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  한남뉴타운 3구역(한남제3재정비촉진구역) 재정비 촉진계획 변경안이 사실상 통과됐다. 20035개 정비구역으로 지정돼 출발한 한남뉴타운 중 재개발이 처음 승인된 사례다. 이로써 지난 14년간 표류해온 한남재개발 사업에 탄력이 붙을 전망이다. 26일 부동산업계에 따르면 서울시 재정비위원회는 지난 25일 한남3구역 재정비 촉진계획 변경안을 수권 소위원회로 이관시켰다. 몇 가지 세부사항만 보완되면 큰 틀에서 문제가 없다고 판단한 것이다. 서울시 관계자는 "수권 소위로 안건이 넘어가면 사실상 최종 승인을 받은 것과 마찬가지"라고 설명했다. 한남3구역 재개발조합도 이날 소식지를 통해 "재개발 대상에 포함시켜 달라는 한남제일교회 측 민원이 있어 수권 소위원회에서 좀 더 논의하기로 했다""재정비위원회에서 시간 관계상 논의되지 못한 학교 용지 이전 문제도 함께 다룰 것"이라고 밝혔다. 수권 소위원회는 다음달 한남3구역을 방문해 이 같은 사항이 보완됐는지 확인하고 그 결과를 전체회의에 보고할 예정이다. 건축심의는 오는 7~8월 중 진행될 가능성이 높다. 업계 관계자는 "한남3구역은 내년 여름쯤 시행인가를 받을 수 있을 것"이라고 내다봤다.

 

  2003년 정비사업구역으로 지정된 한남뉴타운은 총 5개 구역 중 1구역이 올 초 구역 지정 해제가 되고, 2·3·4·5구역만 남아있다. 이 중 3구역은 39로 가장 넓은 중심지이다. 한남뉴타운 재개발은 그동안 사업이 더디게 진행되다가 지난해 서울시가 변경한 재개발 가이드라인을 수용해 의견수렴 및 수정 절차를 거치면서 다시 속도가 붙었다. 서울시가 제시한 가이드라인에는 남산 경관 등을 감안해 최고 높이 90m 개발을 적용하고 한국이슬람교 서울중앙성원, 제일기획 인근 지역 등을 존치한 채 재개발하는 안 등이 담겼다. 이에 따라 최고 22층 높이로 5852가구가 지어진다. 용적률은 231%였으나 학교 용지 기부채납으로 245%까지 가능해진 상황이다. 한남뉴타운 재개발 사업이 다시금 활기를 띠자 일대 빌라와 다세대주택 가격이 오르고 있다. 현재 한남뉴타운은 3억원대 이상의 프리미엄이 형성돼 있다.(2017426일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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 내 집 마련에 나서는 사람이 늘어나면서 주택 자가점유율(자가 주택에 본인이 사는 가구 비율)10년 만에 최고치를 기록했다. 전세의 월세 전환이 늘어나며 임차 가구 중 월세가 차지하는 비율도 조사 이후 처음으로 60%를 넘어섰다. 국토교통부는 국토연구원과 한국리서치를 통해 전국 2만가구를 대상으로 '일반가구 주거실태조사'를 실시한 결과 자가점유율이 201453.6%에서 지난해 56.8%로 상승했다고 25일 밝혔다. 주거실태조사는 2006년부터 격년 단위로 실시한다. 이번 자가점유율은 조사 이후 최고치다. 200856.4%까지 높아졌던 자가점유율은 금융위기 이후 부동산 경기 침체 영향으로 50%대 초반을 유지했다. 자가점유율이 높아진 것은 전세금이 지속적으로 상승하고 저금리로 이자 부담이 낮아진 데다 신축 아파트 공급이 늘어나는 등 삼박자가 맞아떨어진 영향으로 풀이된다. '내 집을 꼭 마련해야 한다'고 생각하는 응답자 비율은 201479.1%에서 지난해 82%로 올랐다. 내 집 마련에 대한 국민들 욕구와 의지가 그만큼 강해진 셈이다.

 

  소득계층별 자가점유율의 차별화도 나타났다. 저소득층(1~4분위) 자가점유율은 47.5%에서 46.2%로 낮아진 반면 중소득층(5~8분위)과 고소득층(9~10분위)7.2%포인트, 4.1%포인트씩 높아져 각각 59.4%, 73.6%를 기록했다. 부동산 시장 회복 영향으로 전체 가구 중 주택 보유 가구 비율인 '자가보유율'201458%에서 지난해 59.9%로 높아져 4년 만에 최대치를 기록했다. 전체 임차 가구 중 월세가 차지하는 비중은 201455%에서 지난해 60.5%5.5%포인트 증가했다. 월세 비중이 60%를 넘은 것은 주거실태조사 실시 이후 처음이다. 2012년 이후 2회 연속 5%포인트 안팎의 증가세다. 연소득 대비 주택구입가격 배수(PIR)5.6배로 20144.7보다 높아졌다. 5.6년치 연소득을 고스란히 모아야 주택 구입이 가능하다는 뜻이다. 생애 최초로 주택을 마련하는 데 소요되는 기간은 지난해 6.7년으로 2014(6.9)보다 소폭 줄었다.(2017425일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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비대면거래 확대·수익성 강화 차원서울 역세권 핵심점포까지 폐쇄

