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빚내 집사기 열풍 차단6억넘는 서울아파트 대출 최대 타격

 

  주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제201481일 이른바 '초이노믹스'(최경환 전 경제부총리의 경제정책) 규제 완화 이전 수준으로 환원될 것으로 전망되면서 내 집 마련을 앞둔 실수요자와 투자자들이 들썩거리고 있다. 현재 각각 70%60%LTVDTI 비율이 규제 이전 수준(각각 50~70%50~60%)으로 강화되면 대출 규모가 확 줄어들 수밖에 없다. 이 같은 대출 옥죄기가 대출자(차주), 집값, 가계부채, 분양아파트 집단대출 등에 어떤 영향을 미치는지 5대 궁금증을 중심으로 분석했다.

 

 

누가 타격받나 다주택 투자자·수도권 고가 아파트 실수요자

 

  단기 거치식 대출을 주로 받는 다주택 투자자수도권 고가 아파트 구입예정자를 중심으로 대출한도가 크게 줄면서 가장 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 반면 장기분할상환 대출방식을 선택하면서 DTI가 낮은 우량 차주의 경우 사실상 큰 영향을 받지 않을 전망이다. 규제완화 이전에 수도권 기준 6억원 초과 아파트, 만기 10년 이하에 대해 DTI 50%라는 비교적 엄격한 규제비율이 적용됐다. 집값과 무관하게 10년 이상 원금을 나눠갚되 DTI40% 이하인 대출은 규제완화 이전에도 70%로 현행 규제비율과 동일하다. 20147월 이전과 달리 올해부터는 신규 주택구입자의 원금 분할상환이 보편화되면서 도시근로자 평균소득(2016년 기준 3768077) 이상 우량 차주인 실수요자도 DTI·LTV 강화에 따른 영향을 크게 받지 않을 것으로 보인다. DTI 규제는 수도권 아파트 기준 현행 60%에서 서울 기준 50%로 강화되고 인천과 경기는 60%로 동일하기 때문에 상대적으로 서울 주택구입자가 더 큰 타격을 받는다. 다만 실수요자를 위한 디딤돌대출이나 보금자리론이 채택하고 있는 순수고정금리, 분할상환 방식을 택하면 10%포인트까지 DTI가 완화되기 때문에 타격은 제한적이다.

 

 

지방도 DTI 적용하나 정부 돈줄죄기 강도따라 지방 포함될 수도

 

  DTI 규제 사각지대인 수도권 단독주택 등 비()아파트나 지방 주택(아파트 포함 모든 주택유형)에도 DTI가 적용될지도 관심사다. 금융당국은 DTI 규제를 본격화한 2005년 이후 지방 아파트 등 사각지대에도 DTI 규제를 도입해야 한다고 주장해왔다. 하지만 '지방 주택·건설 경기 위축'을 우려하는 주택당국과 지방자치단체, 정치권 반대로 번번이 무산됐다. 박근혜정부 이전까지 금융규제는 가계부채 대책이라기보다는 주거안정대책이었다. 또 집값 상승 논란이 주로 서울을 비롯한 수도권 지역을 중심으로 벌어졌기 때문에 지방에 대한 DTI 규제 필요성이 설득력을 얻기도 어려웠다. 하지만 저금리·저성장 장기화로 가처분소득 대비 가계부채 비율이 큰 폭으로 늘어나면서 금융규제 목표가 주거안정보다 부채안정으로 이동했다. 가계부채의 질적 관리 필요성이 커지면서 지방 아파트나 서울 단독주택에 대한 DTI 적용 논의가 수면 위로 부상하는 배경이다. 김현미 국토교통부 장관 후보자의 규제강화 발언에 힘입어 규제확대 필요성을 내세우는 금융당국이 국토교통부 등 주택당국과 합의를 도출해낼지도 관심사다. 다만 내년 지방선거를 앞두고 정치권과 지자체 반대가 거세지면 지방 아파트 등에 대한 DTI 적용 논의가 우선순위에서 밀릴 수 있다.

