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영주에서 1박2일

짜오기의 미소/세상 속으로 | 2016.10.31 11:01 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

탐스러운 사과가 빨갛게 익어가는 영주.

길가 주변의 과수원엔 예쁜 사과가 가득했다.

10월이 끝으로 가는 시간에 사과 축제와 인삼 축제가 한참이었다.

보는 것 만으로도 탄성이 절로 나왔다.


깊어가는 가을날,

부석사 가는 길목 '부석사 가는 길에'서 만난 친구들,

반가움에 서로의 손을 잡고 흔드는 그들에게도 인생의 가을볕이 조금씩 내려앉고 있었다.

어느새 세월이 참 많이도 흘렀다.

옛 감성을 거슬러 올라가 떠들고 웃으며 즐거운 시간이었다.


무조건 친구가 좋다고 느껴지는 건 나이가 들어서 일까?


친구들과 함께해서 좋았고 행복했던 영주에서 1박2일이었다~~^^*

 

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"정부 대책 일단 지켜보자" 움츠러든 부동산

내달 잠원한신 재건축분양이 바로미터될 듯

수도권·부산 청약엔 뭉칫돈풍선효과 우려

 

  "정부 규제와 싸우지 말라는 말도 있잖아요. 앞으로 어떤 대책이 나올지 지켜보자는 분위기입니다."(은행 PB 관계자) "내년 대통령선거 전에 정부가 부동산시장 못 죽입니다. 저금리에 강남 재건축 말고 돈이 갈 곳이 없어요."(서울 강남 A공인 관계자) 정부가 서울 강남 재건축 투자 열풍을 잡기 위해 '구두 개입'에 나서며 규제 카드를 만지작거리고 있다. 강호인 국토교통부 장관이 지난 14"과열이 이어지면 시장 안정책을 강구하겠다"고 발언한 이후 부동산시장은 숨을 죽인 채 관망세로 돌아섰다. 부동산114에 따르면 지난주 강남 재건축을 위시한 서울 아파트 가격 상승률도 둔화됐다. 다만 신규 분양시장에 투자자가 몰리며 수도권과 부산에서 청약 기록 경신이 잇따르고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 부동산 대책을 내놓을지, 어떤 대책이 나올지 불안불안한 상태"라며 "철저한 눈치보기 시장"이라고 현 상황을 진단했다. 특히 실거주 목적보다는 투자 수요 비중이 높은 것으로 알려진 개포주공 일대 단지가 대표적이다. 이들 단지는 매매 호가가 내려가고 있다. 업계에 따르면 주공6단지 전용면적 53형은 10월 둘째주를 기준으로 88500만원 선이었지만 현재는 87000만원 선으로 1500만원가량 호가가 내려앉았다. 동일 면적인 주공7단지는 현재 호가가 9억원 선으로 같은 기간 2500만원가량 낮아졌다.

 

  서초·강동 일대 역시 관망세에 접어들었다. 지난해 11월 분양 당시 3.3당 평균 4240만원으로 일대 최고 가격으로 시장에 나오면서 고분양가 논란을 지폈던 '반포 래미안아이파크'(반포한양 재건축)도 거래가 끊겼다. 강동구 고덕동 일대 분양권시장도 차분한 분위기. 지난 131순위 발표가 난 이후 계약을 진행 중인 '고덕 그라시움'(고덕 주공2단지 재건축) 인근은 이른바 '떴다방'(불법 이동식중개업소)들이 꼬리를 내리는 분위기다. 지난 20일 계약을 했다는 당첨자 김 모씨(고덕동 거주·43)"당첨 발표 직후만 해도 웃돈을 5000만원 이상씩 받아주겠다며 견본주택을 서성이던 업자들이 계약을 하러 가 보니 눈에 띄지 않았다"고 말했다. 기존 아파트 거래 역시 매수 문의가 수그러들었다. 강북권 핫 플레이스로 통하는 마포구 공덕동 일대 C공인 관계자는 "통상적으로 이사철에 속한 기간이지만 거래가 잠잠하다"고 말했다. 다만 1000조원에 달하는 단기 유동자금이 시장에 버티고 있어 정부가 선제적 대응에 나서지 않으면 강남 재건축 투자 열기가 강북으로 옮겨갈 것이란 전망도 나온다. 실제로 중도금 집단대출 규제에도 수도권과 부산의 새 아파트 청약 열기는 뜨거워 연일 기록을 경신하고 있다.

