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"집값 더 오른다" 매물 회수전방위 상승세에 계약 포기까지

"서울 아파트 공급 줄어든다"불안심리가 상승 부추겨

 

 

  서울 아파트 시장이 심상찮다. 사업 추진이 빠른 강남권 재건축 단지에서 시작된 강세가 대선 이후에는 초과이익환수제 적용을 받게 될 사업 초기의 재건축 단지와 일반아파트로 상승세가 확산하고 있다. 부동산 시장에 '규제 대못'을 쳤던 참여정부의 핵심 인사들이 새 정부를 만들면서 주택시장이 움츠러들 것이라는 시장의 전망이 완전히 빗나간 것이다.' 서울 아파트 가격은 대선 이후 가파른 상승세. 28일 부동산114 조사에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.30% 올랐다. 이는 지난해 107(0.32%) 이후 7개월 반 만에 가장 높은 것이다. 2주 전에도 7개월 만에 최대치인 0.24%가 올랐다. 통상 비수기로 꼽히는 5월의 아파트 가격치고는 꽤 높은 상승세다. 작년 5월 주간상승률(0.110.13%)23배 수준이다. 거래도 늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 서울 아파트 거래량은 27일 기준 8490건으로 이미 지난달 거래량(7824)을 넘어섰다. 주택 거래가 활발했던 지난해 5월 거래량(1163)과 맞먹을 기세다.

 

 

  오는 7월 이주가 시작되는 강동구 둔촌 주공아파트는 요즘 매물이 없어 거래를 못 할 정도. 이 아파트는 대선 이후 보름 만에 5000만원 이상 상승했지만 부르는 게 값이다. 매수자가 나타나면 집주인이 도망가는 형국이다. 7월중 관리처분인가를 앞둔 강남구 개포 주공1단지도 대선 이후 30004000만원이 더 올랐는데도 매수세가 유입되고 있다. 이 아파트 42111000만원이던 것이 현재 115000만원으로 상승했다. 재건축 초과이익환수제 적용이 유력해지면서 지난달 거래가 급감했던 사업 초기의 재건축 단지들도 대선 이후 거래가 살아나고 있다. 송파구 잠실 주공 5단지는 지난달 전체적으로 9건이 거래됐는데 이달 들어선 26일까지 벌써 26이 팔렸다. 현지 중개업소에선 "호재가 없는데 팔리는 게 신기하다"는 반응이다. J공인 사장은 "초과이익환수제 때문에 지난달 가격이 하락하고 쌓여있던 매물이 대선 이후 빠르게 소진되고 있다""혹시 재건축 부담금을 내게 되더라도 강남권 요지의 아파트를 사두는 게 낫다는 불안감이 작용하는 것 같다"고 말했다.

 

 

  재건축 정비계획조차 통과하지 못한 대치동 은마아파트도 최근 거래가 부쩍 살아나는 모습이다. 이 아파트 113는 올해 초 가격이 132000133000만원까지 떨어졌으나 최근 거래가 늘면서 로열층의 경우 135000137000만원까지 상승했다. 일반 아파트값은 강남·북을 가리지 않고 초강세다. 서초구 반포자이 아파트 116는 올해 들어 1억원 이상 오르면서 현재 호가가 1517억원을 넘어섰다. 래미안반포퍼스티지 114는 호가가 1819억원에 달한다. 반포동 아크로리버파크반포 112114의 경우 한강이 안 보이는 주택형은 1920억원, 한강이 보이는 주택형은 2324억원이다. 이처럼 서울 아파트 시장이 초강세인 것에 대해 전문가들은 대선 이후 불확실성이 걷히면서 매수심리가 회복된 것이 일차적인 영향이라고 보고 있다. 탄핵정국에서 대선으로 이어지는 정치적 불안감이 해소되면서 그동안 움츠려있던 매수자들이 움직이고 있다는 것이다. 특히 문재인 대통령 대선 공약은 물론 취임 이후에도 보유세 인상 등과 같은 부동산 규제에 대한 언급이 없다는 점에 안도하는 모습이다. 오히려 강북의 뉴타운 해제지역 인근 등지에서는 문재인 대통령의 부동산 공약인 '도시재생 뉴딜'을 호재로 보고 호가를 더 올리는 모습이다.

 

 

  부동산114 함영진 리서치센터장은 "진보정권이 들어서면서 부동산 규제가 나올 것으로 예상했지만 아직까지 별다른 규제 움직임이 없다는 점에서 매수심리가 회복된 모습"이라며 "특별한 규제가 없다면 올해 새 아파트 입주 물량도 적어도 당분간 강세를 보일 것"이라고 말했다. 내년부터 재건축 초과이익환수제가 부활하면 서울의 주택 공급 부족이 더욱 심화할 것이라는 점도 불안 심리를 자극하고 있다. 초과이익환수제 시행으로 재건축 사업 중단돼 단기적으로는 사업 추진 초기의 아파트값이 하락하겠지만 재건축 중단으로 신규 공급도 감소해 45년 뒤에는 또다시 집값이 오를 수 있다는 해석이다. 국민은행 박합수 도곡스타PB센터 부동산 수석전문위원은 "지금 초기 단계의 재건축 사업이 중단되고 앞으로 5년 뒤 수도권 2시 신도시 입주까지 마무리되면 내년부터 본격적으로 늘어나는 경기지역 아파트 입주 물량도 차츰 소화되면서 서울을 비롯한 수도권에 수급불균형이 나타날 수 있다"고 말했다. 최근엔 "참여정부 때 집값이 크게 올랐으니 문재인 정부에서도 집값이 오를 것"이라는 근거 없는 기대도 상승세를 부추기고 있다는 지적이다.(2017528 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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강남 재건축 전용97분양권, 27개월만에 수익률 104%

대림동 43전세끼고 구입각종 세금 빼고 무려 582%

수익높은 갭투자 주목받지만 집값·전세금 오를때만 유망

"환금성 낮은 중대형 투자땐 주택경기따라 깡통주택 우려"