하나·국민등 영업점 잇단 매각100곳 접는 씨티도 매물 쏟아낼 듯

 

  강남역 사거리, 종합운동장 사거리, 올림픽공원 사거리, 도선 사거리 등 서울시내 핵심 상권에 위치한 시중은행 점포들이 최근 잇달아 매물로 쏟아져 나오고 있다. 오프라인 영업지점 대신에 모바일·온라인을 통한 비대면 영업이 기하급수적으로 확산되면서 시중은행들이 임대 비용이 많이 들어가는 역세권 노른자위 지점을 속속 정리하는 수순을 밟고 있기 때문이다. 24일 한국자산관리공사가 운영하는 공매 사이트 '온비드'에 따르면 KEB하나은행은 현재 95건의 영업점포를 매각하기 위한 공매 절차를 진행 중이다. 강남역지점, 잠실지점, 방이역지점, 왕십리지점은 물론이고 광화문지점과 대치중앙지점 등 서울시내 핵심 상권 영업점포가 상당수 포함돼 있다. 신한은행과 KB국민은행 역시 지난달 온비드 공매를 통해 영업점 매각을 진행했다. 신한은행은 지난달 29일부터 3일간 대구중앙지점, 수원 팔달문지점, 광주 충장로지점 등 16건에 대한 입찰을 진행했고 국민은행은 지난달 14일부터 8일간 영등포지점, 등촌1동지점, 면목동지점 등 12개 지점에 대해 공매 입찰을 받았다. 100여 개 영업점 통폐합을 앞두고 있는 한국씨티은행도 조만간 시장에 매물을 쏟아낼 것으로 보인다. 한국씨티은행은 올해 중 101곳의 영업점 폐쇄를 앞두고 있는데 이 가운데 26곳이 씨티은행 소유다. 씨티은행 관계자는 "폐쇄할 예정인 영업점 가운데 임대로 사용하고 있는 점포를 제외하고 자체 보유하고 있는 점포는 모두 매각할 방침"이라고 밝혔다. 매각에 나선다고 하더라도 영업점을 모두 폐쇄하는 것은 아니지만 언제까지 지점 영업을 계속할지는 미지수다. 하나은행이 내놓은 매물 95건 가운데 12곳은 이미 영업점 폐쇄가 결정됐다. 나머지 83건에 해당되는 영업점은 일단 앞으로 5년간 영업을 지속할 계획이다. 하나은행 부동산 공매 절차를 담당하는 하나자산신탁 관계자는 "폐쇄 지점은 당연히 영업점포를 철수하겠지만 지점 영업을 계속하는 점포의 경우 하나은행이 매입자와 5년간 임대차 계약을 맺을 것"이라면서도 "5년 뒤에도 영업을 지속할지 여부는 불투명하다"고 분위기를 전했다.

 

  이처럼 시중은행들이 영업지점을 폐쇄하거나 자가에서 임대로 돌리는 이유는 오프라인 영업 비중이 갈수록 떨어지고 있기 때문이다. 소매금융을 영위하는 15개 은행 영업지점 수는 20136396개에서 지속적으로 감소해 지난해 말 현재 6027개로 줄었다. 이 같은 추세가 지속된다면 연내에 영업점포 수가 6000개 밑으로 떨어질 전망이다. 은행들이 수익성 강화에 주력하고 나선 것도 부동산 매각 이유. DGB금융그룹은 최근 대구 수성구와 중구에 위치한 영업점 2곳은 물론 경북 팔공산에 있는 대구은행 연수원도 매물로 내놓았다. 대구은행 관계자는 "대구에 제2본사를 새로 지으면서 연수 공간이 늘어 연수원이 필요 없게 됐고 적자 점포는 다 없앤다는 게 내부 방침"이라며 "부동산 매각이 수익성 강화에 도움이 될 것"이라고 기대했다. 대구은행은 작년에도 영업점 3곳과 복지관, 서울 역삼동 합숙소 매각에 나선 바 있다. 금융위원회가 지난해 은행법 개정을 통해 부동산 관련 규제를 완화해줘 자유롭게 지점을 운영할 수 있게 된 것도 부동산 매각을 부추기고 있다. 과거에는 점포를 폐쇄하면 1년 내 처분해야 했지만 이 기간이 3년으로 늘어 시장 상황에 맞게 매각할 수 있게 됐다. 은행들이 목 좋은 곳에 위치한 영업점을 매물로 내놓으면서 부동산 투자자들은 수익성이 좋은 건물을 저렴하게 매입할 기회를 잡을 수 있을 것이라는 진단이다.(2017425일 매일경제 기사 참조)