 

  지난주 1순위 청약접수를 마감한 서울 마포 '신촌숲 아이파크'(신수1구역 재건축)3만여 명이 몰려 평균 74.81로 올해 강북 최고 청약 경쟁률을 올렸고, 동탄에서는 동탄 더샵 레이크에듀타운에 5만여 명이 청약해 올해 수도권 최다 청약자 수를 기록했다. 21일 부산 '아시아드 코오롱하늘채'에는 446가구 모집에 올해 들어 전국에서 세 번째로 많은 132400여 명이 몰렸다. 이와 동시에 최근 1금융권 중도금 대출이 막혀 아파트 계약 포기가 속출하고 2금융권까지 대출 옥죄기에 나선 상태에서 시장 경착륙에 대한 염려도 있다. 시장에서는 다음달 예정된 삼성물산의 신반포 리오센트 분양에 관심이 쏠리고 있다. 리오센트는 잠원한신18차와 24차를 통합 재건축하는 것으로, 올해 부동산시장을 달궜던 잠원동 시장 분위기를 확인할 수 있는 바로미터(가늠자)가 될 것으로 평가된다. 475가구 중 146가구를 일반분양할 예정으로, 분양가는 3.34200만원이 예상된다. 서초구 일대 평균 분양가는 4098만원이다. 인근 공인중개업소 관계자는 "주택도시보증공사(HUG)는 분양가가 인근 아파트 대비 10%를 초과하면 고분양가로 보고 있어 리오센트가 신반포자이 평균 분양가 4287만원을 넘기기는 힘들 것"이라고 예상했다.(20161024일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  수원시 호매실지구 15단지 공공임대 주택을 양도받아 다음달 입주 예정인 A씨는 최근 집을 소개받은 공인중개사에서 "업계 관행이니 '복비' 200만원을 달라"는 요구를 받았다. A씨는 "공식 양도 절차는 한국토지주택공사(LH)를 거치는데, 양도 가능한 집이 나왔다고 알려만 준 부동산이 우리와 나가는 집 양쪽에 200만원씩을 달라고 하더라"고 설명했다. 불가피한 이유로 10년 공공임대 아파트 거주기간을 채우지 못한 채 집을 조기에 양도하는 과정에서 공인중개사들이 수백만 원 이상의 돈을 챙기고 있는 것으로 드러났다. 지난 20일 호매실동에 위치한 한 공인중개소 관계자는 "공공임대 아파트 양도의 경우 '컨설팅비'라는 이름으로 부동산들이 돈을 받고 있다""호매실동은 그나마 200~300만원이지만 광교는 500만원, 판교는 1000만원을 받는다"고 설명했다. 지역별로 정해진 가격이 있을 정도로 공인중개사 사이에서 '담합'이 판을 치고 있었던 것이다.

 

  10년 공공임대 아파트는 특정 사유가 있을 경우에만 LH의 공식 심사 절차를 거친 후 타인에게 양도할 수 있다. 양수인은 남은 임대 기간을 채운 후 기간이 종료되면 거주 우선권을 얻는다. 하지만 현 제도는 집을 내놓은 거주자가 입주자를 직접 찾을 수밖에 없는 구조다. LH를 통해 양수인을 찾는 '공식 루트'가 없기 때문이다. LH 관계자는 "LH가 양수인과 양도인을 연결시켜주지는 않는다""이 틈을 타 중개사가 끼어드는 사각지대가 생긴 것 같다"고 말했다. 중개소가 사실상 정보를 독점하고 있으니 '부르는 게 값'인 셈이다.

 

  LH"법에는 '무주택자'라면 누구나 공공임대 아파트에 살 수 있도록 돼 있다""양도인이 대기자 명단 1순위에게 넘기겠다고 명시하지 않는 이상 기존 거주자가 지목하는 자에게 양도를 해 왔다"고 설명했다. 경기도 판교 백현마을 인근 한 공인중개사는 "1000만원을 받기도 하지만 기본적으로 500만원을 요구한다"고 설명했다. 업계에 따르면 공공임대 아파트 양도 소개를 전문으로 하는 업체까지 생겼다.(20161022일 매일경제 기사 참조)

 

 

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청귤, 키위레몬차

짜오기의 미소/사는 이야기 | 2016.10.26 12:10 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

택배가 왔다.

딸아이가 청귤과 키위레몬차를 보내왔다.

'수청을 들라' 상호가 재미있고 신선했다.

기침, 목감기로 며칠째 고전중이었는데, 감기에 좋을것 같다고.......

반가운 마음에 포장을 뜯고 열어보니, 보기만 해도 좋아 보였다.

얼른 사진을 찍고,

청귤이 목감기에 좋다고 해서 차를 만들었다.

향이 사랑스러웠다.

목소리마져 잘 나오지 않았던 감기에 많은 도움이 되는것 같았다.

 '녀석, 엄마 생각은 딸이라고 하더니~~'

고마운 마음에 감사의 카톡을 보냈다.

'엄마, 드시고 좋으면 더 보내 드릴께요.'


차의 향기로움과 딸아이의 예쁜 정성이 어우러져 기분이 좋아졌다.