 

 

  "아무리 요즘 주식시장이 좋다고 해도 부동산은 '실물'이잖아요. 전세금과 매매가격은 오르고 예금금리는 낮은 상황이다 보니 지금이라도 아파트를 살까 합니다." 서울 양천구 목동에 사는 직장인 윤 모씨(36)는 요즘 '부동산 소액투자'에 대한 관심이 커졌다. 이달 초 삼성동 코엑스에서 열린 국내 최대 재테크 박람회 '2017서울머니쇼''국가대표 부동산 PB들의 맞춤형 과외'에서도 전세를 끼고 집을 사는 '(gap) 투자'로 열띤 논쟁이 벌어졌다. 아파트 시장은 최소한 1억원 이상 종잣돈으로 만들어야 투자할 수 있다는 인식이 팽배했지만 최근 몇 년 새 재테크 기법으로 '분양권 전매''갭 투자'에 대한 관심이 커지고 있다. 둘 다 1억원가량 자본을 들여 단기에 시세차익을 볼 수 있다는 점 때문에 각광받기 시작했다. 일반적으로 아파트 시장은 분양·매매 가격이 수억 원에 이르는 데다 현금·금융 자산이 아니다 보니 1~3년 정도 단기보다는 중장기적 차원에서 접근하는 투자자가 적지 않았지만 투자 트렌드가 달라지고 있다. 분양권 전매란 아파트 청약을 통해 계약한 분양권에 옷돈을 얹어 되파는 것을 말한다. 갭 투자란 전세가율(매매가격 대비 전세금)이 최소 70%를 넘는 지역에서 급매물 등을 사들여 매매가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 것을 말한다. 분양권 전매의 경우 세입자와의 갈등 여지가 없고 처분이 쉬운 데다 집값 등락 리스크가 상대적으로 적다는 장점 덕에 청약 열풍을 타고 관심이 뜨거웠다. 수도권의 경우 6개월(민간택지)~1(공공택지) 전매제한 기간을 고려해 '계약금(분양가의 10%)+중도금 1~2차 대출(분양가의 10~20%) 이자금'이 최소한 필요하다. 갭 투자는 매매가격에서 전세금을 제외한 금액(1억원가량)을 자본금으로 들인다. 이때문에 대출 규제나 금리 인상 영향을 덜 받는 편이다.

 

  두 방식은 '소액·단기 투자'라는 점에서 유사하지만 최근 들어 분양권 거래가 힘들어지면서 갭 투자에 대한 관심이 부쩍 늘어나는 분위기. 서울 아파트의 경우 지난해 처음으로 분양가가 3.32000만원이 넘은 데다 지난해 '11·3 부동산 대책' 이후 청약 요건 강화와 하반기 금융권 대출 규제가 겹치면서 분양권 시장 진입 문턱도 높아졌다. 반면 갭 투자의 경우 매매가격이 오름과 동시에 전세금 상승세도 이어지다 보니 상대적으로 더 눈길을 끄는 모양새다. 그렇다면 두 투자 방식의 실제 수익률은 과연 얼마나 될까. 주택 시장 경기 회복세와 더불어 두 방식이 서서히 떠오르던 2014년 말로 돌아가보자. 분양권 전매를 택한 무주택자 A씨는 '강남 아파트 웃돈 1억원의 신화'를 기대하며 201410서초구 '서초푸르지오써밋' 전용 97.9(5층 이상)을 분양받았다. 분양가는 무려 123000만원이었지만 계약금으로 10%12300만원을 들였고 중도금은 집단대출을 통해 무이자 지원을 받았다. 다음달 입주를 앞둔 이 단지의 현재 분양권 웃돈(프리미엄)은 현재 12000~15000만원 선을 오간다. 5월 서울시에 신고된 분양권 실거래 가격이 135900만원이라는 점을 고려하면 양도세와 중개수수료 등 각종 비용을 제외한 단순 시세차익이 12900만원이다.

 

  반면 무주택자 B씨는 같은 시기(201410) 신도림역 역세권 기존 아파트인 영등포구 대림동 '현대3' 전용 43.9(5층 이상)을 갭 투자 방식으로 사들였다. 당시 실거래가에 따르면 매매가격은 21100만원이었지만 전세금이 19400만원이어서 차액인 1700만원(각종 세금·중개수수료 제외)이 필요하다. 시간이 흘러 20175월 기준 이 아파트 전세금은 25000~27000만원 선이다. 5월 신고된 실거래가에 따르면 매매가격은 31000만원이다. 이에 비춰보면 B씨의 단순 시세차익은 9900만원에 달한다. A씨와 B씨가 현재 분양권과 집을 각각 보유 중이라고 하면 27개월간 투자 수익률은 A씨가 104.88%지만 B씨는 582.35%에 달한다. 이 수익률은 각종 세금과 각종 비용을 제외한 단순 추정치에 불과하다. 주요 세금인 양도세를 고려하는 경우 A씨는 보유 기간과 시세차익에 따라 양도세(세율 35%)를 내야 하는 반면 B씨는 1가구 1주택으로 전용 60이하인 소형주택을 2년 이상 보유한 후 되파는 경우여서 양도소득세 비과세 대상에 해당되므로 두 투자자 간 수익률 차이는 더 벌어질 수도 있다.