 

 

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삼성전자·SK하이닉스 등 IT기업이 상승장 이끌어외인 5일간 1.6조 순매수

애플·페북 등 IT 5형제 나스닥 첫 6000 돌파 견인

대차잔액 70조까지 늘어공매도 가능성은 악재

 

  한국 코스피가 6년 만에 2200선을 뚫었다. 26일 코스피는 전일 대비 10.99포인트(0.50%) 오른 2207.84에 마감했다. 20115월 이후 최고치다. 지금 코스피는 내친김에 3000 고지까지 바로 달려갈 수 있는 대세 상승장 초입에 놓인 것일까. 아니면 201152일 기록한 역대 최고 종가 2228.96을 눈앞에 두고 한두 번의 매수·매도 공방이 치열하게 전개되는 국면으로 흘러갈까. 26일 증권업계에 따르면 전문가들 의견은 '대세 상승' 쪽으로 무게가 실리고 있다. 글로벌 증시 전반이 오르는 상황에서 한국이라고 특별히 소외될 국면이 아니라는 판단에서다. 증권업계는 최근 코스피 상승랠리의 원동력으로 '정보기술(IT) 주도의 탄탄한 실적''안정적인 외국인 수급' '선진국 주식시장 호황'이라는 삼박자가 맞아떨어졌기 때문으로 해석한다. 특히 미국과 한국 모두 IT기업발 호황 국면이 펼쳐지는 것은 주목할 만하다. 46년 관록의 미국 나스닥지수가 25(현지시간) 사상 처음으로 6000선을 돌파한 것 역시 '테크기업'주가 질주한 덕분이다. 이날 나스닥지수는 전날보다 41.67포인트(0.70%) 상승한 6025.49로 마감해 200035000 고지를 밟은 이후 무려 17년 만에 새로운 역사를 썼다. 시장조사업체인 비리니 어소시에이츠에 따르면 올해 나스닥지수 상승률의 40%는 애플, 페이스북, 아마존, 마이크로소프트(MS), 알파벳(구글의 모회사) 5개 대형 기술주가 견인했다. 나스닥지수 시가총액 1~5위를 차지하는 5개 기술주가 주가를 견인하자 지수 급등 국면이 펼쳐진 것이다.

 

  한국 코스피도 비슷한 상황이다. 코스피 시가총액 1·2위를 차지하는 삼성전자·SK하이닉스 주가가 질주하며 지수 전체를 끌고 나가는 국면이다. 삼성전자와 SK하이닉스는 반도체 슈퍼 호황 국면 덕에 지난 1분기 영업이익이 나란히 큰 폭으로 뛰었다. 삼성전자는 1분기 기준 역대 최대, SK하이닉스는 사상 최대 영업이익을 기록했다. 삼성전자 주가는 이날 전일 대비 0.23% 오른 주당 214만원에 마감하며 전일에 이어 이틀 연속 사상 최고가를 기록했다. SK하이닉스 역시 전일 대비 2.48% 상승하며 주당 53700원에 마감했다. 1년 전 주당 25000원 선이었던 주가가 2배가 됐다. 4차 산업혁명 기대감이 주가에 선반영되고, 이어 나온 실적이 오른 주가를 정당화하는 선순환 국면이 앞으로 상당 기간 지속될 가능성이 높다는 얘기다. 윤지호 이베스트투자증권 리서치센터장은 "불이 붙은 IT가 주도하는 강세장이 이제 초입에 들어선 것으로 해석할 수 있다""당장 매출이 느는 걸 눈으로 확인할 수 있는 IT기업 주가가 뜨면서 지수도 덩달아 올라갈 것"이라고 전망했다.

 

  4월 들어 한국 주식을 내다 팔다가 다시 순매수로 전환한 외국인 수급 역시 기대감을 더한다. 외국인은 지난 25일 하루 동안 최근 두 달 만에 최대치인 6516억원어치 주식을 쓸어 담은 데 이어 26일도 2881억원어치 주식 순매수에 나섰다. 5거래일 동안 16000억원에 달하는 한국 주식을 매수했다. 윤희도 한국투자증권 리서치센터장은 "외국인이 한국 주식에 다시 베팅하기 시작한 것으로 볼 수 있다""글로벌 주가지수가 다 오르는 추세에서 한국 증시에 추가로 돈을 더 넣은 것은 적잖은 의미가 있다"고 진단했다. 한국 주가가 가파른 랠리를 펼치는 나스닥 등 여타 시장에 비해 상승률이 둔화될 것이라고 판단하지 않는다는 얘기다. 외국인이 중장기 관점에서 돈을 태웠을 가능성이 크다는 얘기다. 프랑스 대선에서 중도파인 에마뉘엘 마크롱 후보가 당선될 것이라는 기대감24(현지시간) 급등했던 유럽 주가 역시 25일 상승 추세를 이어갔다. 영국 FTSE 100은 전일 대비 0.15% 오른 7275.64, 독일 DAX 300.10% 오른 12467.04에 마감했다. 하나 우려스러운 대목은 급격히 늘어나는 대차잔액이다. 25일 기준 코스피 대차잔액은 701388억원에 달해 역대 최고 기록을 세웠다. 대차잔액은 남의 주식을 빌려 팔아 주가가 하락한 후 되갚는 공매도로 이어질 수 있어 주가 하락을 부추길 수 있다.(2017426일 매일경제 기사 참조)

