업도시는 일부 위치 좋은 필지의 경쟁률이 이미 10001을 넘어섰다. 14일 오후 4시 청약을 마감하면 이곳 역시 엄청난 경쟁률을 보일 것이 분명하다. 단독주택용지가 '숨은 로또'가 된 이유는 복합적이다. 우선 초기 투자비가 적은 데다 당첨만 되면 적잖은 웃돈을 기대할 수 있다. 원주기업도시는 1인당 1필지만 신청 가능한데, 청약 신청금이 500만원에 불과하다. 미당첨자는 5일 이내에 청약금을 반환받는다. 필지별 총 매입금액도 2억원대 중반에서 3억원대 중반 사이이기 때문에 전문 투자자는 물론 여력 있는 중산층도 투자해볼 만하다.

 

 

  원주기업도시의 경우 인근 부동산중개업소 사이에서는 점포 겸용 단독주택용지에 당첨되면 초기부터 5000만원 이상의 웃돈이 붙을 것으로 전망하고 있다. 원주기업도시에서 기존에 분양됐던 단독주택용지들은 웃돈이 7000~8000만원에서 많게는 2~3억원대에 달하는 것으로 알려졌다. 이번에 공급되는 필지들은 특히 근린생활시설 바로 옆 대로변에 위치하기 때문에 상권이 우수하다. 이런 상황인데 제도나 관리상 허술함이 적지 않다. 우선 거주지 제한이 없다. 단독주택용지 시장이 과열되자 국내에서 가장 많은 택지를 공급하는 LH는 지난해 청약 자격을 해당 시··구 및 연접지역 거주자로 한정하는 지침을 마련했다. 하지만 토지 입지나 성격에 따라 이를 유연하게 적용하고 있기 때문에 간간이 거주지에 관계없이 청약할 수 있는 토지가 출현하고 이런 경우 거의 예외 없이 높은 경쟁률을 기록한다. 특히 점포 겸용 단독주택 용지는 수익형 부동산으로 개발할 수 있기 때문에 거주지역 규제가 있어도 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 올해 3월 분양한 양산물금2지구와 4월 분양한 파주운정지구는 모두 1001 이상의 경쟁률을 기록했다.

 

 

  아파트에 비해 분양권 전매에 대한 단속도 느슨하다. 단독주택용지의 분양권 전매는 원칙적으로 금지돼 있다. 법적으로 소유권 이전등기 전에 웃돈을 받고 전매할 경우 3년 이하 징역이나 1억원 이하 벌금에 처하도록 규정돼 있다. 하지만 주택에 비해 단속이 덜한 데다 시장 참여자도 비교적 소수이기 때문에 암암리에 전매가 성행하고 있다. 부동산업계 관계자는 "단독주택용지 전매만 전문으로 취급하는 업자들이 당첨자들에게 직접 연락해 현금으로 거래한다""웬만큼 치밀하게 단속하지 않고서는 발각하기 어렵다"고 전했다. 정부의 부동산 규제가 단독주택용지를 로또상품으로 만들어버렸다는 얘기도 나온다. 8·2 부동산 대책으로 주택시장을 옥죄니 풍부한 유동성 자금이 규제를 피해 이쪽으로 옮겨가고 있다는 분석이다.(2017914일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  정부가 이른바 '(gap)투자'를 중심으로 한 투기수요 잡기에 나선 가운데 서울 아파트 시장에서는 월세 거래가 줄어드는 모양새. '전세의 종말·월세 시대 도래'가 점쳐졌지만 입주 물량 증가와 정부의 규제 속에 투자자들이 월세 놓기를 부담스러워 하는 것이 배경으로 꼽힌다. 임대 수요 측면에서 세입자들의 전세 선호 현상이 이어지고 있지만 저금리를 이유로 월세를 놓으려던 집주인들은 보증금을 높이거나 전세로 전환하려는 움직임을 보이고 있다는 것이 업계의 말이다. 11일 서울부동산정보광장에 따르면 8월을 기준으로 준전세를 포함한 서울 아파트 월세 거래량은 5년 만에 줄어들었다. 2013(3005) 이후 2016(5006)까지 꾸준히 올랐지만 올해 들어 4405건으로 처음 감소했다. 반면 전세는 월세로 전환이 활발히 이뤄지던 2015년 즈음 위축됐다가 거래량이 꾸준히 늘어 올해 81754건을 기록했다. 최근 들어 나오는 월세 매물은 대부분 '준전세'. 송파구 잠실동 리센츠 아파트 인근 A공인 관계자는 "전용면적 84형을 기준으로 보증금 4억원 이상인 물건이 월세 매물의 절반가량을 차지한다""2년 전만 해도 전세가 월세로 전환하거나 보증금 1~2억원에 월세 200만원짜리 거래가 빈번히 이뤄졌지만 요즘은 수요·공급이 모두 뜸하고 전세 매물이 상대적으로 많다"고 말했다. 2년 전인 2015년은 저금리 국면에서 전세를 월세로 전환하는 집주인이 늘어 전세매물 부족으로 인한 전세 대란이 일어났던 시기다.