 

 

  사정이 이렇다 보니 비강남권 역세권 소형 아파트에 대한 갭 투자 관심은 식을 줄 모른다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "부동산 투자는 '임대소득'보다는 부동산 가치 상승에 따른 '자본차익'을 노리는 것이 중요하다""전세가율이 낮은 강남 재건축이나 중도금 대출 규제·전매 제한이 있는 강남 분양 아파트보다는 직장인 임대 수요가 많고 매매·월세·전세금이 동반 상승하는 비강남권 역세권 소형 아파트가 수익률 측면에서 더 유리하다"고 말했다. 그러나 갭 투자는 섣불리 뛰어들기에는 주의해야 할 방법이다. 집값도 오르고 전세금도 오르는 조건에서만 유효한 투자 방식이기 때문이다. 실제로 매매가가 떨어지거나 전세 세입자를 찾지 못해 손해를 보고 급매로 내놓는 경우도 발생했기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "갭 투자는 세입자의 전세금을 레버리지로 삼는 것"이라며 "환금성이 떨어지는 중대형 아파트 등에 투자하는 경우 주택 경기에 따라 깡통주택으로 전락할 우려가 있다"고 말했다.(2017527 매일경제 기사 참조)

 

 

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1순위 청약자격부터 확인중도금 대출 가능여부도 봐야

조정지역에선 전매제한 유의

 

  숨죽였던 분양시장이 본격적으로 재개되고 있다. 하지만 당첨의 기쁨에도 불구하고 여전히 '청약 부적격자'가 쏟아지는가 하면 건설사들은 중도금 집단 대출 은행을 구하는 데 어려움을 겪고 있다. 4월 서울 강동구에서 분양한 '힐스테이트 암사'는 평균경쟁률 12.251로 당시 올해 서울 최고 기록을 세웠지만 당첨자의 25%'부적격자'로 분류돼 다시 탈락했다. 경기 남양주시 다산신도시에서는 다음달 5일 중도금 1차 납부기간을 앞두고 공공분양 아파트 당첨자 일부가 개인 신용으로 중도금 마련에 나서고 있다. 지난해 말 총 2480가구임에도 평균 청약경쟁률 29.51 기록 후 5일 만에 계약을 마감한 경기도 '의왕백운밸리 효성해링턴 플레이스'321일이 중도금 1차 납부일이었지만 두 달이 지난 지금도 중도금 대출 은행을 구하지 못해 납부기일이 무기한 연기됐다.

 

  앞으로 분양이 크게 늘어나면 혼란이 더 가중될 가능성이 높다. 수요자들 입장에서는 우선 청약단계에서 실수요자와 투자자 모두 '1·2순위 자격'부터 확인해야 한다. 1순위로 청약 당첨이 됐지만 나중에 부적격자로 판정되는 경우 1년간 청약 기회가 없어진다. 관심 단지가 11·3 부동산 대책에 따른 청약 조정 지역에 있는 경우 기존에 1순위 자격을 갖춘 경우라고 하더라도 가구주가 아니거나 5년 이내에 다른 청약 당첨 기록이 있는 경우 2주택 이상 보유한 다주택자와 가구원은 2순위로 청약해야 한다. 수도권 택지지구 등에 투자하려는 투자자 입장에서는 '재당첨 금지' 조항도 눈여겨봐야 한다. 단순히 조정 지역만이 아니라 과밀억제 권역에서도 적용되기 때문이다. 서울은 물론이고 인천시 일부와 경기 지역 대부분 시가 과밀억제 권역에 들어간다. '전매제한기간'도 확인해야 한다. 조정 지역에서는 입주(소유권이전등기) 시까지 분양권 전매가 금지된다. 이 때문에 여의치 않은 경우 중도금과 잔금대출에 대한 부담이 더해질 수 있다.

 

  특히 대출과 관련해 시중 중도금 대출금리는 민간분양의 경우 5%에 치닫고 있고 공공분양 역시 4%에 이르는 상황이다. 잔금의 경우 대출 시 소득 여건 심사 강화를 넘어 원리금 분할상환을 해야 하기 때문에 특히 실수요자 입장에서는 이를 감안한 자금 계획을 세워야 한다. 다만 분양권 전매제한기간으로 인해 상대적으로 분양권 전매에 따른 양도세는 줄어들 여지가 있다. 분양권 양도세는 보유기간과 과세표준액에 따라 양도세율이 달라지는데 전매제한으로 인해 보유기간이 길어지게 되고 이에 따라 세율이 낮아지는 효과는 있다.(2017526일 매일경제 기사 참조)

 

 

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한옥 매매물건 올립니다

부동산 매매 물건 소개/한옥 매매 | 2017.05.28 08:06 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

  한옥 매매물건 올립니다.

 

  경복궁 서쪽 배화여대 주변에 시세보다 아주 저렴한 한옥이 매매물건으로 나와 올려 봅니다.

 

지역 : 서울 종로구 경복궁 서쪽 서촌 배화여대 주변

규모 : 대지 약178(54), 건물 약69(20, 4, 화장실1)

입지 : 경복궁역 도보 5분 거리, 인왕산, 수성동 계곡, 경복궁, 청와대 주변

매가 : 104천만원(평당 1,930만원)

 

 

 

 

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초과이익환수 부활땐 공급부족 전망따라

 

 

  "자고 일어나면 부동산중개사무소에서 호가를 몇천만 원씩 올려 팔라고 문자가 옵니다. 팔려고 마음먹었다가도 '지금 팔아도 되나' 겁이 날 정도로 가격이 뛰네요."(강남 재건축 아파트 소유주) 강남 재건축 아파트 시장이 들썩이고 있다. 하루에 수천만 원씩 호가가 오르면서 일주일 새 1억원 이상 매매가격이 급등하고 있다. 삼성동 홍실아파트가 대표적 사례다. 25일 삼성동 인근 공인중개업소들에 따르면 이달 초 152500만원에 시세가 형성됐던 이 아파트 전용면적 108.06가 지난주 16억원까지 호가가 뛰었다. 매수자들이 몰리자 결국 지난 24일 호가보다 높은 169000만원에 거래가 성사됐다. 지금은 같은 평형 매물 호가가 175000만원이다. 한 달도 안 돼 매매가 기준 16500만원, 호가 기준 22500만원이 뛴 셈이다. 홍실아파트 같은 평형의 1년 전 시세는 136500만원이었다.