 

 

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외국인 시총상위 위주로 나흘간 12900억 사자

프랑스대선 불확실성 해소·유럽증시는 안도랠리

국내기업 실적전망 `굿` 북핵·금리인상은 변수

역대 최고치에 32P 남아

 

  코스피가 외국인 매수세에 힘입어 6년 만에 최고치를 기록하자 사상 최고치도 돌파하면서 박스피(박스권에 있는 코스피)를 탈출할지에 관심이 모아지고 있다. 종가 기준 코스피 역대 최고치는 201152일 기록한 2228.96이다. 25일 종가에서 지수가 1.5%(32포인트)만 올라도 사상 최고치를 넘는다. 25일 증권가에 따르면 주가 발목을 잡을 북한 리스크가 단기간에 불거지지 않는 한 늦어도 다음달 안으로 코스피가 사상 최대치를 찍을 거란 전망이 우세하다. 4월 들어 수그러들었던 외국인 매수세가 다시 살아나면서 박스피 탈출 일등 공신이 될 거란 전망이 나온다. 이달 들어 순매도 기조 우위를 보여왔던 외국인은 이날까지 나흘 연속 매수랠리에 나서며 지수를 끌어올렸다. 지난 20762억원어치 주식을 순매수한 외국인은 21일 순매수 규모를 2425억원으로 늘렸다. 24일에는 3300억원 넘게 순매수에 나섰다. 이날 역시 6480억원어치 주식을 순매수하며 누적 기준으로 나흘간 사들인 주식 규모가 12916억원에 달한다. 시간이 갈수록 순매수 규모가 가파르게 늘고 있다. 단기 베팅을 노리고 매수에 나선 게 아니라는 얘기다. 결선 투표를 앞둔 프랑스 대선에서 중도 성향 에마뉘엘 마크롱 후보의 우세가 점쳐지며 글로벌 증시 전역에 안도감이 퍼지고 있다. 박스피 탈출을 번번이 가로막던 글로벌 리스크가 상당 부분 사라졌다. 이미 글로벌 전역에서 증시가 대세 상승 기조로 접어들고 있다.

 

  코스피도 반사이익을 볼 수 있다. 24(현지시간) 미국 S&P500지수는 전일 대비 25.46포인트(1.08%) 오른 2374.15로 장을 마쳤다. 나스닥 지수는 전일 대비 73.30포인트(1.25%) 오르며 종가 기준 사상 최고치(5983.82)를 찍었다. 24프랑스 파리 증시 CAC 40 지수는 전일 대비 4.14%나 상승하며 9년래 최고치인 5268.85에 종가를 마감했다. 독일·영국을 비롯한 글로벌 전역 증시에서 '안도 랠리'가 나오면서 그 여파가 한국에까지 미치는 모양새다. 조용준 하나금융투자 리서치센터장 "프랑스발 정치 불확실성으로 조정받던 글로벌 증시가 일제히 안도하는 게 느껴진다""한국 증시 외국인 대량 매수는 전망을 긍정적으로 점치게 하는 요인"이라고 말했다. 한국 상장사가 1분기 실적 랠리를 펼치는 점도 코스피 상승의 배경 중 하나다. 1분기 상장사 영업이익은 42조원을 넘어 사상 최대 수준일 것으로 보인다. 주가 상승을 이끌 만한 기초체력이 탄탄한 셈이다. 잠정 실적을 발표한 삼성전자가 '어닝서프라이즈' 기록을 썼다. 이날 실적을 발표한 SK하이닉스·대우건설은 분기 사상 최대 영업이익을 기록했다. 사드 보복으로 인해 중국 수출이 감소할 것으로 우려됐던 상당수 업종에서 양호한 실적을 이어갔다.