감기가 곧 떨어져 나갈것 같다

소소한 행복에 겨운 하루였다~^^*

 

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`수도꼭지` 부동산 규제

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2016.10.25 06:40 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

한번에 `콸콸` 틀면 시장 죽고여러번 `찔끔` 틀면 효과 없고

 

  한국 부동산 경기는 대략 10년 주기로 오르락내리락을 반복했다. 개인차는 있지만 대체로 상승기를 경험한 사람은 돈을 벌었고, 하락기를 경험한 이는 반대의 길을 걸었다. 모든 국민이 잘 살도록 하는 것이 국가의 목적인데, 열심히 일하고도 부동산 하락 때문에 인생이 꼬여버린 국민이 많아진다면 큰 사회적 문제다. 이 같은 현상을 최소화하기 위한 장치가 바로 정부의 부동산 규제. 시장이 과열된다 싶을 때 저렴한 공공주택 공급을 늘려주면 진정될 가능성이 높다. 반대로 시장이 침체에 빠질 것 같으면 재산세를 낮춰 사람들의 주택 보유를 유도할 수 있다. 이 같은 정책 집행을 통해 정부는 부동산 시장 안정과 서민 주거복지 향상이란 두 가지 목표를 달성하고자 한다. 5000만 국민을 들었다 놨다 하는 마술과도 같은 부동산 정책을 해부한다.

 

 과잉 건축 틀어막는 공급규제

 

  시장이 과열 양상을 보인다고 판단할 때 정부에서 꺼낼 수 있는 첫 번째 카드는 민간주택 공급이 줄어들도록 유도하는 공급 규제이다. 대표적인 것으로 공공 임대주택 공급 확대와 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 심사 강화가 있다. 공공 임대주택 공급 확대의 목적은 규제라기보다 서민 주거복지 보호에 더 가깝다. 하지만 공공 임대주택 공급 확대로 집을 사야 할 실수요자들이 민간 주택을 선택하지 않게 된다면 건설사 입장에서는 미분양을 우려해 신규 건설을 자제할 가능성이 높다. 이 정책은 박근혜정부가 20141030일 발표한 '서민 주거비 부담 완화 방안'에 포함됐다. 공공임대리츠 1만가구 확대, 준공공임대주택 활성화 등이 당시 발표된 대표적 공급규제형 정책들이었다.

 

  주택도시보증공사 분양보증 심사 강화는 건설사들의 신규 분양을 억제하는 효과가 있다. 주택도시보증은 신규 아파트의 평균 분양가와 인근 아파트 평균 가격을 비교해 일정비율을 초과할 경우 '고분양가'로 규정, 심사를 강화하고 분양가 인하를 유도한다. 고분양가 판정 기준이 강화되면 건설사는 높은 분양수익을 기대하기 힘들어진다. 최근 주택도시보증이 서초, 강남 일대 일부 재건축단지들의 고분양가 판정 기준을 110%에서 100%로 내리자 5000만원 이상의 분양가를 기록할 것으로 예상됐던 아크로리버뷰의 분양가가 3.34194만원으로 주저앉았다.

 

 투기심리 잡는 거래규제

 

  거래규제는 투기세력에 의한 시장 과열을 막기 위해 주로 사용된다. 대표적인 규제가 투기과열지구 및 투기지역 지정이다. 투기과열지구주택가격 상승률이 물가상승률에 비해 지나치게 높고 청약경쟁이 과열된다고 판단되는 지역을 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정한다. 투기과열지구로 지정된 지역에서는 입주 시까지 분양권 전매가 제한되며 재당첨제한 규정 역시 강화된다. 재건축 단지의 경우 조합원지위(입주권)의 양도도 금지된다. 20029월 집값이 급등하면서 강남 3구가 투기과열지구로 지정됐다가 201112월 해제된 바 있다.

 

  투기지역은 투기과열지구와 유사한 기준으로 지정되지만 주무 부처가 기획재정부라는 점에서 차이가 있다. 지정 시 양도소득세(양도세)를 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 부과하는 데다 10%의 탄력세율이 중과되기 때문에 세금 부담이 높아진다. 분양권 전매제한도 투기심리를 잡는 데 효과적인 규제다. 투자 목적으로 부동산 시장에 뛰어든 사람들이 가장 널리 이용하는 것이 분양권 매매다. 청약에 당첨된 후 프리미엄이 붙으면 프리미엄만 받고 분양권을 다른 투자자에게 넘기는 것이다. 초기 투자금이 적은 데다 청약 1순위 자격이 완화된 탓에 최근 전문 투자자는 물론 일반인들도 뛰어들고 있다. 청약경쟁률이 수십대 1을 넘기는 일이 비일비재하다.

 

 간접적이지만 강력한 조세규제

 

  조세규제는 주택 수요나 공급에 직접 영향을 미치지는 않지만, 집을 거래하거나 한 채 이상 보유하는 행위에 영향을 미쳐 부동산 시장을 움직인다. 대표적인 조세규제가 양도세다. 양도세는 부동산, 영업권, 회원권, 유가증권 등 다양한 자산에 적용되는 거래세. 주택 양도세는 1가구 1주택일 경우 보유기간 2년 이상, 양도가액 9억원 이하라면 과세되지 않는다. 하지만 다주택자나 고가주택 보유자가 주택 거래를 할 경우 차익에 대해 최대 38%의 세금이 부과되고 경우에 따라 10%의 탄력세가 중과된다. 박근혜정부가 2013년 내놓은 '서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책'에는 '미분양·신축주택 외에 기존주택도 양도세 5년간 면제'가 포함됐는데 전문가들은 이를 두고 정부의 부동산 경기 부양 의지가 강력하다고 진단했다. 문진혁 우리은행 세무자문팀장은 "양도세율 조정은 주택 거래에 직접 연결되는 강력한 규제"라고 설명했다. 재산세도 일종의 조세규제다.