 

 

  홍실아파트 조합은 올 4월 말 재건축 사업승인을 신청해 7월쯤 승인을 받고 올해 말까지 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 피할 계획이다. 인근 공인중개업소 관계자는 "예전 시세를 아는 사람들은 절대 투자를 못한다""비싸다 싶어도 계속 오르는 게 강남 재건축 아파트"라고 설명했다. 너도나도 강남 재건축 아파트 투자 경쟁에 뛰어든 이유로 '재건축초과이익환수제'가 지목된다. 문재인정부 출범과 함께 재건축초과이익환수제가 내년에 부활할 것이란 전망이 지배적이다. 재건축을 통해 얻은 초과이익에 대한 부담금을 내도록 한 제도로 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 부담해야 한다.(2017526일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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새 정부 약한 규제 예상해 매수세

당초 위축전망 뒤집고 이상 기류

강남권·마포·성동구 호가 상승 주도

매물 사라지고 분양시장도 뜨거워

 

 

  “6000만원 더 올려주세요.” 서울 강동구 둔촌동에서 부동산중개업소를 운영하는 김복희 대표는 지난 주말 한 통의 전화를 받았다. 이달 초 둔촌주공 4단지 70(이하 전용면적)81000만원에 내놨던 집주인이 가격을 올리겠다는 내용이었다. 김 대표는 집값이 더 오를 것이란 기대감에 매도자가 호가(부르는 값)를 올리거나 물건을 거둬들이고 있다소형 평형은 매물 자체가 없다고 말했다. 문재인 정부가 출범한 지 보름이 지났다. 주택시장 움직임이 예상과 다르다. 문재인 정부가 들어서면 부동산 정책 기조가 부양보다는 안정에 맞춰져 시장이 위축될 것이란 게 애초 전망이었다. 이런 예상이 빗나가는 조짐이다. 대선을 앞두고 숨죽였던 주택시장이 서울을 중심으로 들썩이고 있다. 아파트값이 오르고 신규 분양 단지에는 청약자가 몰린다. 이런 분위기는 먼저 통계로 확인된다. 25일 한국감정원 조사 결과 지난 22일 기준 서울 아파트값이 전주보다 0.2% 상승, 대선 직전인 지난 8(0.08%) 이후 2주 연속 오름폭이 커졌다. 11·3 부동산대책 발표 이전인 지난해 1017(0.22%) 이후 주간 기준으로 상승률이 가장 높다. 이에 반해 경기도와 인천 아파트값은 각각 0.05%, 0.04% 올라 전주와 비슷한 수준을 유지했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 대선 이후 서울만 눈에 띄게 시장 분위기가 좋아지고 있다고 말했다. 지방은 국회 분원 이전 등 호재가 있는 세종이나 부산 등을 제외하곤 여전히 보합권에 머물렀다.

 

 

  서울에선 재건축 추진 단지가 몰려 있는 강남권(강남·서초·송파구)과 마포·성동구 등이 오름세를 주도했다. 강남구 개포동 시영아파트 409~92000만원으로 2주 새 5000~6000만원 뛰었다. 같은 기간 마포구 마포래미안푸르지오 59도 최고 4000만원 올랐다. 거래도 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 24일까지 서울 아파트 매매 거래량은 7568건으로 집계됐다. 하루 평균 315으로, 4(260.8) 대비 거래량이 많다. 개포동 세방공인중개업소 전영준 대표는 한 달에 2~3건 거래하는 게 보통인데 5월 들어선 7건을 계약했다고 말했다. 분양시장 열기도 뜨겁다. 대선 이후 건설사들이 미뤘던 분양 물량을 쏟아내면서 청약자들을 빨아들이고 있다. 이달 중순부터 다음 달까지 전국에서 10만여 가구가 분양될 예정이다. 서울에서는 21000 가구가 나온다. 상반기 분양 예정 물량(3만여 가구)70%가 한 달 반 동안 쏟아지는 것이다. 그런데도 분양 수요가 몰리고 있다. 24일 서울 영등포구 신길동에서 1순위 청약을 받은 보라매 SK527가구 모집에 14589명이 몰려 평균 27.71, 최고 1061의 경쟁률을 기록했다. 올해 서울에서 분양한 민간아파트 중 가장 높은 수치다.

 

  대선 이후 예상과 달리 서울 주택시장이 활기를 띠는 이유는 뭘까. 정치적 불확실성이 해소된 데다 새 정부의 부동산 규제 기조가 아직 가시화되지 않았기 때문이란 분석이 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 피부로 느낄만한 구체적인 부동산 정책이 나오지 않자 수요자들이 매수에 나선 측면이 있다고 말했다. 지금처럼 내수가 침체한 상황에서 강도 높은 규제책을 내놓지 못할 것이란 기대 심리도 한몫한다. 부동산 보유세(재산세+종합부동산세) 인상이 대표적이다. 보유세를 올리면 세금 부담이 커져 부동산 거래가 감소하는 등 시장에 충격을 줄 수 있다. 함 센터장은 이미 각종 규제책이 시행 중인 데다 잘못 건드렸다간 내수 위축을 부를 수 있기 때문에 새 정부가 강력하게 규제책을 밀어붙이기 쉽지 않을 것이라고 말했다. 강남권의 경우 내년부터 부활할 것으로 전망되는 재건축 초과이익환수제가 시장에 활기를 불어넣었다는 분석도 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 환수제가 시행되면 공급(신규 분양)이 부족해져 오히려 집값이 올라갈 것으로 보고 그 전에 매수에 나서는 분위기라고 말했다.