 

  실적 개선이 최근 부각된 북한발 지정학적 위기를 상쇄했다는 목소리도 나온다. 이종우 IBK투자증권 리서치센터장은 "늦어도 다음달 안으로 코스피가 사상 최고치를 찍을 것으로 보인다""1분기 실적이 예상보다 매우 좋아 미국 금리 인상 악재도 이미 극복할 만한 변수가 됐다"고 진단했다. 국제통화기금(IMF)이 최근 한국 올해 경제성장률 전망치를 기존 2.6%에서 2.7%로 올린 것도 같은 맥락이다. 한국개발연구원(KDI) 역시 국내총생산(GDP) 성장률을 작년 12월 제시한 2.4%에서 2.6%로 상향했다. 한국은행 역시 올해 성장률 전망치2.6%로 지난해 11월 제시한 2.5%에 비해 0.1%포인트 올렸다. 지정학적 리스크 감소, 상장사 실적 향상에 경제성장률 전망치까지 오르는 '3박자' 효과가 나오고 있다. 불붙은 외국인 매수세는 3박자가 같은 시기에 절묘하게 맞아 돌아간 덕분이다. 김성환 부국증권 연구원은 "실적이 나아지고 있는 IT, 철강, 석유화학, 금융 업종은 더 오를 여지가 있다""휘발성이 강한 지정학적 리스크는 크게 걱정하지 않아도 될 것"이라고 전망했다. 다만 상황을 좀 더 지켜봐야 한다는 목소리도 나온다. 이날 코스피 지수가 전일 대비 1%포인트 넘게 오른 것은 대장주인 삼성전자 주가 상승세에 기댄 바 크다. 삼성전자는 이날 전일 대비 3.54% 급등하며 주당 2135000원에 마감했다. 장중 한때 2137000원까지 오르며 사상 최고가를 경신했다. 전자업종과 함께 주식시장을 떠받치는 자동차 업종의 1분기 예상 실적이 부진한 점도 변수.(2017425일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  지난해 하반기 이후 시중금리가 꾸준히 오르면서 은행 대출금리도 덩달아 상승하고 있지만 저축은행 가계 신용대출 금리는 오히려 내림세를 보이고 있다. 중금리 시장 활성화, 인터넷전문은행 메기효과, 저축은행 고금리 대출에 대한 충당금 추가 적립규제 등의 영향으로 금리가 하향조정되고 있다. 저축은행 대출금리가 떨어지는 만큼 차주들에게는 기쁜 소식이지만 고금리 대출 축소로 오히려 대출을 받기 힘들어진 저신용자들이 불법 사금융으로 내몰릴 수 있다는 우려도 나온다. 한국은행에 따르면 2월말 현재 저축은행의 가계신용대출 금리(신규취급액 기준)22.07%. 관련통계 수집 후 최고치를 찍었던 지난 20153(26.32%)과 비교하면 4%포인트 이상 떨어진 수치. 저축은행 중앙회에 따르면 자산 규모 기준 10대 대형 저축은행 중 7개 은행 (SBI·OK·한국투자·JT친애·웰컴·현대·페퍼 저축은행)의 평균 가계신용대출 금리가 지난해 말 대비 424일 현재 대출금리가 더 낮다. 페퍼저축은행과 SBI저축은행은 올들어 평균 대출금리를 1%포인트 넘게 내렸다. 이처럼 다른 금융기관과는 달리 저축은행 대출이자가 하향안정화되고 있는 것은 일단 중금리 신용대출 시장이 확대되고 있기 때문이다. 금융위원회에 따르면 2015년말 2600억원이었던 저축은행 중금리 시장이 지난해말 6800억원 규모로 두 배 넘게 성장했다. 같은 기간 중금리 신용대출이 전체 저축은행 가계신용대출에서 차지하는 비중도 2.6%에서 5.3%로 두 배 넘게 커졌다.

  ​대부업체 대출·연체정보를 신용평가에 활용해 부실위험을 정교하게 측정할 수 있게 된 점도 평균 대출이자 하락에 일조했다. 저축은행은 지난해 8월부터 신용정보원을 통해 대부업 대출액, 보증여부, 연체정보 등을 제공받고 있다. 저축은행 관계자는 "활용할 수 있는 정보가 늘어나 채무불이행 위험을 더 정확하게 측정하게 되면서 신용상태가 양호한 차주의 신용원가가 줄고 대출금리도 떨어졌다"고 설명했다. 금융당국의 고금리 대출 규제도 영향을 미쳤다. 금융당국은 금리 20%를 넘어서는 저축은행 신용대출을 고금리·고위험 대출로 간주해 오는 6월부터 추가 충당금을 쌓도록 했다. 이에 따라 업계에서는 선제적으로 20% 이상 금리 대출 비중을 줄이고 있다. 저축은행 중앙회에 따르면 자산규모 기준 상위 10개 저축은행 중 7개 저축은행 (SBI·OK·HK·JT친애·웰컴·페퍼 저축은행) 금융위 방침 발표 시점인 11월부터 이달까지 20% 이상 금리 신용대출 비중을 최대 13.55%포인트 줄였다. 이들 6개 저축은행 신용대출액이 저축은행 전체에서 차지하는 비중은 지난해 말 기준 62.3%에 달한다. 평균금리 인하가 대출총량규제에 따라 저신용자 대출을 옥죈 결과라는 지적도 나온다. 나이스 평가정보에 따르면 저축은행 대출 이용자 중 저신용자(신용 7~10등급) 비율은 지난 20159월 기준 62.9%에서 올 253.5%까지 확 줄었다.