 

 ◆ 최후의 카드 금융규제

 

  4대 부동산 규제 중 가장 강력한 것이 금융규제. 금융규제는 수요나 공급에 앞서 돈줄을 조여버리기 때문에 시행 즉시 시장에 반응이 나타나며 효과 또한 강력하다. 대한민국 금융규제의 꽃을 꼽자면 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이다. 이 두 정책은 주택 수요자의 대출을 옥죄는 방식으로 수요를 줄인다. 특히 DTI는 현존하는 부동산 정책 중 가장 강력한 장치로 꼽힌다. 2000년대 초중반 노무현정부가 부동산 급등을 막고자 10여 차례에 걸쳐 내놓은 대책의 대미도 바로 DTI였다. 온갖 규제를 비웃듯 과열을 이어가던 부동산 시장이 20071DTI 40% 적용범위를 6억원 미만 주택으로 확대한다는 정부 발표가 나오고 난 이후에야 진정국면에 들어갔다.

 

  대출금리 인상이나 심사요건 강화도 금융규제에 포함된다. 최근 정부에서 발표한 보금자리론 축소 및 자격요건 강화가 대표적이다. 정부는 가계부채를 축소하기 위한 정책이라고 내놨지만 현장에서는 집을 사기 위한 저리대출이 어려워지면서 주택 구매 수요를 떨어뜨리게 됐다. 고종완 매일경제 명예기자(한국자산관리연구원장)"역사적으로 볼 때 다양한 규제정책 중 금융규제가 가장 강력하고 재건축 개발이익 환수, 세금 중과, 분양가 상한제, 전매제한도 상당한 효과가 있는 것으로 드러난 반면 택지개발이나 임대주택공급, 미분양 해소책은 상대적으로 효과가 제한적이었다"고 말했다.(20161022일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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연말 재테크 레시피, 달러·배당주펀드 넣고 급등한 부동산 피하고

단기 예적금으로 조심조심위기 대비 현금확보

여유자금은 달러ELS·비과세 해외펀드 관심 둘만

주식시장 충격땐 주가 떨어질 때마다 분할 매수를

 

  지난 9월 글로벌 시장의 관심을 모았던 미국의 금리 인상이 불발됐지만 상대적으로 올해 말에는 금리 인상의 가능성이 더 커졌다. 재닛 옐런 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장"금리를 낮추고 돈을 푸는 완화적 통화정책이 너무 오래 지속된다면 손실이 이득보다 더 커진다"(1014일 보스턴연방은행 주최 토론회)고 사실상 금리 인상을 예고한 상태다. 저금리 기조가 장기화되고 있는 국내 시장도 미국의 금리 인상은 최근 과열 조짐을 보이는 부동산 시장과 함께 올해 말 재테크 분야의 최대 변수로 부상할 전망이다. 국내 시중은행을 대표하는 5명의 PB팀장들로부터 국내외 변수들을 감안해 연말 재테크 전략을 어떻게 짜야 하는지 조언을 구했다. 국내 대표 PB들은 미국 금리 인상을 전제로 한 투자 전략을 제시하며 "기본적으로 주식시장은 단기 충격에 대비하고 위기 상황을 넘기 위한 현금성 자산을 확보하며 예·적금 만기는 짧게 가져가라"는 조언들이 많았다.

 

  신현조 우리은행 투체어스잠실센터 PB팀장은 "1년 미만 예·적금으로 자금을 탄력적으로 운용하는 게 좋다""단기 상품에 돈을 넣어두고 있다가 추후 금리 상황을 살펴 움직이는 게 낫다는 의미"라고 설명했다. 그는 "공격적 투자자라면 원·달러 환율이 1120원대에서 움직이는 상황을 이용해 싼 달러 자산에 미리 투자하고 보수적인 투자자라면 달러 예금과 달러 상장지수펀드(ETF)에 투자할 만하다"고 권고했다.