 

  시중 뭉칫돈이 갈 곳이 없다는 분석도 여전하다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 절대적인 금리 수준이 높지 않아 은행보다는 시세차익이 기대되는 재건축 단지나 분양시장으로 돈이 몰리는 것이라고 말했다. 전문가들은 오는 7월 말 종료되는 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화 조치의 연장 여부 등이 집값 흐름을 좌우할 것으로 본다. 새 정부가 가계부채 관리를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 강화하고 가계대출을 가처분소득 대비 부채 비율이 150%를 넘지 않도록 관리하는 총량관리제도입을 검토하는 것도 변수다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 당분간 지금의 분위기가 이어지겠지만, 정부가 대출 제한 등 규제책을 도입하면 상승세가 꺾일 것이라며 매수 타이밍을 늦추는 것도 고려할 필요가 있다고 말했다.(2017526일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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67천가구·73% 급증새정부 출범후 예상외 호황에 건설사들 미뤘던 공급 서둘러

`고덕대단지` 강동 1만가구 최다`신길뉴타운` 영등포 8천 넘어

84%가 재건축·재개발 물량높은 분양가, 집값 견인 가능성

이주수요로 전세 불안요인도

 

 

  올해 서울 지역 아파트 분양이 2000년 이후 가장 많이 이뤄질 전망이다. 서울 내 노후한 주택이 늘어나면서 재건축·재개발이 급증한 데다 주택시장이 실수요 위주로 재편되면서 출퇴근이 편리한 서울 아파트의 인기가 치솟고 있기 때문이다. 24일 부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 분양 물량은 작년(38835가구)보다 72.6% 급증한 67038가구에 이를 것으로 보인다. 부동산114가 집계하기 시작한 2000년 이후 최대치다. 지난해까지 가장 분양 물량이 많았던 해는 2001(62814가구)인데 올해 예정된 분양 물량은 이보다도 4000가구 이상 많다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "새 정부가 들어서면서 시장 불확실성이 상당 부분 해소된 데다 최근 서울 집값이 오름세를 보이자 건설사들이 그동안 미뤄왔던 아파트 분양을 서두르고 있다"고 말했다. 1970년대부터 지어지기 시작한 아파트들이 노후화함에 따라 재개발·재건축 시기가 도래한 것이 분양 물량이 급증한 주된 원인으로 꼽힌다. 재건축 과정에서 발생한 집값 상승분의 최대 50%를 조합이 부담해야 하는 재건축 초과이익환수제가 내년부터 적용될지 모른다는 우려도 재건축 급증에 한몫했다는 평가다. 올해 예상되는 서울 지역 전체 분양 물량 중 재개발·재건축 물량은 56116가구(83.7%)나 된다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "서울 재정비시장은 2013년까지 위축됐으나 서울 주택시장이 살아나면서 재개발·재건축이 4년째 증가세를 보이고 있다"고 말했다.

 

 

  부동산114가 내놓은 한 해 아파트 예상 분양 물량은 각 건설사가 수립한 계획에 따른 것이다. 예상치 못한 사정에 따라 올해 분양이 목표였던 단지가 내년으로 미뤄질 수 있고, 내년 분양이 예정됐던 단지가 올해로 앞당겨질 수 있다. 부동산114에서는 건설사 분양계획이 바뀔 때마다 거의 실시간으로 연내 분양 예상 통계치를 조정한다. 확정된 수치는 아니지만 건설사들이 2000년대 이후 가장 많은 물량을 분양할 계획이라는 것은 그만큼 요즘 서울 주택시장 분위기가 좋다는 의미로 풀이된다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "서울 아파트 분양은 잔금대출에 대해 비거치식 분할상환이 적용되고 분양가가 9억원을 넘는 단지가 많아 중도금 대출이 어렵다"면서도 "단기부동자금이 1000조원이 넘는 상황에서 서울 아파트는 다른 지역보다 투자하기에 안전하다는 시각이 많다"고 설명했다.

 

  서울 내 25개 자치구 중에서는 강동구의 분양 예상 물량이 1844가구로 가장 규모가 컸다. 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구)26일 견본주택을 열고, 고덕주공3단지재건축(4066가구·7) 고덕주공5단지재건축(1745가구·9) 고덕주공6단지재건축(1824가구·12)이 차례로 분양한다. 8227가구를 분양할 예정인 영등포구에서는 신길12구역자이(1008가구) 신풍역신동아파밀리에(1650가구)가 각각 6월과 12월에 분양한다. 김세원 내외주건 이사는 "영등포구에 회사가 밀집해 있는 데다 강남 접근성이 좋아 올해 대규모 분양이 이뤄지는 것으로 보인다"고 말했다. 강동구·영등포구에 이어 은평·강남·서대문·양천·노원·마포·서초 순으로 연내 분양 물량이 많았다. 반면 광진·도봉·관악에서는 아파트 분양 계획이 없는 것으로 조사됐다. 재건축 연한이 도래하지 않았거나, 대부분 중층 이상으로 용적률이 낮아 일반분양을 통한 사업비 조달이 어렵다는 점이 재개발·재건축이 더딘 이유로 꼽힌다.

 

 

  올해 분양이 집중되는 도심권 자치구에서는 큰 폭의 집값 상승이 예상된다. 김 이사는 "이미 개발이 완료된 서울 지역에서 새롭게 대규모 분양이 이뤄진다는 것은 당장 그만큼의 기존 주택을 부순다는 의미"라며 "영등포구나 마포구 등은 강동구처럼 인근 경기도 지역에서 임시로 머물 집을 구하기 어렵기 때문에 그 일대 집값이 오를 수 있다"고 내다봤다. 박 대표는 "아파트 분양가격은 주변 집값보다 비싸게 책정되기 때문에 막대한 분양이 올해 서울의 주변 집값을 부추길수 있다""다만 입주 시점이 돌아올 경우 역전세난이 발생할 수도 있기 때문에 아파트 매수에 신중할 필요가 있다"고 말했다.(2017525일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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861 `광교컨벤션 꿈에그린`, `밤샘대기` 불구 한달째 계약중

오피스텔에도 전매제한 적용 규정 몰랐던 투기세력 포기 탓

 

 