 ​ 앞으로도 저축은행 대출금리는 더 떨어질 개연성이 크다. 이달 출범한 케이뱅크 등 인터넷전문은행들이 중금리 시장 공략을 선언하면서 고객잡기 전쟁이 더 치열하게 전개될 것으로 보이기 때문이다. 케이뱅크는 슬림K중금리대출의 금리를 4% 초반대 (21일 현재 연 4.16%)로 책정, 저축은행 주 이용층인 중신용자 공략에 들어갔다. 때문에 10%~20%대 대출금리상품을 주력으로 취급하는 저축은행들도 중금리 상품의 금리를 더 내리며 수성에 나선 상태. SBI저축은행은 케이뱅크 출범 당일인 지난 3최저 5.9%~최고 17.9% 금리의 중금리바빌론을 출시했다. 기존 자사 대표 중금리 대출상품이었던 사이다 최저금리 6.9%보다 1% 낮은 수준이다.(2017424일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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한옥 매매물건 소개

부동산 매매 물건 소개/한옥 매매 | 2017.04.22 10:28 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

경복궁 서쪽 서촌 지역에 시세보다 아주 저렴한 한옥이 매매물건으로 나와 소개해 봅니다.

 

지역 : 서울 종로구 경복궁 서쪽 서촌

규모 : 대지 약69.4(21), 건물 약26.35(8, 4, 화장실1)

입지 : 경복궁역 도보 3분 거리, 인왕산, 수성동 계곡, 경복궁, 청와대 주변

매가 : 46천만원(평당 2,200만원)

 

 

 

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기관 의결권행사 강화로 기업 배당확대 나서면 한국증시 재평가 기대

 

 

  노무라증권이 5월 이후 새 정부가 들어서고 나면 코스피가 3000까지 높아질 수 있다고 내다봤다. 기업지배구조 개선을 통해 주주권리가 강화되고, 기업들이 현재 20% 수준인 배당성향을 일본 수준인 50%까지 끌어올린다면 한국 증시의 리레이팅(재평가)도 가능하다는 주장이다. 노무라증권의 권영선 수석 이코노미스트(홍콩), 정창원 주식리서치센터장(서울), 크레이그 챈 아시아 외환 전략담당 애널리스트(싱가포르), 앨버트 렁 아시아 금리 담당 애널리스트(홍콩) 등은 지난 19일 한국 대선 특별보고서를 발간하고 이같이 밝혔다. 현재 한국의 유력 대권 후보가 대부분 기업지배구조 개선에 대한 의지를 보이고 있는 것을 감안하면 하반기 신정부하에서는 주주참여가 더 활발해지고 기업들도 주주환원책을 적극적으로 개진할 것이라는 게 주된 논리다.

 

  노무라증권은 일본도 스튜어드십 코드 도입 이후 주주참여가 활발해지고 기관투자가들과 외국인투자자들의 신의성실 원칙이 강화돼 주가를 끌어올리게 됐다며 한국 증시에서도 이 같은 주가 리레이팅이 나타날 수 있다고 봤다. 코스피 상장사의 평균 배당성향은 지난해 20%대를 기록해 대만(62.0%), 유럽(29.0%), 미국(53.0%) 등 경쟁국 증시 상장사들에 비해 현저히 낮은 상태. 하지만 우리나라도 배당성향을 일본 수준인 50%대로 끌어올릴 경우 지수가 3000까지 높아질 수 있다는 것이다. 노무라증권은 또 새로운 정부가 들어서더라도 한국은행이 금리를 올릴 수 있는 상황은 아닐 것으로 내다봤다.

 

  가계부채에 대한 우려와 미국 금리 인상 기조 때문에 내년 상반기까지는 기준금리를 현재 수준인 1.25%로 유지할 것이라는 전망이다. 하지만 2018년 하반기에는 기준금리를 한 차례(0.25%포인트) 인상해 1.50%까지 높일 것이라고 내다봤다. 이때쯤이면 우리나라 소비자물가 상승률이 한은 목표치인 2%를 넘어서고 미국 연준도 기준금리를 1.75~2.00%로 올릴 것으로 예상되기 때문이다. 특히 환율 전망과 관련해서는 달러당 원화값이 올해 말 달러당 1200원 선까지 내려와 약세를 보일 것으로 내다봤다.(2017421일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  진주 지역 오피스텔 임대수익률이 가장 높은 것으로 나타났다. 19일 부동산114에 따르면 3월 기준 오피스텔 연간임대수익률은 전국 평균 5.29%으로 나타났다. 최근 기준금리인 1.25%에 비해 3배 이상 높은 수준이다. 오피스텔 임대수익률이 가장 높았던 곳은 진주시로 10.71%를 기록했다(오피스텔이 들어선 전국 71개 시 기준). 다음으로는 포항시 10.09%, 속초시 9.42% 제주시 9.02%, 통영시 7.92% 이었다. 연간 임대수익률 1위를 기록한 진주시의 경우 2015년 이후 오피스텔 공급물량은 1260실로 전국 71개 시평균 3467실에 비해 적었다. 2위인 포항시 역시 같은 기간 공급된 오피스텔은 1280실에 불과했다.