 

  고희정 KEB하나은행 본점 영업부 PB센터 PB팀장은 "위기 상황에 대비해 반드시 현금을 보유하라"며 단기 변동 장세에 대비해 국내 주식형과 인덱스펀드를 주가 하락 시마다 분할 매수할 것을 권했다. 고희정 팀장 역시 최근 하락폭이 컸던 점을 지적하며 달러 자산들에 대한 관심을 가질 것도 당부했다. 김정애 신한PWM분당중앙센터 팀장은 "각국의 대선을 전후해서 경기 부양에 대한 필요성이 강해지고 있지만 이미 통화 완화 정책이 한계에 달한 만큼 내년에는 재정정책, 그리고 구조조정을 지원하는 차원에서의 제한적인 통화 완화 정책이 글로벌 경제를 이끌 것"이라고 전망했다. 반면 공성율 KB국민은행 목동PB센터 PB팀장은 "미국 금리 인상과 정치적 이슈도 중요하지만 현재 자산관리 시장을 무겁게 짓누르고 있는 '글로벌 저성장'에 좀 더 주목할 필요가 있다""불확실성, 저성장 이슈로 인해 시장 변동성은 앞으로도 크게 낮아지기 힘들어 중위험 상품의 선호도가 높아질 것"이라며 조금은 다른 시각을 보였다.

 

  주식 투자에 대한 조심스러운 접근은 공격적인 성향이 강한 증권 전문가들도 크게 다르지 않았다. 오승훈 대신증권 연구원은 "힐러리 클린턴의 대세론이 흔들릴 가능성이 낮아지면서 주가가 큰 폭으로 조정받을 가능성은 상대적으로 낮아졌다"면서 "12월 미국 금리 인상 전망과 가격 부담 등으로 국내 주식시장 전체가 한 단계 올라서는 상승을 보이기는 힘들 것"이라고 전망했다. 이 때문에 증권사 전문가들도 배당주, 가치주 등을 많이 추천하는 분위기다. 연초와 달리 부동산 투자를 언급하는 전문가들은 보기 힘들었다. 황세영 한국씨티은행 WM클러스터장은 "금리 상승 초기에는 부동산보다는 주식에 투자하는 것이 좋다""차입을 통한 무리한 투자는 차입비용 증가와 투자 대상 가격 하락의 이중고를 겪을 가능성이 높으니 피하라"고 조언했다. 구체적으로 연말에 관심을 가질 만한 투자 상품은 어떤 것들이 있을까.

 

  김정애 신한은행 팀장은 미국 금리 상승 이후 달러 자산에 대한 관심을 당부하며 달러ELS를 꼽았다. 연말 배당 확대 수혜를 기대한 배당주 펀드 투자, 최근 가격 조정을 받은 (골드바) 등도 주목할 상품으로 추천했다. 신현조 우리은행 팀장도 저금리 기조를 감안한 배당주 펀드가 유력하다고 답했고, 지난 4월 부활한 비과세 해외 펀드도 관심을 가져볼 만하다고 말했다. 대체적으로 5명의 PB들은 안정적인 수익을 노릴 수 있는 국내 가치주, 배당주에 투자하는 펀드나 달러 자산, 선진국 회사채 채권펀드 등을 추천하는 분위기다.

 

  만약 3억원의 현금이 있다면 어떻게 투자할 것인가라는 질문도 던져봤다. 물론 개별 투자자들의 현금 동원력이 다르겠지만 전문가들이 3억원이라는 자금을 어떤 비율로 분배하는지는 참고가 될 것이다. 황세영 한국씨티은행 팀장은 선진국 주식펀드에 1억원, 국내 대형주 펀드 5000만원, 국내 중·소형주 펀드에 5000만원을 배분했다. 선진국 회사채(4000만원), 선진국 하이일드 채권펀드(3000만원), 이머징마켓채권펀드(3000만원) 등에도 돈을 나눠 넣었다. 변동 장세에 대비해 국내외 주식에 고루 분배해 투자하고, 채권 역시 쪼개 넣는 모습이다. 고희정 하나은행 팀장은 MMF 등 현금성 자산을 1억원 정도 보유하겠다고 답했다. 일단은 장이 출렁거릴 때 현금을 확보하고 있다가 상황을 봐서 투자하겠다는 뜻으로 풀이된다. 신현조 우리은행 팀장은 여유자금을 50%(단기저축상품 30%, MMF 등에 20%)나 가져가면서 안정적인 투자를 하겠다고 밝혔다. 나머지 금액 중 30%는 대출채권이나 배당주에 투자하는 펀드 등 중위험 상품으로 정기예금보다 높은 수익률을 추구할 것이며 마지막 20%의 자금으로는 주식 또는 주식 관련 파생상품, 달러 자산 상품에 투자해 채권 수익률 이상을 노리겠다고 말했다.(20161022일 매일경제 기사 참조)

 

 

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동탄·평택 이어 김천까지 역세권 연내 9천가구 신규분양

 

  서울 강남 수서에서 출발해 부산과 목포까지 달리는 수서발 고속철도(SRT)’의 개통(12)을 앞두고 인근 지역에서 분양 단지들이 줄지어 시장에 나온다. 19일 건설업계에 따르면 내달부터 수서발 고속철도인근에 공급되는 아파트는12개 단지, 9078 가구이다. 특히 수서·동탄·지제(평택) 등 수도권 신도시·택지지구 등 일대의 철도역사 인근에서 분양 장터가 선다. 신설 역사인 평택 지제역 인근에서는 대우건설과 대림산업이 오는 11평택 소사벌 푸르지오를 분양한다. 소사벌택지지구의 마지막 분양 단지로 지하 1~지상 25, 6개 동에 단일 전용면적 83형 총 566가구 규모로 구성된다. 대우건설 관계자는 차로 10분대에 SRT지제역을 이용할 수 있고 강남 수서역까지 20분대, 대전까지 1시간 내로 이동 가능하다단지 인근에는 BRT정류장(예정)을 비롯해 국철 1호선 평택역, 평택고속버스터미널 등이 있다고 덧붙였다.