  투자자들이 밤새워 청약 대기 줄을 서고 '떴다방'(불법 이동식 중개업소)까지 등장했던 오피스텔이 미분양으로 '선착순 계약'에 들어갔다. 지난달 현장 접수 때 평균 경쟁률 86.791을 기록했던 '광교컨벤션 꿈에그린' 얘기다. 이 주거용 오피스텔은 한화그룹의 야심작 '광교 프로젝트(광교 복합개발단지사업)' 일환으로 지난달 17~18청약 당시 총 746(전용 84) 모집에 64749건이 접수됐다. 그러나 '조기 완판' 기대와 달리 청약 당첨자를 대상으로 진행하는 정당 계약 기간(421~22)이 지나도 마감하지 못한 것이다. 그동안 오피스텔 분양시장에서 무의미했던 '오피스텔 전매 제한' 규정이 투기 과열 분위기로 효력을 발휘했기 때문이다. 20089월부터 시행된 '건축물 분양에 관한 법률' 6조의 3 2항에 따르면 분양받은 사람은 건물이 사용승인을 받기 전까지 2명 이상에게 전매하거나 전매를 알선할 수 없다. 시장질서 차원에서 분양사업자가 아닌 사람이 오피스텔·상가 등 여러 실을 분양받아 2인 이상(공동명의 포함)에게 전매하거나 알선하는 것을 제한한 규정이다.

 

 

  시장에서 오피스텔은 '전매 제한(매매 상대방의 수·전매 제한 기간 등)이 없는 상품'으로 잘못 알려져 있다. 이 때문에 지난해 '11·3 대책'에 따른 아파트 분양 규제 이후 투자자들은 개발 호재 지역 오피스텔로 눈을 돌렸다. 오피스텔은 청약통장이 필요 없지만 경쟁률은 아파트보다 낮은 편이다. 월세 임대 목적을 가진 투자자들이 대다수로 분양권 전매 투기 수요는 흔치 않다. 특히 전용 84은 분양가 총액이 높아 진입장벽이 존재한다. 광교컨벤션 꿈에그린도 분양가가 54000~63000만원으로 서울 아파트 수준이다. 하지만 광교컨벤션 꿈에그린은 사정이 달랐다. '개발 기대감' 속에 전매 차익을 노린 투자자들이 몰렸고 현장에서 밤샘 '청약 줄 서기'까지 등장했다. 건설사는 실계약이 중요해 온라인 대신 현장 청약 접수를 진행했다.

 

 

  분양 관계자는 "한번에 10~20실을 분양받은 후 전매차익을 올리려는 '떴다방'부터 투자 수익성을 눈여겨본 인근 거주자들까지 몰렸다""'1인당 5실 이상 청약 제한'까지 내걸었지만 86.791이라는 결과가 나왔다"고 말했다. 결국 '분양권 전매제한'법 조항이 효력을 발휘했다. 한번에 여러 실을 분양받아 전매 차익을 남기려던 '업자'들 중 일부가 정당 계약 기간 중 계약을 포기한 것이다. 건설사 관계자는 "주거용 오피스텔이 유례없는 인기를 끌면서 전매 제한 규제가 작동한 이례적 사례"라고 말했다. 인근 A공인 관계자도 "전매 부담으로 인해 단기 차익을 노린 ''들이 걸러진 것 같다"고 말했다. 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 "우리나라 1인 가구 증가세를 볼 때 투자성은 여전히 남아 있지만 분양권 전매 차익 목적에서 단기 접근하면 전매 제한 등으로 발목을 잡힐 수 있다"고 말했다.(2017523일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  문재인정부 출범과 함께 부동산시장이 후끈 달아오르고 있다. 서울 주간 상승폭이 7개월 만에 최고치를 기록하는 등 대선 이후 서울과 수도권을 중심으로 아파트 가격이 가파른 상승세를 보인다. 지난주 말 견본주택에는 총 15만명이 넘는 구름 인파가 몰려 조기 대선 후 사실상 처음으로 열리는 이번주 '장미분양'의 흥행을 예고했다. 정치적 불확실성이 제거됐다는 안도감이 매매·분양 쌍끌이 강세로 이어졌다는 분석이다. 하지만 대출 규제 등 변수가 남아 있어 새 정부의 부동산 정책 변화를 좀 더 지켜봐야 한다는 신중론도 제기된다. 21일 부동산114에 따르면 서울 아파트값은 지난주 0.24% 상승'11·3 부동산 대책' 발표 직전인 지난해 1021(0.24%) 이후 7개월 만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했다. 강남구 개포 주공1단지, 강동구 둔촌 주공아파트 등 재건축 초과이익 환수제를 피한 강남권 재건축 단지들의 강세가 이어지고 있다. 서울 재건축 아파트의 평균 상승률은 0.36%를 기록했다. 마포 래미안푸르지오, 종로 경희궁자이 등 일반 아파트도 초강세를 보이자 집주인들이 매물을 거둬들이는 분위기다. 서울 일반아파트의 상승률은 0.22%로 전주보다 상승폭이 2배 확대됐다. 구별로는 재건축 이슈가 부각된 강동(1.11%), 송파(0.47%)의 상승폭이 가장 컸다. 성수전략정비구역이 부각된 성동(0.32%), 저가 매물이 소진되며 다시 상승세로 돌아선 양천(0.25%)의 가격도 많이 올랐다.

 

 

  건설사들이 대선 이후로 미뤘던 분양을 재개하면서 분양시장도 달아오르고 있다. GS건설이 경기도 김포시 걸포3지구에 짓는 한강메트로자이 견본주택엔 지난주 말 오픈 직후 사흘간 65000명이 방문해 뜨거운 분양 열기를 반영했다. 지난 20일에는 주말 방문객이 한꺼번에 몰리며 입장부터 내부 유닛관람과 상담까지 3시간이 걸리기도 했다. 견본주택 인근에는 '떴다방(이동식 중개업소)'이 등장해 아파트 당첨 시 연락을 달라며 분주히 명함을 돌리는 모습도 보였다. 서울 영등포구 신길5구역 재개발 아파트인 SK건설의 '보라매 SK' 견본주택에도 하루 평균 1만명 이상의 예비 청약자가 몰려들었다. SK건설 관계자는 "올해 연 견본주택 중 가장 많은 인파가 몰렸다"면서 "상담 내용을 분석한 결과 실수요자와 투자자 비율이 46으로 투자자들의 관심이 더 많은 것으로 나타났다"고 말했다.