 

  공급분양가도 저렴했다. 지난해 기준으로 전국 오피스텔 계약면적 3.3당 평균분양가는 807만원으로 연간 임대수익률 상위 10개 지역 계약면적 3.3당 평균분양가 320만원에 비해 487만원이나 비쌌다. 올해 이들 지역 중 제주, 진주에서 신규 물량이 나온다. 이달 중 군인공제회 자회사인 대한토지신탁은 제주시 이도일동 일원에 '제주 행정타운 파미르파크' 오피스텔(250), 한화건설은 경남 진주시 신진주역세권 도시개발사업지구 E3블록에서 '신진주역세권 꿈에그린'(오피스텔 50, 아파트 424가구)을 선보인다. 분양업계 관계자는 "미국발 금리인상에도 불구하고 국내는 초저금리 상태가 이어지면서 비교적 소액으로 투자할 수 있는 수익형부동산인 오피스텔에는 수요가 높은 편"이라며 "다만 지역별 오피스텔 수급 상황이 다르고 수익률 편차가 나기 때문에 투자 지역에 대한 현황 파악이 선행되어야 할 것"이라고 조언했다.(2017418일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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럭셔리 펜트하우스 예정공시가격 보니

타워팰리스 1100평형 30억원 5

10년새 10억 떨어지고 순위도 하락

갤러리아포레, 아크로리버파크 등에 밀려

한남더힐 급등하며 1위 부상

"희소성 떨어지고 품질 떨어져"

연간 보유세·관리비만 수천만원

 

 

 

  2002년 서울 도곡동에 들어선 타워팰리스. 국내 초고층 고급 아파트의 대명사로 불렸다. 이 중에도 면적이 100평형이 넘는 최고급 아파트가 있다. 타워팰리스 161층에 있는 102평형(전용 244이하 전 서울 도곡동에 들어선 타워팰리스. 국내 초고층 고급 아파트의 대명사로 불렸다. 몸값이 어느 정도일까. 정부의 공인가격인 공시가격이 입주 직후인 200311일 기준 18억원에서 2000년대 초중반 주택경기 호황기를 지나며 20071140800만원으로 배 이상 뛰었다. 하지만 11일 기준 예정 공시가격은 30억원. 10년 새 10억여원(25%)이 떨어졌다이 기간 서울 아파트값은 평균 18%의 상승률을 나타냈고, 이 아파트가 속한 강남구는 소폭이나마 2% 올랐다타워팰리스 1차에 이어 2년 뒤 완공된 서울 시내 최고층인 타워팰리스 3차의 꼭대기 층인 69, 전용면적 235아파트. 2007392000만원이던 공시가격이 올해 288000만원으로 잠정 정해졌다. 초고층 럭셔리 펜트하우스(꼭대기 층 고급주택)하늘 궁전시대를 연 타워팰리스의 가격 추락. 수퍼리치(초고액자산가)만이 살 수 있는 0.001%의 최고급 주택에 세대교체 바람이 거세다. 전통의 강남 초고층 아파트가 밀려나고 신흥 인기 주거지역의 새 아파트들이 최고가로 올라선다.

 

 

 

‘0.01%’의 럭셔리 펜트하우스

 

  전용면적 244(100평형대) 안팎 아파트는 전국적으로 1000가구가량이다. 전체 980만 가구의 0.01%에 불과하다. 타워팰리스의 분양 성공에 힘입어 2000년대 초중반 많이 들어섰다. 2008년 금융위기를 맞아 고가주택시장이 타격을 받으면서 사실상 신규 분양은 끊겼다. 이중 대표적인 11개 아파트 단지 내 펜트하우스의 올해 예정 공시가격을 조사했다. 럭셔리 펜트하우스는 거래가 거의 없어 시세가 형성되지 않기 때문에 몸값을 가늠하는 데 공시가격이 적합하다. 공시가격은 매년 11일 기준으로 정부가 재산세 등 세금 부과기준으로 삼기 위해 감정평가를 거쳐 정하는 금액이다. 대개 시세의 70~80% 이다. 올해 공시가격은 315일부터 지난 4일까지 예정가격 열람을 거쳐 이달 말 확정고시된다. 11가구의 총 공시가격은 339억원으로 가구당 평균 31억원 정도로 집계됐다. 서울 용산구 한남동 한남더힐 24451400만원으로 최고가격이었다. 역대 아파트 공시가격으로 최고금액이기도 하다. 타워팰리스 12445로 나타났다.