 

 

아파트 집단대출은 '가계빚 뇌관' 우려DTI 규제 대상될 듯

 

  DTI 규제의 또 다른 사각지대인 분양아파트 집단대출에 대한 DTI 도입 확대 여부도 주목 대상이다. 집단대출을 중심으로 가계부채가 큰 폭으로 증가하면서 금융당국은 지난해부터 은행 등 집단대출 취급 금융회사에 차주 소득·직업 파악을 권고해왔다. KB국민은행 등 일부 은행들은 자체 내규로 잔금대출에 대한 DTI 심사를 도입한 상태다. 하지만 DTI 의무규제는 여전히 이뤄지지 않고 있다. 금융당국이 지금까지 분양아파트에 대한 DTI 의무규제를 주저해온 까닭은 차주 개인을 대상으로 하지 않고 불특정 다수의 입주자 집단을 기준으로 대출승인 심사를 내려온 금융회사 관행 때문이었다. 또 청약당첨부터 1~6차 중도금 납부를 위한 중도금대출, 입주를 위한 잔금대출까지 2년가량의 시차가 있는데 소득심사 시점을 청약 기준으로 할지, 입주 시점 기준으로 할지에 대한 판단을 내리는 데도 어려움이 있었다. 하지만 무분별한 청약 열풍과 분양권 거래로 투자위험이 커지면서 집단대출이 가계부채 뇌관이 되고 있다는 우려가 커지고 있다. 이와 관련해 금융당국은 은행들을 중심으로 분양아파트 잔금대출을 위한 심사시기 등 소득심사 방안을 다각도로 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 다만 분양아파트에 대한 DTI 심사가 도입되더라도 이는 시장의 혼란을 최소화하기 위해 공식적인 발표 시점 이후 입주자모집공고분 아파트부터 적용될 가능성이 높다.

 

 

집값 떨어질까 비인기 단지 중심으로 매매 위축 가능성

 

  시장 전문가들은 풍부한 유동성에서 비롯된 최근 집값 상승 추이가 대출 규제와 무관하게 서울 강남4구 등 고가 아파트 지역을 중심으로 지속될 가능성이 높다고 보고 있다. 소득심사강화나 담보인정비율 조정에 따른 대출한도 규제는 고액 자산가들을 중심으로 한 고가 아파트 시장에 미치는 영향이 제한적이기 때문이다. 하지만 상승세가 지속될 경우 다주택자 보유세 강화 등 세제 차원의 극약처방이 단행될 가능성도 배제할 수 없다. 정책 모기지인 보금자리론의 한도구간이자 취득세 1%대 구간인 6억원 이하 아파트의 경우 분할상환이 일반화된 실수요층 중심이라 DTI 규제가 상대적으로 약한 경기도를 중심으로 쏠림 현상이 더욱 커질 수도 있다. 이 때문에 6억원 초과 9억원 이하의 중고가 아파트 중 권역별 비인기 단지를 중심으로 상대적 위축 가능성이 제기되기도 한다. 대출규제 강화를 시사한 문재인정부가 출범한 직후인 지난달 서울의 KB부동산 매매가격전망지수가 114.2로 전월(103.1)보다 크게 올랐다. 이 지수가 100보다 크고 200에 가까울수록 KB국민은행에 감정시세자료를 제공하는 지역별 공인중개사들 중 향후 집값 상승을 전망하는 사람이 더 많다는 얘기다.

 

 

가계빚 줄어들까 신규분양 많아 대출 쉽게 꺾이지 않을수도

 

  금융당국은 LTVDTI 개편방안을 기존 한시적 완화조치의 일몰 시점인 731일 이전에 안착될 수 있도록 이달 중순 안으로 발표할 예정인데 문재인 대통령이 주문한 별도의 종합적인 가계부채 관리방안은 7~8월 중에 시차를 두고 추가로 발표될 가능성이 높다. 강화 기조 대책 발표를 앞둔 시기의 불확실성이 최소 두 달가량 지속되면서 심리적 위축 효과로 기존 아파트 매매에 따른 일반주택담보대출 증가세가 꺾일 수 있다. 문제는 올해 5~6월 기준 10만가구를 웃도는 대규모 신규분양 물량이다. 분양가의 60%에 달하는 중도금대출이 새로 발생하는 신규분양에 따른 집단대출 증가세는 금융규제로 막을 수 없다. 이주비대출만 2조원에 달하는 서울 둔촌주공아파트 재건축 등 서울 강남권 재건축이 속속 예정돼 있다는 점도 가계대출 증가를 점치는 요인이다. 이 때문에 올해 분양아파트의 중도금대출(6차례)이 이뤄지는 내년 하반기까지 신규분양에 따른 대출 증가는 불가피하고 이 때문에 금융규제의 실효성 논란이 제기될 수 있다. 따라서 주택당국이나 지자체의 재건축 인허가 시기조절 같은 공급 측면의 조절책이 동반되지 않을 경우 금융규제 강화에도 불구하고 대출 증가세를 근본적으로 줄이는 데는 한계가 있을 것으로 금융당국과 은행들은 보고 있다. 금융당국의 창구지도 수준의 총량규제로 한동안 주택대출을 억제해온 은행 등 금융회사들이 금융당국 지도부 교체기에 수익성 확보 차원에서 대출 영업을 강화할지도 관심사다.(201767일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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