 

  대우건설이 인천 남동구 논현동에 짓는 '인천 논현 푸르지오' 견본주택에도 주말동안 2만여 명이 몰렸다. 경기도 안양 명학역에 들어서는 반도건설의 주상복합 아파트 '명학역 유보라 더 스마트'에도 주말 동안 12000여 명이 방문했다. 이번 대선으로 진보정권이 들어서면서 부동산시장이 위축될 것이란 예상이 많았다. 하지만 보유세 인상 등 대형 악재가 문재인 대통령의 대선 공약에 빠졌고 정권 초부터 금리를 인상하는 것도 어려울 것이란 분석이 힘을 받으면서 불확실성이 해소되고 있는 것이 부동산시장 강세의 원인이라는 분석이다. 노무현정부 시절 집값 폭등을 막기 위해 집값을 제어하다 실패한 것이 참여정부가 민심을 잃은 결정적인 요인이 된 만큼 이번 정부에서는 규제 카드를 꺼내는 데 신중을 기할 것이라는 기대감도 나온다. 다만 전월세 상한제, 계약갱신청구권 도입, 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 시행 등 대출 규제 카드는 부동산시장에 변수가 될 전망이다. 문재인정부는 아직까지 대출 규제에 대한 명확한 입장을 내놓지 않았지만 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 강화하고 가계대출을 가처분소득 대비 부채 비율이 150%를 넘지 않도록 관리하는 '총량관리제' 도입을 검토하고 있다.

 

  이런 가운데 이번주에는 전국 12개 단지에서 6945가구(공공분양·임대주택 등 제외)가 청약을 접수한다. 이는 올해 들어 주간 기준 가장 많은 물량이다. 이전까지 청약물량이 가장 많았던 주는 4월 첫째주로 8개 단지에서 5495가구가 일반분양된 바 있다. 특히 수도권 분양물량이 몰려 있다. 부동산인포에 따르면 앞으로 6월까지 수도권에서 총 42936가구가 일반분양될 예정이다. 이는 작년 같은 기간(37048가구)보다 15.9% 증가한 수준이다. 새로 문을 여는 견본주택은 임대 포함 14곳이다. 고덕 롯데캐슬 베네루체, 성남 고등 호반베르디움 등 수도권에서 알짜 단지가 분양을 시작한다. 금성백조주택은 경기도 김포한강신도시 Ab-04 블록에 들어서는 '한강신도시 예미지 뉴스테이'를 선보인다. 장재현 리얼투데이 팀장은 "대선이 끝나고 아직 부동산 정책이 확실히 정해지지 않았고 대출 규제도 예상돼 건설업계에서는 시장 분위기가 나빠지기 전에 분양하려는 움직임을 보이고 있다"면서 "하반기 대량 입주가 시작되면 인기 단지에만 청약이 몰리는 양극화가 더욱 심각해질 것"이라고 말했다.(2017522일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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주민들 관심도 떨어지고 부동산 경기도 잠잠

대통령 집무실 이전해도 역사문화환경 보존지역으로 남아

 

  문재인 대통령의 광화문대통령시대 정책구상은 후보 시절부터 대표적으로 내건 공약이다. 국민과 소통하는 탈권위주의적 대통령의 면모를 부각시키기 위함이다. 이에 대한 청와대 인근 주민들의 호기심과 기대감은 상식적 수준에 머문다는 느낌이다. 서촌(효자동·통의동·청운동)과 북촌(삼청동) 일대, 그리고 청와대와 총리공관 주변을 둘러보니 청와대 이전에 대한 소문은 파다했다. 청와대 주변동네에 사는 이들은 생각했던 것보다 담담했다. 월간중앙이 만난 중개업자와 상인들이 내놓은 전망은 대체로 불투명·불확실로 압축된다. 문 대통령의 집무실 이전, 청와대 개방정책이 인접지역 부동산 경기에 미치는 영향은 미미했고, 인근 주민도 크게 관심을 두지 않는다는 표정이었다.

 

 

  주민들의 견해는 세 가지로 압축된다. 첫째, 집무실 이전정책 발표 전후로 달라진 게 없다. 적극적인 관심도, 별다른 변화의 움직임도 없다는 것이다. 둘째, ‘다만 청와대 개방과 이어진 역사문화벨트 공약을 염두에 둔 외부 투자자들의 문의는 간헐적으로 온단다. 본격적으로 이전이 추진되면 기대심리는 존재할 것이라는 일부 긍정의 분위기다. 셋째, ‘그러나 부동산 경기의 흥행이나 대대적 투자·개발은 불가능하다. 전통 보존과 고도제한으로 대표되는 지구단위계획상의 각종 규제들이 견고하다. 더구나 역사문화벨트 조성은 새로운 계획이 아니라 이미 예전부터 이어져오던 종로구청의 도시계획과 접목되는 정책이다라는 종합 평가가 뒤따랐다.

 

 

  서촌 효자동 골목길의 물푸레공인중개사사무소 민복현 대표는 집무실 이전 발표가 있고서 단 한 번 땅값이 오르지 않을까요하면서 찾아온 손님이 있긴 했다. 그분 말고는 전혀 문의가 없었다며 이렇게 부연했다. 여기는 최고건물이 4층이다. 필지마다 한옥지대 같은 용도지정이 다 돼있다. 대통령집무실이 이전한다고 고도제한규제와 지구단위계획이 갑자기 풀려 부동산시장이 뛰겠는가? 빌라촌도 그렇고 아파트도 막 들어서겠는가? 만에 하나라도 그렇다면 동네의 전통과 원형이 다 사라지고 대혼란만 자초할 것이다.” 이들 지역은 경복궁에서 그리 멀지 않다. 문화재보호법에 따르면 시·도지사는 문화재 보호를 위하여 문 화재청장과 협의해 역사문화환경 보존지역을 정하게 된다. 보존지역 범위는 문화재로부터 직선거리 500m . 이 지역에서 개발행위를 하자면 사전에 당국의 허가를 받아야 한다. 청와대가 떠난다고 해서 갑자기 빌딩을 올릴 수 있다고 생각하면 큰 오산이다.