 

 

 

타워팰리스는 금융위기 이후 가격 회복 못해 

 

  고급 주택들이 금융위기 이후 크게 떨어진 가격을 대부분 회복한 반면 타워팰리스는 별달리 반등하지 못했다. 2013295200만원까지 하락했다가 불과 5000만원가량 오르는 데 그쳤다. 그러면서 타워팰리스 이후 등장한 단지에 잇따라 추월당했다. 강남구 삼성동 아이파크가 2004년 완공돼 2005년 공시가격에 처음 이름을 올릴 때부터 타워팰리스를 눌렀다. 타워팰리스 12442011년까지 7년간 2위 자리를 지키다 2011년 한꺼번에 등장한 단지들에 잇따라 밀렸다서울 성동구 성수동 갤러리아포레의 4324134억원으로 타워팰리스(32억원)보다 2억원 더 높았다. 부산시 해운대 두산위브더제니스 80222318000여만원으로 3.3당 면적기준에서 4700여만원이나 돼 타워팰리스보다 400만원 정도 많았다. 타워팰리스는 그 뒤 해운대 두산위브더제니스를 제치긴 했으나 2013년부터 서울 용산구 한남동 한남더힐을 넘지 못했다. 그러다 올해는 지난해 입주한 서울 서초구 반포동 아크로리버파크에도 윗자리를 내줬다. 이 아파트 3223440억원 정도로 타워팰리스보다 10억원 더 비싸다.

 

 

 

올해 타워팰리스 1차 준공 15년으로 리모델링 연한

 

  타워팰리스가 밀린 것은 럭셔리 펜트하우스가 늘며 희소성이 떨어진 데다 주택 품질이 예전과 확 달라졌기 때문이다. 타워팰리스 1차는 올해 리모델링을 할 수 있는 연한인 준공 15년을 맞았다. 내외주건 김신조 사장은 타워팰리스는 상업지역에 들어섰기 때문에 주거지역에 지어진 단지들에 비해 쾌적성이 떨어진다금융위기 이후 아파트 평면과 시스템 등이 이전과 비교하기 어려울 정도로 개선됐다고 말했다. 타워팰리스 인근 부동산중개업소 공인중개사는 들어오려는 수요는 별로 없고 기존 거주자 중 갤러리아포레 등 새 아파트로 옮긴 경우가 많다고 전했다. 타워팰리스의 도태와 대조적으로 한남더힐의 약진이 두드러진다. 한남더힐 펜트하우스는 201161일 기준으로 397600만원으로 첫 공시가격을 기록한 뒤 6년 반 동안 67%나 급등했다지난해 한해 동안만 21% 올랐다. 원래 임대주택이었다가 큰 주택형의 경우 지난해부터 분양전환(소유권 이전)돼 일반주택으로 바뀌면서 가격이 뛰었다. 일반주택은 임대주택과 달리 재산권 행사가 자유로워 감정평가 금액이 더 많이 나온다. 한남더힐 최고가 펜트하우스는 조망권이 별로인  3층인데도 가격은 하늘 높은 줄 모른다. 서울 중구 신당동 지상공인 전경택 대표는 한남더힐은 한강변 등 입지여건도 손색 없지만 다른 아파트에 비해 대지지분이 훨씬 넓다펜트하우스는 저층이어서 아파트보다 쾌적한 단독주택 분위기가 강하다고 말했다대지지분이 크면 이후 재건축 등의 사업성이 크다. 한남더힐의 대지지분은 주택 크기의 90% 인데 다른 초고층 아파트의 대지지분은 10~20%에 불과하다. 국민은행 박원갑 WM스타자문단 수석위원은 "럭셔리 펜트하우스 시장에도 '신상'(신상품)이 뜨고 쾌적성이 비중이 커졌다"고 말했다.

 

 

 

한남더힐 펜트하우스 보유세 4300여만원 

 

  럭셔리펜트하우스는 비싸고 큰 만큼 보유세 부담이 크고 관리비가 만만치 않다. 공시가격이 모두 3억원이 넘어 0.4%의 재산세율을 적용 받는다. 이들 펜트하우스 한 채만 갖고 있다고 보면 9억원 초과분에 종합부동산세가 나온다. 세율은 공시가격에 따라 0.5~1%공시가격 51400만원인 한넘더힐이 재산세 1800여만원, 종부세 2500여만원 등 총 4300여만원이다. 공시가격 30억원인 타워팰리스 보유세는 2000여만원이다. 이들 아파트는 집 크기가 커 관리비 부담도 상당해 많게는 월 150만원까지 나온다. 초고층 펜트하우스에 또다시 세대교체가 이뤄질지 관심을 끈다. 금융위기 이후 근 10년만에 다시 신규 분양물량이 나오기 때문이다. 대림산업이 다음달 분양해 서울 성동구 뚝섬 갤러리아포레 옆에 짓는 49층 아크로서울포레스트 꼭대기에 전용면적 261~2736가구를 짓는다. 효성도 같은달 용산에서 분양하는 43층 높이의 효성 해링턴 플레이스에 2372가구를 들인다.(2017418일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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