 

  강남 수서역 인근에서는 현대산업개발이 서울 송파구 풍납우성아파트를 재건축해 짓는 잠실 올림픽 아이파크11월 분양할 예정이다. 단지는 지하 3~최고 35, 7개 동에 전용 51~109형 총 697가구 규모로 이 중 전용 75~10992가구가 일반공급 분이다. 현대산업개발 관계자는 차로 10분 거리에 SRT 수서역이 있고 단지 앞 도로를 이용해 올림픽대교, 올림픽대로, 강변북로 등으로 바로 진입할 수 있다.”고 말했다. 경기 화성 동탄역 인근에서는 중흥건설이 오는 11동탄2신도시 중흥S-클래스 에코밸리를 분양한다. 지하 2~지상 최고 15, 10개 동에 전용면적 83형 총 436가구 규모로 단지에서 2km거리에 SRT동탄역이 위치해 있다.

 

  한편 지방에서는 경북 김천 구미역 인근에서 GS건설이 오는 11김천센트럴자이를 분양할 예정이다. 지하2~지상 최고 28, 9개 동, 전용면적 59~99형 총 930가구 규모이다. 부산역 인근에서는 금호건설이 오는 같은 달 남천 금호어울림 더비치(가칭)’를 분양 할 예정이다. 이 단지는 지하2~지상 최고 26, 4개 동에 전용면적 84~104형 총411가구로 조성되고 이 중 139가구가 일반에 분양한다. 이밖에 호남선인 목포역 인근에서는 오는11연산동 골드클래스8(315가구)’가 공급될 예정이다.(20161019일 매일경제 기사 참조)

 

 

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60이하 용지 가격 기준 `조성원가``감정가`

분양가 인상 불가피서민 내집마련 더 멀어져

올 서울 분양 45% 해당집값 상승 부추길수도

 

  한국토지주택공사(LH)나 지방자치단체 등 공공에서 공급하는 소형 분양아파트 용지 가격 기준이 '조성원가'에서 '감정가'로 변경됨에 따라 소형 아파트 분양가격이 높아질 전망이다. 최근 청약시장 과열로 인해 개발이익이 건설회사와 투기 세력에 몰리는 현상을 막겠다는 취지지만 무주택 서민의 내 집 마련 문턱만 높아질 것이란 우려의 목소리가 나온다. 보금자리론 축소 등 집값을 낮추겠다는 최근 정부 입장과 모순된다는 비판도 제기된다. 19일 국토교통부와 건설업계에 따르면 국토부는 전용면적 60이하 아파트를 지을 수 있는 공동주택용지 가격을 종전 '조성원가 이하'에서 '감정가격'으로 변경하는 내용의 택지개발업무처리지침 개정안을 전날 공포하고 시행에 들어갔다. 앞서 국토부는 이 같은 안을 지난 7월 행정예고한 바 있다. 과거 60이하 분양주택용지 가격은 수도권이 조성원가의 95%, 부산권과 광역시는 90%, 기타 지역은 80% 수준으로 정해졌다. 하지만 앞으로는 감정평가를 거쳐 주변 시세 수준으로 책정하게 된다. 서민 주거 안정을 위해 60이하 분양주택 건설용지는 1995년 이후 조성원가 이하로 공급됐는데 이 같은 시스템이 20년 만에 완전히 뒤바뀌는 셈이다.

 

  국토부가 공공택지 공급 체계에 손을 댄 것은 최근 청약에 대한 관심이 높아지면서 과도한 프리미엄이 붙는 등 분양시장이 과열되고 있다고 판단했기 때문이다. 국토부 관계자는 "선호도가 높은 택지는 조성원가로 공급되다 보니 건설사와 수분양자들이 막대한 시세차익을 얻게 돼 과열이 우려되는 상황이었다""이 같은 왜곡 현상을 해소하고자 가격 기준을 변경한 것"이라고 설명했다. 이 관계자는 "입지가 안 좋은 지역은 감정가액이 조성원가보다 낮기 때문에 분양가를 낮춰 토지 공급을 원활히 한다는 취지도 있다"고 덧붙였다. 하지만 바뀐 기준에 따라 택지 공급가격이 내려가는 지역은 극히 일부일 뿐 대부분 지역에서 택지 공급가격이 오를 가능성이 크다는 게 업계 시각이다. 한국주택협회에 따르면 정부가 2014년 전용 6085분양주택용지 공급가격을 조성원가의 90110% 수준에서 감정평가액으로 조정하면서 화성 동탄2지구에서 분양된 택지가격이 조성원가 기준으로 공급했을 때보다 20%가량 상승한 바 있다. 한국주택협회 김 모 실장은 "전용 60이하는 사회 초년병, 신혼부부, 은퇴자, 1~2인 가구 등 저소득 서민을 위한 주택으로 볼 수 있다""택지가격 인상으로 LH 등 공급 주체의 재무구조 개선에는 도움이 되겠지만 서민들의 내 집 마련 부담은 커질 것"이라고 말했다.