 

 

  종종 이뤄지는 거래도 보증금 5억원에 월세 80~100만원 선이라서 전세와 다를 바 없다는 게 인근 공인중개소들의 말이다. 리센츠 전용 84형 전세금은 85000~88000만원 선이고 매매 가격은 13~14억원 선이다. 준전세란 통상 보증금이 월세의 240배 이상인 경우로 전세에 가까운 임대 형태를 말한다. 사정은 강북권도 크게 다르지 않다. 마포구 아현동 인근 B공인 관계자는 "최근 갭투자가 유행하면서 전세 물건이 많기는 했지만 집주인들이 월세를 10~15만원 가량 낮추거나 아예 전세로 내놓겠다는 문의를 해온다""8·2 부동산 대책 이후에도 투자 목적의 매수문의가 종종 들어오지만 월세가 아니라 전세를 끼고 집을 사겠다는 식"이라고 말했다. 주택담보대출비율(LTV)을 기준으로 대출 최대 한도가 40%로 줄어들다보니 새로 투자하려는 입장에서도 월세보다는 전세를 선호할 수밖에 없는 구조라는 얘기다. 성동구 하왕십리동 C공인 관계자는 "월세 호가를 5~10만원가량 낮추겠다는 집주인들도 있다"고 말했다. ·월세 전환율은 꾸준히 낮아지고 있다. 11일 부동산114에 따르면 서울 전·월세 전환율은 20168월 말을 기준으로 4.63%였다가 지난달 말 4.40%로 내려섰다. 전환율이 낮아진다는 것은 전세에 비해 월세 부담이 낮다는 의미다.

 

 

  전문가들은 장기적으로는 '월세 시대'가 오겠지만 향후 1~2년간은 전세 거래가 두드러질 수 있다는 전망을 내놓는다. 정부가 대출 등을 통해 다주택자 압박에 나서면 이들은 일종의 무이자대출 사()금융 격인 전세 거래에 더욱 의존할 수 있다는 논리에서다. 8·2 대책 이후 정부가 내놓을 수 있는 추가 대책으로는 ·월세 상한제임대사업자 의무등록제, 보유세 강화 등이 거론되고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "아파트 시장에서 1~2년 전에 분양한 집들이 대거 입주를 앞둔 상황에서는 대출금 마련을 위해서라도 전세 매물이 많이 나올 수밖에 없다""이에 더해 월세를 중심으로 논의된 임대사업 등록제 의무화는 정책 취지와 별개로 월세 소득 노출을 꺼리는 집주인들을 전세로 돌아서게 할 가능성이 있다"고 말했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "당장 올해 말을 보면 입주 물량이 몰린 지방이나 수도권과 달리 공급이 부족한 서울은 전세 재계약이 이뤄지는 홀수 해 가을 이사철이 맞물리면서 전세 거래량과 전세금이 모두 오를 수 있다"고 말했다. 부동산 업계 관계자는 "·월세 상한제나 계약갱신청구권 등이 도입되더라도 당장 시장이 어떻게 바뀔지 섣불리 예측할 수는 없다"면서도 "세입자 주거안정 측면에서는 바람직한 일이지만 집주인이 미리 임대료를 올리거나 월세로 전환하는 식의 결과도 나올 수 있다"고 말했다.(2017912일 매일경제 기사 참조

 

 

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