 

 

  인근의 옥인공인중개사사무소 이화진 대표의 진단도 비슷했다. 이 대표는 이 동네는 지역의 가치를 아는 사람만, 특별한 애정을 가진 사람만 들어올 수 있다. 투자 목적으로 오는 곳이 아니다라고 선을 그었다. 사대문(四大門) 안쪽은 부동산 탄력도가 높은 지역이 아니고, 개발보다 보존 가치가 높은 곳이라는 게 이 대표의 진단이다. 따라서 집무실 이전으로 개발 붐이 일거나 값이 오르거나 하지는 않을 것으로 내다보았다. 그는 공약 발표 이후 거래량이 오히려 줄었다고 귀띔했다. ‘역사문화벨트조성에 대해선 색다른 시각도 적잖이 접할 수 있었다. J 중개소 사장은 집무실 이전 발표 이후 외부에서 시세차익을 노리고 매물을 보려고 한두 명 정도 문의는 왔다고 돌이켰다. S 중개소 사장 또한 청와대 개방과 관련해 관광지로서 기대감은 있어 보인다. 인근 건물주들도 매물을 내놓기 전에 조금 기다려보자며 관망 중이라고 전했다. 갑자기 규제가 풀리거나 집값이 확 오르진 않겠지만, 대통령이 공약했으니 문화관광지역으로 각광받으리라는 보편적 믿음은 깔려 있다는 것이다. 통인시장 내의 한 요식업주 역시 역사문화벨트 구상엔 관심이 많아질 듯하다면서 특히 상인들 중에는 새 투자계획을 세우는 눈치도 엿보인다고 말하기도 했다.

 

 

  북촌의 상황은 어떨까? 효자동과 대체로 같은 반응을 보였다. 핵심 내용은 역시 특이사항 없다는 것이었다삼청동 북촌마을 붙박이로 중개업에 종사하는 신영부동산 관계자는 부동산 경기 영향이나 투자개발 동향도 전혀 없는 지역을 침소봉대한다며 언론의 과장보도에 화살을 돌리기도 했다. 이곳 특유의 역사유적과 전통문화를 보존하려면 섣불리 규제를 풀거나 개발투기를 조장해서는 안 된다. 가만히 있는 동네를 언론이 계속 자극하면 임대료만 올리는 결과만 낳을 것이다. 규제할 것은 하면서 그에 걸맞은 세제혜택을 주는 게 지역에 더 이롭다.” 북촌을 거슬러 서쪽 방향으로 진입하다 보면 고풍스러운 삼청동길이 나온다. 청와대 본관과 춘추관·총리공관으로 진입할 수 있는 오르막길과도 연결된다. 아기자기한 카페와 액세서리 판매점, 한복 대여점으로 가득한 한옥지대 골목이 이채롭다.

 

 

  평일 오후인데도 유커를 비롯한 외국인 관광객들로 붐볐다. 물론 사드 보복의 영향으로 유커들의 방문이 예전만큼은 못하다는 게 인근 상인들의 공통된 목소리였다. 동남아권이나 중동지역 관광객은 증가 추세다. ‘집무실 이전, 청와대 개방정책과 밀접한 영향권인만큼, 지역 상인들의 의견이 궁금했다고객들로 북적대는 삼청동의 한 편의점에 들러 의견을 들었다. 점주의 설명도 전문가들의 의견과 크게 다르지 않았다. 그는 내가 이 동네 운영위원장도 거쳤지만, 큰 변동 조짐은 없어 보인다고 했다. 여기는 땅값이나 전셋값이 오를 대로 올랐다. 대통령 집무실 이전에 관심을 갖는 건 일부 상인뿐이지, 부동산 전체 경기에 전혀 영향을 주지 못할 것이다. 청와대 개방과 역사문화벨트 추진 역시 외국 관광객들에게는 매력적이겠지만 내국인에겐 그게 그 것일 뿐이다. 그리고 내가 보기에 집무실과 관저 이전 공약은 완전 이행이 불가능할 것 같다. 결국 청와대도 일부만 개방하는 선에서 그치지 않겠는가.”

 

 

  이런 진단은 어디까지나 현재적 상황에 대한 것이다. 집무실 이전 및 도심 재배치 논의가 본궤도에 오르는 시점에서는 개발에 대한 기대 심리가 술렁일 가능성도 배제하지 못한다는 의견도 있다. 서울 종로구 자하문로 도로변에 자리한 사진 전문점 끌라르테스튜디오 황보병조 대표는 청와대 주변의 자영업자들은 국정농단 사태 이후 주말마다 벌어진 시위로 인해 영업 타격을 받은 곳도 적지 않다면서 대통령 집무실 이전 등으로 건축 규제도 풀리고 지역 경제가 활성화되기를 바라는 정서가 지역사회 저변에 깔려있다라고 전했다. 청와대 앞길은 흥청대는 북촌과 달리 조용한 편이다. 한때는 피로한 장막 속의 궁성(宮城)이었다. 적막한 이곳이 어떻게 변할지는 아무도 모른다. 전격적 개방으로 젊음이 흥청대는 축제의 거리가 될지, 아니면 다시 공분(公憤)의 촛불들로 물들지는 누구도 모를 일이다. 청와대를 끼고 돌아 내려오니 여전히 의연한 광화문이었다. 사진 찍기에 바쁜 외국인들이 해설사의 투박한 설명을 듣고 있었다. 맞은편 정부서울청사의 풍채가 고궁의 장대(將臺)보다 우람했다.(2017520일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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