 

  국회 국토교통위원회 소속인 민홍철 더불어민주당 의원도 "이번 조치는 공익을 목적으로 저렴하게 택지를 수용해 독점적으로 택지개발사업을 시행하는 한국토지주택공사 설립 취지에도 반한다"고 주장했다. 김 모 실장은 "전용 60이하 아파트 청약에 나서는 사람 대부분이 사회 초년병이거나 저소득자인 만큼 이들이 개발이익을 향유하는 것을 큰 문제라고 볼 수 없다"고 지적했다. 투기 세력이 개입할 수도 있겠지만 이는 제도적 보완과 감시 시스템으로 해결할 일이지 분양가 상승을 통해 내 집 마련 기회를 원천 봉쇄하는 것은 바람직하지 않다는 주장이다. 정부가 강남 재건축에서 시작된 집값 급등을 막기 위해 대책을 고민하고 있는 지금 상황에서 오히려 분양가를 높이는 이번 정책은 엇박자라는 지적도 있다. 부동산업계 관계자는 "이번 정책은 부동산 급등을 잠재우기보다 서민 부담만 높일 공산이 크다"고 말했다. 주택협회에 따르면 올해 서울지역 아파트 분양에서 전용면적 60이하 아파트가 차지하는 비중은 45.1%에 달한다. 최근 1인 가구 확대 추세를 고려할 때 이 비중은 앞으로 더욱 높아질 것으로 보인다. 소형 아파트 분양가격 인상은 결국 서울 전반의 아파트값 상승을 부채질할 가능성이 높다고 전문가들은 지적한다.(20161019일 매일경제 기사 참조)

 

 

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매매과열 불구 투기기준 미달된 송파구 포함될지 주목

"당분간 조정 불가피" 개포1단지 호가 1천만원 내리기도


정부가 1단계 처방으로 검토하고 있는 수요대책지역을 엄격하게 선정해 마치 외과수술을 하듯이 환부만 도려내겠다는 게 특징이다. 이에 따라 국토교통부와 기획재정부 등 정부 부처에서는 다양한 자료와 통계를 활용해 대상 지역 선정 작업을 벌이고 있는 것으로 전해졌다. 정부가 대상 지역 선정에 참고할 수 있는 기준투기과열지구와 투기지역 지정 요건이다. 현재 주택법령상 국토부 장관은 '주택가격상승률이 물가상승률보다 현저하게 높은 지역' '주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역 청약경쟁률이 51을 넘거나 국민주택규모(85) 이하 주택의 청약률이 101을 넘는 곳'투기과열지구로 지정할 수 있다. 기재부 장관은 '직전월 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 30% 이상 높은 지역' '직전월부터 소급해 2개월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률보다 30% 이상 높고, 직전월부터 소급해 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급해 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역'을 투기지역으로 지정하는 게 가능하다.


  1단계 처방이 내려질 지역은 투기과열지구와 투기지역 조건 외에도 17일 이찬우 기재부 차관보가 밝힌 실거래가 상승률, 실계약률 지표까지 고려해 최종 선정될 것으로 보인다. 이렇게 선정된 지역은 2006년 노무현정부에서 지목했던 버블세븐(강남3·목동·분당·평촌·용인)의 최신 버전이 될 전망이다. 매일경제신문이 한국감정원 통계를 종합해 분석한 결과 일단 투기지역 요건을 충족하는 지역은 서울에서는 강남·서초·강동구 등 17, 수도권에서는 광명·구리·남양주·의정부 등 4으로 나타났다. 다만 남양주는 최근 주택도시보증공사(HUG)가 꼽은 미분양관리지역에 포함돼 검토 대상에서 제외될 가능성이 높다. 한국감정원이 산출한 지난 8월까지 실거래가 상승률 자료를 보면 서울에서는 동남권(강남구·서초구·송파구·강동구)과 도심권(종로구·중구·용산구) 아파트값이 다른 지역보다 많이 오른 것으로 나온다.


  두 기준을 종합하면 일단 강남구와 서초구, 강동구는 대책을 피해가기 어려울 것으로 보인다. 두 가지 기준을 모두 충족하기 때문이다. 송파구는 현재 투기지역 지정 요건은 충족하지 않지만 실거래가는 많이 오른 것으로 파악된다. 따라서 이번 대책에 정부가 송파구를 포함시킬지에 시장의 관심이 집중될 전망이다. 한편 정부가 수요 억제 대책 준비에 나섰다는 소식이 전해지자 강남 재건축 시장은 혼란에 빠졌다. 올해 들어 재건축 아파트값이 거침없이 오르면서 매도자 우위였던 시장이 하루아침에 매수자 우위로 급변했다. 실제로 강남구 개포주공 1단지 전용면적 42는 올해 초 8억원 안팎에서 최근 104000만원까지 쉼 없이 올랐지만 17500만원 내린 103500만원에 매물이 나왔다. 같은 아파트 전용 50의 호가도 지난 주말까지 역대 최고가인 119000만원을 찍었다가 이날 1000만원 떨어졌다. 개포동 G공인 관계자는 "아파트값이 얼마나 떨어질지 예측이 어렵지만 당분간 조정이 불가피하다 보니 집주인들이 가격을 내린 물건들을 내놓기 시작했다""매도에 관심이 있는 투자자에게는 지금 파는 것도 방법이라고 상담하고 있다"고 전했다.


  시장이 혼돈에 빠진 가장 큰 이유는 투기과열지구의 데자뷔(기시감) 때문이다. 투기과열지구는 2000년 초 도입됐다가 주택경기 침체가 심화된 2011년 말 강남3구를 끝으로 해제됐다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매와 청약1순위 자격 제한뿐 아니라 '재건축 조합원 지위 양도'도 금지된다. 정부는 지금 당장은 아니지만 일부 지역 집값이 잡히지 않고 오히려 다른 지역으로 확산될 경우 투기과열지구 지정도 검토할 수 있다는 입장이다. 박 모 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "재건축 조합을 설립한 단지는 매매 거래 중단 사태를 불러와 시장에 치명타가 될 것"이라고 지적했다.(20161018일 매일경제 기사 참조)

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국토부, 전매제한 6개월1년 강화 검토 보금자리론 사실상 중단

 

  치솟는 서울 강남 지역 부동산 가격을 잡기 위해 정부가 투기억제책 시행을 준비하고 나섰다. 규제 완화와 매매 활성화 중심의 박근혜정부 부동산 정책 패러다임이 수요 억제로 대전환되는 기로에 섰다는 평가가 나온다. 16일 국토부 고위 관계자는 "강남 등 일부 지역 집값 급등과 분양시장 과열을 진정시키기 위해 맞춤형 수요 억제 대책을 준비하고 있다""시장 상황을 면밀히 살펴가며 대책 발표 시점을 저울질할 것"이라고 말했다. 국토부 주택정책 고위 당국자가 투기 억제, 수요 억제 카드를 만지작거리고 있다고 밝힌 것은 이번이 처음이다. 지난 8·25 가계부채 대책 발표 당시 금융위원회는 수요 대책을 포함시키자고 국토부 측에 제안했지만 국토부는 부작용이 우려된다며 응하지 않았다.

 

  현재 국토부가 검토하고 있는 수요 대책의 핵심은 현행 6개월인 수도권 민간주택 분양권 전매제한 기간을 과거와 같이 1년으로 다시 강화하는 방안이다. 국토부는 규제 완화 일환으로 지난 20147월부터 1년인 전매제한 기간을 6개월로 단축했다. 이 조치로 억대 프리미엄을 챙길 수 있게 되자 전매 차익을 노린 투기자금이 대거 강남 등으로 몰렸다는 지적이다. 20129월 폐지된 비투기과열지구 민영주택 재당첨 제한도 재도입이 유력하게 거론되고 있다. 지금은 강남구 재건축 단지에 당첨된 후 곧바로 서초구 재건축 단지에 또 당첨될 수 있지만 1~5년간 재당첨 제한 기간을 두겠다는 뜻이다. 청약통장 1순위 자격조건도 다시 강화될 수 있다. 정부는 지난해 3월부터 청약통장 가입기간이 1년만 넘으면 수도권 1순위 자격을 주고 있다.

 

  이런 가운데 금융위원회가 정책대출인 보금자리론의 신규 판매를 옥죄기로 했다. 금융위는 주택금융공사가 판매하는 보금자리론의 자격요건을 19일부터 연말까지 한시적으로 강화한다. 담보가 되는 주택가격을 종전 9억원에서 3억원으로 축소하고 대출한도도 5억원에서 1억원으로 줄이는 게 주 내용이다. 금융위는 8·25 대책에 이은 추가 대책도 검토하고 있다. 집단대출 가이드라인 도입 등이 주요 검토 대상이다. 국토부는 투기과열지구 지정과 같은 강력한 대책을 곧바로 도입하지는 않는다는 방침이다. 국토부 고위 관계자는 "투기과열지구 지정은 선별적·단계적 대책 마련이라는 기조에서 벗어난다""분양가 상한제도 현재 도입 조건을 충족하는 지역은 없다"고 말했다. 다만 강남 집값이 가파르게 더 오를 경우 투기과열지구 지정과 분양가 상한제 도입 등이 추가 대책에 포함될 가능성은 배제할 수 없다.(20161014일 매일경제 기사 참조)

 

 

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